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第1篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪；存在的問(wèn)題；應(yīng)對(duì)策略

0 引言

近年來(lái)，在住房制度的改革和相關(guān)政策的推動(dòng)作用下，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的發(fā)展。在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的測(cè)繪，以便提高房地產(chǎn)的質(zhì)量安全。房地產(chǎn)測(cè)繪是專(zhuān)業(yè)測(cè)繪中的一部分，主要是調(diào)查和測(cè)量城鎮(zhèn)房屋、其他使用地的位置、權(quán)屬以及結(jié)構(gòu)等方面的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪。在測(cè)繪的過(guò)程中主要使用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段等，并根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定以及房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行的測(cè)繪，最終通過(guò)數(shù)據(jù)、圖片以及文字等形式呈現(xiàn)出來(lái)。在房地產(chǎn)中，進(jìn)行有效的測(cè)繪可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。但是在目前的房地產(chǎn)測(cè)繪中還存在較多的問(wèn)題急需要解決[1]。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪的概況

1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性

房地產(chǎn)測(cè)繪主要使用的是常規(guī)測(cè)繪技術(shù)，并根據(jù)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行測(cè)繪的。房地產(chǎn)測(cè)繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產(chǎn)測(cè)繪具有權(quán)屬、城鎮(zhèn)規(guī)劃以及財(cái)政等功能。房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

首先，體現(xiàn)在法律方面。房地產(chǎn)測(cè)繪需要經(jīng)過(guò)檢查驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，主要由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)測(cè)繪成果的適用性以及準(zhǔn)確性和面積測(cè)算的依據(jù)進(jìn)行審核，確定無(wú)誤之后方可確保房地產(chǎn)測(cè)繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護(hù)房產(chǎn)人的合法權(quán)益。

其次，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)管理方面。房地產(chǎn)測(cè)繪需要提供大量的準(zhǔn)確的圖紙資料，以便確保準(zhǔn)確的掌握城鎮(zhèn)房屋以及土地利用的現(xiàn)狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產(chǎn)數(shù)量面積等，并建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)的圖形檔案，通過(guò)這種方式來(lái)統(tǒng)計(jì)各種房屋的數(shù)量，以便有效的確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還需要為城鎮(zhèn)財(cái)政以及稅收等部門(mén)研究確定土地分類(lèi)的等級(jí)和制定稅收標(biāo)準(zhǔn)提供有效的依據(jù)。

另外，在城市規(guī)劃以及制定相關(guān)政策等方面的作用。房地產(chǎn)測(cè)繪的成果具有廣泛的特點(diǎn)，城市房屋的規(guī)劃建設(shè)和管理水平能夠體現(xiàn)出一個(gè)城市的物質(zhì)生活和精神文明的程度，城市規(guī)劃建設(shè)是政府的重要工作內(nèi)容，要想做好這項(xiàng)工作，就需要對(duì)城市建設(shè)全面的了解，包括城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀、房屋的分布等情況。房地產(chǎn)測(cè)繪的成果在數(shù)量以及規(guī)格方面具有豐富性特點(diǎn)，通過(guò)分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)以及整理之后，可以得出較多的數(shù)據(jù)資料。

1.2 房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

其一，房地產(chǎn)測(cè)繪的比例尺較大。房地產(chǎn)測(cè)繪通常是在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行的，圖上的內(nèi)容較多，房地產(chǎn)測(cè)繪需要在圖上準(zhǔn)確的標(biāo)注，需要具備較大的比例尺。

其二，測(cè)繪的時(shí)候需要及時(shí)的進(jìn)行補(bǔ)測(cè)和c測(cè)等。城市建設(shè)需要及時(shí)的對(duì)房屋以及土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，當(dāng)房屋和用地發(fā)生變化的時(shí)候需要進(jìn)行修測(cè)，針對(duì)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬變化的土地和房屋需要及時(shí)的變更測(cè)繪方式，以便有效的確保房地產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性。

其三，房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容不同于地形測(cè)量的內(nèi)容。地形測(cè)量通常是對(duì)地表的地貌以及平面位置進(jìn)行測(cè)量，地形測(cè)量對(duì)測(cè)量的對(duì)象和區(qū)域具有一定的要求，對(duì)高程的要求更高。而房地產(chǎn)測(cè)繪主要是針對(duì)房屋和土地要素進(jìn)行測(cè)量，對(duì)高程沒(méi)有要求。房地產(chǎn)圖形主要是表示房地產(chǎn)要素的空間位置、屬性等內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平較低

目前，房地產(chǎn)相關(guān)測(cè)繪人員的整體素質(zhì)偏低，沒(méi)有進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的素養(yǎng)培訓(xùn)。另外，大多數(shù)測(cè)繪人員沒(méi)有對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行研究，仍然沿用傳統(tǒng)的測(cè)繪方式，對(duì)新技術(shù)的應(yīng)用不夠深入，對(duì)現(xiàn)今的測(cè)繪儀器以及設(shè)備的操作流程不夠熟練。有的地區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪仍然使用手工測(cè)量，嚴(yán)重影響測(cè)繪技術(shù)的更新和完善，從而導(dǎo)致測(cè)量數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，測(cè)繪質(zhì)量不夠高。

2.2 房地產(chǎn)測(cè)繪法制建設(shè)不夠健全

我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪仍然處于起步的階段，各地的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平差異較大，地區(qū)發(fā)展不夠平衡，難以形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的操作性不夠強(qiáng)，沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處。針對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)權(quán)責(zé)不夠明確，其相關(guān)的法律法規(guī)實(shí)用性不強(qiáng)。因此，在房地產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，通常會(huì)出現(xiàn)一些違反法律法規(guī)的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展帶來(lái)較多的負(fù)面影響。

2.3 房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)獨(dú)立作業(yè)，聯(lián)系不夠緊密

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)之間沒(méi)有進(jìn)行有效的溝通和交流，從而導(dǎo)致相關(guān)信息的阻塞，無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息的共享。同時(shí)，針對(duì)測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題不能夠及時(shí)的采取相關(guān)措施解決，從而導(dǎo)致同一個(gè)房屋具有多種測(cè)繪結(jié)果，給監(jiān)管部門(mén)帶來(lái)了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)測(cè)繪以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪的優(yōu)化措施

3.1 提高專(zhuān)業(yè)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)測(cè)繪人員主要包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)部計(jì)算人員、資源整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員等，這些人員均需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)才能夠正式上崗。要求測(cè)繪人員需要掌握一定的專(zhuān)業(yè)技能，明確自己的工作職責(zé)和權(quán)限等內(nèi)容。同時(shí)，需要定期對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，鞏固原有的專(zhuān)業(yè)技能，在原有的基礎(chǔ)上學(xué)習(xí)新的知識(shí)和技能，學(xué)會(huì)使用先進(jìn)的測(cè)繪儀器和設(shè)備。在培訓(xùn)的時(shí)候，需要對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行了解，例如房地產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)、房地產(chǎn)測(cè)量的規(guī)范、房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的檢驗(yàn)方式以及質(zhì)量管理法規(guī)等內(nèi)容。

第2篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑測(cè)繪；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的概述

房地產(chǎn)測(cè)繪主要透過(guò)測(cè)繪方法、測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪儀器對(duì)房屋的使用情況、數(shù)量、位置、質(zhì)量、所有權(quán)以及自然情況下測(cè)定的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪，主要內(nèi)容包含了測(cè)量、調(diào)查房產(chǎn)及房產(chǎn)的相應(yīng)建筑物進(jìn)行繪圖。并且，還包含了對(duì)于房產(chǎn)土地的載荷物進(jìn)行調(diào)查及測(cè)量的工作。對(duì)于房地產(chǎn)的測(cè)量主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的拆遷、交易、開(kāi)發(fā)甚至是產(chǎn)籍的評(píng)估、鑒定、收費(fèi)、征稅、仲裁等管理工作，并且核對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中所上交的所有材料。房地產(chǎn)測(cè)繪主要包含了房地產(chǎn)測(cè)繪的項(xiàng)目以及基本測(cè)繪[1]。針對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的基礎(chǔ)測(cè)繪主要指在一個(gè)大范圍里面對(duì)房地產(chǎn)創(chuàng)建的整體的、系統(tǒng)的平面控制網(wǎng)。針對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目測(cè)繪主要指房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及權(quán)屬方面的管理，并且，還包括了對(duì)房地產(chǎn)相應(yīng)數(shù)據(jù)、圖紙、表格等進(jìn)行的測(cè)繪。針對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的項(xiàng)目測(cè)繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)、拆遷、交易及管理工作的進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的土地所有權(quán)及房屋所有權(quán)的相應(yīng)證件對(duì)于測(cè)繪工作來(lái)講十分重要。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀

現(xiàn)在隨著房屋歸屬權(quán)的問(wèn)題受到人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注，房地產(chǎn)的測(cè)繪工作得到了更好的發(fā)展，可是由于房地產(chǎn)的測(cè)繪技術(shù)起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問(wèn)題。

（一）工作勞動(dòng)強(qiáng)度加大

房地產(chǎn)測(cè)繪屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)類(lèi)工作，因此對(duì)于技術(shù)方面及專(zhuān)業(yè)方面的要求都非常高，不僅可以為房地產(chǎn)的管理及拆遷、土地利用進(jìn)行服務(wù)，還可為房地產(chǎn)的各項(xiàng)活動(dòng)提供資料，并且也可以為城市建設(shè)、規(guī)劃提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)及資料。

（二）科技含量較強(qiáng)

由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作的不斷進(jìn)步，工作人員逐漸意識(shí)到常規(guī)的方法已經(jīng)無(wú)法符合當(dāng)前的工作需求，想要讓自己在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的環(huán)境里不被淘汰，就只有具備更加先進(jìn)、專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪方法，提升房地產(chǎn)測(cè)繪工作的效率及成圖的質(zhì)量。

（三）市場(chǎng)管理逐漸規(guī)范

為了加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以穩(wěn)步健康的發(fā)展，國(guó)家為其頒布并實(shí)施了相關(guān)政策、法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)范。各省市也通過(guò)自身的情況，規(guī)定出相關(guān)的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產(chǎn)測(cè)繪的管理更加規(guī)范、房地產(chǎn)測(cè)繪行為更加嚴(yán)格就、房地產(chǎn)測(cè)繪的水平更加先進(jìn)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以更加穩(wěn)步發(fā)展。

（四）市場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)的行為依舊存在

長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的一個(gè)部分，它一直屬于獨(dú)家壟斷的經(jīng)營(yíng)方式。由于當(dāng)前的市場(chǎng)非常活躍，很多的土地交易、測(cè)繪、制圖、計(jì)算等工作都是在同一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪公司進(jìn)行的，測(cè)繪的速度無(wú)法跟上，導(dǎo)致土地房屋產(chǎn)權(quán)的登記發(fā)證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因?yàn)槟壳耙琅f具有壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，當(dāng)前百姓對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)投訴也主要集中在房產(chǎn)面積方面，并且這一現(xiàn)象目前依舊處在上升階段。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題

房屋面積測(cè)繪的工作量非常龐大、情況相對(duì)復(fù)雜，特別是針對(duì)公共部分的分?jǐn)偧柏?zé)任，可能會(huì)存在一些問(wèn)題。測(cè)繪結(jié)果一旦出來(lái)，會(huì)直接進(jìn)入到市場(chǎng)交易，很多問(wèn)題通常都是成為事實(shí)后才發(fā)現(xiàn)，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)測(cè)繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測(cè)算結(jié)果的精度以及唯一性問(wèn)題。這具有兩方面的原因：第一，測(cè)量的誤差無(wú)法避免；第二，測(cè)量對(duì)象的特征通常不清晰。其次，對(duì)于共同的部位以及分擔(dān)的認(rèn)定具有明顯的認(rèn)為原因。例如，共有特征不明確、分?jǐn)傟P(guān)系不準(zhǔn)確、應(yīng)分?jǐn)偟阶≌墓餐糠志鶖偟缴虡I(yè)及住宅里等。最后，測(cè)繪結(jié)果的描述及表現(xiàn)并不直觀。測(cè)量的結(jié)果描述及表現(xiàn)過(guò)于專(zhuān)業(yè)化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，購(gòu)房已經(jīng)成為了事實(shí)，這樣就無(wú)法做到防范于未然。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪工作的對(duì)策

