前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的營商環(huán)境概念主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：營商環(huán)境概念范文

物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠(yuǎn)利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計。外觀設(shè)計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢?，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰經(jīng)營和如何經(jīng)營等細(xì)節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構(gòu)。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認(rèn)為，會所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

二是會所經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營方式問題。即會所應(yīng)該由誰經(jīng)營，如何經(jīng)營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經(jīng)營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經(jīng)營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構(gòu)來經(jīng)營，以提高經(jīng)營水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營的問題，有開放式經(jīng)營、封閉式經(jīng)營和半開放式經(jīng)營三種觀點。因服務(wù)的對象范圍大小不同，經(jīng)營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經(jīng)營，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會增加經(jīng)營成本，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”，也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

第2篇：營商環(huán)境概念范文

有關(guān)營銷

品牌營銷 房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形象是消費者認(rèn)知的第一要素，但是，由于市場競爭的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進(jìn)行較長時間的品牌營造和資金投入，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個極短的時間內(nèi)建立的，需要品牌的積累和公眾的認(rèn)可。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實地地進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對于品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。

誠信營銷 在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競爭的今天，開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念和宣傳口號，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者困惑和反感，讓開發(fā)商失去口碑市場。另一方面，當(dāng)開發(fā)商在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設(shè)想還能有效地吸引消費者。為此，開發(fā)商必須樹立誠信營銷的經(jīng)理理念，塑造出開發(fā)商的良好社會形象。XX年3月，萬科提出“磐石行動”主張致力于房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的提高，就是誠信營銷的典型例子。

文化營銷 開發(fā)商把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。在現(xiàn)今的武漢樓盤中，“書香門第”，“學(xué)雅芳鄰”等就是打的文化營銷的概念。

個性營銷 消費者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外形、色彩、樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場亮點?！盎輬@cp”號稱打造江城第一豪宅，其個性之宣揚，想讓人不注意都難牎

環(huán)保營銷 隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。如武漢的“梅南山居”、“東湖林語”等，通過強調(diào)樓盤周邊自然環(huán)境的優(yōu)美，推出了環(huán)保的營銷概念。

關(guān)系營銷 其營銷主張重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。關(guān)系營銷強調(diào)開發(fā)商必須完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通。在萬科的“磐石行動”計劃中，其中關(guān)于與消費者的關(guān)系，萬科提出其質(zhì)量不單單滿足于國家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而要將消費者的要求作為自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

編輯推薦：

小編推薦：標(biāo)準(zhǔn)實習(xí)報告格式

暑假實習(xí)報告

實習(xí)證明大全

第3篇：營商環(huán)境概念范文

1.1研究背景。隨著人們物質(zhì)條件的改善，精神需求日益提高，文化營銷成功地滿足了消費者消費需求從低層次向高層次的轉(zhuǎn)變。概念書店的優(yōu)勢在于其產(chǎn)品包含豐富的文化因素，實施文化營銷具有得天獨厚的優(yōu)勢。1.2研究意義。在信息技術(shù)日新月異、電商迅猛發(fā)展的今天，一部分面向小眾群體、知名度不高、書本種類不多的書店經(jīng)營步履維艱甚至逐步走向末路，概念書店的出現(xiàn)，為這類獨立書店另辟蹊徑。本文通過分析文化營銷的內(nèi)涵、特點，結(jié)合概念書店現(xiàn)狀及其特征，提出概念書店的營銷策略，對提高概念書店在市場中的競爭力具有較強的現(xiàn)實意義。

2文化營銷的概念及內(nèi)涵

2.1文化營銷的概念。文化營銷是把商品作為文化的載體，通過市場交換進(jìn)入消費者的意識，在一定程度上反映了消費者對物質(zhì)和精神追求的各種文化要素。文化營銷既包括淺層次的構(gòu)思、設(shè)計、造型、裝潢、包裝、商標(biāo)、廣告、款式，又包含對營銷活動的價值評判、審美評價和道德評價。2.2文化營銷的內(nèi)涵。從企業(yè)文化來看，文化營銷是以消費者的滿意作為最終目標(biāo)，在市場營銷中，有意識地通過發(fā)現(xiàn)、甄別、培養(yǎng)和運用某種獨特的核心價值觀為手段，來達(dá)成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一種戰(zhàn)略性營銷活動。因此文化營銷強調(diào)的是物質(zhì)需要背后蘊含的文化內(nèi)涵，是通過文化為媒介，將各種利益關(guān)系群體聯(lián)系在一起，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，以形成企業(yè)長期競爭優(yōu)勢，由此可見文化營銷過程實際上就是一個文化價值傳遞的全過程。

3概念書店實行文化營銷的可行性分析

3.1概念書店介紹。所謂概念書店是指由民間私人創(chuàng)立經(jīng)營的，注重以獨特自由的精神、反對以默守陳規(guī)的形式來經(jīng)營的獨立書店的一種創(chuàng)新形式。相比傳統(tǒng)的實體書店而言，概念書店具有鮮明的特色。它個性豐富、主題鮮明、追求創(chuàng)新，服務(wù)周到、環(huán)境舒適，所售書籍種類較少，主要偏向于文學(xué)、藝術(shù)、旅游、生活等類型的書籍。除了書籍的銷售，還經(jīng)營特色創(chuàng)意文化產(chǎn)品、飲料點心等。除了銷售文化產(chǎn)品，其店面環(huán)境也是一大特色，它的店面裝潢富有文化氣息和舒適的感覺，給顧客提供了一個靜下心來閱讀的環(huán)境。這樣的概念書店，其經(jīng)營者往往對于書籍有其獨特的執(zhí)著，將所售的書籍和文化創(chuàng)意產(chǎn)品融入了自身的喜好和選擇，有的甚至于理想高于盈利。3.2概念書店文化營銷的必要性及可行性。隨著經(jīng)濟(jì)與科技的飛速發(fā)展，概念書店一方面承受大型圖書賣場的壓力，另一方面又受到電子商務(wù)網(wǎng)站和數(shù)字化媒體的沖擊，自身盈利能力有限，生存狀況很是不樂觀，內(nèi)憂外患亟需解決。通過文化營銷，可以在尊重經(jīng)營者人文價值觀的基礎(chǔ)上應(yīng)對各項經(jīng)營問題。從概念書店自身特征來看，概念書店都有著各自的主題，表達(dá)的是經(jīng)營者的個人理想和文化追求，商品除了書以外，其他的明信片、飾品、紀(jì)念品等都是很好的文化傳播媒介，這種特質(zhì)正與文化營銷的內(nèi)涵高度一致，非常適合文化營銷。從消費者的角度來看，隨著生活質(zhì)量和教育水平的提升，人們對文化知識越來越重視，消費重心逐漸向文化商品和服務(wù)轉(zhuǎn)移。而概念書店的經(jīng)營目的就是傳達(dá)文化理念，如果能夠合理利用文化營銷手段，就能夠獲得更多消費者的青睞。

