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第1篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

一、加強和完善集體資產(chǎn)的經(jīng)營管理

(一)建立和完善集體資產(chǎn)管理臺帳

1、對投資公司(xx公司)所屬資產(chǎn)及政府委托管理資產(chǎn)(包括土地、商業(yè)用房、工業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產(chǎn)用房等)，在徹底摸清的基礎(chǔ)上建立明晰的資產(chǎn)管理臺帳并進行動態(tài)管理;

2、將去年收回的原委托企業(yè)服務公司管理的資產(chǎn)(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產(chǎn)管理臺賬并進行動態(tài)調(diào)整。

(二)加強集體資產(chǎn)增收、出租、招商工作

1、對到期續(xù)租的，參照市場行情進行調(diào)租續(xù)簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協(xié)議;

2、，參照市場行情價格及依據(jù)企業(yè)的稅收產(chǎn)出情況，與招商中心協(xié)商制定合理的租賃價格標準，與商務樓宇內(nèi)新進企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，并與到期的租戶進行調(diào)價續(xù)簽;

3、完成原委托企業(yè)服務公司租賃管理的資產(chǎn)(4050商務樓、xx商務樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對及資金劃轉(zhuǎn);

4、將商務樓內(nèi)空房信息和項目信息及時通知招商服務中心，加強商務樓宇招商、招租及服務工作;

5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經(jīng)發(fā)辦、招商服務中心進行溝通協(xié)商，擴大信息面，努力引進優(yōu)質(zhì)項目;

6、完成xx水電過戶至xx公司;

7、加強出租資產(chǎn)及商務樓宇的租金收繳工作，對拖欠現(xiàn)象以電話、上門、發(fā)函等形式進行催繳，爭取全額收繳。

(三)做好集體資產(chǎn)的維修養(yǎng)護工作

1、對世紀聯(lián)華高壓配電間委托電力公司指定單位進行電試;

2、就世紀名門監(jiān)控設備現(xiàn)狀及改造方案回復意見;

3、配合做好莘西南路158號(原瑪蘭廠)改造前準備工作。

(四)其他工作

1、根據(jù)中春路社區(qū)商業(yè)中心項目協(xié)調(diào)會的精神，簽訂青春村外居小區(qū)委托管理協(xié)議;

2、為了落實本鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收機制，xx公司擬以成本價收購xx麗景置業(yè)公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報率低等原因，最終放棄收購;

3、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的消防及生產(chǎn)安全工作;

4、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的防汛防臺工作。

5、三處涉及歷史遺留問題的房產(chǎn)可享受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需摸底及政府協(xié)調(diào)后，方可繼續(xù)辦理。

二、加強和規(guī)范財務管理及辦公室工作

1、規(guī)范財務管理，做好財務日常工作

按鎮(zhèn)黨委、政府要求，制定公司年度預算，并嚴格按財務審批制度報批每筆業(yè)務，嚴控公司成本及費用支出，尤其控制業(yè)務招待費支出;每月按時開具收款憑據(jù)，確保租金的及時收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財務核算、報表結(jié)算及網(wǎng)上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調(diào)查工作。

2、確保農(nóng)民長效增收，完成年度紅利分配工作

年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準備及董事會、股東會的召開準備工作。

3、加強資金管理，做好資金的統(tǒng)籌及運作工作

1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協(xié)助各村做好銀行還貸資金的調(diào)頭寸工作，并辦理好相關(guān)借款手續(xù)，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務區(qū)發(fā)展，做好商務區(qū)銀行貸款擔保工作，并及時提供銀行所需一切資料。

4、各方協(xié)同配合，妥善處理好歷史遺留問題

第2篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

2、對此類糾紛應如何解決。

二、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。

試析：王先生的做法是否正確？為什么？

三、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。

由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經(jīng)過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。

這時，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。

分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費？

2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？

四、某物業(yè)管理公司為了彌補經(jīng)營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)管理公司來到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，訴諸法院。

試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？

答案（一）答：（要點）

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；

2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。

（二）答：（要點）

1、王先生的做法不正確。

2、日常所說的物業(yè)管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務而得以保值和增值。還有，公共服務的收費不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。

因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應支付物業(yè)管理費，但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。

（三）答：（要點）

1、物業(yè)管理公司應該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。

2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。

3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會也不可能承擔應當由法律關(guān)系中的主體承擔的義務的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個措施，物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔任何義務的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產(chǎn)走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。

（四）答（要點）：

1、物業(yè)管理公司的不對之處及分析

①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關(guān)部門定價，由水、電管理部門

收取的費用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價；

②向業(yè)主收取500元的水、電表設備費不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的

水、電表設備的費用打入房價中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強行向業(yè)主收取費用；

③對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進行停水、停電的處理權(quán)。

④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)我國《行政處罰法》的規(guī)定，只有國家司法機關(guān)和有關(guān)行政機關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

⑤以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會，業(yè)主委員會有權(quán)續(xù)聘或解聘由開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司。

2、業(yè)主的不對之處及分析：

①部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標準有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。

②部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請新的物業(yè)管理公司的做法不對。業(yè)主有權(quán)對原物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、審查、批評，如果對該物業(yè)公司的服務不滿意，可以通過業(yè)主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會或經(jīng)過業(yè)主委員會的情形下所做出的決定是無效的。

（五）答（要點）：

1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個月即應向其發(fā)催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；

2、如果第二個月依然拖欠，物業(yè)管理公司應在第三個月再次發(fā)催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；

3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進行勸導和解釋，爭取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優(yōu)惠；

5、如果廖先生沒有特殊困難，當收費員上門催款時依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務；

6、如果依然沒有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應的法律程序提訟。此時，應當注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。

（六）答（要點）：

1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；

2、本案中物業(yè)管理公司應承擔嚴格責任即無過錯責任。無過錯責任是指當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過錯，法律規(guī)定的責任主體就要承擔責任。

3、在物業(yè)管理關(guān)系的當事人中，對管理商或開發(fā)商將更多地適用嚴格責任。物業(yè)管理是一種服務，嚴格地講也是一種產(chǎn)品，因服務質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業(yè)管理商或開發(fā)商也要承擔相應責任。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責，他們應首先對業(yè)主謝先生承擔責任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責任（有無責任或責任大小）。

五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應如何處理此事？

六、某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有履行管理職責為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。

第3篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

抵押人(借款人)：______________________________

地址：__________________________________________

抵押權(quán)人(貸款人)：________________________銀行

地址：__________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及交通銀行有關(guān)業(yè)務辦法的規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人在________年____月____日雙方簽訂的《房產(chǎn)抵押貸款合同》(以下稱貸款合同)，特簽訂本抵押協(xié)議書(以下稱協(xié)議書)。

一、抵押物和抵押登記

1.釋義：

(1)期房指尚在建造中的商品房，抵押人在給付定金或預售金后，已與房產(chǎn)商簽訂了《預購房屋合同》并經(jīng)公證機關(guān)公證，依法取得了商品房預購權(quán)。

(2)現(xiàn)房指已竣工的商品房，抵押人在給付定金后，已與房產(chǎn)商簽訂了《房屋買賣契約》依法取得了商品房購買權(quán)。

2.抵押權(quán)：

本項抵押物為抵押人向_________(房產(chǎn)商)購買的位于___________________的建筑面積為_________平方米的_________。該房產(chǎn)建筑平方米銷售價為_________元，共_________元。抵押人已于________年____月____日與房產(chǎn)商簽訂了_________，并據(jù)此向抵押權(quán)人辦理抵押。

3.抵押登記：

抵押人應將《預購房屋合同》的全部權(quán)益抵押給抵押權(quán)人，并到房產(chǎn)管理局辦妥抵押登記手續(xù)。當房屋竣工交付使用，抵押人授權(quán)房產(chǎn)商將房屋峻工書送至抵押權(quán)人，并委托抵押權(quán)人或抵押權(quán)人指定的機構(gòu)向房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，并辦妥房屋所有權(quán)抵押登記手續(xù)?！斗课菟袡?quán)證》由抵押權(quán)人執(zhí)管。

4.辦理《房屋所有權(quán)證》《房屋土地使用權(quán)》所需的費用均由抵押人承擔。

5.抵押人在此確認，無論何種原因?qū)е碌盅喝瞬荒茴I(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》，抵押權(quán)人有權(quán)提前終止合同，并可立即向抵押人索償全部欠款。

二、抵押人陳述與保證

1.抵押人提供的抵押物系抵押人合法擁有和實際存在的。在本協(xié)議有效期內(nèi)，抵押人保證抵押物的安全和完整無缺，并同意隨時接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。

