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第1篇：新規(guī)定土地管理法范文

關(guān)鍵詞：國(guó)土資源 宅基地 發(fā)證

中圖分類號(hào)： P285 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、性質(zhì)與意義

2011年5月，國(guó)家三部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，要求在全國(guó)土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依法有序開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。其中宅基地使用權(quán)登記發(fā)證就是該項(xiàng)工作的重要組成部分。

宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，涉及農(nóng)村千家萬(wàn)戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過(guò)開(kāi)展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效節(jié)約和保護(hù)土地，規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，推進(jìn)安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

依照相關(guān)法律、政策，本文針對(duì)實(shí)際存在的宅基地建新不拆舊、一戶多宅、超標(biāo)建宅、未批先占、繼承遺贈(zèng)、退休返鄉(xiāng)、空閑舊房等問(wèn)題及其對(duì)策，依照有關(guān)政策、法律作了較為全面的總結(jié)與概括。

二、政策與法律

2011年5月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)（2011）60號(hào)），文件要求各地本著尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、有利生產(chǎn)生活、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的原則，在全國(guó)土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依法有序開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

在該文件出臺(tái)之前，國(guó)家先后下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)以下簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院《決定》）及《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》（國(guó)土發(fā)[2004]234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），要求嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃，改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。為深入貫徹實(shí)施《物權(quán)法》，大力推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，國(guó)土資源部特下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求各地進(jìn)一步加大工作力度，完成全國(guó)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

參照國(guó)家《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令116號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》），并依據(jù)以上有關(guān)文件精神，各地也下發(fā)了一些相關(guān)文件，如山東省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（魯政發(fā)[2001]89號(hào)）、《山東省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案》（魯國(guó)土資發(fā)〔2011〕129號(hào)）等文件，要求對(duì)宅基地按照新規(guī)定進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)，規(guī)范管理，切實(shí)加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

三、問(wèn)題與對(duì)策

宅基地登記發(fā)證四項(xiàng)基本原則：本村戶口、年滿20（周歲）、 一戶一宅、不準(zhǔn)超標(biāo)。

本村戶口指戶籍在本村（含外來(lái)人口無(wú)處居住經(jīng)政府批準(zhǔn)落戶的）才能享受該福利性住宅待遇；年滿20（周歲）指申請(qǐng)宅基地是在法定（成人）年齡方面的必要條件；一戶一宅是為保障村民人有所居、安居樂(lè)業(yè)；不準(zhǔn)超標(biāo)是遵循集約用地原則，在符合國(guó)家規(guī)定的前提下，各省市結(jié)合各自人均土地的實(shí)際情況制定限額用地。如山東省城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地，每戶面積限額：①城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）所在地：≤166m2②平原地區(qū)：每戶≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每戶≤264m2；④人均≤666 m2可根據(jù)實(shí)際情況酌減。

（1）外來(lái)落戶居住的

根據(jù)國(guó)家《條例》之規(guī)定，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、退休干部及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等外來(lái)人口落戶（確無(wú)住房）居住的，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以申請(qǐng)住宅用地，但須履行申請(qǐng)和公示程序，并應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

（2）“一戶多宅”的

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，但由于各種原因，在實(shí)踐中存在著不少“一戶多宅”的現(xiàn)象。本文認(rèn)為不宜采取“一刀切”死板掉條做法，應(yīng)以現(xiàn)有的法律政策為基礎(chǔ)，區(qū)別對(duì)待，靈活處理：

1、歷史原因造成的“一戶多宅”，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國(guó)土〔籍〕字第26號(hào)）的有關(guān)規(guī)定辦理。若一戶村民的兩處宅基地面積合并，沒(méi)有超過(guò)所在地省級(jí)人民政府規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，土地登記機(jī)構(gòu)可以受理其第二宗宅基地登記申請(qǐng)。

2、因建新不拆舊造成“一戶多宅”，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機(jī)構(gòu)暫不受理登記申請(qǐng)。

