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第1篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

（運(yùn)營(yíng)管理部）

一、2020年工作情況

(一)停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面：

一是完成義安大道、和平停車(chē)場(chǎng)、投資大廈停車(chē)場(chǎng)3個(gè)停車(chē)場(chǎng)300多個(gè)停車(chē)位的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

二是完成了淮河路停車(chē)樓、長(zhǎng)江路停車(chē)樓、西湖濕地公園、北斗西路、天橋花園停車(chē)場(chǎng)825個(gè)車(chē)位的接管運(yùn)營(yíng)工作。

三是探索停車(chē)運(yùn)營(yíng)管理模式，提高車(chē)場(chǎng)管理水平，開(kāi)發(fā)建設(shè)了鄰嘉公司自己的車(chē)場(chǎng)管理平臺(tái)—安心停車(chē)云，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)掌握各車(chē)場(chǎng)車(chē)輛及營(yíng)收情況，并實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程監(jiān)控、遠(yuǎn)程抬桿功能。

四是根據(jù)各停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，利用節(jié)假日、開(kāi)業(yè)大酬賓等為契機(jī)推廣各車(chē)場(chǎng)優(yōu)惠促銷(xiāo)方案，并積極對(duì)接各車(chē)場(chǎng)周邊單位辦理團(tuán)購(gòu)包車(chē)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80萬(wàn)元（預(yù)計(jì)10-12月份營(yíng)業(yè)收入20萬(wàn)元）。

五是根據(jù)全年工作計(jì)劃，新增建設(shè)并投入使用義安大道充電站、北斗西路充電站等4座新能源汽車(chē)充電站，充電樁累計(jì)已達(dá)50臺(tái)，實(shí)現(xiàn)充電樁充電收入19.5萬(wàn)元（預(yù)計(jì)10-12月份營(yíng)業(yè)收入6萬(wàn)元）。

（二）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面：

一是實(shí)事求是開(kāi)展資產(chǎn)出租工作，減少資產(chǎn)閑置，強(qiáng)化出租資產(chǎn)合同履約，利用護(hù)欄廣告、鄰嘉公司微信公眾號(hào)加大資產(chǎn)推介力度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入78.4萬(wàn)元（（預(yù)計(jì)10-12月份營(yíng)業(yè)收入25萬(wàn)元）。

二是積極推進(jìn)南鄰里中心招商工作，運(yùn)用燈箱廣告、護(hù)欄廣告、車(chē)場(chǎng)廣告、招商熱線(xiàn)、微信公眾號(hào)等招商便捷服務(wù)平臺(tái)，并設(shè)置了招商中心，持續(xù)將南鄰里中心工程進(jìn)度、招商動(dòng)態(tài)第一時(shí)間告知各方客商，穩(wěn)定投資預(yù)期。同時(shí)，同步設(shè)計(jì)印制了2000本招商手冊(cè)，帶著手冊(cè)主動(dòng)走出去，積極請(qǐng)進(jìn)來(lái)，先后對(duì)接了上海四季教育、江蘇九如城養(yǎng)老、南山養(yǎng)老、暉仁養(yǎng)老、蘇果超市、江南大藥房、中國(guó)銀行、辛掌柜等近20家商戶(hù)和項(xiàng)目。

（三）其他運(yùn)營(yíng)方面

一是利用北斗西路管理用房開(kāi)設(shè)了鄰嘉便利店，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入6.9萬(wàn)元（預(yù)計(jì)10-12月份銷(xiāo)售收入1.5萬(wàn)元）

二是實(shí)現(xiàn)充電樁及道閘銷(xiāo)售收入0萬(wàn)元

二、2021年工作安排

一是繼續(xù)加大停車(chē)場(chǎng)、充電站精細(xì)化管理力度，進(jìn)一步提高服務(wù)水平；充分利用信息化、網(wǎng)絡(luò)化等方式，提高各停車(chē)場(chǎng)停車(chē)的包月收入.

二是繼續(xù)加大南鄰里中心招商推介工作，做好資產(chǎn)整體規(guī)劃，確保資產(chǎn)不閑置。

第2篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

[關(guān)鍵詞]村鎮(zhèn)公共設(shè)施；優(yōu)化配置；運(yùn)營(yíng)管理；綜述

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630224

1村鎮(zhèn)公共設(shè)施概念界定

公共設(shè)施又稱(chēng)為公共服務(wù)設(shè)施，其在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中有較為明確的定義，是為了滿(mǎn)足不同階層群眾居民的基本生活需求而建設(shè)的居住區(qū)配套建筑設(shè)施并提供相應(yīng)服務(wù)的總稱(chēng)[1]。我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)目前處于高速發(fā)展的階段，提高村鎮(zhèn)居民的生活滿(mǎn)意度是實(shí)現(xiàn)村鎮(zhèn)健康發(fā)展的要求，因而，公共設(shè)施的配置是完善居住性能的重要因素。

村鎮(zhèn)內(nèi)部情況不同，所需公共設(shè)施種類(lèi)也有所不同，《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB50188―2007）中從公共設(shè)施所能提供服務(wù)種類(lèi)的角度對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行了分類(lèi)，包含行政管理、教育機(jī)構(gòu)、文體科技、醫(yī)療保健、商業(yè)金融、集貿(mào)市場(chǎng)六類(lèi)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，公共設(shè)施就是由中央及地方政府分配的供給村鎮(zhèn)區(qū)域居民普遍意義上應(yīng)配置的共同性設(shè)施，鎮(zhèn)政府部門(mén)為了滿(mǎn)足居民正常生產(chǎn)、生活而在其基本生活范圍內(nèi)直接或間接提供的服務(wù)設(shè)施，將公共設(shè)施分為基本和可選擇兩類(lèi)，前者包括行政管理、教育、文體科技和醫(yī)療衛(wèi)生，后者包括商業(yè)金融和農(nóng)貿(mào)[2]；從更廣義的角度，公共設(shè)施不僅是硬件上的建筑、設(shè)備，還包括圍繞這些設(shè)施所提供的數(shù)據(jù)與技術(shù)服務(wù)。

不同學(xué)者對(duì)公共設(shè)施的劃分標(biāo)準(zhǔn)有所不同，楊新海等（2013）將公共設(shè)施分為基本公共服務(wù)設(shè)施和非基本公共服務(wù)設(shè)施，每種設(shè)施又分為半徑依賴(lài)型和鎮(zhèn)域服務(wù)型，半徑依賴(lài)型服務(wù)設(shè)施是指為滿(mǎn)足居民日常生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，鎮(zhèn)域服務(wù)型設(shè)施的服務(wù)范圍作用于整個(gè)鎮(zhèn)域地區(qū)的居民生活需求[3]。結(jié)合政府部門(mén)有關(guān)文件及學(xué)者對(duì)公共設(shè)施的定義，主要的公共設(shè)施歸納在如下：①行政管理――人民政府、公安局、法庭、農(nóng)林土地管理機(jī)構(gòu)、稅務(wù)局、交通監(jiān)管站、居委會(huì)；②教育機(jī)構(gòu)――專(zhuān)科院校、高中、初中、小學(xué)、幼兒園；③文體科技――體育場(chǎng)、公園、影院、圖書(shū)館、文化站、科技館；④醫(yī)療保健――醫(yī)院、防疫站、衛(wèi)生室、計(jì)劃生育指導(dǎo)站；⑤商業(yè)金融――百貨店、超市、日用雜貨店、藥店、書(shū)店、銀行、郵局、飯店、旅館、理發(fā)、浴室；⑥集貿(mào)市場(chǎng)――糧油、土特產(chǎn)、蔬菜、副食品、畜禽、水產(chǎn)、肉類(lèi)；⑦社區(qū)服務(wù)――敬老院、老年活動(dòng)室。因村鎮(zhèn)的等級(jí)（中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、中心村、基層村）及具體實(shí)際情況的不同，所需的公共設(shè)施需要區(qū)分為必要、非必要和不需要，例如高級(jí)中學(xué)對(duì)于中心鎮(zhèn)是必要的，一般鎮(zhèn)是非必要的，中心村、基層村則不需要配置。

2村鎮(zhèn)公共設(shè)施優(yōu)化配置

西方學(xué)者對(duì)村鎮(zhèn)公共設(shè)施的配置方法與理論有較早且深入的研究。埃比尼澤?霍華德（1898）提出的“田園城市”理論以應(yīng)對(duì)英國(guó)城市因交通不順暢、自然環(huán)境惡化及城市化遷徙嚴(yán)重的狀況導(dǎo)致的不良社會(huì)環(huán)境問(wèn)題，他對(duì)城市的布局結(jié)構(gòu)提出獨(dú)到的見(jiàn)解，認(rèn)為空間的相互隔離控制或者內(nèi)部設(shè)施功能的重組可以改善人類(lèi)的居住環(huán)境，采用的主要手段是對(duì)居住區(qū)及其附屬公共設(shè)施進(jìn)行空間上的重新排位與疏導(dǎo)[4]。道格拉斯?戴蒙德在1912年率先提出“鄰里單位”的概念，認(rèn)為它是社會(huì)結(jié)構(gòu)的可重復(fù)的組成單元，并認(rèn)為社區(qū)公共設(shè)施的規(guī)劃是其設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要素[5]。1929 年美國(guó)建筑師科拉倫斯?佩里在戴蒙德的基礎(chǔ)上提出“鄰里單位”理念，“鄰里單位”就像是一個(gè)個(gè)的細(xì)胞，內(nèi)部擁有可以提供居住者必要生活需求的空間與配套設(shè)施，以空間劃分，分為住宅、交通、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等[6]。中心地理論是由德國(guó)城市地理學(xué)家沃爾特?克里斯泰勒于1933年首次提出的，中心地是指可以向周?chē)用裉峁└鞣N貨物以及服務(wù)的地方，并認(rèn)為市場(chǎng)、交通和行政決定了中心地的形成與輻射范圍[7]。費(fèi)德分級(jí)構(gòu)成理論是在“中心地理論”的基礎(chǔ)上對(duì)居住區(qū)規(guī)劃延伸，按照居民購(gòu)物的特性來(lái)分級(jí)，如購(gòu)物地點(diǎn)、頻率、方式、內(nèi)容、距離等，并據(jù)此原則設(shè)置相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，其理論對(duì)公共設(shè)施配置建設(shè)具有重要的參考意義[8]。

村鎮(zhèn)公共設(shè)施的優(yōu)化配置主要包括設(shè)計(jì)公共服務(wù)設(shè)施的配置原理與標(biāo)準(zhǔn)、布局與選址以及城鄉(xiāng)一體化背景下的規(guī)劃等。優(yōu)化配置的第一步是設(shè)計(jì)配置原理與標(biāo)準(zhǔn)，公共設(shè)施配置的基本原理是指在大量觀(guān)察與實(shí)踐的基礎(chǔ)上總結(jié)歸納出的可以指導(dǎo)適合大多數(shù)村鎮(zhèn)的一套配置規(guī)律，而標(biāo)準(zhǔn)則是在這套規(guī)律上進(jìn)行更為明確的細(xì)分，比如大型中心村鎮(zhèn)要有比小型村鎮(zhèn)配置更多、更為先進(jìn)的公共設(shè)施，且要對(duì)大型和小型的村鎮(zhèn)規(guī)模與人口有較為準(zhǔn)確的界定。公共設(shè)施的空間布局選址與規(guī)劃也是優(yōu)化配置中不可缺少的一個(gè)步驟，每種類(lèi)型的公共設(shè)施有其本身可作用的半徑范圍，且由于相同半徑范圍內(nèi)人口稀疏程度不同，公共設(shè)施的承載力也會(huì)對(duì)服務(wù)具有一定限制，如何有效地將有限的公共設(shè)施資源布局分配到各村鎮(zhèn)的各區(qū)域，從而使得居民可以獲得最大效益是意義重大的。

（1）村鎮(zhèn)公共設(shè)施的配置原理與標(biāo)準(zhǔn)

