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第1篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地管理 問(wèn)題 建議

中圖分類號(hào)：F321.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風(fēng)水”及自己的喜好，在自認(rèn)的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無(wú)序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴(kuò)張，中心空置。一方面是近年來(lái)，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴(kuò)；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時(shí)，并沒(méi)有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無(wú)人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實(shí)，存在超標(biāo)建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問(wèn)題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過(guò)175平方米，但實(shí)際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒(méi)有得到相應(yīng)的處罰。

（4）私買私賣現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，是私有財(cái)產(chǎn)，可以自由支配、買賣，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。

（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來(lái)，強(qiáng)占土地、強(qiáng)建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門雖然投入大量的人力物力，采取強(qiáng)制措施對(duì)違法用地等各種行為進(jìn)行了查處，也取得了一些成績(jī)，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機(jī)制等方面的限制，對(duì)土地違法現(xiàn)象難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和及時(shí)查處，對(duì)特殊違法主體，缺乏過(guò)硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。

2對(duì)策與建議

（1）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級(jí)政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國(guó)家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實(shí)提高農(nóng)民法律意識(shí)。要針對(duì)農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團(tuán)等各種方式方法深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺(jué)性，增強(qiáng)依法用地意識(shí)，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時(shí)采取有效措施加強(qiáng)鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)村干部依法保護(hù)、利用資源的意識(shí)，提高農(nóng)村土地管理水平。

（3）創(chuàng)新機(jī)制，成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應(yīng)成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)要在資金和編制上加強(qiáng)基層國(guó)土資源管理部門執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)。

（4）加強(qiáng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導(dǎo)和保護(hù)農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級(jí)政府可與各村委會(huì)簽訂宅基地管理目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會(huì)要結(jié)合本村實(shí)際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時(shí)，應(yīng)當(dāng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)，由村委會(huì)公布并提交村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)方可使用該塊宅基地。宅基地批準(zhǔn)后，用戶必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)建房，如超過(guò)規(guī)定時(shí)間不建房，該塊宅基地由村委會(huì)收回重新安排。

（5）科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當(dāng)前農(nóng)村工作的大事來(lái)抓，安排專項(xiàng)資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點(diǎn)建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門的意見，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當(dāng)前村莊整治的重點(diǎn)，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃。有關(guān)部門可提出一個(gè)規(guī)劃樣板，在每個(gè)縣挑選個(gè)別鎮(zhèn)的兩三個(gè)村委會(huì)中推出規(guī)劃樣點(diǎn)，然后逐年鋪開。

（6）以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，開展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查，摸清住宅用地?cái)?shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行信息化管理。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。對(duì)“一戶多宅”和宅基地超占部分可實(shí)行有償使用制度。同時(shí)積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來(lái)，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來(lái)”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。

3結(jié)語(yǔ)

總之，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理是關(guān)系到農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定、農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活的重要工作，也是當(dāng)前農(nóng)村工作的熱點(diǎn)和重點(diǎn)問(wèn)題之一。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理，以適應(yīng)新形勢(shì)下農(nóng)村宅基地管理的要求，更有利于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

參考文獻(xiàn)

第2篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

一、農(nóng)村空閑宅基地不斷增多的原因

（一）村民封建迷信思想嚴(yán)重。原有村莊因無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，宅基布局亂，房屋間隔小，出路狹窄，許多農(nóng)民相信“出門沖墻，心灰意涼”、“茅房對(duì)廚房，倒霉不吉祥”等封建信條，或聽信風(fēng)水先生“宅大招財(cái)，路寬出官”的胡言亂語(yǔ)，便紛紛外出尋找“風(fēng)水寶地”。加之富裕起來(lái)的農(nóng)民有求寬敞、講美觀、圖方便的思想，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一籌或“想致富，臨公路”的狹隘心理。

（二）部分地方村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善。一些地方長(zhǎng)期不搞村鎮(zhèn)規(guī)劃，或在規(guī)劃中不講科學(xué)，只注重新房要整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。加上建房時(shí)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，住宅設(shè)計(jì)不合理，給采光、通風(fēng)、排水等留下隱患，致使房屋更新?lián)Q代速度快。于是，新房越建越多，被閑置的舊宅基地自然就不斷擴(kuò)大。

（三）節(jié)約用地意識(shí)不強(qiáng)?！吨腥A人民共和國(guó)土地法》明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地應(yīng)歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，任何單位和個(gè)人不得私自轉(zhuǎn)讓或買賣。但由于宣傳貫徹不到位，造成農(nóng)民對(duì)土地公有的法制觀念非常淡薄，一些人片面認(rèn)為土地是集體的，如能用來(lái)建房就變成了自己的，就千方百計(jì)多占宅基地，甚至將承包的責(zé)任地當(dāng)成私有土地，未經(jīng)許可隨意侵占或調(diào)換建房。

（四）審批制度不健全。許多土地執(zhí)法人員由于法律意識(shí)不強(qiáng)，礙于情面或迫于壓力，不是依照《土地法》及有關(guān)法律法規(guī)要求辦事，而是喪失原則，，隨意審批，致使一些有錢大戶買通國(guó)土干部挑地亂建房，頭面人物仗勢(shì)欺人霸地多建房，平民百姓請(qǐng)客送禮爭(zhēng)地?fù)尳ǚ?，造成?duì)住宅管理的失控。

（五）舊宅基地糾紛多。一些農(nóng)民的舊宅基地，或是祖?zhèn)飨聛?lái)的，或是與人對(duì)調(diào)的，大都不很規(guī)則，因采光、通風(fēng)、排水、出路等實(shí)際問(wèn)題，很容易與左鄰右舍發(fā)生矛盾，造成人際關(guān)系難以相處。翻建新房時(shí)，高了惹人閑言，遭人記恨；低了對(duì)己則不利，心里別扭。倒不如棄舊圖新，在村外找處新宅基地建房，省心省事，悠閑自得。

農(nóng)村空閑宅基地不斷擴(kuò)大，不僅浪費(fèi)了有限的國(guó)土資源，加劇了人多地少的矛盾，而且助長(zhǎng)了無(wú)政府主義思想，給我們社會(huì)增添了不安定因素，當(dāng)前已到了非治不可的地步。

二、對(duì)農(nóng)村空閑宅基地進(jìn)行合理開發(fā)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手

（一）改造舊宅基地。農(nóng)民在申請(qǐng)建房時(shí)，應(yīng)將原有宅基地交由集體統(tǒng)一支配使用，以舊換新。對(duì)收歸集體的舊宅基地，結(jié)合地形、位置、土質(zhì)等實(shí)際情況，或用于批給其他農(nóng)戶，做宅基地建新房；或進(jìn)行復(fù)耕，發(fā)展農(nóng)作物。這樣既體現(xiàn)了宅基地歸集體所有、農(nóng)戶使用的原則，又可充分挖掘土地利用潛力，達(dá)到節(jié)約土地的目的。

（二）引導(dǎo)農(nóng)民合理有序向中心村鎮(zhèn)發(fā)展。有關(guān)部門在進(jìn)行村鎮(zhèn)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)結(jié)合小康村建設(shè)，將農(nóng)村住宅納入規(guī)劃范圍，科學(xué)設(shè)計(jì)，有序建房，積極引導(dǎo)農(nóng)民向集鎮(zhèn)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，以避免耕地被無(wú)端浪費(fèi)。同時(shí)，要幫助農(nóng)民將房屋建造得更加合理、實(shí)用，防止今天建明天拆，勞民傷財(cái)。

（三）健全審批制度。國(guó)土職能部門與村委會(huì)相結(jié)合，建立健全各項(xiàng)用地審批制度，嚴(yán)格執(zhí)法，按章辦事，本著“先批后建”的原則，對(duì)未經(jīng)審批強(qiáng)行占地建房者，應(yīng)依法從嚴(yán)處理。同時(shí)，要加大對(duì)《土地法》的宣傳力度，提高人們的法律意識(shí)，讓農(nóng)民自覺(jué)珍惜和節(jié)約每一寸土地，使有限的土地資源最大限度地造福于社會(huì)。

