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第1篇：土地增值稅方法范文

【關鍵詞】普通標準住宅；分項目清算；增值率；平均增值額

近年來由于房地產市場的迅速發(fā)展，房價過快增長，國家加強了對房地產市場的調控，通過調控來抑制房價過快增長、加大普通住房和保障房的供給。調控政策體現在稅收政策上就是加強土地增值稅的清算管理，對房地產項目實行分項目清算，充分發(fā)揮土地增值稅調節(jié)房地產收益的作用。通過實行分項目清算的方式來引導房地產企業(yè)的投資方向。

一、清算實踐中存在的兩種計算方法

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）的規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又建其他商品房的的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優(yōu)惠。由于相關的稅收法規(guī)只明確要求分開核算增值額，而對如何分開核算沒有具體規(guī)定，在清算實踐中，存在以下兩種計算方法：

第一，分別核算收入抵扣額法。對納稅人既建普通標準住宅又建造其他商品房的的，分別計算銷售收入、扣除項目金額，計算出不同類型房地產項目的增值額和土地增值稅。對于難以分別計算扣除項目金額的，可按普通標準住宅和其他商品房的的銷售面積比例或其他合理的方法進行分攤。

第二，按面積分攤增值額法，先按項目整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按銷售面積比例分別計算不同類型房地產項目的增值額，然后按照預先確定的稅率計算不同類型房地產項目的土地增值稅。

在不能準確計算扣除項目金額時，上述兩種方法的根本區(qū)別就在于是否分項目分別核算了銷售收入，銷售收入的核心體現在單位價格上。另外一個區(qū)別是，在第一種方法中，普通標準住宅和其他商品房的稅率可能不同，而第二種方法中，二者的稅率是相同的。在清算實踐中，按上述兩種方法計算的土地增值稅有時存在較大的差異，主要原因在于土地增值稅實行超率累進稅率和不同類型房地產項目的單位價格和增值率存在較大差異。差異的存在為納稅人進行納稅籌劃提供了一定的空間，而對于這兩種方法是否都是合理合法的，值得進一步商榷。

二、對兩種方法的合理性分析

對于第一種方法，既符合分項目分別核算增值額的要求，計算出的增值額也符合土地增值稅的相關規(guī)定，是與現行政策規(guī)定完全一致的，這里不再進行詳細討論?，F就第二種計算方法進行分析如下：

1.假設前提與現行法規(guī)存在沖突

根據第二種方法的計算過程，不難發(fā)現這種方法在計算增值額時是建立在一種假設前提之上的，即不考慮普通標準住宅和其他商品房的單位價格差異，只考慮銷售面積的差異。[2005]26號文中對普通標準住宅的規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。普通標準住宅必須同時符合上述條件，而第二種計算方法在計算增值額時沒有考慮單位價格的差異，無疑是與上述規(guī)定相沖突的。

2.計算結果與現有政策存在沖突

第二種方法具有平衡不同類型房地產項目增值額的效果，并沒有反應不同類型房地產項目的增值屬性，反應的是整個項目的平均增值額，按銷售面積比例分攤時，仍然是平均增值額。稅收法規(guī)上只明確了分攤扣除項目時可使用銷售面積法或其他合理的方法，而未規(guī)定增值額可使用銷售面積法進行分攤，從而無相關的政策依據。

在清算實踐中，納稅人愿意放棄普通標準住宅的優(yōu)惠政策，而按整個項目來計算增值額和土地增值稅，就是因為可以通過平衡增值額的方式，降低增值率，達到避稅的目的。根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。該項規(guī)定明確了納稅人無論是否愿意享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策都應當分別核算增值額。而如果仍延續(xù)按第二種方法計算，無疑是上述避稅計算方法的延續(xù)，只是一種形式上的分別計算方法，與土地增值稅條例規(guī)定的增值額計算方法存在內在邏輯上的沖突。

3.產生效果與調控政策意圖不符

目前房地產調控的主旨是控制房價過快上漲、加大普通住房的供給、抑制不合理的住房消費。發(fā)揮稅收政策在房地產調控中作用，尤其是通過發(fā)揮土地增值稅的作用，來合理調節(jié)房地產開發(fā)收益。對建造普通標準住房符合免稅條件的，該優(yōu)惠的嚴格執(zhí)行優(yōu)惠政策，鼓勵房地產企業(yè)建造普通標準住宅。對于建造其他商品房的，增值額高的通過多征收土地增值稅來調節(jié)房地產企業(yè)的收益。第二種方法通過平衡增值額就有可能造成，普通標準住宅應該享受優(yōu)惠政策而沒享受，其他商品房應多納土地增值稅而結果是少納土地增值稅，弱化了土地增值稅的調節(jié)作用，產生的效果不利于體現國家的房地產調控意圖。

