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第1篇：土地金融政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發(fā)展住房市場化、消費(fèi)信貸化和物業(yè)管理社會化后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據(jù)各國歷史發(fā)展規(guī)律表明我國已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費(fèi)、內(nèi)需拉動、就業(yè)增加和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等產(chǎn)生一系列拉動作用；同時，居民最為關(guān)注的房價(jià)也呈現(xiàn)了快速上漲的態(tài)頭，并帶來了資源配置失衡、資產(chǎn)泡沫增多、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加甚至影響社會穩(wěn)定的一系列問題，為保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，首當(dāng)其沖的是金融政策調(diào)控。近些年來多次運(yùn)用了準(zhǔn)備金率、銀行利率、信貸規(guī)模、首付比例控制等多項(xiàng)手段進(jìn)行了干預(yù)，也取得了一定的成效，但由于房地場業(yè)存在的復(fù)雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產(chǎn)金融政策是對房地產(chǎn)市場形勢的正確分析與預(yù)測，一方面可以進(jìn)一步了解房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)及其帶來的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，同時也能對金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場原理與實(shí)際效果做出評判。

1房地產(chǎn)政策有效性的含義

金融政策一般是指央行為了達(dá)到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)而采用各種手段調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，從而調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產(chǎn)金融政策有效性包含三點(diǎn)：一是它能否系統(tǒng)性的產(chǎn)出有效影響；二是它與產(chǎn)出的影響之間能否有穩(wěn)定的聯(lián)系；三是當(dāng)局的房地產(chǎn)金融政策能否實(shí)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的控制。房地產(chǎn)金融政策發(fā)揮作用是一個復(fù)雜的過程，有效性體現(xiàn)在從政策的具體制定、具體執(zhí)行、具體實(shí)施到產(chǎn)生作用這一過程中。

2影響中國房地產(chǎn)金融政策有效性的因素

2.1房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)應(yīng)該是建立房地產(chǎn)金融的規(guī)章制度，并非隨意更改，政府所做的應(yīng)為保持所建立的金融政策的一致性和穩(wěn)定性。但從各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析中我國政府監(jiān)管的制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導(dǎo)致政府政策目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。

2.2忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性受房地產(chǎn)市場的區(qū)域性的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，所以房地產(chǎn)市場也是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價(jià)格水平來看差異都很大。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運(yùn)用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.3政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向。我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，許多地區(qū)都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變質(zhì)”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟(jì)利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

2.4公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的特殊性，房地產(chǎn)金融政策的實(shí)施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產(chǎn)購買者或投資者對房地產(chǎn)升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)水平同時增長的特性，亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。

3對中國房地產(chǎn)金融政策的建議

3.1堅(jiān)持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營的支柱產(chǎn)業(yè)。它的涉及面廣、帶動系數(shù)高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動建材裝潢業(yè)，轉(zhuǎn)移建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力，改善投資環(huán)境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

3.2注重長效機(jī)制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應(yīng)保持政策一致性，達(dá)到其目標(biāo)。這就要求：強(qiáng)化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)政策；加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該加大政策執(zhí)行力度，綜合運(yùn)用市政規(guī)劃、土地拍賣、財(cái)政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行治理。

3.3注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”。目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點(diǎn)放在引導(dǎo)供需各方，形成正確A期，逐步調(diào)整其不理上。

3.4選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實(shí)施的時機(jī)和力度。當(dāng)前運(yùn)用金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，應(yīng)選擇直接調(diào)控的方式來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，避免錯誤引導(dǎo)。直接調(diào)控方式的運(yùn)用包括央行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)等。同時，應(yīng)謹(jǐn)慎把握政策調(diào)控的時機(jī)，避免因時機(jī)選擇不對而降低調(diào)控的有效性，或與其他調(diào)控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規(guī)和行政手段來影響房地產(chǎn)周期波動，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)周期波動。

4結(jié)論

我國運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場所取得的效果是明顯的，但仍出現(xiàn)了負(fù)面影響。因結(jié)合發(fā)展的實(shí)際，建立房地產(chǎn)金融政策制定的科學(xué)模型，完善房地產(chǎn)金融政策及實(shí)施的長效機(jī)制，使金融政策成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：土地金融政策范文

關(guān)鍵詞：日本　經(jīng)濟(jì)泡沫　稅收　土地政策

中圖分類號： F813文獻(xiàn)標(biāo)識碼： B 文章編號：1006-1770(2006)06-008-04

一、序：什么是經(jīng)濟(jì)泡沫

從20世紀(jì)80年代后期開始，日本經(jīng)歷了“泡沫經(jīng)濟(jì)”的洗禮。隨之而來的是經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂，之后的90年代被稱為“失去的10年”，經(jīng)濟(jì)長期處于不景氣狀態(tài)，出現(xiàn)了二次大戰(zhàn)后世界經(jīng)濟(jì)未曾出現(xiàn)過的通貨緊縮現(xiàn)象。因此，我希望通過日本的經(jīng)驗(yàn)，即通過分析泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因、探討政策措施的問題，得出引以為戒的教訓(xùn)。

談及經(jīng)濟(jì)泡沫，首先被認(rèn)為是指用經(jīng)濟(jì)基本因素?zé)o法說明的資產(chǎn)價(jià)格的飛漲。也就是說，經(jīng)濟(jì)基本因素并不能解釋經(jīng)濟(jì)泡沫的成因。

一般來說，資產(chǎn)價(jià)格由如下公式?jīng)Q定：資產(chǎn)價(jià)格=收益/（長期貸款利率 + 風(fēng)險(xiǎn)收益率）。

決定資產(chǎn)價(jià)格的是收益、長期貸款利率和風(fēng)險(xiǎn)收益率這三個要素。資產(chǎn)價(jià)格變動的內(nèi)在機(jī)制是：如果從資產(chǎn)獲得的收益增加，資產(chǎn)價(jià)格上升；如果由于長期貸款利率上升，或經(jīng)濟(jì)的未來走向不明朗而造成資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益率增大，資產(chǎn)價(jià)格就下落。

在上述機(jī)制作用下，日本在上世紀(jì)80年代后期的經(jīng)濟(jì)形勢如下：由于日元升值造成景氣下行，金融政策上依然保持超低利率（尤其在1986年以后），人們認(rèn)為長期貸款利率將持續(xù)走低。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣的情形下，資產(chǎn)收益（預(yù)期）比較平穩(wěn)。以上諸要素的變動所導(dǎo)致的結(jié)果是，在資產(chǎn)價(jià)格公式中分母變動的作用下，資產(chǎn)價(jià)格飛漲。

二、土地神話和土地本位制

(一)日本的“土地本位制”

對于土地價(jià)格，有必要從二戰(zhàn)后日本的土地神話說明。所謂土地神話，簡單地說，就是“土地的價(jià)格絕對不會下降”。由于日本經(jīng)濟(jì)是以土地和土地價(jià)格為中心來運(yùn)行，在這個意義上，也稱為“土地本位制”。

土地本來應(yīng)由其社會利用價(jià)值而決定價(jià)值，但是由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即銀行融資擔(dān)保功能，對于日本經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行而言，土地具有更為核心的作用。在“土地本位制”的情況下，放松銀根的金融政策和投機(jī)行為相結(jié)合，共同形成了經(jīng)濟(jì)泡沫。

日本的商業(yè)銀行，原則上是以土地為擔(dān)保進(jìn)行貸款。在戰(zhàn)后資本不足的情況下，利用土地作為擔(dān)保使缺乏信用的中小企業(yè)也有可能得到貸款，這是一種變通之道，是把有限的資金更加有效運(yùn)用的一種方法（在歐美國家，銀行以項(xiàng)目融資為主）。

因此，土地?fù)?dān)保功能的維持，其必要前提是土地價(jià)格不下降。日本國土狹窄以及國民中由來已久希望擁有自家住宅等心理因素，形成了土地價(jià)格會不斷上升的土地神話。銀行也逐漸把土地價(jià)格上升的預(yù)期加入擔(dān)保評價(jià)的因素之中，據(jù)此來評估貸款。

