前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢(shì)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)迅猛，年投資均速達(dá)到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來(lái)相對(duì)于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過(guò)住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過(guò)幾輪的調(diào)控，對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)熱切的關(guān)注點(diǎn);另一方面是受到城市化進(jìn)程的推進(jìn)，目前我國(guó)正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對(duì)寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費(fèi)能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對(duì)消費(fèi)多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，能夠?qū)㈨?xiàng)目的建筑功能與商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對(duì)該區(qū)域起到一個(gè)引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴(kuò)張，土地資源日益稀缺，居民個(gè)人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國(guó)內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)際慣例，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國(guó)人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進(jìn)程，現(xiàn)今國(guó)內(nèi)大多數(shù)的重點(diǎn)城市都已迎來(lái)城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來(lái)看，各城市的城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)目都在處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過(guò)剩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)50個(gè)熱門開發(fā)城市中，其中有11個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過(guò)1000萬(wàn)平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來(lái)看，這50個(gè)城市的綜合體個(gè)數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計(jì)到2015年非住宅總體量將達(dá)5.64億平方米，較2013年增長(zhǎng)達(dá)77%。而到2015年在這50個(gè)城市中，將有26個(gè)城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過(guò)1000萬(wàn)平方米，見表1。國(guó)內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動(dòng)力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩，區(qū)域性過(guò)剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無(wú)限發(fā)展而是有一定的市場(chǎng)容量，需考慮到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對(duì)零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量也較大;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快時(shí)，該城市的居民的收入水平會(huì)有所提高，而使收入成為消費(fèi)的主要影響因素，從而會(huì)加大對(duì)各類消費(fèi)品與服務(wù)的需求量，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大小（見表2）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)或國(guó)家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達(dá)到1.7以上。這也說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)是有市場(chǎng)容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟(jì)人口承載力為基礎(chǔ)，通過(guò)模型預(yù)測(cè)了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)速度與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來(lái)上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說(shuō)目前上海商業(yè)面積已達(dá)到飽和。而在國(guó)內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過(guò)剩明顯。

2.3電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是購(gòu)物空間的立體化;二是購(gòu)物時(shí)間的零碎化;三是購(gòu)物方式的移動(dòng)化;四是信息傳播的快速化。這四個(gè)方面的變化將改變之前在特定時(shí)間及地點(diǎn)的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物以其不限時(shí)間、地域的限制及購(gòu)物的便捷性，成為消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)的新渠道。越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)購(gòu)的消費(fèi)傾向頗高，消費(fèi)模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國(guó)電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)交易總額達(dá)到10.2萬(wàn)億元，與2012年的8.5萬(wàn)億相比增長(zhǎng)了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)規(guī)模交易額為1.9萬(wàn)億元，與2012年的1.3萬(wàn)億元增長(zhǎng)了42.8%，在社會(huì)總消費(fèi)品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當(dāng)天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，對(duì)傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購(gòu)物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，社區(qū)消費(fèi)約占整個(gè)城市消費(fèi)品零售總額的30%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家這一比例達(dá)到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國(guó)內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實(shí)踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬(wàn)科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對(duì)其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對(duì)該模式的改造，對(duì)原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進(jìn)一批先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項(xiàng)目，增設(shè)休閑娛樂項(xiàng)目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國(guó)際成功的案例經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購(gòu)物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗(yàn)式商業(yè)

隨著消費(fèi)者收入的提高，消費(fèi)心態(tài)的日趨成熟，消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，越來(lái)越多的消費(fèi)者的消費(fèi)行為已經(jīng)將單純的購(gòu)物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場(chǎng)不僅僅只是購(gòu)物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)等多樣性的消費(fèi)訴求。未來(lái)的消費(fèi)者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在商場(chǎng)的一般逗留的時(shí)間在45分鐘左右，而在一個(gè)具備體驗(yàn)功能的現(xiàn)代購(gòu)物中心的逗留時(shí)間約為2.5小時(shí)到3小時(shí)。從中我們可以看出，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了其他方面而不是購(gòu)物。體驗(yàn)式消費(fèi)也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費(fèi)者，延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間，而且進(jìn)一步促進(jìn)商圈的成熟度。實(shí)際上，國(guó)外有不少成功的體驗(yàn)式購(gòu)物中心的案例，諸如美國(guó)紐約第五大道、法國(guó)巴黎香榭麗舍大街、英國(guó)倫敦牛津街等。國(guó)內(nèi)一些房企也開始注重體驗(yàn)式商業(yè)，萬(wàn)科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來(lái)新開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的份額，比例將達(dá)到55%左右，而計(jì)劃在三年內(nèi)該比例將達(dá)到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個(gè)主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過(guò)銷售和自持商鋪實(shí)現(xiàn);階段三進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會(huì)選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過(guò)，隨著市場(chǎng)的日趨成熟與完善，金融市場(chǎng)的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來(lái)的發(fā)展要求。像國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)估值盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，另一方面可以穩(wěn)定項(xiàng)目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是指在招商完成后，基于商業(yè)項(xiàng)目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)有序、有效的經(jīng)營(yíng)管理。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否健康可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，除了正確的市場(chǎng)定位與招商外，關(guān)鍵還要看運(yùn)營(yíng)管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運(yùn)營(yíng)的作用會(huì)顯得越來(lái)越重要，開發(fā)商逐漸會(huì)從重招商轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)。但就我國(guó)目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運(yùn)營(yíng)管理的重要性，而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心就是將松散的經(jīng)營(yíng)單位、不同的消費(fèi)形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個(gè)相同的經(jīng)營(yíng)主題對(duì)其進(jìn)行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營(yíng)者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個(gè)利益共同體，逐步形成商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量及合理規(guī)模研究[J].科學(xué)發(fā)展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式探析及對(duì)策研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2008（8）：46-47.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

商鋪投資收益現(xiàn)狀

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年1至11月份，北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房銷售37.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅銷售面積的增長(zhǎng)速度。但是，雖然北京商品住宅現(xiàn)房和期房的價(jià)格分別上漲了2.7%和5.1%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻出現(xiàn)大幅下跌，11個(gè)月辦公用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價(jià)格首次大幅度下降。

從北京市范圍看，近期進(jìn)入市場(chǎng)的在售商業(yè)項(xiàng)目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業(yè)在均價(jià)7萬(wàn)元/使用平米的高價(jià)位上銷售順利，5月15日開始銷售以來(lái)，整體商業(yè)部分銷售率達(dá)到90％左右；碧溪家居廣場(chǎng)也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分（1層和－3層不售），項(xiàng)目整體銷售率60％以上，但2005年初又出現(xiàn)了該項(xiàng)目在商鋪銷售以前就已經(jīng)被銀行抵押的訴訟；炫特區(qū)底商銷售率也在60％左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項(xiàng)目整體銷售率也在50％以上。

從總的情況來(lái)看，目前各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)銷售情況尚可。在針對(duì)商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年（或四年）10％返租，期滿承諾回購(gòu)的方式吸引投資市場(chǎng)的關(guān)注。

但從市場(chǎng)的整體供求看，商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項(xiàng)目（諸如巨庫(kù)、第五大道等）對(duì)投資人的信心造成了很大的影響。

投資前景及要點(diǎn)分析

從北京商鋪投資的市場(chǎng)基礎(chǔ)，以及一些新興項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，未來(lái)北京的商鋪投資市場(chǎng)將會(huì)日趨理性，以下特點(diǎn)將日趨明顯：