通過上面的分析，第一種方法雖然計算比較復雜，清算難度相對較大，但是符合相關稅收法規(guī)的規(guī)定；第二種計算方法雖然簡單，操作簡便，但無論是在假設前提，還是政策依據都存在缺陷，產生的效果也不利于體現國家對房地產調控的意圖。

三、對兩種方法選擇的建議

第2篇：土地增值稅方法范文

論文摘要：土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應根據銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據、行政事業(yè)單位票據、轉讓無形資產發(fā)票、稅票、服務業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應提供服務業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發(fā)票，但強調是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務機關決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎設施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

第3篇：土地增值稅方法范文

一、土地增值稅稅收規(guī)定

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

1.納稅義務人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率

土地增值稅采用的超率累進稅率。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房產有關的稅金、其他扣除項目和舊房及建筑物的評估價格。

4.土地增值稅應納稅額的計算

土地增施稅應納稅額=∑(每級距的土地增值額*適用稅率)

5.與房地產開發(fā)企業(yè)有關的土地增值稅稅收優(yōu)惠

(1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

(3)以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

1.根據不同建房方式進行納稅籌劃

在土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對代建房和合作建房的界定做了明確規(guī)定，并明確說明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優(yōu)惠規(guī)定，為我們的納稅籌劃提供了操作空間。

(1)合作建房。合作建房房屋建設完畢后自用的，暫免征收土地增值稅，但是建成后轉讓的，需要補交土地增值稅。

(2)代建房。代建房的本質是房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，并收取手續(xù)費的行為。其整個經濟行為中不涉及房地產產權的變化，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅就其服務依法繳納營業(yè)稅即可。采用代建房模式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，可以大幅減低企業(yè)稅收負擔。

2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃

由于土地增值稅采用超率累進稅率的方式計稅，而增值額等于收入減去可以扣除項目，增值率越高，所對應的稅率越高。所以分散企業(yè)收入，會對增值額產生影響，從而影響企業(yè)稅負。

在實務操作中，可以采取的方法是將可分除的項目從整個房地產項目中剝離出來單獨處理，如裝修費，設備安裝費，附屬設施建設費等。這樣處理可以使上述業(yè)務的盈利不用繳納土地增值稅，從而增加企業(yè)利潤。

另外，房地產開發(fā)企業(yè)也可以將一個整體項目中的多個工程分開處理，以已達到降低增值率，降低稅負的目的。例如，可以將一個整體增值率超過20%的項目中增值率未達20%的普通標準住宅和其他增值率超過20%樓盤分開核算，以使其可以享受免征土地值稅的優(yōu)惠。

但是，無論是分拆業(yè)務還是將項目分開核算，在決定是否采用的時候，一定要仔細核算是否能達到節(jié)稅的目標。

例:A房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目，其中建設普通標準住宅一棟出售，預計售價5000萬元，可以扣除項目金額4500萬元；建設豪華別墅10棟，預計銷售額1500萬，可以扣除項目金額1000萬元。

在該案例中，不分開核算，則需繳納土地增值稅（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；但如果分開核算A企業(yè)建設普通標準住宅因增值率未超過20%，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠，總共需要繳納土地增值稅（1500-1000）×30%=150萬元。

3.利用增加成本費用、減低增值率節(jié)稅

在土地增值稅的計算中，稅法規(guī)定了土地取得成本、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、財務成本、相關稅金、其他扣除項目、舊房評估價格等法定扣除項目。房地產開發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在實際操作中，也可以將增值率不同的項目合并計算，以使總體增值率降低，減輕稅負。這里所說的合并項目和上文所說的分拆項目并不矛盾，其總體目標都是減輕稅負，具體應該采取什么方法，需要在實務中通過計算確定。

另外，根據稅法中房地產開發(fā)企業(yè)在建設普通經濟適用房時增值率不足20%免征土地增值稅的優(yōu)惠規(guī)定，企業(yè)房地產項目在增值率接近20%時，可以通過計算，確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤高還是增加利潤繳納土地增值稅獲得的利潤高。

