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第1篇：新規(guī)定土地管理法范文

關鍵詞：國土資源 宅基地 發(fā)證

中圖分類號： P285 文獻標識碼： A 文章編號：

一、性質與意義

2011年5月，國家三部委聯(lián)合下發(fā)了《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，要求在全國土地調查成果以及年度土地利用變更調查成果基礎上，依法有序開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作。其中宅基地使用權登記發(fā)證就是該項工作的重要組成部分。

宅基地使用權登記發(fā)證，涉及農村千家萬戶，關系到廣大農民群眾的切身利益。加快宅基地使用權登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎和保障。通過開展宅基地使用權登記發(fā)證，可以有效節(jié)約和保護土地，規(guī)范農村住宅建設，推進安居樂業(yè)的社會主義新農村建設，促進社會經濟可持續(xù)發(fā)展，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

依照相關法律、政策，本文針對實際存在的宅基地建新不拆舊、一戶多宅、超標建宅、未批先占、繼承遺贈、退休返鄉(xiāng)、空閑舊房等問題及其對策，依照有關政策、法律作了較為全面的總結與概括。

二、政策與法律

2011年5月，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)（2011）60號），文件要求各地本著尊重歷史、注重現(xiàn)實、有利生產生活、促進社會和諧穩(wěn)定的原則，在全國土地調查成果以及年度土地利用變更調查成果基礎上，依法有序開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作。

在該文件出臺之前，國家先后下發(fā)了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號以下簡稱國務院《決定》）及《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土發(fā)[2004]234號，以下簡稱《意見》），要求嚴格實施規(guī)劃，從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃，改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，加強農村宅基地登記發(fā)證工作。為深入貫徹實施《物權法》，大力推進宅基地使用權登記發(fā)證工作，國土資源部特下發(fā)了《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號，以下簡稱《通知》），要求各地進一步加大工作力度，完成全國宅基地使用權登記發(fā)證工作，做到權屬糾紛基本解決，農民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

參照國家《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》（國務院令116號，以下簡稱《條例》），并依據(jù)以上有關文件精神，各地也下發(fā)了一些相關文件，如山東省人民政府《關于加強農村宅基地管理的通知》（魯政發(fā)[2001]89號）、《山東省農村集體土地確權登記發(fā)證工作實施方案》（魯國土資發(fā)〔2011〕129號）等文件，要求對宅基地按照新規(guī)定進一步明晰產權，規(guī)范管理，切實加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作。

三、問題與對策

宅基地登記發(fā)證四項基本原則：本村戶口、年滿20（周歲）、 一戶一宅、不準超標。

本村戶口指戶籍在本村（含外來人口無處居住經政府批準落戶的）才能享受該福利性住宅待遇；年滿20（周歲）指申請宅基地是在法定（成人）年齡方面的必要條件；一戶一宅是為保障村民人有所居、安居樂業(yè)；不準超標是遵循集約用地原則，在符合國家規(guī)定的前提下，各省市結合各自人均土地的實際情況制定限額用地。如山東省城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地，每戶面積限額：①城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地：≤166m2②平原地區(qū)：每戶≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每戶≤264m2；④人均≤666 m2可根據(jù)實際情況酌減。

（1）外來落戶居住的

根據(jù)國家《條例》之規(guī)定，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、退休干部及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等外來人口落戶（確無住房）居住的，經縣級人民政府批準后，可以申請住宅用地，但須履行申請和公示程序，并應注記“該權利人為非本農民集體成員”。

（2）“一戶多宅”的

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，但由于各種原因，在實踐中存在著不少“一戶多宅”的現(xiàn)象。本文認為不宜采取“一刀切”死板掉條做法，應以現(xiàn)有的法律政策為基礎，區(qū)別對待，靈活處理：

1、歷史原因造成的“一戶多宅”，根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）的有關規(guī)定辦理。若一戶村民的兩處宅基地面積合并，沒有超過所在地省級人民政府規(guī)定面積標準的，土地登記機構可以受理其第二宗宅基地登記申請。