（四）實(shí)行有償使用。在不違背《憲法》、《土地法》和不增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)的前提下，按照每戶只能有一處標(biāo)準(zhǔn)住宅的原則，對(duì)宅基地實(shí)行“有償使用，按宅收費(fèi)，以質(zhì)論價(jià)，多占多交”。然后再以補(bǔ)償金的形式返還給農(nóng)戶，讓少占的人得利，多占的人吃虧，利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，以遏制農(nóng)村宅基地不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

第3篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

一、農(nóng)村宅基地存在問(wèn)題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農(nóng)案件的重中之重,也是農(nóng)村穩(wěn)定大局的一個(gè)重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰?fù)ㄐ蟹奖?有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹苗遷移原始占地糾紛等問(wèn)題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權(quán)屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問(wèn)題,由于過(guò)去農(nóng)村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現(xiàn)象,大多數(shù)宅基地面積超過(guò)現(xiàn)在國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的數(shù)目,四鄰不清楚,對(duì)其登記發(fā)證存在著一定困難,且農(nóng)村居民對(duì)宅基地所有權(quán)普遍存在私有的觀念,認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái),是一種私有財(cái)產(chǎn),這成為農(nóng)村居民多占宅基地的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)力,從而引起權(quán)屬糾紛。

(二)農(nóng)村“空心村”問(wèn)題嚴(yán)重。一方面,隨著改革開放的深入,大量農(nóng)村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。另一方面,長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村集體土地的無(wú)償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴(kuò)張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規(guī)劃滯后。在政府的要求下,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也制定了一些簡(jiǎn)單的村鎮(zhèn)規(guī)劃,但這些規(guī)劃大多認(rèn)識(shí)不到位、觀念老化、缺少整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮,有的不切實(shí)際,效果不明顯。由于建房時(shí)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃而雜亂無(wú)章,村內(nèi)房屋朝向不一、坐落無(wú)序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費(fèi)了土地。

這些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),嚴(yán)重影響了農(nóng)村的發(fā)展。

二、如何引導(dǎo)群眾合理使用宅基地

農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),不僅需要國(guó)土部門的努力,更需要各級(jí)黨委、政府從實(shí)際出發(fā),本著因地制宜、科學(xué)指導(dǎo)的原則,著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃,正確引導(dǎo)群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳,轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。采取有效措施對(duì)鄉(xiāng)村干部進(jìn)行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是基層農(nóng)村干部,適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可由國(guó)土資源部門進(jìn)行管理培訓(xùn),讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責(zé)任。要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)職能部門的一線作用,深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢(shì),擴(kuò)大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾。

(二)必須采取執(zhí)法手段,糾正違法侵占宅基地等問(wèn)題。要采取“普查”與“點(diǎn)查”相結(jié)合的方法,對(duì)于批準(zhǔn)建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個(gè)村莊、逐個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行全面清理,做到發(fā)現(xiàn)一戶,清理一戶,堅(jiān)決剎住違法侵占集體土地的不良風(fēng)氣。

第4篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

摘要：宅基地是農(nóng)村土地的重要組成部分，農(nóng)村宅基地管理是土地管理的關(guān)鍵內(nèi)容。正確科學(xué)地對(duì)農(nóng)村宅基地管理，能有效促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。文章針對(duì)農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀及管理中存在的問(wèn)題，提出解決措施。

關(guān)鍵詞：土地 宅基地 管理

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民居住的主體建筑用地、附屬建筑用地以及圍墻用地，是農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，是億萬(wàn)農(nóng)民的安身命之所，是國(guó)家賦予農(nóng)民的一種社會(huì)保障福利的體現(xiàn)。農(nóng)村宅基地管理是國(guó)土部門對(duì)集體土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，做好農(nóng)村宅基地管理，是保證村屯規(guī)劃合理布局的重要手段。對(duì)美化農(nóng)村環(huán)境和提高生活質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。同時(shí)提高了農(nóng)村土地節(jié)約、集約利用水平，提高了土地的利用率，減少占用耕地，保護(hù)耕地的總量平衡，管好用好農(nóng)村宅基地意義重大。然而隨著農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村用地需求不斷加大，農(nóng)村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等問(wèn)題也暴露出來(lái)，因宅基地糾紛引起的農(nóng)民上訪案件呈上升趨勢(shì)，已成為影響農(nóng)村社會(huì)安定的重要因素，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理已勢(shì)在必行。

一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）群眾法律法規(guī)意識(shí)淡薄

由于宣傳貫徹不到位，不少農(nóng)民建房申請(qǐng)宅基地時(shí)存在誤區(qū)：有的認(rèn)為向村委會(huì)寫了申請(qǐng)報(bào)告就可以開工，卻不知道辦理“兩證一書”規(guī)劃審批手續(xù)才能建房；有的認(rèn)為只有在耕地上建房用地要申請(qǐng)審批，而在老宅基地內(nèi)翻建不需要審批或因害怕在老宅基地翻建辦理手續(xù)要交費(fèi)而不辦理審批。

（二）居民點(diǎn)布局混亂，土地浪費(fèi)嚴(yán)重

雖然《土地管理法》等有關(guān)法律規(guī)定中都提到了農(nóng)村住宅的建設(shè)要符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，但在實(shí)踐中，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地和村集體劃定宅基地時(shí)，一般都不考慮村莊規(guī)劃，哪里地勢(shì)好就在哪里建，選址多數(shù)選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散，沒(méi)有形成集中布局的形勢(shì)。新房舊房錯(cuò)綜復(fù)雜，極為混亂，且占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃，村莊的平面布局、規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)都缺少科學(xué)性，造成土地的嚴(yán)重浪費(fèi)。

（三）宅基地違章建筑大量存在且規(guī)模越來(lái)越大

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外來(lái)務(wù)工者增多，農(nóng)村低價(jià)房屋租賃需求也驟增。許多農(nóng)民受利益驅(qū)動(dòng)，大量違章搭建用于出租。城鄉(xiāng)結(jié)合部和工業(yè)園區(qū)周邊居民違章搭建尤為突出。大量違章搭建，雖然緩解了外來(lái)務(wù)工者的居住問(wèn)題。也增加了農(nóng)民的收益，但已經(jīng)成為影響農(nóng)村環(huán)境、影響社會(huì)治安、影響安全防災(zāi)、影響推進(jìn)城市化進(jìn)程的消極因素。

（四）流轉(zhuǎn)不規(guī)范

城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，非法買賣、出租房屋及炒賣地皮現(xiàn)象較為嚴(yán)重，絕大多數(shù)都是私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)。部分農(nóng)民搶占宅基地只是為了買賣。部分居民戶口不在本村，顯然不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

（五）監(jiān)管不到位

一方面，農(nóng)村宅基地范圍廣且比較分散，而基層國(guó)土資源管理部門的專業(yè)人員少，力量薄弱，執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費(fèi)不足，很難對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地利用變化管理到位；另一方面，在宅基地報(bào)批上程序意識(shí)不強(qiáng)，具有隨意性和盲目性，發(fā)現(xiàn)違法用地問(wèn)題時(shí)處理時(shí)往往以罰代拆，導(dǎo)致違法者仍達(dá)到其最終目的，從而使部分群眾認(rèn)為只要交了錢就可以建房，給制止違法占地行為帶來(lái)了負(fù)面影響。

（六）宅基地管理法律缺乏系統(tǒng)性

雖然我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確立了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)利登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。然而，農(nóng)村宅基地的管理，只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，宅基地管理還需不斷規(guī)范。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的建議

（一）加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳教育

為了減少違法用地的發(fā)生，國(guó)土部門應(yīng)加大法律法規(guī)宣傳力度，不要僅限于土地日的宣傳。要把宣傳工作做到長(zhǎng)久性，并把宣傳方式由單一的幾種增加到多樣化進(jìn)行。如宣傳車、電視講話、分發(fā)宣傳碟等。宣傳的范圍要廣，不要限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地，要深入村屯地角，讓百姓知法、懂法，依法申請(qǐng)農(nóng)村宅基地，為土地管理奠定一個(gè)良性基礎(chǔ)。