（一）引進(jìn)先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)

采用先進(jìn)的管理房地產(chǎn)測(cè)繪的系統(tǒng)，能夠使測(cè)繪出來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行電子化的計(jì)算、儲(chǔ)存和管理。采用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)的加工， 同時(shí)還要使用自動(dòng)化和流程化的先進(jìn)管理技術(shù)， 這樣就能夠最大程度避免對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行人工分析與計(jì)算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進(jìn)而減少數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率。

（二）強(qiáng)化測(cè)繪的組織管理

提升政府的相應(yīng)職能，加大投入力度。各級(jí)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，強(qiáng)化組織管理工作，規(guī)定相對(duì)完善的房地產(chǎn)測(cè)繪方面的建設(shè)方針及相關(guān)政策。加大各部門(mén)間的聯(lián)系，實(shí)行統(tǒng)籌發(fā)展，以科技作為第一生產(chǎn)力，強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)同當(dāng)代信息技術(shù)的結(jié)合，加快房地產(chǎn)測(cè)繪工作朝著更高的技術(shù)、水平進(jìn)行發(fā)展。加大財(cái)政的投入力度，加快房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展研究速度[4]。

（三）提升測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

對(duì)于專(zhuān)業(yè)型人才要強(qiáng)化培訓(xùn)力度，進(jìn)一步提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪工作在住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的特點(diǎn)及其本身的重要性，一定要通過(guò)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)型人才的培訓(xùn)工作，來(lái)提升相關(guān)工作人員的專(zhuān)業(yè)能力，轉(zhuǎn)變以往陳舊的測(cè)量方法，將先進(jìn)的技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)，剔除糟粕，取其精華，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也讓房地產(chǎn)行業(yè)可以更加健康、更加快速的前進(jìn)。

（四）建立健全測(cè)繪監(jiān)督機(jī)制

將測(cè)繪的法律、法規(guī)進(jìn)一步完善，嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督管理。創(chuàng)建良好的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測(cè)繪管理的制度，是有效確保房地產(chǎn)測(cè)繪健康發(fā)展的基礎(chǔ)條件[5]。想要強(qiáng)化法律建設(shè)，提升測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，就要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，才可以真正滿(mǎn)足房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運(yùn)用。并且，要嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督管理，創(chuàng)建有效的監(jiān)督體制，對(duì)于平時(shí)存在的各類(lèi)問(wèn)題，提供相應(yīng)的解決方法，加強(qiáng)法律、法規(guī)的建設(shè)，加快房地產(chǎn)測(cè)繪工作的迅速發(fā)展。

（五）強(qiáng)化各部門(mén)之間的合作關(guān)系

房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)之間應(yīng)當(dāng)做到有效溝通、資源共享、互通有無(wú)，以加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)一定要及時(shí)做到溝通并將問(wèn)題解決，對(duì)于定期進(jìn)行的業(yè)務(wù)交流工作，要對(duì)指派的技術(shù)人員進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。而部門(mén)之間一定要依照國(guó)家頒布的法律構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，絕對(duì)不允許同一地區(qū)、同一房屋出現(xiàn)多種測(cè)繪結(jié)論。

五、結(jié)束語(yǔ)

由于城市的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)一定要同當(dāng)前的信息技術(shù)相融合，才可以真正發(fā)揮出作用，也可以讓社會(huì)的經(jīng)濟(jì)得到真正的進(jìn)步。并且，只有提升相關(guān)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作，將法律法規(guī)進(jìn)一步完善，才可以創(chuàng)建一個(gè)合理、高效的測(cè)繪制度，從而讓房地產(chǎn)測(cè)繪工作得到健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)；設(shè)計(jì)目標(biāo)；設(shè)計(jì)；實(shí)現(xiàn)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及房產(chǎn)政策法規(guī)的健全，房產(chǎn)測(cè)繪日益涉及更多人的利益，逐漸變成為房產(chǎn)管理內(nèi)最吸引人的重要環(huán)節(jié)。

一、房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目標(biāo)

按照房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，城市房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)重點(diǎn)有以下內(nèi)容：建筑物分戶(hù)圖以及分層圖管理工作；此建筑物各層的相關(guān)信息；針對(duì)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)實(shí)施整合、計(jì)算，比如：建筑以及分?jǐn)偯娣e的計(jì)算，需要的時(shí)候，出示對(duì)應(yīng)的計(jì)算過(guò)程；建筑物與此建筑物內(nèi)各戶(hù)的基礎(chǔ)信息；給出分戶(hù)圖及分層圖還有有關(guān)屬性的輸出；進(jìn)行對(duì)應(yīng)信息的查詢(xún)。

二、房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

1.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

針對(duì)此系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)、用戶(hù)的需要，把系統(tǒng)數(shù)據(jù)劃成為屬性數(shù)據(jù)及圖形數(shù)據(jù)。對(duì)于屬性數(shù)據(jù)，其重點(diǎn)有以下方面：建筑物的基礎(chǔ)信息，這個(gè)建筑物各層的基礎(chǔ)信息，此建筑物內(nèi)各戶(hù)的基礎(chǔ)信息，主要有每類(lèi)面積進(jìn)行的分?jǐn)傆?jì)算。其中的系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)包括：建筑物基本信息庫(kù)、層型庫(kù)以及層庫(kù)、功能區(qū)庫(kù)以及工作量統(tǒng)計(jì)庫(kù)、人名庫(kù)、套型庫(kù)及套庫(kù)、還有公共面積庫(kù)這些數(shù)據(jù)庫(kù)。針對(duì)用戶(hù)進(jìn)行輸入的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)給出一套界面確保用戶(hù)進(jìn)行有關(guān)屬性數(shù)據(jù)的輸入，針對(duì)系統(tǒng)自動(dòng)生成數(shù)據(jù)，比如：每類(lèi)建筑以及公用面積、邊長(zhǎng)及分?jǐn)偯娣e這些結(jié)果，針對(duì)用戶(hù)而言，其不可見(jiàn)，這些數(shù)據(jù)直接有系統(tǒng)進(jìn)行有關(guān)處理，最終生成。

此系統(tǒng)內(nèi)，對(duì)于圖形數(shù)據(jù)，其為建筑物的分層圖以及分戶(hù)圖。根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪的具體情形，就建筑物分層圖以及分戶(hù)圖各自根據(jù)層型以及戶(hù)型作出處理。為降低數(shù)據(jù)冗余，針對(duì)圖形相等的層，均根據(jù)一個(gè)層型進(jìn)行處理。針對(duì)一些分層圖相等的層，于系統(tǒng)內(nèi)僅僅儲(chǔ)存一個(gè).dwg文件就行。同樣，針對(duì)層型內(nèi)的各套各自根據(jù)某套型進(jìn)行處理。系統(tǒng)內(nèi)，層型與套型其實(shí)為同個(gè).dwg文件，不相同的為套型圖其實(shí)僅為層型圖其中的圖層。針對(duì)層型內(nèi)的各套型而言，其圖形大概一致，但應(yīng)標(biāo)注的屬性不相同。使存儲(chǔ)空間得以節(jié)省，還方便管理圖形數(shù)據(jù)。其能運(yùn)用AutoCAD環(huán)境以及此系統(tǒng)具有的圖形編輯工具，進(jìn)行圖形資料的正確錄入，隨后通過(guò)系統(tǒng)實(shí)施處理。進(jìn)行圖形數(shù)據(jù)錄入時(shí)，為便于用戶(hù)，進(jìn)行了若干編輯工具的增添，比如：平推房，通過(guò)矩形房屋的一邊，按照方向以及平推距離得出矩形房屋；兩邊畫(huà)房，通過(guò)矩形房屋的兩條臨近邊，得出矩形房屋；中線推外線，通過(guò)房屋中線得出房屋外線；繪圓弧，按照起點(diǎn)以及終點(diǎn)、方向及弦高，進(jìn)行圓弧的繪制。同時(shí)為降低用戶(hù)工作量，進(jìn)行圖形數(shù)據(jù)錄入時(shí)，都要根據(jù)1：1這一比率，出圖時(shí)，用戶(hù)能選用任一比率進(jìn)行出圖。

2.系統(tǒng)要遵循的操作流程

第一要設(shè)置系統(tǒng)的信息。比如：測(cè)繪以及審批單位、人名以及公用面積字典。

第二要進(jìn)行建筑物的新建、打開(kāi)。房產(chǎn)測(cè)繪是就建筑物來(lái)說(shuō)的，進(jìn)行建筑物新建的時(shí)候，用戶(hù)應(yīng)該輸入此棟建筑物的具體信息。進(jìn)行建筑物打開(kāi)的時(shí)候，用戶(hù)能看見(jiàn)此建筑物的具體屬性信息，還能修正除建筑物名之外的全部屬性信息。同時(shí)進(jìn)行打開(kāi)時(shí)，筆者按照用戶(hù)的不同需求，形成多類(lèi)打開(kāi)方式，便于用戶(hù)能選擇并查詢(xún)需要進(jìn)行操作的建筑物。對(duì)于新建建筑物，用戶(hù)一定要合理設(shè)置此建筑物功能區(qū)數(shù)以及墻厚。

第三要新建或者打開(kāi)層型。對(duì)于新建層型，用戶(hù)應(yīng)把此層型的基礎(chǔ)信息輸入。對(duì)于打開(kāi)，用戶(hù)能就除層型名之外的另外信息實(shí)施修改。此處只是就層型屬性信息實(shí)施操作。

第四要進(jìn)行當(dāng)前層型的設(shè)置。就是把用戶(hù)需要操作的層型設(shè)成為Auto CAD應(yīng)操作的當(dāng)前.dwg文件。

第五要進(jìn)行層型圖的繪制。用戶(hù)能運(yùn)用Auto CAD自身有的繪圖工具實(shí)施繪圖，還能運(yùn)用此系統(tǒng)給出的繪圖工具實(shí)施繪圖。

第六要標(biāo)定套及各種公用面積。標(biāo)定公用面積的時(shí)候，要出示此面積的分?jǐn)偡椒?，方便進(jìn)行面積分?jǐn)?。由于?yáng)臺(tái)存在封閉以及不封閉之分，面積計(jì)算也就不同，所以此系統(tǒng)內(nèi)，把陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行單獨(dú)標(biāo)定，進(jìn)行標(biāo)定時(shí)，標(biāo)明此陽(yáng)臺(tái)歸屬于哪套。

第七應(yīng)進(jìn)行面積分?jǐn)?。?shí)施面積分?jǐn)偟臅r(shí)候，應(yīng)把各塊公用面積均按照標(biāo)定的時(shí)候，給出的分?jǐn)偡椒▽?shí)施分?jǐn)偂?/p>

第八，對(duì)于圖形輸出，其主要有分層圖以及分戶(hù)圖的輸出。

第九要進(jìn)行查詢(xún)及統(tǒng)計(jì)。對(duì)于查詢(xún)，其按照用戶(hù)具有的查詢(xún)條件，進(jìn)行需要結(jié)果的查詢(xún)，此時(shí)用戶(hù)能修正一些信息。對(duì)于統(tǒng)計(jì)，其按照用戶(hù)的需求，產(chǎn)生每類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