2、因建新不拆舊造成“一戶多宅”，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構暫不受理登記申請。

3、因繼承造成“一戶多宅”，可以受理登記申請，并注明“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人 ”。

4、因接受贈與造成“一戶多宅”，土地登記機構不得受理登記申請。

5、因村民購買住宅造成“一戶多宅”，不得受理登記申請。

6、對于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出臺明確的規(guī)定之前，一般不得受理。

國家或集體應鼓勵合法的“一戶多宅”在集體組織內部流轉，可以采取宅田掛鉤辦法，用儲備農田或專項基金獎勵給騰退、出租、贈與或出賣給別人多余宅基地的村民，這樣，既能減少占用新地特別是耕地，又可減少閑置浪費的現(xiàn)象，既集約節(jié)約用地又緩沖了居住擁擠甚至無宅基地的多寡不均衡現(xiàn)象。

（3）面積超標的

本文認為應當嚴格按照《通知》的要求進行登記。即：①1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，村民建房占用的宅基地，該條例實施后至今未擴大用地面積的，可按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。②1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。③1987年《土地管理法》實施后，村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。 對于各種超過法定宅基地標準無法登記的宅基地，不能退出的，村集體組織可以通過宅田掛鉤的方法扣減承包田。

（4）空房閑置的

第2篇：新規(guī)定土地管理法范文

一、不動產登記制度的相關理論

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者；登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發(fā)生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規(guī)定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產登記的規(guī)定以及對不動產執(zhí)行的影響

（一）物權法出臺前不動產登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區(qū)別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

（二）物權法關于不動產登記的規(guī)定以及對不動產執(zhí)行的影響

物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產變動原則的完善和發(fā)展。一是物權法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產物權變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務，不登記，也可以發(fā)生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區(qū)分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發(fā)生變動的影響。《物權法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！段餀喾ā返?29條和第158條也規(guī)定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規(guī)定，不動產物權的變動，經過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規(guī)定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是《物權法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全?！段餀喾ā返?9條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?/p>

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受！到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規(guī)定了預告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發(fā)生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

（3）物權法關于不動產登記的規(guī)定對不動產執(zhí)行之影響

物權法有關不動產物權變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當處置不動產；還例如物權法關于預告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學習和研究物權法的相關規(guī)定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權法》第六條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權法規(guī)定的不動產變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產物權，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執(zhí)行涉及不動產的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應當本著既有利于最大化實現(xiàn)債權，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離（僅限執(zhí)行房產），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農村“四荒”土地的使用權和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權時應與當?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執(zhí)行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協(xié)助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權法的規(guī)定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執(zhí)行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

第3篇：新規(guī)定土地管理法范文

一、工程概況

寧夏中南部城鄉(xiāng)飲水安全原州區(qū)受水區(qū)連通配套工程是寧夏中南部城鄉(xiāng)飲水安全工程的一部分。工程位于寧夏南部山區(qū)固原市原州區(qū)境內，以在建水源工程中莊水庫為主水源，加上賀家灣水庫（原建）和張易上灘水庫（新建）水源，將水源與受水區(qū)已建44處村鎮(zhèn)集中供水工程連通，工程涉及原州區(qū)8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)95個行政村。于2015年6月中旬陸續(xù)開工建設，原計劃張易和開城片區(qū)2015年年底竣工，西山和清水河片區(qū)2016年6月竣工。

