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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；納稅籌劃；實(shí)施

納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運(yùn)營和分配等一系列企業(yè)活動進(jìn)行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業(yè)的稅收成本，獲得超額的經(jīng)濟(jì)利潤，實(shí)現(xiàn)納稅人企業(yè)價值最大化。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，我國出臺了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤嚴(yán)重縮水，迫使企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時不得不考慮以不違反法律法規(guī)為前提，利用一切合理的手段對相關(guān)稅負(fù)進(jìn)行籌劃，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力，增加其經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的成本戰(zhàn)略優(yōu)勢，為企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。然而就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的情況看，盡管很多企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時，都意識到采用一些合理方式對稅收進(jìn)行籌劃以降低經(jīng)營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。

一、商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃存在的問題分析

（一）納稅籌劃認(rèn)識不足

我國對納稅籌劃概念的引進(jìn)比較晚，很多企業(yè)在降低稅收成本的過程中對此認(rèn)識不足，不夠重視。商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)時，工期較長，涉及的稅收負(fù)擔(dān)也較大，在納稅申報時若能合理利用相關(guān)手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。然而，就目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀念認(rèn)為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實(shí)際運(yùn)用中國家稅務(wù)局或者地方政府稅務(wù)局很可能會針對企業(yè)的稅務(wù)籌劃設(shè)計出反籌劃的方法來規(guī)避，一旦被稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)就可能面臨著偷稅漏稅的風(fēng)險，為避免與法律法規(guī)相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)相關(guān)人員搞好關(guān)系的基礎(chǔ)上，利用法律法規(guī)未規(guī)范的漏洞采取一些手段進(jìn)行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規(guī)所禁止的行為。在這兩種觀點(diǎn)的主導(dǎo)下，企業(yè)對納稅籌劃的工作并不重視，認(rèn)為納稅籌劃在企業(yè)中僅僅是財務(wù)部門和財務(wù)相關(guān)人員的事情，很少有部門主動配合協(xié)調(diào)進(jìn)行納稅籌劃工作，同時在企業(yè)中也缺少必要的籌劃準(zhǔn)備、模板分析、溝通管理等工作，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時受到阻礙和制約，無法真正為降低項(xiàng)目的稅收成本發(fā)揮有效作用。

（二）納稅籌劃方法錯誤

企業(yè)在計算商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要繳納的稅費(fèi)時涉及的稅種比較多，計算也比較復(fù)雜，在進(jìn)行納稅籌劃時由于會涉及多方面的利益協(xié)調(diào)問題，使得很多企業(yè)在納稅籌劃方法選擇上出現(xiàn)了錯誤。一方面，很多企業(yè)認(rèn)為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費(fèi)的支出，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優(yōu)惠政策，調(diào)整所開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款入賬時間，同時詳細(xì)記錄開發(fā)費(fèi)用支出，以此來達(dá)到降低稅負(fù)，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟(jì)利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優(yōu)惠政策并不能滿足降低開發(fā)項(xiàng)目稅收成本的要求。另一方面，企業(yè)在利用納稅籌劃方法降低稅負(fù)時，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進(jìn)行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導(dǎo)致某一種稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業(yè)對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業(yè)對外繳納的稅收金額，不利于企業(yè)獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益，會阻礙企業(yè)未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員

納稅籌劃管理工作是一項(xiàng)對專業(yè)性要求比較高的管理工作，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，由于其涉及的稅種復(fù)雜、活動繁多，使得企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃時不僅需要相關(guān)納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發(fā)項(xiàng)目所涉及的相關(guān)法律法規(guī)，熟悉納稅申報流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產(chǎn)行業(yè)行情有一定的認(rèn)識和了解，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)。然而，就目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)情況來看，隨著我國一系列控制房地產(chǎn)價格政策的出臺，開發(fā)企業(yè)普遍存在著一種浮躁心理，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將精力更多地放在如何能以最短的時間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育，使得很多企業(yè)的財務(wù)人員僅僅能勝任比較簡單的會計核算和稅負(fù)計算，根本不懂得如何利用稅收優(yōu)惠政策和巧妙的稅務(wù)籌劃方式有效降低稅負(fù)水平。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的對策和建議

