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第1篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

一、統(tǒng)一征管模式

對全市范圍內(nèi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地無建筑物）、礦井轉(zhuǎn)讓等行為、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、委托代建及自建房屋(農(nóng)村集體土地自建房除外)、房地產(chǎn)（含二手房）轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各項稅收（統(tǒng)稱“房地產(chǎn)稅收”），實行“一站式”（市地稅局辦稅服務廳）征收和“聯(lián)網(wǎng)控管、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的控管辦法，以先稅后證（即先向地稅、財政部門繳納相關(guān)稅收，后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書）為基礎，通過部門配合、環(huán)節(jié)控管，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

二、加強部門配合

國土資源、建設、房產(chǎn)等部門要密切配合，充分發(fā)揮部門職能作用，實行信息共享。在辦理土地使用權(quán)證（地上無建筑物）、房屋產(chǎn)權(quán)證和施工許可證之前，要嚴格執(zhí)行“先稅后證”，在辦證審批表上必須加蓋地稅部門“征稅審核章”或“稅源審核章”。

（一）實行信息共享。

地稅、國土資源、建設、房產(chǎn)等部門要按照聯(lián)網(wǎng)控管要求，建立健全部門間符合征管實際需要的監(jiān)控機制，實現(xiàn)地稅和相關(guān)部門的計算機網(wǎng)絡聯(lián)接。

1市國土資源局要于每季首月5日前向市地稅局提供有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（地上無建筑物）信息，包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、土地價格等詳細資料。

2市房產(chǎn)管理局要于每季首月5日前向市地稅局提供房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的交易信息、產(chǎn)權(quán)登記信息。

3市建設局在對參與工程投標單位進行資格審定時，要審查投標單位稅務登記情況，對沒有辦理稅務登記的投標單位，要督促其補辦稅務登記手續(xù)，并于每季首月5日前向市地稅局提供建設項目中標單位信息和竣工驗收工程項目信息。

4.其他各相關(guān)職能部門在依法協(xié)助市地稅局采集房地產(chǎn)行業(yè)涉稅信息時，不得收取任何費用；市地稅局對獲取的相關(guān)信息資料只能用于稅收征管工作，并有責任予以保密。

（二）實行先稅后證。

1市國土資源局在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（地上無建筑物）有效登記時，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表辦理土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)。地稅部門應根據(jù)市國土資源局提供的相關(guān)信息嚴格進行征(免)稅界定，辦理相關(guān)的征(免)稅手續(xù)。

2市房產(chǎn)管理局在辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記（包括繼承、贈與登記、變更、自建）手續(xù)時，憑納稅人辦理相關(guān)的征(免)稅手續(xù)辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記相關(guān)手續(xù)；委托代建并辦理自建房產(chǎn)證書的納稅人須取得地稅部門的建筑業(yè)。

3市建設局在辦理《施工許可證》時，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表予以審批辦證。對存在嚴重偷逃欠稅行為且又不按規(guī)定期限和要求進行整改的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建安施工企業(yè)，應及時依法提請上級行政主管部門降低直至取消其經(jīng)營資質(zhì)。對存在偷逃欠稅行為的施工企業(yè)，應積極配合地稅部門督促其開展稅收自查并依法繳納稅款，憑蓋有“征稅審核章”或“稅源審核章”的查驗辦證審批表辦理工程項目竣工驗收手續(xù)。地稅部門要根據(jù)市建設局提供的相關(guān)信息嚴格進行稅源管理，科學征管，并告知納稅人取得稅務。

4.市監(jiān)察局要定期不定期開展檢查，依紀依規(guī)對造成納稅人偷逃欠稅的相關(guān)責任人實行責任追究。

（三）實行驗票付款。全市所有行政事業(yè)性單位（含中、省、垂直管理的行政事業(yè)性單位）和其他相關(guān)建設單位及個人須憑市地稅部門開具的正式稅務支付工程款。否則，不予支付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收購房款票據(jù)由市地稅部門監(jiān)制，納入地稅監(jiān)控管理。

（四）實行依法辦事。國土資源、建設、房產(chǎn)、地稅、財政等部門要加強配合，認真履行職責，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務，不斷提升服務水平。

三、強化工作責任

（一）明確責任。凡涉及房地產(chǎn)稅收信息的相關(guān)職能部門(單位)要明確具體承辦科(股)室和責任人，層層細化工作責任。

第2篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

20*年5月，國家稅務總局提出了對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理，一年多來，我省各地認真落實“一體化”管理要求，結(jié)合本地實際，做了大量卓有成效的工作，房地產(chǎn)稅收一體化管理工作取得了一定的進展。為了進一步做好我省房地產(chǎn)稅收管理工作，提高房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，根據(jù)今年全國耕地占用稅、契稅征管暨房地產(chǎn)稅收一體化管理工作會議精神，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就進一步加強房地產(chǎn)稅收一體化管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想，明確目標，切實提高對房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的認識。房地產(chǎn)稅收一體化管理是國家稅務總局貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策需要，在廣泛調(diào)查研究的基礎上，根據(jù)稅收征管的基本原理和實際情況，為加強房地產(chǎn)稅收征收管理而實施的一項重要舉措，是稅收管理科學化、精細化的具體體現(xiàn)。各級財稅征收機關(guān)要打破部門分割、稅種分割、信息不溝通的管理狀態(tài)，從房地產(chǎn)開發(fā)、交易到保有的全過程加強稅源信息收集和分析工作，促進信息的共享和利用，提高工作效率，增加稅收收入，降低納稅成本，方便納稅人。

二、全面落實契稅直征，嚴格契稅“先稅后證”制度。各級財政征收機關(guān)要進一步落實契稅直接征收工作，設立契稅直征窗口，提高征管效率；同時要嚴格“先稅后證”制度，逐步建立包括涉稅資料的收集和共享、稅源信息的傳遞和利用、計稅依據(jù)的確定和認可、各方的權(quán)利和責任等內(nèi)容的工作聯(lián)系制度，把契稅征管納入房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移辦理流程，實現(xiàn)信息的及時傳遞和共享，為實施房地產(chǎn)稅收一體化管理奠定基礎。

三、實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。在交易環(huán)節(jié)建立征收機制，通過一個窗口對各稅種進行統(tǒng)管，是房地產(chǎn)稅收一體化管理最基本的要求。各級財稅征收機關(guān)要加強與房地產(chǎn)部門的聯(lián)系，有條件的地方一定要在今年內(nèi)由財政和地稅部門在房地產(chǎn)交易部門共同設立征收窗口，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。同時利用契稅“先稅后證”的特點，把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的信息儲存起來，建立數(shù)據(jù)庫，然后將信息向房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)傳遞，進行稅源監(jiān)控；暫不具備共同設立窗口條件的，地稅部門可委托財政部門代征稅款，同時要明確一個部門負責儲存、傳遞房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收信息，保證對房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)的稅源進行監(jiān)控。

四、做好存量房交易價格的核定工作，統(tǒng)一房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計稅價格。存量房交易價格的認定是“一窗式”征收的關(guān)健環(huán)節(jié)，而大量占有信息是準確、高效地對存量房價格進行評估的前提。各級征收機關(guān)要加強與房地產(chǎn)部門的協(xié)調(diào)，共同建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易計稅價格核定機制，廣泛收集信息，大量占有信息，采取多種途徑、多種形式，準確、高效地對存量房交易價格進行評估，堵住納稅人瞞報、虛報成交價格偷逃稅款的漏洞。

第3篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

關(guān)鍵詞：價值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；管控模式

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A

文章編號：1672―3198（2014）16―0022―02

1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動和競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開始進行大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張和并購整合，規(guī)?；?、集團化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。

規(guī)模化經(jīng)營是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉(zhuǎn)變，它特別強調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務單元劃分適當，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務流程管理高效。