村鎮(zhèn)公共設(shè)施的優(yōu)化配置首先需要建立一套配置的原理與標(biāo)準(zhǔn)，確定配置公共設(shè)施的基本共通點(diǎn)以及哪些因素會(huì)影響公共設(shè)施的配置。耿健等（2013）總結(jié)我國(guó)村鎮(zhèn)公共設(shè)施配置的一般方法有以下幾點(diǎn)：按使用功能、按村鎮(zhèn)等級(jí)、按運(yùn)營(yíng)方式（公益性、經(jīng)營(yíng)性）、按“千人指標(biāo)”，并認(rèn)為所有村鎮(zhèn)公共設(shè)施完全公平均等投入是理想狀態(tài)，不切合實(shí)際，政府應(yīng)當(dāng)緊抓重要設(shè)施配置（尤其是醫(yī)療與教育），對(duì)于其他公共設(shè)施應(yīng)在市場(chǎng)的自由運(yùn)營(yíng)機(jī)制下做好資源配置工作[9]。鑒于我國(guó)資源供給與村鎮(zhèn)所需之間存在缺口，公共設(shè)施優(yōu)化配置時(shí)首先需要實(shí)現(xiàn)最基本的均等公平，也就是說(shuō)生活所需的服務(wù)設(shè)施如醫(yī)療、教育等是必須要加以?xún)?yōu)化改善的，其次再結(jié)合不同村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、自然現(xiàn)狀按標(biāo)準(zhǔn)、按等級(jí)進(jìn)行分配。對(duì)于經(jīng)濟(jì)落后、資本難以流入、效益低下的村鎮(zhèn)，應(yīng)主要由政府部門(mén)從財(cái)政資金中撥款建設(shè)，考慮到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下政府適當(dāng)放權(quán)，在一定范圍內(nèi)通過(guò)市場(chǎng)這只無(wú)形的手作用于公共設(shè)施的建設(shè)，既有效降低運(yùn)營(yíng)成本，又可以適當(dāng)激發(fā)村鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用竦膮⑴c意識(shí)。

下表為中國(guó)2010―2014年村鎮(zhèn)每萬(wàn)人的衛(wèi)生院數(shù)量、床位數(shù)、醫(yī)護(hù)人員數(shù)。

多數(shù)村鎮(zhèn)公共設(shè)施的簡(jiǎn)化配置標(biāo)準(zhǔn)首先應(yīng)調(diào)查其村鎮(zhèn)的規(guī)模與人口，其次是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與區(qū)位條件。從這樣的標(biāo)準(zhǔn)中可以看出，配置需要講究人均可接受的公共服務(wù)相對(duì)公平與效率，其次在此基礎(chǔ)上，分析不同村鎮(zhèn)所具有的不用的政治、文化、自然條件氛圍，補(bǔ)充其所需公共設(shè)施配置，使得公共設(shè)施能夠發(fā)揮其最大的作用。

（2）村鎮(zhèn)公共設(shè)施的布局選址

政府資源的有限性決定了村鎮(zhèn)公共設(shè)施資源的有限性，因而，在我國(guó)村鎮(zhèn)數(shù)量繁多的基本情況下，如何將有限的資本投入建設(shè)村鎮(zhèn)公共設(shè)施成為一個(gè)值得思考的問(wèn)題。1968年，麥克爾?忒茲考慮在效率與公平的前提下最優(yōu)化布局村鎮(zhèn)公共設(shè)施，提出運(yùn)用公共設(shè)施區(qū)位分布平衡模型假設(shè)進(jìn)行了數(shù)學(xué)推算，此后其他學(xué)者基于他的研究根據(jù)距離、影響、效益等空間因素使用數(shù)學(xué)假設(shè)與計(jì)量分析公共設(shè)施的布局問(wèn)題。學(xué)者普遍比較認(rèn)同的公共設(shè)施布局關(guān)鍵是公平化與效率化，以公平和效率的適宜性評(píng)價(jià)作為公共設(shè)施規(guī)劃的引導(dǎo)原則，考慮人、地形、經(jīng)濟(jì)因素，按時(shí)間分為近期規(guī)劃和遠(yuǎn)期規(guī)劃，從近期來(lái)看應(yīng)將重點(diǎn)放在自然與社會(huì)條件較為落后的地區(qū)，而從中遠(yuǎn)期來(lái)看則應(yīng)為適宜性水平較高的地區(qū)優(yōu)先提供更高層次的公共服務(wù)，并逐步建立一個(gè)覆蓋整個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）居民的基礎(chǔ)公共設(shè)施服務(wù)體系[10]。楊貴慶等（2011）發(fā)現(xiàn)東部和中部地區(qū)村鎮(zhèn)居民對(duì)公共設(shè)施的要求與西部地區(qū)略有不同，前者希望公共設(shè)施的建設(shè)集中在活動(dòng)與健身方面，西部地區(qū)除了對(duì)上述方面有要求外，還希望提高村鎮(zhèn)醫(yī)療設(shè)施水平[11]。因此，布局規(guī)劃不僅需要對(duì)村鎮(zhèn)的外在條件進(jìn)行分析，還要從村鎮(zhèn)居民的需求出發(fā)，做到真正契合居民的所需所想。

村鎮(zhèn)公共設(shè)施的布局受很多因素的影響，如村鎮(zhèn)的地理位置、規(guī)模、人口、經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、歷史文化等，在配置時(shí)需要綜合以上因素，因地制宜，滿(mǎn)足居民基本生活服務(wù)需求的同時(shí)，致力于提升村鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)與文化的協(xié)同發(fā)展，提高村鎮(zhèn)的活力。

（3）城鄉(xiāng)一體化下村鎮(zhèn)公共設(shè)施的規(guī)劃

長(zhǎng)期的城鄉(xiāng)二元體制使得城市與村鎮(zhèn)在公共設(shè)施水平上存在較大的差距，因而，國(guó)家提出了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略，希望可以以城帶鄉(xiāng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)水平均等公平化。在城鄉(xiāng)一體化的背景下，堅(jiān)持以城鎮(zhèn)為核心，帶動(dòng)鄉(xiāng)村公共服務(wù)的發(fā)展，需要構(gòu)建多層次的公共服務(wù)體系，在考慮村鎮(zhèn)人口與服務(wù)需求的基礎(chǔ)上劃分各層級(jí)公共設(shè)施。張京祥等（2012）提出村鎮(zhèn)公共設(shè)施的配置應(yīng)做到公平且基本的機(jī)會(huì)均等，即不因經(jīng)濟(jì)與自然條件等外在因素影響居民基本公共服務(wù)的基準(zhǔn)水平，為了改善由于歷史原因?qū)е碌牡退?、均質(zhì)化的城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)設(shè)施體系互相分析的現(xiàn)狀，需要重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)維度：行政體質(zhì)層級(jí)維度、地域維度、動(dòng)態(tài)發(fā)展時(shí)序維度[12]。高等級(jí)的村鎮(zhèn)可以帶動(dòng)低等級(jí)村鎮(zhèn)的發(fā)展，同樣，高等級(jí)村鎮(zhèn)的公共設(shè)施的配置與功能服務(wù)范圍在一定程度上要優(yōu)于低等級(jí)村鎮(zhèn)，但是基準(zhǔn)的公共設(shè)施服務(wù)水平的均等是必要的，這是基于大局平等原則下的內(nèi)部差異化分配。

綜上，村鎮(zhèn)設(shè)施的優(yōu)化配置的目標(biāo)是改善居民生活水平，從公平和效率兩方面提高居民的滿(mǎn)意度，縮減貧富差距導(dǎo)致的基本公共服務(wù)設(shè)施普及的差異，更好地構(gòu)建和諧城鄉(xiāng)發(fā)展模式。實(shí)現(xiàn)村鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施的合理優(yōu)化配置，需要滿(mǎn)足以下三點(diǎn)：第一，應(yīng)盡可能地使現(xiàn)有公共服務(wù)設(shè)施的輻射范圍及使用效率最高；第二，在村與村、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間均衡分配公共設(shè)施資源，協(xié)同發(fā)展，在滿(mǎn)足基本需求的前提下減少資源浪費(fèi)；第三，現(xiàn)代化村鎮(zhèn)的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的、持續(xù)進(jìn)步的，公共設(shè)施的配置需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，以?xún)?yōu)化配置帶動(dòng)村鎮(zhèn)發(fā)展，而不是僅僅滿(mǎn)足于符合居民的基礎(chǔ)需求。

3村鎮(zhèn)公共設(shè)施優(yōu)化配置與運(yùn)營(yíng)管理關(guān)鍵技術(shù)發(fā)展過(guò)程

國(guó)家對(duì)村鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施的基本配置方案已做出明確的要求，各省和直轄市基于國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況制定適用本地的公共服務(wù)設(shè)施配置準(zhǔn)則。國(guó)務(wù)院第三次常務(wù)會(huì)議于1993年5月7日通過(guò)了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》；國(guó)家其他標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50188―1993）、《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50188―2007）、《鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）村文化中心建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ156―2008）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180―1993）等，眾多省市也建立了自己的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，如《重慶市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》（1998）、《江蘇省村莊建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)則》（2004）等。這些規(guī)范中涉及的公共設(shè)施包括行政管理、教育機(jī)構(gòu)、文體機(jī)構(gòu)、醫(yī)療保健、商業(yè)金融、集貿(mào)設(shè)施、生產(chǎn)建筑、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)、公用工程、公共綠地、農(nóng)林種植地、交通等方面，在公共設(shè)施的選擇、配置與管理方面主要依據(jù)村鎮(zhèn)的規(guī)模、人口、資源與環(huán)境、歷史文化等情況。

西方學(xué)術(shù)界對(duì)村鎮(zhèn)公共設(shè)施的優(yōu)化配置與運(yùn)營(yíng)管理的研究較早，在借鑒西方已有成果的基礎(chǔ)上，以及我國(guó)近些年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)下公共服務(wù)設(shè)施的實(shí)踐發(fā)展，自1980年起，我國(guó)各界學(xué)者逐漸開(kāi)始研究村鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)化配置與管理。較早的對(duì)公共設(shè)施的研究主要集中在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)發(fā)展與公共設(shè)施的布局規(guī)劃領(lǐng)域，如葉舜贊（1980）研究遼寧中部地區(qū)小城鎮(zhèn)地區(qū)范圍，他結(jié)合經(jīng)濟(jì)與人口布局分析各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)的總部署[13]；曹護(hù)九等（1987）通過(guò)研究黑龍江省村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的落后狀態(tài)與村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求不相適應(yīng)，嚴(yán)重影響整個(gè)鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并提出了村鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展帶來(lái)的公共設(shè)施大量投資需要有效的管理機(jī)制，不可盲目建設(shè)[14]；李華樹(shù)（1994）認(rèn)為加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)需要充分發(fā)揮主管部門(mén)的積極性，要合理規(guī)劃村鎮(zhèn)住宅、企業(yè)、公共設(shè)施、公益項(xiàng)目等的用地布局，此外，有效利用自然環(huán)境條件，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和鄉(xiāng)村景觀(guān)是營(yíng)造地方特色、吸引外部資本的一種有效方式[15]。

除以上研究?jī)?nèi)容，近年來(lái)多數(shù)學(xué)者對(duì)村鎮(zhèn)公共設(shè)施優(yōu)化配置與運(yùn)營(yíng)管理的研究還集中于公共設(shè)施配置影響因素、標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)建與運(yùn)營(yíng)管理模式領(lǐng)域，與此同時(shí)，“均等化”的理念受到學(xué)者們的推崇，但是對(duì)村鎮(zhèn)公共設(shè)施“均等化”的具體定義上有所不同。胡畔等（2010）希望可以實(shí)現(xiàn)村鎮(zhèn)基本公共設(shè)施均等化，他們引入空間分析方法來(lái)解決公共設(shè)施的配置問(wèn)題，指出基本公共服務(wù)設(shè)施的空間布局與選址要遵循公平原則，在最后的調(diào)整階段要以效率原則為主[16]。謝波等（2014）借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為追求過(guò)度的基本公共設(shè)施“均等化”會(huì)導(dǎo)致政府運(yùn)作體系過(guò)大，反而不利于村鎮(zhèn)的統(tǒng)籌發(fā)展，結(jié)合我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，這一制約愈發(fā)突顯，“均等化”的實(shí)現(xiàn)必須依托公共服務(wù)設(shè)施的資源配置、供給方式和管理運(yùn)行的完善，且在公共設(shè)施種類(lèi)、人均使用效率和各社會(huì)階層群體利用機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)均等[17]。

（3）村鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)

村鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品的物流集散依賴(lài)于村鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)不僅是村鎮(zhèn)居民賴(lài)以生活的不可替代的平臺(tái)，更是村鎮(zhèn)與外界建立商貿(mào)往來(lái)的重要樞紐，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成和信息公開(kāi)透明，具有不可替代的促進(jìn)作用。集貿(mào)市場(chǎng)公共設(shè)施的優(yōu)化與管理主要建立在村鎮(zhèn)市場(chǎng)交易技術(shù)和村鎮(zhèn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制技術(shù)。具體內(nèi)涵為在分析村鎮(zhèn)各類(lèi)市場(chǎng)服務(wù)半徑、功能承載力和市場(chǎng)分工的基礎(chǔ)上，針對(duì)村鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)村超市的功能搭配，開(kāi)發(fā)村鎮(zhèn)多級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)共生分布技術(shù)，為實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)和超市功能對(duì)接，設(shè)計(jì)集貿(mào)市場(chǎng)和超市參與的村鎮(zhèn)批發(fā)市場(chǎng)多功能對(duì)手交易設(shè)施配置方案，并通過(guò)對(duì)不同類(lèi)型村鎮(zhèn)市場(chǎng)交易模式進(jìn)行研究，制定村鎮(zhèn)市場(chǎng)電子交易、退貨理賠等交易服務(wù)規(guī)程。建立村鎮(zhèn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，提供村鎮(zhèn)市場(chǎng)商品交易風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警技術(shù)，是為村鎮(zhèn)市場(chǎng)商品交易價(jià)格穩(wěn)定、供求平衡提供支持。從適用性、經(jīng)濟(jì)性和便利性等角度，在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中還需要做好村鎮(zhèn)市場(chǎng)內(nèi)部交易設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、檢測(cè)設(shè)施等主要設(shè)施的管理工作。