商鋪售價(jià)逐步回歸理性空間

2003年商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格虛高一定程度上刺激了部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的不理性，過(guò)高地預(yù)測(cè)了2004年京商業(yè)地產(chǎn)的需求程度。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮帶動(dòng)了一大批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)也不顧自身實(shí)力盲目跟進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資的自發(fā)性和盲目性日益突出，開發(fā)商普遍熱衷于底層商鋪、大型購(gòu)物中心和商業(yè)街，在短時(shí)期內(nèi)，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積數(shù)量的大幅增加。

北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個(gè)月商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積160.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬(wàn)平方米，共計(jì)建筑面積為293.4萬(wàn)平方米，而其中商業(yè)用期房預(yù)售登記56.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積37.7萬(wàn)平方米，共計(jì)94萬(wàn)平方米。實(shí)際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢(shì)的嚴(yán)峻。

2004年京城商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格的大幅度下降則是開發(fā)商和投資者一種理性評(píng)估市場(chǎng)的表現(xiàn)。一些投資失敗的案例促使京城商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者對(duì)投資有了一定合理的評(píng)估，而不是盲目跟進(jìn)。

街區(qū)型商業(yè)和底商將成開發(fā)主流

目前北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)處于發(fā)展的初期階段，尚不具備成熟市場(chǎng)的特征和發(fā)展規(guī)模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競(jìng)爭(zhēng)的宏觀形勢(shì)中，北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)。個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街，大型、現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，連鎖超市，便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，北京市商業(yè)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)市場(chǎng)開始逐漸走向成熟和完善。同時(shí)，居民對(duì)消費(fèi)品的需求呈逐年上升的趨勢(shì)，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)持續(xù)下降，為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。因此開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)重視程度加強(qiáng)，尤以街區(qū)型商業(yè)發(fā)展迅速。近年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，2005年中會(huì)有小幅度的調(diào)整，同時(shí)市場(chǎng)細(xì)分得到加強(qiáng)。

近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業(yè)地產(chǎn)也得到較大的發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分加強(qiáng)，具備不同程度市場(chǎng)的需求。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；融資模式；金融政策

國(guó)務(wù)院“十二五”計(jì)劃實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期。在土地出讓、房地產(chǎn)信貸、交易等政策調(diào)整下，銀行貸款規(guī)模收緊、利率調(diào)整、信托融資規(guī)范等政策影響，房地產(chǎn)融資難度加大，普遍面臨資金鏈緊張的問題。對(duì)于資金需求量大，回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)必須特別注意資金安全，在金融緊縮政策前，資金問題幾乎已是所有開發(fā)商共同需要面對(duì)的難題，在金融緊縮的政策下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壓力更大，商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境正日趨緊張。由于融資渠道受限，應(yīng)積極拓展商業(yè)地產(chǎn)多元化融資渠道

1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義和特點(diǎn)

1.1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)融資就是指為了使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行，而在開發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，進(jìn)行籌資，運(yùn)用和清算等一系列金融活動(dòng)的總稱。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)、地產(chǎn)與金融三重特性，及區(qū)別于單純的商業(yè)企業(yè)，有區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)就是融資困難，渠道單一，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)自身的資金實(shí)力和融資能力有很高的要求，尤其是在金融緊縮政策之下。商業(yè)地產(chǎn)有高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的特征，商業(yè)地產(chǎn)的主要收益來(lái)源在于租金。商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段，需要占用大量的資金，投資回收期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率慢，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資模式淺析

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要是以銀行融資為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期一般比較長(zhǎng)，占用資金較多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，積極發(fā)展融資渠道，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，用重要的作用。本文將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)各種融資模式進(jìn)行淺析。

2.1 銀行貸款

商業(yè)地產(chǎn)最傳統(tǒng)的融資渠道就是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)有今天的成績(jī)，與銀行是分不開的。商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，目前我國(guó)的開發(fā)商自有資金不多，主要融資渠道還是依靠銀行貸款，資本融資渠道受制于政策。信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業(yè)就有可能陷入資金困局的風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)形中增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以在投融資方面，必須改變長(zhǎng)期以來(lái)單純依靠銀行貸款的籌資模式，走多元化融資道路。

2.2 上市融資

商業(yè)地產(chǎn)融資的基本方式之一就是上市融資，上市融資主要是指股票融資，即股份有限公司在正全面交易所掛牌并發(fā)行股票進(jìn)行融資。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票上市，可以幫助企業(yè)迅速獲得大量資金，保障開發(fā)期間的資金需要，也可以提高企業(yè)的知名度。對(duì)于綜合實(shí)力較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)上市融資，能夠形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，但是上市融資一般門檻比較高，審查也較為嚴(yán)格，對(duì)于中小型商業(yè)地產(chǎn)是可望而不可及的。

2.3 PE(房地產(chǎn)私募投資基金)

PE是一種以融資為目的，以非公開的方式向特定的投資者募集一定的資金，向未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，最終通過(guò)被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或是管理層收購(gòu)等退出方式獲取利益的一類集合投資基金。由于PE相關(guān)的法律還不規(guī)范，也缺乏合格的人才劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)使許多缺乏市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)計(jì)能力的人參與其中，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)，再加上本來(lái)房地產(chǎn)私募基金存在的范圍有限，流動(dòng)性不高，因而PE這種融資渠道具有很大的局限性。

2.4 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts 的簡(jiǎn)稱），即房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，籌集眾多投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，逐步擴(kuò)展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國(guó)、新加坡等地，自從2005年12月21日，中國(guó)第一支REITs（廣州城建越秀）在香港成功上市后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

REITs作為一種專業(yè)的房地產(chǎn)投資金融工具，即為投資者提供了門檻低、流動(dòng)性高、風(fēng)險(xiǎn)較低、稅收優(yōu)惠、規(guī)范投資大型商業(yè)物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，也對(duì)于解決商業(yè)地產(chǎn)的融資問題提供了很好的途徑。REITs具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，便于投資者參與或退出投資，對(duì)于擁有資金量不大的中小型投資者也可以參與其中，擴(kuò)大其投資途徑?？偠灾?，REITs是國(guó)際通用的一種大型商業(yè)物業(yè)投資行為，是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)REITs融資，可以拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的單純依賴。隨著我國(guó)各大城市相繼開展試點(diǎn)，REITs運(yùn)作中的各種問題也將逐步得到解決，REITs融資的優(yōu)勢(shì)也將逐步顯現(xiàn)。

2.5 商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）

CMBS是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)銀行將原有的不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商業(yè)用房抵押貸款作為資本，發(fā)行證券，通過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低，對(duì)母公司無(wú)追索權(quán)，能保持商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)增長(zhǎng)潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。CMBS是一種證券化的創(chuàng)新融資模式，還處于起步階段，從操作上來(lái)講CMBS比REITs更易推行，但是我國(guó)當(dāng)前的金融環(huán)境決定了CMBS不會(huì)有太大的發(fā)展。我過(guò)的CMBS要成功發(fā)展起來(lái)，必須要有政府，銀行，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等各方面的配合與推動(dòng)，還有健全的法律制度作為保障。

3 結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)構(gòu)建多元化融資渠道，在金融緊縮政策下，不能只單純依靠銀行貸款這種傳統(tǒng)的模式來(lái)融資，現(xiàn)階段應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)，同時(shí)也應(yīng)該完善商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具?？傊诮鹑诰o縮政策的大環(huán)境下，需要擺脫依賴銀行信貸的狹窄融資局面，走多元化發(fā)展道路，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]張浩.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道研究[D].上海社會(huì)科學(xué)研究院，2010.

[2]靳童.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)階段性融資模式探析[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2007.