4.對利息支出的籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中第三條規(guī)定，扣除項目中財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的10％以內計算扣除。

根據以上條款，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據自身情況，通過計算決定是否提供金融機構的利息分攤證明，以達到節(jié)稅的目的。一般來說，資金來源主要是自有資金的企業(yè)，其利息費用還不足土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的5%，更樂意采用第二種方案，即不提供金融機構的證明，直接扣除土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的10%。

第4篇：土地增值稅方法范文

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應根據自身情況和現行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產進行投資聯(lián)營

對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯(lián)營條約，將房地產轉讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產開發(fā)公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉讓房地產

企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產開發(fā)企業(yè)是內資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉讓房地產

A房地產開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產開發(fā)企業(yè)轉讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。

4、房地產的代建房行為

房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產屬于該房地產開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產開發(fā)費用的納稅籌劃

房地產開發(fā)費用，按《實施細則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發(fā)費用按《實施細則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#

3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產開發(fā)企業(yè)有效，非房地產開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權未經開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.

例如，某房地產開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發(fā)成本為4000萬元；房地產開發(fā)費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%

1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發(fā)房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負擔。根據稅法規(guī)定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發(fā)過程中各項費用支出為開發(fā)成本的30%，其他應交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#

增值率=62470/147530=42%

應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 蘭峰.房地產開發(fā)與經營[M] 北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產開發(fā)與管理[M] 上海： 同濟大學出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協(xié)會. 稅法[M] 北京：經濟科學出版社 2010年 243～246

第5篇：土地增值稅方法范文

【關鍵詞】房地產開發(fā)；土地增值稅；所得稅；稅前扣除；比較

房地產開發(fā)企業(yè)經營增值收益部分涉及的稅種主要有土地增值稅和企業(yè)所得稅，鑒于土地增值稅和企業(yè)所得稅都按照相關收入扣除相應支出的增值余額作為稅基計征稅款，本文結合國稅函[2010] 220號、國稅發(fā)[2009]91號、國稅發(fā)(2009)31號等幾個文件，分析土地增值稅與所得稅異同。

1 相似之處：

1.1 繳稅方式相似：

1.1.1 土地增值稅繳稅方式：按月度或季度營業(yè)收入的一定比例預征繳納，項目達到清算條件后進行清算。當房地產項目符合（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時進行清算，將清算項目的各年度收入匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算各項目應繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。

1.1.2 企業(yè)所得稅繳稅方式：按月度或季度預繳的方式繳納，年度進行匯算清繳。國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料?！?/p>

1.1 成本項目扣除相似

1.2.1 土地增值稅的成本扣除項目：根據土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目成本分別為：（1）土地取得成本，即取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。（2）房產開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。

1.2.2 企業(yè)所得稅的成本扣除項目：根據國稅發(fā)(2009)31號文第二十七條的規(guī)定，開發(fā)產品計稅成本支出的內容：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

2 不同之處

2.1 預提成本

2.1.1 土地增值稅的預提成本規(guī)定：國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。有關未付款可扣除的規(guī)定，國稅函[2010]220號第二條規(guī)定：“地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。”

2.1.2 企業(yè)所得稅預提成本扣除規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

2.2 加計扣除項目，作為一種稅收優(yōu)惠措施，加計扣除在土地增值稅和企業(yè)所得稅中都存在，但對于房地產企業(yè)適用各有不同。

2.2.1 土增值稅所涉及的加計扣除項目

我國《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

2.2.2 企業(yè)所得稅所涉及的加計扣除項目

根據《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員所支付的工資，在計算應納稅所得額時加計扣除，企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。

2.3 房地產開發(fā)費用不一樣

2.3.1 土增值稅房地產開發(fā)費用的規(guī)定：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用即房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

根據國稅函[2010]220號第三條房地產開發(fā)費用的扣除規(guī)定：

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

此外，財政部、國家稅務總局對利息支出扣除作了兩點專門規(guī)定:一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

2.3.2 企業(yè)所得稅房地產開發(fā)費用的規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第十一條規(guī)定：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。這里指的期間費用就是房地產開發(fā)費用，指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

期間費用并不是全額可以抵扣，根據《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)下列支出按規(guī)定扣除：