3.系統(tǒng)功能分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)繪部門(mén)是此系統(tǒng)的最終用戶(hù)，所以系統(tǒng)功能以及界面設(shè)計(jì)都要達(dá)到此部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)資料進(jìn)行日常管理這一目標(biāo)。為確保系統(tǒng)能進(jìn)行推廣應(yīng)用，此系統(tǒng)于界面部門(mén)，重點(diǎn)進(jìn)行下列工作，為確保用戶(hù)可以迅速、便利地運(yùn)用此系統(tǒng)，用戶(hù)界面應(yīng)該全部漢化。根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的具體情形，把達(dá)到日常工作的需求視作目標(biāo)，基于這個(gè)前提，要求操作簡(jiǎn)單化，保證系統(tǒng)達(dá)到許多地方的房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的需求，還讓用戶(hù)可以于比較短的時(shí)期中進(jìn)行此系統(tǒng)的掌握、運(yùn)用。對(duì)于系統(tǒng)管理模塊，其重點(diǎn)負(fù)責(zé)就系統(tǒng)實(shí)施備份、恢復(fù)以及設(shè)置操作口令。系統(tǒng)管理員是此模塊的使用者，另外人員不能實(shí)施操作。

關(guān)于屬性數(shù)據(jù)的處理，其重點(diǎn)為對(duì)屬性數(shù)據(jù)的輸入、查詢(xún)以及修改這些操作。于此系統(tǒng)內(nèi)，屬性數(shù)據(jù)的錄入一些主要由統(tǒng)一界面通過(guò)用戶(hù)手工進(jìn)行輸入，一些于系統(tǒng)運(yùn)行的時(shí)候，通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)生成，同時(shí)系統(tǒng)還自動(dòng)地把數(shù)據(jù)儲(chǔ)存到數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)。

關(guān)于圖形數(shù)據(jù)的處理，其重點(diǎn)包括如下方面內(nèi)容：對(duì)于圖形編輯，其能運(yùn)用Auto CAD或者系統(tǒng)自身工具就圖形實(shí)施操作。同時(shí)在用戶(hù)就標(biāo)定后的圖形實(shí)施刪除操作的時(shí)候，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)地刪除相關(guān)屬性庫(kù)文件內(nèi)的內(nèi)容。單獨(dú)的Auto CAD繪圖不能做到此點(diǎn)。針對(duì)圖中各塊面積，均應(yīng)標(biāo)定面積。實(shí)施面積標(biāo)定的時(shí)候，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)地把此圖塊的各條邊邊長(zhǎng)均實(shí)施標(biāo)注。還就圖塊實(shí)施有關(guān)的文字說(shuō)明。標(biāo)定的時(shí)候，均通過(guò)系統(tǒng)完成圖塊面積以及邊長(zhǎng)計(jì)算。標(biāo)定結(jié)束之后，系統(tǒng)把標(biāo)定之后的圖塊置到指定的圖層內(nèi)。標(biāo)定完成之后，各套均為一個(gè)圖層。于是出圖的時(shí)候，出現(xiàn)一一對(duì)照關(guān)系。對(duì)于圖形變換，在一個(gè)層型存在多個(gè)套型的時(shí)候，同時(shí)在起初用戶(hù)確定不了各個(gè)套型間聯(lián)系的時(shí)候，用戶(hù)能就每個(gè)套型實(shí)施單獨(dú)繪制，隨后通過(guò)平移或者旋轉(zhuǎn)這類(lèi)操作，把它們進(jìn)行組合。出圖時(shí)，用戶(hù)能按照?qǐng)D框大小，就圖形實(shí)施平移以及縮放，最后定出輸出圖形的比例尺。

關(guān)于套查詢(xún)，其按照套名、戶(hù)主姓名、層型、層以及功能區(qū)實(shí)施組合或者單獨(dú)查詢(xún)。同時(shí)各套均可查出此套分?jǐn)偯娣e的由來(lái)。對(duì)于建筑物查詢(xún)，其能按照行政區(qū)域進(jìn)行查詢(xún)，還能按照日期實(shí)施查詢(xún)，更能依照建筑物的若干特性進(jìn)行查詢(xún)，另外系統(tǒng)還提供針對(duì)以上條件實(shí)施組合查詢(xún)。針對(duì)某建筑物，能按照此建筑物有的編號(hào)或者建筑物名，就能瀏覽此建筑物的全部信息。一旦發(fā)現(xiàn)之前存在錯(cuò)誤的地方，能作出修改。能夠允許用戶(hù)作出修改，重點(diǎn)考慮了此系統(tǒng)用戶(hù)均為專(zhuān)業(yè)技術(shù)者，同時(shí)建筑物信息還繁瑣，存在出錯(cuò)的地方不可避免。對(duì)于工作量查詢(xún)，其能查詢(xún)工作者工作量程度，比如：哪些建筑物為此工作者進(jìn)行操作，方便進(jìn)行優(yōu)良責(zé)任機(jī)制的建立。

關(guān)于建筑物統(tǒng)計(jì)，其能統(tǒng)計(jì)出某區(qū)域或者某工作時(shí)間段中辦理的建筑物總量、住宅、辦公樓以及寫(xiě)字樓總數(shù)、總建筑以及總占地面積、還有總戶(hù)數(shù)。同時(shí)包括當(dāng)前建筑物分功能區(qū)、公用面積、分層以及分戶(hù)情況。對(duì)于工作量統(tǒng)計(jì)，針對(duì)工作人員而言，能就各人處于某時(shí)間段中的工作量作出統(tǒng)計(jì)，方便就工作者實(shí)施量化考核。.

三、總結(jié)

這個(gè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)完成，能很大地提升房產(chǎn)測(cè)繪者的工作效率，還增加辦公自動(dòng)化水平。還對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪資料管理水平的改變是有益的，能提升資料的可靠性及準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)

[1]朱靜.AutoCAD在房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)的應(yīng)用研究[期刊論文]-工程與建設(shè) 2010(3)

第4篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

摘要：房產(chǎn)面積問(wèn)題一直是房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)受到重視的問(wèn)題，也是房產(chǎn)測(cè)繪的重點(diǎn)工作。本文立足于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛實(shí)際，分析當(dāng)前存在的房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛問(wèn)題，并提出針對(duì)性的策略，以期為我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的解決提供支持和借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積差異；糾紛解決

前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，人們對(duì)房屋的面積也越來(lái)越重視，關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛也越來(lái)越多。在購(gòu)房的過(guò)程中人們會(huì)遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預(yù)測(cè)面積，產(chǎn)權(quán)面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購(gòu)買(mǎi)者眼花繚亂，不知該按照哪一個(gè)面積來(lái)進(jìn)行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。

1.各種面積的概念

1.1房屋的使用面積

房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內(nèi)側(cè)的水平投影開(kāi)始計(jì)算，與墻體厚度無(wú)關(guān)[1]。

1.2房屋的建筑面積

房屋的建筑面積是指由建筑物墻體的水平投影為基準(zhǔn)進(jìn)行的面積計(jì)算，包括陽(yáng)臺(tái)，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高應(yīng)在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積=成套房屋內(nèi)使用面積+成套房屋內(nèi)墻體面積+成套房屋內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積[2]。

1.3預(yù)測(cè)面積

房屋的預(yù)測(cè)面積是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)國(guó)家規(guī)定以及建筑物進(jìn)行施工的過(guò)程中使用的圖紙進(jìn)行對(duì)房屋面積的預(yù)測(cè)，該面積使用來(lái)方便開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建筑物銷(xiāo)售使用，使購(gòu)買(mǎi)者及開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的面積有一個(gè)充分的預(yù)計(jì)和了解。預(yù)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商合法進(jìn)行銷(xiāo)售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進(jìn)行廣告活動(dòng)或網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。

1.4實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指在房屋驗(yàn)收合格之后由開(kāi)發(fā)商委托具有房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行的對(duì)房屋面積的測(cè)量結(jié)果。該面積結(jié)果應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范根據(jù)房屋建設(shè)圖紙，變更圖紙，預(yù)測(cè)面積以及房屋實(shí)際面積大小對(duì)房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證明的發(fā)放，房款的結(jié)算以及物業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取工作。

1.5產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是指房屋所有人對(duì)該建筑物能夠使用的面積。應(yīng)由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)進(jìn)行確定并記錄[3]。

2.各個(gè)面積產(chǎn)生差異的原因和相互的關(guān)系

房屋購(gòu)買(mǎi)者在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中開(kāi)發(fā)商提供的這幾個(gè)面積數(shù)據(jù)使購(gòu)買(mǎi)者不能清楚的明白自身購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)實(shí)際面積為多大，所以總覺(jué)得房產(chǎn)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)所說(shuō)的面積大小不符，造成購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商之間的誤會(huì)。

2.1房屋的使用面積與建筑面積

在進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，人們很容易將建筑面積與實(shí)際使用面積混淆，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者在得到房屋之后覺(jué)得房屋并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候說(shuō)的那么大，導(dǎo)致房產(chǎn)面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無(wú)法實(shí)際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購(gòu)買(mǎi)者會(huì)覺(jué)得自己被開(kāi)發(fā)商誆騙，購(gòu)買(mǎi)了與實(shí)際面積不符的房產(chǎn)，從而造成面積上的糾紛。

2.2預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積

預(yù)測(cè)面積是在購(gòu)房人在進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房者的面積數(shù)據(jù)。在實(shí)際交房時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)提供給購(gòu)房者一個(gè)實(shí)際面積，而房款是根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算的，而由于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)際面積有所差異，所以有部分購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是在欺騙消費(fèi)者，誤認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商有意將面積虛報(bào)，導(dǎo)致房產(chǎn)面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]

（1） 預(yù)測(cè)面積是根據(jù)圖紙及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算的，采取計(jì)算的方式進(jìn)行建筑面積的統(tǒng)計(jì)，所以不是建筑之后的實(shí)際面積。

（2） 實(shí)際面積是在預(yù)測(cè)面積的基礎(chǔ)上對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后得出的房屋實(shí)際面積，圖紙?jiān)趯?shí)際面積的測(cè)量工作中只起到輔助作用。

（3） 房屋在進(jìn)行建造的過(guò)程中會(huì)由于種種原因使得實(shí)際面積與建筑最初的時(shí)候所估計(jì)的面積不同，導(dǎo)致二者出現(xiàn)較大差異。

（4） 設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注不明確。在進(jìn)行預(yù)測(cè)面積的計(jì)算的時(shí)候能夠依據(jù)的只有設(shè)計(jì)圖，如果設(shè)計(jì)圖在施工過(guò)程中進(jìn)行過(guò)修改或建筑施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注的理解和最初出現(xiàn)差異就會(huì)造成建筑之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積的差異。

（5） 由于開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，在進(jìn)行設(shè)計(jì)圖更改時(shí)沒(méi)有考慮到預(yù)測(cè)面e的問(wèn)題，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。

（6） 建筑施工團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導(dǎo)致施工之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積有誤差。

（7） 由于實(shí)際面積的測(cè)量計(jì)算部門(mén)和預(yù)計(jì)面積的測(cè)量計(jì)算部門(mén)之間的計(jì)算方試有差異，導(dǎo)致雙方計(jì)算的面積也有差異。

2.3實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)面積是由規(guī)劃部門(mén)審批的面積，實(shí)測(cè)面積是由實(shí)際測(cè)量得出的面積，在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候?qū)嶋H面積與產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭(zhēng)議的主要部分。例如在進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)了100m2的房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)面積只有80m2這就導(dǎo)致了多余出來(lái)的部分不屬于房屋購(gòu)買(mǎi)人的產(chǎn)權(quán)范圍，從而造成了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的糾紛和誤會(huì)。

3.解決糾紛的辦法

根據(jù)以上的問(wèn)題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時(shí)對(duì)建筑的面積嚴(yán)格按照?qǐng)D紙來(lái)進(jìn)行施工，以防止預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積的不符。在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的過(guò)程中對(duì)實(shí)際面積與建筑面積之間的差異進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，以免購(gòu)買(mǎi)者因?yàn)椴幻靼锥卟町惗a(chǎn)生糾紛。在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)等級(jí)的時(shí)候減小誤差，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的房屋產(chǎn)權(quán)與房屋實(shí)際面積的所有權(quán)負(fù)責(zé)任。

