前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，而當前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理意識相對薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風險管理，提高風險防范意識，吸收先進的風險管理理念，強化企業(yè)的風險管理實踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的風險管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競爭力。

1房地產(chǎn)風險管理基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營風險的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營受許多不確定性因素影響，往往會產(chǎn)生較大的風險，房地產(chǎn)經(jīng)營風險主要分為系統(tǒng)風險和個別風險。系統(tǒng)風險即為市場風險，是一種不可控的經(jīng)營風險，主要包括購買力風險、周期風險、利率風險、政策風險，市場供應風險、變現(xiàn)風險等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中同時也存在可控風險，個別風險即為能通過投資組合分散抵消的可控風險。房地產(chǎn)經(jīng)營個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、未來運營費用風險、持有期風險等。

房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理。房地產(chǎn)風險管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中對可能遇到的風險及時進行預測、識別、評估，在科學分析的基礎上有效處置風險，合理規(guī)避風險，爭取以最低成本實現(xiàn)經(jīng)營風險最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展。風險管理的本質(zhì)是加強對不確定性因素的管理，這種經(jīng)營過程中的不確定性一方面會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強風險管理不僅要做到將經(jīng)營風險降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機遇。風險管理體系包括風險管理計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析、風險應對措施、風險監(jiān)控等內(nèi)容，風險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進行風險管理時需做到及早發(fā)現(xiàn)風險、及早采取措施規(guī)避風險，適當?shù)娘L險規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風險管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)風險管理目標的設置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險管理目標，風險管理目標一般分為損失前目標和損失后目標兩種。事前目標的設置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟性、合法性，增強全體員工的風險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風險損失帶來的負面效應，履行相應的社會義務，承擔相應的社會責任。事后目標的設置應充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關，保障企業(yè)日后具有長遠發(fā)展的能力，盡可能減少風險損失帶來的負面影響，為企業(yè)樹立良好的社會形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。

2金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風險。金融危機會帶來變現(xiàn)風險，不利于刺激消費需求，房地產(chǎn)項目投資減少，市場成交量銳減，抗風險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會因金融債務問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機往往會增加未來經(jīng)營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場供大于求，屬于買方市場，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。

金融危機給房地產(chǎn)投資帶來的機遇。金融危機導致市場的不確定性，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產(chǎn)貶值國內(nèi)有利于國內(nèi)部分實力較強的企業(yè)到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國中小城市的房地產(chǎn)市場進行股權投資，創(chuàng)造良好的投資效益。

3金融危機下我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況

企業(yè)表面盈利，實際風險增長。當前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態(tài)勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實際經(jīng)營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應債務，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風險大等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長貢獻來自于非主營業(yè)務增長，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務盈利能力堪憂。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨諸多風險。金融危機往往會導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設投入等戰(zhàn)略風險，給公司增長、股東價值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營管理不善往往也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風險，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營至關重要，因此當企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務流程出現(xiàn)問題時也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風險。金融危機引發(fā)的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業(yè)帶來資不抵債的財務風險，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金維持企業(yè)正常運轉，甚至會出現(xiàn)資金鏈斷裂。

4加強房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的相關措施

及時監(jiān)控市場變化評估經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需認真分析市場經(jīng)濟環(huán)境，實時監(jiān)控市場變化，及時識別企業(yè)在經(jīng)營管理中的風險，對經(jīng)營風險做出準確評估并進行科學系統(tǒng)分析，采取合適的風險應對措施，制定嚴密的風險應對方案，合理規(guī)避風險。

加強內(nèi)部風險防范。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)建設項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業(yè)需重視對市場需求預測和競爭情況的分析，確保房地產(chǎn)相關項目決策的科學性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營不善帶來的經(jīng)濟損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營者需重視多方案的設計和選擇，加強合同管理，加強企業(yè)與有關部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應的財務風險警戒線并嚴格執(zhí)行財務監(jiān)控警示制度。

建立全面管理體系，增強抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風險。調(diào)整經(jīng)營模式，提高經(jīng)營管理的標準化水平，明確項目定位，細分目標客戶市場，盡可能避免因經(jīng)營管理不善帶來的風險。提高產(chǎn)品價值，整合價值鏈，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的抗風險能力。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

一、投資決策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，先期的決策分析，往往是一項房地產(chǎn)項目能否成功的關鍵。只有前期定好了方向，把握好了時機，將資金管理應用到位，在后期的操作中，才能有效地規(guī)避風險，為項目的成功做好鋪墊。

一般來說，該階段所遇到的風險，主要包括財務風險、政策風險以及銀行信貸風險等。其中財務風險和銀行信貸風險兩個風險點尤值得房地產(chǎn)企業(yè)格外關注。

財務風險系數(shù)的高低，通常和房地產(chǎn)企業(yè)的投資負債率的大小有關。投資負債比率越大，財務風險系數(shù)就越高；反之，則會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金的籌集時，無論是通過銀行貸款，還是通過其他方式，一定要對其中可能潛藏的風險進行充分預估，比如銀行貸款政策在未來一段時間內(nèi)是否可能變化？信貸利率是增是減？企業(yè)將來是否有足夠的現(xiàn)金流去償還債務本息？