4概念書店經(jīng)營的現(xiàn)狀及問題

4.1概念書店經(jīng)營的現(xiàn)狀。概念書店新的書店形式，雖然經(jīng)營模式有著獨特之處，但仍然面臨一系列窘境：鋪面租金不斷上漲、圖書銷售利潤過低、電商沖擊猛烈，一路堅持走來實在艱難。現(xiàn)有的概念書店為讀者提供一個文化氛圍濃厚的、安靜的讀書環(huán)境，其售書的收入只占很小一部分，收入大多來自于茶飲點心及紀(jì)念品等。4.2概念書店經(jīng)營的問題分析。(1)書籍類型少且更新慢。概念書店書籍種類主要局限于旅行、藝術(shù)、繪本、文學(xué)或其他主題類圖書，很大程度上體現(xiàn)了經(jīng)營者的興趣愛好和人文情懷，因此書籍種類和整體數(shù)量往往有限且更新較慢。(2)知名度不高。目前市場上概念書店越來越多，但大多類似，很少有其突出的特色而使得其品牌能夠深入人心。為了提供一個幽靜的閱讀環(huán)境，概念書店一般不會開在喧鬧的繁華街區(qū)，而且經(jīng)營者大多廣告意識薄弱，概念書店的宣傳力度不夠。(3)價格偏高。概念書店主要經(jīng)營的是文化產(chǎn)品，文化產(chǎn)品的獨創(chuàng)性、非同質(zhì)性和生產(chǎn)過程中的壟斷性，為其價格的提升提供了依據(jù)。另外，概念書店喜歡銷售精美的手工藝品，人力成本的提升，增加了文化產(chǎn)品的成本。以此為基礎(chǔ)的文化產(chǎn)品定價對于概念書店的主流消費者，即20～29歲的群體而言是偏高的，他們都是些在校學(xué)生或者畢業(yè)沒多久的人群，沒有穩(wěn)定的或豐厚的收入經(jīng)常購買這類產(chǎn)品。

5概念書店文化營銷策略

文化營銷是一個全面、系統(tǒng)的整體工程，從產(chǎn)品定位、價格制定、渠道建設(shè)、促銷策劃等方面都要滲入文化因素，充分發(fā)揮文化的影響力，將文化理念用正確恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩絺鬟_(dá)給消費者，才能使概念書店在強敵環(huán)繞的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)長期、健康發(fā)展。5.1概念書店文化營銷的產(chǎn)品策略。根據(jù)問卷調(diào)查，概念書店的顧客群里主要是20～29歲人群及學(xué)生，因此這類人群是書店的主要目標(biāo)顧客，產(chǎn)品定位需以這類消費者的需求為基礎(chǔ)。種類的局限性是概念書店不可避免的弊端，但可以根據(jù)消費者的需求進(jìn)行改善。這類消費者鐘愛的書籍主要是小說、文學(xué)或歷史類作品及藝術(shù)作品等，可以將這些作為主要書籍類銷售對象。除了書籍之外的產(chǎn)品和服務(wù)是概念書店相較于傳統(tǒng)書店的特色，在文化營銷中，可進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，提升產(chǎn)品附加值，開發(fā)更加豐富的文化創(chuàng)意產(chǎn)品，不僅可以獲取通過文化帶來的附加值，更可通過產(chǎn)品向消費者傳遞企業(yè)自身的品牌文化理念，與顧客形成觀念上的交流。5.2概念書店文化營銷的價格策略。概念書店在制定商品價格時，要注重年輕消費群體的價值判斷準(zhǔn)則和他們的消費水平，以此作為定價參考。顧客群體主要是學(xué)生等年輕人，收入不高，他們在選擇商品時也比較在意價格。面對這樣的顧客群體可以實行差別定價，對于這類顧客所喜好的普通商品和書籍種類可以適當(dāng)?shù)亟档蛢r格，增加銷量，樹立口碑，擴(kuò)充顧客數(shù)量，但店里的創(chuàng)意性產(chǎn)品或特色手工產(chǎn)品在定價時則應(yīng)堅持其價值導(dǎo)向。另外，老顧客可以提供權(quán)益消費，可以分期付款或者延后付款。5.3概念書店文化營銷的渠道策略。電商的發(fā)展給概念書店帶來了競爭壓力，但是互聯(lián)網(wǎng)是把雙刃劍，如果合理利用，是可以給概念書店開辟新的“戰(zhàn)場”。首先，概念書店可以開通自己網(wǎng)店，線上線下經(jīng)營，其本身具有的實體店給網(wǎng)店帶來了品質(zhì)的保證，會增加更多的顧客。其次，網(wǎng)絡(luò)除了銷售，還是一個與消費者交流的平臺，也是重要的宣傳平臺，可以將產(chǎn)品銷售、品牌營銷及客戶關(guān)系管理三者緊密結(jié)合，與線下互補融合，增加用戶粘性，吸引更多新“粉絲”。5.4概念書店文化營銷的促銷策略。概念書店品牌文化的傳遞，需要經(jīng)過消費者的體驗，并產(chǎn)生情感的共鳴，才能獲得消費者的認(rèn)可。概念書店的促銷可以采取體驗營銷和情感營銷相結(jié)合的方式。通過體驗營銷，免費提供一些雜志讀物和舒適的閱讀環(huán)境以吸引消費者來體驗概念書店的服務(wù)，同時帶動其他產(chǎn)品和服務(wù)的銷售。還可以給店里的老顧客建立檔案，在節(jié)日和其他重要日子為顧客送上問候等。概念書店也可以不定期舉行一些讀書交流活動和作家簽售會，以吸引一些愛書人士。

作者:郭志勤 周旭艷 單位:河海大學(xué)企業(yè)管理學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]楊溢.從消費者心理及行為透視企業(yè)市場營銷[J].現(xiàn)代營銷(學(xué)苑版),2012(7).

[2]杜燕,盧東寧.對文化營銷的理論基礎(chǔ)探析[J].經(jīng)營管理者,2013(29).

[3]唐凱芹.獨立書店生存危機與數(shù)字化運營策略研究[J].新聞研究導(dǎo)刊.2015(06).