(1)對企業(yè)職工福利費、工會經費、職工教育經費的稅前扣除標準分別為14%、2%、2.5%。

(2)對業(yè)務招待費稅前扣除范圍和標準按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業(yè))收入的5‰。

(3)對廣告費和業(yè)務宣傳費稅前扣除范圍和標準:除另有規(guī)定外，廣告費和業(yè)務宣傳費支出不超過當年銷售(營業(yè))收入15%準予扣除;超過部分準予在以后納稅年度結轉扣除。

(4)對公益性捐贈支出稅前扣除范圍和標準:企業(yè)發(fā)生公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分準予扣除。

(5)企業(yè)支付境外機構的銷售費用稅前扣除范圍和標準規(guī)定:不超過委托銷售收入10%的部分準予據實扣除。

2.4 可扣除的已繳稅金不一樣

2.4.1 土增值稅扣除稅金的規(guī)定：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：可扣除與轉讓房地產有關的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅可扣除。其中印花稅則規(guī)定房地產企業(yè)不允許抵扣，非房地產企業(yè)可以抵扣。

2.4.2 企業(yè)所得稅扣除稅金的規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

參考文獻

[1]劉玉章著《房地產企業(yè)財稅操作技巧》.機械工業(yè)出版社

[2]蔡昌主編《房地產企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)報告與涉稅指南》中國市場出版社

[3]段九利等著《房地產企業(yè)全程納稅籌劃(第二版)》.中國市場出版社

[4]國稅函[2010] 220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》

第6篇：土地增值稅方法范文

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個人，包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

2006年，國家稅務總局頒發(fā)了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），2009年國家稅務總局又制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），標志著房地產開發(fā)企業(yè)迎來“清算”時代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強。

根據相關規(guī)定，土地增值稅的清算條件如下：

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算模式下房地產開發(fā)企業(yè)主要利潤指標的上限測算

（一）主要利潤指標測算的前提條件

土地增值稅納稅義務人為從事房地產的開發(fā)企業(yè)，而且納稅人建造的項目是普通標準住宅并進行出售，并未進行出租或者贈予等；

1.假設該房地產項目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預征，同時假設該房地產項目的土地成本、開發(fā)成本及開發(fā)費用等均有合理的發(fā)票等憑證，財務核算規(guī)范；

2.為方便測算及說明，將取得房地產項目的土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本合并統(tǒng)稱為開發(fā)成本，即該房地產項目成本費用包括兩部分：開發(fā)成本和開發(fā)費用；

3.在確定土地增值稅的扣除項目金額時，允許單獨扣除的稅費包括“三稅兩費”（即：營業(yè)稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加、防洪費）。其中營業(yè)稅為房地產項目銷售收入的5%，城市建設稅為應納營業(yè)稅的7%，教育費附加為應納營業(yè)稅的3%，印花稅假設為銷售收入的0.05%，防洪費為銷售收入的0.2%（防洪費具體以各地規(guī)定為準），以上稅費合計為銷售收入的5.75%。

（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標上限的測算

假設房地產項目的銷售收入為S，開發(fā)成本為C（此處的開發(fā)成本含：取得該房地產項目土地使用權支付的金額），開發(fā)費用為F（包括：銷售費用、財務費用、管理費用等，不含營業(yè)稅及附加及印花稅等稅費）

增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2為從事房地產開發(fā)的納稅人允許進行加計扣除的部分。根據稅法規(guī)定，從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%。

土地增值稅扣除項目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%

根據土地增值稅的優(yōu)惠標準，對房地產項目分以下兩種情況進行測算及分析：（1）當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅；（2）當增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。

1.當增值額超過扣除項目金額的20%時

當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅。此時有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而當增值額占扣除項目金額比例在50%以下（含50%）時，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）項目銷售利潤率=項目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費用營業(yè)稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業(yè)稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。

由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述計算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項目銷售利潤率>65.98%。

第7篇：土地增值稅方法范文

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益。

它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節(jié)轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發(fā)的房地產商的合法權益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉嫁稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調節(jié)稅轉變?yōu)橐子谵D嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。

第8篇：土地增值稅方法范文

由于房地產開發(fā)的成本項目繁多，房地產開發(fā)周期又長，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征，然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低，預征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納。

隨著國稅總局頒布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，土地增值稅進入嚴格清算階段，這意味著以前繳納金額較小或者直接免征的土地增值稅開始直接影響房地產的開發(fā)成本和盈利水平。土地增值稅實行四級超率累進稅率，計算復雜，對房地產行業(yè)的稅后利潤和資金鏈都有很大的影響，在土地增值稅嚴格清算的背景下，如何進行科學的管理，顯得尤為重要。