此外，完善的土地價(jià)格客觀評價(jià)方法的缺失也加劇了土地神話的產(chǎn)生。企業(yè)會計(jì)結(jié)算中，土地評價(jià)仍然按照購買時的登記價(jià)格來決定，土地價(jià)格的上升可以當(dāng)作營業(yè)外收入計(jì)算，使所謂的“財(cái)技”（長期戰(zhàn)略決策下的經(jīng)營運(yùn)作）變?yōu)榭赡?，對業(yè)績擴(kuò)大產(chǎn)生了巨大作用。

戰(zhàn)后產(chǎn)生的這些做法，在日本取得令世界驚奇的經(jīng)濟(jì)成就之后延續(xù)下來。另一方面，上世紀(jì)80年代后期開始的金融自由化，加劇了金融業(yè)的貸款競爭，產(chǎn)生了過多的土地抵押貸款，這也是刺激地價(jià)上漲的重要原因。

（二）土地稅制與土地神話

在經(jīng)濟(jì)泡沫的成因中，日本的土地稅制問題也是原因之一。對于土地，通常在取得、保有、買賣等三個階段課稅。日本的稅制中，在“取得階段”，有遺產(chǎn)繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）等三種稅賦需要交納。在“保有階段”，有固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等三種。在“轉(zhuǎn)讓階段”，對轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅（轉(zhuǎn)移國稅）、住民稅（地方稅）等三種。

土地稅制方面與經(jīng)濟(jì)泡沫成因有關(guān)的主要有以下幾點(diǎn)：首先，在“保有階段”，保有者的稅收負(fù)擔(dān)過低。保有者所負(fù)擔(dān)稅收的代表是固定資產(chǎn)稅，是按照地方居民所利用的公共設(shè)施和享受的公共服務(wù)為基礎(chǔ)來折算稅金的，這種根據(jù)受益決定稅收的計(jì)算方法，使保有者的納稅負(fù)擔(dān)持續(xù)處于低水平。這種現(xiàn)象可以通過下面的三個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看出。

從如上資料可以看出，日本在土地保有上的稅負(fù)，由于評價(jià)和稅率兩方面的影響，與其他國家相比非常低。尤其是農(nóng)地（農(nóng)田），雖然處于城市的近郊，但是由于農(nóng)業(yè)具有特殊性而使其保有稅負(fù)非常低。

這種低保有費(fèi)用阻礙了土地的有效利用、容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置。此外，和其他資產(chǎn)相比，土地更容易成為投機(jī)買賣的溫床。這種情況，在日本導(dǎo)致了耕地的價(jià)格比建有建筑物的土地?fù)碛懈邇r(jià)格的現(xiàn)象，也出現(xiàn)了與土地的使用價(jià)值相比，土地的資產(chǎn)價(jià)值更加重要的現(xiàn)象。結(jié)果，使用價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值偏離幅度加大，并成為社會問題。因此，制定提高保有費(fèi)用、抑制投機(jī)行為、促進(jìn)土地利用的土地稅收制度必不可少。

以下再對土地買賣收益的課稅狀況加以說明。在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對個人而言，4000萬日元的（土地）轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅。對法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對于抑制投機(jī)活動并不見得有效。后文中還會看到，為了抑制投機(jī)，從1992年開始實(shí)施針對泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時另行加收30%的稅。

此外，利用貸款進(jìn)行土地投資時，貸款利息從收益中扣除；建筑物則以每年折舊的形式計(jì)算到損失中。遺產(chǎn)繼承的情況下，土地的評價(jià)比現(xiàn)金和股票更易偏向過低評價(jià)。因此，從減輕遺產(chǎn)繼承稅和收入稅負(fù)擔(dān)的角度，小戶型（單房間）住宅的投資需求增加了（貸款利息部分和建筑物的折舊部分，可以和工資收結(jié)計(jì)算）。

如上所述，土地稅制在土地抵押貸款的過程中起了很大作用。

（三）土地價(jià)格和股票價(jià)格的連動

上世紀(jì)80年代后期開始的土地價(jià)格的飛漲，也波及了股市，導(dǎo)致股票價(jià)格上漲。其理論基礎(chǔ)是企業(yè)擁有工廠等不動產(chǎn)，由于不動產(chǎn)價(jià)格上升，企業(yè)價(jià)值即股票價(jià)格也隨之上升（理論上近似于“托賓的Q理論”）。與土地不同，無論股票價(jià)格如何上漲，沒有人會因此而煩惱，企業(yè)由于股價(jià)高漲而更容易融資。此外，股票價(jià)格的非記賬收益以銀行的自有資本（BIS規(guī)制）計(jì)算。結(jié)果是，土地和股票價(jià)格同時持續(xù)高漲。

三、土地價(jià)格的飛漲所造成的社會問題以及經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅

（一）社會問題和經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅

土地價(jià)格的飛漲、投機(jī)以及土地買賣成為社會問題。高達(dá)年收入數(shù)倍的高價(jià)住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴(yán)重的是，土地的高價(jià)格成為外國企業(yè)進(jìn)入日本的障礙。根據(jù)“日美構(gòu)造協(xié)議”的觀點(diǎn)，收入所得這一流量和價(jià)格這一存量之間已經(jīng)到了無法平衡的地步。

對于這種現(xiàn)象，從1987年起，媒體開始出現(xiàn)土地價(jià)格飛漲導(dǎo)致社會問題的輿論。1987年6月，日本內(nèi)閣制定了“綜合土地對策綱要”。此外，1989年末，《土地基本法》通過，表達(dá)的主要觀念是“土地的公共性”――即土地的適度利用、按照計(jì)劃使用土地、抑制土地投機(jī)以及隨著土地不斷增值其稅負(fù)也應(yīng)適度增加等內(nèi)容。

在經(jīng)濟(jì)泡沫的沖擊下，日本政府和日本銀行也相應(yīng)制定了如下對策：1989年5月提高央行利率；從1991年4月開始實(shí)施對用土地作擔(dān)保進(jìn)行的融資進(jìn)行總量限制；從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設(shè)立了地價(jià)稅、強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益稅的征收以及改善土地的評價(jià)體系。

（二）土地稅制改革

土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報(bào)告書《土地稅制修正的基本課題》――1990年5月29日）：

（1）減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機(jī)，促進(jìn)土地的有效利用。為此，除固定資產(chǎn)稅之外，新設(shè)地價(jià)稅（國稅、1992年1月開始實(shí)行），對土地保有實(shí)施高稅率，以有效提高土地利用。（這種思路與向未達(dá)成收益進(jìn)行征稅具有同樣的經(jīng)濟(jì)效果）

（2）強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益課稅。之前由于認(rèn)為強(qiáng)化土地轉(zhuǎn)讓稅征收會產(chǎn)生抑制效果（即如果對轉(zhuǎn)讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉(zhuǎn)讓收益并未課以重稅。考察經(jīng)濟(jì)泡沫時期的土地買賣，并沒有看到對土地買賣的抑制效果，通過對短期土地交易的轉(zhuǎn)讓收益強(qiáng)化征稅，起到了抑制投機(jī)的效果。

對勞動所得和土地轉(zhuǎn)讓收益這兩者之中的哪一個提高其稅負(fù)是個難以處理的問題。在泡沫經(jīng)濟(jì)的情況下，土地價(jià)格的上升與其說是本人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結(jié)果，利益的一部分理應(yīng)交還國家，即由土地價(jià)格的上升獲得的利益應(yīng)該納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，卓有成效、具有懲罰性質(zhì)的稅收制度，對土地投機(jī)發(fā)揮了巨大的抑制作用。對個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由原26%增加到39%。

（3）關(guān)于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價(jià)，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應(yīng)的對策。

實(shí)施這些對策的結(jié)果是：土地價(jià)格從1988年開始減慢上漲幅度，然后長期處于下跌狀態(tài)。除了最近在東京中心部分的土地價(jià)格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象外，日本全國的土地價(jià)格直到目前仍然處于低迷狀態(tài)。因此，土地神話業(yè)已終結(jié)已經(jīng)成為共識。