第4篇：營商環(huán)境概念范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷新理念

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對住房的需求越來越高，房地產(chǎn)的消費觀念發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)商只有迎合這些變化，適時地調(diào)整自己的營銷理念和營銷策略，才能夠在激烈的市場競爭中獲勝。針對目前的消費者需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)樹立以下營銷理念:

一、品牌營銷

所謂品牌，就是房地產(chǎn)樓盤和企業(yè)形象的含金量。品牌是一項重要的無形資產(chǎn)，它可以為企業(yè)帶來超額的收益和無窮的發(fā)展動力。從目前來看，品牌營銷在樓市競爭中并不十分激烈，但一些精品社區(qū)走俏市場的現(xiàn)實告訴我們，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場和人們住宅消費觀念的提升，品牌正逐漸成為人們關(guān)注的重點。

房地產(chǎn)商品的高價位決定了消費者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，還傾注了極大的情感希望，包含著對開發(fā)商的信賴。在這種情況下，一些知名度低、口碑差的開發(fā)商將越來越“窘”，而一批宣傳到位、知名度高、品牌好的開發(fā)商開發(fā)出的品牌房則備受青睞。如在深圳，萬科“四季花城”以其準(zhǔn)確的市場定位、新穎的規(guī)劃設(shè)計獲得市場熱烈反應(yīng)，被評為“國家康居示范小區(qū)”，“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，繼深圳萬科四季花城成功后，短短幾年，萬科四季花城系列迅速在全國主要城市遍地開花，武漢的萬科四季花城、上海的萬科四季花城、沈陽的萬科四季花城、南昌的萬科四季花城還有成都的萬科四季花城，牢牢建立和鞏固了四季花城的項目品牌，也建立了萬科的企業(yè)品牌，并有助于萬科企業(yè)的其他產(chǎn)品品牌的建立，如其后的城市家園等項目。現(xiàn)在，人們只要聽說是萬科開發(fā)的產(chǎn)品，就會產(chǎn)生高品質(zhì)的概念。所以，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和買方市場的形成，實施品牌戰(zhàn)略既是行業(yè)發(fā)展的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場發(fā)展的需要。

二、服務(wù)營銷

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西奧多．萊維物曾經(jīng)指出，新的競爭已不是發(fā)生在各個企業(yè)在其工廠中生產(chǎn)什么產(chǎn)品，而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益。作為房地產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理，是“寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理”的以服務(wù)為核心的行業(yè)，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣已成為決定開發(fā)企業(yè)物業(yè)營銷業(yè)績的重要因素，處在激烈競爭環(huán)境中房地產(chǎn)項目，無不依賴于更高層次的物業(yè)管理以提升其營銷品位。

國外和我國香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例，經(jīng)歷60多年市場磨練的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務(wù)，美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求要保障管理物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分發(fā)揮。

在香港地區(qū)，物業(yè)管理公司大多采用科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理模式。具體體現(xiàn)在三個方面：就物業(yè)管理的內(nèi)容來看，不僅包括傳統(tǒng)物業(yè)管理的七大方面，還包括小區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、娛樂、飲食等配套設(shè)施的管理;就制定物業(yè)管理措施來看，通過確定物業(yè)管理活動中可以控制和影響的因素，判斷對業(yè)主影響的程度，制定相應(yīng)的措施;就物業(yè)管理的目標(biāo)來看，除了包括常規(guī)的治安、清污等，也有完善的各種應(yīng)急措施。近年來，由于香港地區(qū)房地產(chǎn)市場不景氣，為了增加物業(yè)價格抗跌的能力，業(yè)主們把更多的注意力放到了物業(yè)管理上。聘請一家專業(yè)程度高、信譽良好的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理樓宇，已經(jīng)成為物業(yè)交易的一個賣點。

近年來在內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不難發(fā)現(xiàn)，香港地區(qū)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營管理綜合服務(wù)為特色。

但是，我們也應(yīng)該看到，我國物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中的要素市場還遠(yuǎn)未成熟，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，率先認(rèn)定服務(wù)營銷觀念，貫徹服務(wù)策略，有利于其獲得市場競爭優(yōu)勢。

三、文化營銷

房地產(chǎn)，不再僅僅是鋼筋水泥加設(shè)備器具的組合，它已經(jīng)成了業(yè)主本身的追求、業(yè)績、理念、歸宿甚至一種精神的映射。房地產(chǎn)文化營銷的操作，可以發(fā)掘歷史淵源和傳統(tǒng)，塑造樓盤的品種和個性，渲染樓盤的藝術(shù)氛圍和情調(diào)，以迎合特殊消費群體的心理和物質(zhì)需求，并以此提升產(chǎn)品的價格。文化品牌又可以細(xì)分為三種。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文環(huán)境，促銷其樓盤。上海新明星花園就是一個典范，開發(fā)商把目標(biāo)定位在讓居民能愉快地生活在一個處處滿意的、充滿美好情趣的高質(zhì)量的生活空間上。它們不僅利用名人效應(yīng)以及各種文化活動創(chuàng)建“文化園區(qū)”，同時也在項目的總體規(guī)劃或每一個細(xì)節(jié)的設(shè)計上成分體現(xiàn)獨特的藝術(shù)風(fēng)格。通過先進(jìn)的理念和文化營銷戰(zhàn)略使新明星花園獲得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外灘是上海最早的金融一條街，這里集中了歐陸風(fēng)格建筑的精品，金陵路、延安路、外灘的延安大廈“金融文化街”，延續(xù)了萬國建筑博覽的風(fēng)格，在設(shè)計上煞費苦心，使整幢大樓與外灘融為一體。

3.打“商業(yè)文化牌”。這不僅體現(xiàn)在一些老商業(yè)街，更體現(xiàn)在一些新崛起的商業(yè)街。如北京的新東方廣場、西單文化廣場等，集購物、娛樂、休閑于一體，使人們在購物的同時，也享受到了北京古都的歷史文化氛圍。

一張張“文化牌”無疑提升了樓盤的價值，也說明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正不斷走向成熟。這不僅使房地產(chǎn)產(chǎn)品的品位提高了，對居民文化素質(zhì)和修養(yǎng)的提高也會起到積極的促進(jìn)作用。

四、生態(tài)環(huán)境營銷

圍繞住宅的綠色環(huán)境開展?fàn)I銷活動，從原來簡單的綠化率、綠地面積，上升到請專業(yè)園林設(shè)計部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，并詳細(xì)標(biāo)明花木品種、名稱、數(shù)量和種植位置，在此基礎(chǔ)上提出生態(tài)環(huán)境概念，這是現(xiàn)代人所追求的時尚，也是現(xiàn)代社會發(fā)展的必然趨勢。

強調(diào)住宅的生態(tài)環(huán)境，實質(zhì)上是追求一種高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、生態(tài)平衡的居住環(huán)境，它不僅符合自然生態(tài)規(guī)律的要求，也是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及住房條件的不斷改善，住房的生態(tài)環(huán)境將成為房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中最重要的指標(biāo)之一。目前在國內(nèi)雖然沒有實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的住房生態(tài)化或生態(tài)化住宅，但是從住房市場的發(fā)展趨勢來看，強調(diào)生態(tài)環(huán)境或在這方面有所建樹的房地產(chǎn)項目都有較好的市場前景。

五、知識經(jīng)濟(jì)營銷

21世紀(jì)呼喚知識經(jīng)濟(jì)，21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時代。隨著知識經(jīng)濟(jì)概念的提出，住宅業(yè)也體現(xiàn)出了知識經(jīng)濟(jì)的理念。

1.“學(xué)區(qū)”的概念?！皩W(xué)區(qū)”對中國的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是一個全新的概念。在我國，人才的競爭越來越激烈，父母都希望子女能學(xué)有所成，在社會上站穩(wěn)腳跟，所以，越來越多的人在買房置業(yè)時，首先考慮的因素便是教育環(huán)境。開發(fā)商在項目規(guī)劃階段，首先要考慮的就是建學(xué)校，且學(xué)校的硬件設(shè)備要全面、方便、設(shè)計合理。新晨