集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務單元的有機運轉(zhuǎn)，且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作；同時，不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、規(guī)范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補，互相推動，有效降低管理成本。

規(guī)?；?、集團化已成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應地，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新，否則難以適應發(fā)展的要求。

2價值鏈理論

1985年，邁克爾?波特首次提出“價值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業(yè)的價值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營、銷售、服務和內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運作產(chǎn)生的整體價值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產(chǎn)生的動態(tài)過程就是價值鏈。

價值鏈具有如下特性：（1）企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面，其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務環(huán)節(jié)，而輔助活動主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動；（2）企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實現(xiàn)價值增值。（3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價值鏈角度來看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價值鏈活動。

3房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈構(gòu)成

按照價值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的基本活動

（1）前期研究決策階段：通過縝密細致的市場調(diào)研，結(jié)合企業(yè)自身綜合實力，對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究，確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式，進行價值研判與決策。

（2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計，形成良好的功能規(guī)劃和市場識別，將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健，獲得許可。

（3）工程建設階段：通過招標比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設計方案，實現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工，并對工程施工進度、質(zhì)量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價值。

（4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎上，對產(chǎn)品進行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對在建和后期擬建產(chǎn)品設計和建造進行修正，實現(xiàn)銷售價值最大化。

（5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后，對產(chǎn)品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動

房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價值鏈運作的整個過程。

（1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。

（2）財務和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進知識資源的積累和應用；財務管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及稅務籌劃。

（3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。

（4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。

4價值鏈運營管理模式

價值鏈運營管理模式是以房地產(chǎn)價值鏈為核心，按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務單元均基于價值鏈定位，從業(yè)務線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責，整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻，通過協(xié)同提高效率，從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務單元和模塊作為“小價值鏈”，通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。

根據(jù)上述價值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。

4.1橫向一體化協(xié)同

首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心和主干；由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務的支持平臺；業(yè)務鏈條以支持平臺為依托開展經(jīng)營活動，相互作用，形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售等）對接串聯(lián)起來，就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價值鏈。

基于價值鏈，四大中心作為業(yè)務單元分工明確、準確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團戰(zhàn)略研究，目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析；產(chǎn)品設計中心側(cè)重于項目規(guī)劃與設計，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設計；制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過程的標準化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營銷中心側(cè)重于營銷和服務，基于消費者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏；實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。

基于價值鏈，業(yè)務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務單元和模塊的共同取向。這樣，就會產(chǎn)生協(xié)同效應，并打破部門和業(yè)務單元之間的界限，實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風險。

4.2縱向一體化協(xié)同

縱向一體化協(xié)同就是在價值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務單元和模塊工作范圍相對固定，業(yè)務聚焦，打造專業(yè)化團隊，提升專業(yè)化能力?？v向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務的機會，有利于員工個體在實踐中積累經(jīng)驗，成為專業(yè)化人材，并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長，實現(xiàn)自身價值。同時，各業(yè)務單元和模塊作為專業(yè)化團隊，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制，團隊內(nèi)更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進而形成專業(yè)化優(yōu)勢，提高價值創(chuàng)造的能力，能為價值鏈的價值貢獻更大。

價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式，它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內(nèi)，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過業(yè)務單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰，業(yè)務流程更為順暢，另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力，強化了職能部門對項目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識。因為在一體化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實現(xiàn)價值，進而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務意識的現(xiàn)象，使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對應于相應的業(yè)務單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。

參考文獻

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第4篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

一、加強政策宣傳，改善稅收環(huán)境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，切實激發(fā)全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創(chuàng)造良好寬松的社會環(huán)境。要積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所設立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務并現(xiàn)場辦理有關(guān)涉稅事項。

二、加大依法治稅力度，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的政策規(guī)定。財政部門必須依照房產(chǎn)管理和國土資源部門提供的房地產(chǎn)交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據(jù)市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產(chǎn)管理部門不得辦理土地使用權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。國土資源、房產(chǎn)管理部門要依法履行職責，嚴格把關(guān),切實執(zhí)行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產(chǎn)稅收征管工作,防止國家稅收流失。

三、實行信息共享，建立部門協(xié)作聯(lián)系制度。財政、地稅、國土資源、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門要加強溝通和聯(lián)系，細化土地、房產(chǎn)管理信息交換內(nèi)容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務稽查工作中發(fā)現(xiàn)的納稅人在土地、房屋產(chǎn)權(quán)交易或權(quán)屬登記方面的問題，及時告知土地、房產(chǎn)管理部門；國土資源、房產(chǎn)管理部門要將土地、房產(chǎn)交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設部門要將已批準的房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)項目相關(guān)信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產(chǎn)稅收一體化管理聯(lián)席會議，及時解決土地、房地產(chǎn)稅收征管中出現(xiàn)的問題。

第5篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場營銷一體化教學

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場營銷》課程已經(jīng)作為行業(yè)營銷課程被越來越多的高職院校列入教學計劃?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》課程具有較強的應用性,如果在教學中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實際,不注意培養(yǎng)學生運用營銷理論分析解決實際問題的能力,培養(yǎng)出來的學生就很難適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。而當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。

“一體化教學”是集“教、學、做”于一體的一種教學模式,強調(diào)把理論教學和實踐教學有機結(jié)合,重視學生的全程參與,實施“做中學、做中教”,進行專業(yè)知識、專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學習與訓練,突出了學以致用、理論聯(lián)系實際的教學原則,是提高學生綜合職業(yè)能力有效的教學方法。高職院?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》課程亟需進行“教、學、做”一體化的教學改革。

一、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“教”

1.突出實用性和操作性的教材

教材是教學中一個非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進行備課和教學,學生要依靠教材進行學習和復習。因此教材的質(zhì)量直接關(guān)系到教學的質(zhì)量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強調(diào)業(yè)務的操作實踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場營銷》教材理論性較強,案例比較陳舊,這種教材的使用對學生而言,實踐應用性不強,達不到理論與實踐的有機結(jié)合。要做到“教、學、做”一體化教學模式教學必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標、以任務驅(qū)動為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學什么,增強目的性、實踐性和應用性。實際上就是以完成一個個具體的任務為線索,把知識內(nèi)容巧妙地融合到任務中。教材依據(jù)項目,使學生學完一本教材,基本上就會做一個具體的項目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購買行為分析這一章應先提出問題:萬科新開發(fā)了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識。學生會在這個問題的驅(qū)動下,通過對學習資源的積極主動應用,進行自主探索和互動協(xié)作的學習。實踐性較強的教材除了教材本身,還應包括實踐實驗教材和配套教學光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務重新構(gòu)建知識體系,通過任務模塊形式講解目標系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設計技能,并在此基礎上做理論知識點的展開和延伸,既可以起到急用先學、學以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導學生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學做”一體化教學模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應該是實踐操作的示范者和指導者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進的應屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實際的房地產(chǎn)市場營銷實踐經(jīng)驗。另外,近年來由于高職院校大量擴招,教師教學工作量增加,教師尤其是年輕教師進修、培訓和參加社會實踐的機會相對減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學方法完成學校交給的教學任務,沒有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場營銷課程的教學模式和方法。再加上有時候部分房地產(chǎn)市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對企業(yè)具體運作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現(xiàn)學現(xiàn)賣,降低教學水平,嚴重地影響教學效果。

《房地產(chǎn)市場營銷》課程要做到“教、學、做”一體化教學,必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識、新技術(shù),適應一體化教學工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營銷,脫下工作服,就能上講臺執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓;學校有計劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關(guān)實訓基地房地產(chǎn)項目的組織和策劃,提高教師的實踐能力;聘請具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗和市場營銷經(jīng)驗的校外人員擔任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營銷的副總或者部門經(jīng)理、營銷策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人等定期到學校來做教學工作,把企業(yè)實際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業(yè)任課教師和學生。建設一支能適應高職教育的以就業(yè)為導向、強化技能性和實踐性教學要求的“雙師型”教師隊伍,是培養(yǎng)社會需要的高素質(zhì)應用型人才的關(guān)鍵。

