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第1篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：中國內(nèi)地 澳門 不動產(chǎn)登記 等級制度

不動產(chǎn)對于全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義，尤其是隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易數(shù)量逐漸增多，不動產(chǎn)已經(jīng)成為了財(cái)富的象征，人們對不動產(chǎn)的保護(hù)意識也不斷提高，然而在不動產(chǎn)登記方面還存在一些缺陷，影響了不動產(chǎn)交易。因而，完善不動產(chǎn)登記制度是內(nèi)地與澳門地區(qū)人們的共同需求。

1.不動產(chǎn)登記

在法律上，不動產(chǎn)主要是指不能進(jìn)行移動的土地、土地附著物以及沒有與土地進(jìn)行分離的土地相關(guān)生成物，也可以是一些通過人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動產(chǎn)登記是由權(quán)利人或者相關(guān)利害關(guān)系人提出申請，由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)中的相應(yīng)部門對申請人的不動產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)變更等情況進(jìn)行在冊登記，也可以將其稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記。為了對不動產(chǎn)交易行為的安全性進(jìn)行保障，各個國家都根據(jù)不動產(chǎn)市場交易的實(shí)際情況，制定了與之相對應(yīng)的不動產(chǎn)登記制度。目前在世界范圍內(nèi)，主要有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動產(chǎn)登記方式[2]。

2.內(nèi)地不動產(chǎn)與澳門不動產(chǎn)等級制度比較

對內(nèi)地不動產(chǎn)與澳門不動產(chǎn)等級制度進(jìn)行比較，具有一定難度。主要原因在于我國內(nèi)地關(guān)于不動產(chǎn)登記工作方面還沒有做出嚴(yán)格規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規(guī)定等多條法律都對不動產(chǎn)登記進(jìn)了規(guī)定，但是缺乏統(tǒng)一性。相比較而言，澳門地區(qū)具有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度體系。同時，由于我國內(nèi)地與澳門地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治管理體制有所不同，導(dǎo)致兩個地區(qū)的不動產(chǎn)登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個方面進(jìn)行比較。

2.1不動產(chǎn)界定比較

在澳門地區(qū)，除了對有物體與無物體進(jìn)行了區(qū)分，而且在《澳門民法典》中對不動產(chǎn)進(jìn)行了準(zhǔn)確界定，詳細(xì)指明了不動產(chǎn)的范圍，在不動產(chǎn)的認(rèn)識上不存在任何分歧。而在我國內(nèi)地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動產(chǎn)概念的界定來開展工作，但是《民法通則》中并未對不動產(chǎn)的詳盡概念與范圍做出具體明確的規(guī)定，很多時候?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記工作的開展帶來了一定麻煩[3]。

由于澳門地區(qū)對不動產(chǎn)有明確的界定，對不動產(chǎn)進(jìn)行了四種分類，因而，在開展工作時，尤其是在不動產(chǎn)的認(rèn)定環(huán)節(jié)，可以按照民法典中的規(guī)定對不動產(chǎn)進(jìn)行對比，就能夠準(zhǔn)確判斷出是否為不動產(chǎn)。由于我國內(nèi)地主要是通過規(guī)劃范圍的方式來對不動產(chǎn)進(jìn)行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設(shè)備。盡管二者對不動產(chǎn)的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應(yīng)規(guī)則判斷出不動產(chǎn)的屬性，都具有特定意義。

2.2不動產(chǎn)登記立法比較

由于受到歷史文化的影響，澳門地區(qū)的法律在制定過程中會受到葡萄牙傳統(tǒng)殖民地文化因素的影響。澳門不動產(chǎn)登記制度就是建立《抵押法》基礎(chǔ)之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當(dāng)澳門真正回歸祖國以后，相關(guān)部門對不動產(chǎn)登記相關(guān)法律進(jìn)行了修訂，頒布了《物業(yè)登記法典》，時至今日還一直在沿用。

但是在內(nèi)地，到目前為止，在不動產(chǎn)登記方面還尚未形成統(tǒng)一的法律，盡管在我國的《物權(quán)法》中對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，也解決了不動產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較為散亂的問題，但還只是一個雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來，隨著人們呼聲的強(qiáng)烈以及人們法律意識的增強(qiáng)，我國在不動產(chǎn)登記法律的制定方面取得了一定進(jìn)展。例如相關(guān)部門對《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，使其不斷得到完善。《土地登記法》也對不動產(chǎn)的登記、變更、賠償?shù)确矫孢M(jìn)行了規(guī)定。從整體上看，我國內(nèi)地不動產(chǎn)登記制度與法律日益完善，正在向著統(tǒng)一化的方向發(fā)展。

2.3不動產(chǎn)登記效力比較

無論是中國內(nèi)地還是澳門地區(qū)，在不動產(chǎn)登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對“兼采主義”內(nèi)涵的理解，兩個地區(qū)卻截然不同。在澳門，把登記對抗作為了不動產(chǎn)登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項(xiàng)不動產(chǎn)交易順利完成，不僅僅雙方當(dāng)事人意見要高度達(dá)成一致，首先必須要嚴(yán)格遵照相關(guān)法律完成相應(yīng)程序，需要簽訂“不動產(chǎn)買賣公證書”，即澳門地區(qū)的法律規(guī)定需要通過簽訂不動產(chǎn)買賣證書與實(shí)施對抗主義制度來對不動產(chǎn)交易進(jìn)行雙重安全保護(hù)。

在我國內(nèi)地，進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，只要買賣雙方達(dá)成了共識，就會產(chǎn)生不動產(chǎn)交易合同，也就代表著不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過登記方式來對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行保護(hù)，保障交易安全。另外，由于內(nèi)地的多部法律都對不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更及注銷進(jìn)行了規(guī)定，但是很多法律中都標(biāo)出了“另有規(guī)定除外”的字樣，這就使得在實(shí)際操作中不利于對除外情況尺度的把握，缺乏科學(xué)性，有待完善與優(yōu)化。