（二）做好村鎮(zhèn)規(guī)劃

要以科學(xué)的土地利用規(guī)劃、積極的土地整治措施，增加耕地，改造舊村，盤活存量土地，改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件。努力促進(jìn)依法用地和提高農(nóng)村土地利用率，避免在新農(nóng)村建設(shè)中違法違規(guī)用地。農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和荒地。各縣（市）應(yīng)在有利于生產(chǎn)、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一戶一院分散建房的舊習(xí)慣，積極穩(wěn)妥地引導(dǎo)村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地由分散建房向中心村、中心鎮(zhèn)集聚。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)積極推行集中興建農(nóng)民住宅小區(qū)。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村或村民聯(lián)戶建設(shè)多層住宅。

（三）實(shí)施有償使用制度

摸清轄區(qū)內(nèi)宅基地家底，對(duì)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，面積不超標(biāo)，一戶一宅的宅基地可以繼續(xù)無(wú)償使用，對(duì)雖然符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，但面積超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分實(shí)行有償使用：一戶多宅的，多出的宅基地實(shí)行有償使用。對(duì)宅基地實(shí)行超面積收費(fèi)，不是增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，只是對(duì)極少數(shù)亂占、多占宅基地者的制約措施。符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、土地集約利用和保護(hù)耕地的要求。超占宅基地有償使用費(fèi)按年度交納，張榜公布，讓投機(jī)宅基地者無(wú)利可圖，多占多用者付出代價(jià)。

（四）完善農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)

加快宅基地立法工作，盡快出臺(tái)宅基地管理的操作性規(guī)定，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地登記發(fā)證、宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配等問(wèn)題，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

（五）完善農(nóng)村宅基地審批制度

改革和完善宅基地審批制度，重點(diǎn)加強(qiáng)新增宅基地的行政審批。為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關(guān)系，加強(qiáng)規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接，對(duì)農(nóng)村宅基地審批實(shí)行會(huì)審制，符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請(qǐng)后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組織國(guó)土部門、鄉(xiāng)建部門、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對(duì)上報(bào)的申請(qǐng)戶進(jìn)行會(huì)審，對(duì)每戶的會(huì)審從申請(qǐng)資格，家庭狀況及原有宅基地處數(shù)和面積，定點(diǎn)等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審后村委會(huì)張榜公布。或?qū)Υ迕裥陆ㄕ氐膫€(gè)人申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，進(jìn)行張榜公布。經(jīng)審查符合條件的進(jìn)行報(bào)批。對(duì)于一戶多宅的建房戶在審批前應(yīng)與其簽訂“退還宅基地合同”，即新宅建成后，將舊宅退還村集體，可以嘗試用收取保證金的制約機(jī)制，促使合同兌現(xiàn)。要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。對(duì)于由房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后騰出的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。對(duì)于新建的房屋，要做到建房用地審批結(jié)果公開及審查到場(chǎng)、定點(diǎn)到場(chǎng)、開工放線到場(chǎng)及竣工驗(yàn)收到場(chǎng)，并接受群眾監(jiān)督。

（六）強(qiáng)化監(jiān)督

對(duì)一些違規(guī)建房、占用耕地建房的，一旦發(fā)現(xiàn)，立即查處，做到嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事，該罰的就罰，該拆的依法拆除，加大處罰力度，這對(duì)干規(guī)范農(nóng)村建房是一項(xiàng)必要的措施。改革違法處罰執(zhí)法依據(jù)和有關(guān)覘定。改革現(xiàn)行法律法對(duì)違法占地的處規(guī)定，對(duì)違法占地由拆除為豐，改變?yōu)榻?jīng)濟(jì)處罰為主。對(duì)農(nóng)村村民追建房行為作出嚴(yán)格地罰款處罰規(guī)定，即對(duì)農(nóng)村村民違法建房的，可處以超過(guò)正常建房有償使用費(fèi)數(shù)倍的罰款，以增強(qiáng)法律的可操作性。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

內(nèi)容摘要：改革開放以來(lái)，代表中國(guó)社會(huì)最基本結(jié)構(gòu)的農(nóng)村發(fā)生了巨大的變化，形成了不同利益訴求的階層，促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)系統(tǒng)的重構(gòu)。這對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度產(chǎn)生了重要的影響，不同階層對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了不同的利益訴求。因此，本文在分析我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村階層分化現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以各階層對(duì)宅基地使用權(quán)的利益訴求為切入點(diǎn)，提出了完善我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的具體構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村階層分化　宅基地使用權(quán)完善

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村階層的分化

改革開放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)階層出現(xiàn)了前所未有的大分化，代表中國(guó)社會(huì)最基本結(jié)構(gòu)的農(nóng)村階層也發(fā)生了巨大的變化。

由于生產(chǎn)資料所有制的變革和的實(shí)行，極大的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，農(nóng)村生產(chǎn)力獲得了解放，隨著農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，使農(nóng)業(yè)的發(fā)展速度排斥剩余勞動(dòng)力，部分農(nóng)民在利益目標(biāo)的引導(dǎo)下自然地產(chǎn)生流動(dòng)，從傳統(tǒng)農(nóng)民中轉(zhuǎn)移出來(lái)。同時(shí)，隨著農(nóng)村土地的減少，義務(wù)教育與高等教育的發(fā)展普及，城鄉(xiāng)戶籍制度的松動(dòng)、農(nóng)村社會(huì)保障的逐步推進(jìn)等帶來(lái)了舊的鄉(xiāng)土觀念的改變，農(nóng)民開始從以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的價(jià)值觀念轉(zhuǎn)變?yōu)榉犀F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的價(jià)值觀念。農(nóng)民的不同部分，以職業(yè)為導(dǎo)向。以占有資源和取得利益為動(dòng)力，不斷進(jìn)行演化和組合，形成了不同的利益群體，不同的階層。

現(xiàn)實(shí)的變化引起了學(xué)者們的廣泛注意，并進(jìn)行了大量的研究。如林曉嗚對(duì)浙江省溫嶺縣作了專題調(diào)查后指出：依據(jù)社會(huì)分工與生產(chǎn)資料的占有狀況兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)業(yè)人口區(qū)分為5個(gè)不同階層：農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工人、鄉(xiāng)村管理者、個(gè)體工商業(yè)主和私營(yíng)企業(yè)主。

陸學(xué)藝等人根據(jù)農(nóng)民所從事的職業(yè)類型、使用生產(chǎn)資料的方式和對(duì)所使用生產(chǎn)資料的權(quán)力3個(gè)因素，把農(nóng)村社會(huì)分為10個(gè)階層：農(nóng)村干部、集體企業(yè)管理者、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者、智力型勞動(dòng)者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者、雇工、外聘工人、無(wú)職業(yè)者。

通過(guò)學(xué)者的研究及我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況可以看出，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)民階層構(gòu)成發(fā)生了很大變化。傳統(tǒng)的農(nóng)民階層已經(jīng)分化出具有較高文化素質(zhì)、能夠掌握農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)、具有市場(chǎng)意識(shí)的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者，分化出具有較高素質(zhì)和職業(yè)技能、享有充分的自由流動(dòng)的權(quán)力、具有強(qiáng)烈的合作與團(tuán)隊(duì)精神、熟悉生產(chǎn)工藝流程、逐步成為產(chǎn)業(yè)工人的農(nóng)民工；分化出一些高素質(zhì)的具有開放的全球眼光、豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、較高的經(jīng)營(yíng)管理才能、具有一定的資本與財(cái)富積累的私營(yíng)企業(yè)主階層；分化出具有專門的技藝或經(jīng)營(yíng)能力、生產(chǎn)資料歸勞動(dòng)者個(gè)人所有、以個(gè)體勞動(dòng)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、勞動(dòng)成果歸勞動(dòng)者個(gè)人占有或支配、從事某項(xiàng)專業(yè)勞動(dòng)和自主經(jīng)營(yíng)小筆的工業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、修理業(yè)、服務(wù)業(yè)等的群個(gè)體工商戶和個(gè)體勞動(dòng)者階層；分化出具有較高的管理能力和思想覺(jué)悟、熟悉農(nóng)村法律法規(guī)和政策、懂得農(nóng)村民主運(yùn)作方式、善于經(jīng)營(yíng)管理、能夠帶領(lǐng)全村發(fā)展提高的農(nóng)村基層管理者等階層。這些階層的出現(xiàn)，打破了我國(guó)農(nóng)村傳統(tǒng)的社會(huì)結(jié)構(gòu)，形成了不同利益訴求的群體，群體的多樣性帶來(lái)了農(nóng)村社會(huì)活力的提升，從而促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)系統(tǒng)的重構(gòu)，這也對(duì)我國(guó)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本生活需求提供的一種物質(zhì)幫助――農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度產(chǎn)生了重要的影響。