最后，對于1992年以后的所得稅，在個人由不動產(chǎn)造成的損失中，為購買土地而進(jìn)行的貸款部分，禁止和其他收入所得進(jìn)行聯(lián)合損益計(jì)算。這是為了抑制通過資本運(yùn)作進(jìn)行小戶型（單房間）住宅投資。

四、土地神話的終結(jié)與景氣后退、通貨緊縮

（一）土地神話的終結(jié)

由于采取了以上政策，日本土地價(jià)格開始大幅度下降。大部分地方城市的土地價(jià)格一直到今天仍然在持續(xù)下降，可以說土地神話業(yè)已終結(jié)。這種現(xiàn)象發(fā)生的原因有以下幾點(diǎn)：

（1）對于土地價(jià)格總是上升這種預(yù)期，人們的觀點(diǎn)發(fā)生了變化。尤其是日本人口下降開始引起人們的關(guān)注。此外，由于農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口增加，實(shí)質(zhì)上產(chǎn)生相當(dāng)于增加進(jìn)口土地的效果，導(dǎo)致人們原有的“土地是稀少資源”的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。

（2）銀行的貸款行為發(fā)生了變化。經(jīng)過長期的不良債權(quán)消化期后，銀行已經(jīng)從土地?fù)?dān)保貸款，開始轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^對無形資產(chǎn)、經(jīng)營資質(zhì)等方面進(jìn)行綜合評價(jià)決定貸款。

（3）土地評價(jià)方式變?yōu)椤笆找孢€原”方式，即根據(jù)利用價(jià)值來決定，不再是以資產(chǎn)收益來估測。

然而，最近在富余資金的影響下，東京中心部分土地價(jià)格上升了，部分土地投資又有了死灰復(fù)燃的跡象。對此有必要實(shí)施以金融政策為首，踏實(shí)穩(wěn)妥的經(jīng)濟(jì)對策。

（二）景氣下行和通貨緊縮

土地價(jià)格長期急劇下降，也產(chǎn)生了新問題。在土地神話這種背景下，由于日本所特有的通過土地?fù)?dān)保的間接金融體系，一旦土地神話終結(jié)，則金融機(jī)構(gòu)的許多貸款就會轉(zhuǎn)化為不良資產(chǎn)，日本的金融體系因此受到嚴(yán)重打擊。銀行業(yè)務(wù)屬于“存量”類業(yè)務(wù)，長此以往，這個問題將會波及日本經(jīng)濟(jì)全體，“讓經(jīng)濟(jì)泡沫過快破裂”這一舉措本身就是政策上的失敗。以下幾點(diǎn)值得進(jìn)一步探討：一是“讓經(jīng)濟(jì)泡沫破裂”這一導(dǎo)致長期資產(chǎn)縮水的政策是否走過了頭；二是導(dǎo)致長期不景氣和資產(chǎn)縮水的經(jīng)濟(jì)對策，尤其是金融政策是否有問題；三是把不良資產(chǎn)問題延遲處理的政策是否有問題。

尤其在經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，雖然對所得稅等實(shí)行大幅度減稅政策、對公共領(lǐng)域追加投資，但是，這些財(cái)政政策并未和金融政策恰當(dāng)協(xié)調(diào)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮。這一點(diǎn)被看作是財(cái)政政策和金融政策兩者協(xié)調(diào)的失敗。

在稅制方面，采取了凍結(jié)地價(jià)稅，減緩轉(zhuǎn)讓收益課稅的政策。由于稅制上的對策在時間上滯后，針對經(jīng)濟(jì)泡沫的土地稅制改革在1991年才實(shí)施（地價(jià)稅在1992年實(shí)施），而此時土地投機(jī)已過了高峰期。此外，作為通貨緊縮對策，凍結(jié)地價(jià)稅（1998年）、減輕土地轉(zhuǎn)讓收益稅負(fù)擔(dān)等修正措施雖然很快實(shí)行，但是并沒有阻止通貨緊縮（資產(chǎn)縮水）現(xiàn)象的發(fā)生。

五、所謂“失去的10年”是怎么回事？

考察經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后的長期不景氣、資產(chǎn)縮水現(xiàn)象，可以看出政府在經(jīng)濟(jì)泡沫生成中（忽視經(jīng)濟(jì)泡沫）負(fù)有重大責(zé)任。上世紀(jì)90年代，長期的經(jīng)濟(jì)停滯（低增長、失業(yè)率上升等）以及資產(chǎn)縮水所造成的國民資產(chǎn)價(jià)值的下降和損失，可以說是“失去的10年”。而且，日本在經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)生后由于經(jīng)濟(jì)對策滯后，表明政府的政策對應(yīng)能力（財(cái)政政策和金融政策的協(xié)調(diào)）存在著問題。

另一方面，美國從日本學(xué)到了很多經(jīng)驗(yàn)。在美國，金融政策目標(biāo)之一是導(dǎo)入資產(chǎn)價(jià)格，并隨時監(jiān)視股市動向。格林斯潘的講話證實(shí)了這一點(diǎn)。只是，“失去的10年”到底是怎么回事？如果重新對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，我們會得出不同的結(jié)論。

在上述10年中，人均所得和個人金融資產(chǎn)在增加，勞動分配率也在上升。失業(yè)率在5%前后變動。在銀座和六本木，能看到以年輕人為主的很多人在購物、就餐、娛樂，這種現(xiàn)象也從側(cè)面證實(shí)了以上事實(shí)。外匯儲備、經(jīng)濟(jì)增長以及經(jīng)濟(jì)基本要素并沒有想象中那樣惡化。此外，通貨緊縮可能是其他技術(shù)進(jìn)步、從中國進(jìn)口的增加、冷戰(zhàn)后國際競爭的激化等各種各樣原因彼此錯綜復(fù)雜、綜合作用的結(jié)果。另外，隨著新結(jié)構(gòu)變化的發(fā)生、結(jié)構(gòu)改革的實(shí)施以及新商業(yè)模式的出現(xiàn)，預(yù)示著現(xiàn)在以及將來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。由間接金融轉(zhuǎn)向直接金融、企業(yè)管理不斷改善等新情況的涌現(xiàn)，使這10年也可以認(rèn)為是向新的經(jīng)濟(jì)方向轉(zhuǎn)換所必要的10年。另一方面，在發(fā)達(dá)國家中，日本的財(cái)政危機(jī)是最深刻的。從這個意義上可以說，經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生和破裂的最大受害者是國家。

作者簡介：

第3篇：土地金融政策范文

作者簡介：孫超(1985-)，男，河南鄭州人，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)生，主要從事城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)研究。

中圖分類號：F293．3　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1006-1096(2008)03-0062-02　收稿日期：2008-01-06

房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，消費(fèi)者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù)，上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關(guān)系非常密切，金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對于控制房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角，來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

(一)利率與房地產(chǎn)市場需求

利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)當(dāng)利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費(fèi)和投資出路時，可能會考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進(jìn)而增加對住宅的現(xiàn)實(shí)需求；(2)在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本，也會刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反，當(dāng)利率提高時，住宅需求會必然減少。

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn)，住宅價(jià)格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初，當(dāng)時，政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關(guān)政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數(shù)居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成；再比如，銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時對風(fēng)險(xiǎn)的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受；除了這些以外，銀行確定的大約10％的高利率，不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5％－6％左右)，使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。

利率對家庭實(shí)際支出的影響，可以通過實(shí)際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為20年，采用5.04％的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元，采用7.83％的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。

回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，利率對消費(fèi)者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率，以抑制房價(jià)的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求

2000年以來，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，降低了住房消費(fèi)或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風(fēng)險(xiǎn)的評估和對壞帳率的測算達(dá)到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也會加大投機(jī)活動所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動。

具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵)，而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20％之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5％，但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲戶的利益。當(dāng)前在20％的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費(fèi)需求，所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段，每年國民經(jīng)濟(jì)保持10％左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強(qiáng)烈的動機(jī)來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動效應(yīng)

從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn)；銷售不出去可以轉(zhuǎn)租；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等)，房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投

資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā)，2005)。

需要特別注意的是2006年以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，但是，一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段，股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，此時房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等，2004)。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn)，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強(qiáng)，進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴(kuò)大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國家對于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制，也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時，根據(jù)股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調(diào)控房價(jià)具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。