3、因繼承造成“一戶多宅”，可以受理登記申請(qǐng)，并注明“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人 ”。

4、因接受贈(zèng)與造成“一戶多宅”，土地登記機(jī)構(gòu)不得受理登記申請(qǐng)。

5、因村民購(gòu)買住宅造成“一戶多宅”，不得受理登記申請(qǐng)。

6、對(duì)于其他原因造成“一戶多宅”，村民申請(qǐng)第二宗宅基地登記的，在國(guó)家出臺(tái)明確的規(guī)定之前，一般不得受理。

國(guó)家或集體應(yīng)鼓勵(lì)合法的“一戶多宅”在集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，可以采取宅田掛鉤辦法，用儲(chǔ)備農(nóng)田或?qū)ｍ?xiàng)基金獎(jiǎng)勵(lì)給騰退、出租、贈(zèng)與或出賣給別人多余宅基地的村民，這樣，既能減少占用新地特別是耕地，又可減少閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象，既集約節(jié)約用地又緩沖了居住擁擠甚至無(wú)宅基地的多寡不均衡現(xiàn)象。

（3）面積超標(biāo)的

本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《通知》的要求進(jìn)行登記。即：①1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，村民建房占用的宅基地，該條例實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。②1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。③1987年《土地管理法》實(shí)施后，村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過(guò)各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。 對(duì)于各種超過(guò)法定宅基地標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法登記的宅基地，不能退出的，村集體組織可以通過(guò)宅田掛鉤的方法扣減承包田。

（4）空房閑置的

第2篇：新規(guī)定土地管理法范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì) 途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[20__]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠 道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

第3篇：新規(guī)定土地管理法范文

一、工程概況

寧夏中南部城鄉(xiāng)飲水安全原州區(qū)受水區(qū)連通配套工程是寧夏中南部城鄉(xiāng)飲水安全工程的一部分。工程位于寧夏南部山區(qū)固原市原州區(qū)境內(nèi)，以在建水源工程中莊水庫(kù)為主水源，加上賀家灣水庫(kù)（原建）和張易上灘水庫(kù)（新建）水源，將水源與受水區(qū)已建44處村鎮(zhèn)集中供水工程連通，工程涉及原州區(qū)8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)95個(gè)行政村。于2015年6月中旬陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，原計(jì)劃張易和開(kāi)城片區(qū)2015年年底竣工，西山和清水河片區(qū)2016年6月竣工。