（一）提高企業(yè)的納稅籌劃意識

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期較長，投資較大，稅收成本在整個開發(fā)項(xiàng)目成本中占據(jù)比重較大，而在計算這些稅收成本時涉及的稅種較多且計算復(fù)雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時應(yīng)正確認(rèn)識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業(yè)成本戰(zhàn)略中的地位，以高度認(rèn)真的態(tài)度去對待企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃前，應(yīng)該加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認(rèn)識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規(guī)的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業(yè)在內(nèi)部提高整個項(xiàng)目部門和相關(guān)員工對納稅籌劃的認(rèn)識，使其認(rèn)識到納稅籌劃并不僅僅是財務(wù)部門和人員的事情，它是全體項(xiàng)目人員的事情，需要每個部門的協(xié)調(diào)配合。例如，浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司在整個企業(yè)內(nèi)部通過不斷的培訓(xùn)教育，提高領(lǐng)導(dǎo)層和全體員工的納稅籌劃意識，在領(lǐng)導(dǎo)層的積極帶領(lǐng)下，形成了一個自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業(yè)的稅收成本等方面發(fā)揮著積極作用。

（二）優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃方式方法

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進(jìn)行籌劃。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時涉及股權(quán)融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負(fù)時作用不同。股權(quán)融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業(yè)所得稅之前扣除，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，產(chǎn)生節(jié)稅效應(yīng)。從納稅成本上考慮，企業(yè)可以采取債權(quán)融資方式籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金。第二種方式，利用建造方式進(jìn)行納稅籌劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯(lián)營模式、房地產(chǎn)開發(fā)單位自營建造模式和委托施工單位進(jìn)行施工建造的模式。在房地產(chǎn)及建造行業(yè)實(shí)行營改增之前，根據(jù)目前現(xiàn)行的營業(yè)稅收政策，如果開發(fā)單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業(yè)營業(yè)稅，建造完成后銷售不動產(chǎn)時需要繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，而如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)單位選擇交由外部施工單位進(jìn)行建造，那只需要在銷售環(huán)節(jié)繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益水平。

（三）加強(qiáng)對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育

人才是決定一個企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵，在競爭激烈的當(dāng)下時代，人才是提高企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業(yè)應(yīng)該從三個方面加強(qiáng)對相關(guān)人員的培訓(xùn)教育工作。首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身當(dāng)前的需求制定出比較合理的人才需求計劃和招聘標(biāo)準(zhǔn)，從外部渠道招聘相關(guān)的高素質(zhì)水平人才。其次，企業(yè)應(yīng)該定期對相關(guān)財務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)教育。納稅籌劃必須是在熟知相關(guān)法律法規(guī)的前提下進(jìn)行的，而我國的稅收法律法規(guī)是根據(jù)市場的不斷變化而適時更新的，因此，企業(yè)必須定期對相關(guān)財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的法律知識培訓(xùn)教育，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為。最后，企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部形成一個自我學(xué)習(xí)、自我充電的氛圍，督促進(jìn)行納稅籌劃的相關(guān)財務(wù)人員利用工作之外的時間進(jìn)行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。如浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司定期對集團(tuán)本級及下屬各子公司財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，有效提高了財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)能力，為企業(yè)進(jìn)行各個項(xiàng)目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

結(jié)論

總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強(qiáng)的工作，企業(yè)在對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃的過程中，除了要正確認(rèn)識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達(dá)到有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟(jì)利潤水平的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]史俊華.商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2015，05：181-182.

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

一、不同會計政策選擇對財務(wù)報表的影響及納稅籌劃

1.存貨計價方法選擇的納稅籌劃。企業(yè)選擇不同的存貨計價方法，會使企業(yè)期末存貨成本和銷售成本不同，對企業(yè)所得稅產(chǎn)生不同的影響，企業(yè)在對存貨計價方法選擇之前，做好納稅籌劃。

例1：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，所得稅稅率為25%，5月1日甲材料庫存1000公斤，每公斤100元；8日購進(jìn)甲材料500公斤，每公斤110元，取得增值稅專用發(fā)票；25日出售800公斤，每公斤不含稅售價為130元并開出增值稅專用發(fā)票。

要求：（1）采用先進(jìn)先出法和加權(quán)平均法對企業(yè)5月份所得稅的影響；（2）假設(shè)8日購進(jìn)的甲材料的買價是95元，采用先進(jìn)先出法和加權(quán)平均法對企業(yè)所得稅的影響。

分析：（1）先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法下所得稅額的比較

（2）先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法下所得稅額的比較

（3）財務(wù)報表相關(guān)項(xiàng)目的影響。通過表1原材料價格上漲情況下比較可知，利潤表中的營業(yè)成本項(xiàng)目加權(quán)平均法下金額增加2 669元、利潤總額項(xiàng)目加權(quán)平均法下金額減少2 669元、所得稅費(fèi)用項(xiàng)目加權(quán)平均法下金額減少667.25元；表2原材料價格下降情況下比較可知，利潤表中的營業(yè)成本項(xiàng)目先進(jìn)先出法下金額增加1331元、利潤總額項(xiàng)目先進(jìn)先出法下金額減少1331元、所得稅費(fèi)用項(xiàng)目先進(jìn)先出法下金額減少332.75元。