2.抵押人保證其提供抵押物作抵押的行為合法、有效。

3.抵押人所提供的抵押物沒有向任何第三者抵押或轉(zhuǎn)讓，在本協(xié)議有效期內(nèi)，不擅自將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、托管、再抵押、重大改裝增補或以其它方式處置抵押物。

4.抵押人再此確認抵押權(quán)人有如下權(quán)利：在抵押人未還清貸款合同項下全部貸款本金、利息和有關(guān)費用之前，抵押權(quán)人有權(quán)不需獲得抵押人的同意而將本協(xié)議下抵押權(quán)人的全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者。

5.上述各項陳述和保證在本協(xié)議有效期內(nèi)始終真實、有效。

三、抵押物的使用和檢查

1.本協(xié)議項下的抵押房產(chǎn)由抵押人使用，抵押人對所使用的房產(chǎn)應負保護和管理的責任并按時繳付因使用該房產(chǎn)所發(fā)生的全部費用。

2.抵押權(quán)人有權(quán)定期或不定期，對抵押房產(chǎn)檢查，抵押人應提供一切便利。

四、保險

1.抵押人須按抵押權(quán)人所規(guī)定的時間和指定的險種到抵押權(quán)人指定的保險公司辦妥抵押物的保險手續(xù)。投保金額不得抵于抵押物的總價值，投保期應長于貸款期1-3個月，保險單正本必須注明抵押權(quán)人為第一受益人。

2.在貸款沒有還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費用及利息均由抵押人支付，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索。

3.如抵押物發(fā)生意外毀損，滅失，保險公司依法不予賠償或所賠償?shù)慕痤~不足以償還抵押人所欠抵押權(quán)人的款項時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供抵押權(quán)人所認可的抵押物予以補足，否則，抵押人須提前償還全部欠款。

五、抵押解除

抵押人還清欠抵押權(quán)人的一切款項，方可辦理抵押注銷手續(xù)，抵押權(quán)人將執(zhí)管的有關(guān)憑證和文件退還給抵押人。

六、抵押權(quán)的行使

1.按照貸款合同第十一條的規(guī)定，當?shù)盅喝税l(fā)生違約事件時，抵押人在抵押權(quán)人發(fā)出歸還欠款的書面通知六十天后，仍不履行還款義務，抵押權(quán)人有權(quán)對抵押物加以處置。

2.抵押權(quán)人有權(quán)委托有關(guān)機構(gòu)進行拍賣、出售、出租部分或全部抵押物。出售出租所得款項用于還本付息。如有結(jié)余，退還給抵押人，不足清償債務時，其不足部分應由抵押人繼續(xù)負責清償，直至全部償清為止。

3.抵押權(quán)人有權(quán)行使上述抵押物處理方式之外的其它合法的處理方式。

七、適用法律及其他

1.本協(xié)議適用中華人民共和國的法律，并按其解釋。

2.本協(xié)議是《貸款合同》不可分割的組成部分，與《貸款合同》具有同等法律效力。

3.本協(xié)議一式_________份。

抵押人(簽字)：_________________

抵押權(quán)人(簽字)：_______________

第4篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

一、指導思想

加強對街道資產(chǎn)監(jiān)督管理，完善資產(chǎn)管理運作機制，實現(xiàn)資產(chǎn)合理流動，優(yōu)化資源配置，盤活資產(chǎn)存量，確保集體資產(chǎn)有效保值、增值，促進街道經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。

二、管理范圍

1、街道所屬的機關(guān)、企事業(yè)單位的國有、集體土地及房屋；

2、街道所屬的機關(guān)、企事業(yè)單位投資參股形成的資產(chǎn)；

3、上級撥入、委托或通過其它合法途徑取得所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)；

4、擁有實際性控制權(quán)的其它公有資產(chǎn)。

5、社區(qū)所屬經(jīng)營性資產(chǎn)及資源性資產(chǎn)。

三、組織領(lǐng)導

明確街道資產(chǎn)管理委員會對全街道所有集體資產(chǎn)行使所有權(quán)和管理權(quán)，負責對所有集體經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和資源性資產(chǎn)進行全方位宏觀管理和監(jiān)督。街道資產(chǎn)管理委員會下設辦公室（設在經(jīng)發(fā)辦），負責街道直屬單位集體資產(chǎn)日常管理工作，并監(jiān)督檢查資產(chǎn)的形成、經(jīng)營使用、處置、收益等，制訂考核資產(chǎn)保值增值的指標體系，負責資產(chǎn)授托管理部門對資產(chǎn)管理績效的考核和評價。

四、管理方式

1、實施直接管理。

⑴凡是街道直屬單位非經(jīng)營性資產(chǎn)通過清帳核資，一律歸并到街道資產(chǎn)管理委員會，納入統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收益。

⑵實施非經(jīng)營性資產(chǎn)長效管理。各直屬單位、群眾團體、活動場所等，做到明了底細、明了經(jīng)費、明了運作，逐步規(guī)范，單獨建帳立制、長效管理。

2、委托使用管理。

凡是街道所屬機關(guān)、企事業(yè)單位投資的，并具有獨立核算的企業(yè)和分支機構(gòu)的經(jīng)營性資產(chǎn)，都歸屬于街道資產(chǎn)管理委員會所有。采取委托管理的方式，按照誰投資、誰受益的原則，在通過有關(guān)部門審計、評估后，明確上交相應租金或者管理費，確保街道集體資產(chǎn)有效回報。

3、實施監(jiān)督管理。

對社區(qū)的經(jīng)營性資產(chǎn)的使用管理情況，由資產(chǎn)管理委員會實施日常動態(tài)監(jiān)督管理。社區(qū)負責半年一次上報臺帳資料，由經(jīng)貿(mào)辦會同相關(guān)部門核對監(jiān)督。

五、管理要求

1、凡是直屬單位資產(chǎn)投資、轉(zhuǎn)讓、兼并、拍賣、處置、抵押、擔保等涉及產(chǎn)權(quán)變動的，須事前向街道經(jīng)貿(mào)辦報告批準后方予實施變動。

2、建立統(tǒng)一臺帳。切實做到帳證相符、帳實相符和帳帳相符的要求，對未辦理土地證、房產(chǎn)證的國有土地、集體土地、房屋資產(chǎn)，必須加強辦理相關(guān)法律手續(xù)。

第5篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

以物抵貸資產(chǎn)處置中遇到的問題

以物抵貸資產(chǎn)的處置，各銀行普遍采取公開拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租、自用等方式。其中以公開拍賣和協(xié)議轉(zhuǎn)讓采用的較多。

在實際操作中影響以物抵貸處置的主要問題有：

1價格波動。以物抵貸房產(chǎn)為例，我們可以看到近幾年房產(chǎn)市場總體呈底部徘徊，逐步摸高的趨勢，至2001年達到相對高點。如果簡單強調(diào)處置變動，在市場低迷的時候處置，由于抵債房產(chǎn)一般都存在帳面價值高于實際價值的問題，這樣價值大幅波動，原貸款二次損失的問題將不可避免。

2支出和費用。銀行在以物抵貸資產(chǎn)入帳至處置過程中，會有多項支出和費用要承擔，這些額外的支出銀行方面只有通過處置以物抵貸資產(chǎn)后才能予以消化，這樣就大大增加了處置成本，提高了處置難度。以房產(chǎn)類資產(chǎn)入帳和處置的全過程為例：銀行在接受房產(chǎn)入帳時要交的交易契稅；房產(chǎn)空關(guān)期間物業(yè)管理部門按照有關(guān)規(guī)定有權(quán)要求交納物業(yè)管理費；房產(chǎn)處置后稅務部門認定該種轉(zhuǎn)讓行為是企業(yè)出售不動產(chǎn)，并不認可該種轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是銀行回收貸款，因此要按成交價格的5％交納營業(yè)稅，如通過中介機構(gòu)處置，還要視情況按成交價格支付1％～5％不等的中介費用。銀行前后須支付的支出和費用有可能占到抵貸房產(chǎn)價值的10％以上。

3有價無市。銀行在處置以物抵貸資產(chǎn)中遇到的問題，不僅涉及簡單價格問題，而且還與市場需求密切相關(guān)。不少抵債資產(chǎn)自身價格很高，但市場客戶群體相對較小，因此即使價格做了調(diào)整，依然是應者寥寥。銀行不可能為了處置，一味調(diào)整處置價格，而另一方面大量資金沉淀在以物抵貸資產(chǎn)中，遲遲不能產(chǎn)生新的效益。例如工藝品類以物抵貸資產(chǎn)，能用于抵償銀行債務的高檔工藝品，價值一般較高，但工藝品特別是高檔工藝品的消費市場相對較小，在經(jīng)濟發(fā)展較快的時期，集團客戶、民營、私企是其主要消費群體。一旦經(jīng)濟發(fā)展停滯，則這個消費群體的數(shù)量就會萎縮。像企業(yè)用于抵償銀行債務的翡翠玉器、紅木雕塑、針織繡品等等工藝品，盡管自身價值較高，但再高的價值也需要通過市場變現(xiàn)才能體現(xiàn)。面對蕭條的工藝品消費市場，銀行欲售無門，只得閑置。