首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實(shí)際投資，從而抑制房價(jià)的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價(jià)，而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進(jìn)一步說，銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。

其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房價(jià)時，必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價(jià)格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。

第4篇：土地金融政策范文

【關(guān)鍵詞】通貨膨脹；金融危機(jī)；外匯儲備；投資；金融制度

一、日本金融危機(jī)爆發(fā)的原因分析

1、非獨(dú)立的金融制度是導(dǎo)致危機(jī)的根本原因

日本的主銀行體制不同于英美等國的模式,銀行運(yùn)作缺乏自身的獨(dú)立性,嚴(yán)格按照官方的命令行事。政府對于金融市場的控制一旦脫離現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),只是為了政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而設(shè)定金融政策,將會導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。沒有立法為依據(jù)的金融監(jiān)管，最終使銀行等金融機(jī)構(gòu)喪失了責(zé)任意識和風(fēng)險(xiǎn)意識。

2、銀行經(jīng)營錯位是加劇泡沫的重要誘因

銀行作為信貸雙方的中間人,正是為了彌補(bǔ)借貸雙方的信息不對稱的。銀行減少了交易費(fèi)用,降低了風(fēng)險(xiǎn)和資金的成本。但是銀行作為資金保管與運(yùn)營的人,在信息不對稱、缺乏有效監(jiān)管的時候,銀行可以出于自身利益進(jìn)行信貸,為了獲取高收益而投向高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),甚至?xí)I造適合投資環(huán)境來保證自己的投資收益。

3、日本政府在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段不恰當(dāng)?shù)呢泿耪?/p>

從日本政府的貨幣政策來看，應(yīng)該說在此周期中存在比較明顯的失誤。主要表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時期實(shí)行降低利率放松銀根的擴(kuò)張政策。由于日元自1985年12月的“廣場協(xié)議”后大幅升值，為了消除日元升值對經(jīng)濟(jì)的不利影響，日本政府隨后采取了金融緩和政策。1986年1月30日起，日本銀行分?jǐn)?shù)次將官方貼現(xiàn)率從1983年以來的5%降至2.5%的歷史低點(diǎn)。并持續(xù)容忍接近或超過10%的貨幣增長速度。這項(xiàng)政策一自持續(xù)到1989年5月方做出調(diào)整。這一寬松的金融政策帶來了大量的富裕資金，促進(jìn)了金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大貸款和整個社會的信用膨脹。

4、忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價(jià)格的控制

在此周期的擴(kuò)張階段，由于批發(fā)物價(jià)和消費(fèi)物價(jià)水平比較穩(wěn)定，而傳統(tǒng)的日本金融政策是以一般物價(jià)水平作為參照的，這種判斷成為實(shí)行擴(kuò)張性政策的根據(jù)之一。而卻忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價(jià)格的控制。對此日本政府自身也己經(jīng)認(rèn)識到，并且在大藏省的專門報(bào)告“資產(chǎn)價(jià)格變動的機(jī)制及其經(jīng)濟(jì)效果”中表示，今后在經(jīng)濟(jì)運(yùn)營方面除物價(jià)走勢外，與前相比要更加重視資產(chǎn)價(jià)格的走勢。

5、不動產(chǎn)貸款控制不力

在對不動產(chǎn)貸款的控制方面，雖然大藏省較早就對銀行的不動產(chǎn)貸款采取了行政上的干預(yù)措施。但是總體上看并沒有什么成效，原因就在于金融機(jī)構(gòu)通過非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了大量的繞開行政管理的迂回貸款，銀行回避管制的動機(jī)與非銀行金融機(jī)構(gòu)本身開拓新業(yè)務(wù)的企圖相結(jié)合，最終導(dǎo)致大量迂回貸款流向不動產(chǎn)市場。非銀行金融機(jī)構(gòu)也因此成為繼城市銀行和地方銀行之后的不動產(chǎn)貸款主力。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮后，這些貸款大量成為不良債權(quán)，許多金融機(jī)構(gòu)更因此而破產(chǎn)。同時，暴露出金融機(jī)構(gòu)具有忽視對借款人進(jìn)行審查的傾向。

二、日本金融危機(jī)對我國目前潛在的通貨膨脹的警示

根據(jù)分析日本的金融危機(jī)和我國處于經(jīng)濟(jì)繁榮期的實(shí)際，在控制貨幣供給和擴(kuò)大貨幣需求的原則下，提出如下建議：

1、加快金融制度建設(shè)

穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨(dú)立性穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨(dú)立性,保證金融政策對整體環(huán)境的穩(wěn)定作用,是保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展、防范金融泡沫的重要環(huán)節(jié)。通過金融自由化,保證金融信息的公開性,更好地反映市場供求關(guān)系,促使資本更有效地配置,避免過高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)金融系統(tǒng)的獨(dú)立性,減少外界的干預(yù),可以使得金融系統(tǒng)減少不良資產(chǎn)累積,更好地處理泡沫風(fēng)險(xiǎn),從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)整體安全。使四大國有商業(yè)銀行成為真正的商業(yè)銀行。

2、加強(qiáng)銀行監(jiān)管

由于銀行信貸存在投機(jī)行為，所以要加大對銀行發(fā)放貸款的監(jiān)管，謹(jǐn)慎控制銀行盈利性的經(jīng)營和投機(jī)。銀行可以從事股票和房地產(chǎn)等虛擬資本的投資,這是出于資本配置的需要；人為的炒作虛擬資本,而將炒作的成本由社會承擔(dān)就是錯誤的。同時，加大對借款人償債能力的審查，減少資本的過度投入，防止經(jīng)濟(jì)過熱和壞賬的出現(xiàn)。

3、積極推進(jìn)人民幣匯率改革，加強(qiáng)外匯管理

我國房地產(chǎn)價(jià)格和股價(jià)的飆升一個重要原因就是國際投機(jī)性資本大規(guī)模流入我國，這也證明了中國經(jīng)濟(jì)高速增長與人民幣升值預(yù)期對境外投機(jī)資金的巨大吸引力。因此，繼續(xù)推進(jìn)已經(jīng)有成效的人民幣匯率改革，實(shí)現(xiàn)人民幣的緩慢升值，防止其過快升值。同時，由于外匯儲備的快速增加給人民幣升值帶來很大壓力。因此要加大外匯儲備的管理，加強(qiáng)對海外的資本投入，扶持更多的大企業(yè)走出國門。

4、采取積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策

在目前的股市繁榮情況下，要密切關(guān)注股市的變化，并加以政策引導(dǎo)，特別是要注意適用貨幣政策進(jìn)行調(diào)整。在目前的情況下，要提高利率。同時，擴(kuò)大投資面，引導(dǎo)貨幣的需求，努力創(chuàng)造有效需求。

5、對土地、商品房等資產(chǎn)價(jià)格的控制

實(shí)行嚴(yán)格的土地審批制度，實(shí)現(xiàn)土地的有序有效供給。防止開發(fā)商的圈地、屯地等行為。另外，還要努力控制房價(jià)的上漲，防止泡沫的擴(kuò)大。

6、拓展投資渠道，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)

由于國內(nèi)人們投資渠道的單一，多數(shù)資金流入了股市和房地產(chǎn)。因此，要拓展投資渠道，引導(dǎo)過剩資金的合理流向，比如發(fā)放國債等，減少資金對股市、房地產(chǎn)的壓力。

另外，放寬投資領(lǐng)域，使得更多的被國家控制的行業(yè)如鐵路、航空等部門向民間資本開放，使資本都能獲得平等機(jī)會和高額回報(bào)。同時，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)，讓更多人參與到實(shí)業(yè)中去，那樣，可以擴(kuò)大對資金的需求，同時，也可以減少資產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟(jì)的長久、穩(wěn)定發(fā)展提供持久動力。

