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第1篇：房地產(chǎn)風控管理范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；風險管理；策略

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國民經(jīng)濟的騰飛作出了重要貢獻，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會環(huán)境和市場環(huán)境復雜，同時有涉及行業(yè)廣泛，項目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個經(jīng)營過程中面臨著不可捉摸的風險。最近幾年，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國家經(jīng)濟政策和行政法規(guī)的變化，必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風險。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進了風險管理方法，但是風險管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學性嚴密性都不強，不能及時對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險金進行識別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運營及整個開發(fā)過程中的風險，建立科學嚴密系統(tǒng)的風險管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風險

1投資決策風險。因為房地產(chǎn)在開發(fā)設計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風險。

2項目管理風險。項目管理風險是由管理者管理不善而對企業(yè)造成經(jīng)濟損失的風險，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營管理能力，員工缺乏相應的專業(yè)技能。還有由于相關人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。

3財務風險。通常來說企業(yè)投資負債比率越大，企業(yè)面臨的財務風險就越高。如果企業(yè)不能及時獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業(yè)面臨著財務風險，可能使企業(yè)無法獲得預期的收益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風險

1政策性風險。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環(huán)境保護政策等均會嚴重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標的實現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預料的風險。

2市場供求風險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。

3金融風險。金融風險主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動風險和信用風險等。銀行貸款政策的細微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負面影響。

二 房地產(chǎn)企業(yè)風險管理應該做到“三控”

（一）控制投資決策風險

為控制投資決策風險，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長遠，建立完善的風險組織體系，設置專門的風險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監(jiān)控行業(yè)最新動向，掌握國家政策動態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時刻關注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個企業(yè)的最新動向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關注行業(yè)動向，做好產(chǎn)品銷售對象有效的規(guī)避風險，盡可能的降低投資和決策的風險。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風險管理文化。企業(yè)應大力培育風險管理文化，確立樹立正確的風險管理理念，提高員工的風險意識，使風險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進企業(yè)建立嚴密、科學、系統(tǒng)的風險管理機制。

（二）控制項目實施階段管理風險

房地產(chǎn)企業(yè)要強化項目管理風險意識，編制項目質(zhì)量保證、開發(fā)進度計劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設項目活動之初就應該形成風險意識，進行有組織的項目風險計劃工作。以下是建設項目中因該注意的風險隱患。

1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風險。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點, 制定綜合質(zhì)量指標,量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務質(zhì)量等方面指標,建立綜合質(zhì)量管理體系。對從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設計、招標、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)進行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。

2 控制房地產(chǎn)工程管理的風險

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前，應該在認真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項目管理體系。工程項目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運用成本、設計、物業(yè)、銷售等相關部門的資源，科學合理的設計規(guī)劃從施工管理機構組織、標段劃分和施工平面布置到招標采購計劃、關鍵線路計劃、成本目標等重要環(huán)節(jié)。同時，工程項目管理部門要對工程建設進行實時的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項目的工程進度達到企業(yè)的要求。

（三）控制財務風險

1 豐富融資渠道，擴展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實施信托計劃，進行企業(yè)股權融資，典當，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財務費用，將財務風險盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準備。

2. 對資本結構進行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風險。企業(yè)的負債經(jīng)營會增加股東的收益，增加企業(yè)的財政壓力。而且企業(yè)負債比例的上升，會逐步增大企業(yè)的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權資本與債務資本的構成比例，尋求最佳的資本結構，堅持適度的負債經(jīng)營，盡可能降低財務風險。

3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對企業(yè)的運營及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強化對資金的管理，加強對財務的監(jiān)控，制定科學的現(xiàn)金使用計劃，科學安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供必要的現(xiàn)金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要強化對應收賬款的管理。

4完善并加強內(nèi)部審計。一般來說，當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就成為制約企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計工作。在內(nèi)部審計工作中將過程控制和主動控制結合起來，強調(diào)風險管理，認真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計對房地產(chǎn)企業(yè)風險評估和防范作用，即使處理風險隱患，保證企業(yè)的合法權益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營的最大優(yōu)勢。此外，還要重視事后審計，促進財務收支審計向管理審計、經(jīng)濟效益審計、內(nèi)部控制制度審計、專項審計等方向發(fā)展，以便綜合評價各生產(chǎn)力要素的利用程度，實現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價。

結語：

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時刻面臨著多種多樣的風險，從外部的國家政策性風險、市場供求風險、金融風險，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風險、項目管理風險、財務風險，都對房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關系到自身的利益，還對影響著一般消費者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時不注意防范風險，當風險來臨時，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴密的風險管理體系，防范外部風險和內(nèi)部風險，促進企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]周雁;;淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險及對策[J];現(xiàn)代經(jīng)濟信息;2009年11期

[2]高曉麗;;淺析房地產(chǎn)企業(yè)風險管理[J];中國市場;2011年32期

第2篇：房地產(chǎn)風控管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；風險；效益

從2004年的房地產(chǎn)發(fā)展市場開始，面對商、住房供需結構的特殊矛盾化，國家針對房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的問題進行全面客觀的規(guī)避和管理。通過土地管理、銀行利息調(diào)控、國家稅務等一系列宏觀的政策展開，以解決居民住房緊、買房貴、入住率低等諸多問題，全面實現(xiàn)住房供需的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)中需要全面的防范風險，有效的識別風險，合理的規(guī)避風險。下面對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險進行研究。