4自身瑕疵。以物抵貸資產(chǎn)，是企業(yè)走投無路之際才拿出用于抵償銀行債務的資產(chǎn)，因此不少存在這樣或那樣的問題，銀行出于最大限度保存貸款的考慮才收取這些資產(chǎn)，但并不意味這些資產(chǎn)自身問題已得到解決。這往往給處置帶來障礙，影響資產(chǎn)的處置。如某銀行的一批抵貸房產(chǎn)，在辦理房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的過程中，由于房產(chǎn)開發(fā)商和動遷居民之間存在矛盾，居民強占了開發(fā)商的部分未銷售房產(chǎn)，其中也包括抵償銀行的幾套住房。此后，雖然勝訴，但問題久拖未決。銀行畢竟不是房產(chǎn)公司，有專門的人力、精力和財力去解決這些問題，只有暫時擱置。諸如房產(chǎn)帶租約抵貸、抵貸房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)證等這樣的問題房產(chǎn)，市場是不接受的，因此資產(chǎn)自身的瑕疵會直接影響到銀行處置變現(xiàn)。

上述這些問題，是在以物抵貸處置過程中常見的影響銀行順利處置以物抵貸資產(chǎn)的問題。這些問題的產(chǎn)生有的是受現(xiàn)行法律、法規(guī)在銀行經(jīng)營業(yè)務的規(guī)定的影響，也有的是抵貸資產(chǎn)本身的問題。筆者認為，根據(jù)不同情況制訂相應的措施，可以將上述問題的影響降到最低水平。

目前的應對措施

1外包托管。四大國有商業(yè)銀行都有各自的資產(chǎn)管理公司，因此完全可以通過資產(chǎn)管理公司采取靈活的市場化運作方式處置以物抵貸資產(chǎn)。而各中小商業(yè)銀行在目前情況下可以考慮成立或聯(lián)合成立獨立于本銀行之外的類似機構(gòu)，將已抵貸或?qū)⒌仲J的資產(chǎn)通過各種方式轉(zhuǎn)交該機構(gòu)，委托其用市場化的手段最大限度地使以物抵貸資產(chǎn)保值、增值。在目前分業(yè)經(jīng)營的大格局沒有改變，以《商業(yè)銀行法》為首的一批涉及銀行業(yè)務的監(jiān)管法律、法規(guī)還在產(chǎn)生效力的情況下，對商業(yè)銀行而言，通過委托資產(chǎn)管理機構(gòu)托管、處置以物抵貸資產(chǎn)，優(yōu)點是顯而易見的：一是可以采取純市場化的操作手段，因地制宜靈活地處置資產(chǎn)；二是資產(chǎn)管理機構(gòu)有專業(yè)的人才，能及時把握市場動態(tài)，適時處置資產(chǎn)；三是通過資產(chǎn)管理機構(gòu)托管，可以使商業(yè)銀行避免陷入在處置資產(chǎn)和違反《商業(yè)銀行法》等金融監(jiān)管法律、法規(guī)之間兩難的境地；四是通過委托資產(chǎn)管理機構(gòu)的全方位介入，可以減少不必要的費用支出，在不違反法律、法規(guī)的前提下將原貸款的二次損失降低。

2打包處置。處置以物抵貸資產(chǎn)，銀行最關(guān)心的無非是資產(chǎn)保值，減少支出和費用。但以物抵貸資產(chǎn)情況各不相同，處置時有的市場接受度高，其處置價格高，處置容易；有的市場接受度低，其處置價格自然就低，處置困難。如果分個案處置，市場接受度高也許能做到保值，在某些情況下還可能實現(xiàn)少量增值；但市場接受度低，就可能面臨比較大的二次損失。而以物抵貸資產(chǎn)的處置，只是銀行清收工作的一部分，銀行不可能將大量的精力放在上面，也不具備把握不同資產(chǎn)市場的能力，鑒于這種情況，銀行在處置時完全可以按類將資產(chǎn)集合成一個“資產(chǎn)包”(如房產(chǎn)類、設備類、車輛類、股票類等等)，在充分評估論證的前提下，整體處置“資產(chǎn)包”。這樣做有兩個益處：一是通過適當減低市場接受度高的資產(chǎn)處置價格，較大提升市場接受度低的資產(chǎn)處置價格，使整體的處置收益高于按照個案處置的收益之和。二是集中處置，有利于減少各項處置費用的支出，減低處置成本。整體處置方案，實現(xiàn)了集約化經(jīng)營，有利于銀行，也有利于接盤方，可以實現(xiàn)“雙贏”。

3以租代售。商業(yè)銀行急于將以物抵貸資產(chǎn)變現(xiàn)，主要是考慮到《商業(yè)銀行法》中明確規(guī)定：商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股票，應當自取得之日起一年內(nèi)予以處分；商業(yè)銀行不得投資非自用不動產(chǎn)。但以物抵貸資產(chǎn)并不完全是銀行行使抵、質(zhì)押權(quán)所得，更不是銀行的對外投資，而是收回貸款的一種表現(xiàn)方式而已。因此圍繞其處置開展的一系列工作只能視為銀行清收貸款工作的延續(xù)?；谏鲜鲇^點出發(fā)，銀行在處置以物抵貸資產(chǎn)，還應適當加大通過出租方式處置以物抵貸資產(chǎn)的比重。資產(chǎn)閑置是不能產(chǎn)生新的效益，而銀行作為企業(yè)追求的正是效益。通過資產(chǎn)出租能使那些自身存在這樣或那樣問題，一時不適應出售，但可以出租的資產(chǎn)為銀行帶來效益，減少或避免因閑置而產(chǎn)生的諸如物業(yè)管理、保管、倉儲等費用支出。等到各方面條件成熟后再行出售，那么出租的收益和出售收益之和必然比單純的拍、變賣出售收益要大，銀行也達到了最大限度保全資產(chǎn)的初衷。

第6篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

一、抵押法律關(guān)系分析

《物權(quán)法》第179條規(guī)定：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。仔細分析該條內(nèi)容，可以得出以下結(jié)論：

第一，抵押包含兩種基本的法律關(guān)系，即債的法律關(guān)系和擔保法律關(guān)系，其中債的法律關(guān)系是主合同，擔保法律關(guān)系是從合同，即擔保合同的效力從屬于主合同。抵押權(quán)的成立以債權(quán)的成立并生效為前提條件，只有主債權(quán)成立并生效，抵押權(quán)才能成立并生效。主合同無效，擔保合同就無效。

第二，《物權(quán)法》未對“債”的類型作出限制。根據(jù)民法的基本理論，債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務關(guān)系。對于抵押擔保的債的類型，《擔保法》司法解釋第1條規(guī)定：當事人對由民事關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)，在不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，以擔保法規(guī)定的方式設定擔保的，可以認定為有效。王利明教授認為：對各種合同產(chǎn)生之債，甚至非合同之債，只要是合法產(chǎn)生并已生效的，都應當允許當事人通過設定抵押進行擔保，法律上沒有必要對此進行限制?？梢?，債不僅指借款法律關(guān)系，只要符合債的特征，均可以設定抵押。

第三，債權(quán)人和抵押權(quán)人具有同一性。即使是最高額抵押和債權(quán)發(fā)生前的抵押也不例外，雖然這兩種抵押設立時實際債權(quán)尚未產(chǎn)生，但當實際債權(quán)產(chǎn)生時抵押權(quán)人必須與債權(quán)人吻合才符合擔保法的原理。

上述抵押法律關(guān)系的分析是登記機構(gòu)在辦理抵押登記時需把握的基礎(chǔ)和原則，不管債權(quán)的形式如何變化，但萬變不離其宗，在辦理抵押時其法律關(guān)系都要符合上述特征。以下本文將針對一些新型主體申請抵押登記的特殊性問題予以分析。

二、一些新型主體申請抵押登記時需注意審查的相關(guān)問題

1.信托公司

根據(jù)我國《信托法》第2條的規(guī)定：信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。由此可見，信托公司辦理信托業(yè)務時申請辦理的抵押登記涉及到以下幾種法律關(guān)系：委托人和信托公司之間的信托關(guān)系，信托公司和債務人之間的債權(quán)法律關(guān)系，抵押擔保法律關(guān)系。