2.“社區(qū)文化”的概念。將社區(qū)辦成學(xué)區(qū)，自然會產(chǎn)生相應(yīng)的社區(qū)文化。因為社區(qū)中有學(xué)校，而學(xué)校中也會有社區(qū)，學(xué)校與社區(qū)相互開放，資源共享，再加上功能齊全的公建和大面積的綠化，人、自然、知識這三個元素就構(gòu)成了典型的社區(qū)文化。學(xué)校的行業(yè)準(zhǔn)則和道德規(guī)范必將影響社區(qū)內(nèi)居民的思想行為，社區(qū)的教育環(huán)境所產(chǎn)生的濃郁的學(xué)習(xí)氛圍與文明、優(yōu)雅的學(xué)校風(fēng)尚，將對社區(qū)的每個居民產(chǎn)生良好的影響，學(xué)校精良一流的硬件設(shè)施和雄厚的師資力量也為居民的各項教育提供了可靠的發(fā)展條件；另一方面，社區(qū)居民中有專長、有才干的人也可以成為學(xué)校無償?shù)慕逃Y源。社區(qū)文化不僅是一種氛圍，也體現(xiàn)著開發(fā)商的實力和項目的品牌。

3.“智能化”的概念。人類進(jìn)入21世紀(jì)，只有智能化住宅理念才能支持社區(qū)的文化氛圍。盡管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回報也就越高。這不僅是由于它所蘊涵的新住房消費理念可以滿足部分消費者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市場發(fā)展的要求，具有增值的潛力。目前，國內(nèi)對智能化雖然尚無明確和標(biāo)準(zhǔn)的定義，但其核心卻是公認(rèn)的，即適應(yīng)信息社會的各種需要，給投資者和使用者帶來經(jīng)濟(jì)效益，這是信息時代房地產(chǎn)業(yè)所提出的新的和更高的要求。

參考文獻(xiàn):

第5篇：營商環(huán)境概念范文

一、城市品牌的作用力

品牌的影響意義深遠(yuǎn)，越來越多的數(shù)據(jù)表明，強勢品牌的市場份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他品牌，全球3%的強勢品牌占領(lǐng)著40%以上的市場分額。而在另一些特定市場，處在領(lǐng)導(dǎo)地位品牌的平均利率是位居第二品牌的4倍；有的甚至高達(dá)6倍之多。品牌的原則也適用2/8定律，大多市場80%以上的份額由強勢品牌占據(jù)，剩下20%的市場由無品牌主體分食?？梢?，沒有品牌就沒有競爭力、沒有品牌就沒有市場。一個企業(yè)是否擁有強勢品牌決定這個企業(yè)在市場中的地位，一個城市是否擁有強勢品牌直接影響外來投資、游客、消費者的決策。

城市的資源就是城市的產(chǎn)品，當(dāng)城市品牌化之后，城市的形象更加生動、具體、形象，城市品牌化的力量就是讓人們知道并了解這個城市，并將某種形象和聯(lián)想與這個城市的存在自然相連，讓它的精神融入城市的每一個元素之中。讓城市的競爭力和生命力與城市同生共存。

二、城市品牌內(nèi)涵

我們說，一個城市的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)實力、人文景觀、建筑特色和歷史風(fēng)貌形成這個城市的特色，將這種城市特色定位包裝就形成城市品牌。

城市品牌不同于一般意義上的公共關(guān)系、城市文化、CIS，城市品牌是凝聚城市的靈魂，其內(nèi)容由高度概括、高度凝煉的反映城市價值的信息構(gòu)成，這些內(nèi)容與城市環(huán)境中包括外來游客在內(nèi)的各種主體的切身利益息息相關(guān)。

城市的名稱、標(biāo)志、市徽、市花、吉祥物、宣傳口號僅僅只是城市品牌的基本表現(xiàn)形式。這些表現(xiàn)形式以及一切以宣傳城市的活動均應(yīng)服從并服務(wù)于城市的品牌內(nèi)容。所以，要打造一個旅游城市的品牌形象，就要先從豐富并發(fā)現(xiàn)這個城市的旅游價值入手。

三、旅游城市定位方法論

一般意義上說，城市的旅游價值由四個方面構(gòu)成：城市自然環(huán)境、城市景觀環(huán)境、城市社會環(huán)境、城市物產(chǎn)環(huán)境。豐富并完善這四個環(huán)境要素的過程其實也就是豐富品牌內(nèi)涵、提煉品牌核心價值的過程。下面，我們結(jié)合案例來闡述城市品牌概念提煉的來源和豐富品牌內(nèi)涵的手段。

定位途徑一：從城市自然環(huán)境提煉

案例：貴州貴陽

城市背景：貴州貴陽是一個以漢族為主的多民族聚居的城市，屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，歷史悠久，氣候適宜，民俗文化眾多，那里四季如春，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，樹木常青，之前他們以第二春城宣傳推廣自己的城市形象。

概念提煉：和產(chǎn)品一樣，城市營銷也離不開其獨特的銷售主張，貴陽有60%的森林覆蓋率，“森林之城”的概念定位遠(yuǎn)比“第二春城”的賣點更具其獨特性、唯一性。

概念內(nèi)容豐富舉措：

1、 城郊實行300公里的第二環(huán)城林帶。加快實現(xiàn)“森林之城”的步伐。

環(huán)城林帶建設(shè)需要的資金運用市場機制，將造林工程向社會公開招標(biāo)，吸引民間資金先期投入林帶建設(shè)。

2、城內(nèi)實施生態(tài)綠化工程，凈化市內(nèi)河道，修建綠色走廊。

3、用圍棋文化做載體將“森林之城”傳播。

定位途徑二：從城市景觀環(huán)境提煉

案例：格林納達(dá)（Grenada）

城市背景：　格林納達(dá)（Grenada）是加勒比海一個火山島，其傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)為農(nóng)業(yè)，大多資源均未被開發(fā)商開發(fā)，之前這個小島城市是用該小島的物產(chǎn)資源--“香料”來推廣自己，宣其為一個“盛產(chǎn)香料的小島”，顯然，這個賣點很難招攬游客。

概念提煉： 區(qū)別于加勒比海的其他島嶼，這個小島的一切均處于未被開發(fā)的原始狀態(tài)，沒有游客、沒有高層建筑、沒有大飯店，也正因于此，它能最原始地表現(xiàn)加勒比地區(qū)的風(fēng)貌，是一個完全沒有受到破壞的小島。由此，“加勒比海原貌”的概念成為該小城的獨特賣點。

概念支持： 沒有一座建筑會比棕櫚樹更高；瀑布是天然而非人造；海灘沒有受到開發(fā)商污染。

定位途徑三：從城市社會環(huán)境提煉

城市的社會環(huán)境、歷史沿革也可以作為一個城市的獨特賣點，這里我們以香港為例，城市背景：香港是亞洲四小龍之一，在國際上享有盛譽，地理位置優(yōu)越，是世界著名的采購中心和商業(yè)中心，但這個城市依然面臨國際投資價值和旅游價值的競爭危機，面對危機，需要香港站在全球和未來的角度重新塑造一個適合未來發(fā)展的國際化品牌，確立其在國際社會的定位。