（4）比較分析與納稅籌劃。在購入原材料價格上漲時，采用先進(jìn)先出法計算的銷售成本會較低，提高了企業(yè)稅前利潤水平，使企業(yè)承擔(dān)了較多的所得稅費(fèi)用，反而加權(quán)平均法加大了前期存貨的銷售成本卻減輕了稅負(fù)；在購入原材料價格下降時，采用先進(jìn)先出法計算的銷售成本會增加，降低了企業(yè)稅前利潤水平，使企業(yè)承擔(dān)了較少的所得稅費(fèi)用，反而加權(quán)平均法增加了稅負(fù)。因此企業(yè)在存貨價格下降時采用先進(jìn)先出法能降低稅負(fù)，在價格上漲時采用加權(quán)平均法對企業(yè)比較有利。

2.投資性房地產(chǎn)會計政策選擇的納稅籌劃。例2：A公司于2012年12月31日將自用辦公樓對外出租，出租時辦公樓的原價為1000萬元，已提折舊為200萬元，預(yù)計尚可使用年限為40年，預(yù)計凈殘值為0，采用年限平均法計提折舊，假定A公司計提折舊的方法、預(yù)計使用年限及預(yù)計凈殘值符合稅法規(guī)定。假設(shè)從2013年1月1日起，A公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，公允價值能夠可靠取得，如果2013年1月1日的公允價值分別為800萬元，2013年12月31日的公允價值為900萬元，假定A公司按年確認(rèn)公允價值變動損益。A公司為增值稅一般納稅人，所得稅稅率為25%。

要求：（1）計算投資性房地產(chǎn)成本模式與公允價值模式下所得稅的影響金額；（2）分析兩種計價模式對企業(yè)所得稅的影響。

分析：（1）成本模式與公允價值模式下所得稅影響金額的計算 單位：萬元

（2）財務(wù)報表相關(guān)項(xiàng)目的影響。成本模式下資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目金額降低20萬元、利潤表中的營業(yè)成本項(xiàng)目金額增加20萬元、所得稅費(fèi)用項(xiàng)目金額是5萬元。公允價值模式下資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目金額增加100萬元、遞延所得稅負(fù)債項(xiàng)目金額增加25萬元、利潤表中的公允價值變動收益項(xiàng)目金額增加100萬元、所得稅費(fèi)用項(xiàng)目金額是25萬元。

（3）比較分析。成本模式下投資性房地產(chǎn)要計提折舊，利潤總額減少20萬元，所得稅費(fèi)用減少5萬元；公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需計提折舊，公允價值的變動增加100萬元，但稅法計稅基礎(chǔ)不變，遞延所得稅負(fù)債增加25萬元，所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用增加25萬元。比較兩種計價模式下，成本模式下會使企業(yè)利潤總額減少，公允價值模式下在房地產(chǎn)價格不斷上漲時會使企業(yè)利潤總額增加。

二、企業(yè)對會計政策選擇進(jìn)行納稅籌劃的建議

1.遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)在選擇會計政策時，要遵守會計法、會計準(zhǔn)則等的相關(guān)規(guī)定，不能超越相關(guān)規(guī)定的要求，如發(fā)出存貨成本計價方法的后進(jìn)先出法新會計準(zhǔn)則已經(jīng)取消了，企業(yè)就不能再采用了，因此企業(yè)在會計政策合理的選擇空間內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃。

2.兼顧企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)納稅籌劃的最終目的是在遵守法律法規(guī)的前提下最大限度的降低納稅成本。每個企業(yè)都要進(jìn)行自身的經(jīng)營和發(fā)展目標(biāo)，運(yùn)用會計政策選擇進(jìn)行納稅籌劃是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展的有效手段之一，因此在納稅籌劃時要兼顧企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展目標(biāo)，不能片面地只顧納稅額度的降低而影響企業(yè)全局的發(fā)展。

3.貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。運(yùn)用會計政策進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程中，對于任一個產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)都應(yīng)進(jìn)行籌劃，與企業(yè)各環(huán)節(jié)的管理密切聯(lián)系，考慮到內(nèi)部管理與外部管理的利益關(guān)系。