（4）應(yīng)急公共設(shè)施

應(yīng)急公共設(shè)施是村鎮(zhèn)公共設(shè)施中保障居民在緊急情況下人身安全的有力保障，根據(jù)村鎮(zhèn)突發(fā)事件的類(lèi)型、發(fā)生頻率和強(qiáng)度，配置典型村鎮(zhèn)應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施多視角導(dǎo)向標(biāo)志，編制村鎮(zhèn)應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施的使用手冊(cè)，為村鎮(zhèn)居民提供應(yīng)急引導(dǎo)服務(wù)。村鎮(zhèn)應(yīng)急服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化配置、運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管工作離不開(kāi)系列技術(shù)與管理模式的實(shí)施，如應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)化布局技術(shù)和方法、應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃情景模擬技術(shù)、村鎮(zhèn)應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施融投資、建設(shè)、使用、維護(hù)為一體的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)管理模式及管理規(guī)范、村鎮(zhèn)應(yīng)急公共服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)與維護(hù)動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系等。

5總結(jié)

村鎮(zhèn)公共設(shè)施的優(yōu)化配置與運(yùn)營(yíng)管理不是簡(jiǎn)單的保管和操作公共設(shè)施，而是結(jié)合現(xiàn)代化的科技與思想使得公共設(shè)施從本身簡(jiǎn)單的功能轉(zhuǎn)化成具有多功能效用的設(shè)施，其關(guān)鍵要素是管理方案的選擇與相關(guān)技術(shù)的設(shè)計(jì)和支撐，良好的運(yùn)作體系幫助村鎮(zhèn)更快地走向現(xiàn)代化，使公共設(shè)施可以更高效地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。公共設(shè)施在優(yōu)化配置及運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中需要與時(shí)俱進(jìn)地應(yīng)村鎮(zhèn)居民所需更新設(shè)施及相關(guān)管理技術(shù)，不斷地在實(shí)踐中摸索，從而得到符合不同村鎮(zhèn)本土發(fā)展的有特色的設(shè)施配置及管理運(yùn)作模式。綜觀(guān)村鎮(zhèn)公共設(shè)施優(yōu)化配置與運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)從以空間布局為主的配置理論到實(shí)證研究，再?gòu)膶?shí)證研究中總結(jié)歸納出適用各地村鎮(zhèn)的通用性的配置標(biāo)準(zhǔn)，逐步具體化優(yōu)化配置的細(xì)節(jié)與管理的方式，不斷融入現(xiàn)代化的觀(guān)念與技術(shù)，最終呈現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有條理的、具有較高可行性的方案是符合我國(guó)國(guó)情的必由之路。

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第3篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

低碳經(jīng)濟(jì)下綠色建筑與環(huán)境保護(hù)的研究策略

商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積約86.6km2，核心區(qū)的主體是現(xiàn)代商務(wù)功能，巨大的人流量和車(chē)流量使得其碳排放不容小覷。在高標(biāo)準(zhǔn)建筑的基礎(chǔ)上，虹橋商務(wù)區(qū)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)核心區(qū)域全面低碳排放，局部區(qū)域或者建筑實(shí)現(xiàn)“零碳排放”。采用熱、冷、電三聯(lián)供，建成國(guó)內(nèi)最大的區(qū)域集中功能系統(tǒng)；核心區(qū)域全部為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一星級(jí)以上綠色建筑，其中二星級(jí)綠色建筑超過(guò)50%以上，江蘇武進(jìn)高新低碳示范區(qū)2010年6月，江蘇省武進(jìn)高新區(qū)（圖略）被江蘇省發(fā)改委批準(zhǔn)為省首家低碳示范區(qū)，并被江蘇省住建廳授予“建筑節(jié)能和綠色建筑示范區(qū)”。2011年又被國(guó)家住建部批準(zhǔn)為“綠色建筑產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”。武進(jìn)高新低碳示范區(qū)的規(guī)劃面積為27.8km2，規(guī)劃空間布局總體框架為“一心六軸四片”。“一心”即示范區(qū)的商務(wù)、辦公、商業(yè)、金融中心；“六軸”即示范區(qū)主要的“三縱三橫”交通軸線(xiàn)與空間發(fā)展軸線(xiàn)；“四片”即示范區(qū)的四大功能片，包括濱湖生態(tài)片、生活與服務(wù)片、東北部與東南部的制造產(chǎn)業(yè)片。按照建設(shè)節(jié)能體系規(guī)劃，低碳示范區(qū)具體分為零碳區(qū)、微碳區(qū)和低碳區(qū)三個(gè)部分[8]。示范區(qū)的建設(shè)追求六個(gè)“零”，“零工地”、“零能耗”、“零排放”、“零污染”、“零距離”以及“零資源”。通過(guò)多種低能耗、低排放、低污染的關(guān)鍵技術(shù)集成應(yīng)用，充分彰顯了低碳環(huán)保的特色。

低碳示范區(qū)的綠色建筑與環(huán)境保護(hù)研究措施

低碳示范區(qū)的建設(shè)從綠色建筑層面出發(fā)，以完善區(qū)域建設(shè)為目標(biāo)，探索建立一個(gè)低排放、低污染、低消耗、生態(tài)化的規(guī)劃建設(shè)方案，從而達(dá)到符合低碳經(jīng)濟(jì)的、高水準(zhǔn)的場(chǎng)地建設(shè)和建筑設(shè)計(jì)建造要求，實(shí)現(xiàn)一種循環(huán)、節(jié)約、可持續(xù)的低碳城市發(fā)展之路，塑造獨(dú)具魅力、和諧社會(huì)生活的典范。示范區(qū)規(guī)劃制定與土地開(kāi)發(fā)利用研究對(duì)示范區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、交通規(guī)劃、能源規(guī)劃以及公園綠地的開(kāi)發(fā)與建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃與評(píng)估，并提出符合低碳經(jīng)濟(jì)模式的環(huán)境保護(hù)與規(guī)劃策略，指導(dǎo)相關(guān)決策部門(mén)的管理與評(píng)價(jià)。示范區(qū)的建筑生態(tài)設(shè)計(jì)策略研究對(duì)示范區(qū)的工業(yè)和居住建筑、公共建筑、室內(nèi)外工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，分析地域建筑科學(xué)合理的生態(tài)觀(guān)和設(shè)計(jì)觀(guān)，提出符合可持續(xù)發(fā)展的地域建筑特色空間的設(shè)計(jì)策略。示范區(qū)的建筑生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的評(píng)價(jià)分析研究對(duì)示范區(qū)的場(chǎng)地土壤、大氣、噪聲影響以及水污染和光污染等環(huán)境影響因子進(jìn)行模擬和實(shí)證研究，開(kāi)展相應(yīng)的數(shù)值計(jì)算分析，提出場(chǎng)地建設(shè)階段應(yīng)采取的環(huán)境保護(hù)措施以及人員的安全與健康管理措施。同時(shí)提出建筑材料與資源的節(jié)約與再利用使用策略與評(píng)價(jià)管理要求。示范區(qū)的建筑生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理研究對(duì)示范區(qū)的室內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)原生環(huán)境的保護(hù)和改善以及對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的影響，提出綠色管理與監(jiān)督的具體實(shí)施方法，優(yōu)化管理政策和條例。

結(jié)語(yǔ)

第4篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)巧妙進(jìn)行資源整合

何各莊村是朝陽(yáng)區(qū)所屬的15個(gè)行政鄉(xiāng)之一――崔各莊鄉(xiāng)的一個(gè)自然村。何各莊村是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部村落。村民收入來(lái)源單一，傳統(tǒng)方式是“瓦片經(jīng)濟(jì)”，靠出租房屋為收入來(lái)源。政府將該區(qū)域規(guī)劃為綠地后，何各莊就面臨著發(fā)展出路和收入來(lái)源拓展問(wèn)題。何各莊現(xiàn)有的2700畝地上，村民房屋占地只有100多畝，如何在現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)上，充分利用和整合現(xiàn)有和潛在資源，既保護(hù)環(huán)境又獲得良好增值作為一個(gè)命題被提出來(lái)。

何各莊村現(xiàn)有300多套房子，1000多戶(hù)人家，何各莊村的房屋結(jié)構(gòu)、機(jī)理保存較好，屬于較典型的老北京風(fēng)格。房屋結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)居住方式使整個(gè)村子的建筑風(fēng)格何各莊一號(hào)院古樸，安寧。這在城區(qū)近地顯得很突出。而其周?chē)鼌R集著多種優(yōu)質(zhì)資源，尤其是具有良好的文化氛圍。何各莊毗鄰中央別墅區(qū)，處于798藝術(shù)家集聚區(qū)與中央別墅區(qū)的中間地帶，是聯(lián)接兩個(gè)高端消費(fèi)區(qū)域的必經(jīng)之地和“價(jià)值洼地”。何各莊特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從另外一個(gè)角度審視就成為它獨(dú)特的資源稟賦，吸引與整合資源就成為市場(chǎng)自然選擇的結(jié)果。

早在十多年前，就有人看好何各莊村這一“風(fēng)水寶地”。何各莊村果園餐廳的老板吳運(yùn)濤就是其中之一。吳運(yùn)濤是典型的文化商人。十多年前，他從海外歸來(lái)后，在何各莊村的土地上，專(zhuān)心經(jīng)營(yíng)果園餐廳，把果園餐廳經(jīng)營(yíng)得有聲有色。果園餐廳整體占地40畝，餐廳面積占地只有其中一畝，其余種滿(mǎn)果樹(shù)。這家餐廳是北京市排名前十名以?xún)?nèi)的西餐廳，提供正宗法式西餐。西餐廳的西餐用料全部自園內(nèi)新鮮采摘。餐廳設(shè)計(jì)極有特色，果樹(shù)掩映中的西餐廳古樸雅致，主要服務(wù)于周邊中央別墅區(qū)高端人群。

成功經(jīng)營(yíng)果園餐廳十多年后，吳運(yùn)濤又在一街之隔的何各莊一號(hào)院，發(fā)現(xiàn)并發(fā)掘出商機(jī)，吳運(yùn)濤是具有標(biāo)志性意義的何各莊一號(hào)院的改造者和設(shè)計(jì)者。傳統(tǒng)的正房，東西廂房的現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)下，在保留房屋原有結(jié)構(gòu)的同時(shí)，他主導(dǎo)進(jìn)行了細(xì)致的內(nèi)部設(shè)計(jì)裝修和合理的功能劃分。現(xiàn)在的何各莊一號(hào)院已被改造成一家雅致的社區(qū)中心易?陰陽(yáng)社區(qū)中心，社區(qū)中心設(shè)有中醫(yī)按摩養(yǎng)生，圖書(shū)館，瑜伽，素描繪畫(huà)，烹飪等服務(wù)項(xiàng)目，主要服務(wù)于周?chē)鷦e墅區(qū)的太太人群。整個(gè)一號(hào)院的風(fēng)格古樸典雅，裝飾用具都是精心選配，吸引周邊人群參與。高端人群的存在決定著高端需求能找到市場(chǎng)。

除了吳運(yùn)濤改造的一號(hào)院外，何各莊村現(xiàn)有的一號(hào)地藝術(shù)園區(qū)，也聚集了眾多的藝術(shù)機(jī)構(gòu)和藝術(shù)家。自發(fā)聚集形成而發(fā)展起來(lái)的一號(hào)地藝術(shù)園區(qū)綻放著文化產(chǎn)業(yè)的活力。而隋唐風(fēng)格的紫云軒茶事，力圖重現(xiàn)隋唐時(shí)期的建筑氣象，讓人切身感受盛唐建筑風(fēng)格的同時(shí)，將茶藝、茶道等文化氛圍彌散在周邊園區(qū)。

何各莊一號(hào)院的改造成功，果園餐廳的成功運(yùn)營(yíng)，以及一號(hào)地藝術(shù)園區(qū)的集聚效應(yīng)，使崔各莊鄉(xiāng)政府從中看到了何各莊發(fā)展的未來(lái)和要走的路。高端資源的存在，已有的資源稟賦，使崔各莊鄉(xiāng)政府決定了何各莊要走高端路線(xiàn)，致力于建立面向別墅區(qū)人群和文化商人的高端綜合居住業(yè)態(tài)，這是它的客戶(hù)基礎(chǔ)和資源稟賦所決定的，而何各莊的成功則在于它巧妙整合了周?chē)Y源。

依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)創(chuàng)新管理運(yùn)營(yíng)方式