品牌定位：“香港是一處融合機遇、創(chuàng)意和進(jìn)取精神 的地方，動力澎湃，朝氣勃勃。既是運輸樞紐，也是文化匯聚之都，又位處亞洲最優(yōu)越的策略性位置，人才薈萃，成就耀目，稱其為“亞洲國際都會”再確切不過。

品牌形象標(biāo)志：“飛龍”形象由香港的英文縮寫H和K融入設(shè)計圖案中，龍身的線條以中國書法表達(dá)，飛龍的流線型姿態(tài)予人前進(jìn)感和速度感，象征香港不斷蛻變演進(jìn)。

定位途徑四、從城市物產(chǎn)環(huán)境提煉

案例：景德鎮(zhèn)

城市背景：景德鎮(zhèn)歷史悠久，文化底蘊深厚，旅游資源豐富，包括陶瓷文化、人文景觀、生態(tài)環(huán)境等，而最具世界影響力和吸引力的。當(dāng)屬其陶瓷資源。

品牌定位：“瓷都”

四、城市包裝工具論

品牌塑造必須凸顯品牌氣質(zhì)。法國巴黎有的是浪漫氣質(zhì)，美國紐約有的是商人氣質(zhì)，意大利的羅馬有的是古典氣質(zhì)。城市的氣質(zhì)由表及里，內(nèi)外的和諧統(tǒng)一成就一個城市的品牌氣質(zhì)。

如果說一個城市的歷史、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣是為城市的內(nèi)氣質(zhì)，那城市外的建筑、景觀、廣告宣傳、活動表現(xiàn)便為城市的外氣質(zhì)了，城市內(nèi)氣質(zhì)需要長久的積淀，城市外氣質(zhì)需要的是經(jīng)市場調(diào)查后的科學(xué)包裝。

五、城市營銷機構(gòu)論

城市品牌運營商

城市品牌經(jīng)銷商

六、幾種城市品牌建設(shè)誤區(qū)

1、將市政建設(shè)等同城市品牌建設(shè)

城市的旅游資源為城市品牌的塑造提供了優(yōu)越的條件。但是，不少以旅游經(jīng)濟(jì)為城市品牌基礎(chǔ)的大中型城市普遍有個誤區(qū)，就是誤將市政建設(shè)和改造等同城市品牌的建立，一兩項工程、幾個概念住宅小區(qū)、幾個城市廣場遠(yuǎn)不能說明一個城市的氣質(zhì)，體現(xiàn)一個城市的內(nèi)涵，城市的市容市貌只如人的衣著外貌的改變，但縱然再多的修飾如果其言談舉止思想性格和外表格格不入就會給人一種穿著雨靴跳巴蕾，梳著云髻拿大頂，穿著棉襖跳探戈的滑稽感覺。

第6篇：營商環(huán)境概念范文

1.鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院 河南鄭州 450046 2.重慶理工大學(xué)管理學(xué)院 重慶 400054

[摘要]當(dāng)前各個區(qū)域的電商平臺依托其本土特征體現(xiàn)出不同的效益，截至目前，已有很多學(xué)者針對電商平臺進(jìn)行了相關(guān)研究，本文主要綜合近年來關(guān)于電商平臺研究，基于不同的視角對其綜合分析及評價，以期為電商企業(yè)以及相關(guān)研究人員提供基礎(chǔ)理論依據(jù)。

[

關(guān)鍵詞 ]區(qū)域；電商；平臺；企業(yè)

引言

區(qū)域電商平臺的美譽度及影響力與中小企業(yè)參與度相呼應(yīng)，導(dǎo)致越來越多的供貨商和采購商參與進(jìn)來，并實現(xiàn)了真正的貿(mào)易，電商平臺才能大力發(fā)展并做大做強?；ヂ?lián)網(wǎng)的快速發(fā)展及普及，電商平臺早已超越傳統(tǒng)意義上的交易平臺，具有了跨區(qū)域、跨時間等特點，但若要進(jìn)行深入探索，出發(fā)點還是要考慮到不同區(qū)域的特殊性，分析電商平臺時尤其要注重理清電商平臺在各個區(qū)域體現(xiàn)出的不同效果。中國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，以區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)為主區(qū)塊制造的產(chǎn)業(yè)集群是一個顯著特點[1]。

基于平臺的電商綜合了各種優(yōu)勢，起著不可替代的作用。也從側(cè)面說明不同區(qū)域內(nèi)的電商發(fā)展有著共同的主體構(gòu)成，基于電商平臺的支撐時，最終發(fā)展的模式選擇均需要全面考慮各個主體之間的聯(lián)系。

1、區(qū)域電商平臺的研究現(xiàn)狀

Sherah等（2015）借助多層次模型定量分析馬來西亞的中小企業(yè)電商技術(shù)、環(huán)境壓力等，得到環(huán)境壓力對電商技術(shù)的發(fā)展有著顯著作用，不同的組織和國家對電商的技術(shù)也有不同影響，并以期分析結(jié)果能為政策制定者及實踐者提供參考依據(jù)[2]。H．Lieberman等(2000)將電商平臺的情景要素分解為用戶、環(huán)境和應(yīng)用3個方面，以期更直接的分析電商平臺[3]，其架構(gòu)如圖1所示：

2、區(qū)域電商平臺對產(chǎn)業(yè)集群及行業(yè)的影響分析

王春影等（2014）通過總結(jié)構(gòu)成區(qū)域的內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)集群的主體，結(jié)合不同主體之間的定位和作用，深入研究了區(qū)域內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，并提出了相應(yīng)指導(dǎo)建議[4]。與此類似的是，吳凌嬌等（2014）基于CAS和交流機制理論的“刺激-反應(yīng)”模型，以長三角區(qū)域為例，就關(guān)于區(qū)域的電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式進(jìn)行了深入研究[5]。吳先鋒等（2014）梳理了電商產(chǎn)業(yè)集群的相關(guān)概念，并界定了區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的相關(guān)概念，結(jié)合國內(nèi)一些電商園區(qū)的實際發(fā)展?fàn)顩r，剖析了區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的形成動因及特點，以期為推動區(qū)域電商產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展建設(shè)提供參考依據(jù)[6]。

3、區(qū)域電商平臺的發(fā)展模式分析

朱晶晶等（2011）通過分析區(qū)域石化產(chǎn)業(yè)在電商平臺上的應(yīng)用現(xiàn)狀及存在的問題，就關(guān)于把握區(qū)域電商平臺的發(fā)展對石化產(chǎn)業(yè)帶來的影響進(jìn)行了深入分析，并嘗試構(gòu)建適應(yīng)石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域電商平臺模式[7]。陳青姣等（2014）依據(jù)平臺產(chǎn)生的根本驅(qū)動“共享與協(xié)同”，綜述了不同的平臺研究成果，并提出戰(zhàn)略管理集團(tuán)公司平臺的研究視角[8]。這間接的反映出電商平臺的強大基礎(chǔ)。吳清烈（2015）考慮影響電商發(fā)展的人才培養(yǎng)問題，結(jié)合從事電商經(jīng)營過程中崗位的設(shè)定及人才的培養(yǎng)選擇，提出了電商專業(yè)核心能力概念模型，并深入討論了電商發(fā)展的發(fā)展思路[9]。這都充分證明了電商平臺上的電商企業(yè)在發(fā)展過程中所遇到的問題具有很大的共性。