各階層對(duì)宅基地使用權(quán)的利益訴求與現(xiàn)行制度的沖突

隨著農(nóng)村階層的分化，以不同階層為基礎(chǔ)的不同利益群體也在逐漸形成，不同階層和不同利益群體的人們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程中主體意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)、自主意識(shí)明顯增強(qiáng)，訴求表達(dá)的愿望日漸強(qiáng)烈，不同階層和不同利益群體的人們出于維護(hù)本階層、本群體利益的需要，開始用各種方式表達(dá)自己的意見和建議，表達(dá)自己的利益訴求，這就導(dǎo)致了基于本群體利益的各種訴求明顯增多。不同的階層對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了不同的利益訴求。

對(duì)于能夠掌握農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)知識(shí)，具有市場(chǎng)意識(shí)的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層來(lái)說(shuō)，宅基地是全家生活的保障，土地是其賴以生存的基礎(chǔ)，他們需要更多的土地進(jìn)行規(guī)?；?。但隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，致使農(nóng)地非農(nóng)化加快，農(nóng)地被占，土地減少。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)2.4億畝村莊建設(shè)用地中，空心村內(nèi)老宅基地閑置面積占10％15％，宅基地的閑置使大量的可耕土地被白白浪費(fèi)。這一階層對(duì)閑置的宅基地有強(qiáng)烈的利益訴求，即作為擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、進(jìn)行規(guī)模化耕作的土地。但我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定那些主體在什么事由下可收回宅基地使用權(quán)。同時(shí)，這一階層在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí)，經(jīng)常遇到資金短缺這一問(wèn)題，他們大部分惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地，但《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)卻禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押。因此，他們對(duì)自己的宅基地使用權(quán)也有了利益訴求。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，從1990年開始，我國(guó)每年大約有1％的人口轉(zhuǎn)化為城市人口；除此之外，每年還有1.4億人口在城市和農(nóng)村之間像候鳥一樣遷徙，等待進(jìn)入城市定居的機(jī)會(huì)。大規(guī)模的城市化進(jìn)程，己經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于這些逐步成長(zhǎng)為產(chǎn)業(yè)工人的農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，他們有的在城里謀得穩(wěn)定職業(yè)不愿再回農(nóng)村，然而他們大多缺乏在城市定居、發(fā)展的資金，他們可以通過(guò)處分其閑置在農(nóng)村的房屋及宅基地使用權(quán)來(lái)?yè)Q取在城市定居所需要的資金。但我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。轉(zhuǎn)讓價(jià)格無(wú)法體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，這將使這一階層無(wú)法分享其農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所獲得的利益。他們對(duì)宅基地使用權(quán)產(chǎn)生了利益訴求。

私營(yíng)企業(yè)主階層他們有的曾在村里生活但長(zhǎng)年在外經(jīng)商已與本集體經(jīng)濟(jì)組織基本斷絕了聯(lián)系。他們?cè)谕庾銎鹆舜蟠笮⌒〉馁I賣，與宅基地基本上沒(méi)有太多的關(guān)系，導(dǎo)致宅基地閑置。雖然他們的經(jīng)濟(jì)狀況比較好，但作為經(jīng)濟(jì)人，他們有處分自己的房屋與宅基地使用權(quán)從而獲得收益的訴求。有的在本村興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，他們需要土地?cái)U(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，而《土地管理法》規(guī)定只能使用農(nóng)村建設(shè)用地，但大量閑置的宅基地占去了很多的農(nóng)村建設(shè)用地，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地有限，他們對(duì)這些閑置宅基地有利益的訴求，即將其變?yōu)樽约簲U(kuò)大生產(chǎn)的土地。同樣，這一階層也有通過(guò)將自己的房屋及宅基地使用權(quán)融資的利益訴求。對(duì)于未脫離本村的個(gè)體工商企業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們有利用其融資的利益訴求。對(duì)于脫離本村的個(gè)體工商企業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們對(duì)自己的宅基地使用權(quán)有處分及融資的訴求。同時(shí)，他們有些在其他鎮(zhèn)、村集體從事個(gè)體工商業(yè)，想在住所地安家落戶，購(gòu)置房產(chǎn)，但現(xiàn)行法律與他們的訴求相沖突。

農(nóng)村管理者階層是受聘于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組的基層干部。他們既是政府政策的執(zhí)行者，

又是農(nóng)民利益的集中代表者，在各階層中處于最有利的地位。他們可以帶領(lǐng)全村發(fā)展提高。其對(duì)本集體的閑置宅基地也有利益訴求，即利用閑置的宅基地?cái)U(kuò)大耕地面積，進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)，利用閑置的宅基地興辦企業(yè)，但現(xiàn)行法律并沒(méi)有賦予他們?cè)谑裁词掠上禄谑裁闯绦蚴栈亻e置的宅基地。

完善宅基地使用權(quán)制度

(一)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度

我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)承載著社會(huì)保障的功能，這種社會(huì)福利屬性貫穿于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的始終，正是基于社會(huì)福利的人身依附性，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村宅基地的使用價(jià)值和交換價(jià)值的完全實(shí)現(xiàn)，削弱了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)效能。但隨著債權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中優(yōu)越地位的確立，物權(quán)的債權(quán)化趨勢(shì)日益明顯。物權(quán)作為交易的出發(fā)點(diǎn)和交易對(duì)象，進(jìn)入財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，打破了傳統(tǒng)的、靜態(tài)的歸屬關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)移轉(zhuǎn)關(guān)系的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。物權(quán)的交換價(jià)值得到了充分地實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的一種形式，在農(nóng)村階層日益分化的條件下，應(yīng)遵循物盡其用的原則，從靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系向動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，滿足各階層的利益訴求。

首先，應(yīng)兼顧農(nóng)村宅基地的財(cái)產(chǎn)性與福利性，尊重農(nóng)民集體土地所有者的地位，有限度地引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律制度進(jìn)行完善。當(dāng)務(wù)之急是修改《土地管理法》，廢除限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。其次，我國(guó)農(nóng)村首先開放宅基地使用權(quán)的租賃市場(chǎng)，本集體組織內(nèi)外的人可承租，彌補(bǔ)不能自由流轉(zhuǎn)的弊端。這樣可以為外出打工以后又返鄉(xiāng)的農(nóng)民工、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益，以滿足他們對(duì)宅基地的利益訴求。再次，在保留集體土地所有權(quán)的前提下，適當(dāng)放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。宅基地所有權(quán)屬于集體組織，轉(zhuǎn)讓的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)歸屬于受讓人，所以處分宅基地的使用權(quán)應(yīng)由集體組織的成員決定。這樣，可以為外出打工準(zhǔn)備在城市安家落戶的農(nóng)民工帶來(lái)在城市定居所需要的資金。減輕他們?cè)诔鞘猩畹膲毫?，也可以為不?zhǔn)備返鄉(xiāng)的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益，可以幫助他們擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。第四，修改《擔(dān)保法》等相關(guān)法律、法規(guī)，允許宅基地使用權(quán)可以抵押。這樣，可以擴(kuò)大農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶等各階層的生產(chǎn)資金融通渠道，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。農(nóng)民收入的提高。另一方面，可以為金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