2.4不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較

中國內(nèi)地與澳門不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也同樣存在差異。由于澳門地區(qū)的行政區(qū)域范圍較小，相對來說，對不動產(chǎn)資源的管理較為容易。根據(jù)澳門地區(qū)《物業(yè)登記法典》中的內(nèi)容規(guī)定，澳門法務(wù)局及其下屬物業(yè)登記局對不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，所有關(guān)于不動產(chǎn)登記的內(nèi)容與信息都可以在相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢。

但是我國內(nèi)地的情況與澳門地區(qū)有所不同，我國內(nèi)陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區(qū)域劃分較為復(fù)雜，因此，使得不動產(chǎn)登記管理中，不能按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行控制。到目前為止，也沒有形成一個具有統(tǒng)一性的內(nèi)陸不動產(chǎn)管理制度，因而也沒有設(shè)置統(tǒng)一規(guī)定的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國憲法規(guī)定，內(nèi)地大部分地區(qū)都實(shí)行了不動產(chǎn)分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對于房屋、土地等不動產(chǎn)的登記工作都是由不同機(jī)關(guān)來登記處理。但是內(nèi)地眾多的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的交流與溝通，增加了當(dāng)事人對不動產(chǎn)等資料信息進(jìn)行查詢的困難。同時一些不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也存在權(quán)利劃分不清、互相扯皮推諉等問題，一定程度上對法律秩序與社會秩序造成影響。另外，當(dāng)兩個或者兩個以上的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利出現(xiàn)交叉時，不僅會損害當(dāng)事人合法權(quán)益，同時也增加了不動產(chǎn)登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動產(chǎn)資源的利用效率，造成了人力資源的浪費(fèi)。為此，我國內(nèi)地不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，可以借鑒澳門等地區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立機(jī)制，大力推進(jìn)登記機(jī)關(guān)改革。

3.結(jié)束語

本文通過對中國內(nèi)地不動產(chǎn)登記制度與澳門不動產(chǎn)等級制度在不動產(chǎn)含義界定、不動產(chǎn)登記立法、不動產(chǎn)登記效力及不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方面的比較，對兩個地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度有了進(jìn)一步了解。澳門地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度形成時間較長，值得內(nèi)地在不動產(chǎn)制度及法律制定過程中學(xué)習(xí)與借鑒。同時我們需要繼續(xù)加強(qiáng)對中國內(nèi)地與澳門地區(qū)不動產(chǎn)登記制度的研究，通過對比分析，完善兩個地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，從而提高土地、房屋等不動產(chǎn)資源的利用效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭威堅(jiān).澳門與內(nèi)地不動產(chǎn)登記制度比較[D].華東政法大學(xué)， 2012，04（15）.

第2篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

① 登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

② 登記對象

係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。

③ 不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計(jì)有24個條文（所附附表計(jì)一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項(xiàng)目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號〉計(jì)有246個條文（附件格式及附表計(jì)有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456 號〉計(jì)有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。

2． 不動產(chǎn)登記

① 可為登記之權(quán)利

登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)

所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等） .

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③ 申請人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。

⑤ 登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

· 登記事項(xiàng)證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

· 登記識別資訊 （或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項(xiàng)證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)） .此項(xiàng)登記亦屬共同申請?jiān)瓌t之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。

第3篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

隨著不動產(chǎn)在人們生活中占據(jù)的地位不斷提高，甚至占據(jù)到人民群眾擁有財(cái)產(chǎn)比重的第一位，故而其糾紛的發(fā)生也同樣呈上升趨勢，因此也自然將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與人民法院緊密聯(lián)系起來了。具體來說，兩者之間的業(yè)務(wù)來往可以分成以下三類。

1.查詢類

（1）《民訴法》第六十七條規(guī)定：“人民法院有權(quán)向有關(guān)單位和個人調(diào)查取證，有關(guān)單位和個人不得拒絕。”

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第二十八條規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中有權(quán)向被執(zhí)行人、有關(guān)機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位或公民個人，調(diào)查了解被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況，對調(diào)查所需的材料可以進(jìn)行復(fù)制、抄錄或拍照，但應(yīng)當(dāng)依法保密。”

（3）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定：“人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬?！?/p>

根據(jù)以上法律規(guī)定，配合協(xié)助法院查詢和核實(shí)不動產(chǎn)的權(quán)屬信息，是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與法院之間重要的一項(xiàng)工作。

2.查封類

（1）《民訴法》第一百零三條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第四十一條規(guī)定：“對有產(chǎn)權(quán)證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！?/p>

（3）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第九條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為?！?/p>

（4）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第二條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書?！?/p>

由以上法規(guī)可以看出，不動產(chǎn)查封作為一種重要的財(cái)產(chǎn)保全措施，也是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院辦理的一項(xiàng)重要工作。

3.協(xié)助轉(zhuǎn)移類

（1）《民訴法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。”

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第二十五條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。”

（3）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第一條規(guī)定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！?/p>

人民法院相關(guān)法律文書生效以后，往往要通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院將其確定的不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到新的權(quán)利人名下，因而這項(xiàng)工作也是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)配合人民法院最終實(shí)現(xiàn)司法功能的一項(xiàng)重要工作。

二、法院處罰的法律依據(jù)

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等相關(guān)個人和單位，如果在民事訴訟過程中拒絕配合人民法院依法進(jìn)行的調(diào)查和執(zhí)行行為，則構(gòu)成了妨礙民事訴訟的違法行?？赡芤虼硕艿较鄳?yīng)處罰。具體的法律依據(jù)如下：

1. 《民訴法》第一百一十四條規(guī)定：“有義務(wù)協(xié)助調(diào)查、執(zhí)行的單位有下列行為之一的，人民法院除責(zé)令其履行協(xié)助義務(wù)外，并可以予以罰款：

（一）有關(guān)單位拒絕或者妨礙人民法院調(diào)查取證的；

（二）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助查詢、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財(cái)產(chǎn)的；

（三）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助扣留被執(zhí)行人的收入、辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、轉(zhuǎn)交有關(guān)票證、證照或者其他財(cái)產(chǎn)的；

（四）其他拒絕協(xié)助執(zhí)行的。

人民法院對有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對其主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款；對仍不履行協(xié)助義務(wù)的，可以予以拘留；并可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議。”