二、工程建設中的征地工作

1.工程征（占）地工作任務本工程征（占）地主要分永久征收和臨時征用，永久征地包括鎮(zhèn)墩、各類閘閥井、泵站、水池、水廠、管護道路及管理設施占地；臨時征用土地為連通管道及其沿線建筑物的施工作業(yè)帶、臨時道路、生活區(qū)及材料堆放加工區(qū)等。工程征（占）地實物指標調查參考近3年固原市原州區(qū)經濟社會統(tǒng)計資料,基準年為2014年。調查內容參考《水利水電工程建設征地移民設計規(guī)范》（SL290—2009）及《水利水電工程建設征地移民實物調查規(guī)范》（SL442—2009）確定。調查成果：工程永久征用土地665.59畝（1畝＝1/15hm2，下同），其中水澆地72.72畝，旱耕地218.60畝、苗圃86.29畝，防護林地15.19畝，其他草地272.79畝。工程臨時征用土地2448.77畝，其中水澆地358.40畝，旱耕地740.30畝，其他1350.07畝。本工程不涉及搬遷安置人口，只涉及生產安置人口，生產安置人口少且居住分散，采用在本村調劑耕地的方式進行移民生產安置。2.工程征（占）地補償標準及投資根據(jù)工程初步設計報告資料：工程建設征地移民補償投資估算，依據(jù)水利部《水利水電工程建設征地移民設計規(guī)范》（SL290—2009）、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》（國務院令第471號）、《寧夏回族自治區(qū)土地管理實施條例》、寧夏回族自治區(qū)以及固原市征地補償相關文件、建設征地實物核查成果、原州區(qū)近3年國民經濟統(tǒng)計年鑒及典型調查資料等。（1）補償標準永久征地補償標準：本工程占用耕地永久土地補償費及安置補助費之和按該耕地被征用前3年平均年產值的16倍計算。經計算：原州區(qū)旱耕地補償單價為6800元/畝、水澆地為13338元/畝、苗圃地為6800元/畝、苗木移栽費為15000元/畝、林地為1800元/畝，縣屬防護林為4000元/畝，其他草地為2000元/畝。臨時用地補償標準分別為：水澆地補償單價為2000元/畝、旱耕地為1000元/畝、旱地苗木地移栽費按15000元/畝、其他草地補償單價為200元/畝。青苗補償費水澆地為850元/畝，旱耕地為500元/畝。（2）補償投資及批復資金包括征地補償費、臨時土地復墾費、其他取費、基本預備費及有關稅費在內，初設報告中工程建設征地補償總投資估算為2268.78萬元，復審后批復資金為1864.62萬元。3.工程征（占）地工作措施及進展情況（1）征（占）地工作措施①以地方政府作為總協(xié)調，逐級落實責任，并建立征地組織機構，明確分工，為開展征地工作提供強有力的組織保障?？紤]到項目征地涉及范圍廣、情況復雜、難度較大、工作任務相對較重且工期緊，征地工作主要由地方政府來協(xié)調完成，并成立項目征（占）地領導辦公室，負責工程占地組織及協(xié)調工作。原州區(qū)人民政府作為總協(xié)調，按照項目涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村隊，逐級落實責任，分工協(xié)作，抽調的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員都具有多年征地協(xié)調經驗。原州區(qū)水務局積極配合政府實施征地工作，抽調多名專業(yè)技術人員，按照工程設計資料,落實建設征地范圍,并進行征地丈量和數(shù)據(jù)記錄等各種工作,確保征地各項指標的合理性。②深入調研，因地制宜，制定切實可行的征地工作實施方案，按照“特殊情況特殊對待”以提高征地工作效率，確保征地工作按期順利實施。征地初期，因永久征地標準低，工作進展十分緩慢。經征地領導小組多次與上級相關部門、各地受征地戶溝通協(xié)商，同時結合工程設計、批復征地指標和費用，綜合考慮征地戶意愿、其他各行業(yè)標準、近年固原市和原州區(qū)政府制定和采用的標準，以盡量不突破設計和批復的征地指標和總費用為原則，在深入各地調查、再次核查實物指標的基礎上，與設計部門、受征地戶溝通協(xié)商，以減少部分管護路等永久征地面積為主要辦法，調整并適當提高部分地方征地補償標準，制定了征地工作實施方案。征地工作中以征地盡量少損失受征地戶經濟利益為原則，合理安排征地時間，并按照“特殊情況特殊對待”以提高征地工作效率。③以法律、法規(guī)和政策為底線，對民族自治地方的“特殊”征地戶采取一些“特殊”措施解決征地問題。這里的“特殊”指確因經濟困難單靠耕地生存的征地戶、耕地所處地理位置條件好對征地補償要求高的征地戶等。為避免矛盾，確保工程按期實施，在按常規(guī)條件多次協(xié)調溝通無果情況下，對這些“特殊”征地戶以不違反法律法規(guī)為前提，采取“特殊”措施分別解決，如經濟較困難的征地戶，由征地協(xié)調組與地方政府及民政部門協(xié)商，承諾將該家庭列為貧困戶救助對象，通過低保金或低收入家庭救助金等方式來補償解決。（2）工程征（占）地工作進展情況及工程完成情況目前該工程大部分征地工作陸續(xù)完成，截至2015年年底，張易和開城片區(qū)主體工程已基本按期建成；西山和清水河片區(qū)分別還有20%、35%工程未完建。西山和清水河片區(qū)工程進度比原計劃進度慢，一方面是因這兩個片區(qū)工程量較大，征地任務重，且征地協(xié)調難度較大，造成征地工作進展不順，到2015年年底還有約35%的征地未完成，影響次年工程開工。