(二)建立農(nóng)村宅基地有期限使用制度

《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無(wú)期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個(gè)農(nóng)民可能以繼承、受贈(zèng)等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地及充分利用土地資源。而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對(duì)期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費(fèi)土地。參照城市國(guó)有土地使用權(quán)期限，也將宅基地使用權(quán)的期限確定為70年，自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起計(jì)算，期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。同時(shí)在保留現(xiàn)行土地法規(guī)定的宅基地使用權(quán)消滅事由的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定在滿足一定的條件下，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回宅基地使用權(quán)。如規(guī)定農(nóng)村村民因搬遷、死亡其繼承人有宅基地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)等。這樣，一方面避免了宅基地的閑置，另一方面可以滿足各階層對(duì)宅基地的利益訴求。農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者可以將收回的宅基地作為耕地?cái)U(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，私營(yíng)企業(yè)主可以將其作為興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地。

(三)明確宅基地使用權(quán)人應(yīng)負(fù)的義務(wù)

雖然在制度的設(shè)計(jì)上，應(yīng)按各階層的利益訴求允許宅基地使用權(quán)人流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，但應(yīng)規(guī)定其承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。首先，宅基地使用權(quán)人應(yīng)遵守國(guó)家基于宏觀調(diào)控權(quán)對(duì)土地的總量、用途規(guī)劃的法律及政策，遵守一戶只能有一處宅基地的政策，宅基地面積不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分宅基地應(yīng)被收回而不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)。其次，宅基地使用權(quán)人要流轉(zhuǎn)其宅基地使用權(quán)，應(yīng)盡依法辦理宅基地使用權(quán)登記的義務(wù)，有合法的土地權(quán)屬證書，流轉(zhuǎn)須向集體經(jīng)濟(jì)組織備案。再次。在流轉(zhuǎn)的對(duì)象上，宅基地使用權(quán)人應(yīng)容忍本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因買賣、出租、贈(zèng)與等流轉(zhuǎn)宅基地后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第四，在流轉(zhuǎn)獲得的收益分配上，宅基地使用權(quán)人應(yīng)首先繳納相應(yīng)的土地出讓金，還應(yīng)兼顧本集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，在其獲得相應(yīng)收益的基礎(chǔ)上，剩余部分歸本集體所有。第五，宅基地使用權(quán)人應(yīng)接受國(guó)家基于社會(huì)管理權(quán)宅基地使用權(quán)的征收，如國(guó)家基于公共利益的需要征用宅基地使用權(quán)，村鎮(zhèn)按照建設(shè)規(guī)劃確實(shí)因公共設(shè)施的需要及公益事業(yè)的需要，集體組織依法定的程序，收回宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)人未按照批準(zhǔn)用途使用宅基地時(shí)，宅基地使用權(quán)人應(yīng)負(fù)有消極的容忍義務(wù)，此時(shí)，不能主張其收益權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

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2　陸學(xué)藝，農(nóng)民的分化、問(wèn)題及其對(duì)策[J]農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，1990(i)

第6篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；存在問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民的收入逐步提高，加上人口增長(zhǎng)的需要，群眾要求改善居住條件的愿望也越來(lái)越迫切，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)筑一體化格局是農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的必然方向，是發(fā)揮土地資源集約效益，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是徹底改善農(nóng)民居住條件、提升農(nóng)村公共服務(wù)水平的重要途徑。當(dāng)前，就我縣農(nóng)村住房建設(shè)的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)查，并根據(jù)各地實(shí)際提出幾點(diǎn)建議。

一、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

平邑縣位于魯南，沂蒙山區(qū)西南部，丘陵多，平原少，總?cè)丝诮咏?00萬(wàn)，其中66.11萬(wàn)在農(nóng)村，通過(guò)對(duì)全縣農(nóng)村宅基地進(jìn)行摸底調(diào)查，截至2007年，全縣農(nóng)村居民點(diǎn)總規(guī)模為12625.9公頃，人均用地面積180平方米，嚴(yán)重超出了山東省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第四十三條規(guī)定。按照目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合舊村改造、農(nóng)村危房改造與上樓工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地，嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地。新建宅基地面積限額為：城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過(guò)166m2；平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過(guò) 200 m2 。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過(guò)264 m2 ；山地丘陵區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積132m2；坡薄地上的，每戶面積可以適當(dāng)放寬，但最多不得超過(guò)264 m2。

二、存在的主要問(wèn)題

1、村莊規(guī)劃滯后和缺乏。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一的村鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)村建房隨意性大。加上土地利用粗放，法制觀念淡薄等，在沒(méi)有進(jìn)行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮，村民建房選址多數(shù)是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，使村莊布局雜亂無(wú)章、零散分布。建新房的同時(shí)，老房子又沒(méi)有拆除，以致農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問(wèn)題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴(kuò)張，耕地遭到破壞、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

2、村民思想觀念陳舊，合法取得土地使用權(quán)的意識(shí)薄弱。當(dāng)前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的現(xiàn)象。房子高、房子大就是地位的象征，沒(méi)有好房子就找不到對(duì)象等講排場(chǎng)、比闊氣的錯(cuò)誤思想觀念，造成農(nóng)民建房越建越高，越建越大；為了獲得如意的宅基地，采取各種各樣的手段，導(dǎo)致大量空置宅基地、空閑宅基地的產(chǎn)生，也給那些不法分子創(chuàng)造了違法機(jī)會(huì)。

3、未批先建、宅基地超標(biāo)、宅基不均現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為部分村民未經(jīng)國(guó)土資源管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)擅自建房或超標(biāo)準(zhǔn)建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請(qǐng)宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地，如瞞報(bào)已有房屋、虛報(bào)家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個(gè)主要原因。于此相反，還有許多農(nóng)民沒(méi)有宅基地，一家?guī)状司幼≡谝黄?，致使幾戶只有一處住宅，容易引發(fā)各種矛盾。

4、村級(jí)管理職能弱化，主管機(jī)關(guān)監(jiān)督滯后。當(dāng)前村級(jí)組織自治職能弱化，缺乏調(diào)控能力，一戶多宅的農(nóng)戶不退多余的宅基地，沒(méi)有宅基地的農(nóng)戶家得不到宅基地，同時(shí)又存在著越權(quán)批地現(xiàn)象出現(xiàn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土、房建等監(jiān)督管理部門因受權(quán)限、政策的影響，不能安排農(nóng)房建設(shè)占地指標(biāo)，只能起引導(dǎo)作用，對(duì)農(nóng)戶的需求也素手無(wú)策。

5、法規(guī)不完善。法定程序繁瑣，土地違法處理難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，違法建筑必須無(wú)條件拆除或收回，而法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權(quán)力只是單一的制止權(quán)，按照法定程序處罰、申請(qǐng)法院執(zhí)行，還得需要很長(zhǎng)的時(shí)間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時(shí)候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強(qiáng)烈，強(qiáng)制執(zhí)法也容易造成資源浪費(fèi)。所以，拆除違法建筑物顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因此，對(duì)違法占地行為，只能采取行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段綜合處理，最終也沒(méi)從根本上解決問(wèn)題。

三、建議及對(duì)策

1、完善村鎮(zhèn)規(guī)劃。統(tǒng)籌合理安排建房用地，編制好村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)。加強(qiáng)村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村村民建房應(yīng)當(dāng)與舊村改造、新村規(guī)劃相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地，嚴(yán)格控制占用耕地建房?？捎纱逦瘯?huì)按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一安排使用，積極引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃的逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。鼓勵(lì)在農(nóng)村大力開展田、水、路、林、村綜合整治，通過(guò)農(nóng)民住房拆舊建新、實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在增加耕地?cái)?shù)量、提高耕地質(zhì)量的同時(shí)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。由建設(shè)、國(guó)土部門和鎮(zhèn)（街道）、村共同規(guī)劃定點(diǎn)，以保證村莊規(guī)劃的順利實(shí)施。

2、加大土地法規(guī)政策宣傳力度。宣傳《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)，增強(qiáng)群眾的法制意識(shí)、土地政策意識(shí)和土地憂患意識(shí)，貫徹落實(shí)“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的住宅”，牢固樹立宅基地、自留地、承包地屬于集體所有，個(gè)人只擁有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)的意識(shí)，破除宅基地屬于私有的觀念，增強(qiáng)村民節(jié)約土地、依法用地的法律意識(shí)。