3.理論與實踐相結(jié)合的教學過程

在傳統(tǒng)教學過程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學過程基本上在教室進行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學生沒有把自己當成真正的房地產(chǎn)市場營銷工作人員,沒有進入真實的職場環(huán)境中。這樣就造成了學生理論水平高、實踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學要以能力為本位,在技術(shù)上、方法上和過程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強化房地產(chǎn)市場營銷技能培養(yǎng),適當加大實訓課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷課程教學內(nèi)容,任課教師應有目的、有步驟地讓學生參與到實踐活動中去。其次,在理論教學中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關(guān)知識技能的一種實踐性教學活動。如教師設計讓學生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀人練習與客戶的交往,或者作為房地產(chǎn)市場營銷部門的工作人員商討某個項目的策劃方案等。在這樣的模擬教學環(huán)境中,從理論到實訓、再到實際,提高學生具體運用理論知識,提高實際工作技能,培養(yǎng)學生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎。

二、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“學”

1.不排斥接受性學習

教育學家呂型偉曾說:“不能什么都讓學生自己去研究,因為學生的間接經(jīng)驗是很重要的,在學習期間,接受性學習是重要途徑,學生主要是學習和掌握別人的經(jīng)驗?！辈煌卣鞯闹R,對學習方式的要求也就不同。學生應根據(jù)其各自的特點靈活運用。接受性學習的特點:以聽教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識為基本任務;信息傳輸呈線性;學生認知活動具有可指導性、可控性?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學生進行接受性的學習。例如,房地產(chǎn)市場營銷理念及其演變過程這部分內(nèi)容。接受性學習的最大價值在于學習者不必從零開始學習活動,可以通過繼承接受前人或他人的認識成果而加速個體的認識發(fā)展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進探究性學習

探究性學習,是一種在好奇心驅(qū)使下,以問題為導向、學生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學習活動。探究性學習的前提是學生“自主活動”,教師在學生的探究性學習中是一個幫助者的角色,教師將為學生提供學習材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學生答案,而是要挑戰(zhàn)學生,鼓勵學生自己找到問題的答案。例如《房地產(chǎn)市場營銷》課程中房地產(chǎn)市場調(diào)查章節(jié):市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發(fā)前必須調(diào)查市場以確定適銷對路的產(chǎn)品,開發(fā)后必須以適應市場的價格、行銷、促銷等策略將產(chǎn)品推向市場,這就要求進行市場調(diào)查,掌握市場信息。教師先把市場調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動員學生到房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對學生遇到的疑惑問題進行解答。這種形式的教學能真正使學生把知識學活。

三、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“做”

1.在實踐中完成作業(yè)

“教、學、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學生在做中學。從教師對學生的關(guān)系上說,做便是教,從學生對教師的關(guān)系上說,做便是學?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》是一門實踐性很強的課程,在教學中應以學生的“做”為重點。例如房地產(chǎn)專題策劃,這是對所學房地產(chǎn)市場營銷理論綜合而具體的應用,是一次實實在在的系統(tǒng)學習和理論聯(lián)系實際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場營銷理論學完后,教師應將專題策劃的任務安排給學生。通過專題策劃使學生熟悉房地產(chǎn)市場營銷策劃的全過程,使學生在資料的收集、處理及應用,策略的分析,方案的制定、評價與優(yōu)化等方面能與具體對象結(jié)合起來,提高房地產(chǎn)市場營銷策劃能力。

2.實現(xiàn)工學結(jié)合

加強校企合作,實現(xiàn)工學結(jié)合。學校充分利用校外實訓基地資源,安排學生參加頂崗實習,學生在做中學、在學中做,在完成具體任務的過程中學習新的知識和新的技能,在學習中體驗工作的責任和經(jīng)驗,加快實現(xiàn)從學生到勞動者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學生參加一些市場調(diào)查活動,安排學生對附近區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行關(guān)于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調(diào)查分析,使學生在實踐中學習和了解房地產(chǎn)市場營銷工作過程、項目運作的要求,提高房地產(chǎn)市場營銷的技巧;讓學生接受校企合作單位的培訓,然后挑選合適的、優(yōu)秀的學生參與到企業(yè)項目的銷售推廣活動現(xiàn)場,給學生一個實戰(zhàn)的機會,親自感受房地產(chǎn)營銷過程。通過銷售準備、發(fā)現(xiàn)客戶、銷售講習、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實踐,提高學生售樓技巧。

參考文獻

1 卓堅紅.從虛擬到實戰(zhàn)的高職房地產(chǎn)營銷實踐教學探索[J].中國成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學、做”一體化教學模式的探索與實踐[J].職業(yè)教育研究,2008.4

第6篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

1發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)信息化的策略

1.1企業(yè)信息化的合理定位

企業(yè)信息化建設必須站在戰(zhàn)略的高度和商業(yè)管理的角度。站在制高點，統(tǒng)籌整個企業(yè)的營運過程。企業(yè)信息化建設要求企業(yè)的管理層必須從戰(zhàn)略的眼光看企業(yè)信息化建設。房地產(chǎn)企業(yè)多是一些以經(jīng)營為目的的企業(yè)，追求利潤最大化和成本最小化是每一家房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)必然重視業(yè)績表現(xiàn)，但往往因為重業(yè)績而忽視了其他東西。在信息系統(tǒng)的建設中，要考慮很多因素，比如：流程是否能夠促進企業(yè)成長、增加盈利以及提高客戶滿意度。房地產(chǎn)企業(yè)信息化要求信息、決策、執(zhí)行的整合，要求公司的IT建設和公司的戰(zhàn)略結(jié)合起來。

1.2加強人才建設，明確責權(quán)，保證需求落實

房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應該需要一支穩(wěn)定而強大的人才隊伍,因此信息化建設要“以人為本”。這也是我們政府所倡導整個社會的。信息化建設與人才開發(fā)是相互影響、相互作用的，信息化建設需要高素質(zhì)的人才，而人才的開發(fā)又能推動信息化建設的進程，兩者是相互融合的。人力資源不僅是企業(yè)信息化的豐富內(nèi)涵之一,更是企業(yè)信息化進程的駕馭者。人才是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)信息化戰(zhàn)略的基礎，沒有信息技術(shù)人才，企業(yè)信息化戰(zhàn)略的實施只能是一句空話，對人力資源進行開發(fā)、使用和培養(yǎng)是關(guān)系到企業(yè)生存和發(fā)展的核心戰(zhàn)略。但是，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化人才匱乏，特別是既熟悉管理又懂計算機的復合型人才嚴重匱乏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設一定要把信息化人才的培養(yǎng)工作擺上戰(zhàn)略地位，采用多方面措施加緊推進。

1.3采用一體化指導思想

結(jié)合自身需求，采用一體化指導思想。房地產(chǎn)開發(fā)由于業(yè)務涉及面廣，因此在信息化過程中需要考慮到眾多業(yè)務信息化需求，涉及到大量業(yè)務環(huán)節(jié)，比如項目可行性研究、市場分析、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設計、融資、建筑施工、工程監(jiān)理、市場營銷、租賃、物業(yè)管理等。在發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)企業(yè)都必須引進一些業(yè)務管理軟件。這些應用系統(tǒng)都往往由不同開發(fā)商開發(fā)，構(gòu)建的也是不同的數(shù)據(jù)庫，致使很多企業(yè)的經(jīng)營管理數(shù)據(jù)分布在不同的系統(tǒng)、地域或平臺上。從而限制了企業(yè)各種數(shù)據(jù)的綜合利用，信息間未能實現(xiàn)有效地共享與傳遞，這樣嚴重影響了企業(yè)信息化建設的實施效果。因此企業(yè)的信息化建設應以“一體化”為出發(fā)點和指導思想。我們應該遵循四個原則，也就是規(guī)劃設計一體化、考察系統(tǒng)本土化、采購軟件本行業(yè)化、實施上線本企業(yè)化。