二、土地獲取

在投資決策做出之后，接下來最為關鍵的，自然是拿地。

這一步往往是整個流程中最容易產(chǎn)生風險的環(huán)節(jié)。土地使用制度的變化，可能會使房地產(chǎn)企業(yè)的項目預算成本大幅增加，也可能會使得土地的使用年限發(fā)生改變；而土地產(chǎn)權不清，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地過程中帶來手續(xù)上的困難，而且還可能會給企業(yè)帶來一些法律風險。近幾年，因拆遷引起的經(jīng)濟糾紛越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，一定要對土地擁有者（普通市民、老百姓等）的心理進行充分分析。通過這一系列的工作，將風險降至最低，使得房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的過程中實現(xiàn)利益最大化。

三、施工建設

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在施工階段，所追求的目標，自然是在既定的成本下，“按時”、“保質(zhì)”、“安全”地完成項目的施工建設。在此過程中，所遇到的風險，也多半和這4個因素有關：即項目成本風險、時間風險、質(zhì)量風險和施工安全風險。任何一個點出了問題，都可能會對預期收益產(chǎn)生影響。比如，在施工過程中，如果安全風險防范措施不足而出現(xiàn)施工事故，造成人員傷亡，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔事故帶來的經(jīng)濟損失，而且還要承擔相應法律責任；而如果雙方不能就賠償方案達成一致，還可能對施工工期產(chǎn)生影響，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔逾期交付而產(chǎn)生的違約損失，還可能使該地產(chǎn)項目錯過最佳租售時機，進而對項目收益產(chǎn)生直接影響。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風險；防范措施

近年來，國民對房地產(chǎn)的熱情只增不減。經(jīng)過多年來的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在處于轉型時期，逐步邁向一個多領域的、正規(guī)化的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也在逐漸改變，以前是靠政府扶助以及政策的優(yōu)待，而現(xiàn)在主要靠企業(yè)本身及市場來調(diào)節(jié)。隨著房地產(chǎn)出售價格的飛速增長，以及國家就其問題頒布的一系列政策，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資更加兇猛。由于物價的波動較大，建筑物所需的材料成本以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力度逐漸增大，導致房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中的風險的變化也日益增大。因此為了更好的應對投資風險，需要提出合理的相關防范措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險分析

（一）政策風險

1、經(jīng)濟體制改革風險。經(jīng)濟體制改革的風險是指一種經(jīng)濟體制對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響，可能會使房地產(chǎn)業(yè)受到一定的損失。經(jīng)濟體制一般決定著這個國家未來經(jīng)濟運行的方向以及國民經(jīng)濟的整體結構。假如國家對經(jīng)濟體制進行改革，這就說明這個國家的產(chǎn)業(yè)結構以及經(jīng)濟運行機制也要跟著變化。

2、土地使用制度改革風險。土地使用制度改革也會影響房地產(chǎn)業(yè)的成本。例如，土地的使用年限長短的規(guī)定，開發(fā)商的收費和補償都會使成本增加。另一原因，當局者會根據(jù)土地的變化，就其土地的價值作出相應的戰(zhàn)略也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。另外，當局者要運用宏觀調(diào)控的手段來控制房價的穩(wěn)定性，防止過高而偏離市場價格。所以，這些政策的變化都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。

（二）經(jīng)濟風險

1、市場供求風險。房地產(chǎn)市場的供求風險是房地產(chǎn)企業(yè)與購買者之間的交易形成的市場供求的風險。市場和供求不是一層不變的，所以房地產(chǎn)市場上的供給與需求會隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化而變化。由于供求失衡，就會給房地產(chǎn)企業(yè)以及購房者帶來更大的風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關注經(jīng)濟發(fā)展的動向，做好正確的市場分析把握市場供求的規(guī)律，了解購買者的能力。進行合理的預測，從而避免或者減少市場帶來的風險。

2、財務風險。財務風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險、負債經(jīng)營及管理方面帶來的風險。

（1）通貨膨脹風險。通貨膨脹風險通常是指購買力的風險，是指在投資時投入的資金和投資交易完成后相對比，如果購買力降低給企業(yè)帶來的風險，購買力的高低與通貨膨脹率有著密切的關系。投資是有一定的周期的，像是房地產(chǎn)這種行業(yè)投資資金大、周期較長，所以通貨膨脹的存在就會影響企業(yè)運行效率，就會面臨通貨膨脹的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該密切關注通貨膨脹風險因素的影響，并作出合理準確的預防措施來減少通貨膨脹風險。比如，適當調(diào)整降低其利益收益來降低此風險對實際收益率的影響程度。

（2）率變化風險。利率變化風險是指利率的不穩(wěn)定性給企業(yè)帶來的風險。利率是國家在宏觀調(diào)控中一個重要的調(diào)節(jié)杠桿。所以，一個企業(yè)的投資活動及財務決策的方向是要通過利率的變化來調(diào)整的。利率政策變化對房地產(chǎn)市場有著非常大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)投資成本的高低也可以從利率這方面體現(xiàn)出來的，并且影響著企業(yè)的收益。所以，關注利率風險的變化做好及時的應對措施，關注國家宏觀調(diào)控利率的動向，做好戰(zhàn)略性應對措施，合理的規(guī)避風險取得利益最大化。