3、開展“空心村”、一戶多宅整治。加大對(duì)“空心村”、空閑土地、空置住房、一戶多宅的調(diào)查清理工作，指定改造、利用、規(guī)劃計(jì)劃。加大盤活存量建設(shè)用地的力度，農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地和未利用地，一律不得批準(zhǔn)占用耕地。對(duì)一戶多宅和空置住宅，要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退舊宅基地的，要采取簽定合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。依據(jù)法律規(guī)定，可以處理不按規(guī)定使用宅基地的農(nóng)戶。一是對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面積繳納土地超占費(fèi)，土地超占費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可參照集體土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取，收取年限以5年為1個(gè)基期。二是一戶多宅的，按照加權(quán)遞增的辦法征收超占費(fèi)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者，讓多宅戶感到無(wú)利可圖，直至退出多余的宅基地。三是對(duì)繼承取得或非集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)買賣、贈(zèng)與等渠道取得，現(xiàn)不屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員而使用宅基地的，同樣參照流轉(zhuǎn)辦法，繳納土地使用費(fèi)。集體經(jīng)濟(jì)組織收取的使用費(fèi)應(yīng)用于集體公共設(shè)施建設(shè)。

4、加強(qiáng)宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善。徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制，建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等。建立土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，絕對(duì)地租歸集體土地所有者，因國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值收益歸政府，再次分配應(yīng)歸宅基地使用人用于對(duì)地上房屋投資的補(bǔ)償。

第7篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對(duì)該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過(guò)房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購(gòu)房者通過(guò)房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。從八十年代以來(lái)，國(guó)務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請(qǐng)有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問(wèn)題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購(gòu)房合同有效。如果這種觀點(diǎn)成立，村民售房的權(quán)利將無(wú)從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒(méi)有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

第8篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村；土地閑置；原因；危害；對(duì)策

土地是民生之本、發(fā)展之基、財(cái)富之母，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，支撐千家萬(wàn)戶，影響千秋萬(wàn)代。作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，土地對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要作用，但由于受到人口的影響，使得我國(guó)的人均耕地面積較少，與此同時(shí)，土地閑置現(xiàn)象卻廣泛存在，土地卻被任意浪費(fèi)，嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

一、閑置土地的定義

農(nóng)村土地閑置是多種原因綜合導(dǎo)致的一種拋荒、棄耕或未充分利用的狀態(tài)。閑置土地也可稱為拋荒，指的是空閑擱置、沒(méi)有得到利用的土地，或者是土地的使用者依法取得土地的使用權(quán)后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府的同意，超過(guò)一定的期限而未進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)的用地。閑置土地又分成非農(nóng)建設(shè)閑置與農(nóng)業(yè)閑置土地兩種，通常判斷農(nóng)用地是否為閑置，主要根據(jù)農(nóng)作物生長(zhǎng)的周期作為參考的，當(dāng)農(nóng)田超過(guò)半年處于拋荒的，可稱此農(nóng)田是閑置的土地。

二、土地閑置的危害

1.土地閑置影響糧食產(chǎn)量

大量農(nóng)用耕地的閑置使本來(lái)人均耕地少的矛盾日益加劇，加上農(nóng)民種糧的積極性不高、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期粗放式經(jīng)營(yíng)，糧食的種植面積也受到嚴(yán)重的影響。土地閑置多的地區(qū)，農(nóng)民的基本口糧得不到保障，這在很大程度上對(duì)我國(guó)糧食安全造成極大的威脅。土地閑置使農(nóng)產(chǎn)品收入減少，土地閑置多的村，基本口糧都得不到保障，農(nóng)村社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也受到潛在的威脅。

2.土地閑置影響農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格

由于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村大量的耕地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。留守農(nóng)村的農(nóng)民大多是老弱病殘或者是婦孺，耕種能力有限，土地閑置嚴(yán)重，然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求量卻是有增無(wú)減，因此導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲加劇了農(nóng)產(chǎn)品供需矛盾。

3.土地閑置導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境惡化

農(nóng)業(yè)土地長(zhǎng)期閑置會(huì)導(dǎo)致耕地質(zhì)量逐漸下降，長(zhǎng)期發(fā)展將導(dǎo)致水土有機(jī)質(zhì)的流失，出現(xiàn)土壤沙化或者是呈向堿酸化趨勢(shì)發(fā)展，使土地的生產(chǎn)能力下降，影響農(nóng)作物的種植。與此同時(shí)，還對(duì)周邊非閑置土地造成嚴(yán)重影響，破壞生態(tài)環(huán)境，引起耕地質(zhì)量下降，加快土地質(zhì)量的惡化。也給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)極大的危害。

三、農(nóng)村土地閑置的主要原因

1.農(nóng)村宅基地閑置

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)已經(jīng)成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，很多農(nóng)民雖然進(jìn)入了城鎮(zhèn)生活，成為事實(shí)上的城鎮(zhèn)居民，但是還不具有城鎮(zhèn)居民身份，因此，他們?nèi)韵Ｍ诶霞矣蟹慨a(chǎn)，保留生活退路。這種情況造成了進(jìn)城農(nóng)民“城鄉(xiāng)兩棲”現(xiàn)象，由此造成了大量的農(nóng)村宅基地閑置。

2.耕地閑置

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村的生產(chǎn)方式比較落后，分散經(jīng)營(yíng)，規(guī)模化生產(chǎn)程度低，大多是以家庭為單位進(jìn)行生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率與收入較低，使得農(nóng)業(yè)的發(fā)展處于緩慢的發(fā)展階段。與此同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得城鄉(xiāng)貧富差距逐漸擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展急需大批的勞動(dòng)力滿足發(fā)展的需要，農(nóng)村地區(qū)剩余勞動(dòng)力充足，為了更好的生存，農(nóng)村大批勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移。部分農(nóng)民搬遷至城鎮(zhèn)，也導(dǎo)致農(nóng)村的用地常年閑置，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

四、解決農(nóng)村土地閑置及有效利用農(nóng)村閑置土地的對(duì)策

1.清理農(nóng)村閑置宅基地

農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費(fèi)，不利于農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展，它一方面造成了原有空閑宅基地的長(zhǎng)期閑置和撂荒，另一方面造成人為侵占耕地。鑒于這種情況，相關(guān)部門應(yīng)加大《土地法》在廣大農(nóng)村的宣傳力度，讓廣大農(nóng)民了解和熟悉有關(guān)土地的法律法規(guī)，特別是農(nóng)村宅基地方面的法律法規(guī)，使廣大農(nóng)民了解自己對(duì)于土地的權(quán)利和義務(wù)，特別強(qiáng)調(diào)耕地不容侵占；同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)舊村莊的規(guī)劃、改造，清理村內(nèi)閑置宅基地以及空閑地，經(jīng)查確屬長(zhǎng)期閑置的，要依法收回其使用權(quán)；最后還要健全審批制度。土地管理部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府相配合，本著“先批后建”的原則，嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)未經(jīng)審批強(qiáng)行占地的建房者依法嚴(yán)懲。

2.建立耕地保護(hù)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，保證耕地面積

一方面，建立群眾參與監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)群眾對(duì)耕地保護(hù)工作的監(jiān)督。農(nóng)民是耕地保護(hù)的直接受益人，也最了解耕地保護(hù)狀況，通過(guò)宣傳車、懸掛標(biāo)語(yǔ)等形式宣傳耕地保護(hù)政策，提高農(nóng)民的耕地保護(hù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民保護(hù)耕地的主動(dòng)性和積極性。另一方面，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，通過(guò)輿論監(jiān)督，推進(jìn)輿論監(jiān)督的制度化，促使有關(guān)部門依法保護(hù)耕地。