信托和最大的區(qū)別在于受托人能否以自己的名義進行管理和處分。在法律關(guān)系中，人只能以被人從事民事法律行為，而在信托法律關(guān)系中，受托人具有相對的獨立性，受托人在為受益人的利益或者特定目的對財產(chǎn)進行管理和處分的過程中均是以自己的名義進行的。因此，在辦理信托公司申請的抵押登記時，應當將抵押權(quán)人登記為信托公司，而非委托人。

另根據(jù)《信托公司管理辦法》第7條：設立信托公司，應當經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，并領(lǐng)取金融許可證。未經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，任何單位和個人不得經(jīng)營信托業(yè)務，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托公司”字樣（法律法規(guī)另有規(guī)定的除外）。第20條：信托公司固有業(yè)務項下可以開展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務。投資業(yè)務限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。

根據(jù)上述規(guī)定，在辦理抵押登記時需注意審查信托公司是否有金融許可證以保證主體的適格性。

2.基金管理人

根據(jù)我國《證券投資基金法》第2條的規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)，公開或者非公開募集資金設立證券投資基金（以下簡稱基金），由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，進行證券投資活動?；鸱申P(guān)系中涉及三方主體，基金管理人、基金托管人和基金持有人。基金管理人負責發(fā)行并按照基金契約的約定，以基金持有人的利益為出發(fā)點進行管理和運用基金資產(chǎn)，基金托管人承擔為基金持有人保管基金資產(chǎn)的職責，基金持有人則通過購買基金，委托給基金管理人管理、運作，是基金的委托人和受益人。

基金發(fā)行分為公募和私募。公募基金是受政府主管部門監(jiān)管的，向不特定投資者公開發(fā)行的證券投資基金。公募基金的投資對象限于上市交易的股票、債券等證券，一般不會涉及抵押登記。私募是相對于公募而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資，由于其投資渠道相對寬泛，基金管理人為盡到勤勉、審慎管理和處分基金財產(chǎn)的義務要求投資對象提供擔保，這時就會涉及到辦理抵押登記。

基金法律關(guān)系的實質(zhì)是信托關(guān)系，其不同于關(guān)系，雖然實際的出資人為基金份額持有人，但其在申購基金財產(chǎn)時即喪失了對該基金財產(chǎn)名義上的所有權(quán)，即該基金財產(chǎn)名義上的所有權(quán)從基金份額持有人轉(zhuǎn)移到了基金管理人，如將基金份額持有人登記為抵押權(quán)人則違背了債權(quán)人和抵押權(quán)人的同一性原理?；鹜泄苋说穆氊熤饕潜O(jiān)督和規(guī)范基金財產(chǎn)的管理和運用，防止基金管理人侵害基金持有人的利益，其并不享有對基金財產(chǎn)名義上或者實質(zhì)上的所有權(quán)，因此，基金托管人也不是適格的抵押權(quán)人。因此，基金管理人作為基金發(fā)行中的抵押權(quán)人，既符合《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《基金公司管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，又符合信托原理、債權(quán)人和抵押權(quán)人的同一性等相關(guān)法理，是適格的抵押權(quán)人。登記機構(gòu)在辦理抵押登記時應將基金管理人登記為抵押權(quán)人。

需要注意的是，《基金公司管理辦法》第11條規(guī)定：國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)依法對證券投資基金活動實施監(jiān)督管理。第12條規(guī)定：基金管理人由依法設立的基金管理公司擔任。擔任基金管理人，應當經(jīng)國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)核準。第46條規(guī)定：投資人繳納認購的基金份額的款項時，基金合同成立；基金管理人依照本法第44條的規(guī)定向國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)辦理基金備案手續(xù)，基金合同生效。第119條規(guī)定：非公開募集基金募集完畢，經(jīng)注冊、登記的基金管理人應當分別向國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)或者基金行業(yè)協(xié)會備案。

可見，發(fā)行基金監(jiān)管部門是證監(jiān)會，登記機構(gòu)沒有權(quán)力也沒有能力對基金合同的合法性進行實質(zhì)審查。但是為確?；A(chǔ)法律關(guān)系的合法性以及基金合同已成立，在辦理基金管理人申請辦理的抵押登記時，要注意審查基金管理人是否有國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)核準成立的文件以及基金合同已在國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)備案的證明材料，以避免由于基礎(chǔ)法律關(guān)系無效而導致抵押登記被法院撤銷的行政風險。

3.全體債券持有人

根據(jù)《公司債券發(fā)行試點辦法》第3條規(guī)定：申請發(fā)行公司債券，應當符合《證券法》、《公司法》和本辦法規(guī)定的條件，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會核準。第23條規(guī)定：公司應當為債券持有人聘請債券受托管理人，并訂立債券受托管理協(xié)議；在債券存續(xù)期限內(nèi)，由債券受托管理人依照協(xié)議的約定維護債券持有人的利益。第24條規(guī)定：債券受托管理人應當為債券持有人的最大利益行事，不得與債券持有人存在利益沖突。第25條規(guī)定：公司為債券設定擔保的，債券受托管理人應當約定擔保財產(chǎn)為信托財產(chǎn)，債券受托管理人應在債券發(fā)行前取得擔保的權(quán)利證明或其他有關(guān)文件，并在擔保期間妥善保管。

公司為發(fā)行債券以房產(chǎn)抵押作為擔保申請辦理抵押登記時，債權(quán)尚未發(fā)生，債權(quán)人（債券持有人）尚不確定，但必須辦理抵押登記，此時就涉及到公司發(fā)行債券以房產(chǎn)抵押作為擔保時如何判斷抵押權(quán)人的問題。本文認為債權(quán)是否實際發(fā)生并不影響抵押權(quán)人和債權(quán)人的同一性，全體債券持有人應為抵押權(quán)人。債券受托管理人只是根據(jù)法律的規(guī)定依法維護全體債券持有人的利益，其和全體債券持有人之間的法律關(guān)系是法定。因此，債券受托管理人不能越俎代庖，侵犯全體債券持有人的利益。

需要注意的是，在具體辦理抵押登記時，由于全體債券持有人尚未產(chǎn)生，且是個概括抽象的概念，不可能由其到場辦理，因此，債券受托管理人作為其法定人可以其申請辦理抵押登記。國土資源部辦公廳回復遼寧省國土資源廳的《國土資源部辦公廳關(guān)于為公司債券持有人辦理國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的復函》（國土資廳函〔2010〕803號）也明確：鑒于債權(quán)人具有不特定性，公司按照《公司債券發(fā)行試點辦法》有關(guān)規(guī)定依法聘請債券受托管理人的，在法律沒有禁止性規(guī)定以及當事人之間沒有禁止代為辦理抵押登記約定的情形下，公司債券受托管理人可以全體公司債券持有人（抵押權(quán)人）申請土地使用權(quán)抵押登記。另外需要特別審查公司發(fā)行債券是否已經(jīng)通過中國證券監(jiān)督管理委員會核準，以確?；A(chǔ)法律關(guān)系的合法性。

4.典當公司

根據(jù)《典當管理辦法》第3條：典當，是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

這里的典當不同于典權(quán)。典當和典權(quán)的區(qū)別在于：（1）前者是擔保當金的回贖，后者是以使用和收益為內(nèi)容的用益物權(quán)；（2）估價金額在3萬元以上的典當物不適用流質(zhì)條款，后者適用流質(zhì)條款，即如果出典人超過期限未贖回典物，典權(quán)人可以直接取得典物的所有權(quán)；（3）房地產(chǎn)典當不轉(zhuǎn)移占有，而典權(quán)以占有為前提。

典當?shù)脑O立是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)，其目的在于債務人不按期償還當金時，典當公司可以獲得優(yōu)先受償權(quán)，其法律關(guān)系完全符合抵押法律關(guān)系的特征。對此，《最高人民法院關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當商行房屋典當案件應如何處理的函復》有所印證，認定雙方的約定僅僅是以“當票”形式簽訂的房屋抵押借款合同，應按照抵押借款合同糾紛處理為宜。

另根據(jù)《典當管理辦法》第15條規(guī)定：收到設立典當行或者典當行申請設立分支機構(gòu)的申請后，設區(qū)的市（地）級商務主管部門應當報省級商務主管部門審核，省級商務主管部門將審核意見和申請材料報送商務部，由商務部批準并頒發(fā)《典當經(jīng)營許可證》。第25條規(guī)定：經(jīng)批準，典當行可以經(jīng)營下列業(yè)務：“……（三）房地產(chǎn)（外省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)或者未取得商品房預售許可證的在建工程除外）抵押典當業(yè)務”。第36條，當物的估價金額及當金數(shù)額應當由雙方協(xié)商確定。房地產(chǎn)的當金數(shù)額經(jīng)協(xié)商不能達成一致的，雙方可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，估價金額可以作為確定當金數(shù)額的參考。典當期限由雙方約定，最長不得超過6個月。