二、工程建設(shè)中的征地工作

1.工程征（占）地工作任務(wù)本工程征（占）地主要分永久征收和臨時(shí)征用，永久征地包括鎮(zhèn)墩、各類閘閥井、泵站、水池、水廠、管護(hù)道路及管理設(shè)施占地；臨時(shí)征用土地為連通管道及其沿線建筑物的施工作業(yè)帶、臨時(shí)道路、生活區(qū)及材料堆放加工區(qū)等。工程征（占）地實(shí)物指標(biāo)調(diào)查參考近3年固原市原州區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)資料,基準(zhǔn)年為2014年。調(diào)查內(nèi)容參考《水利水電工程建設(shè)征地移民設(shè)計(jì)規(guī)范》（SL290—2009）及《水利水電工程建設(shè)征地移民實(shí)物調(diào)查規(guī)范》（SL442—2009）確定。調(diào)查成果：工程永久征用土地665.59畝（1畝＝1/15hm2，下同），其中水澆地72.72畝，旱耕地218.60畝、苗圃86.29畝，防護(hù)林地15.19畝，其他草地272.79畝。工程臨時(shí)征用土地2448.77畝，其中水澆地358.40畝，旱耕地740.30畝，其他1350.07畝。本工程不涉及搬遷安置人口，只涉及生產(chǎn)安置人口，生產(chǎn)安置人口少且居住分散，采用在本村調(diào)劑耕地的方式進(jìn)行移民生產(chǎn)安置。2.工程征（占）地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及投資根據(jù)工程初步設(shè)計(jì)報(bào)告資料：工程建設(shè)征地移民補(bǔ)償投資估算，依據(jù)水利部《水利水電工程建設(shè)征地移民設(shè)計(jì)規(guī)范》（SL290—2009）、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例、《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》（國(guó)務(wù)院令第471號(hào)）、《寧夏回族自治區(qū)土地管理實(shí)施條例》、寧夏回族自治區(qū)以及固原市征地補(bǔ)償相關(guān)文件、建設(shè)征地實(shí)物核查成果、原州區(qū)近3年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒及典型調(diào)查資料等。（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)永久征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：本工程占用耕地永久土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)之和按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的16倍計(jì)算。經(jīng)計(jì)算：原州區(qū)旱耕地補(bǔ)償單價(jià)為6800元/畝、水澆地為13338元/畝、苗圃地為6800元/畝、苗木移栽費(fèi)為15000元/畝、林地為1800元/畝，縣屬防護(hù)林為4000元/畝，其他草地為2000元/畝。臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別為：水澆地補(bǔ)償單價(jià)為2000元/畝、旱耕地為1000元/畝、旱地苗木地移栽費(fèi)按15000元/畝、其他草地補(bǔ)償單價(jià)為200元/畝。青苗補(bǔ)償費(fèi)水澆地為850元/畝，旱耕地為500元/畝。（2）補(bǔ)償投資及批復(fù)資金包括征地補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)土地復(fù)墾費(fèi)、其他取費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)，初設(shè)報(bào)告中工程建設(shè)征地補(bǔ)償總投資估算為2268.78萬(wàn)元，復(fù)審后批復(fù)資金為1864.62萬(wàn)元。3.工程征（占）地工作措施及進(jìn)展情況（1）征（占）地工作措施①以地方政府作為總協(xié)調(diào)，逐級(jí)落實(shí)責(zé)任，并建立征地組織機(jī)構(gòu)，明確分工，為開(kāi)展征地工作提供強(qiáng)有力的組織保障?？紤]到項(xiàng)目征地涉及范圍廣、情況復(fù)雜、難度較大、工作任務(wù)相對(duì)較重且工期緊，征地工作主要由地方政府來(lái)協(xié)調(diào)完成，并成立項(xiàng)目征（占）地領(lǐng)導(dǎo)辦公室，負(fù)責(zé)工程占地組織及協(xié)調(diào)工作。原州區(qū)人民政府作為總協(xié)調(diào)，按照項(xiàng)目涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村隊(duì)，逐級(jí)落實(shí)責(zé)任，分工協(xié)作，抽調(diào)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員都具有多年征地協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。原州區(qū)水務(wù)局積極配合政府實(shí)施征地工作，抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員，按照工程設(shè)計(jì)資料,落實(shí)建設(shè)征地范圍,并進(jìn)行征地丈量和數(shù)據(jù)記錄等各種工作,確保征地各項(xiàng)指標(biāo)的合理性。②深入調(diào)研，因地制宜，制定切實(shí)可行的征地工作實(shí)施方案，按照“特殊情況特殊對(duì)待”以提高征地工作效率，確保征地工作按期順利實(shí)施。征地初期，因永久征地標(biāo)準(zhǔn)低，工作進(jìn)展十分緩慢。經(jīng)征地領(lǐng)導(dǎo)小組多次與上級(jí)相關(guān)部門、各地受征地戶溝通協(xié)商，同時(shí)結(jié)合工程設(shè)計(jì)、批復(fù)征地指標(biāo)和費(fèi)用，綜合考慮征地戶意愿、其他各行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、近年固原市和原州區(qū)政府制定和采用的標(biāo)準(zhǔn)，以盡量不突破設(shè)計(jì)和批復(fù)的征地指標(biāo)和總費(fèi)用為原則，在深入各地調(diào)查、再次核查實(shí)物指標(biāo)的基礎(chǔ)上，與設(shè)計(jì)部門、受征地戶溝通協(xié)商，以減少部分管護(hù)路等永久征地面積為主要辦法，調(diào)整并適當(dāng)提高部分地方征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定了征地工作實(shí)施方案。征地工作中以征地盡量少損失受征地戶經(jīng)濟(jì)利益為原則，合理安排征地時(shí)間，并按照“特殊情況特殊對(duì)待”以提高征地工作效率。③以法律、法規(guī)和政策為底線，對(duì)民族自治地方的“特殊”征地戶采取一些“特殊”措施解決征地問(wèn)題。這里的“特殊”指確因經(jīng)濟(jì)困難單靠耕地生存的征地戶、耕地所處地理位置條件好對(duì)征地補(bǔ)償要求高的征地戶等。為避免矛盾，確保工程按期實(shí)施，在按常規(guī)條件多次協(xié)調(diào)溝通無(wú)果情況下，對(duì)這些“特殊”征地戶以不違反法律法規(guī)為前提，采取“特殊”措施分別解決，如經(jīng)濟(jì)較困難的征地戶，由征地協(xié)調(diào)組與地方政府及民政部門協(xié)商，承諾將該家庭列為貧困戶救助對(duì)象，通過(guò)低保金或低收入家庭救助金等方式來(lái)補(bǔ)償解決。（2）工程征（占）地工作進(jìn)展情況及工程完成情況目前該工程大部分征地工作陸續(xù)完成，截至2015年年底，張易和開(kāi)城片區(qū)主體工程已基本按期建成；西山和清水河片區(qū)分別還有20%、35%工程未完建。西山和清水河片區(qū)工程進(jìn)度比原計(jì)劃進(jìn)度慢，一方面是因這兩個(gè)片區(qū)工程量較大，征地任務(wù)重，且征地協(xié)調(diào)難度較大，造成征地工作進(jìn)展不順，到2015年年底還有約35%的征地未完成，影響次年工程開(kāi)工。