一體化的信息化建設主要是指采用統(tǒng)一的先進的開發(fā)工具、統(tǒng)一的大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫，從服務于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)進行系統(tǒng)規(guī)劃，完全整合辦公自動化、人事管理、項目管理、樓盤銷售、客戶關(guān)系管理、物業(yè)管理、租賃管理等專項業(yè)務管理功能，彼此之間實現(xiàn)完全的融合，數(shù)據(jù)間直接交換與運算，減少了信息流轉(zhuǎn)中間環(huán)節(jié)，形成企業(yè)辦公、信息交流、業(yè)務管理的統(tǒng)一信息化大平臺。

2房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展趨勢初探

2.1房地產(chǎn)企業(yè)信息化中的電子商務

房地產(chǎn)電子商務即電子商務理念和技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。應用范圍十分廣泛包括：房地產(chǎn)材料采購、房地產(chǎn)營銷業(yè)務、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理等領(lǐng)域。也是房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展的趨勢所在。

BtoB(BusinesstoBusiness即企業(yè)對企業(yè)電子商務)房地產(chǎn)電子商務是房地產(chǎn)企業(yè)信息化中最常見之一，其涉及的面非常廣，從房地產(chǎn)的開發(fā)、建造開始，直到房屋最終裝潢，要涉及到大量房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)，比如建材供應商、建筑承建商等。目前，BtoB房地產(chǎn)電子商務已經(jīng)主要運用在建材以及裝潢等行業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)間建立的電子化交易平臺，房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈的管理變得容易有效，直接成本和管理經(jīng)營成本在很大程度上得到了降低。

BtoC(BusinesstoConsumer)房地產(chǎn)電子商務模式主要運用于房地產(chǎn)的市場營銷與服務，是電子商務模式中基礎的交易模式之一。BtoC房地產(chǎn)電子商務也是運用最廣泛。除了網(wǎng)上購房（雖然購房還不是很常見，但是租賃方面已經(jīng)非常成熟了），BtoC房地產(chǎn)電子商務貫穿于房地產(chǎn)生命周期的整個過程。如個性化的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷、房屋裝潢、“智能化”物業(yè)管理等。BtoC類的電子商務主要面向廣大消費者，將以個人終端為主要市場，這樣就為開發(fā)商以前對傳統(tǒng)媒介的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。同時該模式有利于企業(yè)通過網(wǎng)絡互動形式來聯(lián)系和培養(yǎng)客戶群體，傳播有關(guān)信息，掌握和引導消費動向，提供及時有效的商業(yè)服務。

GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地產(chǎn)電子商務模式指的是政府對消費者/政府對房地產(chǎn)企業(yè)的電子商務活動。這種電子商務方式能把政府服務部門的服務意識體現(xiàn)得淋漓盡致。房地產(chǎn)業(yè)是個比較特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比，政府不僅是房地產(chǎn)行業(yè)電子商務推動者也是主要參與者之一。隨著政府電子政務的開展，這些與房地產(chǎn)相關(guān)的政府部門也通過網(wǎng)絡為房地產(chǎn)機構(gòu)、房地產(chǎn)公司及個人提供多種房地產(chǎn)服務。如國土局為房地產(chǎn)開發(fā)商進行注冊，建立信息庫。再如，網(wǎng)上的規(guī)劃方案的審批、審計稅收、銀行貸款、房地產(chǎn)市場政策和市場的監(jiān)督投訴等。

我們應該大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的電子商務。隨著信息化建設的推進，電子商務的市場在全球范圍內(nèi)急劇擴大，各發(fā)達國家都把發(fā)展電子商務作為拓展全球市場的有效手段。在這種良好的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)電子商務將會成為21世紀整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大亮點和推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大動力。房地產(chǎn)電子商務在目前可從房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)間的電子商務方式、房地產(chǎn)企業(yè)對客戶的服務方式、網(wǎng)上信息、建立虛擬房地產(chǎn)企業(yè)及虛擬政府等方面的業(yè)務展開。

2.2進一步完善房地產(chǎn)網(wǎng)站功能

1998年7月18日，中國建筑業(yè)協(xié)會推出了“中國建筑在線”網(wǎng)站。2000年4月3日，搜房網(wǎng)()在網(wǎng)上成功地拍賣了7套北京房產(chǎn)，這件事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動。隨后，搜房網(wǎng)又一次在網(wǎng)上拍賣活動中僅用了短短4個小時的時間就拍賣了l7套上海房產(chǎn)，并以300萬元的價格成交了7套別墅。這是房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站的發(fā)展歷史，也是國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡電子商務的一次大膽嘗試，更為房地產(chǎn)網(wǎng)絡經(jīng)濟開辟了廣闊天地。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站已經(jīng)得到長足的發(fā)展。

房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務化的最終表現(xiàn)形式是目前流行于歐美國家的MLS(MultipleListingService)理念。在美國，1995年年初，大約有100個網(wǎng)站進行商品房銷售，同年底就達到4000多個，2006年已超過2萬個。顯然國外的房地產(chǎn)電子商務比我國起步早，隨著我國加入WTO，我們加快了房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展步伐，同時也得到了很好的發(fā)展。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站大約一萬多個,大多涉及房地產(chǎn)企業(yè)各個操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)政策信息、企業(yè)內(nèi)部管理、工程及材料管理、銷售及中介和物業(yè)管理等。

隨著網(wǎng)絡的普及，互聯(lián)網(wǎng)將成為房地產(chǎn)信息的主要渠道，這將徹底改變傳統(tǒng)的購房方式。房地產(chǎn)網(wǎng)站建設將為購房者提供全天候、全方位的市場服務新模式，將會擴大房地產(chǎn)信息服務的內(nèi)容，建立房地產(chǎn)在線咨詢服務系統(tǒng)，引入城市電子地圖，實現(xiàn)網(wǎng)上售樓。在今后相當長的時間內(nèi)，互補性的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站之間開始合作，網(wǎng)站在市場、技術(shù)、內(nèi)容上獲得發(fā)展機會；作為工作平臺和交易平臺，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)展開廣泛的合作，從而提高舊經(jīng)濟的運作效率；同時房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)的數(shù)量將明顯增加。完善房地產(chǎn)企業(yè)信息化中網(wǎng)站功能的同時，我們也應該整合這些網(wǎng)站，使一些有基礎和有實力的網(wǎng)站做大、做強。比如房地產(chǎn)企業(yè)站點，萬科是在這方面的領(lǐng)跑者，其他一些企業(yè)是應該好好學習和借鑒的。

2.3加速建設房地產(chǎn)企業(yè)信息化標準化的進程

房地產(chǎn)企業(yè)在進行信息化建設的初期,其外部信息化程度不高是制約產(chǎn)業(yè)推進信息化建設的瓶頸問題,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)間的信息集成和共享、與外部聯(lián)系的標準化技術(shù)等方面。對于房地產(chǎn)企業(yè)信息化的評價,當前尚未形成規(guī)范的評價方法,缺乏統(tǒng)一的評價體系。房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設的不斷深入,將逐步解決上述問題,為產(chǎn)業(yè)信息化搭建起網(wǎng)絡平臺。此外,一些先進的信息集成工具將引入房地產(chǎn)行業(yè)。如在項目管理的應用中,EDI是一種在各部門和協(xié)作力量之間交互信息的有效技術(shù)手段。建立基于EDI的房地產(chǎn)項目信息組織和傳遞模式,各參與者都必須遵循統(tǒng)一的商業(yè)操作標準,如聯(lián)合國貿(mào)易數(shù)據(jù)交換標準——UN/EDIFACT等。