因此，在辦理典當公司申請辦理的抵押登記時，應收取《典當經(jīng)營許可證》，并應注意審查房屋典當期限是否未超過6個月，申請辦理的抵押不能是在建工程抵押。

5.融資性擔保公司

融資性擔保是指擔保人與銀行業(yè)金融機構(gòu)等債權(quán)人約定，當被擔保人不履行對債權(quán)人負有的融資性債務時，由擔保人依法承擔合同約定的擔保責任的行為。融資性擔保法律關(guān)系的實質(zhì)是反擔保。

所謂反擔保，是指第三人為債務人向債權(quán)人提供擔保時，債務人應第三人的要求為第三人所提供的擔保。其目的是確保第三人追償權(quán)的實現(xiàn)。反擔保的成立須具備下列幾個條件：（1）第三人向債權(quán)人提供了擔保。因反擔保依附于擔保而存在。因此，只有第三人向債權(quán)人提供了擔保，方有權(quán)要求債務人提供反擔保，反擔保方能成立；（2）債務人或債務人之外的其他人向第三人提供擔保；（3）只有在第三人為債務人提供保證、抵押或質(zhì)押擔保時，才能要求債務人向其提供反擔保；（4）須符合法定形式，即反擔保應當采用書面形式，依法需要辦理登記或移交占有的，應當辦理登記或轉(zhuǎn)交占有手續(xù)。

根據(jù)《融資性擔保公司管理暫行辦法》第8條規(guī)定：設立融資性擔保公司及其分支機構(gòu)，應當經(jīng)監(jiān)管部門審查批準。任何單位和個人未經(jīng)監(jiān)管部門批準不得經(jīng)營融資性擔保業(yè)務，不得在名稱中使用融資性擔保字樣（法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外）。經(jīng)批準設立的融資性擔保公司及其分支機構(gòu)，由監(jiān)管部門頒發(fā)經(jīng)營許可證，并憑該許可證向工商行政管理部門申請注冊登記。第21條規(guī)定：融資性擔保公司不得從事下列活動：吸收存款、發(fā)放貸款、受托發(fā)放貸款、受托投資及監(jiān)管部門規(guī)定不得從事的其他活動。

根據(jù)以上規(guī)定，融資性擔保公司只能在其經(jīng)營范圍內(nèi)為債務人提供保證業(yè)務后，要求債務人或第三人提供反擔保時，才能作為抵押權(quán)人接受抵押擔保。而不能直接在發(fā)放貸款后要求債務人或第三人提供抵押擔保。因此，登記機構(gòu)在辦理融資性擔保公司申請辦理抵押登記時，必須是反擔保法律關(guān)系，需收取的主合同包括借款人和銀行簽訂的借款合同、借款人和融資性擔保公司簽訂的委托擔保合同、融資性擔保公司和銀行簽訂的保證合同。另，審查抵押權(quán)人主體身份證明材料時需注意其是否具有相關(guān)監(jiān)管部門頒發(fā)的經(jīng)營許可證。

6.小額貸款公司

小額貸款公司是為促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，支持社會主義新農(nóng)村建設的背景下創(chuàng)設的可以從事貸款類金融業(yè)務的企業(yè)。根據(jù)銀監(jiān)會和央行2008年下發(fā)的《關(guān)于小額貸款公司試點的指導意見》的規(guī)定：小額貸款公司是由自然人、企業(yè)法人與其他社會組織投資設立，不吸收公眾存款，經(jīng)營小額貸款業(yè)務的有限責任公司或股份有限公司。小額貸款公司應執(zhí)行國家金融方針和政策，在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)開展業(yè)務，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自擔風險，其合法的經(jīng)營活動受法律保護，不受任何單位和個人的干涉。申請設立小額貸款公司，應向省級政府主管部門提出正式申請，經(jīng)批準后，到當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請辦理注冊登記手續(xù)并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。此外，還應在5個工作日內(nèi)向當?shù)毓矙C關(guān)、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會派出機構(gòu)和中國人民銀行分支機構(gòu)報送相關(guān)資料。小額貸款公司應向注冊地中國人民銀行分支機構(gòu)申領(lǐng)貸款卡。

第7篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

第一條　為了加強學院固定資產(chǎn)的管理，維護資產(chǎn)的安全完整，提高使用效益，保障教學科研的正常運行，根據(jù)《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》、《高等學校儀器設備管理辦法》和《高等學校財務制度》，結(jié)合我院實際情況，制定本辦法。

第二條　成立學院校產(chǎn)管理委員會，在后勤管理處設立辦公室，統(tǒng)一管理學院固定資產(chǎn)。建立健全各項管理制度，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，合理配備、節(jié)約并有效使用固定資產(chǎn)，保證資產(chǎn)的安全和完整。

第三條　學院按照統(tǒng)一領(lǐng)導、歸口管理、分級負責、管用結(jié)合的原則，實行固定資產(chǎn)委托管理。校產(chǎn)管理委員會與各部門、系(部)簽訂固定資產(chǎn)委托管理協(xié)議書。各部門、系(部)確定分管固定資產(chǎn)工作的領(lǐng)導和管理員，對所管資產(chǎn)的安全、完整負責。管理人員應相對穩(wěn)定，工作調(diào)動時必須辦清交接手續(xù)。校產(chǎn)管理委員會每年年末對各部門、系(部)固定資產(chǎn)委托管理協(xié)議書的執(zhí)行情況進行檢查。

第二章 固定資產(chǎn)的范圍、分類與計價

第四條　符合下列標準的列為固定資產(chǎn)：

一、耐用年限一年以上，一般通用設備單位價值500元以上、專用設備(指教學科研儀器設備)單位價值800元以上，能獨立使用并在使用過程中基本保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。

二、單位價值不足規(guī)定標準，但耐用時間在一年以上的大批同類物資及圖書等資產(chǎn)。

第五條　固定資產(chǎn)分為六類：房屋及建筑物、專用設備、一般設備、文物和陳列品、圖書、其它固定資產(chǎn)。

一、房屋及建筑物，指房屋、建筑物及其附屬設施。房屋包括教學和科研用房、行政辦公用房、生產(chǎn)經(jīng)營用房、倉庫、職工生活用房、食堂用房、鍋爐房等;建筑物包括道路、橋梁、圍墻、水塔、雕塑等;附屬設施包括房屋建筑物內(nèi)的電梯、通訊線路、輸電線路、水氣管道等。

二、專用設備，指各種實驗教學使用的具有專門性能和用途的設備。

三、一般設備，指辦公和事務用的通用性設備。包括交通工具、通訊工具、家具等。

四、文物和陳列品，指古玩、字畫、紀念品、裝飾品、展品、藏品等。

五、圖書，指圖書館(室)、閱覽室、資料室的圖書資料等。

六、其它固定資產(chǎn)，指未能包括在上述各項內(nèi)的固定資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)分類明細為十六類：01、房屋及建筑物 02、土地及植物03、儀器儀表 04、機電設備05、電子設備 06、印刷機械07、衛(wèi)生醫(yī)療器械 08、文體設備09、標本模型 10、文物及陳列品11、圖書 12、工具、量具和器皿13、家具 14、行政辦公設備15、被服裝具 16、牲畜

第六條　固定資產(chǎn)的計價：

一、購入、調(diào)入的資產(chǎn)，按實際支付的買價、調(diào)撥價以及運雜費、保險費、安裝費等記賬。購置車輛按規(guī)定支付的車輛購置附加費計入買價之內(nèi)。

二、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造過程中實際發(fā)生的全部支出記賬。

三、在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上改建、擴建的固定資產(chǎn)，按改建、擴建發(fā)生的支出，減去改建擴建過程中發(fā)生的變價收入后的凈增加值，增記固定資產(chǎn)賬。

四、接受捐贈的固定資產(chǎn)，按照同類固定資產(chǎn)的市場價格或者根據(jù)捐贈所提供的有關(guān)憑證記賬，接受捐贈固定資產(chǎn)時發(fā)生的相關(guān)費用計入固定資產(chǎn)價值。

五、無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，不能查明原值的按照估價入賬。

六、盤盈的固定資產(chǎn)，按照重置完全價值入賬。

七、已投入使用但尚未辦理手續(xù)的固定資產(chǎn)，可先按估價入賬，待確定實際價值后，再進行調(diào)整。

八、名貴標本、樹木、植物、花卉，按產(chǎn)地、自然界存在數(shù)量、繁殖栽培難易程度、品種、規(guī)格、年齡、栽培成本、觀賞價值等情況，綜合考慮估價入賬。