三、存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.水利行業(yè)建設(shè)征地標(biāo)準(zhǔn)較電力和交通等行業(yè)低，造成征地工作進(jìn)展緩慢，影響工程按期實(shí)施調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寧夏相同地方水利行業(yè)永久征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較其他行業(yè)低20%～30%，青苗補(bǔ)償費(fèi)較其他行業(yè)低40%～55%，大部分農(nóng)民不接受這樣的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而影響了征地進(jìn)度。2.提高征地補(bǔ)償費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)造成征地補(bǔ)償費(fèi)用增加，且增加費(fèi)用難以解決按照2006年9月1日實(shí)施的《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》第二十二條規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的16倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使需要安置的移民保持原有生活水平、需要提高標(biāo)準(zhǔn)的，由項(xiàng)目法人或者項(xiàng)目主管部門報(bào)項(xiàng)目審批或者核準(zhǔn)部門批準(zhǔn)。一是該條例從開(kāi)始制定到實(shí)施已有10年時(shí)間了，而這10年我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，土地的價(jià)值無(wú)形中也大幅度上漲；二是征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按耕地年產(chǎn)值的16倍算，應(yīng)該是將被征地按照16年時(shí)間計(jì)，16年之后土地使用權(quán)并不屬于原受征地戶，所以按照這個(gè)規(guī)定核算的征地費(fèi)用僅相當(dāng)一個(gè)普通打工仔的1~2個(gè)月工資，對(duì)于永久失去土地的受征地戶來(lái)說(shuō)極不公平；三是提高標(biāo)準(zhǔn)需要報(bào)項(xiàng)目審批或者核準(zhǔn)部門批準(zhǔn)，這個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜且需要時(shí)間較長(zhǎng)，而待建和在建工程不能按時(shí)兌現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)，工程建設(shè)很難開(kāi)展；四是該工程2011年規(guī)劃設(shè)計(jì)，征地標(biāo)準(zhǔn)是按2012年概算核定單價(jià)為準(zhǔn)，該費(fèi)用經(jīng)寧夏回族自治區(qū)政府、水利廳及國(guó)土資源廳一致審定通過(guò)，并已核定批復(fù)了資金，且征地費(fèi)用主要由寧夏回族自治區(qū)政府籌資，自治區(qū)政府已經(jīng)竭盡所能籌資這部分工程建設(shè)征地費(fèi)用，要提高標(biāo)準(zhǔn)，增加費(fèi)用，必然要綜合考慮自治區(qū)政府財(cái)力狀況。