4、結(jié)論

綜合不同研究者的研究視角，可以看出正在迅猛發(fā)展甚至廣泛普及的B2B模式，形成了類型特別多且很知名的商業(yè)化第三方B2B電商平臺，不同類型電商平臺有著不同的特點。例如中國化工網(wǎng)等行業(yè)平臺具有精細(xì)化、垂直化、專業(yè)化，平臺內(nèi)容特別有深度等顯著的特點；阿里巴巴等綜合平臺具有平臺內(nèi)容廣、行業(yè)覆蓋面寬、客戶資源豐富等特點。此類平臺在各自的領(lǐng)域內(nèi)都有著特別高的知名度，國內(nèi)外的采購商會在第一時間注意到這些知名度高的電商平臺。相對于上述知名的第三方B2B電商平臺，區(qū)域的電商平臺新模式還有很長的路要走，以便成功獲得市場，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]劉恒.長三角區(qū)域政府主導(dǎo)的第三方電子商務(wù)平臺模式探析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2010(3):24-25.

[2]Sherah Kunia，Jyoti Choudrie，Rahim Md Mahbubur，Basil Alzougool.E-commerce technology adoption：A Malaysian grocery SME retail sector study [J]. Journal of Business Research，2015，68（9）：1906-1918.

[3]Lieber man H， Selker T. Out of context: computer systems that adapt to and learn from context[J]. IBM Systems Journal,2000,39 (3 /4) :617-632.

[4]王春影,曹曉燕，李欣穎.區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究[J].民營科技,2014(12):278.

[5]吳凌嬌,薛恒新.區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展模式研究[J].常州大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2014,15(3):37-41.

[6]吳先鋒,謝蜀芳,盧華玲,王曉樂.區(qū)域電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群形成動因分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2014(04):5-6.

[7 ]朱晶晶.石化產(chǎn)業(yè)區(qū)域電子商務(wù)平臺構(gòu)建研究[ J ] .商場現(xiàn)代化,2011(5):83-84.

[8]陳青姣,李光金.共享與協(xié)同三種視角的平臺研究述評[J].商業(yè)時代,2014(8):39-40.

[9]吳清烈.我國電子商務(wù)人才培養(yǎng)誤區(qū)與專業(yè)發(fā)展思路[J].中國大學(xué)教學(xué),2015(02):37-41.

作者簡介

第7篇：營商環(huán)境概念范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營銷策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項權(quán)利，如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營銷概述。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。

房地產(chǎn)市場營銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商，首先要對市場變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經(jīng)濟(jì)知識，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場帶來的不同需求。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言，為了達(dá)到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營銷中間商來接近目標(biāo)顧客。

二、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史

市場營銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學(xué)之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道，從這四點出發(fā)，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標(biāo)消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場，將其劃分為較小的細(xì)分市場，選擇最有開發(fā)價值的細(xì)分市場，并集中力量滿足和服務(wù)于這些細(xì)分市場。企業(yè)設(shè)計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業(yè)要進(jìn)行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場營銷環(huán)境。

營銷簡單的說就是用科學(xué)的方法，分析市場上的需求，并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個階段。

1.建設(shè)觀念階段――標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計劃經(jīng)濟(jì)時代，只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段――銷售策劃。在這個階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代，策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個設(shè)計院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒有進(jìn)行市場調(diào)研、消費者需求調(diào)查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段――概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認(rèn)為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調(diào)和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認(rèn)識，引導(dǎo)消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達(dá)到促銷目的。

4.準(zhǔn)營銷觀念階段――賣點群策劃。隨著社會進(jìn)步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應(yīng)賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價。

5.營銷觀念階段――全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。

6.整合營銷觀念階段――整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結(jié)合、相互補充所構(gòu)成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。

三、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼――確立市場地位，引起市場關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費群；

把握時機高昂入市――抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進(jìn)入市場，迅速掌握市場主動權(quán)；

分期分批賣點不斷――分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣效果；

進(jìn)度跟進(jìn)迭起――緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；

以質(zhì)論價升值誘人――以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；

物管跟進(jìn)后顧無憂――物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認(rèn)同感，購買者無后顧之憂，達(dá)到促銷效果。

四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二，強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費者獲得知識的目的?？梢?，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認(rèn)識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求， 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進(jìn)。

4.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念， 以綠色文化為價值觀， 以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進(jìn)行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進(jìn)行項目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

第8篇：營商環(huán)境概念范文

1、分析行業(yè)環(huán)境

你不能在真空中建立區(qū)隔，周圍的競爭者們都有著各自的概念，你得切合行業(yè)環(huán)境才行。首先，你得從市場上的競爭者開始入手，弄清他們在消費者心中的大概位置，以及他們的優(yōu)勢和弱點。其次，你需要考慮市場上正在發(fā)生的情況，以判斷推出區(qū)隔概念的時機是否合適。西雅圖著名服飾零售商Nordstrom公司當(dāng)年提出“更佳服務(wù)”區(qū)隔概念的時機就把握得很好：那時，整個百貨業(yè)為節(jié)省成本都忙于裁員和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。定位有點像沖浪，太早或太遲，你都可能身葬大海，把握住最佳時機，你才有可能得到一個好的區(qū)隔。

2、尋找區(qū)隔概念

分析行業(yè)環(huán)境之后，你需要尋找一個概念來使自己與競爭者區(qū)別開來。比如，美國有3600所大學(xué)，比世界上任何國家的大學(xué)都要多，但他們在很多方面都類似，也幾乎都愿意接受政府援助作為獎學(xué)金和貸學(xué)金，但位于底特律的休西岱洱學(xué)院（Hillsdale College）卻提出了一個區(qū)隔概念：拒絕政府資金，甚至包括聯(lián)邦背景的貸款。而當(dāng)時，幾乎沒有競爭者敢這么做，休西岱洱提出了“我們不受政府影響”的口號，并將學(xué)校定位為“保守思想的樂園（A Mecca for Conservative Thought）”以使自己的區(qū)隔概念深入人心。

3、找到支持點

有了區(qū)隔概念，你還要找到支持點，讓它真實可信。比如，曾經(jīng)負(fù)債累累的IBM憑著為顧客提供集成服務(wù)而成功實施了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這是以IBM的規(guī)模和多領(lǐng)域的技術(shù)優(yōu)勢為基礎(chǔ)的——它們是IBM天然的支持點。任何一個區(qū)隔概念都必須有據(jù)可依，比如：“寬輪距”的龐帝克（Pontiac）輪距就比其他汽車更寬；可口可樂是“正宗的可樂”，這是因為它就是可樂的發(fā)明者……區(qū)隔不是空中樓閣，消費者需要你證明給他看，你必須能支撐起自己的概念。