九、動物、牲畜以成齡為計價點，購入的按購入價入賬，自繁自育的比照同類估價入賬。

十、購置固定資產(chǎn)過程中發(fā)生的差旅費，不計入固定資產(chǎn)的價值。

第七條　已經(jīng)入賬的固定資產(chǎn)除發(fā)生下列情況外，不得任意變動固定資產(chǎn)的賬面價值。

一、根據(jù)國家規(guī)定對固定資產(chǎn)重新估價的;

二、增加補充設備或改良裝置的;

三、將固定資產(chǎn)一部分拆除的;

四、根據(jù)實際價值調(diào)整原來暫估價值的;

五、發(fā)現(xiàn)原來記錄固定資產(chǎn)價值有誤的。

第八條　固定資產(chǎn)不實行折舊，按原值入賬。

第三章　固定資產(chǎn)的管理體制

第九條　固定資產(chǎn)的管理和使用應堅持統(tǒng)一政策、統(tǒng)一領(lǐng)導、歸口、分級管理、責任到人、物盡其用、管用結(jié)合的原則。

第十條　學院固定資產(chǎn)管理的職能部門職責范圍

一、財務處是學院固定資產(chǎn)管理的一級物資管理職能部門，其職責范

圍是：

(一)宣傳、傳達、貫徹執(zhí)行政府教育行政部門關(guān)于高校物資管理和實驗室儀器設備管理的有關(guān)制度和方針政策。

(二)負責全院各類固定資產(chǎn)(包括土地、房屋、構(gòu)筑物、通用設備及專用設備、圖書音像資料、家具及用具等)的總帳及動態(tài)管理。

(三)根據(jù)學院校產(chǎn)管理委員會審批情況做好財務預算的安排。

(四)完成學院領(lǐng)導交辦的其他有關(guān)工作。

二、后勤管理處是學院房屋、構(gòu)筑物、土地、辦公、日常用品等管理的職能部門，其職責范圍是：

(一)負責擬定公有房產(chǎn)管理規(guī)章制度及辦法;

(二)負責公有房產(chǎn)的分配使用和調(diào)整;

(三)負責公有房屋產(chǎn)權(quán)證辦理;

(四)定期核發(fā)校內(nèi)各單位公有房產(chǎn)使用證;

(五)負責每年向?qū)W院校產(chǎn)管理處上報學院房產(chǎn)、構(gòu)筑物、土地總帳及變動情況匯總。

(六)學院公有房產(chǎn)管理政策及重大事項須經(jīng)院長辦公會議研究批準后實施。

(七)負責對購入各類物資的驗收工作，根據(jù)學院規(guī)定做好采購物資的入庫、領(lǐng)用、發(fā)放、結(jié)算等工作。

(八)辦理固定資產(chǎn)的處置事宜，包括固定資產(chǎn)的變更、轉(zhuǎn)讓、調(diào)撥、租借、報損、報失、報廢及廢舊物品的處理等。

(一)負責制定全院實驗室建設的教學設備添置規(guī)劃。

(二)負責制定全院實驗室儀器設備、體育器材管理、維護、保養(yǎng)制度并組織檢查落實，負責大型儀器設備使用效益評估、技術(shù)檔案資料歸檔等管理工作。

(三)負責管理學院各類圖書資料。

(四)負責每年向校產(chǎn)管理委員會上報學院書資料總帳及變動情況匯總。

(五)根據(jù)學院的學科專業(yè)建設的需要和部門正常運行的必要，組織相關(guān)部門對申購的大型儀器設備進行論證;負責向?qū)W院校產(chǎn)管理委員會提供各部門申報物資匯總分類材料及論證結(jié)論。

四、校產(chǎn)管理委員會對各部門、系(部)的固定資產(chǎn)管理進行指導和監(jiān)督;各部門、系(部)是學院資產(chǎn)二級管理單位，在校產(chǎn)管理委員會授權(quán)范圍內(nèi)，組織實施本部門、系(部)的固定資產(chǎn)管理工作。行政主要負責人是本部門固定資產(chǎn)管理的第一責任人，對本部門的固定資產(chǎn)負有全面的管理責任。其職責是：

(一)認真貫徹執(zhí)行學院固定資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，制定資產(chǎn)管理的實施細則，加強規(guī)范化和使用效益的管理。

(二)對本部門使用的固定資產(chǎn)，在學院規(guī)定的權(quán)限內(nèi)有調(diào)配權(quán)，但必須保證國有資產(chǎn)的安全和完整。并會同校產(chǎn)管理委員會辦公室做好帳物登記處理。

(三)配備專職或兼職固定資產(chǎn)管理人員，管理好本部門固定資產(chǎn)的帳、物，根據(jù)學院校產(chǎn)管理部門的要求，定期或不定期地進行清查，保證帳、物相符，認真做好有關(guān)校產(chǎn)管理的各種統(tǒng)計報表工作。

第十一條 院內(nèi)各部門、各系(部)應設專人承擔固定資產(chǎn)管理工作，并對所管固定資產(chǎn)的安全完整負有責任。固定校產(chǎn)管理人員應相對穩(wěn)定，工作調(diào)動時要實行嚴格的交接手續(xù)，帳、物清點無誤，簽署交接文書后方可調(diào)動。

第十二條　房屋建筑物的管理

一、房屋建筑物的建造、改造，要按規(guī)定辦理審批手續(xù)，納入建造、改造計劃，審批后實施。房屋建筑物建造、改造后，要經(jīng)過專業(yè)驗收鑒定，管理、使用部門憑鑒定意見驗收，根據(jù)審計確認的價值，辦理固定資產(chǎn)增加的入賬手續(xù)。

二、房屋建筑物的改造、改建和拆除必須進行技術(shù)鑒定和可行性論證。未經(jīng)有關(guān)鑒定和審批，任何部門、系(部)不得擅自對房屋和建筑物進行改造、改建和拆除。

第四章 固定資產(chǎn)的增減變動

第十三條　添置固定資產(chǎn)必須根據(jù)學院發(fā)展規(guī)模和學科設置情況;按照教學、科研、生產(chǎn)經(jīng)營、行政辦公、生活服務等方面的需要，全盤規(guī)劃，保證重點。貫徹勤儉辦學的方針，避免重復購置，積壓浪費。

第十四條　購入、調(diào)入和自制、自建完工交付使用增加的固定資產(chǎn)，不分單位、不分經(jīng)費來源，統(tǒng)一由校產(chǎn)歸口管理部門組織驗收(屬于技術(shù)設備的由技術(shù)部門共同驗收)，驗收合格后，由校產(chǎn)歸口管理部門根據(jù)發(fā)票、固定資產(chǎn)調(diào)撥單等憑證，填制固定資產(chǎn)增加通知單，辦理有關(guān)入庫、財務報銷和使用部門的領(lǐng)用手續(xù)。

第十五條　接受捐贈或盤盈的固定資產(chǎn)，由校產(chǎn)歸口管理部門辦理接收和交接，并據(jù)固定資產(chǎn)交接單、捐贈協(xié)議、發(fā)票或固定資產(chǎn)盤盈報告單等憑證填制固定資產(chǎn)增加通知單，辦理入庫、財務報銷和使用部門領(lǐng)用手續(xù)。

第十六條　新增固定資產(chǎn)一律到校產(chǎn)歸口管理部門辦理驗收，登記固定資產(chǎn)編號、粘貼固定標簽、入固定資產(chǎn)帳;經(jīng)驗收人員及主管負責人簽字之后，財務部門方可辦理報銷手續(xù)。未經(jīng)校產(chǎn)歸口管理部門辦理上述手續(xù)的，財務處一律不能報帳。

第十七條　固定資產(chǎn)的減少變動(調(diào)出、變賣、盤虧、報廢、丟失、損壞)都必須按規(guī)定履行報批手續(xù)。全院各部門、各系(部)占有或使用的固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸學院所有，處置權(quán)歸校產(chǎn)管理委員會，任何單位和個人不得擅自對固定資產(chǎn)報廢、調(diào)出、變賣、串換或私分。

一、固定資產(chǎn)的調(diào)出、變賣，須按評估價轉(zhuǎn)讓。經(jīng)學院校產(chǎn)管理委員會審批同意，校產(chǎn)歸口管理部門銷賬后，書面通知財務處減記固定資產(chǎn)科目。

二、 固定資產(chǎn)的盤虧、非正常損失減少，須及時報學院校產(chǎn)管理委員會，查明原因，追究責任。校產(chǎn)歸口管理部門銷賬后，書面通知財務處減記固定資產(chǎn)科目。

三、設備的正常報廢，使用部門提出初步意見,提交校產(chǎn)歸口管理部門;由校產(chǎn)歸口管理部門提交學院儀器設備報廢鑒定小組鑒定;學院校產(chǎn)管理委員會根據(jù)鑒定小組的鑒定意見審定;若報廢設備的價值超過限額的，須報市國資部門審定。校產(chǎn)歸口管理部門根據(jù)審定意見銷賬后，書面通知財務處減記固定資產(chǎn)科目。