結(jié)論：在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著多種由于建筑面積而產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，解決這些問(wèn)題和杜絕這些問(wèn)題還需要開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

關(guān)鍵詞 信息管理系統(tǒng) 功能 可行性分析

中圖分類(lèi)號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)是通過(guò)計(jì)算機(jī)來(lái)進(jìn)行操作的管理系統(tǒng)。跟傳統(tǒng)的人工管理模式相比，新開(kāi)發(fā)的信息管理系統(tǒng)不僅方便了工作人員對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，能夠及時(shí)的了解房屋的銷(xiāo)售情況和消費(fèi)者的反應(yīng)情況，了解問(wèn)題后能夠盡快的想出解決辦法，這樣可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；在另一方面，消費(fèi)者可以自己在網(wǎng)上了解該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息，避免了消費(fèi)者在不了解信息的情況下上當(dāng)受騙，讓消費(fèi)者買(mǎi)的放心，住的舒心。信息系統(tǒng)的服務(wù)宗旨是設(shè)計(jì)一套簡(jiǎn)單、容易操作、功能多的管理系統(tǒng)，這樣，才能使它更好的應(yīng)用與房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售和管理。

1信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

首先進(jìn)入房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，這里設(shè)計(jì)了登錄和系統(tǒng)主菜單兩個(gè)選項(xiàng)。登錄進(jìn)去可以了解該企業(yè)房屋銷(xiāo)售情況和銷(xiāo)售價(jià)格等各方面信息，同時(shí)也可以與客服進(jìn)行交流，了解自己需要的信息。在系統(tǒng)主菜單里面，我們可以看到四個(gè)窗口，分別是：基本信息、房屋銷(xiāo)售、統(tǒng)計(jì)報(bào)表和系統(tǒng)設(shè)置。在基本信息這一欄，我們可以了解不同房屋型號(hào)的銷(xiāo)售價(jià)格、公司員工的基本信息以及公司的管理制度。在房屋銷(xiāo)售這個(gè)窗口里面，我們可以了解該企業(yè)的銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售的收款管理、對(duì)客戶(hù)資料的管理和客戶(hù)的退款管理等情況。其次是統(tǒng)計(jì)報(bào)表這一欄，我們可以了解該企業(yè)的員工銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)、購(gòu)房訂購(gòu)統(tǒng)計(jì)及客戶(hù)訂購(gòu)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等。在最后一個(gè)系統(tǒng)設(shè)置欄里，有用戶(hù)管理、用戶(hù)口令修改、數(shù)據(jù)備份恢復(fù)和退出系統(tǒng)這四個(gè)功能。

2管理系統(tǒng)的功能介紹

（1）登錄模塊

用戶(hù)根據(jù)登錄提示輸入自己的用戶(hù)名和密碼，數(shù)據(jù)庫(kù)會(huì)對(duì)此進(jìn)行檢測(cè)，來(lái)驗(yàn)證用戶(hù)的賬戶(hù)和密碼是否正確。

（2）基本信息模塊

用戶(hù)可以更加全面的了解該企業(yè)的基本信息，及時(shí)地了解樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，除此之外，我們也可以了解該公司員工的基本信息，這樣也方便客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)能夠及時(shí)地和企業(yè)的銷(xiāo)售人員聯(lián)系。

（3）房屋銷(xiāo)售模塊

用戶(hù)可以根據(jù)房屋的銷(xiāo)售情況，了解哪些房屋已經(jīng)銷(xiāo)售，哪些還沒(méi)銷(xiāo)售，這樣更能清楚的確定自己的購(gòu)房目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)賣(mài)出去的房屋，這里有詳細(xì)的收款情況，如果任何有問(wèn)題的房主，都可以在這里進(jìn)行查詢(xún)與核對(duì)。買(mǎi)房者的基本資料也可以在這里查詢(xún)，如有客戶(hù)要退房退款，我們可以根據(jù)相應(yīng)的情況再提出不同的解決辦法。

（4）系統(tǒng)設(shè)置模塊

用戶(hù)可以在這個(gè)模塊修改自己的用戶(hù)名和密碼等基本信息，同時(shí)也可以將用戶(hù)的信息備份，以免丟失。要是客戶(hù)退房了，房屋銷(xiāo)售情況就會(huì)有所更改，以便購(gòu)房者可以及時(shí)的了解此房還沒(méi)有銷(xiāo)售。要是都沒(méi)有問(wèn)題，整個(gè)系統(tǒng)就可以應(yīng)用了。

3管理系統(tǒng)的可行性分析

可行性分析也叫可行性研究。為了了解該系統(tǒng)是否可行，我們會(huì)對(duì)其進(jìn)行一系列的檢查，檢驗(yàn)該系統(tǒng)的研發(fā)是否有必要。通過(guò)對(duì)它的實(shí)用性、技術(shù)性、社會(huì)性和經(jīng)濟(jì)性等方面來(lái)對(duì)其進(jìn)行檢測(cè)，如果各方面指標(biāo)都達(dá)標(biāo)，則這個(gè)系統(tǒng)可以應(yīng)用于房地產(chǎn)信息的管理，只要有一個(gè)不合格，則該系統(tǒng)就要重新研發(fā)。工作流程是管理系統(tǒng)的核心，它可以實(shí)現(xiàn)資源共享化、流程規(guī)范化、監(jiān)控智能化。應(yīng)用房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，不僅可以改善公司的辦公方式，也可以為整個(gè)企業(yè)引入先進(jìn)的管理和辦公理念，提升了公司的管理能力，使得管理規(guī)范化、科學(xué)化、可視化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，房屋銷(xiāo)售發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房屋銷(xiāo)售情況好，企業(yè)的利潤(rùn)就高，反之則企業(yè)沒(méi)有盈利。現(xiàn)在房屋銷(xiāo)售企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，為了提高銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售企業(yè)只有在各方面不斷的提高，如：人才培養(yǎng)，企業(yè)形象，好的管理系統(tǒng)等，企業(yè)的銷(xiāo)售額自然也會(huì)隨之增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)掌控房屋的銷(xiāo)售和收費(fèi)情況，這時(shí)信息管理系統(tǒng)就可以發(fā)揮它的作用了。房屋銷(xiāo)售管理系統(tǒng)就是為了試應(yīng)這種需求而設(shè)計(jì)的。

4需求分析

房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的要求比較高，因?yàn)樵撓到y(tǒng)的大部分功能都是通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。數(shù)據(jù)庫(kù)中有些表的屬性較多，而且有些表的數(shù)據(jù)將用來(lái)檢索其他表，所以要求數(shù)據(jù)庫(kù)的訪問(wèn)能力比較強(qiáng)。此外，該系統(tǒng)在會(huì)員登記、信息查詢(xún)、房屋數(shù)據(jù)管理等功能方面要求比較高。

5結(jié)語(yǔ)

我們生活在一個(gè)信息的時(shí)代，將房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)應(yīng)用于房地產(chǎn)管理是必然的趨勢(shì)。它不僅便于企業(yè)管理，也服務(wù)于消費(fèi)者，達(dá)到了雙贏的目的。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷(xiāo)售明細(xì)表：對(duì)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門(mén)窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

第7篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

關(guān)鍵詞：測(cè)繪，房產(chǎn)登記，應(yīng)用

 

2007年7月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，國(guó)家建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實(shí)施。這一部法律和部門(mén)規(guī)章的先后實(shí)施加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)登記的法律地位，同時(shí)明確了登記部門(mén)的義務(wù)與責(zé)任，對(duì)房產(chǎn)登記提出了更高的要求?？萍颊撐模瑧?yīng)用。

房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是一薦基礎(chǔ)性、公益性的測(cè)繪活動(dòng)。房屋所有權(quán)人在申請(qǐng)登記前，要到房產(chǎn)測(cè)繪窗口申請(qǐng)房產(chǎn)（基礎(chǔ)、項(xiàng)目）測(cè)繪，由測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶(hù)圖，編制房屋測(cè)繪幢號(hào)，填寫(xiě)丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測(cè)繪申請(qǐng)人提供房屋基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖和房屋測(cè)繪報(bào)告書(shū)。房屋所有權(quán)人申請(qǐng)登記時(shí)，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖。窗口受理人員要詳細(xì)查看現(xiàn)場(chǎng)示意圖內(nèi)容（包括市政道路及道路名稱(chēng)，河流及河流名稱(chēng)，丘界限及產(chǎn)權(quán)人名稱(chēng)，所測(cè)房屋及屋角坐標(biāo)，房屋測(cè)繪幢號(hào)和派出所編號(hào)，丘座落、街坊號(hào)、丘號(hào)、指北針等），然后比對(duì)配證圖上的房屋測(cè)繪幢號(hào)，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標(biāo)，如果這些內(nèi)容與基礎(chǔ)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認(rèn)定房屋現(xiàn)場(chǎng)曾做過(guò)實(shí)地查看，并且就房屋現(xiàn)場(chǎng)與所有權(quán)人提交的證明資料認(rèn)真審核。

在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開(kāi)房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測(cè)繪幢號(hào)調(diào)出房屋現(xiàn)場(chǎng)圖形，觀查房屋的座落、位置關(guān)系、權(quán)屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測(cè)繪幢號(hào)于樓盤(pán)表的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，迅速定位房屋樓盤(pán)表，確定房屋基本幢數(shù)，進(jìn)而制定幢房屋權(quán)屬現(xiàn)狀信息。

房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測(cè)量的基本單位,因而在房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收的建筑，理論上和實(shí)踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目將各自獨(dú)立,單獨(dú)成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個(gè)部分結(jié)構(gòu)相連,即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨(dú)立分幢。

房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。

有共同的共有共用設(shè)施的房屋，最重要的是對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算的影響。如果房屋各部分之間沒(méi)有共同的共有共用設(shè)施,那么,無(wú)論是作為一幢還是作為多幢,對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的影響可以忽略不計(jì)。

關(guān)于商住樓樓間分?jǐn)倖?wèn)題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時(shí)還有自用樓梯;如分?jǐn)偨o住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大,并主要因?yàn)橄虏可虡I(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偂？萍颊撐模瑧?yīng)用?？萍颊撐?，應(yīng)用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰(shuí)受益,誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t。

房屋相鄰兩個(gè)層面的層高均未達(dá)到2.20m時(shí)的面積計(jì)算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達(dá)到2.20m才能計(jì)算建筑面積。

坡屋頂內(nèi)空間面積的計(jì)算，坡屋頂作為中國(guó)傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來(lái)越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?？萍颊撐模瑧?yīng)用?！兑?guī)范》規(guī)定:斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算,高度在2.20m以下的部位不計(jì)算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲(chǔ)藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無(wú)論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個(gè)建筑空間等同的一個(gè)部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個(gè)空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計(jì)算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。在面積計(jì)算時(shí),應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開(kāi)來(lái),以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r(jià)值。

有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分?jǐn)偙容^合理呢?本人認(rèn)為在考慮這個(gè)問(wèn)題時(shí),首先要改變“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?rdquo;的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個(gè)功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對(duì)整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū)共同分?jǐn)偂?/p>

關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問(wèn)題近年來(lái),隨著住宅商品化制度的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍,房屋所有制關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜,由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作,明確劃分功能區(qū),準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀兎慨a(chǎn)測(cè)繪人員一項(xiàng)重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房?jī)r(jià)格最基本的計(jì)量單位,房屋出售時(shí),不同樓層價(jià)格不同,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)將與房?jī)r(jià)產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偩痛嬖谝恍﹩?wèn)題,地下室銷(xiāo)售價(jià)格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?分?jǐn)偟讲煌瑢拥墓灿忻娣e將被計(jì)人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中,同是由地下室分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e因房屋所處樓層不同引起價(jià)格差異勢(shì)必造成不合理。其實(shí)不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)也存在同樣的問(wèn)題。在實(shí)際工作中,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí),我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表,以增加透明度,保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。科技論文，應(yīng)用。