2. 《民訴法》第一百一十五條規(guī)定：“對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。

拘留的期限，為十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安機(jī)關(guān)看管。在拘留期間，被拘留人承認(rèn)并改正錯誤的，人民法院可以決定提前解除拘留?！?/p>

3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規(guī)定：“有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規(guī)定處理：

……

（三）拒不停止辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、權(quán)屬變更登記、規(guī)劃審批等手續(xù)的；

（四）以需要內(nèi)部請示、內(nèi)部審批，有內(nèi)部規(guī)定等為由拖延辦理的。”

三、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)被處罰的典型案例

1.衡陽市中級人民法院（2015）衡中法執(zhí)復(fù)字第29號

法院認(rèn)為，2013年12月16日，衡陽市珠暉區(qū)人民法院要求常寧市房管局查封被執(zhí)行人李朝發(fā)所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發(fā)農(nóng)貿(mào)市場單幢09房產(chǎn)時，查封裁定及執(zhí)行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對查封裁定及執(zhí)行通知上載明房產(chǎn)證項(xiàng)下的房產(chǎn)予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發(fā)同一地段房產(chǎn)且對珠暉區(qū)人民法院先行查封的房產(chǎn)產(chǎn)生不同認(rèn)識時，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動告知珠暉區(qū)人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區(qū)人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執(zhí)行法院認(rèn)定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協(xié)助執(zhí)行義務(wù)屬實(shí)，但處罰力度過大，應(yīng)酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬元。

筆者點(diǎn)評：本案中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在收到珠暉區(qū)人民法院的查封文書時，沒有對其瑕疵及時提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來查封的時候又沒有征求原查封法院的意見就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導(dǎo)致了受處罰的結(jié)果。

2.龍江大慶市中級法院（2016）黑06慶執(zhí)復(fù)1號

高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執(zhí)字第616-2號罰款裁定，對安達(dá)市國土資源局罰款100萬元，限在2015年12月25日前繳納。

法院認(rèn)為，復(fù)議人安達(dá)市國土資源局作為案涉土地的主管部門，其應(yīng)當(dāng)自覺按照生效法律文書的規(guī)定履行相應(yīng)的協(xié)助義務(wù)，而不是以“內(nèi)部審批”等借口拖延執(zhí)行，推諉執(zhí)行，甚至是拒絕執(zhí)行。法院有權(quán)依據(jù)《民訴法》第一百一十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰，而在處罰后仍不履行協(xié)助義務(wù)的，高新法院可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議。

筆者點(diǎn)評：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不能對法院的生效法律文書的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查的，應(yīng)當(dāng)及時、無條件地履行，不能以“內(nèi)部審批”等理由來拖延推諉。即使是認(rèn)為該協(xié)助要求有問題，也應(yīng)該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。

當(dāng)然，屬于無辦理權(quán)屬登記的情況下要求協(xié)助的除外，如要求將無合法來源的土地使用權(quán)、違法建設(shè)的房屋協(xié)助過戶的。

四、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)務(wù)應(yīng)對

根據(jù)以上典型案例中被罰的具體情形，基本上可以分成協(xié)助錯誤、拒絕協(xié)助、以內(nèi)部程序?yàn)橛赏涎訄?zhí)行，等等。對此，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況來予以應(yīng)對。

1.對于有登記信息且相關(guān)協(xié)助手續(xù)齊全的必須及時辦理，不應(yīng)拖延或者以內(nèi)部程序來對抗協(xié)助義務(wù)。需要特別注意的是，對于人民法院來說，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只要簽收了協(xié)助文書，協(xié)助義務(wù)就生效了。因此，對于人民法院合法的協(xié)助查封要求必須立即予以處理。

2.對于沒有相關(guān)權(quán)屬登記的不動產(chǎn)的查封可以不予受理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第十條規(guī)定：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告?！?/p>

《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?/p>

因此，除了法律特別規(guī)定可以預(yù)查封的情況以外，對于未登記的不動產(chǎn)，法院應(yīng)該以貼公告的形式予以查封，而不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則因?yàn)闆]有相關(guān)信息而無協(xié)助的義務(wù)。

3.法院要求協(xié)助執(zhí)行的不動產(chǎn)與登記內(nèi)容不符的，如權(quán)利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發(fā)現(xiàn)以上情況的應(yīng)該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執(zhí)行的，可以讓其重新出具正確的協(xié)助執(zhí)行文件。

4.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院要求協(xié)助的內(nèi)容與法律沖突的，如認(rèn)為被執(zhí)行不動產(chǎn)不宜分割執(zhí)行的、執(zhí)行時變更許可用途的、對集體土地上房屋執(zhí)行不符合法定條件的，等等。根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第三條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。”因此，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先行受理協(xié)助執(zhí)行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應(yīng)當(dāng)以法院的意見為準(zhǔn)。

5.對于有不動產(chǎn)上查封與輪候查封并存時的處理方法。根據(jù)《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制若干問題的意見》（法發(fā)〔2010〕15號）第十二條規(guī)定：“輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》（法釋〔2016〕6號）第二條規(guī)定：“優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)出具商請移送執(zhí)行函，并附確認(rèn)優(yōu)先債權(quán)的生效法律文書及案件情況說明。

首先查封法院應(yīng)當(dāng)在收到優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院商請移送執(zhí)行函之日起15日內(nèi)出具移送執(zhí)行函，將查封財(cái)產(chǎn)移送優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當(dāng)事人。

移送執(zhí)行函應(yīng)當(dāng)載明將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行及首先查封債權(quán)的相關(guān)情況等內(nèi)容?！?/p>

第4篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

不動產(chǎn)登記全面推開勢在必行，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等將登記在冊。根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，未來中國最大的不動產(chǎn)登記法律將權(quán)屬明確，合法物權(quán)得到保障，同時，企業(yè)、個人物業(yè)可以進(jìn)入金融領(lǐng)域盤活資產(chǎn)。

不動產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預(yù)期，對房地產(chǎn)市場影響不明朗。不動產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會推出，從理論上說，越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅越高。