對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)信息化程度的高低是決定房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。與未來網(wǎng)絡社會相適應，不論是普通的消費者還是專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，都將要求房地產(chǎn)業(yè)務的高度信息化。因此必須加速建設房地產(chǎn)企業(yè)信息化標準化的進程，同樣在企業(yè)與企業(yè)合作當中，也只有運用了網(wǎng)絡信息技術(shù)，才能保證有更多的市場機會。

第7篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

一、房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化的概念

（一）房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化的概述

自上世紀八九十年代以來，房地產(chǎn)現(xiàn)代化測量技術(shù)已從單純的與地形有關(guān)的測繪和資料收集發(fā)展到數(shù)據(jù)采集、傳輸、存儲、處理的自動化，并對資料信息進行深加工、作出科學解釋與管理，進行數(shù)字地圖、數(shù)字專用圖生產(chǎn)，建立各種信息管理系統(tǒng)等。房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化是現(xiàn)代測繪科學、定位技術(shù)、遙感和地理信息學等學科與現(xiàn)代計算機科學和信息科學、通訊科學等相結(jié)合的多學科集成。房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化指的是房地產(chǎn)測量運用計算機技術(shù)來測定房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、的專業(yè)測繪。

（二）房地產(chǎn)測量現(xiàn)代化的意義

以計算機為標志的房地產(chǎn)現(xiàn)代化測量為房地產(chǎn)的控制測量建立了一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)網(wǎng)絡控制網(wǎng)，為測繪大比例尺寸的房地產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設工程的放線驗線等日常工作提供測繪基礎。此外，在為房地產(chǎn)管理服務以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供了測量的精確基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息，為城市規(guī)劃、城市建設等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。為房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力的技術(shù)支持。

二、計算機在房地產(chǎn)測量中的優(yōu)勢

從工程測量整個學科的發(fā)展來看，利用計算機這一精密的測量技術(shù)與方法能夠使得房地產(chǎn)測量根據(jù)形變監(jiān)測分析與災害預報、工程信息系統(tǒng)，為今后一段時間內(nèi)工程測量學研究的主要方向。實現(xiàn)房地產(chǎn)測量內(nèi)外作業(yè)的一體化，數(shù)據(jù)獲取及處理的自動化，房地產(chǎn)測量過程控制和系統(tǒng)行為的智能化以及房地產(chǎn)信息共享和傳播的網(wǎng)絡化提供便利。具體而言，計算機在房地產(chǎn)測量中的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

（一）計算機能為房地產(chǎn)測量建立“一體化”的測量體系

運用了計算機的房地產(chǎn)測量，能夠為房地產(chǎn)測量提供一個“一體化”的測量體系，使得房地產(chǎn)測量工作無論采用一種或多種、相同類型或不同類型的測量儀器，都可以實現(xiàn)通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集格式和不同數(shù)據(jù)接口定義，從而使得房地產(chǎn)測量工作在結(jié)束時就能建立一個高精度、有一定密度的能長期保存使用的穩(wěn)定的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，為房地產(chǎn)變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設工程放線驗線等日常工作提供測繪基礎。

（二）計算機能實現(xiàn)房地產(chǎn)測量的 “自動化”

房地產(chǎn)測量的 “自動化”是指在運用了計算機計算之后，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的預處理、傳輸和通訊，從而形成電子數(shù)據(jù)的自動化流程過程中，不需人工干預和處理。此外，運用了計算機的房地產(chǎn)測量技術(shù)能夠適應工程測量學的發(fā)展，從點信息到面信息獲取，從后處理到實時處理。實現(xiàn)在大型房地產(chǎn)工程中，從高空到地面、地下以及水下，從人工量測到無接觸遙測，從周期觀測到持續(xù)測量。測量精度從毫米級到微米乃至納米級等等，為房地產(chǎn)測量提供便利。

三、 計算機在房地產(chǎn)測量中的應用現(xiàn)狀

計算機在房地產(chǎn)測量中的發(fā)展趨勢是越來越廣，并且和其他專業(yè)如工程測量、地面測量、空間測量等方面的理論知識緊密結(jié)合。實現(xiàn)了房地產(chǎn)測量的空間科學性、資源開發(fā)、房地產(chǎn)、地理、工程監(jiān)理、設計制造、工業(yè)測量與工業(yè)計量等結(jié)合更加緊密。如今，結(jié)合了計算機的房地產(chǎn)的測量技術(shù)主要有AutoCAD和GIS。

（一）AutoCAD的房地產(chǎn)測量應用

AutoCAD是美國AutoDesk公司開發(fā)的通用CAD工作平臺。隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，AutoCAD在建筑業(yè)中得到廣泛的應用，并成為房地產(chǎn)測量市場占有率居世界首位的CAD系統(tǒng)工具，成為了當前房地產(chǎn)測量工程師設計繪圖的重要工具?？梢詫θS實體進行自動消隱、潤色和賦材質(zhì)等操作，以生成真實感極強的渲染，以及具有強大的圖形編輯功能，能方便地進行圖形的修改、編輯操作的AutoCAD能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)測量體系結(jié)構(gòu)的開放，在協(xié)作、數(shù)據(jù)共享以及管理上的改進尤為突出，使得房地產(chǎn)測量工作效率高、實現(xiàn)有效的測量數(shù)據(jù)共享以及完備的測量管理。

（二）GIS的房地產(chǎn)測量應用

GIS在房地產(chǎn)測量中的應用是以應用導向的空間信息技術(shù)。并通過定性和定量分析方法對這些信息進行評價、測量，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢進行分析。GIS的房地產(chǎn)測量空間分析與輔助決策支持是GIS的高水平應用，通過建立房地產(chǎn)測量的知識的智能系統(tǒng)。在大規(guī)模城市基礎設施建設中如何保證綠地的比例和合理分布、如何保證學校、 公共設施、運動場所、服務設施等能夠有最大的服務面等方面，具有很好的運用效果。并且隨著數(shù)據(jù)庫的快速增大和對數(shù)據(jù)挖掘工具的深入研究，GIS在房地產(chǎn)測量中的應用前景不可估量。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)測量環(huán)境的精準需求下，帶動了計算機在房地產(chǎn)測量市場的繁榮。在計算機時代來臨之際，房地產(chǎn)測量工作應及時關(guān)注計算機新技術(shù)的發(fā)展，在未來的房地產(chǎn)測量過程中，有效地運用計算機技術(shù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)測量工作的高效、高質(zhì)量地完成。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

產(chǎn)建設的信息需求也越來越迫切，因此極需要能集房產(chǎn)測繪成果管理、房產(chǎn)業(yè)務管理及房產(chǎn)信息于一體的信息系統(tǒng)。充分應用當前最先進的GIS技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)與網(wǎng)絡技術(shù)，結(jié)合房產(chǎn)管理的特點，為房產(chǎn)管理和滿足公眾了解房產(chǎn)信息的要求提供了一個暢通的渠道。

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)測繪；GIS；樓盤表；Geodatabase； MIS； CAD

Abstract: With the urban real estate market booming developed, real estate management has become onerous and complex, traditional surveying and mapping of pure real estate management system and MIS management system has been unable to meet the needs of property management, and public information needs of urban real estate construction increasingly urgent, and therefore badly in need one information system can set the real estate surveying and mapping results management, real estate business management and real estate information. The full application of the current state-of-the-art GIS technology, database technology and network technology, combined with the characteristics of the real estate management, and provides an unobstructed channel for real estate management and to meet the requirements of the public about the real estate information.Key words: real estate mapping; GIS; Property table; Geodatabase; the MIS; the CAD