工作中一般要按號(hào)定表、以圖管房，通過(guò)房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權(quán)屬界線，增強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬意識(shí)。通過(guò)房屋測(cè)繪幢號(hào)化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱(chēng)、派出所院落、道路變化的干擾直接進(jìn)入房屋樓盤(pán)表，化繁為簡(jiǎn)，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^(guò)這一步審核可以杜絕任何重復(fù)辦證、重復(fù)抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學(xué)方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪前置的改革意義?？萍颊撐?，應(yīng)用。

以上是本人在工作中遇到的一些問(wèn)題及思考,提出來(lái)與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產(chǎn)面積的計(jì)算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產(chǎn)權(quán)人放心、滿(mǎn)意。

第8篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

【關(guān)鍵詞】土地競(jìng)買(mǎi)人；資格訴訟案；審判權(quán)；行政權(quán)；阻礙；法制統(tǒng)一

引言：

中國(guó)人民共和國(guó)一切權(quán)力屬于人民，行政權(quán)與審判權(quán)的行使本應(yīng)該是分離情況下的統(tǒng)一，體現(xiàn)法制的一致性。行使結(jié)果如果發(fā)生背離，從根本上講，從邏輯上看，必有一種權(quán)力在行使時(shí)對(duì)原有法權(quán)發(fā)生了走樣。這種走樣，如果不是由于立法體系出現(xiàn)的問(wèn)題，那么可能就是由于權(quán)力行使主體的認(rèn)知能力和技術(shù)能力有問(wèn)題，抑或可能由于權(quán)力行使人的職業(yè)品性值得商討。筆者對(duì)一宗擬出讓土地的競(jìng)買(mǎi)人資格案的判決結(jié)果之反駁，展現(xiàn)出公平、公開(kāi)、公正的行政法原則之實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。闡明任何權(quán)力主體不得對(duì)法律原則做出為我所用的曲解，尋求法律的之外目的性結(jié)果，失去客觀公正地對(duì)待法律之品性，否則行政權(quán)和審判權(quán)的行使結(jié)果難以統(tǒng)一，必然會(huì)非法地傷害利害關(guān)系人之權(quán)益，阻礙法制的統(tǒng)一。本文，重點(diǎn)就審判權(quán)的行使不當(dāng)之實(shí)例，分析不當(dāng)之理由，提出矯正的方法，以維護(hù)法制之統(tǒng)一。

1 土地競(jìng)買(mǎi)人資格訴訟案之概述

在江蘇某縣，縣人民政府在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓公告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公告）中限定了土地競(jìng)買(mǎi)人必須是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)之報(bào)名條件。現(xiàn)實(shí)的報(bào)名者是兩個(gè)公司法人，甲公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暫定資質(zhì)，乙公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但有相關(guān)主管部門(mén)出具的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)正在辦理之中的證明，兩公司都履行了相應(yīng)的報(bào)名程序，得到了縣國(guó)土部門(mén)發(fā)給的《競(jìng)買(mǎi)人資格通知書(shū)》。鑒于甲公司提出乙公司沒(méi)有取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的異議，縣國(guó)土部門(mén)對(duì)乙公司發(fā)出了《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》，從而引起了乙公司對(duì)縣國(guó)土部門(mén)向縣級(jí)人民法院提起了行政訴訟，縣法院因該取消通知內(nèi)容中沒(méi)有法律適用的具體規(guī)定，違背依法行政的多項(xiàng)原則，判決縣國(guó)土資源行政管理部門(mén)撤銷(xiāo)《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》，作為利害關(guān)系人的甲公司不服上訴至市中級(jí)人民法院，結(jié)果維持原判，其判決理由的評(píng)述在下文詳解。

2 認(rèn)定消競(jìng)賣(mài)人資格為行政行為的錯(cuò)誤及其結(jié)果評(píng)析

2.1 取消競(jìng)賣(mài)人資格行為是民事行為

《江蘇省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓辦法》規(guī)范的是出讓行為，而出讓行為組織實(shí)施的主體是市、縣土地行政管理部門(mén)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)處置行為，對(duì)法律而言，出讓行為是法定職務(wù)行為，履行政府授予的法定義務(wù)，但對(duì)于競(jìng)賣(mài)人而言，則依據(jù)《合同法》的原則，出讓和受讓行為則屬于平等民事主體關(guān)系范疇，是地地道道的民事行為。土地使用權(quán)出讓實(shí)質(zhì)上與任何政府機(jī)關(guān)依法出售閑置的辦公用品等財(cái)產(chǎn)無(wú)異，如果理解成行政行為，就會(huì)導(dǎo)致行為性質(zhì)認(rèn)定上的錯(cuò)誤。乙公司對(duì)縣國(guó)土部門(mén)向縣級(jí)人民法院提起行政訴訟，被法院視為行政訴訟案件予以受理，存在對(duì)政府行為性質(zhì)認(rèn)定上的根源性錯(cuò)誤，混淆政府機(jī)關(guān)的行政行為與政府機(jī)關(guān)的民事行為的區(qū)別。

2.2 一系列的出讓行為都應(yīng)該是民事行為

在國(guó)有土地使用權(quán)出讓過(guò)程中，縣國(guó)土部門(mén)按照縣政府《公告》約定，接受報(bào)名，認(rèn)定報(bào)名資格，取消競(jìng)買(mǎi)人資格，最終確定中標(biāo)人，簽訂中標(biāo)文書(shū)，締結(jié)出讓合同等一系列的行為，都是民事主體活動(dòng)行為。如果取消競(jìng)買(mǎi)人資格是行政行為，那么有什么理由否定上述其他一系列關(guān)聯(lián)行為不屬于民事行為呢，那么有什么理由否定政府出售一張破舊的辦公桌子不屬于民事行為呢，這樣的結(jié)果，必然會(huì)導(dǎo)致出讓或出售活動(dòng)，被確認(rèn)成行政行為。令人啼笑皆非，國(guó)民會(huì)對(duì)有關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)的認(rèn)知能力提出質(zhì)疑，生活在這樣國(guó)度或地區(qū)的民眾還有什么值得榮耀的。

2.3 遵循《公告》約定的行為主體應(yīng)是民事主體

本案中，縣國(guó)土資源行政部門(mén)對(duì)乙公司發(fā)出的《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》，是按縣政府《公告》要約中約定條件，嚴(yán)格對(duì)照條款重新核定而做出的，在通知中沒(méi)有說(shuō)明所依據(jù)的法律、法規(guī)，顯然屬于以民事主體的身份實(shí)施的民事行為，民事行為不違法即可，但是被縣、市法院認(rèn)定成行政行為，按照行政訴訟案子的套路處理案子，存在性質(zhì)認(rèn)定的常識(shí)性錯(cuò)誤。男人不是女人，如果，如果一具女尸被法醫(yī)拉去解剖，以便尋找男人的特征，怎么也得不出是具男尸的結(jié)論，如果得出了，那么法醫(yī)的行為認(rèn)知能力就有問(wèn)題，必須找另一個(gè)法醫(yī)來(lái)鑒定前一個(gè)法醫(yī)所做的結(jié)論了。民事訴訟案件被拉到行政庭當(dāng)成行政訴訟處理，什么樣子的事實(shí)依據(jù)、什么樣的法律準(zhǔn)繩，都無(wú)法正確的判決。把男人拉進(jìn)婦產(chǎn)科，助產(chǎn)了半天，沒(méi)生孩子，得出此人沒(méi)生育能力的結(jié)論，頭腦真的混沌不清，不考慮拉錯(cuò)對(duì)象了，是很荒謬的。有關(guān)法院判決的理由，在下文詳解和評(píng)析。

2.4 乙公司提起行政訴訟的訴訟對(duì)象主體不當(dāng)

如果縣國(guó)土資源行政部門(mén)《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》非依縣政府《公告》做出的，無(wú)論是依法或不依法或依法不當(dāng)，那倒可能認(rèn)定成行政行為，因?yàn)檫@種行為外乎了《合同法》規(guī)定的要約、承諾的范疇，不屬于平等主體之間的關(guān)系了?！豆妗分袑?duì)競(jìng)買(mǎi)人資格條件的設(shè)定主體是縣人民政府，設(shè)定行為必須是依法實(shí)施的行政行為。如果設(shè)定不當(dāng)，利害關(guān)系人可以行政訴訟案件，被訴訟的對(duì)象主體應(yīng)當(dāng)是縣人民政府，而不應(yīng)該是實(shí)施民事出讓活動(dòng)的主體即縣國(guó)土資源行政部門(mén)，該部門(mén)發(fā)出的《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》，至多可以作為提起行政訴訟的事實(shí)證據(jù)之一。本案例中，乙公司對(duì)縣國(guó)土資源行政部門(mén)能提起的訴訟，只能是民事的，請(qǐng)求自然是民事的，無(wú)論是請(qǐng)求撤銷(xiāo)，還是請(qǐng)求賠償，訴訟勝敗等都另當(dāng)別論。因?yàn)榭h政府在《公告》中設(shè)定的條件，對(duì)民事主體雙方而言是不可抗拒的，所以請(qǐng)求賠償也要分清雙方過(guò)失之大小以及其他客觀實(shí)際情況。

2.5 行政判決書(shū)不能改變民事取消行為的效力

在法律事實(shí)上，對(duì)取消競(jìng)賣(mài)人資格之行為性質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)定而做出的判決書(shū)效力，并不直接沖擊縣政府出讓的法律文書(shū)效力，也就是說(shuō)，不是針對(duì)縣政府法律文書(shū)直接做出的判決，所以縣國(guó)土資源部門(mén)依然有法定義務(wù)執(zhí)行《公告》要約中規(guī)定的競(jìng)買(mǎi)人資格條件的限制性規(guī)定。進(jìn)一步而言，民事行為產(chǎn)生的是民事行為效力，法院判決書(shū)否定的是其行政行為效力，而這種效力是該《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》本來(lái)就不具有的。通俗講，正如男人就是男人，法醫(yī)鑒定男人不是女人，沒(méi)有受孕能力，并不是對(duì)男人的否定，并不是由此否定男人在社會(huì)與家庭中的男人身份權(quán)一樣。法院判決縣國(guó)土資源部門(mén)（以行政行為方式）撤銷(xiāo)《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》，并不能否定《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知》的民事效力，判決書(shū)猶如一紙空文，但游戲性的司法審判，不僅浪費(fèi)了國(guó)家審判權(quán)的運(yùn)行成本，而且擾亂了其他國(guó)家權(quán)力以及社會(huì)的運(yùn)行秩序。但是可想而知，把男人拉進(jìn)婦產(chǎn)科進(jìn)行婦科體檢，何止浪費(fèi)體檢成本？在一個(gè)法制的社會(huì)里，如果審判機(jī)關(guān)以法律文書(shū)的方式干擾行政部門(mén)依法行政，損害社會(huì)的公平、傷害法制的統(tǒng)一，終究會(huì)要受到法律制裁的。附帶言之，這樣的認(rèn)定錯(cuò)誤，在全國(guó)，也是累見(jiàn)不鮮的。這些狀況的改善，有待于法官法律應(yīng)用技術(shù)水平的提高，有待于權(quán)力機(jī)關(guān)督促法官起碼認(rèn)知能力的自我完善，有待于人民對(duì)法官正義正直品性的培養(yǎng)。

行政機(jī)關(guān)以民事主體身份做出的行為是民事行為，以行政主體身份做出的行為是行政行為，根據(jù)客觀情況和依據(jù)法律，身份決定行為性質(zhì)，行為性質(zhì)反推其身份，這是執(zhí)法、司法機(jī)關(guān)以及其他公權(quán)機(jī)關(guān)及其具體工作人員必須具有的認(rèn)知識(shí)別能力。