4.考慮稅款繳納的時間價值。會計政策的選擇只是在納稅額度上的籌劃，會計人員應(yīng)把納稅籌劃的時間價值因素考慮在內(nèi)，在收入確認(rèn)原則時盡量使用分期收款發(fā)出商品，延期確認(rèn)收入降低利潤總額；在相關(guān)費(fèi)用上做文章，如通過固定資產(chǎn)的折舊、壞賬準(zhǔn)備的計提方法、無形資產(chǎn)的分?jǐn)傎M(fèi)用等延期納稅給企業(yè)帶來節(jié)稅效果。

三、規(guī)范企業(yè)會計政策選擇納稅籌劃的對策

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險

新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實(shí)在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬元和教育費(fèi)附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財務(wù)會計報表；（3）獨(dú)立計算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時間的方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時，才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計算特點(diǎn)，可以采用如下方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段

稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運(yùn)用，來使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的類型

稅收籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險。

比如，目前在19個稅種當(dāng)中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險

因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的機(jī)率就會比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風(fēng)險。針對以上對稅收籌劃風(fēng)險的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個方面著手進(jìn)行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復(fù)合型的高級人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

2.通過規(guī)范會計核算進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊、憑證、報表和正確進(jìn)行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險防范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長遠(yuǎn)地提高企業(yè)價值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

5.通過獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

6.建立有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險是無時不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識到風(fēng)險的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施

經(jīng)濟(jì)合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價款或酬金；履行的期限、地點(diǎn)以及方式；違約責(zé)任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟(jì)合同的具體性質(zhì)須有的條款，當(dāng)事人一方所提出的條款。經(jīng)濟(jì)合同的簽訂屬于法律范疇，實(shí)際中必須嚴(yán)格堅(jiān)持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價有償原則，經(jīng)濟(jì)合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當(dāng)事人要切實(shí)做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟(jì)合同是稅務(wù)風(fēng)險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險的防范

（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險的發(fā)生

首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時間；實(shí)際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購接受時，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對承包商提供發(fā)票的時間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。

其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時，出于對降低自身稅負(fù)的考慮，往往會提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。

另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會對企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。

（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動的類型，合同簽訂時明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢?，同時，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細(xì)指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計算時，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。

（三）嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險

首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時，如果應(yīng)收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對銷售業(yè)務(wù)予以及時有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進(jìn)行采購合同的簽訂時，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施

（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案

企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會存在不同。

（二）通過代建方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，同時向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應(yīng)的作用。

（三）項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃

首先，通過新增扣除項(xiàng)目對土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計算與扣除。

（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項(xiàng)目來籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)在不降低收入的同時通過明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險、納稅時間風(fēng)險、稅收發(fā)票風(fēng)險、稅收成本風(fēng)險，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財務(wù)風(fēng)險；嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險這幾個方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

摘要房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要有營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅等等，其中土地增值稅是影響房產(chǎn)企業(yè)受益的較大稅種之一。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何進(jìn)行有效的土地增值稅納稅籌劃、減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)的盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

關(guān)鍵詞土地增值稅“臨界點(diǎn)”籌劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》是自1994年1月1日起實(shí)施的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。我國土地增值稅的特點(diǎn)是：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)、征稅面比較廣、實(shí)行超率累進(jìn)稅率、實(shí)行按次征收。下文筆者針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法展開論述。

1.“臨界點(diǎn)”籌劃法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項(xiàng)目時，利潤越大、稅繳得越多，房價就越高。因此，如何使房價在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最佳，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。

例1：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在中等城市按建造了一棟住宅樓，目前已經(jīng)完工，準(zhǔn)備以600萬元左右的市場價格銷售。該住宅樓共發(fā)生如下支出：取得土地使用權(quán)支出240萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本120萬元、其他扣除額為97萬元。公司財務(wù)人員對主要納稅情況進(jìn)行了預(yù)測。

進(jìn)行納稅籌劃前：

應(yīng)交營業(yè)稅=600×5%=30（萬元）

應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=30×（7%+3%）=3（萬元）

應(yīng)交土地增值稅計算如下：允許扣除金額=240+120+97+30+3=490（萬元），增值額=600-490=110（萬元），增值率=110÷490×100%=22.45%，應(yīng)交土地增值稅=110×30%=33（萬元）。

納稅籌劃思路：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。案例中，該公司建造的是普通住宅，增值率超過了20%，應(yīng)按照全部增值額繳納增值稅。如果將增值率控制在20%以內(nèi)，就可以免交土地增值稅了。因此該籌劃方案就是降低銷售價格，設(shè)銷售價格為x，那么應(yīng)交營業(yè)稅=x×5%，應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=x×5%×（7%+3%）。此時，增值率={x-［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，得：x=587.152。因此應(yīng)該降低價格12.848萬元（600-587.152），公司多獲利20.152萬元（33-12.848）。