[3]黃美娟.對(duì)于房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的分析[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2012（3）

[4]湯顯新.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資方式分析[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2011(1).

[5]王小末.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的REITS融資模式研究[D].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2010.

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

深圳的商業(yè)地產(chǎn)并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始風(fēng)起云涌，隨著華潤(rùn)萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)的啟動(dòng)，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始受人矚目。進(jìn)入2006年，深圳商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)廣告在報(bào)紙上連篇累牘地刊登。這股商業(yè)地產(chǎn)的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量大概有150萬(wàn)平方米，整體量非常大，表面上看呈現(xiàn)出很熱的勢(shì)頭。但是實(shí)際認(rèn)真分析來(lái)看，這150萬(wàn)平方米的超量開發(fā)里面有幾個(gè)明顯特征：第一、150萬(wàn)平方米的開發(fā)面積中，三大CBD區(qū)(福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū))的商業(yè)量加起來(lái)約七八十萬(wàn)，比如福田的COCO PARK的面積為十萬(wàn)，怡景中心城為八萬(wàn)。購(gòu)物中心代表的是零售最先進(jìn)的業(yè)態(tài)，參照國(guó)外的模式，隨著零售商業(yè)的發(fā)展，購(gòu)物中心一定會(huì)取代未來(lái)的百貨，成為零售業(yè)的主導(dǎo)力量。在這種情況下，不能說(shuō)深圳的商業(yè)地產(chǎn)存在著虛熱。第二、目前深圳的社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年深圳推出的社區(qū)商業(yè)就有幾十個(gè)。社區(qū)商業(yè)占了深圳商業(yè)地產(chǎn)總量的三分之一，而國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)一般能達(dá)到40％以上。相比之下，深圳的社區(qū)商業(yè)還有一定的生長(zhǎng)空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強(qiáng)北和人民南，這兩個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)基本上沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。華強(qiáng)北主要是電子市場(chǎng)，新亞洲電子、華強(qiáng)電子開發(fā)的都是二期，是在一期經(jīng)營(yíng)比較好的基礎(chǔ)上推出的，經(jīng)營(yíng)基本上沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。人民南的發(fā)展遭遇了一個(gè)瓶頸，隨著政府將人民南環(huán)境改造工程列入深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目，該區(qū)也存在著巨大發(fā)展?jié)摿?。?xì)分開發(fā)量看來(lái)，這種熱還是很正常的：它是零售商業(yè)發(fā)展的需要，也是購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要，并不存在虛熱。

從商業(yè)地產(chǎn)銷售的角度來(lái)看，2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了幾個(gè)明顯的傾向：一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者開始成立自己的商業(yè)部門，探索并試圖真正駕馭商業(yè)地產(chǎn)；三是購(gòu)物中心不再輕言銷售，而轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)返樸歸真、尋找自我的一年，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)將促使深圳商業(yè)地產(chǎn)開始正視商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、尊重商業(yè)規(guī)律，并對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和投資者負(fù)起責(zé)任。

通過(guò)2006年兩個(gè)主力商圈的擴(kuò)張、融合以及三個(gè)CBD區(qū)的發(fā)展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強(qiáng)北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個(gè)次市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強(qiáng)北街區(qū)擴(kuò)張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發(fā)展。這是深圳兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心。福田、南山、保安的三個(gè)CBD區(qū)為次市級(jí)商業(yè)中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業(yè)格局走向。2007年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和四五個(gè)次市級(jí)商業(yè)中心展開的。到了2008年購(gòu)物中心相對(duì)完善，開發(fā)的勢(shì)頭相對(duì)而言可能會(huì)弱一點(diǎn)?？傊?，深圳的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場(chǎng)更新?lián)Q展的必然結(jié)果。

張平認(rèn)為深圳以外的區(qū)域虛熱還是很多，尤其是在內(nèi)地，發(fā)展商的意識(shí)還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是以銷售為主導(dǎo)，根本不顧及后期的營(yíng)運(yùn)成本。比如山東有些地區(qū)幾乎每個(gè)縣城都有一個(gè)大型的小商品批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)熱。但是，從某種程度上看來(lái)，商業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過(guò)這一過(guò)程，當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)失敗后，人們才會(huì)用市場(chǎng)的眼光來(lái)審視它，避免新的錯(cuò)誤。

投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)全方位考慮

從近年深圳房地產(chǎn)投資型物業(yè)的發(fā)展來(lái)看，投資型物業(yè)正逐漸從傳統(tǒng)的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤爭(zhēng)奇斗艷的多元化格局，并且新的物業(yè)還將不斷出現(xiàn)。市場(chǎng)上的投資者實(shí)際上分為兩類，一類是實(shí)力型投資者，主要由私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員中的高級(jí)官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復(fù)投資的經(jīng)驗(yàn)，他們主要投資街鋪或大宗物業(yè)，不買小型散鋪。另一類是沒有經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)，他們基本上是首次投資商業(yè)地產(chǎn)，一般會(huì)購(gòu)買商場(chǎng)內(nèi)的小鋪。在商業(yè)地產(chǎn)幾千元就能創(chuàng)富的刺激和誘導(dǎo)下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領(lǐng)連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦定位失誤，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不菩，投資就可能血本無(wú)歸。那么，投資者如何判斷市場(chǎng)、物業(yè)的價(jià)值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價(jià)值，投資者一定要慎選地段。房地產(chǎn)任何時(shí)候都不要忘記地段的核心價(jià)值。一個(gè)繁華的、方便的地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的，對(duì)于投資型物業(yè)而言，這個(gè)地段就更加重要了，因?yàn)橥顿Y型物業(yè)，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個(gè)繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當(dāng)中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場(chǎng)內(nèi)商鋪兩種。在最好的地段買場(chǎng)內(nèi)的商鋪，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。比如東門商業(yè)中心，二樓以上的場(chǎng)上商鋪經(jīng)營(yíng)好的微乎其微，如果購(gòu)買二樓以上的場(chǎng)內(nèi)商鋪還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強(qiáng)北購(gòu)買商鋪銷售電子類產(chǎn)品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪?zhàn)饨o什么商家做非常重要，它直接關(guān)系到投資回報(bào)。

第五，要考慮誰(shuí)來(lái)做經(jīng)營(yíng)管理。投資型物業(yè)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)有十分專業(yè)的需求，既要提供日?；镜奈飿I(yè)服務(wù)，同時(shí)還要承擔(dān)項(xiàng)目商業(yè)形象的建設(shè)，以服務(wù)突出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。因此，投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的水平至關(guān)重要。

第六，要考慮投資的物業(yè)在深圳整體商業(yè)環(huán)境中處于怎樣的地位。在投資物業(yè)的時(shí)候，一定要考慮業(yè)態(tài)在整體的商圈中能不能生存下去，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)。

第七，要考慮投資物業(yè)的資金和回報(bào)率。衡量商鋪的投

資價(jià)值，要看兩個(gè)方面：現(xiàn)實(shí)回報(bào)率和成長(zhǎng)空間。比如，現(xiàn)在投資福田商業(yè)區(qū)的商鋪，大概每平方米5到7萬(wàn)，租金兩百左右，目前的投資回報(bào)率低于4％。但是，三年之后一旦這個(gè)商區(qū)成熟起來(lái)之后，租金就可以達(dá)到五百左右，回報(bào)率就會(huì)增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍(lán)籌股，回報(bào)率比較穩(wěn)定，可以達(dá)到6％到8％：有的是繼優(yōu)股，回報(bào)率只有5％到6％，但是還有一定的成長(zhǎng)空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現(xiàn)在只賣三萬(wàn)左右，但是三五年之后，那里商鋪會(huì)有很大的上升空間。