3 競(jìng)買(mǎi)人資格限定條件的公平、公正、公開(kāi)性評(píng)析

3.1 無(wú)視法律的例外條款多半導(dǎo)致枉法判決

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理制度，所以受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的主體必然是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不可能是其他主體，更不可能是自然人。國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《招拍掛規(guī)定》）也規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。上述兩套法律法規(guī)配套適用，得出的結(jié)論是自然人不可以作為受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的主體，因?yàn)閲?guó)家至今沒(méi)有直接可以授予自然人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的證書(shū)的規(guī)定和先例，但是自然人是否一定可以或不可以參加房地開(kāi)發(fā)用地的競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)，上述法律和規(guī)章在例外條款中沒(méi)有明示，所以難以一時(shí)斷定。然而，例外條款指向的是特別的法律性的規(guī)定，特別法優(yōu)于普通法，無(wú)視例外條款，不對(duì)例外條款的范圍和內(nèi)容加以闡述并予以適用，法院認(rèn)為自然人可以在房地產(chǎn)用地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)中享有當(dāng)然的競(jìng)賣(mài)資格報(bào)名權(quán)或競(jìng)賣(mài)資格權(quán)，徑直做出相應(yīng)的判決，這樣的判決很可能是粗糙枉斷的。自然人什么情況下可以報(bào)名獲取競(jìng)賣(mài)資格權(quán)，什么情況下不可以，都要看例外條款指向的特別法之具體規(guī)定，千遍一律認(rèn)為可以，在邏輯思維上是錯(cuò)誤的，在法律適用上是粗糙的，在審判結(jié)果上是非法的，很可能導(dǎo)致審判權(quán)對(duì)行政權(quán)正當(dāng)依法行使的干擾，結(jié)果使人民的被表現(xiàn)得面目全非，法制的統(tǒng)一何在？

3.2 法律事實(shí)要求主體在受讓時(shí)具有特定資質(zhì)

《江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（修正）》（在以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》）第三條規(guī)定：國(guó)內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。事實(shí)上，無(wú)論是國(guó)外的，還是國(guó)內(nèi)的，在受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地時(shí)候，國(guó)家都有相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入法律制度，不符合準(zhǔn)入資格條件的，不得受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地的使用權(quán)。至于開(kāi)發(fā)資質(zhì)的條件設(shè)置在報(bào)名時(shí)還是設(shè)置在受讓土地時(shí)候，法律沒(méi)有做出具體規(guī)定，這是留給下位規(guī)范性文件和文書(shū)的自由裁量權(quán)，事實(shí)上下位規(guī)范性文件自由裁量權(quán)并不自由，需要根據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)、政策、依據(jù)地方性法規(guī)，結(jié)合地方的實(shí)際，按照法定的程序予以制定和公布，必須展示高超的規(guī)范制定藝術(shù)。顯然，受讓時(shí)，受讓主體必須是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。在公告后，組織實(shí)施土地的出讓活動(dòng)不是一蹴而就的過(guò)程，在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)，要求擬受讓主體必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，全在于公告中的約定，違背公告的約定，擅自改變要求取得資質(zhì)的時(shí)點(diǎn)，就存在程序上的不公正，給利害關(guān)系人帶來(lái)不公平，失去《公告》之公信力，失去《公告》公開(kāi)之意義，公然修改要約內(nèi)容，與暗箱操作何異。

3.3 特定資質(zhì)條件限定與否都是合法公平的

土地出讓活動(dòng)是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后實(shí)施的民事活動(dòng)，對(duì)民事活動(dòng)實(shí)施的程序性規(guī)定，只要不違法即可。江蘇省政府辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門(mén)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見(jiàn)的通知》（蘇政辦發(fā)[2005]55號(hào)）第七部分規(guī)定“不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項(xiàng)目用地的招投標(biāo)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”的規(guī)定，并沒(méi)有限制自然人參加掛牌或拍賣(mài)的競(jìng)賣(mài)活動(dòng)，因?yàn)樵摋l款限制的主體不是自然人，是企業(yè)，限制參與的活動(dòng)類(lèi)型是招投標(biāo)，而不是掛牌或拍賣(mài)?；趪?yán)謹(jǐn)性的思考，和對(duì)法律原意的職業(yè)性恪守，可以得出結(jié)論，該條款為與本案無(wú)關(guān)條款。無(wú)論是當(dāng)事人，還是法院，如果沒(méi)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，是很幼稚的。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》相繼對(duì)商品房開(kāi)發(fā)用地的受讓主體做出了資質(zhì)許可的規(guī)定，受讓主體必須企業(yè)，而不是自然人，并且是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。既然自然人不可以受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，不能取得購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)然地不具有報(bào)名資格，參與競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。如果有自然人可以報(bào)名，那是《公告》做出的例外?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定的無(wú)民事行為能力的自然人肯定不可以從事購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，否則對(duì)相關(guān)民事活動(dòng)相對(duì)人會(huì)造成潛在的合同締結(jié)風(fēng)險(xiǎn)，如果相關(guān)當(dāng)事人愿意接受并不對(duì)無(wú)民事行為能力的人造成不利后果，另當(dāng)別論。類(lèi)似而言，自然人沒(méi)有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可資質(zhì)，即沒(méi)有相應(yīng)的行為能力，是否一定能取得該能力，顯然存在不確定因素，這些不確定因素是眾多的，包括自然生理的、社會(huì)身份的變化等，讓國(guó)家財(cái)產(chǎn)、人民的財(cái)產(chǎn)受制于的某個(gè)或某些自然人不確定的條件因素的制約中，是很不公平的，一旦政府預(yù)期的房地產(chǎn)重大目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生重大損失，那么允許自然人參與競(jìng)買(mǎi)土地的政府行為就有非法或過(guò)失之嫌疑。當(dāng)然，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，允許自然人取得競(jìng)買(mǎi)資格，可能屬于政府基于眾多客觀因素的考慮，以便達(dá)到某些預(yù)期公益愿望，自愿承受自然人資質(zhì)能力獲取與否的風(fēng)險(xiǎn)，是符合國(guó)家法律法規(guī)而做出的例外，而允許自然人在報(bào)名時(shí)至受讓合同簽訂時(shí)的時(shí)段內(nèi)，取得所組建公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。正如沒(méi)有民事行為能力的人，締結(jié)了合同，在履行合同時(shí)候，其恢復(fù)了民事行為能力，并追認(rèn)了合同效力，合同依然還是要履行的。正如行為人在遭到刑事責(zé)任追究時(shí)點(diǎn)前，已經(jīng)和被人結(jié)為伉儷，雖然違法，但是在法律處罰措施施與時(shí)候，往往會(huì)受到諒解。自然人有可能組建公司領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，無(wú)民事行為能力的有可能達(dá)到或恢復(fù)行為能力，嫌疑犯有可能在適當(dāng)?shù)钠谙迌?nèi)與被人結(jié)為伉儷。自然人組建了企業(yè)，已經(jīng)履行了相應(yīng)的法定程序、領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，與自然人相比，政府更有理由信賴(lài)這樣的企業(yè)之履約能力?！豆妗分邢拗苹虿幌拗茍?bào)名競(jìng)買(mǎi)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件，只要其本身是按法定程序做出的，都是政府依法履行法定義務(wù)的方式。限定競(jìng)買(mǎi)資格人必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，是不違背《招拍掛規(guī)定》的規(guī)定：出讓人在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。

3.4 政府給予的準(zhǔn)備特定資質(zhì)之機(jī)會(huì)是公平的

任何意欲從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的自然人，在任何具體土地出讓公告出臺(tái)之前，總有組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的合理機(jī)會(huì)，例如可以查閱政府公布的土地年度計(jì)劃預(yù)知信息，領(lǐng)取相關(guān)資質(zhì)證書(shū)，等待商機(jī)到來(lái)。政府一度地為出讓土地做各項(xiàng)準(zhǔn)備，自然人卻怠慢于做出資質(zhì)準(zhǔn)備，通過(guò)法律訴訟的方式迫使組織實(shí)施出讓活動(dòng)的主體背離公告的原先“要約”條件，有違背民事活動(dòng)中的誠(chéng)信原則，有意欲參加強(qiáng)買(mǎi)之嫌疑。資質(zhì)準(zhǔn)備和競(jìng)買(mǎi)保證金的準(zhǔn)備一樣，都屬于競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)備，在一定程序時(shí)限內(nèi)，沒(méi)有達(dá)到《公告》的既定條件，是不可以獲得競(jìng)賣(mài)人資格的。全國(guó)各地各有限定競(jìng)買(mǎi)人有開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件或不限定競(jìng)買(mǎi)人有開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件的諸多案例，在不限定競(jìng)買(mǎi)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)情形下，自然人可以報(bào)名獲取競(jìng)賣(mài)人資格，但是成交后受讓土地的主體必須是企業(yè)，如果該企業(yè)是法人的，那么法人屬于自然人（競(jìng)賣(mài)人）之外的第三人。自然人可以自行組建企業(yè)或吸收他人共同組建企業(yè)，受讓后，組建企業(yè)時(shí)候，他人如果就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，沒(méi)有充分的證據(jù)，有什么理由證實(shí)他們事先非法地串標(biāo)過(guò)呢，也許競(jìng)爭(zhēng)后，才產(chǎn)生合作組建企業(yè)的欲望，并付諸實(shí)施，情況屬于合法的還是非法的，難以鑒別。當(dāng)然限定有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能出現(xiàn)類(lèi)似情況，但是養(yǎng)成正規(guī)品性而形成合法經(jīng)營(yíng)企業(yè)文化習(xí)慣的企業(yè)，更有利于政府在出讓中把人民財(cái)產(chǎn)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，并降低交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)諸多實(shí)際情況的考慮和對(duì)不法行為的盡可能地防控，是政府忠實(shí)于人民利益的體現(xiàn)，當(dāng)然，也不排除政府受某些人私人欲望的影響非法背離人民利益的可能。政府設(shè)定或不設(shè)定競(jìng)買(mǎi)人須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的條件是基于什么樣的考慮并不重要，只要不違背法律法規(guī)的明文規(guī)定和沒(méi)有違法之行實(shí)，履行了法定程序的《公告》就是合法有效的?？h國(guó)土資源行政部門(mén)按《公告》要約的規(guī)定負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作，是法定職能義務(wù)的履行，對(duì)外從事的是以出讓土地使用權(quán)為目的民事活動(dòng)，偏離公告要約的設(shè)定，在程序上必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)潛在的土地受讓群體不公平、對(duì)社會(huì)不公平。

4 審判原則在司法審判案例中的曲解及其辨析

4.1 無(wú)視行政程序、歪曲公正、公平之本質(zhì)

某中級(jí)人民法院在終審判決書(shū)中，有這樣一段描述“根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，（除法律另有規(guī)定者外，）均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。本案中，乙公司不僅具有房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、而且報(bào)名時(shí)提供某建設(shè)局出具的關(guān)于乙公司的（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）資質(zhì)證書(shū)正在辦理之中的證明，一審期間訴訟期間其又取得某住建廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的暫定資質(zhì)證書(shū),因此其申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地活動(dòng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。