第9篇：營商環(huán)境概念范文

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn);開發(fā)模式;項目風(fēng)險

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產(chǎn)興起的背景

產(chǎn)業(yè)的交叉與融合是當(dāng)今世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長過程中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，也呈現(xiàn)融合創(chuàng)新的趨勢，旅游地產(chǎn)的概念即是在這一背景下出現(xiàn)的。一方面伴隨著我國旅游業(yè)的快速發(fā)展，居民旅游的模式也開始由觀光型向休閑和度假型轉(zhuǎn)變，旅游區(qū)的短期或長期居住消費比重不斷提高，從而出現(xiàn)大量旅游區(qū)地產(chǎn)項目的租賃或購買需求;另一方面我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨的競爭環(huán)境日益激烈，特別是近年來在國家政策的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，而旅游概念的引入作為提升項目附加值的重要手段，已經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

二、旅游地產(chǎn)的概念與特征

（一）旅游地產(chǎn)的概念。旅游地產(chǎn)是一門新興產(chǎn)業(yè)，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時度假”。國內(nèi)理論界對此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能”。此后，人們對旅游地產(chǎn)的認(rèn)識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn);從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。尹罡認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。邱仁都認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)顧名思義是指旅游加地產(chǎn)，它是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。丁姍指出：旅游地產(chǎn)是一個更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區(qū)、主題公園、康體娛樂區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)等多種形式，所有地產(chǎn)開發(fā)依附于旅游資源而形成的地產(chǎn)形態(tài)都可歸類于旅游地產(chǎn)?？梢哉f，上述研究與概念闡述基本已經(jīng)涉及了旅游地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的核心和基礎(chǔ)，即“旅游”+“房地產(chǎn)”。

（二）旅游地產(chǎn)的特征。總結(jié)上述觀點，廣義的旅游地產(chǎn)是由“旅游+地產(chǎn)”而形成的房地產(chǎn)業(yè)及其附著的土地資產(chǎn)運作，從運營角度來說主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區(qū)，并以其作為主要特色開發(fā)房地產(chǎn);（2）服務(wù)對象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產(chǎn)大多依賴于旅游需求，表現(xiàn)為假期或旅游季節(jié)需求旺盛，平時入住率較低，后期物業(yè)管理難度較大;（4）資金需求大，環(huán)境保護(hù)及資源利用要求高;（5）景區(qū)土地資產(chǎn)的運作具有一定的壟斷性。

三、我國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

（一）旅游地產(chǎn)面臨的需求環(huán)境。從我國旅游業(yè)的發(fā)展階段來看，理論上旅游業(yè)的發(fā)展一般都經(jīng)歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個階段，各階段的需求與主要產(chǎn)品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發(fā)展經(jīng)驗，可以認(rèn)為生活水平的提高是旅游地產(chǎn)興起的原因與動力。

（二）旅游地產(chǎn)主要開發(fā)主體。旅游地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代萌芽，近年來已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一大熱點，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團(tuán);大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門、成都等中等旅游城市為第二集團(tuán);以沈陽、西安、溫州、煙臺等發(fā)展中城市為第三集團(tuán)形成了一二三線城市層層滲透的局勢。近幾年，由于國家在銀行、稅收、資金等方面實施一系列限購調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商積極轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)投資成為熱點，開發(fā)隊伍迅速擴(kuò)張。但同時，高額的投資成本、土地的稀缺、對資源環(huán)境保護(hù)的限制又無形中對此行業(yè)的進(jìn)入設(shè)置了屏障。從目前來看，或有意進(jìn)入此領(lǐng)域的管理或投資者大多由如下兩類構(gòu)成：一是擁有雄厚資金實力的房地產(chǎn)或旅游開發(fā)的大型企業(yè)。國內(nèi)目前經(jīng)營范圍涉及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司已經(jīng)有百余家，如華僑城、首創(chuàng)、中信、海航、中旅等大型旅游相關(guān)企業(yè)，也包括萬科集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商，這些企業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)項目開發(fā)主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周圍;二是景區(qū)管理機構(gòu)或地方政府投融資平臺。對于開發(fā)旅游地產(chǎn)來說，大型房地產(chǎn)商固然在資金和運作上具備一定的經(jīng)驗和優(yōu)勢，但同時也面臨著土地獲取、規(guī)劃限制及資源保護(hù)的問題。此類問題以往多由風(fēng)景旅游區(qū)管理委員會一類的機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運作，引入市場化運作機制后許多政府投融資平臺也逐步涉足這一領(lǐng)域，特別在目前房地產(chǎn)金融政策日趨收緊的情勢下，大部分擁有土地一級開發(fā)或者資源統(tǒng)籌運作職能的政府投融資平臺，具備了天然優(yōu)勢。

四、我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

（一）單一地產(chǎn)開發(fā)與復(fù)合區(qū)域開發(fā)模式。廣義的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分為單一地產(chǎn)開發(fā)與復(fù)合區(qū)域開發(fā)兩種模式。其中，單一地產(chǎn)主要包括旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游景點地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)，房地產(chǎn)商可獨立完成;后者則類似于城市區(qū)域開發(fā)概念，存在三層聯(lián)動、積累開發(fā)、耦合開發(fā)及輻射開發(fā)等多種模式，多由屬地政府機構(gòu)或區(qū)域運營商（如投融資平臺）進(jìn)行運作。單一地產(chǎn)開發(fā)模式相對簡單，而伴隨旅游地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，將各種單一地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一整合的復(fù)合區(qū)域開發(fā)正在成為趨勢，因此本文將復(fù)合區(qū)域開發(fā)作為討論的重點。風(fēng)景旅游資源雖然具有一定的使用價值，但其本身并不能夠產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，只有給這些資源配備了合適的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并與之形成了有機的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進(jìn)旅游區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)增值和旅游區(qū)內(nèi)消費水平的提高以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，復(fù)合旅游地產(chǎn)的一般開發(fā)模式就是通過資金籌集首先對只具備環(huán)境效益的旅游資源進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上提升原始景區(qū)土地價值，再通過旅游地產(chǎn)及其他項目的開發(fā)建設(shè)，使其具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，這兩個環(huán)節(jié)的土地增值收益及地產(chǎn)開發(fā)收益用以償還先期融資，最后對該區(qū)域進(jìn)行整體滾動開發(fā)，實現(xiàn)自我循環(huán)與平衡。