何各莊號(hào)院的改造成功像一粒種子，給何各莊的發(fā)展拓展出未來(lái)。一號(hào)院運(yùn)營(yíng)后，收到良好的市場(chǎng)反饋和投資回報(bào)。于是，緊鄰之，何各莊吸引來(lái)更多的社會(huì)投資人，“李唐千秋”是一家雅致的餐廳，是何各莊村改造的第二個(gè)院子，改造后也頗受高端客戶(hù)歡迎。這幾個(gè)院子的成功有共同之處，就是不約而同走了高端路線(xiàn)，針對(duì)高端人群，為他們量身打造生活解決方案，從而在實(shí)踐中探索出何各莊新的發(fā)展模式。

何各莊已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和成功的改造案例提供了生動(dòng)范本，何各莊現(xiàn)有的300多套房子在改造后，將具有很大的升值空間。

在此背景下，在崔各莊鄉(xiāng)政府的牽線(xiàn)搭橋和何各莊村委會(huì)的配合下，統(tǒng)合多種資源的實(shí)體公司應(yīng)運(yùn)而生。崔各莊鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長(zhǎng)助理付琳說(shuō)，這種組織化經(jīng)營(yíng)模式充分發(fā)揮出各方優(yōu)勢(shì)。這是“何各莊模式”成功的重要價(jià)值點(diǎn)之一。鄉(xiāng)政府在其中起到重要的協(xié)調(diào)作用，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面提供條件。而村委會(huì)將當(dāng)?shù)卮迕竦姆孔蛹衅饋?lái)運(yùn)營(yíng)管理，房屋經(jīng)由實(shí)體公司統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理，既發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護(hù)環(huán)境，同時(shí)，村民獲得房屋增值收益，社會(huì)資本獲得投資回報(bào)。

在運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一規(guī)劃下，何各莊村房屋集中后再改造，提升品質(zhì)。而村民的房產(chǎn)經(jīng)由實(shí)體公司運(yùn)營(yíng)后明顯增值。在“瓦片經(jīng)濟(jì)”狀態(tài)下，村民年收入只有1.5萬(wàn)元，現(xiàn)在提則高到每年收入6到8萬(wàn)元。而且，按照與村委會(huì)簽訂的委托合同，村民的房屋每三年遞增10％收益。

通過(guò)這一組織運(yùn)營(yíng)模式，政府不僅有效解決了農(nóng)民收入提高、環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，還為當(dāng)?shù)囟愂諑?lái)穩(wěn)定來(lái)源。社會(huì)資本則獲得投資回報(bào)。付琳介紹說(shuō)，在八股的社會(huì)資本中，就有高盛和鼎輝的投資者以個(gè)人名義入股，社會(huì)資本的踴躍進(jìn)入恰是看到這里的商機(jī)。

政府總體規(guī)劃主動(dòng)引導(dǎo)發(fā)展方向

付琳介紹，未來(lái)運(yùn)營(yíng)公司將更多致力于對(duì)周邊商業(yè)生態(tài)資源的整合與宜居生態(tài)的打造。在崔各莊鄉(xiāng)的規(guī)劃中，中央別墅區(qū)周?chē)徶G色休閑產(chǎn)業(yè)帶，何各莊旁就是濕地公園。奧特萊斯shopmall、國(guó)際學(xué)校等高端生活配套設(shè)施也將慢慢進(jìn)來(lái)。而何各莊周?chē)砸惶?hào)地藝術(shù)園區(qū)，紫云軒和果園餐廳等具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)元素特征的興盛業(yè)態(tài)已漸成產(chǎn)業(yè)鏈?！耙尪唐谟慰蛠?lái)后能住下來(lái)，我們既提供購(gòu)物業(yè)態(tài)，也提供綠色休閑采摘以及高端的有老北京風(fēng)格的何各莊居住業(yè)態(tài)，力圖打造使游客在鄉(xiāng)里實(shí)現(xiàn)吃、住、游、玩一體化的產(chǎn)業(yè)鏈?！备读照f(shuō)。

與此同時(shí)，在鄉(xiāng)一級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈形成的同時(shí)，何各莊村也致力于營(yíng)造出一個(gè)有文化氣息的更細(xì)致的高端綜合居住生態(tài)。原有房屋規(guī)劃中所有房子都用來(lái)居住，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)僅是居住，沒(méi)有相應(yīng)的生活配套，難言是真正的高端，必須要有餐廳、娛樂(lè)休閑等高端生活配套，建立起一個(gè)滿(mǎn)足高端需求的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)才能使何各莊真正的高端居住業(yè)態(tài)落地生根。

第5篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

重點(diǎn)工作是：

一、全力推進(jìn)景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并做好景區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的起步工作。

（一）進(jìn)一步加快景區(qū)設(shè)施配套的進(jìn)度，為開(kāi)發(fā)創(chuàng)設(shè)有利條件。繼續(xù)施工2011年續(xù)建工程，包括南消防通道，南路綠化，外部熱力管網(wǎng)，地質(zhì)博物館室內(nèi)裝修、室外環(huán)境配套、停車(chē)場(chǎng)等工程。2012年重點(diǎn)新建五項(xiàng)工程：一是連接路北段道路建設(shè)。全長(zhǎng)3100米，寬14米，自陳家溝水庫(kù)向北一直到牟黃路，為北全面開(kāi)發(fā)創(chuàng)設(shè)條件；二是景區(qū)的環(huán)境綠化。按照今年委托國(guó)家林業(yè)局設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)的綠化美化方案，選取部分重要地段先行栽植綠化樹(shù)木，從綠化方面逐步亮化整個(gè)景區(qū)；三是汪家溝水庫(kù)下游環(huán)境的改造。按照總體規(guī)劃，汪家溝水庫(kù)下游為濕地公園，計(jì)劃明年委托設(shè)計(jì)單位對(duì)該地段進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，并選取部分地段進(jìn)行施工。四是協(xié)調(diào)熱力公司加快的外部熱力管網(wǎng)的施工。五是建設(shè)景區(qū)收費(fèi)大門(mén)。并逐步完善景區(qū)的其他運(yùn)營(yíng)設(shè)施。

（二）加大力度推進(jìn)景區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，尤其是在建的旅游項(xiàng)目要盡快建成投用。加快推進(jìn)現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，金河公司頤生敬老院12月份土建工程全部竣工，仙水生態(tài)區(qū)年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，觀(guān)海商住區(qū)進(jìn)行10套樣板房建設(shè)，名勝風(fēng)景區(qū)繼續(xù)加大投資完善景區(qū)內(nèi)容和設(shè)施；天馬公司企業(yè)家俱樂(lè)部項(xiàng)目完成土地招拍掛工作，加快規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)和審批工作；江蘇中南集團(tuán)旅游房產(chǎn)項(xiàng)目完成規(guī)劃方案審批，做好開(kāi)工前的征地、土地平整等相關(guān)工作，爭(zhēng)取年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。

（三）加大招商引資力度，進(jìn)一步完善景區(qū)的功能，形成規(guī)模效應(yīng)。力爭(zhēng)江蘇中南集團(tuán)項(xiàng)目完成規(guī)劃方案審批，年度前開(kāi)工建設(shè)；年內(nèi)引進(jìn)1-2家國(guó)內(nèi)知名公司參與住宅、游樂(lè)場(chǎng)、酒店等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、加大海濱觀(guān)光長(zhǎng)廊的開(kāi)發(fā)完善，進(jìn)一步提升海濱公園的功能和品位。

（一）加快海濱防護(hù)林以及海濱路黃金河白銀河段的改造，以此為契機(jī)，進(jìn)一步豐富防護(hù)林及海濱路的審美和使用功能?；舅悸肥?，要通過(guò)防護(hù)林和海濱路改造，使海濱景區(qū)的功能格局有進(jìn)一步完善。防護(hù)林改造一是要兼顧喬灌木搭配、冷暖色調(diào)搭配、落葉與長(zhǎng)青樹(shù)種搭配，要形成防護(hù)林“錯(cuò)落有致、親和宜人、三季有花、四季常青”的景觀(guān)特色；二是要改善以往單一的防風(fēng)固沙功能，瞄準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平，在防護(hù)林內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)地設(shè)置各類(lèi)觀(guān)光通道、并按照靈巧雅致易于經(jīng)營(yíng)便于管理的原則，完善吃住行游購(gòu)?qiáng)实雀黝?lèi)休閑和服務(wù)設(shè)施包括休閑娛樂(lè)購(gòu)物點(diǎn)和一些電瓶車(chē)；三是借鑒一些景區(qū)的做法，在海濱圍定一些區(qū)域，在海濱路部分路段設(shè)置步行街。比如海濱浴場(chǎng)區(qū)域、天馬棧橋區(qū)域、東方夏威夷區(qū)域等，開(kāi)辟1-2個(gè)大型廣場(chǎng)，拓展海濱景區(qū)的視野，做大海濱景區(qū)的氣勢(shì)，形成大型的人流聚散區(qū)，在一些區(qū)域探索商業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的模式，使海濱的旅游休閑功能和特色更加突出。

（二）加快旅游項(xiàng)目的招商和開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，使景區(qū)在短時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。天馬棧橋浪漫產(chǎn)業(yè)區(qū)人流聚集效應(yīng)目前已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，下一步一是要認(rèn)真規(guī)劃完善萬(wàn)國(guó)碼頭商業(yè)區(qū)的配套設(shè)施，進(jìn)一步提升品質(zhì)、進(jìn)一步豐富內(nèi)涵、進(jìn)一步開(kāi)拓思路、進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，與其他浪漫區(qū)域捆綁經(jīng)營(yíng)，多點(diǎn)位做活浪漫產(chǎn)業(yè)；二是要加快東方夏威夷項(xiàng)目的的建成投用進(jìn)度，把夏季海岸變成四季海岸。三是高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)好填海項(xiàng)目。要借鑒市區(qū)漁人碼頭的做法，并進(jìn)一步提升和豐富色彩、塊面的組團(tuán)效果，豐富天際線(xiàn)的效果，高標(biāo)準(zhǔn)組團(tuán)開(kāi)發(fā)黃莊填海區(qū)域，使之成為海濱、整個(gè)市乃至省的新地標(biāo)，四是加快菩提島申報(bào)工作。要爭(zhēng)取明年有突破性進(jìn)展，以此帶動(dòng)海濱景區(qū)乃至整個(gè)城區(qū)的設(shè)施功能和開(kāi)發(fā)品味的全面提升。屆時(shí)，海濱景區(qū)連同鼎豐生態(tài)園、張?jiān)？ㄋ固鼐魄f、景區(qū)的全面運(yùn)營(yíng)，將使全區(qū)旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展真正有一個(gè)全面的改觀(guān)，同時(shí)，全區(qū)的城市景觀(guān)、城區(qū)功能、城建品味也將發(fā)生令人耳目一新的變化。

（三）高標(biāo)準(zhǔn)做好景區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)的管理工作。一是繼續(xù)實(shí)行《景區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)百分制考核辦法》，對(duì)經(jīng)營(yíng)者實(shí)行末尾淘汰制，杜絕影響范圍廣、性質(zhì)惡劣的投訴事件發(fā)生。

二是高標(biāo)準(zhǔn)做好景區(qū)旅游旺季的環(huán)境秩序管理工作。要全面實(shí)行分片定崗、責(zé)任到人的辦法，做到景區(qū)執(zhí)勤無(wú)縫隙覆蓋。三是做好服務(wù)業(yè)招商引資工作，重點(diǎn)放在引進(jìn)大的經(jīng)營(yíng)公司和品牌，做活有關(guān)方面工作。四是做好景區(qū)文化建設(shè)。要進(jìn)一步增強(qiáng)景區(qū)與社會(huì)的互動(dòng)功能，全面提升景區(qū)管理服務(wù)中的社會(huì)責(zé)任意識(shí)。要與企業(yè)及社區(qū)聯(lián)姻，多搞一些質(zhì)量好、有影響力的大型體育文化及社會(huì)公益活動(dòng)。要盡各種可能，把國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際知名的體育賽事或主題文化活動(dòng)吸引到景區(qū)，逐步建立自己的文化活動(dòng)品牌，同時(shí)，做好結(jié)合文章，做好景區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)工作。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)旅游行業(yè)管理，全面提升全區(qū)旅游企業(yè)和旅游行業(yè)的形象。

第一，要突出“三個(gè)建設(shè)”。要大力整合現(xiàn)有避暑度假旅游、生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村工業(yè)旅游資源，加快對(duì)牟國(guó)生態(tài)園、陽(yáng)光山莊和鼎豐農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑度假等景區(qū)（點(diǎn)）的保護(hù)與開(kāi)發(fā)建設(shè)力度。牟國(guó)生態(tài)園、陽(yáng)光山莊要立足于加大投入，跳躍式開(kāi)發(fā)，盡快形成自己的品牌和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：鼎豐農(nóng)業(yè)生態(tài)園建設(shè)要盡快啟動(dòng)促銷(xiāo)程序，快速成為全區(qū)生態(tài)旅游的示范和拳頭。要發(fā)揮好張?jiān)?guó)際葡萄酒之窗的名片效應(yīng)，做大做強(qiáng)“蛋糕”，全力提升品牌在旅游市場(chǎng)中的比重。