進(jìn)人2006之后，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該理解為投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，即投資回報(bào)率的高低。隨著發(fā)展商越來(lái)越理性，商鋪本身的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大。張平認(rèn)為，原因在于今年商鋪的售價(jià)漲得還是相對(duì)比較快的，基本上突破每平方米五萬(wàn)。

“投資者一定要仔細(xì)衡量，當(dāng)發(fā)展商把售價(jià)提升到極限的時(shí)候，用行內(nèi)的話說(shuō)，當(dāng)發(fā)展商把商鋪五年的空間機(jī)會(huì)基本上賣光了，這個(gè)時(shí)候如何衡量風(fēng)險(xiǎn)就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現(xiàn)在商鋪的定價(jià)很科學(xué)。投資者也要理性地應(yīng)付這種狀況，審慎投資”，張平語(yǔ)重心長(zhǎng)地告誡投資者。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型人才

深圳很少有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)人才，現(xiàn)在在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)都是從零售行業(yè)和招商方面轉(zhuǎn)行而來(lái)的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事商業(yè)地產(chǎn)時(shí)會(huì)遇到很多新的困難。地產(chǎn)人才和商業(yè)人才不能成為商業(yè)人才、地產(chǎn)人才的簡(jiǎn)單復(fù)合：讓百貨超市的人來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)就有可能把項(xiàng)目做砸；發(fā)展商如果讓不懂商業(yè)地產(chǎn)的中介公司來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，就會(huì)走簡(jiǎn)單銷售的道路。

“從天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨出去的人一定經(jīng)營(yíng)不好類似萬(wàn)達(dá)賣出的一樓商鋪。他們過(guò)往經(jīng)歷的是開放式的統(tǒng)一大賣場(chǎng)，當(dāng)他們進(jìn)入獨(dú)立店的時(shí)候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場(chǎng)往往會(huì)陷于僵局。所以說(shuō)，目前零售的業(yè)態(tài)發(fā)展從中低端發(fā)展到百貨、大百貨、大型購(gòu)物中心，應(yīng)該說(shuō)零售人才是越來(lái)越尖端，但是他們駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力非常有限。而地產(chǎn)商對(duì)零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對(duì)商業(yè)也沒有深入的了解?！睆埰缴钣懈杏|地談到了目前行業(yè)地產(chǎn)界人才缺乏的狀況。

之所以出現(xiàn)這種狀況，張平認(rèn)為主要原因在于迄今為止，全國(guó)高等院校尚未開設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)或課程，也缺乏科班出身的專業(yè)人才，商業(yè)地產(chǎn)人才大多都是從實(shí)踐中培養(yǎng)的。世方地產(chǎn)號(hào)稱商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍?！保瑸樯钲谂囵B(yǎng)了不少商業(yè)地產(chǎn)人才。

“社區(qū)商業(yè)一定要立足社區(qū)人群，考慮商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)性”

由于政府的推動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制的激勵(lì)、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。對(duì)于目前比較熱的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，張平也提出了一些建議：

第一，社區(qū)商業(yè)一定要立足于社區(qū)的人群。對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成敗。消費(fèi)者無(wú)疑是支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在。社區(qū)商業(yè)的整體運(yùn)作能否吸引消費(fèi)者的關(guān)注，并滿足消費(fèi)者的基本需求及個(gè)性化需求，是社區(qū)商業(yè)是否具備生命力的典型特征。對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的認(rèn)真研究，發(fā)現(xiàn)其中的市場(chǎng)需求空白點(diǎn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、引進(jìn)上對(duì)其進(jìn)行填補(bǔ)，自然商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)得到了最好的保障。而盲目的進(jìn)行規(guī)劃，忽視消費(fèi)者市場(chǎng)的真實(shí)需要，輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價(jià)值的降低，重則使整個(gè)社區(qū)商業(yè)陷入困境。

第二，社區(qū)商業(yè)一定要考慮和商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)性。在梅林社區(qū)商業(yè)一定要考慮華強(qiáng)北商業(yè)中心和福田中心區(qū)的影響，中高檔的百貨就不適合在社區(qū)銷售。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將達(dá)到住宅開發(fā)的水平

2006年確實(shí)是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。分析原因，張平談到了兩點(diǎn)：首先，以前開發(fā)商以銷售為目標(biāo)，都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想。一直以來(lái)，開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無(wú)序開發(fā)和過(guò)度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題。由出售向持有經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)優(yōu)化的必然趨勢(shì)，近年來(lái)部分大體量商業(yè)項(xiàng)目先確定人住企業(yè)，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢(shì)的有益實(shí)踐，越來(lái)越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)式銷售對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)不利。第二，商業(yè)發(fā)展遵循零售發(fā)展的規(guī)律：目前深圳開發(fā)的大部分是購(gòu)物中心，而購(gòu)物中心代表的是零售的高端形式；此外社區(qū)商業(yè)還有發(fā)展的空間。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

基于這些特質(zhì)，開發(fā)商在運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)時(shí)必須關(guān)注十大環(huán)節(jié)：

1．地段

開發(fā)商應(yīng)該對(duì)自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識(shí)，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)通常面對(duì)的不單是本地市場(chǎng)，還包括全中國(guó)乃至全世界。無(wú)論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個(gè)繁華的地段，一個(gè)成熟的商業(yè)圈，永遠(yuǎn)都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對(duì)于商業(yè)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流就有了回報(bào)率，也就增強(qiáng)了商戶的信心，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項(xiàng)目成功的開始。

2．資金的籌措與準(zhǔn)備

專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同，長(zhǎng)線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實(shí)”，這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足，不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項(xiàng)目難以繼續(xù)、工

程不能正常進(jìn)行等情況，招商就會(huì)更加困難，項(xiàng)目也難以如期開業(yè)。

3．市場(chǎng)調(diào)研

在項(xiàng)目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么？評(píng)估消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣及其趨向。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容因項(xiàng)目的具體情況不同而有所區(qū)別，但有些基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查是相通的，包括：一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查，如：項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)、理財(cái)觀念、以及外商投資和對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，如：硬件設(shè)施、周邊高消費(fèi)人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析不可忽視的一點(diǎn)是對(duì)將來(lái)出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要有充分考慮，現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn)，其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或還沒有進(jìn)入穩(wěn)定的收益時(shí)期，周邊會(huì)不會(huì)有新的類似的

商業(yè)項(xiàng)目冒出來(lái)，應(yīng)當(dāng)予以考慮。

5．商業(yè)策劃

開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ)，對(duì)其所開發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場(chǎng)前期規(guī)劃正確與否，是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán)，只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作，才能做到事前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少失誤，否則將增大項(xiàng)目失敗的可能性。

6．前瞻性及對(duì)變化的快速反應(yīng)

房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時(shí)間，在這段時(shí)間里市場(chǎng)處在不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾消費(fèi)者的喜好也在不斷調(diào)整，甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位。開發(fā)商在初期進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)扎實(shí)地做好市場(chǎng)調(diào)研并對(duì)相關(guān)市場(chǎng)、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷，并對(duì)可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說(shuō)：項(xiàng)目藍(lán)圖永遠(yuǎn)超前于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，并具備專業(yè)能力對(duì)重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。

7．打造開發(fā)商知名度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌的工作是繁瑣的，樹立品牌的過(guò)程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力，那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃的必修課。