事實(shí)上，《公告》中的要約性規(guī)定：必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才可以獲得競(jìng)買(mǎi)人資格。這條，是按法定程序確定的，縣國(guó)土部門(mén)執(zhí)行時(shí)，如果無(wú)視這種約定，而作走樣性安排，就是違背程序性約定而擅自行事。法院上述這段判詞恰恰進(jìn)一步證明了，在報(bào)名時(shí)點(diǎn)乙公司不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，縣國(guó)土部門(mén)發(fā)出的《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知書(shū)》是正確的。而法院之所能夠得出相反的判決，是擅自將《公告》約定的報(bào)名時(shí)點(diǎn)后移，延伸至乙公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格時(shí)點(diǎn)，有司法干擾行政之嫌疑。另外，法院無(wú)視法規(guī)例外條款“除法律另有規(guī)定者外”，在判詞略去此句子，出于什么考慮。這里不評(píng)述法官、法院的依法水平問(wèn)題，但這樣的做法是讓社會(huì)不可思議的、是讓法律不可思議的。退一步講，類(lèi)似地比方，假如《公告》不做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的限定，直接允許自然人參加。完全沒(méi)有民事行為能力的人，是否可以當(dāng)然地參加報(bào)名獲得競(jìng)賣(mài)資格，按照法院的如此判法，應(yīng)該也是可以的，那不是笑話。醫(yī)療機(jī)構(gòu)只要出具個(gè)“某某神經(jīng)病人正在康復(fù)之中的證明”，報(bào)名時(shí)點(diǎn)后的一段時(shí)間又奇跡般的康復(fù)了，再獲得個(gè)“康復(fù)證明”就可以追認(rèn)報(bào)名時(shí)點(diǎn)的競(jìng)賣(mài)資格了；未達(dá)到民事行為人年齡的，在報(bào)名后數(shù)日又達(dá)到了實(shí)施民事行為的能力，被剝奪治理財(cái)產(chǎn)權(quán)利的人，報(bào)名后數(shù)日后又刑滿(mǎn)釋放，獲得購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利能力，所有的這些，就時(shí)點(diǎn)而言，這些人群按法院的判決方式，都可以如法炮制地獲得競(jìng)買(mǎi)人資格的。這樣的審判結(jié)果是讓國(guó)家重大財(cái)產(chǎn)處置程序出于不定狀態(tài)，犧牲全民的財(cái)產(chǎn)處置最佳時(shí)機(jī)，才算是公平。通過(guò)如此分析，擅自變更競(jìng)買(mǎi)人條件資質(zhì)取得時(shí)點(diǎn)，是屬于法官的主觀臆斷；略去相關(guān)條文句子，是對(duì)原文法條做“為我所用”的引證，斷條取義，屬于枉法和妄斷。這樣的主觀判決，以傷害甲公司的機(jī)會(huì)利益為代價(jià)；以傷害程序的公平為代價(jià)；以傷害法律的嚴(yán)明為代價(jià)；以傷害國(guó)民的財(cái)產(chǎn)處置機(jī)遇為代價(jià)，背離程序法、違背實(shí)體法，為乙公司求得“為我所用”的公平，顯而易見(jiàn)！

4.2 以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩之審判原則的濫用

按照《法官法》第七條第二款規(guī)定，要求法官：審判案件必須以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，秉公辦案，不得徇私枉法。這里主要評(píng)析“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”。

4.2.1 以事實(shí)為依據(jù)，但是對(duì)事實(shí)曲解。第一個(gè)事實(shí)，《公告》是履行了法定程序做出的，在程序上是合法的，其中的限制競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)的要約條款是不違法的，并沒(méi)有不依法之嫌疑，是對(duì)不特定的公眾發(fā)出的，所以沒(méi)有傷害任何當(dāng)事人法定的權(quán)利和利益，如果說(shuō)傷害，那是做背離法律的主觀臆想，這點(diǎn)上文已有評(píng)析，至于第二個(gè)事實(shí)，縣國(guó)土部門(mén)做過(guò)類(lèi)似的案例，即在類(lèi)似《公告》中要約限定競(jìng)賣(mài)人必有具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的條件之情況下，曾經(jīng)多次接受過(guò)攜帶“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)正在辦理之中的證明”的企業(yè)報(bào)名，但是按照《合同法》上規(guī)定，沒(méi)有當(dāng)事人提出異議，也沒(méi)社會(huì)提出異議，則導(dǎo)致了要約的事實(shí)性變更，這樣的情況，是不違背行政上的實(shí)體法和程序法的，因?yàn)樾姓ú坏闷仁巩?dāng)事人一定要享受提出異議的權(quán)利，所以民事約定性變更，只要取得社會(huì)性認(rèn)可、具體當(dāng)事人的認(rèn)可，沒(méi)有任何“公法”是可以阻止這樣的認(rèn)可的或漠不關(guān)心的，在法律實(shí)施機(jī)理上是和諧的，這樣的法律，無(wú)論是行政法，還是民法。本案中，甲公司不放棄對(duì)乙公司的競(jìng)買(mǎi)人資格提出異議的權(quán)利，阻止了《公告》要約中對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)條件約定的變更，以便保護(hù)其機(jī)會(huì)利益，是合法的，是正當(dāng)?shù)摹?/p>

據(jù)此，本應(yīng)以事實(shí)為根據(jù)，結(jié)果偏離了法律事實(shí)，不用法律的眼光看事實(shí)，是法官辦案之大忌。電線桿之所以成為電線桿，是因?yàn)橛须娋€，電工不看看，不管三七二十一，爬上無(wú)關(guān)的廣告牌子桿，修電路，是可笑的。理由是：本人是電工，認(rèn)得出那是個(gè)桿子；本人是法官，認(rèn)得出那是事實(shí)。

4.2.2 以法律為準(zhǔn)繩，但片面肢解法律。法律的適用，是以對(duì)法律體系的熟諳為前提，法律體系中有行政法、有民法等諸多法律，在判決案例中，做“見(jiàn)行不見(jiàn)民”的安排，受著“見(jiàn)木不見(jiàn)林”的思維方式和操作方式的束縛，無(wú)視法律體系的配套運(yùn)用，只注重公法適用，做地道的“行政法官”，但是本案即便適用行政法，也是歪曲的；不管是民事案件，還是行政案件，進(jìn)入了行政庭的，就算是行政案件，在處理行政案件時(shí)，無(wú)視民法對(duì)客觀事物的安排，這樣的法官基本法律應(yīng)用素養(yǎng)讓人深思?？谇豢漆t(yī)生，痔瘡病人進(jìn)來(lái)，按口腔潰瘍的方式去處理，荒唐得部位不清，連共性的病情認(rèn)定和皮膚病的用藥套路都拈不清，空有一本醫(yī)師職業(yè)證書(shū)。說(shuō)這些，不是說(shuō)笑話，沒(méi)有任何偏見(jiàn)，這里只想淺顯表明這樣的事實(shí)：此案件中，法官、法院類(lèi)似地這么去做了案子審判，擾亂行政，失去了審判機(jī)構(gòu)自身存在的正面意義。

4.2.3 肢解或“武斷”法律體系必將有損公正

繩是什么，百科詞目解釋為：由兩股以上的棉、麻、棕等纖維或金屬絲絞合而成的條狀物；繩墨的解釋?zhuān)?木匠工具。用繩染墨在木上彈直線。比喻規(guī)矩法度：引繩墨，切事情，明是非。但是此案中，法官不但民行不分，而且剝“繩”成“股”，斷“系”取“線”，斷“線”取“章”、斷“章”取“條”、斷“條”取“義”。法律何在，“大象”何在！―“庖丁解法”，游刃有余！背離程序法的價(jià)值，背離實(shí)體法之宗旨。

程序的內(nèi)在價(jià)值是指程序獨(dú)立存在的價(jià)值，程序的外在價(jià)值是程序?qū)崿F(xiàn)實(shí)體法價(jià)值的價(jià)值，包括秩序價(jià)值和公正價(jià)值。江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（修正）第五十八條規(guī)定：“ 因城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等引起的經(jīng)濟(jì)糾紛，按有關(guān)土地管理、城市房地產(chǎn)管理和經(jīng)濟(jì)合同等方面的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理”。顯然，要求處理相關(guān)糾紛時(shí)適用法律、法規(guī)，當(dāng)“行”則“行”，當(dāng)“民”則“民”，民行結(jié)合。行政執(zhí)法的、司法審判的、作為民事主體時(shí)的國(guó)家機(jī)關(guān)以及其他民事主體當(dāng)事人，都應(yīng)該根據(jù)法律對(duì)主體的不同要求，即依法或不違法行事，而追去公平與正義或謀其正當(dāng)?shù)睦?，不該無(wú)視這條的規(guī)定。

4.3 對(duì)法院認(rèn)為取消乙公司的競(jìng)賣(mài)資格所導(dǎo)致的后果評(píng)析

某中級(jí)人民法院在判決書(shū)中指明某國(guó)土局發(fā)出的《取消競(jìng)買(mǎi)人資格的通知書(shū)》有如下后果：

4.3.1 后果一，“剝奪乙公司作為中華人民共和國(guó)境內(nèi)法人享有的取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的權(quán)益；”

評(píng)議：按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理制度。所以取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的權(quán)益的企業(yè)必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。取得資質(zhì)的時(shí)點(diǎn)，只要在企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)點(diǎn)前，到底可以前移到哪個(gè)時(shí)點(diǎn)，在于公告的約定，只要約定是合法的，必須依照法定程序進(jìn)行，否則就會(huì)給利害關(guān)系人和社會(huì)造成非法性傷害。本案中，法院、法官主觀地移動(dòng)時(shí)點(diǎn)，行政執(zhí)法程序的公平何在，審判的實(shí)體法律依據(jù)何在？

4.3.2 后果二，“某國(guó)土局未給予行政相對(duì)人陳述、申辯權(quán)、行政程序違法；”

評(píng)議：國(guó)土資源管理部門(mén)是行政機(jī)關(guān)，從公法講不錯(cuò)，但是國(guó)土局代表政府處置財(cái)產(chǎn)，從事民事活動(dòng)時(shí)，在私法上，只能是民事主體。本案例中，沒(méi)有違背政府的《公告》約定，所做出的取消通知書(shū)，只能是民事行為，是按照政府行政行為做出的民事要約規(guī)定行事。相反，如果，取消通知與《公告》約定做出走樣，就可能是行政行為，越權(quán)行政?？h長(zhǎng)回到家中，處理家務(wù)事情，就是兒子，就丈夫，就是父親。把行政機(jī)關(guān)適時(shí)的向民事主體回歸，在這個(gè)問(wèn)題上，法官、法院必須清晰明了。把民事那件當(dāng)成行政案件，與判決兒子、父子、丈夫在家中當(dāng)縣長(zhǎng)無(wú)異。

4.3.3 后果三，“違反行政執(zhí)法的統(tǒng)一以及公平、公開(kāi)、公正的行政法原則；”

評(píng)議：國(guó)土資源管理部門(mén)在以往案例中，變通《公告》對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格的約定，接受待取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，國(guó)有資產(chǎn)利益最大化的原則，沒(méi)有違背，反而得到最大化實(shí)現(xiàn)，這樣的做法是有瑕疵的，但是以往的利害關(guān)系人沒(méi)有提出異議，構(gòu)成了民事要約的合意變更。法律不阻礙當(dāng)事人放棄權(quán)利，也不強(qiáng)迫當(dāng)事人去享受權(quán)利。所以，利用以往的案例，根據(jù)相關(guān)的行政執(zhí)法原則，判決此案，是見(jiàn)“行”忘“民”。如果不是上述合意，那么隨著時(shí)間的推移，情勢(shì)的變遷，被傷害法律關(guān)系的久遠(yuǎn)不復(fù)，也構(gòu)成了對(duì)國(guó)土資源管理部門(mén)“變通”執(zhí)行《公告》之行為的容忍。以前利害關(guān)系人容忍了，或不在意了，也通過(guò)判決方式間接地要求此案中的甲公司亦予以容忍，這是什么樣的法律道理。假如做司法審判時(shí)，運(yùn)用喪智之理，不是理智，理智都沒(méi)有了，偏離了人之正常，何談法官、法院解法行律。

4.3.4 后果四，“以行政職權(quán)不當(dāng)限制公平競(jìng)爭(zhēng)，使兩家以上公司公平參與競(jìng)買(mǎi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閮H有一個(gè)公司參與的土地出讓活動(dòng)，這種做法不符合國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度、損害公平競(jìng)爭(zhēng)秩序?！?/p>