二、在房地產開發(fā)周期主要環(huán)節(jié)中的土地增值稅關鍵管理點分析

本文將房地產開發(fā)周期主要分為建設前建設中和完工后這三個環(huán)節(jié)，通過這三個環(huán)節(jié)，逐項分析影響土地增值稅的關鍵因素。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)建設前的土地增值稅管理的關鍵環(huán)節(jié)

建設前，因為土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，所以在立項環(huán)節(jié)要規(guī)劃開發(fā)建房方案。因為土地增值稅不得扣除房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，所以在可行性研究環(huán)節(jié)要進行全面的分析論證和評價；因為企業(yè)籌建期和開發(fā)項目人員管理中的開發(fā)間接費用和期間費用界限劃分容易模糊，所以要在建設前對這兩個環(huán)節(jié)進行清晰化的區(qū)分。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)建設中的土地增值稅管理的關鍵環(huán)節(jié)

建設中，如果核算環(huán)節(jié)上不符合要求，將不能享受免稅或者優(yōu)惠政策，所以核算上要選擇合適的增值額核算方式，否則，很可能會增加不必要的土地增值稅支出。具體而言，在銷售定價環(huán)節(jié)，要考慮臨界稅率帶來的節(jié)稅收益和繳稅成本；為避免清算期稅后利潤大幅變動，在會計實務處理環(huán)節(jié)要及時預提當期稅金，因為土地增值稅對扣除項目稅前扣除的憑證要求嚴格，所以在發(fā)票管理環(huán)節(jié)上要嚴格把關，適當創(chuàng)新。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)建設后的土地增值稅管理的關鍵環(huán)節(jié)

竣工后對利息費用的處理方式會影響土地增值稅的扣除項目，所以在借款利息計算環(huán)節(jié)，可以選擇合適的計算方式。竣工后對開發(fā)房產的處理方式會影響土地增值稅的計算，因此，可以根據公司的發(fā)展戰(zhàn)略進行規(guī)劃；另外，竣工后清算后繳納的土地增值稅往往大于預繳的土地增值稅，所以可以適當在清算時間上有所控制。

三、如何充分利用土地增值稅管理提高效益

（一）房地產開發(fā)企業(yè)建設前的土地增值稅管理

首先，在籌建環(huán)節(jié)，企業(yè)可以充分利用加計扣除政策。內部獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用可能由于間接費用和期間費用的界限劃分不是很明確，從而影響土地增值稅計算結果。如果核算上計入開發(fā)間接費用，就可以在計算土地增值稅時全額計入扣除項目，享受20%的加計扣除，如果核算上計入期間費用，那么扣除的因素取決于房地產企業(yè)利息的來源和核算方式，并且可能會因為超出限額，在計算土地增值稅時不能扣除。筆者建議企業(yè)盡量縮短企業(yè)籌建期，并且為了更明確的區(qū)分總部人員和項目人員，可以通過成立項目公司的方式，將公司人員列編為開發(fā)項目人員，這樣在會計賬務處理時盡量將這部分費用入賬到開發(fā)間接費用，充分利用加計扣除政策，增加扣除項目，從而降低增值額。

其次，企業(yè)必須進行詳盡的可行性研究，避免可行性研究不到位，沖動型拿地，某個環(huán)節(jié)一旦斷裂，容易形成爛尾樓，不但要繳納高額的土地閑置費，還要繳納高額的土地增值稅。

最后，在立項環(huán)節(jié)，根據不同的情況進行規(guī)劃可以實現減少土地增值稅應稅范圍的目的。本文提出三種不同的建房策略以供參考。

第一采用代建的方式。代建是房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房屋建設從中收取一定代建費用的行為。代建行為屬于營業(yè)稅征稅范疇，不用繳納土地增值稅。筆者認為，在實際工作中，由于代建要求事先確定最終客戶，并且代建費用一般為總標的的2%，利潤比較低，采用這種方式進行商業(yè)開發(fā)的企業(yè)比較少，如果在單位職工集資建房時候采用代建方式則節(jié)稅效應明顯。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，征收土地增值稅。筆者認為匱缺資金的房地產開發(fā)企業(yè)可以采取這種方式，通過提供土地使用權的方式，獲得合作方提供的建房資金，合作建成后，房地產企業(yè)和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值稅，房地產企業(yè)對自有的部分再次轉讓時候，才需繳納土地增值稅，同時也獲得了貨幣的時間價值。