（三）社會風險

1、城市規(guī)劃風險。城市的規(guī)劃會使這個城市更加的有規(guī)模、和諧，使城市的布局看起來更加有層次感，進而對城市建設中存在的矛盾進行調(diào)節(jié)與改善。城市的發(fā)展離不開規(guī)劃，而城市的規(guī)劃又影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地理位置的優(yōu)越，交通的便利等原因都會影響房地產(chǎn)企業(yè)，所以國家要根據(jù)當下城市發(fā)展所需作出規(guī)劃計劃，因此房地產(chǎn)企業(yè)要關注當下城市規(guī)劃的動向，把城市規(guī)劃可能會給投資項目帶來的風險進行評估預測，當風險來臨時采取有效措施，避免風險或者減小風險最大化。

2、公眾干預風險。公眾干預風險一般指房產(chǎn)企業(yè)在舊房拆遷補償問題上與居民之間的利益問題。如果在這一區(qū)域建造房屋可能會影響到周圍居民的一些利益，比如：影響另一區(qū)域居民樓的采光等問題，使得公眾對該項目進行干預，因此會阻礙此項目的順利發(fā)展，導致給企業(yè)帶來一定的損失。

3、社會治安風險。社會治安是否有保障也會影響房地產(chǎn)企業(yè)項目的進展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)該項目時，應當考慮到項目投資區(qū)域的社會保障狀況，合理的規(guī)避社會治安風險給投資項目帶來的各種形式的損失。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范措施

（一）關注政府政策導向，掌握最佳的投資時期

1、密切關注國家關于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策與方向，企業(yè)組建政策分析小組作出合理的評估，關注國家產(chǎn)業(yè)結構的發(fā)展，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結構的發(fā)展有計劃的分散性投資。

2、在取得土地使用權前應對其進行合理的評估與預算，看其是否符合開發(fā)條件，并做好與政府相關部門溝通與協(xié)商，并且獲得支持與幫助。土地的開發(fā)和利用要做好合理的分配，這樣企業(yè)可以循環(huán)的使用資源實現(xiàn)利益最大化并且減少風險和其他方面的阻礙。

（二）加強市場的監(jiān)測，合理回避風險

1、房地產(chǎn)企業(yè)要緊密的關注房產(chǎn)市場的動向，根據(jù)近一年或者幾年的房屋成交量合理計劃下周期的開發(fā)項目，并且做好相關的防止盲目的開發(fā)造成房屋過剩導致資金的占壓。

2、企業(yè)在通貨膨脹期間，可以適當?shù)倪x擇一些房屋進行低利率的出售，可以緩和成本的回收和資金的流動，通貨膨脹時政府會做相應的對策去解決，可以根據(jù)政府的對策作出合理的回避。在利率這個方面，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避此風險。

（三）關注社會動向，做好合理防范

1、用風險組合的原則，企業(yè)應該密切關注政府的城市規(guī)劃的政策，然后根據(jù)規(guī)劃作出投資計劃，把投資組合在預期收益率下把風險降到最低，或者合理的分散風險，使投資收益得到最大化。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一些地方建設寫字樓，在另外的地方建設住宅區(qū)等。不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不同，收益也不相同。這樣可以得到較為平均的收益。

2、給予該區(qū)域的居民進行優(yōu)惠購房政策，與居民做好協(xié)商并給予居民一定的補償。改善該區(qū)域的環(huán)境，引進商業(yè)進駐小區(qū)便利該區(qū)居民生活，完善該區(qū)域周圍的環(huán)境設施。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資不能盲目的投資而忽略地段，地段對于房產(chǎn)企業(yè)有著重要的影響，現(xiàn)在居民選房會把周圍地理優(yōu)勢和安全作為重要的條件，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設的時候應當與當?shù)氐恼畢f(xié)商并簽立合同，加強該地的治安安全情況。并且房產(chǎn)企業(yè)也要有優(yōu)秀的物業(yè)管理和安全的治安系統(tǒng)。

三、結論

房地產(chǎn)是一個涉及行業(yè)和領域范圍都比較大的行業(yè)，所以在投資的過程中，每個階段所出現(xiàn)的風險使不同的，企業(yè)在投資的過程中也要考慮現(xiàn)實中的風險管理，既要全面的統(tǒng)籌規(guī)劃，又要注意每個環(huán)節(jié)的細節(jié)，不要脫離總體控制，使每一階段每一環(huán)節(jié)都有效的實施。與此同時，每一個投資的企業(yè)或者個人，從內(nèi)部和外部的企業(yè)文化以及經(jīng)營活動等各個方面客觀地全面地分析考慮企業(yè)本身的優(yōu)劣勢，這樣就可以建設合理有效的風險管理機制，使風險降低，效益提高。（作者單位：西京學院會計學院）

參考文獻：

[1]曲實寧.房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生原因及對策研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011，（01）

[2]張鑫.談房地產(chǎn)投資風險及其防范管理[J].魅力中國，2010，（13）

[3]張蕾，劉志會.淺談房地產(chǎn)投資風險管理[J].山西建筑，2010，（34）

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 防范

隨著我國經(jīng)濟的高速持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)公司的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出越來越多的變化，已經(jīng)成為了我國重要的經(jīng)濟支柱。資金鏈對房地產(chǎn)企業(yè)有著無比重要的作用，特別是房地產(chǎn)項目由于本身行業(yè)的特殊性，例如開發(fā)周期長，不可控因素較多，成本壓力大，偶然性因素多以及投入大等，給財務管理帶來了巨大風險。財務管理直接決定了企業(yè)的發(fā)展，財務管理貫穿了房地產(chǎn)項目的全過程，因此加強控制公司內(nèi)部的財務風險成為了財務管理人員面對的重要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險