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1.引言

隨著經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)快速增長，城市建設步伐的不斷加快，作為國民經(jīng)濟的一個支柱性產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，房地產(chǎn)交易相應日增，眾所周知，房地產(chǎn)管理涉及到海量的空間數(shù)據(jù)，如以圖示方式表示的土地房屋所有權(quán)和使用權(quán)歸屬的房產(chǎn)圖，包括房產(chǎn)分幅、房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖等，同時要對房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)要進行形式多樣的查詢統(tǒng)計、制表、制圖和綜合分析。利用先進的計算機技術(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)、GIS技術(shù)、CAD技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)，建設全市范圍內(nèi)準確、動態(tài)、高效和標準化的共享型房地產(chǎn)基礎空間數(shù)據(jù)庫，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)的空間定位基礎，成為“數(shù)字房產(chǎn)”的空間基礎平臺，為實現(xiàn)以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)，防止房屋重登、漏登，防止產(chǎn)權(quán)虛報、瞞報，為房地產(chǎn)管理、規(guī)劃和建設，為社會公眾提供完善、優(yōu)質(zhì)和高效的房地產(chǎn)地理空間信息，利用各類房產(chǎn)信息,達到房產(chǎn)管理和服務的最優(yōu)化。所有這些一體化的應用都離不開房產(chǎn)測繪的一體化集成。

2.一體化集成的優(yōu)越性

一體化集成的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)可以解決傳統(tǒng)的測繪圖形信息采集與屬性采集分頭進行而存在的關(guān)聯(lián)性差、數(shù)據(jù)一致性難以維護等不足之處,避免了數(shù)據(jù)進入信息系統(tǒng)所需的二次加工和處理,提高了數(shù)據(jù)進入信息系統(tǒng)的效率和準確率,可以大大縮短數(shù)據(jù)采集的周期。一體化集成的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)直接面向數(shù)字房產(chǎn)GIS需求進行數(shù)據(jù)采集,直接生成符合GIS要求的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù),避免了傳統(tǒng)測繪的CAD數(shù)據(jù)格式與GIS格式之間繁瑣的轉(zhuǎn)換,可直接將數(shù)據(jù)寫入信息系統(tǒng)GIS空間數(shù)據(jù)庫,并提供了直接基于空間數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)更新的能力,這是傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)難以實現(xiàn)的。一體化集成的測繪系統(tǒng)所具有的數(shù)據(jù)快速入庫和高效更新的能力正是數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)所迫切需要的。

3．房產(chǎn)測繪在GIS系統(tǒng)的應用

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)所針對的主要用戶是房地產(chǎn)測繪單位、房管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商，最終目標是針對房產(chǎn)項目測繪分層分戶圖繪制、面積計算及分攤的目的而開發(fā)的應用系統(tǒng)?？蓪崿F(xiàn)房產(chǎn)測繪面積計算、分攤處理、分層分戶圖及各類面積表格的輸出。從而提高圖形繪制和面積計算的速度 ,促進配發(fā)房產(chǎn)證的工作效率和工作質(zhì)量。通過對房產(chǎn)測繪單位實際工作過程的分析 ,得出房產(chǎn)項目測繪系統(tǒng)的工作流程（見圖3）。

要實現(xiàn)上述目標 ,系統(tǒng)必須實現(xiàn)五個方面的具體內(nèi)容：

（1）數(shù)據(jù)錄入方面：方便的野外數(shù)據(jù)的錄入，以及其他數(shù)據(jù)格式GIS和CAD數(shù)據(jù)的錄入。除了勘丈記錄數(shù)據(jù)的錄入,系統(tǒng)可方便地從其它GIS基礎軟件和CAD軟件中獲取和轉(zhuǎn)換圖形及屬性數(shù)據(jù),也能將系統(tǒng)數(shù)據(jù)交換為一些公用的文件格式,目前系統(tǒng)可實現(xiàn)與AutoCAD格式 ( .dxf，.dwg)、ERSI格式 ( .shp )等數(shù)據(jù)交換。實現(xiàn)與AutoCAD、ARC/INFO等數(shù)據(jù)共享。數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換可以保證空間信息在相互不兼容的系統(tǒng)中進行交換和共享 ,并保持被轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)的本來意義。

（2）成圖方面：操作方式簡便快捷，建立層和層圖的關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過層圖直接生成附圖。規(guī)范圖層設置，把圖形要素嚴格按照圖層規(guī)定存放，便于管理及查詢；通過拓撲構(gòu)面，指定面屬性，自動進行戶輪廓識別操作，產(chǎn)生戶標識；自動計算全部戶室面積、排列戶室序號、并標注戶的幾何尺寸；自動處理復雜曲線房間的面積計算。面積計算,包括套內(nèi)面積,陽臺面積,,墻體面積,公用面積。

（3）圖形與屬性關(guān)系方面：建立圖形面積單元實體與其門牌、房號等屬性的雙向掛接 ,實現(xiàn)圖形、屬性的雙向查詢 ,并維護數(shù)據(jù)的一致性；命令驅(qū)動，即可直接在命令窗口輸入邊長、角度、坐標等；提供繪制線、折線、圓心圓、兩點圓、三點圓、橢圓、三點弧、圓心弧、梯形、矩形、平行四邊形、曲線等繪圖功能；提供刪除、移動、復制、鏡像、旋轉(zhuǎn).倒直角、曲線光滑、延伸、打斷、炸碎、偏移、多邊形分割、多邊形合并、構(gòu)建島狀多邊形、增加節(jié)點、節(jié)點編輯等功能；距離量算、面積量算、坐標量算；提供智能捕捉功能；放大、縮小、平移等視圖操作等功能。系統(tǒng)可直接設置測繪信息、指定面屬性、劃層定區(qū)、拓撲構(gòu)面功能、生成外墻、自由面歸屬、自定義分攤指定、面積分攤及分攤計算過程報表生成、屬性信息錄入等功能。屬性數(shù)據(jù)主要包括這幾個方面：建筑物的基本信息，該建筑物功能區(qū)的基本信息，該建筑物每一層的基本信息，該建筑物里每一戶的基本信息，其中包括各種面積的分攤計算。系統(tǒng)實現(xiàn)了圖形信息和屬性信息的一體化存儲和管理。當用戶對標定過的圖形進行刪除操作時，系統(tǒng)能自動將對應的屬性庫文件中的內(nèi)容刪除。

（4）面積分攤方面：依據(jù)國家標準 ,采用合理的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) ,規(guī)范面積分攤流程 ,建立科學、合理、全面的面積分攤模型 ；系統(tǒng)采用房產(chǎn)智能分攤技術(shù)，可以進行房產(chǎn)的簡單分攤、商住兩次分攤、不分攤、復雜分攤，解決房產(chǎn)測繪中的分攤難題。分攤計算過程報表生成。

①簡單分攤：簡單分攤是只有一棟樓要分攤，并且沒有要分攤的共有共用面積，各層的共用面積=各層的建筑面積—各層的套內(nèi)面積。棟總共用面積=各層共用面積和，棟總套內(nèi)面積=各層的套內(nèi)面積和。分攤系數(shù)=棟總共用面積 / 棟總套內(nèi)面積，戶分攤的共用面積=戶套內(nèi)面積 X 分攤系數(shù)。

②商住兩用分攤：只有一棟樓要分攤，但層分為商用層和住宅層,并且棟共用面積同時分攤給商用層和住宅層。 首先根據(jù)層的類型將共用面積分攤到住宅層和商用層，系數(shù)=棟共用面積 / 棟建筑面積 商用層分攤的共用面積=系數(shù) X 商用層建筑面積（然后分攤到商用層的戶） 住宅層分攤的共用面積=系數(shù) X 住宅層建筑面積（然后分攤到住宅層的戶）。最后將商用層的共用面積分攤到商用層，住宅層的共用面積分攤到住宅層。之后，再將它門分攤到相應的戶中。