以美國為例，紐約、舊金山等地豪宅房產(chǎn)稅較高，但是一些旅游勝地的房產(chǎn)房產(chǎn)稅更高，能在旅游景區(qū)買得起第二套房、支付得起高額費(fèi)用的人，都是美國的巨富階層，這樣的人理應(yīng)為地方公共教育、醫(yī)療多做貢獻(xiàn)。中國要擺脫土地財(cái)政，未來的道路與此相似，這就意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產(chǎn)的人，會選擇觀望，這對于高端投資性的旅游地產(chǎn)是一大打擊。

今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這并不意味著房價在4年內(nèi)會平穩(wěn)，反而意味著房價在4年內(nèi)會震蕩不已，購房者手上捏著錢，心里在打鼓。在預(yù)期偏向負(fù)面時，通常的選擇是，剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現(xiàn)，投資客會選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。

政府依然握有預(yù)期決定權(quán)，房地產(chǎn)市場是大幅下挫，還是平穩(wěn)落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻，首套房不征房產(chǎn)稅，或者第二套房不征房產(chǎn)稅，在旅游地居住養(yǎng)老的老人，不必繳納房產(chǎn)稅。

中產(chǎn)收入階層中財(cái)富的大部分以房產(chǎn)形式存在，一旦房地產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，中國中產(chǎn)收入階層可能在一夜之間被消滅。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長甘犁在“2014中國財(cái)富管理高峰論壇”上的表述，“中國家庭資產(chǎn)的分布非常的不均，最高資產(chǎn)10個百分點(diǎn)的中國家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”，這部分家庭應(yīng)該以稅收的方式對社會做更大的貢獻(xiàn)。未來，這部分家庭繳納的稅收最多。

中國家庭資產(chǎn)增長，中產(chǎn)階級增長，房子增長速度超過了其他資產(chǎn)，中等資產(chǎn)家庭房產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。從2011到2013年，中國家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素，資產(chǎn)升值。根據(jù)29省區(qū)市排序，房產(chǎn)在總資產(chǎn)當(dāng)中比例排序最高的是北京，北京市民當(dāng)中總資產(chǎn)83.8%是房子，這是極高極高的資產(chǎn)比例，上海是76.5%。如果向這部分中產(chǎn)收入階層征收重稅，毫無疑問，中國的中產(chǎn)收入階層將遭受巨大打擊。

第5篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

司法拍賣中，不論是傳統(tǒng)拍賣還是網(wǎng)絡(luò)拍賣，不動產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認(rèn)能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當(dāng)確認(rèn)競拍成功后，又必須在短時間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機(jī)制，是現(xiàn)階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機(jī)制的方式

(一)引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關(guān)銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競買人提供擔(dān)保，并由競買人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價款后，出具相關(guān)法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔(dān)保責(zé)任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請貸款，銀行進(jìn)行初步審核通過后，與競買人初步簽署發(fā)放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。2．法院根據(jù)買受人的申請并審核相關(guān)材料后，向房管部門發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。3．房管部門辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時函告法院，法院將相關(guān)書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)的所有權(quán)過戶及抵押權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發(fā)放貸款的高風(fēng)險的顧慮，又使買受人無需支出擔(dān)保費(fèi)用及墊資成本，切實(shí)保障了銀行“零風(fēng)險”，買受人“零負(fù)擔(dān)”。

三、兩種貸款機(jī)制的對比與選擇

縱觀兩種貸款機(jī)制，各有利弊:(一)債權(quán)人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔(dān)保、墊資等各方面服務(wù)，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實(shí)現(xiàn)。(二)銀行承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無需準(zhǔn)備專項(xiàng)資金，減少了銀行的機(jī)會成本;同時，由于第三方的擔(dān)保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風(fēng)險，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準(zhǔn)備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。(四)房管部門方面?，F(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實(shí)踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率?？梢?，在司法拍賣貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認(rèn)為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進(jìn)合理，但短時間內(nèi)無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺，同時，創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。

［參考文獻(xiàn)］

［1］淘寶網(wǎng)司法拍賣板塊［EB/OL］．sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．

第6篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

論文關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資；動產(chǎn)擔(dān)保；權(quán)利擔(dān)保

中小企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長和協(xié)調(diào)運(yùn)行的基礎(chǔ)性力量，支持中小企業(yè)發(fā)展具有重要意義。一直以來，融資難都是制約中小企業(yè)快速發(fā)展又難于破解的主要問題之一。造成中小企業(yè)融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機(jī)構(gòu)過于依賴土地和建筑物等不動產(chǎn)作為擔(dān)保物，而中小企業(yè)的主要資產(chǎn)卻多以動產(chǎn)和權(quán)利為主?；诰徑馊谫Y難現(xiàn)狀，支持、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，越來越多的金融機(jī)構(gòu)、行政部門、企業(yè)積極創(chuàng)新融資擔(dān)保模式，并付諸于實(shí)踐。融資擔(dān)保模式創(chuàng)新過程中存在諸多的法律問題，值得我們關(guān)注并不斷探求完善相關(guān)法律制度的對策。

一、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新的實(shí)踐

中小企業(yè)享有的權(quán)利種類繁多，擁有的動產(chǎn)資源豐富，這些動產(chǎn)與權(quán)利都可成為擔(dān)保物，因此，減少金融機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)擔(dān)保的依賴，創(chuàng)新中小企業(yè)融資擔(dān)保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國人民銀行的推動下和政府的支持下，金融機(jī)構(gòu)對動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

1、用益物權(quán)擔(dān)保融資的創(chuàng)新

用益物權(quán)是指對他人的物在一定范圍內(nèi)，加以使用和收益的定限物權(quán)?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律另有規(guī)定可以抵押的除外。除此之外，《物權(quán)法》對用益物權(quán)作擔(dān)保物并無限制，這為用益物權(quán)擔(dān)保融資提供了法律保障。實(shí)踐中，基于林地承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利作擔(dān)保融資的模式，都屬于用益物權(quán)擔(dān)保融資創(chuàng)新的范疇。這些用益物權(quán)用于擔(dān)保融資，幫助了許多中小企業(yè)利用潛在價值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押融資的創(chuàng)新