8．團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人才

專業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的第一要素是團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，其中具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個(gè)人才干，而是一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。專業(yè)市場(chǎng)成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，需要花費(fèi)龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷，常以外包的方式請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做，這樣既可以節(jié)約，又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行最佳管理組合。

9．商鋪“有效率”

如何評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費(fèi)相比， 所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較， 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。

10．經(jīng)營(yíng)性

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢(shì)開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、投資相對(duì)較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集?？梢哉f(shuō)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來(lái)的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來(lái)源

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對(duì)較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場(chǎng)融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對(duì)較高的融資，而我們理解的比例相對(duì)較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中融資相對(duì)很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對(duì)外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對(duì)較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對(duì)不良資產(chǎn)的收購(gòu)等間接的融資方式上。最后，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來(lái)越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)凸顯。

2、中國(guó)房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀(jì)80年代以來(lái)國(guó)家鼓勵(lì)開放，積極進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)的政策實(shí)施以來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過(guò)資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來(lái)維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系中，兩者是一種有效互動(dòng)的雙方，但目前國(guó)內(nèi)還沒有形成此種雙向互動(dòng)，因此會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來(lái)講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國(guó)房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

紅星美凱龍低調(diào)入駐天貓商城是商業(yè)模式?jīng)_突的進(jìn)一步升級(jí)，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉(cāng)？是臣服的節(jié)奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業(yè)界頗為匪夷所思。

2014 年3 月12 日，紅星美凱龍正式進(jìn)軍天貓并開設(shè)旗艦店。

而僅僅在幾個(gè)月前，2013 年的“雙十一”期間，為了不讓實(shí)體商場(chǎng)成為電商的試衣間，紅星美凱龍領(lǐng)軍人物車建新率先開炮，帶領(lǐng)吉盛偉邦、居然之家等知名家居品牌，共同抵制電商天貓的移動(dòng)POS 機(jī)進(jìn)入其賣場(chǎng)，由此引出了一場(chǎng)中國(guó)商界線下線上之爭(zhēng)。在實(shí)體店的集體反攻下，作為電商的天貓方面被迫與家裝商戶終止了O2O業(yè)務(wù)合作協(xié)議。

一個(gè)賣場(chǎng)進(jìn)入了另一個(gè)賣場(chǎng)，是商業(yè)模式?jīng)_突的進(jìn)一步升級(jí)，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉(cāng)？是臣服的節(jié)奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業(yè)界頗為匪夷所思。

抵制：來(lái)自紅星美凱龍的炮彈

無(wú)論是賣場(chǎng)數(shù)量還是銷售額，在中國(guó)家居賣場(chǎng)業(yè)“紅星美凱龍”確實(shí)稱得上是一條龍。在家居賣場(chǎng)總體過(guò)剩的局面下，紅星美凱龍逆勢(shì)而為，大手筆斥資20 億并購(gòu)了吉盛偉邦，一躍成為業(yè)界龍頭老大，其賣場(chǎng)數(shù)目達(dá)125 家。按照紅星美凱龍的計(jì)劃，到2020 年，將進(jìn)駐全國(guó)60 座城市，開發(fā)運(yùn)營(yíng)100 個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在商業(yè)領(lǐng)域的投資額將會(huì)達(dá)到1000 億元。領(lǐng)軍人物車建新在早年采訪自我介紹時(shí)也笑稱自己性格像大炮。在這些令人瞠目結(jié)舌的大手筆和數(shù)字下，車建新的“大炮性格”展現(xiàn)無(wú)遺。也正是這門車大炮在“雙十一”期間，向電商天貓打出了第一發(fā)炮彈，從而拉開了中國(guó)商業(yè)線下線上之戰(zhàn)。

2013 年10 月23 日，中國(guó)家具協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范電子商務(wù)工作的意見》?！兑庖姟仿暶鳎簭S家和商戶在線上開展低價(jià)促銷時(shí)，要向賣場(chǎng)等主要合作伙伴進(jìn)行通報(bào)并將賣場(chǎng)的價(jià)格調(diào)至與線上一致；不許通過(guò)電商移動(dòng)POS 機(jī)將賣場(chǎng)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至他處進(jìn)行交易。身為紅星美凱龍董事長(zhǎng)的車建新通過(guò)微信，要求商戶不得為工廠在其他線上的訂單送貨安裝，同時(shí)，不得在店內(nèi)宣傳“雙十一”促銷，更不能安裝支付寶POS 機(jī)給線上做銷量。并且在論壇上發(fā)表題為“電商的陷阱”的演講，認(rèn)為電商會(huì)“革了經(jīng)銷商的命，革商場(chǎng)的命，革工廠自己的命”。

是什么惹怒了家居行業(yè)的大佬呢？記者從多方渠道了解到，引發(fā)這場(chǎng)矛盾的焦點(diǎn)，正是天貓要求商戶簽訂的一份協(xié)議書。

一位新浪認(rèn)證的電商人士彭海亮透露，這份協(xié)議主要是針對(duì)大宗產(chǎn)品線上線下互通的一種解決方案：用戶到商家的天貓店先拍下定金或者優(yōu)惠券，拍下優(yōu)惠券后會(huì)收到8 位數(shù)的手機(jī)驗(yàn)證碼，到線下門店體驗(yàn)后，輸入驗(yàn)證碼、刷支付寶POS 機(jī)即可完成整個(gè)交易流程。

業(yè)內(nèi)人士分析，天貓雙十一O2O 的玩法對(duì)于以商業(yè)地產(chǎn)為核心模式的傳統(tǒng)家居賣場(chǎng)極具破壞力。首先，品牌商作為傳統(tǒng)大賣場(chǎng)的核心資源，在賣場(chǎng)放置易拉寶、海報(bào)等，鼓勵(lì)用戶去天貓買東西，這無(wú)異于王府井?dāng)[個(gè)牌子，慫恿顧客到百盛去買。其次，品牌商的線下柜臺(tái)需要經(jīng)賣場(chǎng)銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算，商場(chǎng)方面很難認(rèn)同天貓發(fā)送的優(yōu)惠券。再者，支付寶POS 會(huì)讓品牌商直接繞開賣場(chǎng)，從而為避開發(fā)票、逃交返點(diǎn)費(fèi)等提供了可乘之機(jī)。

對(duì)于車建新引領(lǐng)聯(lián)合19 家線下賣場(chǎng)的抵制，天貓不得不向家裝類目的商家發(fā)出一封《家裝O2O業(yè)務(wù)終止協(xié)議通知書》，“鑒于目前天貓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)所面臨的實(shí)際情況，為避免商戶及消費(fèi)者遭到更大損失，根據(jù)《通知書》主協(xié)議約定，于2013年11 月20 日起終止O2O 補(bǔ)充協(xié)議效力”?！鞍烟熵垞踉谕饷鏇]有任何意義，別把消費(fèi)者和互聯(lián)網(wǎng)趨勢(shì)擋在外面?！边@是其官方僅有的一句話回應(yīng)，天貓無(wú)奈之下選擇了妥協(xié)。

據(jù)一位家具電商人士稱，紅星美凱龍抵制天貓雙十一的行為或許只暴露了線下大賣場(chǎng)不滿與不安的冰山一角，盡管電子商務(wù)是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，也是積極鼓勵(lì)的銷售渠道，但每個(gè)市場(chǎng)都有游戲規(guī)則，希望商戶能夠遵守線上和線上不同的游戲規(guī)則。