評(píng)議：這里不贅述判決書(shū)用語(yǔ)的規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)問(wèn)題，直說(shuō)，違背程序何以帶來(lái)秩序，沒(méi)有秩序了，何以帶來(lái)公平。報(bào)名程序履行結(jié)束前，公平是對(duì)不特定的資格群體的，程序結(jié)束后，公平則特定到符合報(bào)名資格的群體，只有一個(gè)符合報(bào)名資格條件的人時(shí)，公平特定到報(bào)名人單個(gè)體，進(jìn)而在買(mǎi)賣(mài)雙方契約活動(dòng)中依法實(shí)現(xiàn)。以傷害甲方公司的市場(chǎng)機(jī)會(huì)利益為前提，求得公平，是非法的，非法的公平不是公平，失去了公平的內(nèi)在涵義。本案中，結(jié)果顯然是為乙公司求得公平，事實(shí)上不是公平之本意，是私平，因私而平，違背《公告》的要約程序，最終是平不了的。

5 結(jié)論

法律根植于人民的意志，法制本身就是統(tǒng)一的，要求行政權(quán)和司法審判權(quán)的行使結(jié)果必須具有一致性，否則讓社會(huì)無(wú)所適從；司法審判權(quán)行使過(guò)程中，臆解法律，肢解法條，曲解事實(shí)，妄定訴訟類(lèi)型，使行政權(quán)力的正當(dāng)行使遭到司法審判權(quán)的主觀地、非法的干涉，必定擾亂國(guó)家權(quán)力體系的運(yùn)行，破壞法制的統(tǒng)一；人民行使國(guó)家權(quán)力的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)無(wú)旁貸地予以督促和糾正，讓人民處于一個(gè)令人幸福的國(guó)度中生產(chǎn)和生活，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到真實(shí)不虛、無(wú)上比擬的公平、公正待遇。――惟愿公平如大水滾滾，使公義如江河滔滔。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)測(cè)繪論文范文

【關(guān)鍵詞】GPS；控制網(wǎng)測(cè)量；平面控制網(wǎng)；高程控制網(wǎng)；水準(zhǔn)測(cè)量

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，連接城市之間的高速公路的建設(shè)的不斷涌現(xiàn)，道路的距離和平整度就是大家所關(guān)心的指標(biāo)。對(duì)于這些遠(yuǎn)距離的道路，由于兩邊通視極為不易，要用傳統(tǒng)測(cè)量方法直接測(cè)得相應(yīng)的數(shù)據(jù)，工作量十分繁重。道路建設(shè)的高精度控制測(cè)量及施工測(cè)量的方法非常必要。而GPS技術(shù)的產(chǎn)生和發(fā)展很好的解決了此類(lèi)專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。GPS技術(shù)的有點(diǎn)在于：測(cè)量速度快、測(cè)量精度高、24小時(shí)工作、使用成本較低、操作簡(jiǎn)單、不受地域影響。施工控制網(wǎng)測(cè)量如使用原始方法，因?yàn)榈匦蔚南拗茣?huì)在選點(diǎn)上存在通視情況不佳的狀況。利用GPS施工控制網(wǎng)測(cè)量是最好的選擇。本文研究?jī)?nèi)容就是大型公路建設(shè)中控制網(wǎng)測(cè)量工程也詳細(xì)地闡述建立大型公路的平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)如何選點(diǎn)和水準(zhǔn)測(cè)量的規(guī)范。為之后的工程進(jìn)度提供有效的保證。

全球定位系統(tǒng)GPS技術(shù)是現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)的產(chǎn)物，它是一種利用新型的衛(wèi)星導(dǎo)航定位系統(tǒng)解決大地測(cè)量和信息空間定位問(wèn)題的空間技術(shù)。GPS系統(tǒng)的構(gòu)成主要包括空間的衛(wèi)星系統(tǒng)、地面的監(jiān)控機(jī)構(gòu)以及分散的接收機(jī)用戶(hù)等?？苯鐪y(cè)繪是以獲取和表述行政區(qū)域界線位置為依據(jù)，為邊界管理提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)以解決爭(zhēng)端、理順權(quán)屬的一項(xiàng)重要工作。目前，GPS的推廣應(yīng)用非常廣泛，在房地產(chǎn)測(cè)量、道路施工監(jiān)控等一系列工程中都有運(yùn)用。

1.公路的平面控制網(wǎng)

1）在大型公路建設(shè)工程的GPS平面控制網(wǎng)的布設(shè)中。根據(jù)實(shí)地情況制定了布網(wǎng)的方案和觀測(cè)方案，并對(duì)平面控制網(wǎng)的布設(shè)和精度作了分析和研究，GPS的觀測(cè)是采用了對(duì)控制點(diǎn)的大地測(cè)量模式進(jìn)行。

2）對(duì)測(cè)得的大型道路工程的高程控制網(wǎng)布設(shè)的測(cè)點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。由長(zhǎng)距離不能直接通視，通過(guò)擬定不同方案產(chǎn)生的結(jié)果分析。

3）為準(zhǔn)確、有效地進(jìn)行大橋施工測(cè)量提供了技術(shù)保證，必須對(duì)各個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行可行性和必要性分析研究，采取最佳方案，解決工程中遇到的技術(shù)問(wèn)題和技術(shù)難點(diǎn)。

2.選點(diǎn)

控制測(cè)量之前最為關(guān)鍵的步驟就是現(xiàn)場(chǎng)踏勘選點(diǎn)，根據(jù)布設(shè)網(wǎng)形的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地選點(diǎn)。選點(diǎn)必須遵循以下幾個(gè)原則：

（1）為滿(mǎn)足GPS觀測(cè)要求，必須保證衛(wèi)星信號(hào)的正常接收，不被大功率無(wú)線電發(fā)射源影響而減弱信號(hào)。遠(yuǎn)離大功率雷達(dá)站、電視轉(zhuǎn)播臺(tái)、無(wú)線電微波站，確保觀測(cè)質(zhì)量同時(shí)確保人員安全，必須避開(kāi)高壓線。

（2）在四周開(kāi)闊的區(qū)域布設(shè)控制點(diǎn)，不能處于離地面高度角大于15“范圍內(nèi)，避免控制點(diǎn)周?chē)袕?qiáng)光反射，遠(yuǎn)離水域。在無(wú)法避開(kāi)的情況下，通過(guò)一些措施進(jìn)行改善，如提高衛(wèi)星觀測(cè)高度角等，保證觀測(cè)質(zhì)量。

（3）選好的點(diǎn)位要妥善保存，并要作為長(zhǎng)期使用計(jì)劃。選點(diǎn)還應(yīng)結(jié)合甲方提供相關(guān)施工圖，根據(jù)施工特點(diǎn)、計(jì)劃等情況，進(jìn)行選定，避免因施工原因?qū)x定的點(diǎn)的破壞。如有條件可在建筑物上設(shè)置觀測(cè)點(diǎn)。

（4）繪制點(diǎn)時(shí)要制定委托保管書(shū)。

（5）首級(jí)控制點(diǎn)點(diǎn)位初步選定后，先用木樁進(jìn)行定位。再由建設(shè)單位請(qǐng)有關(guān)施工單位派專(zhuān)家檢查、查看認(rèn)可后方能進(jìn)一步確定具體點(diǎn)位。

3.高程控制網(wǎng)的作用

高程控制網(wǎng)在對(duì)于公路的建設(shè)和后期的監(jiān)測(cè)都起著有很重要的作用。在范圍不太大的地形平坦區(qū)域內(nèi)，選定合適的高程處理模型，結(jié)合各個(gè)觀測(cè)點(diǎn)的GPS觀測(cè)值，以高等級(jí)水準(zhǔn)點(diǎn)作為高程起算點(diǎn)，高程傳遞的精度可達(dá)國(guó)家二、三等水準(zhǔn)精度。所以對(duì)于大型的道路工程施工的測(cè)量應(yīng)用這類(lèi)方法十分有效。此外，數(shù)字化技術(shù)滲入控制網(wǎng)測(cè)量中，除了外形三維的仿真之外，它還能根據(jù)已測(cè)量出來(lái)的原始數(shù)據(jù)，對(duì)導(dǎo)線點(diǎn)的坐標(biāo)、高程實(shí)施自發(fā)計(jì)算，并且計(jì)算敏捷準(zhǔn)確，并且它可以直接對(duì)建筑尺寸等進(jìn)行自動(dòng)標(biāo)注，并將標(biāo)注數(shù)據(jù)存儲(chǔ)到數(shù)據(jù)庫(kù)中，避免不必要的人為抄寫(xiě)錯(cuò)誤。

4.水準(zhǔn)測(cè)量

水準(zhǔn)儀是由德國(guó)ZEISS廠生產(chǎn)的精密水準(zhǔn)儀Ni00A2和Ni002，水準(zhǔn)測(cè)量的實(shí)施必須按照以下要求：

1）測(cè)量前對(duì)水準(zhǔn)儀器與水準(zhǔn)標(biāo)尺進(jìn)行檢校須按GB12897一91《國(guó)家一、二等水準(zhǔn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)要求。

2）待雨季過(guò)后才能使用水準(zhǔn)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)。

3）每一段水準(zhǔn)線路要安排為偶數(shù)站，并在沒(méi)站進(jìn)行往測(cè)和返測(cè)，最終得出測(cè)量結(jié)果。

4）在進(jìn)行水準(zhǔn)測(cè)量時(shí)還要加入必要的重力異常改正，目的是獲取更為精確的成果。再結(jié)合GPS技術(shù)的擬合高程。通過(guò)以上的辦法，進(jìn)而也可得到更為準(zhǔn)確、可靠的大地水準(zhǔn)面參數(shù)。

5）在測(cè)量設(shè)點(diǎn)建立首級(jí)水準(zhǔn)控制網(wǎng)的時(shí)候，測(cè)定GPS高程數(shù)據(jù)盡量多的將水準(zhǔn)點(diǎn)用在GPS高程的擬合方法。

5.結(jié)論

本文主要對(duì)利用GPS定位技術(shù)進(jìn)行大型道路工程控制測(cè)量作了探究，先是確立GPS定位技術(shù)如何構(gòu)建平面控制網(wǎng)，再是為得到GPS技術(shù)的相關(guān)數(shù)據(jù)而選取的若干合理的測(cè)量點(diǎn)，最后是在建立施工控制網(wǎng)后對(duì)如何測(cè)得高程和水準(zhǔn)的測(cè)量提出的一些規(guī)范，從而為大型道路工程施工測(cè)量提供技術(shù)上的支持。

通過(guò)上述研究，得出以下的結(jié)論：

1）采用GPS定位技術(shù)可以方便地為高速公路高精度的數(shù)據(jù)結(jié)果。有效的降低了來(lái)自傳統(tǒng)的測(cè)量技術(shù)帶來(lái)的誤差。

2）通過(guò)合理的手段解決了大工程中的相關(guān)技術(shù)難題，通過(guò)精密水準(zhǔn)網(wǎng)和GPS高程擬合網(wǎng)的結(jié)合，有效的完善了大型公路的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，為道路的技術(shù)控制打下基礎(chǔ)。

3）大型公路工程是一個(gè)投資數(shù)額大、工期漫長(zhǎng)、任務(wù)繁多的項(xiàng)目，合理的使用GPS技術(shù)是非常有必要。工程中建立GPS控制網(wǎng)測(cè)量不但能提高效率，縮短工期，還能在很大程度上減少不必要的開(kāi)資，為工程施工測(cè)量提供技術(shù)保證，還能夠?yàn)檎麄€(gè)工程帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。也可以為道路工程帶來(lái)更高的作業(yè)效率和較大的經(jīng)濟(jì)效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]武漢大學(xué)測(cè)繪學(xué)院：實(shí)用GPS測(cè)量數(shù)據(jù)處理教程，武漢大學(xué)，2001.

[2]施闖.大規(guī)模高精度GPS網(wǎng)平差處理與分析理論及其應(yīng)用，博士論文，武漢測(cè)繪科技大學(xué)出版社，1999.02.