根據(jù)《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)。實(shí)踐中，對于債權(quán)人而言，股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等權(quán)利質(zhì)押的風(fēng)險較難控制，因此，金融機(jī)構(gòu)并不愿意接受這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押。近幾年，金融機(jī)構(gòu)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押貸款的探索與創(chuàng)新主要是完善質(zhì)押融資中的權(quán)利價值評估、權(quán)利出質(zhì)登記、權(quán)利交易等相關(guān)操作環(huán)節(jié)，以此降低融資風(fēng)險，消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮，推動權(quán)利質(zhì)押融資的發(fā)展。此外，金融機(jī)構(gòu)也在不斷探索拓展應(yīng)收賬款質(zhì)押的類別，由此出現(xiàn)了訂單質(zhì)押、旅游門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等融資模式，這些融資模式把企業(yè)無形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了動態(tài)資產(chǎn)，緩解了企業(yè)融資難的狀況。

3、其他權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

權(quán)利擔(dān)保融資模式創(chuàng)新的實(shí)踐還有很多，如簡陽農(nóng)村信用合作聯(lián)社推出的沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款，嘉興銀行推出的排污權(quán)抵押貸款，義烏地區(qū)推行的商位使用權(quán)質(zhì)押貸款等等。這些權(quán)利擔(dān)保融資模式拓寬了企業(yè)的融資渠道，在一定程度上解決了企業(yè)融資難問題。

（二）動產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

動產(chǎn)資源種類較多，融資空間廣闊，金融機(jī)構(gòu)不斷加大對動產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動產(chǎn)質(zhì)押貸款模式，再如山東恒泰農(nóng)村合作銀行推出的鋼結(jié)構(gòu)抵押貸款模式，這些新的擔(dān)保創(chuàng)新方式在一定程度上滿足了企業(yè)的資金需求、促進(jìn)了銀行貸款的良性循環(huán)。

（三）保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

保證擔(dān)保融資創(chuàng)新主要是聯(lián)保貸款模式，即三個或三個以上企業(yè)按自愿原則組成聯(lián)保體，銀行對聯(lián)保體成員進(jìn)行授信，成員之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任的一種融資模式。根據(jù)行業(yè)、地域的不同，各銀行采用的中小企業(yè)聯(lián)保貸款模式亦不同，有聯(lián)保基金模式（協(xié)會聯(lián)保模式）、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)保、行業(yè)聯(lián)保、聯(lián)貸聯(lián)保等多種模式。聯(lián)保貸款模式有利于成員間內(nèi)部監(jiān)督，相互督促及時還款，同時，還具有更強(qiáng)的靈活性、可變性、易操作性，聯(lián)保貸款為中小企業(yè)獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新中的法律困境

（一）相關(guān)法律規(guī)范不健全

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的創(chuàng)新與發(fā)展，需要相關(guān)法律制度的保護(hù)和扶持。而權(quán)利和動產(chǎn)擔(dān)保法律規(guī)范的不健全，導(dǎo)致中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新發(fā)過程中存在諸多問題。 　1、權(quán)利擔(dān)保的合法性缺失

（1）排污權(quán)抵押貸款缺乏法律依據(jù)

自2008年嘉興市推出排污權(quán)抵押貸款以來，排污權(quán)抵押貸款模式迅速在全國蔓延。關(guān)于排污權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：有學(xué)者主張排污權(quán)屬用益物權(quán)；有學(xué)者主張排污權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)屬性；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)是種新型的環(huán)境役權(quán)；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)屬于人役權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)進(jìn)入物權(quán)體系困難重重，而將排污權(quán)歸入合同債權(quán)既在理論上可取，又有助于排污權(quán)靈活運(yùn)作。然而，依物權(quán)法定主義，排污權(quán)并未作為物權(quán)得到法律上的承認(rèn)，其物權(quán)屬性不能確定。同時，排污權(quán)的環(huán)境役權(quán)、人役權(quán)、合同債權(quán)性質(zhì)也局限于理論探討，沒有得到立法機(jī)關(guān)的確認(rèn)。因此，排污權(quán)抵押貸款的實(shí)踐探索還缺乏法律依據(jù)，對于排污權(quán)的屬性、排污權(quán)抵押的可行性以及排污權(quán)交易的條件等問題都有待相關(guān)法律法規(guī)的確認(rèn)與完善。

（2）河道沙石開采權(quán)、商位使用權(quán)擔(dān)保貸款缺乏法律保障

2010年簡陽市探索出沙石開采權(quán)質(zhì)押融資模式，為保障這一模式順利實(shí)施，人民銀行簡陽市中心支行會同簡陽市水利局了《簡陽市河道沙石開采權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》。然而，對于沙石開采權(quán)的性質(zhì)，有學(xué)者主張河道沙石屬礦產(chǎn)資源，沙石開采權(quán)則屬于采礦權(quán)，若此種主張成立，則沙石開采權(quán)屬用益物權(quán)，沙石開采權(quán)擔(dān)保的方式應(yīng)為抵押。《水法》、《礦產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)對沙石開采權(quán)性質(zhì)并沒有規(guī)定，因此，沙石開采權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，滿足哪些條件此項(xiàng)擔(dān)保可以成立，仍有待相關(guān)法律法規(guī)予以明確規(guī)范。

目前，全國許多金融機(jī)構(gòu)推出了商位（鋪）使用權(quán)擔(dān)保貸款。對于商位使用權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，商鋪使用權(quán)能否轉(zhuǎn)租等問題，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定并不明確，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2、動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)不完善

隨著動產(chǎn)擔(dān)保融資的發(fā)展，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一融資擔(dān)保模式迅速興起。在實(shí)踐中，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的一般操作模式為：債務(wù)人向銀行申請貸款并以動產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三人（一般為物流企業(yè)，在動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管中作為監(jiān)管人）代為監(jiān)管質(zhì)物，履行監(jiān)管責(zé)任，包括但不限于對質(zhì)物的數(shù)量、質(zhì)量的監(jiān)管，對債務(wù)人或出質(zhì)人出入庫權(quán)利予以限制和約束，必要時對債務(wù)人履行債務(wù)的能力予以監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有害于質(zhì)權(quán)人利益的情形時及時通知質(zhì)權(quán)人，防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大。由于法律對“監(jiān)管”的概念并無明確規(guī)定，我國動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)也不完善，動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)施過程中債權(quán)人與監(jiān)管人主要通過質(zhì)押監(jiān)管合同明確各自的權(quán)責(zé)。因此，訂立合同時未考慮到的風(fēng)險出現(xiàn)時，債權(quán)人與監(jiān)管人的權(quán)責(zé)分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的相應(yīng)法律法規(guī)，為動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律保障。