三、存在的主要問題及原因分析

1.水利行業(yè)建設征地標準較電力和交通等行業(yè)低，造成征地工作進展緩慢，影響工程按期實施調查發(fā)現(xiàn)，寧夏相同地方水利行業(yè)永久征地補償標準較其他行業(yè)低20%～30%，青苗補償費較其他行業(yè)低40%～55%，大部分農民不接受這樣的征地補償標準而影響了征地進度。2.提高征地補償費用及標準造成征地補償費用增加，且增加費用難以解決按照2006年9月1日實施的《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》第二十二條規(guī)定：土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產值的16倍，土地補償費和安置補助費不能使需要安置的移民保持原有生活水平、需要提高標準的，由項目法人或者項目主管部門報項目審批或者核準部門批準。一是該條例從開始制定到實施已有10年時間了，而這10年我國經濟飛速發(fā)展，土地的價值無形中也大幅度上漲；二是征地補償?shù)荣M用按耕地年產值的16倍算，應該是將被征地按照16年時間計，16年之后土地使用權并不屬于原受征地戶，所以按照這個規(guī)定核算的征地費用僅相當一個普通打工仔的1~2個月工資，對于永久失去土地的受征地戶來說極不公平；三是提高標準需要報項目審批或者核準部門批準，這個過程比較復雜且需要時間較長，而待建和在建工程不能按時兌現(xiàn)征地補償費，工程建設很難開展；四是該工程2011年規(guī)劃設計，征地標準是按2012年概算核定單價為準，該費用經寧夏回族自治區(qū)政府、水利廳及國土資源廳一致審定通過，并已核定批復了資金，且征地費用主要由寧夏回族自治區(qū)政府籌資，自治區(qū)政府已經竭盡所能籌資這部分工程建設征地費用，要提高標準，增加費用，必然要綜合考慮自治區(qū)政府財力狀況。

四、建議

第4篇：新規(guī)定土地管理法范文

關鍵詞：物權法 所有權 用益物權 擔保物權 會計準則

我國物權法以財產權利與義務為內容，秉承物權法定的原則，規(guī)定了所有權、用益物權與擔保物權。其中，權利人占有、使用、收益、處分自己的動產、不動產的權利， 稱為所有權。權利人占有、使用、收益他人不動產的權利， 稱為用益物權。企業(yè)向銀行借款， 用自己的不動產、動產或者有價證券擔保， 銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動產、動產或者有價證券的權利， 稱為擔保物權。

會計學上的資產、負債來源于法律上的有關概念?，F(xiàn)代會計雖然已經將“資產”與“負債”的內涵外延都進行了拓展，但是權利與義務仍然是其主要內容。這些法定物權種類的確立，以及動產和不動產物權取得和變動規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產與負債的內容與形式，進而必將影響會計核算。筆者分別從所有權、用益物權以及擔保物權入手，進一步研究物權法對會計確認和計量的影響。