第三采用企業(yè)分立和兼并的方式。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。筆者認為，這種收購式投資，不僅對房地產企業(yè)自身運營能力要求很高，而且還要有機會以較低的價格購入經營不善但有提升潛力的物業(yè)，機會往往是“可遇不可求”的，所以這種模式難以持續(xù)快速擴張，但是在業(yè)務擴張，城市更新時，可以爭取以合理成本獲取優(yōu)質土地，搶占城市資源。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)建設中的土地增值稅管理

第一，在核算環(huán)節(jié)上房地產開發(fā)企業(yè)要選擇合適的增值額核算方式，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，如果核算上不進行區(qū)分，普通住宅將不能適用免稅條例。在實踐中，對于同一項目中有不同類型房地產的，很多企業(yè)采用不區(qū)分住宅和商鋪，其建安開發(fā)成本合并核算，竣工結算時，按建筑面積分攤。如果不區(qū)分核算，可能提高低增值率房產的適用稅率，增加這部分房產的稅負。筆者建議房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期細化財務核算管理工作，將住宅和商鋪的開發(fā)成本按不同賬戶分別核算，這種方法麻煩一些，企業(yè)可以通過權衡節(jié)稅收益和繳稅成本，判斷是否選擇。

第二，房地產開發(fā)企業(yè)在銷售定價環(huán)節(jié)，制定的銷售價格使得增值額在超過扣除項目金額的30%、50%、100%、200%三個臨界稅率附近的時候，要權衡比較價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加的稅負，如果銷售價格上漲帶來的收益小于需要多交的土地增值稅，可以選擇適當降低銷售價格從而降低土地增值稅的適用稅率，這樣不僅可以減輕企業(yè)稅負增加 利潤，而且以價換量，可以快速回籠資金，降低企業(yè)籌資成本。房地產企業(yè)在符合開發(fā)普通標準住宅的前提下，如果增值率處于20%臨界點，可以考慮通過調整銷售價格以享受土地增值稅免稅優(yōu)惠，使項目稅后利潤最大化。需要注意的是實務中，要把開發(fā)項目的具體情況與當地普通標準住宅的規(guī)定相核對，只有完全符合規(guī)定才可作為普通標準住宅。

第三，會計賬務處理環(huán)節(jié)需要及時預提當期土地增值稅，房地產開發(fā)周期長，在開發(fā)產品未完成銷售之前，為正確核算各期經營成果計提相關土地增值稅先計入預提費用賬戶；還要隨著市場的變動，年末預估銷售價格變動對土地增值稅的影響，補提土地增值稅。上市公司更要及時預提當期土地增值稅，避免稅后利潤在清算期大幅變動，影響公司業(yè)績，引起市場恐慌。

第四，在發(fā)票管理環(huán)節(jié)需要嚴格管理，土地增值稅要求扣除項目，取得合法有效的憑證，否則不能做稅前扣除，近幾年稅務局對發(fā)票的要求也越來越嚴格，在實際工作中，施工單位的發(fā)票可能存在假發(fā)票或者開發(fā)票方與實際購票方不一致的情況。筆者建議，房地產企業(yè)在內部控制方面規(guī)定一定金額以上的，在支付工程款環(huán)節(jié)均要求附上正式發(fā)票和稅務局發(fā)票查詢系統(tǒng)打印出的真?zhèn)螁?。還可以在施工階段，支付工程款環(huán)節(jié)提前讓施工單位開具質量保證金發(fā)票，這樣可以作為土地增值稅扣除項目。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)完工后的土地增值稅管理

首先，房地產企業(yè)需對利息費用進行處理。利息支出的不同扣除方法也會影響土地增值稅。筆者認為當利息大于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本的5%，企業(yè)應采用據實扣除法，當利息小于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本的5%，那么企業(yè)應采用比例扣除法。

第9篇：土地增值稅方法范文

關鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產企業(yè)

隨著房地產企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產企業(yè)土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

根據國家稅務總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進行土地增值稅清算；第一，已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占這個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過85%但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務機關規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國家進行土地增值稅的全面清算對房地產企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對房地產企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對企業(yè)利潤的影響