四、建議

第4篇：新規(guī)定土地管理法范文

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 所有權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)物權(quán)法以財(cái)產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容，秉承物權(quán)法定的原則，規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。其中，權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利， 稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利， 稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款， 用自己的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券擔(dān)保， 銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券的權(quán)利， 稱為擔(dān)保物權(quán)。

會(huì)計(jì)學(xué)上的資產(chǎn)、負(fù)債來(lái)源于法律上的有關(guān)概念。現(xiàn)代會(huì)計(jì)雖然已經(jīng)將“資產(chǎn)”與“負(fù)債”的內(nèi)涵外延都進(jìn)行了拓展，但是權(quán)利與義務(wù)仍然是其主要內(nèi)容。這些法定物權(quán)種類的確立，以及動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得和變動(dòng)規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的內(nèi)容與形式，進(jìn)而必將影響會(huì)計(jì)核算。筆者分別從所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)入手，進(jìn)一步研究物權(quán)法對(duì)會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的影響。

企業(yè)法人所有權(quán)為貫徹會(huì)計(jì)主體理論提供制度保障

會(huì)計(jì)主體理論是會(huì)計(jì)核算工作的前提和出發(fā)點(diǎn)，是會(huì)計(jì)學(xué)的基本假設(shè)之一。會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)所服務(wù)的特定單位或組織，即指企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)獨(dú)立于其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人、企業(yè)所有者及經(jīng)營(yíng)者自身與企業(yè)本身無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

會(huì)計(jì)主體與法學(xué)上的法人概念雖然并不完全重合，但是會(huì)計(jì)主體問(wèn)題的核心，是如何正確劃定主體權(quán)利和義務(wù)的邊界。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認(rèn)企業(yè)在會(huì)計(jì)上是一個(gè)獨(dú)立的主體，但是卻認(rèn)定企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無(wú)財(cái)產(chǎn)的自主處分權(quán)，形成了企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的桎梏。事實(shí)上，國(guó)家對(duì)其出資設(shè)立的企業(yè)所享有的權(quán)益的性質(zhì)一直以來(lái)也都是制約國(guó)企改革進(jìn)程的關(guān)鍵問(wèn)題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)生活的變革，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)企業(yè)的主體觀念，認(rèn)為在財(cái)產(chǎn)權(quán)的分配上，投資者一旦將其財(cái)產(chǎn)投入公司，就應(yīng)該喪失了對(duì)其財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有的是股東權(quán)利。而企業(yè)在取得了投資者投入財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)后，依法對(duì)該財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。但是對(duì)于這一會(huì)計(jì)認(rèn)識(shí)的進(jìn)步一直未有充分的法律支持。對(duì)于企業(yè)法人所有權(quán)的會(huì)計(jì)研究，在我國(guó)物權(quán)法頒布之前，就有學(xué)者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，我國(guó)于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