3、融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)規(guī)范的缺失

融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展起著舉足輕重的作用。由于缺少對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律規(guī)范和行業(yè)管理，實(shí)踐中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保效力不足，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，要積極完善融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)，明確融資擔(dān)保業(yè)監(jiān)管主體、為擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定對等的權(quán)利與責(zé)任，消除現(xiàn)存的政策性障礙，健全擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用評價體系。

（二）法律環(huán)境的缺失

1、中小企業(yè)融資擔(dān)保缺乏法律的有力支持

目前，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律對擔(dān)保登記制度、擔(dān)保物流轉(zhuǎn)制度的規(guī)定不健全，這導(dǎo)致設(shè)定擔(dān)保難，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)難。因此，要積極制定和完善各類擔(dān)保物的流轉(zhuǎn)制度和擔(dān)保登記制度，以推動動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保的發(fā)展，為中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新提供法律支撐。

2、征信立法的不足

第7篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進(jìn)了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細(xì)調(diào)查，并及時補(bǔ)充和修正地籍調(diào)查成果，對地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。通過調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測量和立體影像，比對復(fù)核房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與原有地籍測量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)無誤后，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時，還要詳細(xì)調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對房屋號進(jìn)行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細(xì)調(diào)查與核實(shí)調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計(jì)劃，對通知書進(jìn)行填寫，通知由于各種原因不能及時到現(xiàn)場指界的權(quán)利人準(zhǔn)時到現(xiàn)場指界;三是實(shí)地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實(shí)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過南方CASS軟件平臺的運(yùn)用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實(shí)施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對設(shè)計(jì)書的要求給予滿足。經(jīng)過檢測合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對數(shù)據(jù)入庫的要求，以此對空間的拓?fù)錁?gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴(yán)格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，入庫前通過結(jié)合人工和計(jì)算機(jī)的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點(diǎn)層內(nèi)拓?fù)潢P(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實(shí)地照片，對立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測量數(shù)據(jù)，對地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實(shí)成果數(shù)據(jù)，對地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫。三是數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項(xiàng)目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素?cái)?shù)據(jù)庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術(shù)，對實(shí)景三維模型進(jìn)行構(gòu)建。為了增強(qiáng)數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性，探索采用校驗(yàn)外業(yè)測繪成果。通過新型測繪系統(tǒng)軟件的運(yùn)用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實(shí)體化，這樣才能對農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測量工作的時間極大的減少，促進(jìn)農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時，還能實(shí)現(xiàn)三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，對宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對工作的質(zhì)量和進(jìn)度全面監(jiān)督和檢查，對制定技術(shù)方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個部門之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負(fù)責(zé)對手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進(jìn)行規(guī)劃和驗(yàn)收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門對此項(xiàng)工作應(yīng)全力支持，負(fù)責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對權(quán)屬來源資料的調(diào)查，現(xiàn)場指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場會，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對村莊發(fā)展方向合理確定，對村莊用地分類進(jìn)行細(xì)化，并對村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會力量共同參與。作為一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的社會工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認(rèn)識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過多種渠道，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，使其充分了解國土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時，對各種媒體充分運(yùn)用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門依法執(zhí)行到位，嚴(yán)格依據(jù)法律，堅(jiān)決拆除違法占地。并且對中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對農(nóng)村土地使用制度的改革有計(jì)劃有步驟推進(jìn)。建立完善的宅基地有償退出機(jī)制和基地有償使用機(jī)制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結(jié)語

第8篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

1、　動產(chǎn)的概念、范圍與動產(chǎn)的區(qū)別，抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。

2、不動產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等，重點(diǎn)論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規(guī)定；

（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認(rèn)；（4）抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法定操作程序。

3、我國現(xiàn)有法律對不動產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定，涉及有關(guān)法律法規(guī)。

（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔(dān)保法》（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。

4、 行政法規(guī)

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

5、部門規(guī)章

《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。

二、押貸款的主要風(fēng)險形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時未重新設(shè)定抵押；3、抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意；4、抵押手續(xù)不全，未進(jìn)行有效登記；5、抵押物價值不實(shí)；6、抵押財(cái)產(chǎn)違法。

三、

于不產(chǎn)抵押風(fēng)險防范措施：

1、加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的風(fēng)險防范體系。2、堅(jiān)持房地同時抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對抵押財(cái)產(chǎn)認(rèn)真審核，落實(shí)所有者權(quán)人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項(xiàng)。

四、

公益事業(yè)單位貸款存在的問題：

《擔(dān)保法》某些條款對公益財(cái)產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款，嚴(yán)重了公益事業(yè)的。

是的核心，金融市場是市場經(jīng)濟(jì)體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行，對經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行的經(jīng)營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業(yè)銀行，特別是國有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高，效益不好的現(xiàn)象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營效益。而不動產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發(fā)展不動產(chǎn)抵押貸款的同時要注重風(fēng)險的防范。本文就如何防范不動產(chǎn)抵押貸款作如下論述：

一、不動產(chǎn)抵押貸款的概述

1、關(guān)于不動產(chǎn)

動產(chǎn)和不動產(chǎn)是法律上對作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》的解釋，不動產(chǎn)是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設(shè)備?！?5年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定，“本法所指不動產(chǎn)的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物，林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個方面：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為，除要求當(dāng)事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；而動產(chǎn)物權(quán)的變動除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主，即使設(shè)定抵押權(quán)，也不要求登記；不動產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為抵押權(quán)之生效要件。”

2、不動產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件

（1）關(guān)于抵押

抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種，95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為對債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該財(cái)產(chǎn)折價或拍賣，變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！钡盅簷?quán)具有以下性質(zhì)：①附隨性，即從屬性，抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅；②不可分性，抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨(dú)立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。