③復雜分攤：復雜分攤是分攤多功能綜合樓。分攤原則事例如下：

層的計算建筑面積=層建筑面積 - 層共用面積（包括棟內(nèi)和棟間）。

棟的計算建筑面積=棟建筑面積 - 棟共用面積（只包括棟間）。

（5）成果入庫管理和輸出方面：規(guī)范成果數(shù)據(jù) ,使房產(chǎn)測量成果數(shù)據(jù)能夠按照相關(guān)的空間數(shù)據(jù)庫標準被納入統(tǒng)一空間數(shù)據(jù)庫管理體系。依據(jù)國家房產(chǎn)測量標準輸出各種圖形和報表。

以上五項具體內(nèi)容中，圖形與屬性的雙向掛接是系統(tǒng)功能實現(xiàn)的關(guān)鍵之處，也是GIS技術(shù)在系統(tǒng)功能中的具體體現(xiàn)，只有實現(xiàn)了這一點，才能保證圖形、屬性數(shù)據(jù)的一致性，實現(xiàn)雙向查詢，自動生成房屋的分層分戶平面圖以及最終成果數(shù)據(jù)進入統(tǒng)一的空間數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)之中。

4.一體化集成技術(shù)的實現(xiàn)

基于對房產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)一體化集成的分析,結(jié)合筆者從事房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設的實踐,提出了以GIS為核心的總體技術(shù)路線,在大連市房地產(chǎn)基礎地理信息系統(tǒng)中總共分為兩個大的系統(tǒng)，其中房地產(chǎn)基礎地理數(shù)據(jù)管理與更新系統(tǒng)（基于C/S結(jié)構(gòu)），基于房地產(chǎn)測繪業(yè)務數(shù)據(jù)，采集和管理大連市房地產(chǎn)基礎地理數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的動態(tài)維護和更新機制，為大連市房地產(chǎn)以及國土資源等行業(yè)提供最完備、現(xiàn)勢的基礎地理數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)查詢分析部分（基于B/S、C/S結(jié)構(gòu)）實時提供有關(guān)大連市房地產(chǎn)基礎地理數(shù)據(jù)、房產(chǎn)專題要素等房屋資源信息，系統(tǒng)通過提供有關(guān)房地產(chǎn)信息的綜合查詢、統(tǒng)計和分析的手段與工具，供相關(guān)領(lǐng)導在了解房地產(chǎn)基礎地理相關(guān)信息的背景下，對房地產(chǎn)的業(yè)務工作提供輔助決策支持。

5.系統(tǒng)集成的關(guān)鍵問題

第一：CAD數(shù)據(jù)到GIS數(shù)據(jù)的無損轉(zhuǎn)換

由于歷史的原因，大連市房地產(chǎn)基礎地理數(shù)據(jù)是基于AutoCAD平臺采集的，隨著GIS技術(shù)的發(fā)展，原有的CAD數(shù)據(jù)要向GIS平臺遷移，以滿足數(shù)據(jù)建庫、分析、管理以及各種應用的需要。到目前為止，已經(jīng)有不少針對CAD數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化到GIS數(shù)據(jù)存在的問題進行研究，但是都沒有有效解決CAD數(shù)據(jù)在GIS系統(tǒng)的中存儲和顯示問題，如何和原來的幾何表達相銜接的問題，以及拓撲關(guān)系的問題。本系統(tǒng)利用ArcGIS的Geodatabase模型，基本解決了基于CAD的房產(chǎn)基礎地理數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入GIS數(shù)據(jù)庫中的邏輯組織問題，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)從現(xiàn)有的CAD格式數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到GIS格式數(shù)據(jù)，并保證其幾何空間數(shù)據(jù)的一致性，同時也實現(xiàn)了將CAD下的標準和成圖方式（包括數(shù)據(jù)的分層、編碼、封閉、接邊、符號顯示等）無損地轉(zhuǎn)換到GIS下的分層結(jié)構(gòu)標準和成圖方式。并和已有屬性數(shù)據(jù)庫進行掛接，滿足房產(chǎn)GIS應用分析的要求。

第二：基于業(yè)務的數(shù)據(jù)庫動態(tài)更新

為了使系統(tǒng)具有長久的生命力，保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性和完備性，需對基礎地理數(shù)據(jù)進行動態(tài)更新。而基于業(yè)務數(shù)據(jù)實現(xiàn)對基礎地理數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新是一條有效的途徑，基于房地產(chǎn)管理的業(yè)務數(shù)據(jù)，如規(guī)劃數(shù)據(jù)和房產(chǎn)基礎測繪數(shù)據(jù)等對數(shù)據(jù)庫進行動態(tài)更新，一方面保證了數(shù)據(jù)的良好的現(xiàn)勢性，并且在一定程度上可以替代房產(chǎn)分幅圖的日常修補測業(yè)務，避免了數(shù)據(jù)采集的重復投入，減少了數(shù)據(jù)維護的成本。在系統(tǒng)建設過程中，充分考慮基于房產(chǎn)業(yè)務數(shù)據(jù)的動態(tài)更新和一體化更新問題，提供通過規(guī)劃圖、房產(chǎn)基礎測繪等手段進行數(shù)據(jù)的動態(tài)更新和維護方案和功能。為城市大比例尺基礎地形圖的更新和維護探索了一套切實可行的解決方案。

第三：基于GIS的以圖管房

權(quán)利人、房屋坐落、房屋屬性（建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑年代等）構(gòu)成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的三大要素。權(quán)利人登記通過個人身份證等可以確定，房屋屬性通過房產(chǎn)測繪形成分層分戶圖測繪報告可以描述。而房屋坐落采用文字描述很難確定唯一性，如地名發(fā)生變更、輸入失誤，因此很容易造成房產(chǎn)交易中的虛報、漏報、重復發(fā)證等問題，如何從根本上解決重復發(fā)證及防止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移限制（查封或抵押）的交易是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的主要問題。

采用傳統(tǒng)的基于文本的數(shù)據(jù)管理方法無法解決這個問題。只有基于GIS的以圖管房的思想，建立以房產(chǎn)圖為基礎，以房屋管理號為索引的管理體系，采用統(tǒng)一的房屋丘號、幢號、樓號進行數(shù)據(jù)庫管理，充分利用房屋位置在圖上的唯一性特點，每幢房屋建立唯一編號（這個編號可由系統(tǒng)產(chǎn)生的唯一號表示），通過房屋的唯一號作為關(guān)鍵索引，貫穿于房地產(chǎn)管理的各個業(yè)務環(huán)節(jié)，保證房產(chǎn)交易發(fā)證的唯一性，從而從根本上避免一房多賣、重復發(fā)證及防止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移限制（查封或抵押）的交易等存在的問題。

第四：基于樓盤表的房產(chǎn)業(yè)務數(shù)據(jù)管理模型

在房產(chǎn)業(yè)務中，樓盤表是關(guān)聯(lián)房產(chǎn)測繪、交易和權(quán)屬的核心業(yè)務模型。房產(chǎn)測繪本質(zhì)上描述的是房屋的空間屬性。通過房產(chǎn)測繪確定了房屋的位置及四至，分層分戶圖從微觀上詳細記錄的建筑物中各個樓層的空間關(guān)系、房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、精確的房屋尺寸以及整幢房屋的面積屬性（共用面積、陽臺面積、墻體面積等）， 因此，樓盤表和房產(chǎn)測繪有其內(nèi)在的一致性，樓盤表在理論上應該來源于房產(chǎn)測繪。而房產(chǎn)交易以及權(quán)屬發(fā)證是以樓盤表的最小權(quán)屬交易單元為單位的，樓盤表貫穿于房產(chǎn)業(yè)務的各個環(huán)節(jié)。因此樓盤表是房產(chǎn)業(yè)務的核心數(shù)據(jù)管理模型。