詭異的握手：是臣服還是征服

接下來(lái)的變故是業(yè)界人士誰(shuí)都沒有料到的。3 月3 日，天貓網(wǎng)頁(yè)上突然出現(xiàn)了一個(gè)家居品牌，家居流通業(yè)大佬紅星美凱龍的電商品牌——星易家竟然在天貓上開辦旗艦店！此舉讓業(yè)內(nèi)人士一片嘩然，并引發(fā)了無(wú)數(shù)遐想。

目前淘寶、天貓上已經(jīng)匯聚了大量來(lái)自廣東、山東、上海、浙江、黑龍江等家裝家居聚集地的商家，其中有曾為國(guó)外家居品牌做代工的企業(yè)，也有轉(zhuǎn)型的自創(chuàng)品牌或?yàn)槠放谱龇咒N的企業(yè)。由此可見，電商天貓的新型商業(yè)模式比起紅星美凱龍的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)，前景要光明許多。

據(jù)了解，馬云在“雙十一”會(huì)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字“如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)打下去”。他表示希望更多的線下商場(chǎng)參與“雙十一”，而未來(lái)阿里“雙十一”無(wú)論是做千億還是萬(wàn)億，最終是要幫助更多的線下企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)到線上。

馬云的這番話透露出了兩層意思：一是目前線下商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高，需要市場(chǎng)上其他競(jìng)爭(zhēng)力量來(lái)糾正這種高價(jià)。二是淘寶和天貓可以充當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)者角色，幫助線下商家擺脫商業(yè)地產(chǎn)的高租金成本掣肘，同時(shí)實(shí)現(xiàn)向線上的電商化轉(zhuǎn)型。馬云的這一表態(tài)，也正是抓住了線下商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走高的現(xiàn)狀，試圖說(shuō)服更多的線下商家來(lái)到線上開店。

此外，阿里和馬云始終對(duì)撼動(dòng)線下充滿興趣，并且一直在嘗試。今年開始，淘寶、支付寶業(yè)務(wù)就不斷向線下滲透，試圖將線下零售更多地遷移到線上，并且推進(jìn)“支付寶錢包”在線下支付上的市場(chǎng)份額。

前年央視中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物頒獎(jiǎng)盛典上，馬云和王健林開玩笑：雙方約定十年后，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)份額占50％，王健林將給馬云一億元；如果沒達(dá)到，馬云給王健林一億元。一年后，王健林不僅取消對(duì)賭，而且還準(zhǔn)備與馬云合作，進(jìn)軍電商領(lǐng)域。

對(duì)于夾雜在傳統(tǒng)賣場(chǎng)、線上電商兩大平臺(tái)間左右為難的家具企業(yè)而言，有部分徹底選擇了“逃離”賣場(chǎng)，將所有渠道轉(zhuǎn)移至線上，其中尤以代工廠商為多。去年上半年，12 家原幫宜家代工的家居生產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合宣布“倒戈”，抱團(tuán)投奔阿里旗下淘寶、天貓等平臺(tái)，尋找適合自己的電商發(fā)展模式，在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波?，F(xiàn)在回頭再看，這可能只是一波“逃離”大潮的開始。

一邊面臨“逃離”大潮，另一邊是自營(yíng)平臺(tái)星易家燒錢卻收效甚微。

相比于公開高調(diào)的并購(gòu)行業(yè)老三吉盛偉邦，這一次紅星入駐天貓的消息顯得有點(diǎn)刻意的低調(diào)，翻看近一個(gè)月紅星、星易家官網(wǎng)官方微博都沒有任何官方的消息。并購(gòu)之后的紅星美凱龍夯實(shí)了實(shí)體老大地位的同時(shí)，也確實(shí)需要突破線上的瓶頸，于此打通O2O 戰(zhàn)略布局。

其實(shí)早在2012 年7 月紅星美凱龍官方電子商城“紅美商城”就已上線，而后在2013 年4 月更名為星易家，中間燒錢近2 億收效甚微，經(jīng)歷大裁員和人動(dòng)，最后交于車建新妹妹車建芳負(fù)責(zé)管理。更名后的星易家致力于成為中國(guó)家居垂直電商領(lǐng)導(dǎo)品牌。據(jù)了解，紅星美凱龍的2013 年企業(yè)戰(zhàn)略綱要對(duì)電商版塊有明確規(guī)劃，將以堅(jiān)定信心推動(dòng)電商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以足夠耐心推動(dòng)電商穩(wěn)步健康發(fā)展，而擁有家居業(yè)新概念電商本質(zhì)特點(diǎn)的星易家未來(lái)的目標(biāo)是爭(zhēng)取在2015 年之前成為行業(yè)電商領(lǐng)軍品牌。

如此情景下紅星美凱龍低調(diào)加入天貓是車建新妥協(xié)了還是另有隱情呢？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，車建新等高層對(duì)于這種貌似不合理的糾纏和內(nèi)斗，不可能不知情，“這有可能是老車的策略吧？”

龍虎斗：消費(fèi)者是最后的勝者

隨著互聯(lián)網(wǎng)觸角在廣度和深度上的不斷延伸，對(duì)電商的市場(chǎng)需求必然越來(lái)越大，電商行業(yè)天地廣闊，必將大有作為。

電商的發(fā)展，對(duì)于傳統(tǒng)零售業(yè)巨頭來(lái)說(shuō)，可能不是個(gè)好消息。車建新就不無(wú)沉痛地說(shuō)：“大家以超低價(jià)相互殘殺，最致命的是市場(chǎng)份額被分掉，直接沖垮我們的品牌和銷量?！?/p>

為了對(duì)抗電商，車建新認(rèn)為，“上策是所有的品牌工廠不涉網(wǎng)?！辈贿^(guò)，車建新自己也明白，“這是不可能的?！笔聦?shí)上，與萬(wàn)達(dá)一樣，紅星美凱龍自己也在進(jìn)軍電商，曾投巨資建紅美商城。去年“雙十一”，包括紅星美凱龍、居然之家等在內(nèi)的中國(guó)家居行業(yè)19 家大型賣場(chǎng)聯(lián)合抵制天貓“雙十一”促銷活動(dòng)，抵制的結(jié)果是，天貓“雙十一”當(dāng)日銷量由前年的191 億元增長(zhǎng)到了350 億元?！傍r鳥戰(zhàn)術(shù)”不可取。不過(guò)，電商與傳統(tǒng)的大賣場(chǎng)是不是非得“你死我活”呢？那倒不一定。

一是可以采取差異化競(jìng)爭(zhēng)。并非所有領(lǐng)域都適合電商。娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后就認(rèn)為，零售業(yè)還有很大發(fā)展空間，零售業(yè)絕不會(huì)被電商取代。比如，飲料、蔬菜、水果、方便面等大量日常生活消費(fèi)品，我們一般不會(huì)選擇電商；黃金、珠寶等高檔商品，我們一般也不會(huì)選擇電商。

二是可以“你中有我，我中有你”。很多傳統(tǒng)的零售大賣場(chǎng)都開始發(fā)展電商業(yè)務(wù)，比如蘇寧、國(guó)美都有了網(wǎng)上商城，北京圖書大廈也有網(wǎng)絡(luò)書店。一向強(qiáng)調(diào)零售的宗慶后不久前也表示，可能要著手線上線下同步拓展，在電商平臺(tái)上也會(huì)有所考慮。

事實(shí)上，僅就電商而言，同樣需要采取差異化競(jìng)爭(zhēng)。目前電商同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太嚴(yán)重，且電商價(jià)格高度透明，往往相互之間只能靠壓價(jià)來(lái)贏得市場(chǎng)份額。所以，雖然電商營(yíng)業(yè)額在迅速擴(kuò)大，但除了阿里巴巴等少數(shù)電商外，很多電商的日子并不好過(guò)。當(dāng)當(dāng)網(wǎng)2011 年虧損2.3 億元，2012 年虧損4.4 億元，2013年虧損仍在繼續(xù)，京東商城也是連年巨虧。顯然，這是一種不正常的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

Abstract： Under the pattern of world economic integration， the real estate industry as the pillar industry of the national economy plays a very important role. This paper explores the development trend of the real estate industry in China.