3.調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)是要調(diào)整農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，在提高土地產(chǎn)出率的基礎(chǔ)上，調(diào)動(dòng)農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性。一是加大農(nóng)村信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和品牌的宣傳力度，讓農(nóng)民及時(shí)準(zhǔn)確掌握農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)信息，拓展農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道；二是加強(qiáng)政府對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的扶植力度，加大農(nóng)業(yè)科技投入，培育優(yōu)良品種，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力；三是加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是農(nóng)田水利設(shè)施的建設(shè)；四是加大政府對(duì)部分農(nóng)產(chǎn)品的補(bǔ)貼力度，如在國(guó)際市場(chǎng)上受沖擊比較大且農(nóng)戶又必須種植的農(nóng)產(chǎn)品，增強(qiáng)農(nóng)民種植的積極性。

4.完善農(nóng)村土地承包制度

目前，一些地區(qū)農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制已經(jīng)在某種程度上制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在一些農(nóng)村欠發(fā)達(dá)地區(qū)，很多年輕勞動(dòng)力外出務(wù)工，“空心村”及土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，政府應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況，在不改變土地用途的前提下，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。在充分尊重農(nóng)民意愿和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自的前提下，按照“自愿、有償、規(guī)范、有序”的原則，進(jìn)行土地的承包、轉(zhuǎn)讓抵押等，使得各種原因造成土地暫時(shí)閑置的土地轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)營(yíng)者手中，優(yōu)化耕地資源的配置。

5.提高土地整理水平，促進(jìn)耕地可持續(xù)利用

第9篇：農(nóng)村宅基地土地法范文

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。根據(jù)憲法、土地管理法和物權(quán)法的規(guī)定，集體建設(shè)用地所有權(quán)歸村民集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，沒(méi)有使用期限的限制。集體建設(shè)用地一般分為三類：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村宅基地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地所占比例較小，集體建設(shè)用地主要指宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用集體所有的土地的以外，所有建設(shè)都要使用國(guó)有土地，集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地方能使用。該法第63條規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，除因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，集體建設(shè)用地的使用權(quán)不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，法律將集體建設(shè)用地用于建設(shè)保留在極其狹小的范圍內(nèi)。隨著新型城鎮(zhèn)化的推行，大量的集體建設(shè)用地成為解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺的必然選擇。政府在遵循兩公告一登記制度后，給以農(nóng)民一定的補(bǔ)償，即可將集體土地征收為國(guó)有土地，永久地脫離農(nóng)民集體。雖然2008年十七屆三中全會(huì)中央就提出要嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，縮小征地范圍，改革征地補(bǔ)償機(jī)制，按照同地同價(jià)的原則給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民以合理的補(bǔ)償，但實(shí)踐中并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。國(guó)土部為解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙擴(kuò)張的局面，也推出城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，意圖通過(guò)土地的綜合整治，將整理的土地復(fù)墾后等量置換新增建設(shè)用地指標(biāo)，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地和保障城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給的目標(biāo)，但在執(zhí)行中背離了初衷，侵犯了農(nóng)民利益而處于清理階段。目前低價(jià)征收仍是集體建設(shè)用地利用的主要方式。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用中存在的問(wèn)題

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整

集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被政府所掌控，忽略農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)主體對(duì)其產(chǎn)權(quán)的收益與處置權(quán)利。

1.以征收為主的利用方式，忽視農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

首先，法律未對(duì)公共利益作出明確界定《土地管理法》第43條又模糊了土地征收的公益性，為政府?dāng)U大征收權(quán)提供了法律上的支持，政府可以合法的濫用土地征收權(quán)，任意擴(kuò)大征地范圍，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供建設(shè)用地，以致強(qiáng)征強(qiáng)拆等違法、違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，侵害失地農(nóng)民的合法權(quán)益。其次，集體土地所有權(quán)主體虛位，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整，弱化了農(nóng)民集體處分和流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利，集體土地的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)基本集中在村委會(huì)，村長(zhǎng)和村委會(huì)成員成為實(shí)際的所有者，致使土地征收中職務(wù)犯罪頻發(fā)，侵占、挪用、截留征地補(bǔ)償款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，農(nóng)民無(wú)法抵制這些侵害。最后，土地征收補(bǔ)償機(jī)制不完善，征地程序缺乏透明度和協(xié)商機(jī)制，政府按照被征收土地的原用途對(duì)失地農(nóng)民采取一次性的貨幣形式補(bǔ)償，農(nóng)民沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。政府通過(guò)低征高賣所得的增值收益基本與農(nóng)民無(wú)關(guān)，農(nóng)民群體所得的征地補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于土地征收之后增值收益的1/50，集體土地所有者的權(quán)利被否定，土地的社會(huì)保障功能喪失。政府成為土地征收的最大受益者，不僅催生了土地財(cái)政，透支了未來(lái)的土地收益，更為嚴(yán)重的是農(nóng)民集體基本被排除在土地增值的受益群體之外，忽視了農(nóng)民的土地權(quán)利，導(dǎo)致政府、開發(fā)商和農(nóng)民群體三方利益分享嚴(yán)重失衡，與農(nóng)民的預(yù)期收益發(fā)生沖突，在利益訴求缺少救濟(jì)途徑的情形下，征地過(guò)程中的矛盾不斷激化。今年10月13日和14日發(fā)生于河南駐馬和昆明富有村的暴力沖突事件都源于征地拆遷事件，特別是富有村沖突出現(xiàn)致8人死亡的嚴(yán)重后果，社會(huì)影響極壞。

2.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，違背了農(nóng)民的意愿。

為克服集體土地征收的固有頑疾，創(chuàng)新集體建設(shè)用地的利用方式，推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，提高了集體建設(shè)用地的使用效率，改善了農(nóng)村面貌，一定程度上緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾。但在增減掛鉤過(guò)程中為了獲得更多的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，擅自擴(kuò)大試點(diǎn)范圍和掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模，大規(guī)模開展拆村并居，強(qiáng)制村民搬遷，增減掛鉤變成了讓農(nóng)民“上樓”的行動(dòng)。實(shí)踐中對(duì)安置樓房的標(biāo)準(zhǔn)、樓層、樓間距等問(wèn)題都沒(méi)規(guī)定，安置房的建設(shè)并沒(méi)有考慮農(nóng)民生活的實(shí)際狀況，引起部分農(nóng)民的不滿。農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增值收益的絕大部分都?xì)w屬于政府，跟農(nóng)民無(wú)關(guān)。增減掛鉤并沒(méi)有突破城鄉(xiāng)二元化的土地格局，未從根本上解決我國(guó)土地二元制所帶來(lái)的矛盾，農(nóng)民的話語(yǔ)權(quán)有限，缺乏表達(dá)自己意見的意愿和機(jī)會(huì)，仍處于弱勢(shì)地位。2010年底國(guó)務(wù)院發(fā)文要求對(duì)增減掛鉤進(jìn)行清理。農(nóng)民集體在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中享有的權(quán)益難以得到保障，現(xiàn)行集體建設(shè)用地制度犧牲了農(nóng)村和農(nóng)民的利益。

（二）缺乏科學(xué)的建設(shè)用地規(guī)劃，土地利用效率低

在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，由于法律對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的限制，加之相關(guān)制度的缺失，出現(xiàn)城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地同時(shí)擴(kuò)張，耕地面枳不斷減少，導(dǎo)致建設(shè)用地緊張與浪費(fèi)并存的局面。

1.規(guī)劃的缺失，使集體建設(shè)用地利用粗放。

農(nóng)村集體建設(shè)用地沒(méi)有規(guī)劃或者對(duì)規(guī)劃執(zhí)行不力，導(dǎo)致農(nóng)房建設(shè)無(wú)序，布局分散零亂，農(nóng)村居民點(diǎn)呈條狀分布且以庭院式結(jié)構(gòu)為主。缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，亂圈亂占宅基地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一戶多宅現(xiàn)象普遍存在，難以治理。農(nóng)村建設(shè)用地基本處于自發(fā)狀態(tài)、缺乏有效的約束與管理機(jī)制，布局散、用地亂、環(huán)境差是當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地的顯著特點(diǎn)。規(guī)劃、土地、城管等部門在對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行管理中工作有交叉，政出多門，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”現(xiàn)象。大部分農(nóng)村地區(qū)的集體建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)實(shí)際上處于放任自流的狀態(tài)，造成無(wú)序管理的局面。