目前房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的內(nèi)控制度或沒有認真執(zhí)行內(nèi)控制度而出現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設辦負責人只重視工程進度而忽視工程建設資金安全的現(xiàn)象，為了加快工程進度，項目建設辦負責人常常會冒風險向承包商大量借款，幾乎完全無視制度的存在。房地產(chǎn)企業(yè)會在向承包商大量借款的情況下產(chǎn)生極大的財務風險，比如，如果承包商不講誠信、具有較差的履約能力，那么其從建設單位得到工程借款之后可能會將這些款項用于支付非本項目的各種費用等，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來嚴重的不良影響。自籌資金、國債資金等是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，其中向銀行借款籌集是大部分的款源，而統(tǒng)借統(tǒng)還的管理方式是一些地方管理銀行借款資金的主要方式，它使各工程建設資金及時用到各工程項目得到切實的保證，但是由于一些項目建設辦的財務人員沒有成本核算意識，在申請資金的過程中經(jīng)常一次性大量或頻繁申請，無視本項目對資金的實際需求，資金到位后，又沒有進行及時的計量結算，因此在建設項目的銀行賬戶上沉積了大量的工程建設資金，大量的資金在較長的沉積時間的影響下被閑置，這一方面使籌資部門籌集工程建設資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無法被項目取得的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)資金無法很好地發(fā)揮其使用效益的后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范對策

（一）明確財務風險理念， 加強對風險隱患的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理者要提高財務的風險意識，財務風險的客觀性及重要性，要求財務管理者要不斷地更新理念，透過現(xiàn)象分清財務風險的本質(zhì)所在，了解其存在規(guī)律， 以最佳的管理方法來規(guī)避財務風險， 將其風險隱患消除在萌芽階段。其次，加大風險管理文化培養(yǎng)的力度，明確風險管理理念，將這種理念滲透到企業(yè)文化的建設當中，不斷增強職工的風險意識， 進而轉化為員工共同的認知及自覺的行動， 推動房地產(chǎn)企業(yè)建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、及高效化的風險管理體制。再次，企業(yè)管理者不能盲目地追求經(jīng)濟利益而不考慮風險， 更不能害怕風險， 必須牢牢掌握規(guī)避風險的方法，加強承受風險的能力，正確處理財務風險問題。最后，財務管理者在工作過程中要不斷地增強風險意識， 通過制定正確的會計政策并不斷完善會計策略來處理企業(yè)財務在現(xiàn)階段及將來可能遇到的風險，將風險防范意識貫徹在財務管理工作的細節(jié)中。

（二）建立健全風險管理體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員對銀行系統(tǒng)化的兼顧管理，強化監(jiān)督，提升審計水平。企業(yè)應該建立健全風險管理體系，重視風險管理在房地產(chǎn)業(yè)務中的管理作用，加強企業(yè)的內(nèi)部控制，完善風險機構，在企業(yè)的內(nèi)部管理中，提高管理人員的水平。此外，要根據(jù)實際來參考外部風險管理專家的建議和意見。企業(yè)要設立自己單獨的審計機構，不斷提高和完善自身的審計能力，提高審計的準確度。相關部門要充分利用審計結果，提高企業(yè)的風險管理水平。

（三）加強監(jiān)督管理，建立有效的績效評價體系

從房地產(chǎn)建設項目立項開始，包括可行性調(diào)查，工程概算，工程建設以及竣工等環(huán)節(jié)都要有相應的評估體系，還要考核項目工程的數(shù)量完成率和資金完成率等。確保項目決策的前瞻性和可行性，對于房地產(chǎn)建設項目，財務管理要做好相關的市場調(diào)研，確保資金準備充足，項目概算合理，對項目進行財務方面的可行性分析，并且提供足夠的理論依據(jù)；認真審核投資方案，從源頭防止項目的虧損。確保房地產(chǎn)投資項目資金的落實，項目的建設資金主要來源于項目資本金和借入資金，要審核自有資本金的到位情況；審核銀行是否出具貸款意向書；審核招商引資的資金是否到位，是否符合工程建設計劃；還要審核是否和年度預算、投資計劃相符合。在確保資金到位后，要注意審核相關的出資合同是否和工程計劃匹配，做好工程計劃和預案。只有在確定了資金和計劃的落實后，才能進行開工建設。

三、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險是客觀存在的，財務風險發(fā)生的時間和概率都是不確定的，如果不及時采取措施對風險進行處理，就會導致企業(yè)承受更大的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有采取有效的控制措施防范財務風險發(fā)生，不斷提高企業(yè)財務風險控制管理水平，這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康良好發(fā)展。

參考文獻：

[1]張娟.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011（9）：105-106

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低風險發(fā)生的概率，而且在風險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風險，從而維持企業(yè)的正常運營。同時，作為高風險的行業(yè)，將風險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運營中存在的風險。

（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產(chǎn)項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調(diào)整資金計劃，或嚴格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經(jīng)濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運用多樣化的資金管控手段

房地產(chǎn)企業(yè)應隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應建立相應的臺賬，便于企業(yè)加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準確性，應同時建立手工臺賬和系統(tǒng)臺賬，并定期對其進行專項檢查，對賬目進行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應該建立相應的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業(yè)員工的風險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。

參考文獻：

[1]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].會計師,2015(22).

[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].四川水泥,2016(09).

[3]林宏連.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].建材與裝飾,2016(37).