6．結(jié)束語

基于GIS的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建設是一個綜合性強的工程，涉及房產(chǎn)業(yè)務，GIS、數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡等最先進的科學技術(shù)。本系統(tǒng)基于房產(chǎn)管理第一線，注重應用的使用性，為房產(chǎn)測繪成果管理提供了一套相對完善、實用的 解決方案，為房產(chǎn)管理提供了全面的、可靠的信息服務，真正實現(xiàn)了“以圖管房”的目的，提高了城市房產(chǎn)管理的水平，并為廣大公眾能實際了解城市房產(chǎn)建設提供了一個暢通直觀的渠道。

作者簡介：

①湯志華（1979～），男，漢族，江西贛州人，工程師，現(xiàn)從事工程和地籍測量、地理信息（GIS）與房地產(chǎn)測繪工作。

第9篇：房地產(chǎn)一體化管理范文

關(guān)鍵詞：數(shù)字房管；信息化；GIS

中圖分類號：F292 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

隨著中國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)發(fā)展，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場不斷升溫，房產(chǎn)登記、交易、抵押、租賃、測繪等業(yè)務呈幾何級增長，房產(chǎn)管理的種類和復雜性不斷提升，房產(chǎn)信息化管理工作面臨著“速度”與“水平”的雙重考驗，對“數(shù)字房管”的要求應運而生。數(shù)字房管將網(wǎng)絡技術(shù)與房地產(chǎn)市場管理緊密結(jié)合，實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源的共享及日常辦公自動化，推動房產(chǎn)管理由粗放型向智慧型轉(zhuǎn)變，全面滿足房地產(chǎn)管理信息化的需要。

二、“數(shù)字房管”的重要性

信息化建設的核心是數(shù)據(jù)，數(shù)字房管利用GIS（Geographic Information System，地理信息系統(tǒng)）和數(shù)據(jù)庫技術(shù)建立“房屋分幅分丘圖形庫”、“樓盤立體圖庫”、“房屋分層分戶CAD圖庫”、“電子檔案數(shù)據(jù)庫”和“房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫”等五庫合一的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，將房屋測繪信息和權(quán)屬信息有機地結(jié)合起來，為城市管理、建設、開發(fā)、拆遷等行政行為提供全方位的房產(chǎn)信息，實現(xiàn)“以圖查房、以房管檔、圖檔合一”?？梢詷?gòu)想以下場景：當消費者想購買或租賃一套房子，可以通過數(shù)字房管系統(tǒng)查詢城市任一區(qū)域房屋相關(guān)信息，比如該區(qū)域有多少房產(chǎn)有意出售或出租，房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、售價或租金，周邊的配套設施等等，并能夠通過系統(tǒng)與相關(guān)部門、人員進行在線商洽，直至簽訂意向合同。

隨著數(shù)字房管建設的推進，其內(nèi)涵不斷延伸。通過BPM（Business Process Management，業(yè)務流程管理）、OA（office automation，辦公自動化）技術(shù)和計算機網(wǎng)絡技術(shù)整合各類房產(chǎn)信息，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)管理平臺，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪、權(quán)屬登記、交易、檔案管理等各類房管業(yè)務的互聯(lián)互通，全面提升房管工作的服務水平和宏觀決策能力。

三、分階段實施“數(shù)字房管”

我國房管數(shù)字化進程大致劃分為三個階段：第一階段是MIS階段――即單機單用戶；第二階段基于GIS的房管系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享；第三階段引入工作流程的概念，規(guī)范行政事項審批流程，打破業(yè)務系統(tǒng)之間的信息孤島，實現(xiàn)辦公一體化，最終通過“智慧房管”加速“智慧城市”的建設步伐。

目前，我國大多數(shù)中小城鎮(zhèn)的房產(chǎn)管理信息化建設僅處于MIS（Management Information System，管理信息系統(tǒng)）階段，基于GIS應用的數(shù)字房產(chǎn)管理系統(tǒng)較少，與城市經(jīng)濟發(fā)展和市場需求仍存在較大差距，因而在當前的房產(chǎn)管理系統(tǒng)中普遍存在著信息網(wǎng)絡系統(tǒng)不能互聯(lián)，辦公信息、房地產(chǎn)權(quán)屬信息、圖形和地理信息等數(shù)據(jù)無法共享，并因此重復開發(fā)多套系統(tǒng)，系統(tǒng)整理利用率低，擴展性差，無形中形成了資源浪費。

四、“數(shù)字房管”的技術(shù)手段

數(shù)字房管是基于MIS、GIS和BPM技術(shù)實現(xiàn)房管業(yè)務的精細化管理、立體化管理以及跨部門管理。其中MIS負責實現(xiàn)業(yè)務的信息化管理，GIS負責房屋圖檔一體化，BPM負責實現(xiàn)跨部門的鏈接。

1.測繪技術(shù)

房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，數(shù)據(jù)是核心，測繪是基礎。房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、界址、占地面積及利用狀況需要通過專業(yè)測繪來為房地產(chǎn)管理部門提供信息，測繪人員熟練掌握各種現(xiàn)代化測量儀器、測繪技術(shù)和房產(chǎn)測量規(guī)范是確保測繪數(shù)據(jù)準確無誤的必然要求。目前，現(xiàn)代化、高精度的測量儀器（如激光測距儀、GPS技術(shù)等）已開始應用于房產(chǎn)測量，它有利于提高外業(yè)測量數(shù)據(jù)的精度，進一步提高測繪成果的質(zhì)量。

2.GIS技術(shù)

GIS是一項以地理空間為基礎，為地理研究和地理決策服務的計算機技術(shù)系統(tǒng)。具有強大的圖形自檢功能，能對各種空間數(shù)據(jù)進行編輯、轉(zhuǎn)換、分析、輸出等操作，實現(xiàn)從屬性到圖形、圖形到屬性、屬性到屬性、圖形到圖形的相互查詢與分析。把GIS技術(shù)引入房產(chǎn)管理中，將土地、房產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)緊密結(jié)合，通過圖形定位和標識房屋，直觀而形象的統(tǒng)計房屋信息數(shù)據(jù)，實現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)屬界線及其屬性的精確管理與漸變查詢，為房產(chǎn)管理提供圖形監(jiān)控手段，有效地防止房屋重復登記、一房多證等管理漏洞，保證權(quán)屬登記和交易安全。此外，利用GIS統(tǒng)計查詢該區(qū)域內(nèi)的各種房產(chǎn)信息，還可為拆遷管理，經(jīng)濟適用房、廉租房等住房保障型房屋的規(guī)劃提供決策支持。

3.BPM技術(shù)

BPM是一套完成企業(yè)各種業(yè)務環(huán)節(jié)整合的全面管理模式，使得整個業(yè)務流程的自動流轉(zhuǎn)或自動執(zhí)行成為可能，實現(xiàn)“業(yè)務、辦公、服務一體化”。房產(chǎn)管理的核心是房產(chǎn)登記，其主要業(yè)務包括：房地產(chǎn)權(quán)屬交易登記、房屋安全鑒定、公房管理、住房保障、拆遷管理、白蟻防治、商品房預售及合同網(wǎng)上備案等。建立基于BPM的流程平臺為房管業(yè)務提供智能流轉(zhuǎn)，所有的業(yè)務模塊高度集成，根據(jù)人員的權(quán)限、業(yè)務范圍按派發(fā)規(guī)則自動流轉(zhuǎn)，縮短行政事項的辦理周期，還可以通過明確流程所有者的形式來監(jiān)督流程的整體表現(xiàn)，從而避免部門間推委的問題。

五、結(jié)束語

“數(shù)字房管”不僅把房產(chǎn)數(shù)據(jù)、信息、圖形搬到網(wǎng)上，實現(xiàn)了管理手段的創(chuàng)新，更重要的是在網(wǎng)絡技術(shù)的依托下創(chuàng)建了管理和服務一體化的新理念。“數(shù)字房管”使百姓受益的同時，也將推動城市房管事業(yè)駛?cè)搿案哞F時代”。

參考文獻：

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