關(guān)鍵詞： 我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢(shì)；探索

Key words： real estate economy in China；development trend；explore

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）16-0192-02

0 引言

世界一體化的同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也在向著更快更好的方向發(fā)展，城市化正在逐步的推進(jìn)。近年來(lái)，伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，很大程度上改善了人們的物質(zhì)生活條件。就現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的同時(shí)，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高等許多的現(xiàn)實(shí)問題，而這些問題不僅阻礙了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于生活水平的提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體增長(zhǎng)。因此，如何解決這些現(xiàn)狀和對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的決策，成為了問題的重中之重。

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向

1.1 市場(chǎng)的投資走向。隨著投資力度每年都在不同程度的加大，與此同時(shí)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。從經(jīng)濟(jì)來(lái)源上看，房地產(chǎn)的投資占社會(huì)的總投資的比重較大，主要來(lái)自民間投資和國(guó)際市場(chǎng)的投資，而投資的對(duì)象近年來(lái)逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向居民的住宅方向。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)波動(dòng)，人們把投資的方向更加轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)這個(gè)固定資產(chǎn)的

投資。

1.2 房地產(chǎn)的開發(fā)格局。就目前，我國(guó)的現(xiàn)狀是大中城市的開工面積逐漸在增大，但是相對(duì)竣工的面積卻在減緩，在這種土地過(guò)渡使用期，加大了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的負(fù)荷，同樣影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。關(guān)于大中城市的拆遷問題，許多的負(fù)面消息逐漸浮出社會(huì)，致使在開發(fā)的過(guò)程屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。雖然國(guó)際出臺(tái)了一系列的政策，但是土地的使用還是難以得到很好地控制。房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展不健全，很多城市出現(xiàn)房產(chǎn)積累的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的大幅漲與人們的生活水平嚴(yán)重不符。而開發(fā)商謀取巨額的利潤(rùn)的同時(shí)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在許多的不合理的結(jié)構(gòu)方式，商用房逐步增多，而住宅房減少，因而加大了從而影響了房地產(chǎn)整體的格局。

1.3 房地產(chǎn)的銷售的市場(chǎng)銷售狀況。雖然國(guó)家一直進(jìn)行著宏觀調(diào)控市場(chǎng)存在波動(dòng)，但銷售量依然在持續(xù)增加中，從全國(guó)范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)依然很高。而中國(guó)的城鎮(zhèn)化因素，大多數(shù)的人逐步走向城市，住房量明顯的增加。從整體的態(tài)勢(shì)來(lái)看，雖然有所波動(dòng)，銷售量卻在增加。

1.4 作為房地產(chǎn)的投資，肯定需要資金來(lái)源，而其資金籌措大部分來(lái)自銀行貸款，如果這些大量的資金一旦在投資過(guò)了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象，資金的流動(dòng)性不足以滿足滿足社會(huì)的需求時(shí)候。在這種情況下，那么極有可能給所借貸的銀行帶來(lái)負(fù)面的影響，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展中也造成了不良的影響，反而阻礙了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中算是數(shù)一數(shù)二了，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言起著促進(jìn)作用。從國(guó)名經(jīng)濟(jì)的增加值來(lái)看，房地產(chǎn)的投資與其他行業(yè)的相比之下占據(jù)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的較大的比例，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，帶動(dòng)的行業(yè)較多，促進(jìn)了其他的行業(yè)迅速發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提相應(yīng)的帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房屋能夠?yàn)閲?guó)家的商業(yè)、通訊業(yè)、家具業(yè)等等需對(duì)行業(yè)的發(fā)展提供了最基本的條件。某一程度上講，缺乏了這一產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體水平的發(fā)展速度也才相對(duì)較為緩慢。住房帶給生活各個(gè)方面的綜合型消費(fèi)。人們住房的同時(shí)，必定需要與之相配套的設(shè)施，物業(yè)等等。無(wú)論是人們所需的商業(yè)用品，還是生活用品，都會(huì)加大它的需求量，進(jìn)而推動(dòng)了整體的發(fā)展局面。房地產(chǎn)的發(fā)展，加速了城市化的進(jìn)程，逐步改善了人們的居住條件和社會(huì)環(huán)境。而我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，所需的消費(fèi)只會(huì)越來(lái)越增加，消費(fèi)的范圍也將逐漸的擴(kuò)大。這就要求，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)適應(yīng)這種社會(huì)需求，進(jìn)而來(lái)適應(yīng)城市化的發(fā)展。

3 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)探索

經(jīng)過(guò)近幾年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)初步呈現(xiàn)，城市綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然初期階段略顯混亂，但經(jīng)過(guò)逐步調(diào)整，商用房逐步替代純住宅開發(fā)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

3.1 市場(chǎng)日益成熟。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱化的同時(shí)，也處在繁榮發(fā)展的階段，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，進(jìn)而有效地引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在人們生活中的利益。市場(chǎng)日益成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶給社會(huì)和個(gè)人利益會(huì)越來(lái)越大。因此，獲取利益的同時(shí)，正確的看待房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快所帶來(lái)的負(fù)面影響。

3.2 房?jī)r(jià)日趨穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)民的實(shí)際情況，協(xié)調(diào)發(fā)展，適應(yīng)國(guó)家的政策，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，把市場(chǎng)逐步向中低收入群體傾斜，著力解決他們的住房問題，改善生活水平同樣也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)全民富裕的目標(biāo)。

3.3 國(guó)家重點(diǎn)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，用來(lái)保證房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，加大對(duì)于行地產(chǎn)行業(yè)的整頓力度，針對(duì)市場(chǎng)需要進(jìn)行改革，大力整頓市場(chǎng)秩序混亂的局面，促進(jìn)其健康、穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。

3.4 各種能源和資源的節(jié)約。房地產(chǎn)過(guò)速發(fā)展，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加劇，必然引起土地資源和各種能源的稀缺，如何去解決這一問題，如今已經(jīng)成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展的難題，也是未來(lái)發(fā)展的一趨勢(shì)。在建筑上面，盡量使人們意識(shí)上認(rèn)識(shí)到環(huán)保節(jié)約的好處，逐步走資源節(jié)約型的道路。

4 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持

4.1 逐步弱化發(fā)展的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的根本推動(dòng)力。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)覆蓋的面比較廣泛，關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)比較多，國(guó)家為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，如果一味的投資這一行業(yè)，必定造成市場(chǎng)的缺失、住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，最終還是導(dǎo)致了房子的價(jià)格上升，因此需要改善這種不合理的結(jié)構(gòu)模式，預(yù)防各種金融方面的風(fēng)險(xiǎn)存在和各種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的

存在。

4.2 引導(dǎo)房地產(chǎn)走科學(xué)發(fā)展觀的道路。政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，出臺(tái)相關(guān)的政策，利用宏觀調(diào)控控制房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度。深入改革房地產(chǎn)管理的相關(guān)體系，科學(xué)的方式調(diào)整各個(gè)政府各個(gè)部門的職能，明確房地產(chǎn)發(fā)展中的主體和職責(zé)，政府可利用相關(guān)的部門進(jìn)行監(jiān)督，全面的發(fā)展。這樣才能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展的戰(zhàn)略，以長(zhǎng)久利益為目標(biāo)，就可持續(xù)發(fā)展的道路。