（二）政府投融資平臺運作基本流程與內(nèi)容。能夠以“地、房聯(lián)動”方式運作復(fù)合旅游地產(chǎn)項目的，大多具有一定的國有企業(yè)或政府背景，如政府投融資平臺，在旅游資源豐富的地區(qū)，如西安、?？?、南京、杭州等地，當(dāng)?shù)爻峭?、文投等平臺公司或多或少均參與了一定的旅游地產(chǎn)開發(fā)運作，與傳統(tǒng)的開發(fā)商拿地建設(shè)方式不同的是，這一運作方式既是對城市整體資源的統(tǒng)籌運用，也是對旅游景區(qū)的區(qū)域性開發(fā)。投融資平臺通過從政府部門得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價值的房產(chǎn)，通過開發(fā)經(jīng)營流向市場，或者開發(fā)后交回政府部門，通過政府部門流向市場，土地出讓收益以及自主開發(fā)收益最終流回平臺進(jìn)行下一輪滾動開發(fā)。

五、旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險與規(guī)避策略

（一）旅游地產(chǎn)面臨的投資風(fēng)險。旅游地產(chǎn)投資周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差、影響因素復(fù)雜，而且旅游地產(chǎn)一般檔次較高，容易受到旅游環(huán)境變化影響，因此旅游地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險因素更加復(fù)雜，其投資風(fēng)險也相對更大。

1、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。近年來，國家針對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象出臺了一系列政策措施。日益嚴(yán)格的土地管理制度、投資項目資本金比例的提高、房地產(chǎn)交易稅的增加等，都使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的政策調(diào)控加大。同時，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)投資、投機問題也相繼出臺了嚴(yán)格信貸業(yè)務(wù)管理、提高房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房消費貸款利率、降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)及個人的貸款比例等政策。這些宏觀產(chǎn)業(yè)政策及金融政策，無疑給相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了一系列的政策風(fēng)險。

2、模式選擇風(fēng)險。旅游地產(chǎn)的開發(fā)與其所依附的旅游景點的自然資源或人文資源息息相關(guān)。一個地方的旅游資源規(guī)模是能支撐區(qū)域性復(fù)合開發(fā)還是單一性地產(chǎn)開發(fā)？具體到項目上，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求、資源品味等因素適合何種開發(fā)模式？這些對地產(chǎn)項目開發(fā)決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開發(fā)模式的風(fēng)險是旅游地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵要素之一。

3、策劃設(shè)計風(fēng)險。旅游地產(chǎn)是新興事物，對其市場及規(guī)律的研究尚處于探索階段。在旅游地產(chǎn)項目的概念設(shè)計中，因項目定位失誤或設(shè)計偏離，造成項目的主題、策劃或布局不符合市場要求，就會帶來風(fēng)險。這種風(fēng)險一旦發(fā)生將會對投資項目產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接造成項目建成投入使用后缺乏市場競爭力和經(jīng)營難以持續(xù)的局面。

4、管理保護(hù)風(fēng)險。我國的很多旅游區(qū)都依附于風(fēng)景區(qū)甚至風(fēng)景名勝區(qū)，在這些地區(qū)開發(fā)商業(yè)性質(zhì)的設(shè)施或房地產(chǎn)，資源環(huán)境保護(hù)與管理是投資項目成敗的重要因素。此外，項目建設(shè)管理者的管理能力、經(jīng)驗以及對周邊環(huán)境的保護(hù)力度都將直接影響項目的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成功率，這無疑是旅游地產(chǎn)不同于城市房地產(chǎn)或城市新區(qū)開發(fā)的一個重要風(fēng)險所在。

5、商業(yè)營銷風(fēng)險。此類風(fēng)險與城市房地產(chǎn)開發(fā)有類似之處，項目建成后的營銷看似只是出售，但其實是貫穿了開發(fā)項目或產(chǎn)品定位、模式選擇、設(shè)計、策劃以及后續(xù)管理的全過程，地產(chǎn)項目是否成功，最后的落腳點都是營銷所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是最顯而易見的一個風(fēng)險。

6、不可抗力的風(fēng)險。旅游地產(chǎn)是依托旅游業(yè)而發(fā)展的，然而由于自然界各種災(zāi)害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風(fēng)等，往往給旅游業(yè)帶來災(zāi)難性影響。此外，一些流行病爆發(fā)對近年旅游業(yè)造成的損失很大。災(zāi)害會導(dǎo)致旅游業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，同時也會對以旅游為依托的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

（二）風(fēng)險規(guī)避策略及建議。旅游地產(chǎn)投資有著諸多的優(yōu)勢和誘惑力，但同時也面對各種風(fēng)險因素的影響，投資商如何及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并及時制定有效的應(yīng)對措施，以化解危機或減緩它們的消極影響，是必須關(guān)注的問題。以筆者之見，旅游地產(chǎn)投資者可通過以下方法來規(guī)避或控制風(fēng)險：

1、充分市場調(diào)查。旅游地產(chǎn)開發(fā)中，模式選擇、策劃設(shè)計乃至市場營銷的失誤都會造成在實際運營階段投資回收偏離預(yù)期。為了降低可行性研究過程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應(yīng)盡可能進(jìn)行廣泛細(xì)致的市場調(diào)查，獲得充分的信息。特別是對于投資項目信息、時機選擇、區(qū)位條件、租售選擇等問題。要通過充分調(diào)研把不確定性降到最低，以控制旅游地產(chǎn)投資過程中可能遇到的風(fēng)險。

2、科學(xué)市場預(yù)測。旅游業(yè)的落腳點是市場與客源，房地產(chǎn)的營銷也需要大量的顧客和業(yè)主，科學(xué)地進(jìn)行市場預(yù)測是項目可行性研究和風(fēng)險評估的基礎(chǔ)。對于旅游地客源的預(yù)測需要打破傳統(tǒng)的地產(chǎn)預(yù)測模型，重點考慮各影響因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產(chǎn)類型、市場可進(jìn)入性、擬開發(fā)的產(chǎn)品等，根據(jù)多方綜合影響進(jìn)行多因素復(fù)合預(yù)測。因此，旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測需要進(jìn)行大量信息的搜集，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

3、合理資金測算。旅游地產(chǎn)是一項資金需求量很大的投資，如何科學(xué)合理地進(jìn)行資金平衡測算，進(jìn)行融資模式和方案的設(shè)計及操作，關(guān)系到整個投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時序要求，降低融資風(fēng)險與成本。

4、完善后期管理。完整的項目管理是一個投資項目能否達(dá)到預(yù)期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目更是如此。對一些剛剛涉足此領(lǐng)域，缺乏開發(fā)經(jīng)驗的投資商，應(yīng)尋找具備相關(guān)資質(zhì)、運作經(jīng)驗的旅游物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理。并通過行之有效的機制，促使物業(yè)公司嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)經(jīng)營狀況和運行成本相關(guān)信息披露制度，提高物業(yè)管理效率，降低空置率，有效控制和降低項目后期運營風(fēng)險。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]沈飛.旅游房地產(chǎn)悄然起步[N].中國經(jīng)營報，2001.6.28.

[2]吳老二，吳建華，胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會科學(xué)家，2003.2.

[3]尹罡，張昊.旅游地產(chǎn)的開發(fā)[J].天津城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報，2007.3.

[4]邱仁都，傅鴻源.旅游地產(chǎn)的選址研究[J].山西建筑，2008.34.2.