【參考文獻(xiàn)】

1、曹龍騏.金融學(xué)[M].高等教育出版社,2003,7

第5篇：土地金融政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)價(jià)格

一、房地產(chǎn)政策及其傳導(dǎo)機(jī)制

（一）房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價(jià)格，當(dāng)供給量大于需求量時，房價(jià)下降，當(dāng)需求量大于供給量時，房價(jià)上升。房地產(chǎn)價(jià)格還受到諸多其他因素的影響，經(jīng)濟(jì)因素方面，房地產(chǎn)價(jià)格還受到國民經(jīng)濟(jì)水平、財(cái)政政策及金融環(huán)境以及稅負(fù)的影響。社會因素方面受到人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化以及房地產(chǎn)投機(jī)的影響。政治因素方面，還受到土地制度及政策，房地產(chǎn)價(jià)格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更的影響區(qū)。

（二）房地產(chǎn)政策傳導(dǎo)機(jī)制

（1）房地產(chǎn)金融政策。信貸政策。我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行貸款，因此信貸總量控制和信貸結(jié)構(gòu)控制對房地產(chǎn)的供給和需求有著重要的影響。若央行采取緊縮性的信貸政策，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)商可從銀行獲得的資金量，從而縮小投資規(guī)模，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供給量下降。房地產(chǎn)信貸政策主要是通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者可獲得的資金總量，從而改變房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)價(jià)格。利率政策。中央銀行可通過調(diào)整貸款利率的方式來影響房地產(chǎn)市場中各主體的行為，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。目前，中央銀行采取的利率政策主要包括：調(diào)整中央銀行基準(zhǔn)利率，再貸款利率，再貼現(xiàn)率，存款準(zhǔn)備金利率等。意圖通過調(diào)整房地產(chǎn)利率政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者可獲得的資金產(chǎn)生改變，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求。

（2）稅收政策。對開發(fā)環(huán)節(jié)收稅，將提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，可有效抑制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場的供給。對流通環(huán)節(jié)征稅，可以限制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為。如果提高流通環(huán)節(jié)的稅收，可以降低投機(jī)者的利潤，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求。此外，在保有環(huán)節(jié)，若房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收過重，使得房地產(chǎn)經(jīng)營收益降低，削減了房地產(chǎn)投資或投機(jī)者的收益，減少了房地產(chǎn)投資或投機(jī)需求。

（3）土地政策。房地產(chǎn)土地政策主要通過土地供應(yīng)量和地價(jià)對房價(jià)產(chǎn)生影響，房價(jià)與地價(jià)之間相互影響，房價(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，而地價(jià)上漲又進(jìn)一步促使房價(jià)上漲。房價(jià)上漲擴(kuò)大了對土地市場的需求，地價(jià)的地區(qū)性差異也是因?yàn)楦鞯貐^(qū)房價(jià)的不同。地價(jià)上漲是房價(jià)上漲的一個因素，因?yàn)橄扔械貎r(jià)，才形成房價(jià)，地價(jià)上漲是房價(jià)上漲的一個因素。土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)供應(yīng)量，它掌控著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模。具體而言，如果增加土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模將擴(kuò)大，促使房地產(chǎn)供給量增加。

二、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

為研究房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，本文從信貸政策選取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和個人住房貸款利率，金融政策選取貨幣供應(yīng)量和存款準(zhǔn)備金率，土地政策選取土地供給量共5個解釋變量。然后分別將這5個解釋變量劃分為供給方面和需求方面的影響因素，從供求均衡角度構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格變動的理論模型。

由均衡價(jià)格決定公式可以得到關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格變動與房地產(chǎn)供給需求關(guān)系的理論公式為：

Po=f（Qd，Qs） Qd=f（X1，X2，X3） Qs=f（X4，X5）

其中Po代表均衡價(jià)格，Qd代表房地產(chǎn)需求，Qs代表房地產(chǎn)供給，X1代表貨幣供應(yīng)量，X2代表存款準(zhǔn)備金率，X3代表個人住房貸款利率，X4代表土地供給量，X5代表房地產(chǎn)開發(fā)貸款額。

將Qd和Qs的公式帶入供求關(guān)系公式，簡化建立多元線性回歸方程可得：

Po=β0+β1X1，+β2X2，+β3X3，+β4X4，+β5X5+μ

本文自變量數(shù)據(jù)均選取2006-2012年間7年相應(yīng)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為各年中國統(tǒng)計(jì)年鑒，其中，使用土地成交量來反映土地供給量，經(jīng)適房開發(fā)投資額反映保障房投資額，5年期以上貸款利率反映個人住房貸款利率，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）反映貨幣供應(yīng)量，商品房銷售均價(jià)反映房地產(chǎn)價(jià)格。

本文設(shè)定顯著性水平為5%，本次回歸利用eviews5.0進(jìn)行，根據(jù)回歸結(jié)果的分析如下：

由X1 ，X2，X3，X4和X5的斜率系數(shù)的t值（查表可知，顯著性水平為0.05，自由度為7的t的臨界值為2.365）或P值可以看出，它們在0.05的顯著性水平上是顯著的，R2為0.953267，表明該模型的解釋變量解釋了2006-2012年間我國房地產(chǎn)價(jià)格變異的程度較好，說明回歸直線對觀測值的擬合程度較好。

三、結(jié)論和建議

（一）金融政策

房地產(chǎn)業(yè)過度依賴于銀行貸款，這使得銀行等金融體系帶給房地產(chǎn)業(yè)的資金越多，越能推動房價(jià)的快速上漲。因此，為了防止由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，政府需要建立與完善房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。當(dāng)前采取的緊縮的貨幣政策，延長房地產(chǎn)開發(fā)期，抑制商品房購買力的方式。這使得房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)失衡，從長期來看，不僅沒有降低商品房價(jià)格，反而還會推高房價(jià)。因此，在此領(lǐng)域?qū)嵭芯o縮的貨幣政策與供給不足的現(xiàn)實(shí)存在著一定的矛盾。對于社會保障范圍內(nèi)的住房，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持社會公平正義的價(jià)值取向，解決中低收入群體的住房問題應(yīng)當(dāng)更多的采用財(cái)政政策，如貼息、貼租等。

（二）稅收政策

第6篇：土地金融政策范文

一、房地產(chǎn)調(diào)控癥結(jié)分析

1　住宅用地供給問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的供給存在供給總量短缺、供給結(jié)構(gòu)不合理的問題。近年來，地方政府往往采用“俄地政策”來抬高住宅土地價(jià)格，土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率不超過60％，導(dǎo)致住宅用地供給總量短缺。在住宅用地結(jié)構(gòu)分配層面，供出的土地大部分流向商品住宅開發(fā)，大大擠壓了保障性住房建設(shè)用地的空間。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005－2009年，經(jīng)濟(jì)適用房開工面積僅占住宅新開工面積總量的5％。2010年各地雖加大了保障房力度，但房地產(chǎn)開發(fā)周期決定了這部分效果將滯后兩年顯現(xiàn)。住宅用地供給總量短缺及結(jié)構(gòu)失調(diào)導(dǎo)致市場最終的住宅供給遠(yuǎn)不能滿足需求，住宅供給與住宅需求之間矛盾顯著。

2　住宅市場需求問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的需求可以分為剛性需求、柔性需求、彈性需求三種類型。其中剛性需求、柔性需求是社會居民生活的基本需求和保障居民住宅不斷改善的需求，有利于提高整個社會群體的生活水平；而大量的彈性需求則是利用過剩的流動性資金對房地產(chǎn)進(jìn)行投資或投機(jī)，推動房價(jià)非理性上漲，是一種破壞性需求。目前，三類需求市場表現(xiàn)為：剛性需求不能得到有效保障，彈性需求侵占大量房源并導(dǎo)致房價(jià)居高不下，進(jìn)一步影響市場合理需求。

3　地方政府對“土地財(cái)政”的態(tài)度問題

據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60％以上。地方政府對“土地財(cái)政”的嚴(yán)重依賴，導(dǎo)致使用“俄地政策”抬高住宅用地價(jià)格，一方面抑制了住宅供給，另一方面導(dǎo)致了房價(jià)上漲，同時還可能導(dǎo)致地方政府對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行不力。