4.3 國(guó)家制定適合房地產(chǎn)發(fā)展的模式和體系。根據(jù)我國(guó)目前的國(guó)情，結(jié)合人均水平的實(shí)際情況，制定可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，走科學(xué)發(fā)展的道路。逐漸把房地產(chǎn)行業(yè)建成符合民情，能夠長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展的的一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)慕梃b國(guó)外先進(jìn)的發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，逐步去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與其他行業(yè)共同發(fā)展的一體化經(jīng)濟(jì)的模式。

4.4 明確房地產(chǎn)的發(fā)展走向，根據(jù)相關(guān)的法律做出調(diào)整，以適應(yīng)目前社會(huì)的發(fā)展需求。改善房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在與其他的產(chǎn)業(yè)相連接的同時(shí)，做到合格化的管理，使房地產(chǎn)市場(chǎng)符合我國(guó)依法治國(guó)的方針，有秩序的穩(wěn)步發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在人們衣食住行方面占據(jù)著舉足輕重的地位，這關(guān)系著普通民眾是否可以安居樂業(yè)的問題。當(dāng)下隨著社會(huì)高速的發(fā)展，房子是生活中的物質(zhì)保障，住房逐漸成為了用市場(chǎng)價(jià)值來(lái)衡量的的一種商品，同時(shí)加大了當(dāng)下人民的負(fù)擔(dān)。這種房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的商品化，有利也有弊。但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同樣有著重大作用，因此必須要對(duì)其發(fā)展方向進(jìn)行探索，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]刁曼麗.探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點(diǎn)[J].價(jià)值工程，2013（21）：120-121.

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)范文

關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心，購(gòu)物林蔭道，體驗(yàn)

中圖分類號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言：商業(yè)建筑是現(xiàn)階段人們物質(zhì)文化生活中必不可少的組成部分之一，是人類發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著人類社會(huì)的進(jìn)步，商業(yè)建筑也經(jīng)歷了從百貨市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，連鎖店到大型商業(yè)中心的發(fā)展過(guò)程，商業(yè)中心作為較成熟的新型商業(yè)模式，是許多地區(qū)目前所追求的最佳商業(yè)模式。

1，購(gòu)物中心的基本概念：

所謂購(gòu)物中心的概念是從英文單詞“mall”翻譯而來(lái)，“mall”指的是歐美的一種郊區(qū)大型娛樂購(gòu)物中心，跟中國(guó)歷史上的“瓦肆”類似。特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。單詞的解釋原意是“林蔭道” ，近代經(jīng)常與“購(gòu)物中心”的意義連接起來(lái)，引申為“購(gòu)物林蔭道” ，意指在“mall”里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。

2，沈陽(yáng)星摩爾購(gòu)物中心的幾點(diǎn)分析：

現(xiàn)代人們對(duì)于商場(chǎng)的概念不僅僅局限于購(gòu)買商品的場(chǎng)所，更多的是一種茶余飯后的休閑體驗(yàn)場(chǎng)所。人們也漸漸接受了商場(chǎng)成為除去廣場(chǎng)外的另一個(gè)集會(huì)休閑的場(chǎng)所，商場(chǎng)的功能和意義于此同時(shí)變得更加復(fù)雜。國(guó)內(nèi)的許多新興商場(chǎng)的建筑形式也漸漸的向購(gòu)物中心所靠攏，但是始終無(wú)法詮釋出它的真正含義。不同于單純集合體的概念，沈陽(yáng)星摩爾購(gòu)物中心詮釋了“mall”的真正含義，一種愜意的林蔭道式的商業(yè)步行街式的建筑。

沈陽(yáng)星摩爾購(gòu)物中心位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二中路6號(hào)，是由國(guó)際知名的土耳其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司(Turk Mall)以及國(guó)際著名綜合集團(tuán)菲巴集團(tuán)(FIBA Group)聯(lián)手在中國(guó)投資開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目，總建筑面積為325,716平方米，是以大型綜合購(gòu)物群體為主的集旅游、購(gòu)物、休閑于一體的大型多功能生活廣場(chǎng)。作為大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，沈陽(yáng)星摩爾購(gòu)物中心就如一個(gè)微縮版的小型城市。除了一般購(gòu)物中心常見的設(shè)施外，這里還設(shè)有室內(nèi)花園、數(shù)碼廣場(chǎng)以及中式和土耳其式兩種完全不同感覺的SPA等。更有特色的是，這里還設(shè)立世界各地的特色區(qū)，融合各國(guó)文化。室內(nèi)花園、小橋流水等元素應(yīng)用到了商場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，讓逛街購(gòu)物像逛花園一樣的舒適。

星摩爾購(gòu)物中心真正的做到了“購(gòu)物林蔭路“的效果。它采用了所謂的“島式”布置方式設(shè)置業(yè)態(tài)，商鋪集合成組團(tuán)，各組團(tuán)間相互獨(dú)立不粘連，由走道和過(guò)街天橋相互連接。在首層購(gòu)物時(shí)，相互獨(dú)立的“島式”組團(tuán)好像不同的街道建筑，隨處可見的花園，以及為了達(dá)到自然通氣的效果，在步行街內(nèi)采用的全透明、自然采光和屋頂開氣窗的設(shè)計(jì)使得人們真的好像置身與城市商業(yè)街一般。在上層購(gòu)物時(shí)向下看，被商業(yè)組團(tuán)所分割成的走道好像城鎮(zhèn)內(nèi)的路網(wǎng)，整個(gè)商場(chǎng)給人的感覺就像是在小城鎮(zhèn)中舒適的生活一樣。商鋪的排布并不是傳統(tǒng)意義上的按功能或者類型統(tǒng)一排布，而是貌似毫無(wú)規(guī)律的將不同功能的店鋪放置在一起，這種毫無(wú)規(guī)律的打亂并沒有顯得突兀，在轉(zhuǎn)角處突然出現(xiàn)的休憩咖啡廳或者十分有特色的工藝品木屋真的達(dá)到了讓人們眼前一亮的效果，好像在旅游小鎮(zhèn)一樣新奇的體驗(yàn)。

3，總結(jié)：

現(xiàn)代社會(huì)的人們對(duì)于公共建筑更多的要求是在于體驗(yàn)方面。建筑是否給予人們舒適愜意的體驗(yàn)是至關(guān)重要的，也是現(xiàn)在人們?cè)u(píng)價(jià)建筑好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。商業(yè)建筑作為接待大規(guī)模人流的場(chǎng)所，應(yīng)該更加需要重視顧客體驗(yàn)方面的問題。整個(gè)商業(yè)建筑的模式不可避免的朝情景式體驗(yàn)消費(fèi)的方向發(fā)展。在滿足最基本的生活需求之后，購(gòu)物心情與人們的情感成了決定一個(gè)商業(yè)建筑是否深得人心的唯一評(píng)價(jià)條件。新型的商業(yè)建筑應(yīng)該注重商鋪與顧客之間的互動(dòng)，設(shè)計(jì)一些增加樂趣的“節(jié)點(diǎn)”，商鋪的排布方式越自然越容易親近顧客，集中的將同類型的店鋪堆積在一起反而會(huì)造成顧客的視覺疲勞。新型的商業(yè)建筑應(yīng)該做到更加的人性化，以人為本的顧客體驗(yàn)才是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：