物權(quán)法則是在公司法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步為這種新的企業(yè)會(huì)計(jì)主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。它明確揭示出了所有權(quán)的四項(xiàng)積極權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。從本質(zhì)上看，所有權(quán)是所有人對(duì)于物產(chǎn)全面支配并排除他人干涉的權(quán)利。也就是說(shuō)，國(guó)家、集體和私人所有的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，一旦經(jīng)過(guò)投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權(quán)，就不能夠再繼續(xù)對(duì)原屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，轉(zhuǎn)而行使的是股東權(quán)或出資人權(quán)利。企業(yè)法人依法成為其所有權(quán)人，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權(quán)，為貫徹會(huì)計(jì)主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會(huì)計(jì)主體的邊界提供了法理基礎(chǔ)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經(jīng)營(yíng)管理和侵占公司財(cái)產(chǎn)。如果沒(méi)有物權(quán)法的這一規(guī)定，企業(yè)將無(wú)法清楚地核算其資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益以及收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。

用益物權(quán)的會(huì)計(jì)核算處理

用益物權(quán)是指以支配他人之物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)。用益物權(quán)的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對(duì)物享有所有權(quán)的人，也可以是對(duì)物享有用益物權(quán)的人；他人之物，主要為不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也包括自然資源，但不能是動(dòng)產(chǎn)。用益物權(quán)的內(nèi)容，為對(duì)物使用價(jià)值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權(quán)能。物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要有地役權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等。

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則根據(jù)用益物權(quán)的種種特性，將用益物權(quán)排除在固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)以外予以單獨(dú)規(guī)范，但我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則卻未能將大部分用益物權(quán)從無(wú)形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（包括企業(yè)會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）中排除，這樣就造成原來(lái)實(shí)務(wù)中只能生搬硬套會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的無(wú)形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)規(guī)定核算用益物權(quán)，帶來(lái)了用益物權(quán)會(huì)計(jì)核算的失真。因此，也有學(xué)者提出為了規(guī)范用益物權(quán)會(huì)計(jì)，在會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制訂方式上與國(guó)際慣例接軌，應(yīng)對(duì)用益物權(quán)進(jìn)行單獨(dú)規(guī)范。

對(duì)于上述各種用益物權(quán)，隨著物權(quán)法的實(shí)施以及新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體規(guī)定，在會(huì)計(jì)上我們應(yīng)該根據(jù)其權(quán)利的內(nèi)容和特點(diǎn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇_認(rèn)和計(jì)量，不可簡(jiǎn)單地歸類。如路橋收費(fèi)權(quán)、公路經(jīng)營(yíng)權(quán)是依托在公路實(shí)物資產(chǎn)上的無(wú)形資產(chǎn)，是指經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，對(duì)已建成通車公路設(shè)施允許收取車輛通行費(fèi)的收費(fèi)權(quán)和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內(nèi)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)。其作為無(wú)形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)一直以來(lái)在實(shí)務(wù)界與學(xué)術(shù)界都存在著爭(zhēng)論，但是隨著2006年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無(wú)形資產(chǎn)》中一些新規(guī)定出臺(tái)，某種程度上解決了路橋收費(fèi)權(quán)和公路經(jīng)營(yíng)權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)在初始計(jì)量、攤銷與后續(xù)支出上的技術(shù)障礙，從理論上就可以把它作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。最值得注意的是，物權(quán)法繼承和發(fā)展了我國(guó)現(xiàn)有的國(guó)有土地使用權(quán)制度，將《土地管理法》確立的“國(guó)有土地使用權(quán)”發(fā)展成了“建設(shè)用地使用權(quán)”。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)，除作為投資性房地產(chǎn)核算外，符合無(wú)形資產(chǎn)定義，應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一直認(rèn)為土地是一種標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)。然而隨著物權(quán)法的實(shí)施，我國(guó)物權(quán)法所規(guī)范的建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)完全符合國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于“不動(dòng)產(chǎn)”定義。從會(huì)計(jì)角度分析研究，建設(shè)用地使用權(quán)作為具備自物權(quán)特性的高級(jí)用益物權(quán)，具備了權(quán)利人能夠擁有或者控制、權(quán)利客體有形、使用期限超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)期間等三大特點(diǎn)，在學(xué)理上，其實(shí)是可以作為固定資產(chǎn)入賬的。這實(shí)際上消除了我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異，有利于準(zhǔn)則趨同。