4　稅收政策問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收針對房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有等階段設(shè)有數(shù)目繁多的稅種及費(fèi)用，稅費(fèi)壓力大但分布結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)開發(fā)階段稅費(fèi)繁重，該階段各種稅費(fèi)總計(jì)可占到商品房銷售價(jià)格的20％以上。房屋流轉(zhuǎn)過程中，針對售房者及購房者分別設(shè)有不同稅種，并最終通過商品房的價(jià)格由購房者承擔(dān)。房地產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)較輕，除用于經(jīng)營外，房屋在保有階段幾乎不必繳納任何費(fèi)用，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)及投機(jī)者捂盤囤房，牟取暴利。

5　金融政策執(zhí)行問題

房地產(chǎn)是一個資金密集型市場，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住房購買都與金融支持程度密切相關(guān)，因此，金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重大影響。數(shù)輪調(diào)控中，金融政策都是一記重拳，以個人住房貸款為主的信貸政策不斷收緊，實(shí)行嚴(yán)格的差別化房地產(chǎn)信貸，以期抑制投資投機(jī)、遏制房價(jià)過快上漲。信貸政策影響了市場情緒，對市場降溫起到了功不可沒的作用，但是在市場運(yùn)行中執(zhí)行得并不嚴(yán)格，如投機(jī)性購房者仍然利用各種政策漏洞購買兩套甚至多套住宅等，使政策的影響短暫，顯現(xiàn)后即淡化消失。

6　政策調(diào)控被動化、短期化

從近幾次調(diào)控可以看出，調(diào)控對于解決房地產(chǎn)市場存在的問題具有滯后性和短期功利性特點(diǎn)，政策反反復(fù)復(fù)，加大了投機(jī)者的獲利空間和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)市場陷入了調(diào)控與矛盾凸顯的循環(huán)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控癥結(jié)之應(yīng)對措施

1　引導(dǎo)理性消費(fèi)

一方面倡導(dǎo)打破傳統(tǒng)住房觀念，從“有住房”轉(zhuǎn)變到“有房住”；另一方面加快發(fā)展租賃市場，加快推進(jìn)公租房建設(shè)，將部分房地產(chǎn)市場購買需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U需求，既能在保證居民生活質(zhì)量的基礎(chǔ)上減輕其住房經(jīng)濟(jì)壓力，同時又有利于減少市場需求總量緩解供需矛盾。

2　提高住宅供給效率

有效的增加住宅供給是平衡供需關(guān)系解決房地產(chǎn)市場問題的根本途徑，主要可以從總量、結(jié)構(gòu)、時間三個層面控制提高住宅供給效率。供給數(shù)量層面，要加強(qiáng)土地供給管理，合理確定土地供應(yīng)計(jì)劃量；供給結(jié)構(gòu)層面，要增加中低價(jià)位、中小套型的保障性住房供給，推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；供給時間層面，要提高供給效率，執(zhí)行嚴(yán)格的土地開工建設(shè)銷售時間，嚴(yán)厲打擊炒地、囤地、捂盤現(xiàn)象。

3　提高房地產(chǎn)投資門檻

通過嚴(yán)格的差別化信貸政策，提高房地產(chǎn)投資門檻，打擊房地產(chǎn)投機(jī)。對房地產(chǎn)開發(fā)商要提高開發(fā)信貸門檻，控制信貸規(guī)模，嚴(yán)格審查信貸真實(shí)性，避免出現(xiàn)“騙貸”等影響房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的現(xiàn)象；對社會購房者，結(jié)合購房的實(shí)際情況，如購房次數(shù)、住宅檔次等進(jìn)行綜合考慮；對購房者的不同目的和行為，實(shí)行不同的首付利率，維護(hù)真實(shí)購房者的權(quán)益。

4　加大多套住宅消費(fèi)和持有成本

制定公正公平的房產(chǎn)稅收繳制度，通過對住宅套數(shù)多、標(biāo)準(zhǔn)高的投資人征收房產(chǎn)稅，加大多套住宅的消費(fèi)和持有成本，減少房地產(chǎn)市場的非理性需求。

5　加快全國信息查詢網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

整合完善現(xiàn)有房地產(chǎn)信息資源，形成完善的全國房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，一方面服務(wù)于中央，及時監(jiān)控房地產(chǎn)市場信息變化，修改調(diào)控政策；另一方面有利于制約全國范圍內(nèi)房產(chǎn)炒作現(xiàn)象，監(jiān)管各地執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施成效。

參考文獻(xiàn)：

1　周達(dá)，金融危機(jī)以來中國房地產(chǎn)調(diào)控政策解析，蘭州商學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，10

2　胡超，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的表現(xiàn)、背景及影響，中國房地產(chǎn)金融，2010，7

第7篇：土地金融政策范文

（一）林業(yè)生態(tài)發(fā)展資金要素注入結(jié)構(gòu)不平衡，財(cái)政資金需求差距較大

多年來，在生態(tài)林業(yè)的建設(shè)中，資金的投入仍然還是以來財(cái)政來源，外國資本和社會資本投資占較小的比例。另一方面，生態(tài)林業(yè)在建設(shè)過程中，難以符合金融信貸要求，面對融資困境，只能依靠建設(shè)者來積累再投資，但是單純依靠建設(shè)者自身資金的累積來促進(jìn)生態(tài)林業(yè)建設(shè)發(fā)展是不現(xiàn)實(shí)的，要依靠社會投資發(fā)展。可是由于生態(tài)林業(yè)管理難和本身產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，很難準(zhǔn)確地計(jì)算投資回報(bào)率和判斷風(fēng)險(xiǎn)水平，也缺乏有效的投資收益保障，因此投資生態(tài)林業(yè)回收比較困難。而生態(tài)林業(yè)在我國的整個建設(shè)過程中，還沒有建立適應(yīng)生態(tài)林業(yè)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的、滿足生態(tài)林業(yè)建設(shè)的投融資機(jī)制，尚未形成完善的資金來源，它決定了在國內(nèi)對生態(tài)林業(yè)建設(shè)來源的單一性即財(cái)政，不能很好的吸引社會資本流向生態(tài)林業(yè)建設(shè)，生態(tài)林業(yè)產(chǎn)業(yè)資本積累嚴(yán)重不足。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，生態(tài)林業(yè)建設(shè)資金的缺乏，形成了生態(tài)林業(yè)發(fā)展的主要制約因素，也造成了影響中國生態(tài)林業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的嚴(yán)重瓶頸。

（二）林業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展滯后，林農(nóng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力弱，導(dǎo)致生態(tài)林業(yè)建設(shè)無法得到充分發(fā)展

林業(yè)的生產(chǎn)周期長，又受天氣和病蟲害等自然災(zāi)害的影響很大，同時也有森林砍伐和其他人為的破壞，還有面臨著市場的不確定性，因此非常有必要建立也林業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的保險(xiǎn)機(jī)制。在我國，對林業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)意識較弱發(fā)展很遲且發(fā)展速度不快；加上由于林民收入因素的制約，再加上對林業(yè)保險(xiǎn)的認(rèn)識不夠，種種原因?qū)е卤ｋU(xiǎn)推廣不開。此外，對于林業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)的險(xiǎn)種非常少，又是一個高損耗率的險(xiǎn)，加上在國內(nèi)理賠頻繁風(fēng)險(xiǎn)加大影響了保險(xiǎn)公司進(jìn)入的積極性。在現(xiàn)在眾多的保險(xiǎn)公司中，也僅僅剩下中國人民保險(xiǎn)公司有在開展類似的業(yè)務(wù)，其他保險(xiǎn)公司很少涉及，且這一業(yè)務(wù)目前還處于虧損狀態(tài)。

（三）林業(yè)信貸保障體系不健全，金融服務(wù)體系不完善

在農(nóng)村信貸運(yùn)營中利率偏高影響了其成本因素。同時由于不確定性的風(fēng)險(xiǎn)如氣候、自然環(huán)境、市場和其他因素影響，使擔(dān)保、抵押貸款困難的問題更加突出。首先是對林業(yè)進(jìn)行擔(dān)保抵押困難，林農(nóng)可以用來抵押的資產(chǎn)很少，目前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度下，難以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因此很多小農(nóng)戶的貸款需求通常難以得到金融部門的支持。其次，很多農(nóng)村地區(qū)沒有信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，也沒有完善的金融服務(wù)和評估中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作，它就使得金融機(jī)構(gòu)難以進(jìn)入這一信貸發(fā)展領(lǐng)域。如今已退出了林業(yè)權(quán)的抵押金融服務(wù)、林業(yè)利息貸款和其他針對林業(yè)的金融產(chǎn)品，但是這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)林業(yè)融資發(fā)展需要，其申請的手續(xù)也很麻煩，這樣就使得財(cái)政對林業(yè)發(fā)展的支持大打折扣。