2.集體建設(shè)用地利用率低，閑置或低效利用問(wèn)題突出。

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，原宅基地被閑置或廢棄。另有大量?jī)蓷用竦拇嬖?，因宅基地?zé)o償取得且缺失監(jiān)督和制約，回村又重選址建房，原有的宅基地閑置，出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，同時(shí)在城鎮(zhèn)也擠占建設(shè)用地，出現(xiàn)了城市和農(nóng)村兩頭擠占耕地的現(xiàn)象，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地的增加和耕地的減少，農(nóng)村空閑住宅達(dá)到10%至15%。法律禁止宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，宅基地的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，大量閑置宅基地不能盤活利用，降低了農(nóng)村土地的利用效率。雖有一戶一宅的規(guī)定，但沒(méi)有相應(yīng)的配套措施。重新選址和進(jìn)城的村民都保留宅基地，由于缺乏積極的土地回收、復(fù)墾機(jī)制，宅基地退出機(jī)制不健全，各地農(nóng)村均存在人均建設(shè)用地超標(biāo)、空心村、用地粗放的問(wèn)題。農(nóng)村人口在減少，但農(nóng)村居民點(diǎn)面積卻有增無(wú)減，出現(xiàn)大量的閑置用地，閑置規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地的1/4到1/3，進(jìn)城人口占用的宅基地并沒(méi)有退出。既增加了城市建設(shè)用地的緊張狀態(tài)，又在農(nóng)村形成事實(shí)上的耕地緊缺與宅基地浪費(fèi)并存的局面。

（三）集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)無(wú)序，沖擊了國(guó)家土地制度和土地交易市場(chǎng)

法律限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，集體土地的價(jià)值難以體現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求越來(lái)越大，集體建設(shè)用地的價(jià)值逐漸凸顯，為集體建設(shè)用地交易提供了機(jī)會(huì)。由于集體建設(shè)用地的管理空白和流轉(zhuǎn)成本低，潛在收益導(dǎo)致集體建設(shè)用地隱形交易市場(chǎng)大量存在。集體建設(shè)用地突破了原有的使用范圍，通過(guò)私下交易進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)，從自建自用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎狻⒌盅?、轉(zhuǎn)讓、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)民個(gè)人非法占用集體土地建小產(chǎn)權(quán)房和私下轉(zhuǎn)讓宅基地，導(dǎo)致不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房大量地存在，并且蓬勃發(fā)展，屢禁不止，如北京的“畫家村”、深圳的“城中村”等；農(nóng)村集體將集體土地使用權(quán)進(jìn)入地下交易市場(chǎng)，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、股份制、出售、出租等各種形式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；而政府也鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地興辦工業(yè)園區(qū)，大力招商引資以加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這與現(xiàn)行的法律法規(guī)相背離。但在利益的驅(qū)使下人們大肆進(jìn)行“灰色”交易，集體建設(shè)用地使用權(quán)頻繁地進(jìn)入“黑市”流轉(zhuǎn)，給土地法律制度帶來(lái)重大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)活躍，沖擊了土地利用總體規(guī)劃的有效實(shí)施和國(guó)有土地交易市場(chǎng)，造成土地利用混亂和交易秩序混亂。缺少法律的保護(hù)和制約，易引發(fā)糾紛，給流轉(zhuǎn)雙方交易安全帶來(lái)隱患，也不利于保證交易安全。但法律限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，禁止集體土地入市，集體建設(shè)用地的使用權(quán)能和處置權(quán)能得不到有效保障，阻塞了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)渠道。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地利用的對(duì)策

弱化農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，允許集體建設(shè)用地入市，通過(guò)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)集體建設(shè)用地資源配置的優(yōu)化。

（一）科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地合理布局

1.完善土地利用規(guī)劃，堅(jiān)持以規(guī)劃控制為前提。

加強(qiáng)土地規(guī)劃用途管制，編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、村級(jí)土地利用規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃，發(fā)揮土地利用規(guī)劃的調(diào)控功能。按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地的要求，加大對(duì)農(nóng)村宅基地的管理，嚴(yán)格劃定農(nóng)村居民點(diǎn)，合理確定宅基地?cái)?shù)量、布局和用地規(guī)模，引導(dǎo)農(nóng)村居民點(diǎn)由零亂分散變?yōu)榧杏行颉⒋龠M(jìn)自然村落適度撤并，穩(wěn)步推進(jìn)居住點(diǎn)向小城鎮(zhèn)、中心村集中，禁止散點(diǎn)建房，確保農(nóng)民新建住宅按照規(guī)劃、計(jì)劃使用土地。重新開發(fā)和利用廢棄、閑置的土地，推行占一補(bǔ)一工程，拆除廢棄房屋，杜絕一戶多宅情況的發(fā)生，逐步清理空心村。統(tǒng)籌生產(chǎn)生活設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改造村莊環(huán)境的整治，整治村容村貌，突出鄉(xiāng)村特色，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地的有效整合與規(guī)范，保證土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。目前農(nóng)村建設(shè)用地有2.84億畝，承載著7.4億人，而城鎮(zhèn)建成區(qū)面積只有5700萬(wàn)畝，卻承載著5.7億人，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集體建設(shè)用地的潛力，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃和整合，可以避免農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o序和混亂流轉(zhuǎn)，實(shí)行土地利用規(guī)劃法制化，節(jié)約大量的集體建設(shè)用地。

2.嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)，建立宅基地有償使用制度。

可效仿?？谑小掇r(nóng)村宅基地管理辦法》，建立宅基地使用權(quán)收回、退回和置換機(jī)制，采取經(jīng)濟(jì)措施對(duì)退出宅基地的農(nóng)戶給予補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村閑置宅基地的合理流轉(zhuǎn)，對(duì)地上農(nóng)房依法給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對(duì)積極復(fù)墾宅基地的農(nóng)戶給以土地復(fù)墾、整理補(bǔ)助費(fèi)，以解決一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地等問(wèn)題。推進(jìn)村鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施和空閑宅基地的盤活和復(fù)墾，提高農(nóng)村宅基地的利用效率。嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)農(nóng)民依法按程序申請(qǐng)和使用宅基地，在面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，農(nóng)民無(wú)償使用，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分實(shí)行有償使用，其有償使用價(jià)格由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。堅(jiān)持一戶一宅和面積限制的原則，賦予農(nóng)民對(duì)宅基地享有占有、使用、收益等完整的權(quán)能，允許出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、置換、繼承等方式流轉(zhuǎn)宅基地，促進(jìn)宅基地的商品化。農(nóng)民一旦將宅基地流轉(zhuǎn)，不能再無(wú)償從集體取得宅基地，只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地，對(duì)于一戶多宅和面積超標(biāo)的農(nóng)民住宅，征收宅基地使用費(fèi)，每年向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納多宅或超標(biāo)部分的宅基地使用費(fèi)。弱化宅基地的社會(huì)保障功能，將農(nóng)民的社會(huì)保障與宅基地分離，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)保障體系，減少農(nóng)民對(duì)土地的依賴。賦予宅基地使用權(quán)人繼承人合法的繼承權(quán)，給予不符合條件的繼承人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將宅基地使用權(quán)收回。

（二）允許集體建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

1.對(duì)集體建設(shè)用地確權(quán)登記。

賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地平等的地位和相同的權(quán)能，修改土地管理法、擔(dān)保法、物權(quán)法等法律法規(guī)，推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的修改和完善。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)村房屋的確權(quán)登記發(fā)證制度。成立專門的登記機(jī)構(gòu)，開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，在確權(quán)的基礎(chǔ)上，頒發(fā)具有法律效力的集體土地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，享有與國(guó)有土地同等的權(quán)利。通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度保障集體土地同權(quán)參與城市開發(fā)。集體建設(shè)用地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是集體土地流轉(zhuǎn)管理的基礎(chǔ)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件，切實(shí)保障農(nóng)民長(zhǎng)期分享土地增值收益。

2.允許集體建設(shè)用地入市，打破政府對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷。