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摘要：房地產行業(yè)是我國財政收入的重要來源之一，是稅務機關稽查的重點對象，要求房地產稅收管理需要掌握稅法和地產業(yè)務，關注稅務風險，制定配套的稅收風險制度，達到降低稅務風險爆發(fā)的目的。近年稅務稽查案件頻發(fā)，如何降低稅務風險成為房地產的管理難題?；?a href="http://emanhq.cn/lunwen/fdclw/121485.html" target="_blank">房地產企業(yè)稅務風險管理的存在的問題，提出風險管理的策略。

關鍵詞：地產企業(yè)；風險；稅收風險；風險意識

一、房地產企業(yè)稅務風險管理上存在的問題

隨著房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，其需要繳納的稅務總量和稅務種類越來越多，涉及多個稅種，比如土地增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅。另外發(fā)票風險、合同條款風險和一些特點行業(yè)帶來的風險會要求地產企業(yè)的稅務風險管理需掌握房地產管理及稅務管理的相關知識，但大部分企業(yè)財務核算人員的風險管理意識不足，稅務機關和中介人員不熟悉房地產業(yè)務，導致房地產企業(yè)風險管理水平低下，面臨很多不確定性問題。

（一）地產企業(yè)風險管理意識不足

由于稅務法律意識淡薄，納稅人不能夠充分發(fā)揮內因的作用，個別辦稅官員的個人意見作為稅法政策解釋依據(jù)，熱衷于私人關系，認為私人關系比對稅收政策的掌握重要，他們會以稅務官員的口頭承諾來代替稅收政策的研究和條款。作為稅務機關與實際納稅人是兩個矛盾對立雙方，稅務機關一方不會主動去做出利于納稅企業(yè)或個人的權威解釋。目前由于“營改增”政策的頒布和實施時間較短，地產企業(yè)還處于政策優(yōu)惠的享受過程之中，對稅務政策帶來的風險的重視程度還不夠，大部分的房地產企業(yè)還采用營業(yè)稅時期的管理和經營模式，地產企業(yè)員工缺乏必要的風險管理意識，房地產企業(yè)的管理層的納稅意識也十分不足，實際管理中只重視財務風險而忽視稅務的風險。

（二）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質不高、知識缺乏

稅務辦理人員的專業(yè)素質水平也會對房地產企業(yè)的風險管理帶來較大風險，很多企業(yè)沒有全面了解稅收管理相關政策，或對政策的內涵理解不到位，許多限于形式層面，也沒有從根本上按照政策辦理，導致很多地產企業(yè)出現(xiàn)逃稅的情況，最終承擔相應的違約處罰，一方面損害企業(yè)效益，另一方面損害企業(yè)的品牌形象和名譽。地產企業(yè)很少去了解出臺的稅務優(yōu)惠政策，很少去系統(tǒng)梳理對企業(yè)本身有利的政策。另我國頒布稅法政策的繁雜及頻繁變動，專業(yè)的稅務人員也只能保證控制稅務上的風險，這就產生了兩個后果：一是繳納了不該繳納的稅；二是該繳納的稅沒有及時繳納。繳了不應該繳納的稅會導致經營成果出現(xiàn)損失；如果應該繳的稅沒有及時繳納，會導致納稅人出現(xiàn)嚴重法律后果。許多納稅人員即使主觀上沒有偷稅的動機，實際上卻有偷稅的結果，往往身陷稅務陷阱和泥潭，產生部分罰款與承擔滯納金，因此大部分納稅人的稅務風險來源于此種情況。

（三）地產企業(yè)風險管理機制不健全

較多的地產企業(yè)風險管理機構機制不健全。一方面風險機構管理者平時業(yè)務主要報稅，而沒有針對性地進行風險管理；另一方面風險管理機構人員稅務能力和專業(yè)水平相當欠缺，很多納稅業(yè)務都是由部分業(yè)務人員兼任辦理。風險管理制度不夠健全、一個較為健全的風險管理制度至少包括風險識別、風險評估和風險應對；風險日常監(jiān)測與持續(xù)地控制；稅務風險管理的考核評價、風險的預警；風險的管理和監(jiān)督等。風險識別是重要的邏輯起點，稅務風險評估是重要的機制保障，風險應對是重要的管理目標指向。

（四）稅務溝通協(xié)調不充分

大多數(shù)地產企業(yè)缺乏專業(yè)的人員和稅務人員進行詳細的溝通，這種溝通的不充分，會給企業(yè)帶來少繳納或不繳稅的稅務風險出現(xiàn)，造成嚴重的稅務后果。同時，稅收政策由于本身特點較為復雜，加上地產企業(yè)對于稅收政策理解和稅務認知上存在的差異，特別是稅收政策理解上的差異，會導致地產企業(yè)的繳稅范圍、稅收機關認定的繳納稅收范圍不同，從而為地產企業(yè)帶來稅收風險。

二、房地產企業(yè)稅務風險管理的應對策略

地產企業(yè)大多數(shù)前期具有資金投入大、開發(fā)周期很長、管理幅度較大的特點，這中特性在風險管理上表現(xiàn)為稅收政策較為特殊、稅收金額很大、稅收管理水平參差不齊，需要地產企業(yè)針對這些特點，結合稅收政策來進行稅務風險管理，具體策略如下。

（一）關注法律政策變化動態(tài)

房地產企業(yè)若要對自身稅務進行風險有效管控，就要及時對稅務政策、稅務法規(guī)、相應條款進行整合，及時更新數(shù)據(jù)庫。根據(jù)風險的關鍵節(jié)點，找出相應的應對措施，降低和控制風險。在當前市場條件下，地產企業(yè)需先取得增值稅進項發(fā)票，再支付應付賬款。另外采購貨物支付付款需通過銀行轉賬或者其他方式進行；不斷加強成本控制，探索推行全成本控制模式，重視成本檔案資料的管理；按照合規(guī)、合理、合情的原則積極進行稅務籌劃，不斷降低風險因素。

（二）加強合作交流

在稅務風險管理中，地產企業(yè)要和當?shù)囟悇展芾頇C關加強溝通，及時掌握稅務政策發(fā)展情況。通常情況下，稅收執(zhí)行者主要是分布在各地的稅務局和稅務所，加上地產開發(fā)企業(yè)人員解讀政策時會存在理解上的偏差，與政策的制定初衷違背。如果加深政策的解讀和理解，了解政策實質本意，便能對風險進行管控。特別是最近一段時間稅務機關對納稅評估管理不斷加強，地產企業(yè)也應該同步跟上，與不同企業(yè)加強溝通和交流，在政策范圍內進一步控制風險，并定期進行納稅方面的評估，加強稅務風險的識別。同時地產企業(yè)要密切關注稅收政策，加強稅收規(guī)范及優(yōu)惠政策的管理，不斷進行合理的籌劃，降低稅務成本，提高經濟效益。

（三）完善會計核算方法和體系

房地產企業(yè)的財務成本核算可能存在一定不足，需要地產企業(yè)不斷完善會計核算體系，有針對性地進行財務分析，全面業(yè)務風險進行掌控。對于重大財務活動需要及時做好稅務風險管控，為企業(yè)的健康發(fā)展鋪好道路。實際操作中，應重點關注主體的信用情況，及時開展綜合評估，防止出現(xiàn)稅務管理風險。其次是對稅務風險管理人員進行定期系統(tǒng)培訓，提高其防范稅務風險的各種能力。

（四）建立稅收信息數(shù)據(jù)庫

收集信息健全的稅收政策數(shù)據(jù)庫，可以減少稅收政策層面帶來的信息不對稱。通過購買稅法數(shù)據(jù)庫、優(yōu)惠政策的數(shù)據(jù)庫或及時向財稅咨詢組織購買定制服務，獲得與企業(yè)生產經營相關的稅法信息，不斷積累部涉稅事項處理經驗，建立起常見稅務問題專業(yè)數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫通常包括流程圖等風險管理和識別的方法、風險矩陣等風險評估的結果，最后得出常見的風險管理關鍵點，及時針對關鍵點開展稅務風險管理，借助公司財稅顧問，了解稅務機關的政策理解或解決應用上難題，也是一種及其重要的稅收管控補充途徑。

（五）構建風險管理的動態(tài)框架

通過稅務風險管理動態(tài)框架，及時進行動態(tài)監(jiān)控。在風險管控過程中，根據(jù)風險情況，妥善采取合適的風險管理辦法。另外，地產企業(yè)還要對內部組織及時進行全面優(yōu)化，按照企業(yè)程序執(zhí)行。明確各部門的風險責任，為稅務風險管控創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境。其次是建立內部信息反饋制度、外部信息的征詢制度、信息的匯總制度；建立信息溝通工作責任追究制度、信息溝通考核制度；建立稅務風險的預警制度、稅務風險管理的監(jiān)督制度。

三、結語

大部分地產企業(yè)的稅務風險管理意識不強，很多由于外界因素導致不可控。因此，在地產開發(fā)過程中，需要高度重視稅務風險，關注稅務政策變化趨勢，及時研究稅法動態(tài)，通過合法和合規(guī)辦法來規(guī)避稅務風險，創(chuàng)造稅務上的附加值，提高企業(yè)的經濟效益?？傊悇诊L險管理須做到經營管理、核算、稅收政策的有機結合，需要經常對會計政策、核算方法從稅務角度進行審閱，采用納稅最優(yōu)方法，在原有納稅風險管理的基礎上，增加較為細化的納稅管理制度，及時針對納稅風險控制的關鍵節(jié)點，做到重點涉稅業(yè)務管理的科學化、決策的流程化、收益取得的最大化。

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作者：王全勝 單位：深圳市城市建設開發(fā)（集團）有限公司