（四）林業(yè)融資信貸服務(wù)與林業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的情況不相適應(yīng)

目前農(nóng)村金融組織體系的現(xiàn)狀嚴(yán)重阻礙了生態(tài)林業(yè)建設(shè)的發(fā)展，主要原因是農(nóng)村金融服務(wù)品種單一、金融服務(wù)措施不足。近年來，國有商業(yè)銀行把大部分網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)主要集中在城市、大中型企業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，逐步退出基層市場，網(wǎng)點(diǎn)覆蓋率的下降直接導(dǎo)致林業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)減少，嚴(yán)重影響了金融業(yè)對林業(yè)的服務(wù)支持。而且國有商業(yè)銀行實(shí)施嚴(yán)格的信用評級管理系統(tǒng)，農(nóng)民很難獲得貸款支持。單一政策性金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的如現(xiàn)在的農(nóng)村商業(yè)銀行，金融服務(wù)水平落后，整體競爭力還偏弱，導(dǎo)致其對生態(tài)林業(yè)的發(fā)展也是心有余而力不足。

二、對加強(qiáng)林業(yè)金融財(cái)政扶持的構(gòu)想及對策

（一）由中央財(cái)政設(shè)立專項(xiàng)資金保護(hù)，支持生態(tài)林業(yè)建設(shè)

財(cái)政對于林業(yè)生態(tài)建設(shè)發(fā)展的補(bǔ)貼力度近兩年來不斷加大，2011年，中央財(cái)政全年安排林業(yè)投入1207億元，比2010年增長27.3%。2012年，中央財(cái)政逐步擴(kuò)大造林補(bǔ)貼規(guī)模，不斷完善森林生態(tài)效益補(bǔ)償政策。2013年中央財(cái)政撥付農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目資金70087萬元用于林業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。同時我國第一個生態(tài)文明示示范試驗(yàn)區(qū)將落戶福建，財(cái)稅、金融改革和林業(yè)改革等諸多政策也將示范實(shí)驗(yàn)。這一次對我省的國家級生態(tài)文明示范試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的政策支持力度很大，大致包括由中央財(cái)政設(shè)提供的國家生態(tài)文明示范試驗(yàn)專項(xiàng)基金、農(nóng)村金融改革及森林管護(hù)體制改革、國有林場改革試點(diǎn)、林下經(jīng)濟(jì)發(fā)展試點(diǎn)、森林經(jīng)營示范區(qū)等。

（二）鼓勵林業(yè)建設(shè)利用外資，并制定適合的政策措施

生態(tài)林業(yè)建設(shè)，是一個回收投資過程長、且具有很多難以預(yù)測的因素存在的長期發(fā)展事業(yè)，因此要積極鼓勵引進(jìn)外資建設(shè)生態(tài)林業(yè)。外資參與建設(shè)的生態(tài)林業(yè)項(xiàng)目要給予優(yōu)惠的稅收政策，如實(shí)施稅收減免期延長，對專業(yè)林產(chǎn)品、林業(yè)機(jī)械和設(shè)備的進(jìn)口應(yīng)降低關(guān)稅和免除其他進(jìn)口增值稅。其次，對外商投資林造林項(xiàng)目需要的土地也給予政策支持，例如從事林業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以免征土地使用費(fèi)。林業(yè)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目，可以給予土地租金優(yōu)惠或者延長土地使用期，如果已經(jīng)開發(fā)的土地，可以依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、繼承等等。

（三）以林業(yè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為載體，通過股份制上市募集資金

生態(tài)林業(yè)的主要功能，是為了最大限度的發(fā)揮生態(tài)效益，發(fā)揮森林的調(diào)節(jié)生態(tài)功能。生態(tài)林業(yè)主要是注重生態(tài)和社會價(jià)值，有時經(jīng)濟(jì)效益會較差。因此我們應(yīng)該建立和發(fā)展一些大中型林業(yè)企業(yè)集團(tuán)，以這些大企業(yè)集團(tuán)為主體吸引社會投資。據(jù)現(xiàn)有的林業(yè)政策，由一些大型林業(yè)股份有限公司和地方、集體共同建設(shè)生態(tài)林業(yè)，共同開發(fā)林產(chǎn)品加工和貿(mào)易，開展林業(yè)科研研究，為生態(tài)林業(yè)建設(shè)提供強(qiáng)大的支持。

（四）充分發(fā)揮國內(nèi)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在生態(tài)林業(yè)建設(shè)中的作用，完善國內(nèi)金融服務(wù)機(jī)制，激發(fā)林農(nóng)創(chuàng)業(yè)積極性

商業(yè)金融應(yīng)拓寬林業(yè)信貸擔(dān)保的范圍，提高林業(yè)企業(yè)貸款的能力。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極放開林權(quán)抵押貸款、林業(yè)集團(tuán)貸款業(yè)務(wù)等小額信用貸款。充分利用財(cái)政貼息政策，增加貼息貸款和對小額擔(dān)保貸款的政策補(bǔ)貼，對經(jīng)過改良的茶林油林這些林木經(jīng)濟(jì)類品種，金融機(jī)構(gòu)要大力給予信貸資助。在此基礎(chǔ)上，積極介入資本市場，從股票市場、債券市場和基金市場直接融資，通過市場實(shí)現(xiàn)金融資源的配置優(yōu)化，把社會資本引入林業(yè)產(chǎn)業(yè)。在金融政策性方面，可以制定適宜的林業(yè)金融政策措施，由專業(yè)的信用擔(dān)保和融資機(jī)構(gòu)，為客戶提供服務(wù)支持。并根據(jù)銀行現(xiàn)行金融政策，為林業(yè)債務(wù)融資擔(dān)保提供一些優(yōu)惠貸款，做好服務(wù)中介，支持林業(yè)創(chuàng)業(yè)者吸納社會投資，幫助他們不斷拓寬融資渠道，解決資金緊缺的問題。

（五）開發(fā)新品種林業(yè)保險(xiǎn)，為生態(tài)林業(yè)建設(shè)提供保障支持

設(shè)置“壽險(xiǎn)型”森林保險(xiǎn)，例如，參保后，如果有火災(zāi)等災(zāi)害造成了巨大的損失，由保險(xiǎn)公司和政府財(cái)政資金一起理賠，比如70％的財(cái)政資金補(bǔ)償，另外的由保險(xiǎn)公司賠償。如果保險(xiǎn)期內(nèi)參保人沒有出險(xiǎn)，則返回80％的森林的保費(fèi)，也由財(cái)政資金扶持，以保障保險(xiǎn)公司和被保險(xiǎn)人雙方的利益?？梢韵仍囍捎萌缯咝陨直ｋU(xiǎn)，也是完善風(fēng)險(xiǎn)保障體系的重要組成部分。

第8篇：土地金融政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供求；機(jī)制

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

過高的房地產(chǎn)價(jià)格影響居民的正常房產(chǎn)需求，不利于我國的民生建設(shè)。對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控成為當(dāng)下政府的關(guān)鍵任務(wù)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，有利于在制定調(diào)控政策時有理可依，實(shí)現(xiàn)政策的高效性。