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務風向；管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的目標

財務風險管理的目標依據(jù)風險責任結果的未來真實情況實際為臨界點，大致可以分為兩類：影響前目標和影響后目標。

（一）影響前目標

在風險引發(fā)不利影響之前，財務風險管理應該達成的口標主要有：

1. 經(jīng)濟合理目標。要達到以盡可能低的花費獲得超額的經(jīng)濟利益這一最終日地，在風險引發(fā)的不利影響發(fā)生之前，就必須使整個投資開發(fā)方案最經(jīng)濟最合理。主要體現(xiàn)在：減少投資開發(fā)方案實施前不必要的人工招待等費用以減少支出；盡可能選擇成本低、風險小而又可以有效規(guī)避風險的方案措施。

2. 項目安全目標。財務風險的不利影響，不僅會引發(fā)項目固定資產(chǎn)和原材料的毀損以及危害人的生命，同時還容易引起人們某種精神壓力，無法專心工作，妨害項目相關人員的施工的主動性和創(chuàng)新性，最終會拖延項目工期，造成項目的安全風險。

（二）影響后目標

即便是非常完整的財務風險管理機制，也不會去除這科，不利影響的發(fā)生，所以，制定影響后的財務風險管理目標亦是三作常必要的。影響后I標大致包括：

1. 保持正常運營的目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)方案}fu言，財務風險所引發(fā)的最為嚴重的損失，便是使項目丟掉繼續(xù)施工建設的機會。囚此，在事前制定財務風險管理目標時，第一個要想到的就是可能引發(fā)的不利影響足否能夠對項目的持續(xù)運營起到反作用。

2. 實現(xiàn)預定計劃的日標。則一務風險一月_發(fā)生，難免會帶來一些經(jīng)濟利益_仁的損失，這時必然會與預期的財務收益產(chǎn)生一定的偏差。這樣就需要采取合理有效的財務風險處理措施，以使其損失降到最低，如通過必要的保險措施獲得的賠償以及以其他有效合同形勢取得的賠償?shù)龋瑥亩S護項目收益的穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的內(nèi)容

財務風險管理起源于決策者的風險意識，對房地產(chǎn)企業(yè)而一言，巨大的資金流量決定了其在日常運營過程中存在很大的財務風險，因此，擁有財務風險管理的意識是非常重要的。財務風險管理的一般內(nèi)容包含以下兒個方！面：財務風險的辨別、評估、防范以及管理。

（一）風險識別的內(nèi)涵

風險識別是站在宏觀的角度，對房地產(chǎn)項目汗發(fā)建設過程中收集的海量信息進行研究分析，篩選出誘發(fā)財務風險的因素，探討其成因并總結項目建設過程中應注意的風險因素。

（二）風險識別的方法

1. 專家調(diào)查法。這是一種運用專家的理論和經(jīng)驗進行風險識別、發(fā)掘隱形風險并分析其成因的方-法。該方法能夠在原始資料不齊備的的形勢下得出相對精準的結果。它主要有以下兩種：頭腦風暴法和德爾非法。其中頭腦風暴法[33]是通過專家間（5-10人）的相互交流，引發(fā)智慧的爭鳴，新的思路和想法，找出個局風險因素的一種技術；德爾非法則是對專家（20-50人）意見多次匯集、整理、反饋、再探討、再總結直到達成一致的技術，不僅僅是風險的識別，在風險評估領域也得到了很好的運用。

2. 故障樹分析法。就是通過比較直觀的圖形結構將大的復雜的風險細化成小的簡單的風險。它首先將某一個問題在財務、組織、技術、政府和社會環(huán)境這幾個大類之間進行劃分，直至到最后歸結為預算不足或者管理不善或者技術水平低下等等。它幾乎包含了全部的故障因素，分析問題精準獨到，一般用于對技術要求較高，相對復雜的工程的風險識別。

3. 財務報表分析法。風險造成的損失以及財務風險管理所需要的各種費用都會從三大報表中加以反映，正是因為這點我們通過會計報表中的相關數(shù)據(jù)來進行財務風險的識別和評估。以資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)和負債為例，通過報表我們可以看出其流動資產(chǎn)和流動負債的比例關系，進而可預測出其利息保障程度，觀察出其是否能按期的還款，進而確定其資產(chǎn)保值增值能力等等。這也是本文著重運用的一種。

三、評估指標的篩選原則

（一）能夠反映償債能力的原則

過高的資產(chǎn)負債率是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一大阻力，而財務風險分析在很大程度上就是分析房地產(chǎn)企業(yè)的中長期償債能力，以此預測面臨的資金壓力以及如何協(xié)調(diào)籌資與運營的問題。所以相對其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和財務狀況就顯得尤為重要。因此，本文在選取財務評估指標時必須能夠考慮到這一點。

（二）統(tǒng)籌性原則

本次的財務風險評估是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言的，因此在指標的選擇上不應只局限于財務指標，只要能夠對企業(yè)的財務狀況造成影響的，

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素對策

在經(jīng)濟水平不斷提升的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，正逐步成為我國強大的經(jīng)濟支柱之一。與其他經(jīng)濟類行業(yè)最大的不同點就是，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，收益時間長，發(fā)展過程中波動較大。根據(jù)當前市場發(fā)展前景，對影響因素進行合理的分析，在實踐中探究正確的管理方法是擺在當前房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要難題。因此要將對影響因素的探究作為首要任務，以達到提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因影響因素

當前市場經(jīng)濟處于動蕩不安的時局中，在經(jīng)濟體系的影響下，導致影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素隨之增多，只有采取必要的方式解決此類問題，才可促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。以下將對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素進行分析。

1.土地因素

我國是個國土面積廣闊的國家，房地產(chǎn)企業(yè)在建設中要占據(jù)大量的土地資源，如果資源利用不當，會影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供相應的土地資源，企業(yè)獲得使用權后，自行處理土地，土地在交換中充當商品，若對土地資源利用不合理，會嚴重影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟活動，進而造成經(jīng)濟波動。

2.經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)企業(yè)與金融資本的支持是密不可分的，在房地產(chǎn)初期階段，由于受到資金的限制，導致發(fā)展過程異常艱難。為了提升發(fā)展空間，企業(yè)和銀行建立緊密的聯(lián)系，通過貸款緩解當前經(jīng)濟危機。因此在后期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展與資金緊緊聯(lián)系在一起，企業(yè)內(nèi)部可通過轉賬或其他經(jīng)濟手段，對資金進行調(diào)整，其他的部分可在市場經(jīng)濟的引導下自行解決，在籌備資金的同時，促進基本運作。

3.市場因素

在當前經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟波動也隨之增加，嚴重者會造成經(jīng)濟運行緊張。從當前市場經(jīng)濟體系運行狀態(tài)看，經(jīng)濟適用房的面積和居民消費有一定的聯(lián)系，從市場需求方面，便可以分析出未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢和經(jīng)濟走向，確定范圍后再進行資源配置，可對資源體系進行合理的評估，將風險降到最低。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的措施

從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素看來，為了提升企業(yè)的整體發(fā)展能力，必須完善當前經(jīng)濟體系，從整體出發(fā)，構建完整的協(xié)調(diào)管理政策，進而將風險降到最低，促進房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展。

1.完善經(jīng)濟管理制度

由于經(jīng)濟影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動較大，要注重完善經(jīng)濟管理制度。在法律允許的范圍內(nèi)進行經(jīng)濟活動。首先可建立優(yōu)惠制度，當前居民對經(jīng)濟適用房情有獨鐘，在工程規(guī)劃階段，以經(jīng)濟適用房為主，向居民宣傳相關優(yōu)惠政策，在已有的經(jīng)濟管理體系的基礎上，增強管理力度，增強居民的認同感。其次建立完善的金融管理制度，以本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展趨勢為出發(fā)點，制定與實際相符的政策體系，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟波動幅度。此外經(jīng)濟制度的制定要和當前管理體系相一致，在已有的管理體系的基礎上完善管理理念，促進房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

2.調(diào)整當前投資管理政策

投資政策是經(jīng)濟波動的主要影響因素，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動大，相關管理體系不健全的管理現(xiàn)狀，要求在管理中明確投資管理政策，在不同的領域制定不同的規(guī)章制度，將規(guī)避風險作為首要目的。密切關注房地產(chǎn)的經(jīng)濟變化，盡量保證企業(yè)發(fā)展趨于合理化。其次在管理中將各個發(fā)展呈現(xiàn)有效結合起來，在現(xiàn)有的投資管理體系基礎上，進行區(qū)域化設計，對不同類型的房子實行不同的管理策略，明確投資主體，規(guī)避風險，加強各個管理程序之間的聯(lián)系，保證投資管理人員各司其職，堅守在自己的工作崗位上，提升工作責任感，對影響因素進行細致的分析，以達到提升經(jīng)濟收益的目的。

3.調(diào)整土地政策

土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中占有主導地位，為了提升發(fā)展進程沒需要在已有的規(guī)范體系基礎上調(diào)整土地管理政策，確立嚴格的土地審批制度。其次要加強管理力度，提升管理人員的管理水平，增加工作人員的責任感，嚴格執(zhí)行土地招標程序。在調(diào)整過程中根據(jù)相關協(xié)議的規(guī)定，嚴格執(zhí)行協(xié)議中提出的相關內(nèi)容，對土地管理流程進行嚴格的規(guī)定，盡量將土地管理市場化，改善我國當前土地管理現(xiàn)狀。其次為了避免土地規(guī)劃不明確的現(xiàn)象的出現(xiàn)，管理中要及時遏制土地規(guī)劃體系不完善的現(xiàn)象，避免重大決策的突然變化破環(huán)現(xiàn)有的理論體系，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性，保證管理體系的政策運行。

三、結語

針對當前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟波動大，發(fā)展前景不容樂觀的發(fā)展狀態(tài)，要求管理部門提升管理水平，在現(xiàn)有的經(jīng)濟體系的基礎上完善管理理念，將各個影響因素有效結合起來，以促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，加強宏觀調(diào)控，從多方面促進經(jīng)濟改革前進步伐。其次房地產(chǎn)經(jīng)濟和其他相關體系有密切的聯(lián)系，因此要在各種措施協(xié)調(diào)發(fā)展的前景下，將房價控制在合理的范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟平發(fā)展。

參考文獻：

[1]許玉鳳，李勝君.解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013（08）：120-122.

[2]謝經(jīng)榮，王瑋.中國房地產(chǎn)周期波動與探析[J].中國房地產(chǎn)金觸，2012（04）：100-102.

[3]司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策[J].赤峰學院學報（自然科學版），2010（02）：90-92 .

[4]王力嬌.房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟波動的重要因素探討[J].黑龍江科技信息，2016（35）.

[5]張梅.市場經(jīng)濟波動的影響因素及對策――以房地產(chǎn)行業(yè)為例[J].中國商論，2016（27）.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

值得注意的是，目前房地產(chǎn)信托面臨清算，眾多私募地產(chǎn)基金意欲抄底信托，以獲得價格相對理性的項目。但這并非每個地產(chǎn)基金都能勝任。

市場突進，風險亦在累積。眾多業(yè)內(nèi)人士表示，就如房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的兌付風險，地產(chǎn)基金的兌付也是重大風險點之一。為此，各基金公司采取的通常做法是三層“保險”：擁有股權及股權質(zhì)押、母公司擔保、用法律手段實現(xiàn)原股東投資資產(chǎn)的劣后保證。

項目現(xiàn)金流、集團公司擔保、實際控制人擔保，用法律手段實現(xiàn)原股東投資資產(chǎn)的劣后保證

未來的風險雖然無法預估，但在投資熱度的背后，房產(chǎn)信托的前車之鑒觸目驚心，提醒著在這個領域快步疾行的人們。

信托的“盤”不好接

房地產(chǎn)信托面臨“大考”之際，不少私募地產(chǎn)基金蠢蠢欲動，意欲低價抄底。

實際上，在長三角區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了私募地產(chǎn)基金接盤獲利的案例。長三角一些三線城市的開發(fā)企業(yè)在2009年高價拿地，為了到期兌付，原本在銀行抵押的價格為10億的地塊，轉讓給地產(chǎn)基金的價格僅為5億，即基金公司抄底折扣僅為5折。

據(jù)了解，房地產(chǎn)信托的發(fā)行成本一般在17%至20%之間，而私募地產(chǎn)基金則普遍高達20%以上。如果基金接盤后的預期收益率比上一個信托產(chǎn)品更高，風險將再度疊加。表面上雖然化解了眼下即將面臨的兌付風險，但如果基金接盤信托后到期不能兌付，那么將面臨第三次接盤，且兌付成本將更為高昂。

復地共贏基金總經(jīng)理丁亞明向記者坦言，在這樣的背景下，復地共贏資本實際上也在看一些項目。但是，接盤信托并不是一般地產(chǎn)基金能夠勝任的?！叭绻B信托都接不了盤的項目，地產(chǎn)基金去接盤風險勢必會比較大?！彪m然在目前行業(yè)洗牌加劇的過程中，在同等條件下，地產(chǎn)基金能夠接觸到比原來更為優(yōu)質(zhì)的項目。

對于基金接盤信托，清科研究中心分析師鄭知行建議，私募地產(chǎn)基金接盤時需注意以下幾點：房地產(chǎn)基金的接盤目標主要為中小房企，魚目混珠需謹慎辨別；地產(chǎn)基金接盤治標不治本，仍需高度關注風險流轉；中央調(diào)控決心不容小覷，政策對賭風險大。

名股實債令人憂

在美國，房地產(chǎn)歸類于金融行業(yè)，既可以是債權投資，也可以是股權投資。但由于中國政策不支持企業(yè)間借貸關系，因此私募地產(chǎn)基金的發(fā)展面臨一個重要的課題，即“股權投資”是否可行。

“眾多的開發(fā)商實際上只將地產(chǎn)基金作為融資的一個手段，即簡單的借貸關系，開發(fā)商并沒有意愿與基金進行深度的合作，所以談不上是合作伙伴。”丁亞明感慨道,“更多的私募只是名股實債?！?/p>

眾多中國的地產(chǎn)基金，名義上是“股權投資”，但其實是“債權投資”的模式。

所謂名股實債，即私募地產(chǎn)基金把錢借給開發(fā)商后，開發(fā)商要保證基金每年的回報，但在拿到錢之前，必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。到基金投資期滿進行結算的時候，開發(fā)商再以股權回購的形式收購地產(chǎn)項目，或者開發(fā)商以項目的銷售資金來贖回項目股權。

是什么造就了這樣的轉變？首要原因在于房地產(chǎn)市場的整體情況。基金公司擔心樓市下行而造成資產(chǎn)縮水，也擔心開發(fā)商破產(chǎn)，因此不愿意與開發(fā)商同擔風險。同時，開發(fā)商也沒對基金這種金融化的模式抱有多大期望，只視為一種融資手段。正是這雙方的不信任使得其原本的合作關系轉化為債權關系。

一位第三方理財機構的內(nèi)部人士稱，在這種情況下，項目不出問題皆大歡喜，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)風險，開發(fā)商無力償還基金所投的本金和收益時，法律并不保護企業(yè)間債權投資的收益，最多是按照當期銀行利息判罰。因此，雙方都不得不為這種所謂的“股權投資”付出代價。

“所以，到底哪種投資模式相對風險較小，獲益較好尚無法判斷。構建何種模式才有競爭力，這需要回到地產(chǎn)基金的本質(zhì)：如何快速形成融資規(guī)模？如何構建股權投資及退出模式？如何滿足投資者利益的最大化？如何合理監(jiān)管？如何錘煉隊伍？這些顯得尤為重要。”盛世神州首席投資官張建認為。

小規(guī)?；鸸镜膶擂?/p>

實際上，在這個投資回報率高的領域，并不是所有的地產(chǎn)基金都能獲得極大的發(fā)展。一位私募地產(chǎn)基金的內(nèi)部人士就向記者透露，他的朋友曾經(jīng)投過幾個項目，但是目前發(fā)現(xiàn)，其利潤為零，這讓一些基金公司十分尷尬，這樣的項目成了“雞肋”，短期內(nèi)卻難以擺脫。

據(jù)清科調(diào)查顯示，目前活躍在中國市場的私募地產(chǎn)基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉為代表的獨立私募地產(chǎn)基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設立的房地產(chǎn)基金，如金地集團旗下的穩(wěn)盛投資，復星旗下的共贏資本、星浩資本等。

資金規(guī)模較小的基金公司是否風險更大？往往房地產(chǎn)企業(yè)在具有較大規(guī)模的情況下，才會涉足資本領域，因此從資金背景以及對項目的選擇判斷方面，小基金公司無法比擬；另一方面，相比于從PE演變過來的獨立地產(chǎn)基金，他們又缺乏足夠的資本實力。“不上不下”便是這些基金公司目前的狀態(tài)。

小基金公司在單個項目上所能進行的投資額偏少，影響在于基金公司并沒有多少話語權，這對于基金的管理和實際收益非常不利。

從項目方面來看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)項目源并不匱乏，但在實際操作中，真正能融合投資人和項目方需求者則比較少。一般來說，國內(nèi)的投資人對回報的預期比較高，借債給開發(fā)商一般都希望有超過10%的年收益。私募地產(chǎn)基金若以股權形式進入，退出周期會比較長，來自投資人方面的壓力將增大。這些難題對LP短缺的小基金公司來說，無疑是雪上加霜。

業(yè)內(nèi)人士認為，此種現(xiàn)象的出現(xiàn)大部分是由于此前一窩蜂的投資熱導致的結果。對于較小規(guī)模的基金公司，一方面可以選擇避開大的開發(fā)商，與中小開發(fā)商進行合作，這樣能夠保證一定的收益；另一方面，規(guī)避政策風險大的投資領域，如住宅領域。在其他領域進行新的前期探索，或許會獲得不錯的收益。

風險規(guī)避前置

房地產(chǎn)市場下行趨勢風聲漸緊，房地產(chǎn)信托已有部分項目出現(xiàn)兌付風險，這亦給私募地產(chǎn)基金敲響警鐘。

毫無疑問的是，項目的前期篩選，是規(guī)避風險最為重要的一步。

有專家建議稱，基金公司可選擇有成長性的市場，這是相對于投資基本飽和的市場來說。以商業(yè)地產(chǎn)領域為例，已經(jīng)有眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)認為，目前商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)飽和并且過剩的狀態(tài)?！?至5年內(nèi)必然會出現(xiàn)問題，大批爛尾樓即將出現(xiàn)。”上海證大房產(chǎn)董事吳洋曾表示。

此外，還必須規(guī)避政策風險大的領域。從政策方面來看，房地產(chǎn)調(diào)控對于住宅市場嚴打不放，短期內(nèi)如果對住宅市場進行投資或者想要抄底市場的計劃或不可行。

因此，在一些新型的地產(chǎn)領域，地產(chǎn)基金可進行投資用以規(guī)避風險。“現(xiàn)在做一些和產(chǎn)業(yè)相結合的領域，比如產(chǎn)業(yè)園、旅游、養(yǎng)老醫(yī)療、城區(qū)的物業(yè)改造等的股權投資，都會有機會。”河山資本CEO曹少山表示。

項目選擇是一方面，有人認為，尋找到好的基金管理人，亦是規(guī)避風險的重要條件。

由于我國在房地產(chǎn)基金領域監(jiān)管的相對缺失，還沒有形成一套對管理人的管理、評估系統(tǒng)?；鸸芾砣说膶I(yè)化程度、職業(yè)素養(yǎng)和操守都對投資人存在潛在的風險。

丁亞明向記者表示，私募地產(chǎn)基金風險控制的關鍵之一在于選擇好基金管理人，對于自己不參與的項目，找一個適當?shù)暮献骰锇槭窍喈斨匾摹?/p>

丁亞明稱，作為具有開發(fā)商背景的基金公司，復地共贏基金在接手項目之后，選擇將項目的管理權由復地來操盤，這能夠大大減少與所投項目之間的利益博弈?！叭绻俄椖康呢撠熑嗽敢獍压芾頇嘧尳o復地的團隊，我們作為基金管理公司，對這個項目的可控性就會更好些，這有利于我們快速決策怎樣投資這個項目?！?/p>

進入前先考慮“退路”

值得注意的是，退出對于地產(chǎn)基金來說，也是一個實際的困擾與風險。

與國外IPO 為主流的退出模式不同，由于宏觀調(diào)控的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市之路首先已被堵死，排隊等待IPO的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險范文

近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對其進行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672―3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項費用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強

國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實行了成本領先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟效益和會計目標的實現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負成本和經(jīng)營風險，增強企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃，而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業(yè)的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求調(diào)整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。企業(yè)若要避免重復征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是

單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設置專業(yè)的稅收籌劃組織機構

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學性。

3.3關注稅收法律政策規(guī)避風險

我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當我國對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控以后，相關的稅務監(jiān)管變得愈發(fā)嚴格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業(yè)享受相關稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。

納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負擔，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當?shù)刂鞴芏悇詹块T的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負。一方面國家要根據(jù)實際情況及時對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進行正面干預，促進其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內(nèi)運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)資金價值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的力量。

參考文獻

[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.