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，在銷售收入處于政策平臺的轉(zhuǎn)換點(diǎn)附近時，應(yīng)該充分考慮商品價格對稅收檔次爬升的影響。

2.收入分散籌劃法

當(dāng)可扣除項(xiàng)目金額不變、減少銷售收入時，增值率同樣也會降低。此時應(yīng)比較減少的銷售收入與控制增值率減少稅金支出的大小，從而做出選擇。收入籌劃還可以將收入分散，即將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)項(xiàng)目中分離，使得轉(zhuǎn)讓收入變少，以降低納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時，可分兩次簽訂合同。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備也沒有進(jìn)行裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著，又和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同。納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納相應(yīng)的土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不屬于土地增值稅征稅范圍。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，增值額減少。

例2：某企業(yè)欲出售其一幢房屋及土地使用權(quán)，估計市場價值是1000萬元。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全，各種設(shè)備的價格約為100萬元。

納稅籌劃思路：收入分散可節(jié)省應(yīng)繳納的稅款，在合同上僅注明900萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05%稅率低，也節(jié)省了印花稅。

3.利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行納稅籌劃

判定是否征收土地增值稅的三個標(biāo)準(zhǔn)是：轉(zhuǎn)讓的土地是否為國有；產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移；是否取得收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過避免符合以上三個判定標(biāo)準(zhǔn)來避免成為土地增值稅的征稅對象。例如，通過土地管理部門轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)；將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金；將房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件等，均可免繳土地增值稅。

例3：A、D公司都是B集團(tuán)公司的下屬子公司，為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，A公司想建一棟辦公樓，并于2003年以300萬元購進(jìn)一塊土地的使用權(quán)。后來，雖然資金問題沒有建樓，但是這塊土地卻大大升值。2009年A公司以1000萬元的價格將土地使用權(quán)出售給C公司。

進(jìn)行納稅籌劃前：

A公司轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交營業(yè)稅=（1000-300）×5%=35（萬元）

應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=35×（7%+3%）=3.5（萬元）

應(yīng)交印花稅=1000×0.05%=0.5（萬元）

應(yīng)交土地增值稅計算如下：允許扣除金額=300+35+3.5+0.5=339（萬元），增值額=1000-339=661（萬元），增值率=661÷339×100%=194.99%，大于100%，適用稅率50%，應(yīng)交土地增值稅=661×50%-339×15%=279.65（萬元）。

納稅籌劃思路：根據(jù)規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。這為房地產(chǎn)的多次流轉(zhuǎn)消除了政策障礙。土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，增值率越高，適用稅率也越高。設(shè)法降低增值率，就能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。因此，對于土地轉(zhuǎn)讓活動，增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，降低增值率和適用稅率，是減輕土地增值稅稅負(fù)的有效途徑。

A公司可以先將土地通過D公司增加一個流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價格銷售給C公司。具體做法為：

第一個環(huán)節(jié)：A公司以800萬元將土地使用權(quán)銷售給集團(tuán)內(nèi)的D公司。在本環(huán)節(jié)A應(yīng)納稅為：

應(yīng)交營業(yè)稅=（800-300）×5%=25（萬元）

應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=25×（7%+3%）=2.5（萬元）

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會不降反升，這將會進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實(shí)行四級超級累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募壋壚圻M(jìn)稅率，當(dāng)售價位于臨界點(diǎn)附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個問題。市場經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價格不斷的波動，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力、減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴(yán)重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業(yè)購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進(jìn)入征稅范圍來進(jìn)行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時，營業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個經(jīng)濟(jì)活動中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了調(diào)動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，運(yùn)營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來計算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)，面對不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開發(fā)成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時計算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2011.

[2] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對企業(yè)有效降低運(yùn)營成本，增加收入利潤，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營成本的途徑。下面以一個案例進(jìn)行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬元人民幣。按照5％的營業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬元的營業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財稅2002年208號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對招收員工的學(xué)歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財稅2004年93號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運(yùn)用，可帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會出現(xiàn)一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業(yè)可以通過對自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達(dá)到國家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對國家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過程中的合法權(quán)利。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財務(wù)管理者開始認(rèn)識到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家稅法體系的完善，國家對企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國家稅務(wù)總局正式公開承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報紙《中國稅務(wù)報》上開辟《籌劃?？罚瑢ｉT討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)項(xiàng)目計算營業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為2000萬元，甲應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業(yè)則無須繳納營業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計1100萬元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過分散經(jīng)營收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計利息費(fèi)用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺而產(chǎn)生的，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊。如果企業(yè)已經(jīng)在無優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。