一、我國房地產(chǎn)價(jià)格趨勢分析

從房價(jià)收入來看，我國的房價(jià)與收入的比值一直處于較高的水平，甚至從2005年以來，房價(jià)收入比重逐年上升，說明房價(jià)的上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入增長速度，居民的收入水平難以滿足對房地產(chǎn)的需求，房價(jià)開始超出居民購買能力，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出巨大的投機(jī)性。其次，從租金價(jià)格與房價(jià)的比重來看，租價(jià)比越高表示樓市泡沫越嚴(yán)重，經(jīng)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，近五年來我國房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)供需失衡，導(dǎo)致租價(jià)嚴(yán)重低于房價(jià)的上漲速度，住宅和商業(yè)物業(yè)的租價(jià)比重總體上呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。最后，從房價(jià)與通貨膨脹率CPI的對比來看，房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度在近幾年遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于CPI的增長幅度，尤其在2009年當(dāng)CPI處于負(fù)增長的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻保持了約25%的增長速度，說明房價(jià)的上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了通貨膨脹水平的增長，對住宅的需求結(jié)構(gòu)中投機(jī)因素較大。

二、供求視角下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是對房地產(chǎn)價(jià)格的形成起到?jīng)Q定性作用的市場定價(jià)體制，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是存量市場的供求雙方互動的結(jié)果。

（一）房地產(chǎn)供給影響因素。房地產(chǎn)供給指的是房地產(chǎn)開發(fā)商或所有者根據(jù)市場價(jià)格提高商品的數(shù)量，包括增量商品和存量商量。房地產(chǎn)供給主要受到市場價(jià)格的影響，遵從供給法則，同時也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對房地產(chǎn)價(jià)格影響中起到關(guān)鍵作用，土地位置包括自然位置、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通位置，一般臨近港灣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通便利的位置，房價(jià)水平往往較高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)供給的競爭也較為激烈，技術(shù)水平的高低、政府的金融政策也成為房地產(chǎn)開發(fā)商供給產(chǎn)品決策的主要影響因素。

（二）房地產(chǎn)需求影響因素。房地產(chǎn)需求指的是消費(fèi)者或者投資者在一定的房地產(chǎn)價(jià)格下愿意并且有能力購買房地產(chǎn)商品的程度，這也進(jìn)一步被稱為有效需求。市場之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致高房價(jià)拉動低房價(jià)反過來進(jìn)一步推高房價(jià)，使房價(jià)大漲。綜合來看，影響房地產(chǎn)商品需求的因素主要包括：人口數(shù)量和人口增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，收入水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。經(jīng)濟(jì)政策因素也在很大程度上影響居民對房地產(chǎn)的需求，包括土地產(chǎn)權(quán)政策、稅收政策等住房市場改革對市場需求產(chǎn)生深刻影響。

（三）供求均衡下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。所謂的供求均衡指的是在房地產(chǎn)市場的供給和需求數(shù)量相等時的狀態(tài)即為供求均衡，在均衡狀態(tài)下的均衡價(jià)格是市場的最有效配置結(jié)果，否則供不應(yīng)求和供大于求均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，導(dǎo)致價(jià)格失衡。市場之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致房價(jià)拉動低價(jià)反過來進(jìn)一步推高房價(jià)，從而使房價(jià)大漲。同樣，政府政策和開發(fā)商投資規(guī)模等因素導(dǎo)致市場供給發(fā)生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價(jià)帶動房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動。在我國，土地供給的有限性和對房地產(chǎn)需求的不斷增加促使了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

基于市場供求理論分析我國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因，一方面是市場中存在大量投機(jī)者，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求畸形增長，且屬于投資性需求，形成全民投資房地產(chǎn)的熱潮。另一方面，目前我國的房地產(chǎn)市場存在“剛性需求”缺口，目前城鎮(zhèn)人口年均增長為1500萬人，而只有500萬套住房滿足這些需求，這就導(dǎo)致市場存在大量潛在消費(fèi)者，商品市場尚未飽和，這就使開發(fā)商加大房產(chǎn)開發(fā)力度，也助長了投機(jī)者投資房產(chǎn)加大市場供給。最后當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于“買漲不買跌”的局面，這主要源自于開發(fā)商、消費(fèi)者、投機(jī)者的適應(yīng)性預(yù)期，這種行為決策進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

三、完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的政策建議

結(jié)合我國的具體情況，從房地產(chǎn)供給與需求兩個方面提出政策建議以完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使市場能。

在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給方面的政策應(yīng)主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應(yīng)逐漸健全和完善土地交易市場的招拍掛制度，完善土地儲備制度，為避免房產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動，適當(dāng)影響和調(diào)整土地的供給水平，使房地產(chǎn)市場更加健康可持續(xù)發(fā)展。在住房保障制度的完善方面，應(yīng)將注意力集中在廉租房、保障房等中低價(jià)位的商品房供給，而對中高層次的住房應(yīng)主要由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，公租房和廉租房主要是用于解決中低收入家庭的需求。

（二）房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策。在房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應(yīng)重點(diǎn)完善房產(chǎn)稅制改革，合理理由稅收杠桿，調(diào)節(jié)市場需求，提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收中的比重，調(diào)節(jié)稅率以在短期抑制投資性需求，在長期應(yīng)通過稅制改革，重點(diǎn)利用物業(yè)稅促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。其次，在金融政策方面，可以通過調(diào)節(jié)存貸款利率對房地產(chǎn)投機(jī)性需求起到抑制作用，具體可借助調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率、信貸政策等方式實(shí)現(xiàn)。

（三）綜合影響房地產(chǎn)供求的政策調(diào)整。在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格波動情況下，政府可結(jié)合財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)供給和需求的調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。例如在房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)過高的情況下，施行緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策，使市場交易量下降，房價(jià)下跌。在房地產(chǎn)市場蕭條的情況下，可采取較為寬松的財(cái)政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策，如擴(kuò)張信貸，降低貸款利率等刺激消費(fèi)。從而使房地產(chǎn)市場達(dá)到供求平衡的有效狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：土地金融政策范文

對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下一些正在出現(xiàn)的挑戰(zhàn)不應(yīng)回避。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對低迷形成鮮明對比，我國金融業(yè)在前期政策刺激下出現(xiàn)了快速擴(kuò)張。與此同時，金融對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的滲透性卻在弱化，在宏觀流動性充裕的同時，微觀流動性卻處于緊張狀態(tài)。

在總量快速擴(kuò)張的同時，金融結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變革。在新的金融產(chǎn)品和融資模式作用下，我國整體債務(wù)率、杠桿率攀升，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上揚(yáng)。金融服務(wù)于社會創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級以及生產(chǎn)消費(fèi)的能力下降。

如何認(rèn)識上述金融領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況并逐步加以解決？

首先，這些新情況不僅與經(jīng)濟(jì)基本面變化和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有關(guān)，也與前期政策有關(guān)。例如地方融資平臺發(fā)展、地方債務(wù)攀升、央行負(fù)債膨脹以及銀行表外業(yè)務(wù)發(fā)展都與危機(jī)救助中的貨幣政策密切相關(guān)。因此，上述新情況既具有一定趨勢性特征，同時還具有階段性特征。

其次，中國金融的新常態(tài)還沒有完全展現(xiàn)出來，未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)的變化將通過很多渠道對金融基本面產(chǎn)生影響。一是受潛在增長速度下滑和資金邊際產(chǎn)出水平下降影響，中國經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，這決定了中國金融必然要步入各類租金和金融價(jià)格的換擋期，利率自然水平將出現(xiàn)調(diào)整。這將帶來金融盈利模式的變化，并導(dǎo)致目前利率政策的調(diào)整。二是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)關(guān)系發(fā)生變化。因此，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中金融的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、投資組合模式都將發(fā)生根本性變化。三是外部不平衡的大幅度逆轉(zhuǎn)，使傳統(tǒng)的貨幣發(fā)行機(jī)制及傳遞機(jī)制發(fā)生調(diào)整，要求貨幣當(dāng)局在流動性管理方式上做出調(diào)整。四是前期政策遺留問題的處理，要求貨幣投放常態(tài)化、資源配置市場化，這將使前期金融資產(chǎn)快速膨脹的動力源受到抑制，金融業(yè)將在調(diào)整中步入中速增長期。五是改革與宏觀經(jīng)濟(jì)政策再定位之間的互動、金融調(diào)整與改革之間的相互作用、宏觀政策調(diào)整與金融調(diào)整的互動，可能使中國金融發(fā)展呈現(xiàn)出更復(fù)雜的階段性特征，從而使中國金融步入預(yù)期重構(gòu)時代。