四、交通運輸工具、房屋建筑物的轉(zhuǎn)讓必須依法到有關(guān)部門辦理過戶手續(xù)。交通運輸工具的報廢須經(jīng)有關(guān)部門辦理報廢回收手續(xù)。

五、報廢固定資產(chǎn)收回殘值，應根據(jù)《高等學校財務制度》、《高等學校會計制度(試行)》的有關(guān)規(guī)定，上交學院財務處，并納入學院年度設備經(jīng)費。

第十八條 固定資產(chǎn)處置的審批手續(xù)完備后，由校產(chǎn)歸口管理部門組織回收、處置或授權(quán)歸口管理部門處置。

第十九條 對使用部門長期閑置、多余或不能有效利用的固定資產(chǎn)，由校產(chǎn)歸口管理部門會同相關(guān)部門審核，報學院校產(chǎn)管理委員會審批后，由校產(chǎn)歸口管理部門進行處置和調(diào)劑。

第五章 固定資產(chǎn)使用及維修的管理

第二十條　房屋建筑物的維修

一、保修期內(nèi)由承建單位負責，保修期后由后勤管理處負責。

二、保修期后，房屋和建筑物的零星維修，后勤管理處負責維修;房屋建筑物的大修理、改良性修理(修理費占房屋建筑物原價的20%以上)，視費用支出的大小報請學院校產(chǎn)管理委員會研究決定。

第二十一條　其他固定資產(chǎn)的維修。

一、保修期內(nèi)，教學科研設備由實習實訓中心聯(lián)系落實;行政辦公設備由使用部門直接與后勤管理處聯(lián)系落實。

二、保修期后，教學科研設備維修須向?qū)嵙晫嵱栔行奶峤痪S修審批單，經(jīng)申請學院校產(chǎn)管理委員會同意后辦理;行政辦公設備維修由各部門、各系(部)向后勤管理處提交維修審批單，經(jīng)申請學院校產(chǎn)管理委員會同意后辦理。

第二十二條　院內(nèi)固定資產(chǎn)的調(diào)撥實行歸口負責制度。教學科研儀器設備的調(diào)撥由實習實訓中心負責，做好資產(chǎn)的部門劃轉(zhuǎn)手續(xù)。行政辦公設備的調(diào)撥由院長辦公室負責，后勤管理處根據(jù)院長辦公室的調(diào)撥意見辦理資產(chǎn)的部門劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第二十三條　教工借用學院固定資產(chǎn)，必須向校產(chǎn)歸口管理部門辦理借用手續(xù)，按照管理權(quán)限經(jīng)有關(guān)部門的主要負責人同意，屆時按期歸還。教工調(diào)離必須事先辦理資產(chǎn)歸還手續(xù)。教工無正當理由，長期占用公物不還，使用部門應及時追繳所侵占物品，或從工資中按資產(chǎn)賬面原價扣款。

第六章 固定資產(chǎn)的財務管理

第二十四條 財務處登記固定資產(chǎn)總分類賬，實習實訓中心指導下實驗室登記教學科研設備明細分類賬，圖書館登記圖書明細分類賬，后勤管理處兼記其他固定資產(chǎn)明細分類賬。

第二十五條 校產(chǎn)管理委員會統(tǒng)管學院國有資產(chǎn)。財務處、實習實訓中心、后勤管理處每年向校產(chǎn)管理委員會提供有關(guān)資產(chǎn)帳目。

第二十六條 校產(chǎn)歸口管理部門每年須向各部門、各系(部)提供一次該部門的行政辦公設備明細賬，各部門、各系(部)要認真地將明細賬與實物進行核對。實驗室和圖書館在實習實訓中心指導下，每年必須對教學科研設備、圖書資料進行一次賬實核對。盤盈的要及時調(diào)整賬目，保證賬實相符;盤虧的要追究責任，并及時調(diào)整賬目。校產(chǎn)歸口管理部門每年年底將抽查部分部門、系(部)的固定資產(chǎn)，對其進行賬實核對。

第二十七條　學院進行機構(gòu)調(diào)整(分拆、合并)時，各部門、各系(部)要認真做好固定資產(chǎn)的交接手續(xù)。

第二十八條　實習實訓中心要加強對教學科研設備、圖書資料使用效率的考核。

第七章　附　則

第8篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

【關(guān)鍵詞】再審案件 訴訟主體 主體資格 法律審查 發(fā)回重審

【援引案例】

北京市A鄉(xiāng)人民政府名下登記了一棟商務樓，1997年，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長同時為北京市B集體企業(yè)的法定代表人，1997年，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長與C企業(yè)簽訂《租賃合同》，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長（兼B企業(yè)法定代表人）在合同上簽字，加蓋B企業(yè)公章。

2007年《租賃合同》到期，此時，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長不再是B企業(yè)法定代表人，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長與C企業(yè)簽訂《補充協(xié)議（合同續(xù)期）》，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長在協(xié)議上簽字，B企業(yè)蓋章。

2004年以后，B企業(yè)不再收取C企業(yè)租金，轉(zhuǎn)由D企業(yè)收取租金。

一直以來，A鄉(xiāng)政府加蓋公章出具用房證明等給C企業(yè)辦理企業(yè)經(jīng)營的各類手續(xù)。

2008年，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長換屆，B企業(yè)亦更換法定代表人，

2009年，B企業(yè)起訴C企業(yè)，要求法院判決解除《租賃合同》及《補充協(xié)議》。訴訟中B企業(yè)出具《說明》證實A鄉(xiāng)政府與B企業(yè)無任何關(guān)系。（經(jīng)查B企業(yè)工商登記亦不顯示與A鄉(xiāng)政府存在任何關(guān)系）。

在一審、二審訴訟過程中，BC雙方均未提及主體問題，兩審法院亦未涉及主體問題，法院最終以其他理由判決B企業(yè)勝訴，解除《租賃合同》及《補充協(xié)議》！那么，本案訴訟主體是否存在問題？

基于此，本文分情況闡述如下觀點，以供參詳：

一、關(guān)于該案《租賃合同》和《補充協(xié)議》的法律效力

根據(jù)權(quán)利屬性原則，涉及商務樓產(chǎn)權(quán)屬于A鄉(xiāng)人民政府，鄉(xiāng)政府在不損害國家集體或他人利益的情況下，對于屬于自己的財產(chǎn)有權(quán)進行民事處分，鄉(xiāng)長是鄉(xiāng)人民政府法定代表人，依法有權(quán)代表鄉(xiāng)政府在有關(guān)合同上簽字。該案中，雖然A鄉(xiāng)政府未在合同及協(xié)議上蓋章，但A鄉(xiāng)政府長期以來沒有任何反對意見，且A鄉(xiāng)政府一直為C企業(yè)經(jīng)營提供服務（出具加蓋公章的證明），如此完全可以證實該案涉及合同及協(xié)議均是A鄉(xiāng)政府的行為，合同及協(xié)議均具有法律效力。

1997年，該《租賃合同》上未蓋A鄉(xiāng)政府公章，加蓋了B集體企業(yè)公章，此時，A鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長即是B企業(yè)法定代表人，A鄉(xiāng)政府和B企業(yè)完全可視作一個一家單位，商務樓產(chǎn)權(quán)屬于A鄉(xiāng)政府，由B企業(yè)名義管理。2007年，《補充協(xié)議》同樣未蓋A鄉(xiāng)政府公章，加蓋的是B企業(yè)公章，但此時A鄉(xiāng)長不再是B企業(yè)法定代表人，對此本文認為，A鄉(xiāng)政府與B企業(yè)之家是委托關(guān)系，由A鄉(xiāng)政府授權(quán)委托B企業(yè)管理。AB無論是一家單位還是委托授權(quán)關(guān)系，均不影響《租賃合同》及《補充協(xié)議》的有效性。 二、關(guān)于該案B公司在2009年是否有訴訟主體資格

根據(jù)該案情，本文認為，B企業(yè)的權(quán)利狀態(tài)和主體資格應分情況確定：

1、在1997年至2004年，B企業(yè)是A鄉(xiāng)政府實為一體，B企業(yè)受A鄉(xiāng)政府委托管理商務樓，以自己的名義簽訂合同并在合同上蓋章，收取租金，期間，其具有名義上的訴訟主體資格，但訴訟的實體權(quán)利義務，仍然有A鄉(xiāng)政府承受，就是說，B企業(yè)就該案《租賃合同》起訴，仍然需要A鄉(xiāng)政府的專項授權(quán)，否則A鄉(xiāng)政府應當參與訴訟。