第二，要搞好“三個(gè)促銷(xiāo)”。一是搞好節(jié)慶促銷(xiāo)。借助在我市舉辦的國(guó)際美食節(jié)和4個(gè)小長(zhǎng)假2個(gè)黃金周，立足辦出新效果。二是強(qiáng)化媒體促銷(xiāo)。重點(diǎn)參與好全市在中央電視臺(tái)推出的城市推介節(jié)目和參與好全市網(wǎng)上“五彩”活動(dòng)。三是開(kāi)辟多樣市場(chǎng)促銷(xiāo)。隨著景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)效果的逐步顯現(xiàn)，要進(jìn)一步組織好對(duì)各類(lèi)旅游宣傳品、包括畫(huà)冊(cè)、指南、光盤(pán)的更新和制作。要在星級(jí)酒店房間擺放宣傳品，增加電視VOP城市旅游形象推廣等工作。

第6篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

關(guān)鍵詞：兒童；教育培訓(xùn)；健康成長(zhǎng)

蘇州市婦女兒童活動(dòng)中心成立于1995年，隸屬于蘇州市婦女聯(lián)合會(huì)，是列入"蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃" 及蘇州市婦女兒童事業(yè)"十五"重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目。作為在兒童教育界有著廣泛的影響、榮譽(yù)和經(jīng)驗(yàn)的市級(jí)公益性事業(yè)單位，婦女兒童活動(dòng)中心是蘇州市精神文明建設(shè)的基地和成果的展示窗口。原中心坐落在獅山橋邊，隨著中心規(guī)模的擴(kuò)大和發(fā)展需要，新的場(chǎng)地勢(shì)在必行。

在經(jīng)歷了多次的選址和策劃以后，婦女兒童活動(dòng)中心新址終于落定于蘇州新區(qū)何山腳下。該新址西鄰新區(qū)公園，南靠鄧蔚路，北面為何山余脈，背山面水，風(fēng)景秀麗，建筑面積約4.5萬(wàn)平米，居同類(lèi)建筑全國(guó)三甲。

基地位于蘇州高新區(qū)何山腳下，何山山脈景色如畫(huà)，如何與山體保持協(xié)調(diào)是一個(gè)難題；另外作為兒童培訓(xùn)為主的活動(dòng)中心，如何給孩子們提供現(xiàn)代化的場(chǎng)所，創(chuàng)作具有優(yōu)良品質(zhì)的空間是另一方面的挑戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)了多方案比較，最終選定了我們的設(shè)計(jì)概念――生長(zhǎng)的積木。

生長(zhǎng)的積木（上左、上右）

積木作為大眾化的玩具深受孩子們的喜愛(ài)，不僅僅在于它多變的形體和色彩，還有它的廣泛的可塑性和啟發(fā)性。通過(guò)不斷的搭接，幾種簡(jiǎn)單的形狀可以組成各種富有含義的形體，小小的積木可以啟發(fā)孩子們的想象力和創(chuàng)造力。在這個(gè)概念下我們開(kāi)始用最簡(jiǎn)單的方盒子來(lái)累積建筑的體量，通過(guò)各種盒子的搭接和錯(cuò)動(dòng)來(lái)適應(yīng)功能和地形，漸漸的，很多體塊順著山勢(shì)、軸線(xiàn)、形象等各種不復(fù)雜，不抽象的元素生長(zhǎng)出來(lái)。這樣一個(gè)積木建筑本身就非常適合孩子們的心理，是他們生活的一部分，可以給予他們一種對(duì)于建筑的全新的理解并啟發(fā)他們的創(chuàng)造精神.

鳥(niǎo)瞰圖（上左），總平面圖（上右）沿街實(shí)景（下）

在“生長(zhǎng)的積木”這個(gè)概念之下，我們從內(nèi)外環(huán)境出發(fā)，從孩子的心理和需求出發(fā)，通過(guò)建筑的語(yǔ)言進(jìn)行闡釋?zhuān)Ｍ艽蛟焐倌陜和瘋兊臉?lè)園，校園和家園。

樂(lè)園篇：整個(gè)建筑由于體塊交錯(cuò)而富有動(dòng)感，同時(shí)產(chǎn)生了很多有意思的地方，比如：層層疊疊的露臺(tái)，有的可以看山，有的可以活動(dòng)，有的可以借景......可以從這個(gè)平臺(tái)走到那個(gè)平臺(tái)，甚至可以從地面走到最高的屋頂，這些地方有各種各樣的景觀(guān)，這里就是孩子們的樂(lè)園，是他們自我發(fā)揮，自我塑造的場(chǎng)所。

又比如：在建筑和山腳之間是一個(gè)人造的“山坳”，這里比較安靜且少干擾，家長(zhǎng)可以放心的讓孩子們?cè)谶@里游戲，我們稱(chēng)之為“嬉戲的峽谷”。 峽谷中間有一塊下沉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)四周以綠化為主，朝南有“陽(yáng)光草坡”，整個(gè)廣場(chǎng)和建筑是”咬合”關(guān)系，幾個(gè)柯布西埃式的樓梯將人們從上層引入廣場(chǎng)，增加了這里的互動(dòng)性。孩子們?cè)谶@里可以盡情的奔跑，發(fā)揮他們熱愛(ài)嬉戲的本性。

下沉廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖（上左）總平面圖（上右）

校園篇：婦女兒童活動(dòng)中心以婦女和兒童的培訓(xùn)、教育為主的，在兒童培訓(xùn)方面整個(gè)中心有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，有舞蹈，親子活動(dòng)，繪畫(huà)，科技......為滿(mǎn)足這些活動(dòng)的需要又避免互相干擾，對(duì)應(yīng)的空間特地從下到上整層分區(qū)的，通過(guò)控制每個(gè)房間的面寬和進(jìn)深保證良好的自然采光通風(fēng)，多數(shù)教室外面就是空中花園，給孩子們一種在花園中學(xué)習(xí)的感覺(jué)。共享中庭從地下一層直通到頂層，采用了玻璃采光頂有利于自然采光和通風(fēng)。在中庭處觀(guān)望可以看見(jiàn)各處在進(jìn)行中的活動(dòng)，無(wú)疑這里是最吸引人的地方。這里是孩子們的校園。

平面圖（上），剖面圖（下）

家園篇：作為婦女兒童們的“家園”，整個(gè)活動(dòng)中心項(xiàng)目是一個(gè)綠色三星建筑，同時(shí)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)綠色三星的最高標(biāo)準(zhǔn).本工程共有四十多項(xiàng)達(dá)到國(guó)家綠色建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn).本著因地制宜，美觀(guān)實(shí)用和高效節(jié)能的綠色設(shè)計(jì)理念，從節(jié)能節(jié)地節(jié)水節(jié)材室內(nèi)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)管理幾大方面對(duì)整個(gè)建筑進(jìn)行了綠色設(shè)計(jì)，采用了太陽(yáng)能光伏發(fā)電，雨水中水回收，可調(diào)節(jié)外遮陽(yáng)，二氧化碳空氣質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，屋頂綠化，光導(dǎo)管等新技術(shù)。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，作為綠色三星建筑本身可以提供更好的室內(nèi)外條件，同時(shí)綠色建筑這個(gè)概念本身對(duì)孩子們來(lái)說(shuō)又是非常有教育意義的，通過(guò)切身感受綠色建筑的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，可從小培養(yǎng)孩子保護(hù)環(huán)境愛(ài)護(hù)環(huán)境的意識(shí)，具有環(huán)境保護(hù)的理念。

第7篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

文/劉旦

【摘要】隨著中國(guó)成為世界老年人口最多的國(guó)家，養(yǎng)老問(wèn)題也成為近年來(lái)學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下中國(guó)眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國(guó)、日本養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)值鏈閉環(huán)等方面提出了中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；運(yùn)營(yíng)模式

【作者簡(jiǎn)介】劉旦，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過(guò)，到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有形成可供全國(guó)化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價(jià)值觀(guān)和“大家族”觀(guān)影響，我國(guó)老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀(guān)念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂(lè)功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國(guó)老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行研究，以期拋磚引玉。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念

目前，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭(zhēng)議。本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺(tái)。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級(jí)形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個(gè)點(diǎn)打通，持續(xù)運(yùn)營(yíng)才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶(hù)是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂(lè)享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，準(zhǔn)入門(mén)檻高，如果開(kāi)發(fā)商能跨過(guò)門(mén)檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問(wèn)題，有利于帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)樂(lè)享晚年生活目標(biāo)的物質(zhì)載體。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強(qiáng)調(diào)福利保障型和市場(chǎng)商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營(yíng)利性和非營(yíng)利性，后者主要由政府來(lái)承擔(dān)，前者主要由社會(huì)資金來(lái)主導(dǎo)。在市場(chǎng)化養(yǎng)老模式下，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的是龐大的市場(chǎng)化的養(yǎng)老需求，其開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，資金回收期較長(zhǎng)。同時(shí)，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度更高，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，形成一個(gè)多贏局面。

2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)，管理模式更強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從價(jià)值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，采取單一價(jià)值鏈運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開(kāi)發(fā)商，還包括政府、消費(fèi)者、運(yùn)營(yíng)商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專(zhuān)業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營(yíng)養(yǎng)保健、老年娛樂(lè)、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財(cái)、老年融資、老年保險(xiǎn)、老年咨詢(xún)等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)是核心，是整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)的引擎；優(yōu)勢(shì)資源是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵，一個(gè)好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有加入優(yōu)勢(shì)資源才能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力。因此，相對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻更高，復(fù)合屬性更強(qiáng)，需要開(kāi)發(fā)商具備對(duì)于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長(zhǎng)期投資資金的能力以及后期運(yùn)營(yíng)管理的能力等。開(kāi)發(fā)商運(yùn)用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式比較困難，需要通過(guò)平臺(tái)打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作開(kāi)發(fā)。

3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺(tái)，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對(duì)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依賴(lài)較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與景觀(guān)。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營(yíng)利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，追求高利潤(rùn)回報(bào)。從開(kāi)發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營(yíng)非企業(yè)機(jī)構(gòu)和民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來(lái)源主要是會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來(lái)源主要是產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體一般是資金實(shí)力雄厚、無(wú)短期回現(xiàn)目標(biāo)、具備較強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。

二、我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

在“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)初露后，以大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類(lèi)。

（一）獨(dú)立護(hù)理型

獨(dú)立護(hù)理型是指單獨(dú)設(shè)立在城市中心較好位置的純護(hù)理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無(wú)關(guān)聯(lián)，對(duì)醫(yī)療護(hù)理要求高，客戶(hù)價(jià)格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項(xiàng)目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護(hù)理，周邊區(qū)域承擔(dān)高等級(jí)醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門(mén)費(fèi)+租金，運(yùn)營(yíng)主體自營(yíng)，通常具有運(yùn)營(yíng)或醫(yī)療優(yōu)勢(shì)；四是目標(biāo)客群定位為需要護(hù)理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護(hù)理等。

（二）綜合開(kāi)發(fā)型（混合型）

綜合開(kāi)發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開(kāi)發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對(duì)象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對(duì)較小，典型項(xiàng)目如親和源、北京太陽(yáng)城、天地健康城等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時(shí)車(chē)程，具有一定的景觀(guān)自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補(bǔ)區(qū)域自有配套不足的問(wèn)題；三是盈利模式方面，70%~80%銷(xiāo)售，20%~30%自營(yíng)，運(yùn)營(yíng)可自營(yíng)或外包；四是目標(biāo)客群定位為銷(xiāo)售客戶(hù)立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來(lái)外來(lái)老人。

（三）社區(qū)嵌入型

社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動(dòng)中心等。該模式對(duì)于醫(yī)療護(hù)理要求較高，代表項(xiàng)目如保利和熹會(huì)、遠(yuǎn)洋椿萱茂、萬(wàn)科良渚等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對(duì)老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔(dān)商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施完備、高等級(jí)醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會(huì)員權(quán)+月費(fèi)”、護(hù)理按照等級(jí)收費(fèi)等，需要完備的運(yùn)營(yíng)能力；四是目標(biāo)客群定位為半自理、具有一定護(hù)理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。

三、國(guó)外老年社區(qū)開(kāi)發(fā)模式

（一）美國(guó)持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（CCRC模式）

美國(guó)是世界較早進(jìn)入老齡社會(huì)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來(lái)，其發(fā)展特色有以下幾點(diǎn)。