（2）抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別

質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有將其占有的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定，占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)，并就該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（3）不動產(chǎn)抵押貸款

不動產(chǎn)抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為：①不動產(chǎn)；②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；③準(zhǔn)動產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產(chǎn)。不動產(chǎn)抵押貸款則是指以不動產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)抵押與不動產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動產(chǎn)；E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財(cái)產(chǎn)；F、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價值評估應(yīng)該公允。抵押物的價值應(yīng)該經(jīng)過具有評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，做出合理公允的評估報(bào)告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔(dān)保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國有關(guān)不動產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。

我國關(guān)于不動產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對不動產(chǎn)抵押也進(jìn)行了規(guī)范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對不動產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定，在實(shí)際操作中一定要以上法律執(zhí)行。

二、不動產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險形式及形成原因

（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險意識在不斷加強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產(chǎn)抵押給甲銀行時，不動產(chǎn)的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行，并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產(chǎn)主管部門補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書后，將該不動產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個部門管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點(diǎn)，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時勢必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險。

（二）轉(zhuǎn)貸或借新還舊時沒有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動產(chǎn)抵押，抵押行為無效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書面同意，不則抵押人無權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過一定時間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無效。

（四）抵押不登記，抵押行為無效。

在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國均要求設(shè)立抵押登記。有的國家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產(chǎn)權(quán)證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權(quán)。

（五）抵押物評估價值與實(shí)際價值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價值應(yīng)大于或等于債權(quán)?！稉?dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設(shè)定一個抵押比率，以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競爭使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報(bào)告抵押貸款；2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實(shí)際價值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時，必須交40%－60%的出讓金，結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，實(shí)現(xiàn)所剩價值款很少，很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。

（六）法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實(shí)際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對外設(shè)立抵押擔(dān)保的?！稉?dān)保法》明確規(guī)定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問題解釋》中規(guī)定了社會公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效。”在實(shí)踐中，往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化；行政部門違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無效；主合同無效導(dǎo)致抵押無效；抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個月內(nèi)宣布破產(chǎn)；抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個人；銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。

三、關(guān)于不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范措施

針對以上提到的貸款風(fēng)險形式，要想減少風(fēng)險發(fā)生，應(yīng)采取如下控制風(fēng)險的措施：

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的防范體系。

在實(shí)施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過市場交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn)；3、抵押物是否被列入文物保護(hù)范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過共有人同意；6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長期租賃現(xiàn)象，（如長期處于租賃狀態(tài)，且已付過租金，將直接抵押權(quán)的足額實(shí)現(xiàn)）；7、驗(yàn)證抵押人提供的抵押物的材料是否真實(shí)，復(fù)印件和原件進(jìn)行核實(shí)，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機(jī)構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)時抵押的原則。

在我國，對土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動產(chǎn)，共各自獨(dú)立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時可能會發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅(jiān)持房屋和土地同時抵押的原則。

（三）嚴(yán)格抵押程序，及時依法登記。

各國的物權(quán)立法均要求對物權(quán)的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產(chǎn)采取登記方式　，我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時的風(fēng)險防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，從法律角度看是一個舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因而，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險，實(shí)踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長時間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。

（五）對抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實(shí)情況，必要時請求主管部門出示證明。

其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性；國有資產(chǎn)作抵押時是否經(jīng)過發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財(cái)產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過全體職代會通過，有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過董事會批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。

四、公益事業(yè)單位貸款存在問題

隨著我國的加快，人民群眾對公益事業(yè)的要求越來越高，原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足了不群眾的需要，加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問題。而國家財(cái)政的困難無法滿足現(xiàn)實(shí)需求，公益事業(yè)通過銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。

根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，社會公益事業(yè)單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定有效。該項(xiàng)規(guī)定在一定程度上限制了社會公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)生活中，社會公益事業(yè)在融資的目的在于購置高尖端設(shè)備和用于完善社會公益事業(yè)的設(shè)施，但依照法律規(guī)定，社會公益單位可以用以抵押的財(cái)產(chǎn)只能是盈利性財(cái)產(chǎn)，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設(shè)備，也不能作為抵押物抵押給銀行?！庇捎谏鐣鎲挝坏挠载?cái)產(chǎn)價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統(tǒng)地將社會公益單位可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)加以限制并不利于社會整體服務(wù)水平的提高。

要解決這一問題，應(yīng)根據(jù)社會公益單位在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財(cái)政專項(xiàng)拔款支持。對盈利性單位，應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保，以利其發(fā)展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務(wù)。

不動產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險較小，已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式，特別是中長期接信業(yè)務(wù)，只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細(xì)致做好調(diào)查，嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行，認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù)，貸款能不斷對抵押物進(jìn)行檢查，這種貸款和風(fēng)險是一定會避免的。

參 考 文 獻(xiàn) 資 料

［1］葛春堯《不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規(guī)范的幾個法律問題》［J］《與實(shí)踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學(xué)會2001.8第42頁至43頁

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意的問題》［J］《金融理論與實(shí)踐》河南省金融學(xué)會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁

［4］齊建鐵《不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險與防范》估介師資訊網(wǎng)　2004年4月日

第9篇：不動產(chǎn)登記相關(guān)法律范文

我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是極為不妥的。顯然，提出這種觀點(diǎn)的人完全不了解不動產(chǎn)登記的基本功能，如果不動產(chǎn)登記條例按照這種思路，規(guī)定所謂的強(qiáng)制登記，不僅在理論上與不動產(chǎn)登記的本質(zhì)相沖突，嚴(yán)重?fù)p害不動產(chǎn)登記的基本功能，在實(shí)踐中也是完全行不通的。

一、實(shí)行強(qiáng)制登記原則不符合意思自治，與不動產(chǎn)交易的本質(zhì)相沖突

不動產(chǎn)登記，是由國家設(shè)立的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請、有關(guān)機(jī)關(guān)的囑托或按照法定職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，從而予以公示的活動。不動產(chǎn)登記是服務(wù)于不動產(chǎn)交易，以保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利、維護(hù)不動產(chǎn)交易安全、提高不動產(chǎn)交易效率為目的的市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性制度。