2007年2月1日，國家對房地產企業(yè)進行土地增值稅清算以來使房地產企業(yè)利潤大幅縮水。房地產企業(yè)的利潤過高是不爭的事實，這過高的利潤實質上來源于房地產開發(fā)行業(yè)對公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會引起房價不斷上漲，從而導致房地產企業(yè)的高額利潤。這種由壟斷帶來的高額利潤破壞了經濟的正常運行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進行調整。而土地增值稅的征收主要就是針對房地產開發(fā)企業(yè)過高的利潤。以前國家采用預征制房地產企業(yè)都是預繳一小部分的土地增值稅，現在國家對土地增值稅進行清算，這也就是說房地產企業(yè)將要補繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產企業(yè)的稅負增加，費用也就隨之增加，企業(yè)的利潤就減少。這一政策的實施對資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產企業(yè)的影響

近幾年，我國進入加息周期，提高貸款利率和準備金率的調控措施越來越多。在房地產企業(yè)貸款條件方面，要求越來越嚴格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會計提少量的備用金用來交稅，現在國家對土地增值稅進行清算，就意味著企業(yè)要補繳大量的稅款，而這類企業(yè)的備用金是不足以支付需要補繳的稅款。一些資金實力不強的企業(yè)有可能會面臨資金鏈斷裂的風險，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導致資金實力不強的房地產企業(yè)不得不轉讓持有的土地或者企業(yè)的股份來支付稅款。

1.3 對土地儲備豐厚的房地產企業(yè)的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地價格的上漲也成為一種必然的趨勢。而土地的價格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會利用自己手中所持有的土地，對土地進行囤積、進行炒作。而土地的囤積與炒作就會使土地的價格不斷上漲，土地價格上漲房地產開發(fā)商就會借土地價格上漲來進一步推高房價，這樣就會快速地吹大房地產市場的泡沫，造成房地產市場的潛在風險。土地增值稅的清算則會使這些公司付出補繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲備豐厚的企業(yè)將會在補繳土地增值稅后積極的開發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達到土地資源更加合理的利用。

2 對房地產企業(yè)的間接影響

2.1 對房地產企業(yè)投資價值取向的影響

土地增值稅的清算，對于房地產企業(yè)投資價值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產企業(yè)，投入大量的資本，來大規(guī)模的購買土地，然后坐等土地升值后轉手獲取土地增值收益。而現在由于國家對土地增值稅進行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤的企業(yè)就必須要對本企業(yè)持有的土地進行清算。這樣就迫使該類房地產企業(yè)放棄這種投資價值取向轉而將他們手上的土地快速出手或者自行開發(fā)。因此，該政策的出臺對于規(guī)范房地產企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導作用。

2.2 對房地產行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤，這將會影響開發(fā)商的收益有助于抑制對房地產行業(yè)的過度投資。對土地增值稅實行清算，如果原來預征的稅款小于結算結果，則應該補稅。但是在實際操作過程中，由于以往并沒有嚴格征收土地增值稅，大部分的房地產企業(yè)預備的土地增值稅準備金都很少，對于要補稅的房地產企業(yè)，如果沒有提取足夠的納稅準備金，將會因為用大量的資金支付土地增值稅而導致資金周轉困難，部分企業(yè)會由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經有大量小型房地產企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴格清算將進一步促進行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對投資資本介入房地產二級市場的影響

房地產作為帶動我國經濟發(fā)展的一個重要支柱性行業(yè)對國民經濟整體的健康運行有重要影響。近幾年來，房地產市場的高額回報使得境內企業(yè)對短期投機資金，通過收購股權、項目轉讓等方式進入房地產二級市場。這些投資者都追求高額的利潤，一般都是采用快進快出的方式。他們的這種行為就助長了房地產二級市場的流動性及房價的提高，同時也會使整個行業(yè)的系統(tǒng)風險增加。通過土地增值稅的清算將會使房地產企業(yè)的利潤水平降到接近其他競爭性行業(yè)的利潤水平。那么這樣就會造成企業(yè)對短期資本的吸引力下降，部分投資者就會為了尋求更高利潤的投資而脫離房地產行業(yè)。這樣就能降低房地產行業(yè)的投資熱度，并對維護行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業(yè)的成本費用，而好多企業(yè)是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發(fā)商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業(yè)的利潤。

參考文獻：

[1]劉立軍.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.