企業(yè)法人所有權為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發(fā)點，是會計學的基本假設之一。會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，即指企業(yè)會計確認、計量和報告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項經濟業(yè)務，應獨立于其他經濟組織或個人、企業(yè)所有者及經營者自身與企業(yè)本身無關的經濟活動。

會計主體與法學上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權利和義務的邊界。傳統(tǒng)會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業(yè)在會計上是一個獨立的主體，但是卻認定企業(yè)的全部財產歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無財產的自主處分權，形成了企業(yè)自主經營的桎梏。事實上，國家對其出資設立的企業(yè)所享有的權益的性質一直以來也都是制約國企改革進程的關鍵問題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經濟生活的變革，財務會計開始強調企業(yè)的主體觀念，認為在財產權的分配上，投資者一旦將其財產投入公司，就應該喪失了對其財產的所有權，轉而擁有的是股東權利。而企業(yè)在取得了投資者投入財產的所有權后，依法對該財產行使權利、承擔義務。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業(yè)法人所有權的會計研究，在我國物權法頒布之前，就有學者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權利義務，我國于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。

物權法則是在公司法的基礎上進一步為這種新的企業(yè)會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。它明確揭示出了所有權的四項積極權能，即占有、使用、收益、處分。從本質上看，所有權是所有人對于物產全面支配并排除他人干涉的權利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產與不動產，一旦經過投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權，就不能夠再繼續(xù)對原屬于自己的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利，轉而行使的是股東權或出資人權利。企業(yè)法人依法成為其所有權人，行使占有、使用、收益和處分的權利。物權法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會計主體的邊界提供了法理基礎，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經營管理和侵占公司財產。如果沒有物權法的這一規(guī)定，企業(yè)將無法清楚地核算其資產、負債、所有者權益以及收入、費用和利潤。

用益物權的會計核算處理

用益物權是指以支配他人之物的使用價值為內容的物權。用益物權的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權的人，也可以是對物享有用益物權的人；他人之物，主要為不動產和不動產權利，也包括自然資源，但不能是動產。用益物權的內容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權能。物權法規(guī)定的用益物權主要有地役權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、漁業(yè)權等。

國際會計準則根據(jù)用益物權的種種特性，將用益物權排除在固定資產或無形資產以外予以單獨規(guī)范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權從無形資產或固定資產會計標準（包括企業(yè)會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務中只能生搬硬套會計標準中的無形資產或固定資產規(guī)定核算用益物權，帶來了用益物權會計核算的失真。因此，也有學者提出為了規(guī)范用益物權會計，在會計標準的制訂方式上與國際慣例接軌，應對用益物權進行單獨規(guī)范。

對于上述各種用益物權，隨著物權法的實施以及新企業(yè)會計準則的具體規(guī)定，在會計上我們應該根據(jù)其權利的內容和特點，進行適當?shù)拇_認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權、公路經營權是依托在公路實物資產上的無形資產，是指經省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設施允許收取車輛通行費的收費權和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內服務設施的經營權。其作為無形資產還是固定資產一直以來在實務界與學術界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業(yè)會計準則第6號-無形資產》中一些新規(guī)定出臺，某種程度上解決了路橋收費權和公路經營權作為無形資產在初始計量、攤銷與后續(xù)支出上的技術障礙，從理論上就可以把它作為無形資產進行核算。最值得注意的是，物權法繼承和發(fā)展了我國現(xiàn)有的國有土地使用權制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權”發(fā)展成了“建設用地使用權”。我國會計準則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權，除作為投資性房地產核算外，符合無形資產定義，應作為無形資產核算。國際會計準則一直認為土地是一種標準的不動產。然而隨著物權法的實施，我國物權法所規(guī)范的建設用地使用權，已經完全符合國際會計準則對于“不動產”定義。從會計角度分析研究，建設用地使用權作為具備自物權特性的高級用益物權，具備了權利人能夠擁有或者控制、權利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學理上，其實是可以作為固定資產入賬的。這實際上消除了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。