1.選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個(gè)小時(shí)車(chē)程、交通便利的城市近郊，選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境營(yíng)造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，還提供各種生活配套設(shè)施，滿(mǎn)足入住者的一切生活需要。如美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽(yáng)光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽(yáng)城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴(kuò)大到1萬(wàn)英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達(dá)2.6萬(wàn)英畝。同時(shí)，太陽(yáng)城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場(chǎng)，生活設(shè)施方面包括7個(gè)娛樂(lè)中心，2個(gè)圖書(shū)館，2個(gè)保齡球館，8個(gè)高爾夫場(chǎng)，3個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，一間美術(shù)館和一個(gè)交響樂(lè)演奏廳。在建筑設(shè)計(jì)上，小區(qū)內(nèi)除了實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)外，最大的亮點(diǎn)就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時(shí)，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護(hù)理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。

2.項(xiàng)目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類(lèi)豐富。在美國(guó)，CCRC規(guī)模都比較大，如美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽(yáng)城中心共有1.05個(gè)住宅單元，目前有來(lái)自全美及世界各地的住戶(hù)1.6萬(wàn)。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類(lèi)一般比較齊全，開(kāi)發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計(jì)與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽(yáng)城住宅類(lèi)型就包括獨(dú)棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿(mǎn)足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。

3.分工協(xié)作的運(yùn)營(yíng)管理模式。由于牽涉到不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要復(fù)雜得多。美國(guó)CCRC項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體基本都是私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，從投資運(yùn)營(yíng)主體來(lái)看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目主要以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國(guó)外投資商等開(kāi)始慢慢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。其運(yùn)營(yíng)特色在于開(kāi)發(fā)商、投資商與運(yùn)營(yíng)商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)分工實(shí)現(xiàn)了高效低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國(guó)家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠(yuǎn)離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

1.以?xún)纱訛橹鞯陌l(fā)展模式。當(dāng)今日本社會(huì)，集中養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會(huì)服務(wù)外，年輕人與老年人的觀(guān)念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點(diǎn)和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當(dāng)前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開(kāi)發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實(shí)現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠(chéng)信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時(shí)迅速察覺(jué)并及時(shí)趕來(lái)。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動(dòng)作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時(shí)，浴室所有的墻壁還有專(zhuān)為坐輪椅的老人設(shè)計(jì)的電動(dòng)入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機(jī)器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩(shī)等選項(xiàng)。同時(shí)，入住的老人每周都能接受“松下紀(jì)念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過(guò)專(zhuān)門(mén)儀器就能夠掌握老人各項(xiàng)生理健康數(shù)據(jù)，對(duì)癥下藥，給出建議。

3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的作用。從開(kāi)發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，不但降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，還使得社區(qū)內(nèi)每一個(gè)細(xì)節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表SunCity株式會(huì)社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險(xiǎn)、證券、開(kāi)發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)1。在運(yùn)營(yíng)上，基本采取出租模式，運(yùn)營(yíng)管理以民間管理公司為主，因?yàn)楹笳吣芨鼮閷?zhuān)業(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運(yùn)營(yíng)模式不僅需要開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國(guó)家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由民間投資開(kāi)發(fā)，這得益于日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度和獨(dú)特的住宅金融公庫(kù)模式。同時(shí)，日本政府還通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）借鑒意義

1.發(fā)展模式借鑒。在美國(guó)，CCRC基本采取“保險(xiǎn)+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開(kāi)發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報(bào)豐厚。運(yùn)營(yíng)上采用倒按揭的運(yùn)營(yíng)模式，吸引以銀行、保險(xiǎn)資金為代表的長(zhǎng)期資金參與，為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類(lèi)型多樣，配套完善，通過(guò)各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨(dú)感，或者與周邊知名大學(xué)合作，使其老有所為，老有所學(xué)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營(yíng)模式，家庭或親屬護(hù)理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)是補(bǔ)充，突出自助自理。在建筑設(shè)計(jì)上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計(jì)的人性化。

2.運(yùn)作模式借鑒。受亞當(dāng)·斯密經(jīng)濟(jì)理論影響，美國(guó)強(qiáng)調(diào)政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場(chǎng)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過(guò)養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國(guó)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過(guò)REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國(guó)前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國(guó)類(lèi)似，日本受西方尤其是美國(guó)經(jīng)濟(jì)理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時(shí)更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國(guó)外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費(fèi)普遍比較昂貴。以美國(guó)CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專(zhuān)業(yè)護(hù)理等多個(gè)層次的服務(wù)，收費(fèi)通常較為昂貴。美國(guó)CCRC采取會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，入住老年人一般需首先繳納一次性會(huì)費(fèi)，經(jīng)社區(qū)專(zhuān)門(mén)體檢機(jī)構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長(zhǎng)期居住權(quán)。除入門(mén)會(huì)費(fèi)外，老年人還需為餐飲和日常照護(hù)等服務(wù)支付額外服務(wù)費(fèi)，額外費(fèi)用的支付隨會(huì)費(fèi)繳納額的上升而遞減。同時(shí)，會(huì)員的入門(mén)費(fèi)可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時(shí)間越長(zhǎng)，會(huì)費(fèi)退還比例越低。在日本，以橫濱太陽(yáng)城為例，其營(yíng)收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬(wàn)~9800萬(wàn)日元不等，月金包括管理費(fèi)和餐費(fèi)。此外，收入來(lái)源還包括一些額外收費(fèi)。

多渠道的收入來(lái)源保證了項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

4.發(fā)展階段借鑒。在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級(jí)形態(tài)向高級(jí)形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進(jìn)的過(guò)程與國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計(jì)理念從最開(kāi)始的偏重地產(chǎn)屬性進(jìn)入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的特征（表3）。

四、養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)建議

（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學(xué)的選址模型

作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點(diǎn)，同時(shí)老年人害怕孤獨(dú)，希望子女上班上學(xué)后，仍有同齡同伴、共同話(huà)題、共同樂(lè)趣。因此，項(xiàng)目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當(dāng)?shù)厥欠駬碛袕?qiáng)勢(shì)稀缺自然資源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營(yíng)造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線(xiàn)城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿(mǎn)足相對(duì)低廉的開(kāi)發(fā)成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)享受成熟的城市配套輻射。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷(xiāo)比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當(dāng)?shù)刎?cái)政情況等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場(chǎng)的容量和發(fā)展?jié)摿?。四是?dāng)?shù)卣恼咧С帧?/p>

（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)應(yīng)該對(duì)服務(wù)類(lèi)型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價(jià)和規(guī)模等多重參數(shù)進(jìn)行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護(hù)理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時(shí)最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對(duì)性的娛樂(lè)設(shè)備，并幫助組織社交活動(dòng)等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細(xì)節(jié)處理重視無(wú)障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個(gè)性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時(shí)，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實(shí)現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。

（三）構(gòu)筑多點(diǎn)盈利的業(yè)務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長(zhǎng)短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場(chǎng)中的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷(xiāo)售為主要收入來(lái)源。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價(jià)格拿地以實(shí)現(xiàn)土地的增值。在具體實(shí)踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽(yáng)城。另一種是和政府共同開(kāi)發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過(guò)入門(mén)費(fèi)，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開(kāi)發(fā)收入。未來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過(guò)設(shè)計(jì)短中長(zhǎng)期的收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)可控，保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

（四）通過(guò)平臺(tái)方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)涵蓋醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂(lè)、交通、住宅、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。然而，與美國(guó)不同，目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開(kāi)發(fā)商要想在整條價(jià)值鏈上建立戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價(jià)值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法在短期內(nèi)復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)能力或優(yōu)勢(shì)，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國(guó)蘋(píng)果公司。未來(lái)，企業(yè)應(yīng)在對(duì)外部宏觀(guān)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動(dòng)計(jì)劃，對(duì)價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進(jìn)行強(qiáng)化；對(duì)于價(jià)值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開(kāi)發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

總之，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)是片藍(lán)海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀(guān)環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標(biāo)客戶(hù)需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計(jì)的重要因素，老年人群對(duì)養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是適合長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)還是以銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化運(yùn)作的過(guò)程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問(wèn)題，形成一個(gè)多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)模式。

注釋

1.萬(wàn)通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報(bào)告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2014年1月23日。

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第8篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

關(guān)鍵詞:上海世博會(huì);世博村;項(xiàng)目管理

作者簡(jiǎn)介:封海洋(1973-),江蘇淮安人,淮陰師范學(xué)院城市與環(huán)境學(xué)院房地產(chǎn)教研室主任,同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生,研究方向:房地產(chǎn)咨詢(xún)及工程管理。

中圖分類(lèi)號(hào):F281 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3309(2009)12-0033-03

一、世博村工程項(xiàng)目簡(jiǎn)介

世博村項(xiàng)目是上海2010年世博會(huì)的重要配套工程,其主要功能是在上海世博會(huì)期間為參展國(guó)工作人員和參展旅客提供住宿和其他生活?yuàn)蕵?lè)配套服務(wù)。世博村主要分為生活區(qū)、服務(wù)區(qū)和后勤配套區(qū),項(xiàng)目功能包括住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、物流等,是上海2010年世博會(huì)成功舉辦的重要保障,是世博會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施工程中的“鉆石級(jí)”項(xiàng)目。

本項(xiàng)目位于世博會(huì)場(chǎng)地浦東區(qū)G地塊,基地范圍東至浦東南路、世博村路,西至白蓮涇,南至規(guī)劃沂林路(不包括行政中心用地及規(guī)劃保留用地),北至規(guī)劃浦明路,整個(gè)規(guī)劃用地面積約37.3萬(wàn)平方米。世博村生活區(qū)包括A、B、D、J 4個(gè)地塊,項(xiàng)目總建筑面積約54.5萬(wàn)平方米,總投資約23.5億元人民幣。工程于2007年2月8日正式開(kāi)工,計(jì)劃在2009年12月底竣工驗(yàn)收。

二、項(xiàng)目管理重點(diǎn)及難點(diǎn)分析

(一)建設(shè)意義重大,社會(huì)關(guān)注度高,質(zhì)量、進(jìn)度和安全目標(biāo)必須確保

世博村項(xiàng)目作為上海2010年世博會(huì)唯一建造的生活和配套工程,同時(shí)也是上海世博會(huì)場(chǎng)館和設(shè)施建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目,是上海世博會(huì)建設(shè)正式啟動(dòng)的標(biāo)志。項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)過(guò)程都將受到上至中央,下至人民群眾的高度關(guān)注。如果項(xiàng)目不能按照計(jì)劃建成,或者在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)任何偏差,特別是質(zhì)量問(wèn)題和安全事故,都會(huì)在社會(huì)各界引起強(qiáng)烈反響和極壞的社會(huì)輿論。因此,項(xiàng)目管理單位必須充分理解世博村項(xiàng)目的重大意義,在項(xiàng)目目標(biāo)控制上嚴(yán)格控制。

(二)建設(shè)規(guī)模大,單體多、參建單位多,組織協(xié)調(diào)工作量大

世博村位于世博會(huì)場(chǎng)地浦東區(qū)G地塊,項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約37.3萬(wàn)平方米,總建筑面積約為54.5萬(wàn)平方米,其中地上約46.5萬(wàn)平方米,地下約8萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模巨大,包括數(shù)十個(gè)單體工程。項(xiàng)目的參建單位眾多,勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)發(fā)包、土建施工、專(zhuān)業(yè)分包、供貨單位等,估計(jì)高峰期同時(shí)在場(chǎng)施工的單位將達(dá)到數(shù)十家,整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及到的參建單位將達(dá)到百家以上。因此,作為業(yè)主方的組織協(xié)調(diào)工作量非常大,難度大。

在本項(xiàng)目技術(shù)協(xié)調(diào)、組織協(xié)調(diào)工作量大的前提下,業(yè)主需委派具有豐富大型群體工程和酒店工程項(xiàng)目管理經(jīng)歷的資深項(xiàng)目管理人領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì),理順本項(xiàng)目組織關(guān)系,為本項(xiàng)目順利開(kāi)展,各工種、各單位協(xié)調(diào)施工保駕護(hù)航。

(三)影響進(jìn)度因素多,階段性工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)任務(wù)艱巨

世博村項(xiàng)目規(guī)模巨大,參建單位多,影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多。所處地塊屬于上海老工業(yè)區(qū),土地拆遷工作任務(wù)繁重。土建安裝階段各標(biāo)段,單體工程的施工協(xié)調(diào)、配和好壞對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度也有很大影響。項(xiàng)目屬于酒店類(lèi)型的群體項(xiàng)目,后期幕墻、精裝修工期較長(zhǎng),而且該時(shí)期的設(shè)計(jì)變更較多,進(jìn)度控制的風(fēng)險(xiǎn)較大。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期總工期較緊,項(xiàng)目建設(shè)各階段環(huán)環(huán)相扣,這就要求項(xiàng)目管理單位對(duì)項(xiàng)目的總進(jìn)度有深入的研究和理解。許多工作的安排必須具有前瞻性,而且必須綜合考慮到各方面的風(fēng)險(xiǎn),才有可能保證項(xiàng)目按期竣工。項(xiàng)目管理單位必須將進(jìn)度控制工作作為項(xiàng)目管理工作的一條貫穿整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)始終的主線(xiàn),協(xié)助業(yè)主做好設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)和出圖工作,采取切實(shí)可行的措施控制施工進(jìn)度,安排重要設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃,避免停工待圖、停工待料的發(fā)生。

(四)業(yè)主以及專(zhuān)業(yè)化管理單位的決策、管理水平是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵

由于本項(xiàng)目具有重要意義,項(xiàng)目規(guī)模巨大,建設(shè)單位的決策、管理壓力很大,要求業(yè)主方具有很高的建設(shè)管理水平。除此之外,業(yè)主需要委托許多專(zhuān)業(yè)化的管理單位,如設(shè)計(jì)咨詢(xún)、酒店管理咨詢(xún)、項(xiàng)目管理、招投標(biāo)、工程監(jiān)理,造價(jià)審計(jì)單位等,以協(xié)助業(yè)主管好本項(xiàng)目。各種專(zhuān)業(yè)化管理單位按不同標(biāo)段有可能出現(xiàn)不止一家的情況,業(yè)主需要理順與這些咨詢(xún)單位的關(guān)系,做好分工,使這個(gè)規(guī)模巨大的“智囊系統(tǒng)”能有序高效的運(yùn)作,為業(yè)主出謀劃策,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),保證項(xiàng)目目標(biāo)順利完成。

三、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)原則

世博村屬于世博會(huì),世博村屬于上海,世博村更屬于中國(guó)和全世界。世博村是完善上海城市功能的重要組成部分,也是世博主題“城市,讓生活更美好”的重要演繹載體和展示窗口,意義重大。本文認(rèn)為在工程建設(shè)管理中應(yīng)把握好4項(xiàng)原則:

(一)打造形象工程、精品工程、品牌工程

世博村是上海世博會(huì)工程建設(shè)的一部分,因此,世博村的建設(shè)管理也必須遵循和緊扣世博會(huì)建設(shè)的總體目標(biāo)和要求,并力爭(zhēng)有所創(chuàng)新。打造形象工程就是要注重建設(shè)過(guò)程的理念創(chuàng)新和以人為本,工程建成后要能夠提升上海國(guó)際化大都市的認(rèn)可度和知名度。

精品工程是世博村的總體目標(biāo),因此,世博村的建設(shè)管理必須具有精品意識(shí)、精品精神和精品行動(dòng),從更嚴(yán)、更優(yōu)和更精的要求出發(fā),建立從宏觀(guān)規(guī)劃到細(xì)節(jié)控制的精品工程建設(shè)體系。打造精品工程就是要建設(shè)一次成優(yōu)、質(zhì)量一流、安全可靠、舒適美觀(guān)、經(jīng)得起嚴(yán)格檢查和時(shí)間考驗(yàn)的工程。

打造品牌工程就是要通過(guò)建立“流程化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化”的項(xiàng)目管理體系,打造正規(guī)化、科學(xué)管理的品牌,建設(shè)用戶(hù)滿(mǎn)意、能夠提升企業(yè)自身品牌價(jià)值的優(yōu)質(zhì)工程。

(二)建設(shè)管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化

基本建設(shè)程序是我國(guó)多年來(lái)基本建設(shè)實(shí)踐的總結(jié),是客觀(guān)規(guī)律的反映,是使基本建設(shè)順利進(jìn)行的重要保證。世博村項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行基建程序。沒(méi)有批準(zhǔn)的施工許可證、規(guī)劃許可證,不能進(jìn)行施工,沒(méi)有完整的施工圖紙和文件,不能開(kāi)始施工。建設(shè)管理規(guī)范化就是整個(gè)建設(shè)過(guò)程要按照國(guó)家規(guī)定的基本建設(shè)程序辦事,要建立規(guī)范化的業(yè)務(wù)管理制度,做到有法可依、有據(jù)可查,建設(shè)管理規(guī)范化還要體現(xiàn)在制度執(zhí)行過(guò)程中,做到有法必依、按章辦事。

項(xiàng)目管理既是一種藝術(shù),也是一套科學(xué)的方法體系。世博村要保證項(xiàng)目的順利實(shí)施,必須制訂統(tǒng)一的項(xiàng)目管理程序與制度,將項(xiàng)目管理的各項(xiàng)內(nèi)容“流程化、制度化和標(biāo)準(zhǔn)化”,并使之成為相關(guān)部門(mén)必須執(zhí)行的“法律”。

(三)保證“陽(yáng)光工程”的廉政體系

“廉政辦博”是世博會(huì)工程建設(shè)的重要要求,要貫徹到工程建設(shè)的全過(guò)程。對(duì)世博村的建設(shè)管理而言,必須將陽(yáng)光工程具體化,從廉政建設(shè)的體制、機(jī)制與法制方面建立嚴(yán)密的、可操作的廉政體系,如對(duì)招投標(biāo)、資質(zhì)審查、現(xiàn)場(chǎng)管理、合同付款和竣工驗(yàn)收等進(jìn)行“過(guò)程把關(guān)”,重點(diǎn)抓好如下工作:

一是確定總體方案,統(tǒng)一組織與協(xié)調(diào),增加項(xiàng)目信息透明度;二是建立指導(dǎo)性、控制性和實(shí)施性的進(jìn)度計(jì)劃控制體系;三是建立全過(guò)程質(zhì)量控制體系,增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督性;四是按照“節(jié)儉辦世博”的思想進(jìn)行投資控制和成本管理;五是實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、工期、功能、成本、安全和環(huán)?！傲y(tǒng)一”。

(四)專(zhuān)業(yè)、高效、權(quán)責(zé)分明的項(xiàng)目組織保證體系

項(xiàng)目組織是決定世博村工程建設(shè)成敗的決定性因素。世博村工程建設(shè)管理必須依靠專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的分工體系,搭建合理的項(xiàng)目實(shí)施組織結(jié)構(gòu),理順組織關(guān)系,明確工作任務(wù)分工和管理職能分工。采取以我為主、咨詢(xún)?yōu)檩o的原則,科學(xué)合理利用社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化咨詢(xún)機(jī)構(gòu),以有限的內(nèi)部資源調(diào)配無(wú)限的外部資源。在建設(shè)過(guò)程中應(yīng)統(tǒng)籌質(zhì)量、進(jìn)度和投資三者關(guān)系,盡可能好地實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)。

世博村工程包括VIP區(qū)、一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)和綜合配套區(qū)等多個(gè)子項(xiàng)目,因此,世博村的建設(shè)管理必須統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)和統(tǒng)一管理。通過(guò)建立分層次、系統(tǒng)化的多目標(biāo)控制體系來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo),要保證工程三大目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn),特別要注重與政府部門(mén)、媒體和項(xiàng)目參建各方的溝通與協(xié)調(diào)。

四、項(xiàng)目實(shí)施的組織結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)可分為3種基本模式,即職能型組織結(jié)構(gòu)模式、線(xiàn)性組織結(jié)構(gòu)模式和矩陣型組織結(jié)構(gòu)模式,其中職能型是一種較為傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式,每一個(gè)部門(mén)可能有多個(gè)矛盾的指令源;線(xiàn)性組織結(jié)構(gòu)模式來(lái)源于軍隊(duì)組織系統(tǒng),每一個(gè)工作部門(mén)的指令源是唯一的,避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的進(jìn)行,但是線(xiàn)性組織系統(tǒng)的指令路徑過(guò)長(zhǎng),會(huì)造成組織系統(tǒng)運(yùn)行困難;矩陣型組織模式則是一種新型組織結(jié)構(gòu)模式,比較適用于大的組織系統(tǒng)。

3種組織結(jié)構(gòu)各有適用范圍,采用何種模式,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況具體分析。上海世博土地控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)世博土控)在分析項(xiàng)目的特點(diǎn)、自身優(yōu)勢(shì)和采用創(chuàng)新工程管理模式的基礎(chǔ)上,確定了以矩陣型組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的項(xiàng)目實(shí)施組織結(jié)構(gòu)體系。

(一)工程實(shí)施組織結(jié)構(gòu)策劃

世博村項(xiàng)目不同于其他大型項(xiàng)目的特點(diǎn)在于它是整個(gè)世博園區(qū)項(xiàng)目的一個(gè)子項(xiàng)目,因此,工程實(shí)施組織的策劃必須顧全大局,從整個(gè)世博園區(qū)建設(shè)的宏觀(guān)層次上考慮。既要保證世博村目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),又要注重同其他項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào),以保證整個(gè)世博園區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目工程實(shí)施組織的建立必須考慮以下因素:

一是以明確各部門(mén)任務(wù)分工和管理職能分工、優(yōu)化工作流程和信息流程為組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本原則,盡可能減少管理層次和不同部門(mén)之間的界面交叉;

二是充分考慮現(xiàn)有業(yè)主方管理班子成員的專(zhuān)業(yè)背景、工作經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工職業(yè)化培養(yǎng)的要求,以及工程管理服務(wù)班子與業(yè)主方自身管理班子的有機(jī)結(jié)合;

三是充分考慮大型酒店群項(xiàng)目的特點(diǎn)、難點(diǎn)、其他大型建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主方管理組織的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),以及將來(lái)設(shè)計(jì)管理、工程發(fā)包與設(shè)備材料采購(gòu)、施工管理的有序性;

四是充分利用專(zhuān)家的知識(shí)使項(xiàng)目建設(shè)增值,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,通過(guò)舉行專(zhuān)家論證和咨詢(xún)會(huì)議的方式,對(duì)重大關(guān)鍵問(wèn)題提出解決方案或優(yōu)化方案;

五是必須考慮我國(guó)建設(shè)法規(guī)的規(guī)定,包括項(xiàng)目管理、投資監(jiān)理、招投標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理等,處理好這些單位和業(yè)主方之間的關(guān)系。

最終用戶(hù)導(dǎo)向是工程建設(shè)的一個(gè)重要指導(dǎo)思想,項(xiàng)目建設(shè)必須為今后的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。應(yīng)注重運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)和酒店咨詢(xún)單位同其他部門(mén)的溝通,以服務(wù)于世博會(huì)中和會(huì)后世博村的運(yùn)營(yíng)管理。

(二)工程實(shí)施組織結(jié)構(gòu)

整個(gè)世博會(huì)園區(qū)建設(shè)大致可分為六大板塊:世博村、樣板組團(tuán)和特鋼廠(chǎng)、世博場(chǎng)館、市政管線(xiàn)、世博軸和世博公園,世博土控在充分考慮以上因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身特點(diǎn),進(jìn)行系統(tǒng)的組織策劃,并經(jīng)過(guò)不斷優(yōu)化、調(diào)整,確立了工程實(shí)施的組織結(jié)構(gòu),即采用矩陣型組織結(jié)構(gòu)模式,如圖1所示。

組織結(jié)構(gòu)是動(dòng)態(tài)的,它必須隨著項(xiàng)目進(jìn)展的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,以適應(yīng)工程開(kāi)展的實(shí)際需要。組織結(jié)構(gòu)模式確定后還要進(jìn)行任務(wù)分工、管理職能分工和工作流程設(shè)計(jì)。

參考文獻(xiàn):

[1] 上海世博土地控股有限公司場(chǎng)館建設(shè)部.世博村項(xiàng)目建設(shè)大綱,2006,(10).

第9篇：公園運(yùn)營(yíng)管理方案范文

[關(guān)鍵詞]綠色建筑；二星級(jí)；效益

中圖分類(lèi)號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2014）08-0215-02

1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

中海油大廈位于北京市位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地區(qū)，北三環(huán)和京承高速路交匯處東北角，項(xiàng)目東至太陽(yáng)宮新街、南至太陽(yáng)宮南街、西至京承高速公路、北至太陽(yáng)宮二街。

項(xiàng)目建設(shè)用地為綜合商業(yè)用地，用地面積為27028.083m2，總建筑面積為158350m2，包括其中地上面積102483m2、地下面積56098m2。項(xiàng)目由三個(gè)單體建筑組成（均為綜合辦公樓），結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目以綠色建筑二星級(jí)為建設(shè)目標(biāo)，項(xiàng)目從前期設(shè)計(jì)即關(guān)注綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用，項(xiàng)目的建設(shè)采取“因地制宜”、“就地取材”策略，對(duì)室內(nèi)外的風(fēng)、聲、光環(huán)境進(jìn)行分析和優(yōu)化，設(shè)計(jì)及時(shí)采用運(yùn)行系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)，項(xiàng)目在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)管理六個(gè)層面進(jìn)行了系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，重點(diǎn)使用了大量建筑被動(dòng)式設(shè)計(jì)技術(shù)，建筑綜合節(jié)能設(shè)計(jì)手段，以及室內(nèi)綜合環(huán)境的改善設(shè)計(jì)。

2.綠色建筑技術(shù)體系介紹

2.1節(jié)地與室外環(huán)境

項(xiàng)目位于北京市位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地區(qū)，北三環(huán)和京承高速路交匯處東北角，開(kāi)發(fā)前為太陽(yáng)宮村的平房和簡(jiǎn)易房。項(xiàng)目場(chǎng)地土壤氡檢測(cè)結(jié)果為4660Bq/m3，選址無(wú)洪災(zāi)、泥石流及含氡土壤的威脅，安全范圍內(nèi)無(wú)電磁輻射危害及火、爆、有毒物質(zhì)等危險(xiǎn)源。

項(xiàng)目建筑周邊交通便利，公共服務(wù)設(shè)施較齊全。距離主要出入口500m內(nèi)公交車(chē)站點(diǎn)有3個(gè)、地鐵站2個(gè)，同時(shí)規(guī)劃有大型公交換乘車(chē)站。周邊有太陽(yáng)宮體育公園、太陽(yáng)宮花園及人大附中朝陽(yáng)學(xué)校。

項(xiàng)目周邊無(wú)較大噪聲源，建成前后噪聲聲級(jí)增加很?。ㄔ肼暭?jí)增高量小于3dB），建成后場(chǎng)地內(nèi)部人員主要活動(dòng)區(qū)域的環(huán)境噪聲良好，能夠滿(mǎn)足環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目利用建筑布局創(chuàng)造空氣的流通，增加自然通風(fēng)系統(tǒng)的可能性，夏季利于自然通風(fēng)，冬季利于日照并避開(kāi)主導(dǎo)風(fēng)向。項(xiàng)目未遮擋周邊住宅建筑，不影響周?chē)≌ㄖ娜照?，設(shè)計(jì)中注重幕墻玻璃和外飾面材料的反射率，符合《玻璃幕墻光學(xué)性能》GB/T18091要求。

2.2節(jié)能與能源利用

本項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ01-621-2005的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，各規(guī)定性指標(biāo)均滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求（不再進(jìn)行權(quán)衡性計(jì)算），圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能率超過(guò)50%。

空調(diào)冷源采用水冷離心式和螺桿式電制冷機(jī)組，熱源為市政熱力。大空間采用定風(fēng)量全空氣系統(tǒng)，辦公層采用變風(fēng)量全空氣系統(tǒng)，內(nèi)區(qū)采用單風(fēng)道型變風(fēng)量末端裝置，外區(qū)采用帶加熱盤(pán)管的并聯(lián)式風(fēng)機(jī)動(dòng)力型末端裝置。在新風(fēng)管上設(shè)置風(fēng)量檢測(cè)裝置，可根據(jù)CO2濃度調(diào)節(jié)新風(fēng)量，保證每層最小新風(fēng)量；過(guò)渡季和冬季，可加大新風(fēng)量運(yùn)行?？照{(diào)設(shè)備采用節(jié)能設(shè)備與系統(tǒng)，冷水機(jī)組的能效比和部分負(fù)荷性能系數(shù)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)的單位風(fēng)量耗功率以及冷熱水系統(tǒng)的輸送能效比符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定要求。空調(diào)系統(tǒng)機(jī)房設(shè)置機(jī)房群控系統(tǒng)，可根據(jù)總冷負(fù)荷的變化，實(shí)現(xiàn)冷水機(jī)組、水泵、冷卻塔等設(shè)備的分臺(tái)優(yōu)化控制，使所有設(shè)備始終以最佳工況運(yùn)行?？照{(diào)熱水系統(tǒng)采用變頻調(diào)速泵，冷卻塔采用變頻風(fēng)機(jī)，根據(jù)負(fù)荷變化情況調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速，降低運(yùn)行費(fèi)用。

建筑設(shè)計(jì)充分利用地形特點(diǎn)，三棟塔樓錯(cuò)動(dòng)跳躍布置，建筑幕墻氣密性等級(jí)達(dá)到6級(jí)，可開(kāi)啟面積比為36%，有利于各建筑單體的通風(fēng)和采光。

照明燈具均采用高效燈具，各房間或場(chǎng)所的照明功率密度值不高于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034規(guī)定的目標(biāo)值。各功能房間燈具采用開(kāi)關(guān)就地控制；車(chē)庫(kù)、大堂、電梯前室、走道等公共區(qū)域的照明采用集中控制。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)能耗獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)建筑能耗的分類(lèi)計(jì)量及管理?？照{(diào)系統(tǒng)在各樓冷、熱水總管上設(shè)冷、熱計(jì)量裝置；用電在變配電室及強(qiáng)電井內(nèi)安裝計(jì)量用電度表，10kV高壓側(cè)計(jì)量表按供電局供電方案要求設(shè)置用電計(jì)量及峰谷表；380/220V低壓側(cè)在變配電室進(jìn)線(xiàn)柜處設(shè)置低壓總計(jì)量；空調(diào)、動(dòng)力、熱交換站、電梯、照明、廚房及餐廳等用電負(fù)荷均在變配電室低壓出線(xiàn)回路設(shè)置電度、電能儀表，均具有標(biāo)準(zhǔn)通訊接口及分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)計(jì)量功能。

2.3節(jié)水與水資源利用

生活給水來(lái)自市政給水，從項(xiàng)目北側(cè)和東側(cè)兩個(gè)不同方向引入，市政管網(wǎng)供水壓力不低于0.20MPa。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)有市政中水系統(tǒng)，市政中水在地下四層各自的中水加壓泵站加壓后供辦公層沖廁、地下車(chē)庫(kù)用水、道路澆灑及綠化用水，使得項(xiàng)目非傳統(tǒng)水源利用率達(dá)到43.7%。同時(shí)市政中水系統(tǒng)充分考慮用水安全保障措施。

項(xiàng)目用水量嚴(yán)格按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定，生活給水最高日用水量為519.9m/d，中水最高日用水量為191.0m3/d。

屋面雨水采用外落式重力流排水系統(tǒng)，外排至室外散水和雨水溝；室外地面雨水一部分經(jīng)土壤滲透凈化后涵養(yǎng)地下水及室外草場(chǎng)和樹(shù)木灌溉。綠化采用噴灌、微灌等節(jié)水器具。排水系統(tǒng)部分采用污、廢水分流制，地下衛(wèi)生間采用合流制。

項(xiàng)目衛(wèi)生器具及配件符合《節(jié)水型生活用水器具》J164-2002標(biāo)準(zhǔn)要求，節(jié)水性能指標(biāo)達(dá)到《用水器具節(jié)水技術(shù)條件》DB11/343-2006要求。特別是水嘴、便器系統(tǒng)、便器沖洗閥和淋浴器等四類(lèi)用水器具符合該標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的規(guī)定。其中坐便器選用沖洗水量≤6L/次，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具采用非接觸型，蹲便器采用液壓腳踏式?jīng)_洗閥，洗臉盆和小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥。同時(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中從管材及接口選擇、閥門(mén)及管件選擇、減壓措施（控制水壓）等方面來(lái)防止漏損。

2.4節(jié)材與材料資源利用

該項(xiàng)目建筑造型簡(jiǎn)約，無(wú)大量裝飾性構(gòu)件，且女兒墻高度為0.85m，滿(mǎn)足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求；本項(xiàng)目施工過(guò)程中全部使用預(yù)拌混凝土，降低對(duì)環(huán)境的污染。

建筑結(jié)構(gòu)材料合理采用高強(qiáng)度鋼，主筋幾乎全部使用HRB400級(jí)鋼筋，其用量占主筋總用量的比例高于95%；同時(shí)建筑設(shè)計(jì)選材時(shí)考慮使用材料的可再循環(huán)使用性能，項(xiàng)目可再循環(huán)材料使用重量占所有建筑材料總重量的比例達(dá)到10.34%。項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程就考慮建筑與裝修一體化設(shè)計(jì)，裝修專(zhuān)業(yè)提前進(jìn)入配合，可在最大程度上降低重復(fù)裝修對(duì)建材的使用。

2.5室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量

本項(xiàng)目的噪聲源主要是環(huán)境交通噪聲與室內(nèi)設(shè)備噪聲，從主要建筑的平面布置、建筑構(gòu)件隔聲室內(nèi)設(shè)備噪聲的降噪等方面采取措施防止噪聲，建筑室內(nèi)背景噪聲符合現(xiàn)行國(guó)家噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求。辦公樓核心筒布置在建筑總部，電梯井緊鄰衛(wèi)生間、設(shè)備用房及走廊等非功能空間，冷水機(jī)組、水泵等設(shè)置于地下室內(nèi)，建筑設(shè)計(jì)充分考慮噪聲影響，平面設(shè)計(jì)合理緊湊。

空調(diào)設(shè)計(jì)的溫度、濕度、風(fēng)速及新風(fēng)量等參數(shù)符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目冷橋均采用了保溫隔熱措施，防止建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)部和表面出現(xiàn)結(jié)露、發(fā)霉現(xiàn)象。

圖：熱橋梁、地下室頂板等圍護(hù)結(jié)構(gòu)處的各層水蒸氣分壓計(jì)算結(jié)果

室內(nèi)辦公區(qū)采用變風(fēng)量全空氣系統(tǒng)，末端調(diào)節(jié)方便、可提高人員舒適性。同時(shí)在新風(fēng)管上設(shè)置風(fēng)量檢測(cè)裝置，回風(fēng)總管上設(shè)置CO2傳感器，保證健康舒適的室內(nèi)環(huán)境。

圖：地下室設(shè)置光導(dǎo)管區(qū)域的效果圖

2.6運(yùn)營(yíng)管理

項(xiàng)目建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)功能完善。設(shè)計(jì)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、消防廣播及消防對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急照明系統(tǒng)、防火剩余電流動(dòng)作報(bào)警系統(tǒng)；綜合布線(xiàn)系統(tǒng)；有線(xiàn)電視系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)；移動(dòng)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)；樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)；智能照明集中控制系統(tǒng)；智能集成系統(tǒng)等。實(shí)現(xiàn)了“智能辦公”為人服務(wù)和“以人為本”的理念。

項(xiàng)目設(shè)備、管道的設(shè)置便于維修、改造和更換。通風(fēng)管井、給排水管等管井設(shè)在電梯井和衛(wèi)生間附近等公共部位，水泵、制冷機(jī)組等具有公共使用功能設(shè)備設(shè)置在地下室。

3.效益分析

3.1經(jīng)濟(jì)效益

經(jīng)預(yù)測(cè)估算，每年預(yù)計(jì)可節(jié)約用電157.6萬(wàn)kWh，節(jié)約用水5.1萬(wàn)t，全年減少運(yùn)行費(fèi)用約141.6萬(wàn)元。

節(jié)能：本項(xiàng)目通過(guò)綜合利用高效空調(diào)設(shè)備，高性能隔熱結(jié)構(gòu)，低照明功率密度設(shè)計(jì)等措施，地下室自然采光，大大降低了運(yùn)行能耗。通過(guò)分析本項(xiàng)目全年可節(jié)約電量約157.6萬(wàn)kWh，按北京市商業(yè)用電（平段）0.806元/kWh，全年的節(jié)電費(fèi)約為127.0萬(wàn)元。

節(jié)水：本項(xiàng)目全部采用節(jié)水器具，按項(xiàng)目全年總用水量99382m3，考慮8%的節(jié)水率計(jì)算預(yù)計(jì)本項(xiàng)目每年節(jié)水量為7950.6t。按自來(lái)水費(fèi)3.7元/噸計(jì)算，每年可節(jié)省水費(fèi)約2.9萬(wàn)元。本項(xiàng)目利用市政中水作為場(chǎng)地綠化、道路澆灑，經(jīng)估算全年中水利用規(guī)模為43446m3/a，與市政自來(lái)水供水相比（節(jié)約2.7元/t計(jì)算），年節(jié)約水費(fèi)11.7萬(wàn)元。

3.2環(huán)境效益

全年節(jié)電量157.6萬(wàn)kWh，折算節(jié)約標(biāo)煤567.4t，每年可減排CO21401.5t、SO211.3t、粉塵5.7t.此外，本項(xiàng)目充分利用了中水，減少每年污水排放量，減輕了市政水處理壓力。

3.3社會(huì)效益

本項(xiàng)目除提高中海油自身的辦公質(zhì)量，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)成果的擴(kuò)散，有利于宣傳綠色建筑知識(shí)，并向社會(huì)公共真實(shí)展示中海油企業(yè)的綠色理念和成果，為大型央企在綠色、環(huán)保和節(jié)能方面提供表率作用，為中國(guó)大型企業(yè)的綠色發(fā)展提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，具有顯著的社會(huì)效益。

4.結(jié)論

本項(xiàng)目通過(guò)各專(zhuān)業(yè)全方位合作、系統(tǒng)整合各項(xiàng)技術(shù)，最終實(shí)現(xiàn)了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2006規(guī)定的二星級(jí)技術(shù)要求。

參考文獻(xiàn)