2、2004年至2008年，A鄉(xiāng)政府將收取租金的權(quán)利從B企業(yè)收回，同時授權(quán)D企業(yè)收取租金，B企業(yè)在此期間沒有了收取租金的權(quán)利，但仍然是名義上的訴訟主體（缺乏實體權(quán)利），但若單獨起訴，仍需要A鄉(xiāng)政府的專項授權(quán)。

3、2009年B企業(yè)出具《說明》以后，并根據(jù)B企業(yè)工商登記，確定至少此時以后，A鄉(xiāng)政府與B企業(yè)無關(guān)系，那么雖然《租賃合同》及《補充協(xié)議》主體還未變更，B企業(yè)已經(jīng)不再具有訴訟主體資格，已經(jīng)不再是名義上訴訟主體。

三、關(guān)于發(fā)現(xiàn)主體資格問題后的法律處理原則

該案的主體資格問題，具有一定的隱蔽性，故一、二審均未發(fā)現(xiàn)，在再審中，由申請人發(fā)現(xiàn)并提出申請，對于主體資格問題的審查，再審法院是依當事人的申請進行的，針對本案的特殊點：該案自始至終，A鄉(xiāng)政府未出面，但其對標的物的權(quán)屬是客觀事實。沒有任何證據(jù)證明A鄉(xiāng)政府知情，A鄉(xiāng)政府亦沒有向法院提交任何文書，在此情況下，人民法院必然要審查主體。即便沒有申請人的申請，人民法院亦應當變被動審查為主動審查，審理租賃合同案件，應當審查出租者的房產(chǎn)手續(xù)或授權(quán)文書，基于此，原一、二審就該案的審理確實存在重大遺漏。

故此，本文認為，主體資格問題，應當適用主動審查原則，本案原一、二審法院應當審查實未審查，確實存在重大漏審，基于主體審查屬于程序問題，且本案中B企業(yè)目前的權(quán)利狀態(tài)有待A鄉(xiāng)政府予以印證，有關(guān)實體權(quán)利有待A鄉(xiāng)政府澄清，涉及系列事項應屬于一、二審的范圍，故此本文認為，本案應當發(fā)回重審。

四、關(guān)于該案訴訟主體問題產(chǎn)生的原因

根據(jù)本案事實，鄉(xiāng)政府的房子，委托公司來出租，又委托另一家公司收租金，鄉(xiāng)政府一方面積極配合承租者蓋章出手續(xù)，一方面在訴訟發(fā)生后，如消失一般，不再露面，為何如此，結(jié)合國家政策，本案可能國家關(guān)于地方小金庫政策問題有關(guān)，可能類似的事情還有很多，可能政府的灰色收入還有更多，在此，本文認為，法律應當是公平、公正的，法律對可能違反國家政策、可能隱瞞事實的情況不應縱容，應當依法秉公處理。

綜上所述，結(jié)合援引案例，本文認為：本案訴訟主體確實存在問題，再審法院應當案件事實和法律，作出合法的處理。

【參考資料】

第9篇：房產(chǎn)委托管理協(xié)議范文

2019年房屋租賃合同范本大全

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

2019年房屋租賃合同范本大全

甲方：_________

乙方：_________

乙方承租甲方管理的上列房屋作為_________使用，雙方議定遵守事項如下：

房屋座落：_________區(qū)_________樓_________單元_________號

房屋使用面積：_________平方米

一、本租約為乙方取得承租房屋使用權(quán)的憑證。

甲、乙雙方均有遵守國家有關(guān)住宅法律和本市房屋政策、法令的義務。

二、房屋租金數(shù)額因房屋條件或租金標準變動時，其租額得予調(diào)整，每月租金，乙方應于_________日前交清。

三、乙方有下列情況之一時，甲方可以終止租約，收回房屋：

(1)把承租的房屋轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借或私自交換使用的;

(2)未經(jīng)甲方同意私自改變承租用途的;

(3)無故拖欠租金三個月以上的。

四、甲方根據(jù)修繕標準檢查，維修房屋和設備，保障安全、正常使用。

甲方維修房屋時，乙方應積極協(xié)助，不得阻礙施工。在正常情況下，如因檢查不周，維修不及時，以致房屋倒塌，使乙方遭受經(jīng)濟損失時，由甲方負責賠償。

五、甲方鑒定房屋危險，不能繼續(xù)使用，必須騰出時，乙方應按期遷出，其居住房由甲方解決。

如乙方籍故拖延不遷造成的一切損失，由乙方負責。

六、甲方對乙方承租的房屋進行翻建大修后，乙方有優(yōu)先承租權(quán)，但事先應簽訂協(xié)議。

七、乙方對承租的房屋及室內(nèi)裝修設備，應負責保管，愛護使用，注意防火、防凍。

如有損壞，乙方應負責修復或賠償。樓梯間、門道、走廊等公用房屋和設施，乙方應愛護使用，注意照管，防止損壞。

八、乙方不得私自拆改、增添房屋或設備。

如屬必需時，應事先取得甲方同意或另行簽訂協(xié)議后方可動工。否則，乙方應負責恢復原狀。

九、乙方退租房屋時，應于七日前通知甲方，并辦清以下手續(xù)：

(1)交清租金和應交納的賠償費。

(2)按照租約負責保管的房屋及裝修設備。

(3)撤銷租約。

十、乙方承租甲方代管、托管的房屋在發(fā)還原主時，甲方得終止租約。

十一、乙方承租的房屋因國家建設，特殊需要必須騰讓時，甲方得終止租約。

乙方所需房屋按有關(guān)規(guī)定辦理。

十二、本租約自立約日起至_________年_________月_________日止有效。

一或_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份，如有未盡事宜，雙方協(xié)議解決。

十三、其他_________.

甲方(蓋章)_________

乙方(蓋章)_________

代表人(簽字)_________

代表人(簽字)________

__________年____月____日

_________年____月____日

個人房屋租賃合同范本

訂立合同雙方：

出租方：______，以下簡稱甲方

承租方：______，以下簡稱乙方

根據(jù)《中華人民共和國》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條　甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號的房屋______棟______間，建筑面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結(jié)構(gòu)等級______，完損等級______，主要裝修設備______，出租給乙方作______使用。

第二條　租賃期限

租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;

2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3.拖欠租金____個月或空置____月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。

第三條　租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式

甲乙雙方議定月租金______元，由乙方在______月______日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時必須出具由稅務機關(guān)或縣以上財政部門監(jiān)制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規(guī)定的稅率和標準交納房產(chǎn)租賃稅費，交納方式按下列第____款執(zhí)行：

1.有關(guān)稅法和鎮(zhèn)政發(fā)(90)第34號文件規(guī)定比例由甲、乙方各自負擔;

2.甲、乙雙方議定。

第四條　租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕房屋是甲方的義務。甲方對出租房屋及其設備應定期檢查，及時修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕范圍和標準按城建部(87)城住公字第13號通知執(zhí)行。

甲方修繕房屋時，乙方應積極協(xié)助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經(jīng)甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：

1.按規(guī)定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項目內(nèi)，先行墊支維修費并組織施工，竣工后，其維修費用憑正式發(fā)票在乙方應交納的房租中分______次扣除;

3.由乙方負責維修;

4.甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對承租房屋進行裝飾，但其規(guī)模、范圍、工藝、用料等均應事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費和租賃期滿后的權(quán)屬處理，雙方議定：

工料費由______方承擔(　);

所有權(quán)屬______方(　)。

第五條　租賃雙方的變更

1.如甲方按法定手續(xù)程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，在無約定的情況下，本合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效;

2.甲方出售房屋，須在三個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán);

3.乙方需要與第三人互換用房時，應事先征得甲方同意，甲方應當支持乙方的合理要求。

第六條　違約責任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負責賠償______元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負責賠償對方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍應補交欠租外，并按租金的______%,以天數(shù)計算向甲方交付違約金。

4.甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權(quán)拒付。

5.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時按約定租金的______%，以天數(shù)計算由乙方向甲方支付違約金。

6.本合同期滿時，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的______%，以天數(shù)計算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。

上述違約行為的經(jīng)濟索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機關(guān)的監(jiān)督下進行。

第七條　免責條件

1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任。

2.因市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。

因上述原因而終止合同的，租金按實際使用時間計算，多退少補。

第八條　爭議解決的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向房屋租賃管理機關(guān)申請調(diào)解，調(diào)解無效時，可向市工商行政管理局經(jīng)濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第九條　其他約定事宜

1.

第十條　本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議報送市房屋租賃管理機關(guān)認可并報有關(guān)部門備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執(zhí)1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章)承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名)法定代表人：(簽名)

委托人：(簽名)委托人：(簽名)

合同有效期限：　至　年　月　日

合同編號：__________