房屋買賣、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押等不動產(chǎn)交易，性質(zhì)上屬于民事活動，而民事活動應(yīng)遵循的基本原則就是意思自治，即自愿原則。我國《民法通則》第4條明確規(guī)定，民事活動應(yīng)遵循自愿原則?！逗贤ā返?條也規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。”既然是否以及如何從事不動產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人自愿的原則，同樣，以服務(wù)于不動產(chǎn)交易為根本目的的不動產(chǎn)登記亦應(yīng)遵循自愿原則，這就是不動產(chǎn)登記法上所謂的申請?jiān)瓌t。如果將強(qiáng)制登記規(guī)定為不動產(chǎn)登記的原則，是嚴(yán)重違背意思自治原則的。

在我國以往的不動產(chǎn)登記實(shí)踐中，由于人們錯誤地將不動產(chǎn)登記理解為單純的行政管理措施，因此出現(xiàn)了一些錯誤的規(guī)定。例如，一些法規(guī)規(guī)章曾強(qiáng)制當(dāng)事人必須在某一期限內(nèi)申請登記，并對不申請登記或逾期申請登記的當(dāng)事人收取逾期登記費(fèi)。還有一些地方的登記機(jī)構(gòu)禁止當(dāng)事人撤回登記申請。這樣的規(guī)定和做法都明顯違反了不動產(chǎn)登記法上的申請?jiān)瓌t，構(gòu)成對民事主體行為自由的不當(dāng)限制。

二、實(shí)行所謂的強(qiáng)制登記違反我國《物權(quán)法》的規(guī)定

首先，我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。從這一規(guī)定來看，當(dāng)事人可以辦理物權(quán)登記，也可以不辦理物權(quán)登記。即便是不辦理登記，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動合同的效力也不發(fā)生影響。

其次，《物權(quán)法》第11條規(guī)定，當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。從這一條可以看出，《物權(quán)法》也是明確承認(rèn)當(dāng)事人申請是不動產(chǎn)登記程序啟動的一個重要原因。事實(shí)上，從國外的不動產(chǎn)登記立法來看，也沒有什么國家是對不動產(chǎn)登記采取強(qiáng)制登記的，都明確地將依申請登記原則作為不動產(chǎn)登記的基本原則。例如，德國的《土地登記條例》第13條第1款第1句規(guī)定：“除非法律另有規(guī)定，僅依申請方可辦理登記”。日本的《不動產(chǎn)登記法》第25條第1款規(guī)定：“登記，除法律另有規(guī)定情形外，除非有當(dāng)事人的申請或官廳、公署的囑托，不得進(jìn)行?！薄抖砹_斯聯(lián)邦不動產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為登記法》第13條第2款規(guī)定：“對所有權(quán)或者其他物權(quán)的第三人權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）的國家登記可依照權(quán)利擁有者或者是取得上述權(quán)利的人之動議而進(jìn)行。如果限制（負(fù)擔(dān)）不是由權(quán)利擁有者登記的，對其登記依照本聯(lián)邦法律之第16條規(guī)定的合同與法律行為的登記規(guī)則且必須就已經(jīng)登記的限制（負(fù)擔(dān)）通知權(quán)利擁有者（們）時進(jìn)行。國家權(quán)力機(jī)關(guān)和地方自治機(jī)關(guān)依照法律為了公共利益而規(guī)定的對權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）的國家登記，由上述機(jī)關(guān)動議登記，且必須通知不動產(chǎn)客體之權(quán)利擁有者（們）?！蔽覈_灣地區(qū)的“土地登記規(guī)則”第26 條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會同申請之?！?/p>

三、從不動產(chǎn)登記實(shí)踐來看，強(qiáng)制登記也是根本無法實(shí)行的

在我國《物權(quán)法》頒布之前，曾有過一些地方對于當(dāng)事人超過規(guī)定的期限不進(jìn)行登記，在登記時收取逾期登記費(fèi)。首先，這種對逾期登記的當(dāng)事人的變相罰款措施是沒有任何道理的。當(dāng)事人在從事不動產(chǎn)交易時，是否登記、何時登記應(yīng)由當(dāng)事人自行決定，并不存在必須在多少天之內(nèi)進(jìn)行登記的必要。即便是一方不按照約定辦理登記，也是違約的問題，既不損害國家利益、社會公共利益，也未損害第三人利益。正因如此，《物權(quán)法》頒布之后出臺的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中，都不再規(guī)定當(dāng)事人必須在多少天之內(nèi)進(jìn)行登記。此外，即便是對逾期登記的當(dāng)事人罰款，也只能在當(dāng)事人到登記機(jī)構(gòu)來申請登記時進(jìn)行，根本無法保證當(dāng)事人一定會來申請登記。如果當(dāng)事人完全不申請登記，登記機(jī)構(gòu)或其他國家機(jī)關(guān)也根本沒有辦法。顯然，登記機(jī)構(gòu)不可能主動地去了解每一樁不動產(chǎn)交易，并且在當(dāng)事人不辦理登記時依職權(quán)辦理登記。

四、不動產(chǎn)登記生效要件主義與對抗要件主義已經(jīng)產(chǎn)生了民事法律后果上的強(qiáng)制性，無須通過強(qiáng)制措施來迫使當(dāng)事人登記

既然不動產(chǎn)登記應(yīng)遵循申請?jiān)瓌t，那么如果所有的當(dāng)事人都不來申請登記，登記根本無法進(jìn)行，國家建立登記制度的目的豈不是要完全落空？或許正是基于這種擔(dān)心，一些人才提出需要對不登記或不及時登記的當(dāng)事人給予處罰。事實(shí)上，這種擔(dān)心是完全沒有必要的。因?yàn)槲覈蓪Σ粍赢a(chǎn)交易原則上采取的是“登記生效要件主義”，例外采取“登記對抗要件主義”。這種立法模式會產(chǎn)生一種民事法律后果上的強(qiáng)制，使得那些從事不動產(chǎn)交易的當(dāng)事人會主動地進(jìn)行登記。