1 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，市場風險加大

在2004年的房地產(chǎn)發(fā)展中，國家從土地、稅務、銀行金融等方面對房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題進行管理和解決。

1.1 土地政策的規(guī)范

國家控制房地產(chǎn)年開發(fā)量對土地的占有率，從2004年開始限制開發(fā)非建筑、規(guī)劃范圍內(nèi)的土地，當年土地開發(fā)的面積減少12%，從而將房地產(chǎn)開發(fā)的竣工率提高102.3%，商、住房的年銷售量有顯著的提高，使得一年之內(nèi)商住房的供不應求局面加劇，促使全國范圍內(nèi)房價上漲，漲幅為13%。雖然歷時一年之后，從2005年開始政府放寬了土地開發(fā)的面積限制，但開發(fā)、競標等一系列成本的加劇高升，使得房價居高不下。

1.2 銀行利息金融方面調(diào)控

從2004年開始出現(xiàn)不斷上漲的房價市場，國家通過各種銀行調(diào)控措施來降低房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險，不斷調(diào)高商住房貸款利率，以貸款下線為國家銀行的調(diào)控起點，商業(yè)銀行在國家規(guī)定的貸款下線基礎上可以自主確定利率水平。利率的提高使得購房還貸居民的經(jīng)濟壓力和風險有明顯的上升。

1.3 國家財政稅務調(diào)控

稅務所得是國家財政收入的重頭表現(xiàn)，而土地使用、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅務項目直接影響稅務的收入總額。2006年國稅總局發(fā)〔2006〕第187號文件，《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，文件明確要求：土地增值稅要以國家專門的土地管理部門審核批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目為一個單位進行土地增值稅核定征繳。對于分期、分項開發(fā)的項目，以各分期、分項為單位進行稅務征繳，同時所開發(fā)的項目包括普通也其他住宅的，要進行分項核算征收土地增值稅。國家加強稅收調(diào)控政策對抑制開發(fā)商進行房屋炒作，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場有極其重要的意義。

2 市場風險將房地產(chǎn)風險放大化

政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場，以實現(xiàn)房地產(chǎn)在領頭羊市場中得到充分的帶頭作用，實現(xiàn)居民住房結構合理化。在市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)管理模式和經(jīng)營風險給房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來嚴峻的考驗。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的來源風險

在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)開發(fā)資金無疑給開發(fā)企業(yè)帶來重大資金壓力。從開發(fā)土地的購置，到房地產(chǎn)的新建，再到房地產(chǎn)項目的建成銷售和房地產(chǎn)項目后續(xù)開發(fā)這一資金鏈的有效供應和合理利用，都需要大量投入過程，現(xiàn)如今大多開發(fā)商在土地開發(fā)時就已經(jīng)是負債經(jīng)營，導致這些企業(yè)年度資產(chǎn)負債率逐漸提到，遠遠高過規(guī)定的比例60%。同時，銀行利息的提高也很大程度提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風險。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)市場自我調(diào)控的風險

在強有力的政府房地產(chǎn)開發(fā)支持力度下，比如在限購、經(jīng)濟適用房、廉租房等國家房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始利用自己的開發(fā)項目規(guī)避政府帶來的開發(fā)壓力和風險。國家通過有效的管理職能推行各種房地產(chǎn)開發(fā)中購房優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對政策進行調(diào)控，例如開發(fā)商提出購買房支付全款有優(yōu)惠或者精裝，針對2012年房地產(chǎn)開發(fā)市場的停滯和房地產(chǎn)銷售市場的灰暗，促使個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出首付10%的大膽之舉。當銀行利率逐漸提高時，對房屋供需方將帶來極大的風險，導致購房者無力償還利息放棄房屋所有權，開發(fā)商商住房銷量直線下降資金鏈無法運轉(zhuǎn)。

3 風險管理及防范措施

在房地產(chǎn)開發(fā)市場運行緩慢的今天，必須防范房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風險，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風險因素，合理有效的規(guī)避風險帶來的經(jīng)濟壓力。

3.1 強化房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的風險分析

可行性風險分析，是在該項目立項前就對該項目所涉及的項目資金、開發(fā)、銷售等進行分析和評價。分析該項目風險對預期的項目開發(fā)成本利潤的影響，評估該項目風險的隱患和風險危害程度。

3.2 加大銷售力度以減少開發(fā)后的房地產(chǎn)項目風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目資金必須得以迅速回籠，以平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，不斷降低負債比率。而迅速回籠資金必須做到合理的定價策略和營銷模式。實現(xiàn)由商品房的預售模式到現(xiàn)房的銷售模式的，使供需雙方充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的項目特征和購房者需求。達到供需雙贏的目的。但同時限制了前期預售資金的回籠，所以必須考慮更加完善的銷售模式通過銷售來規(guī)避風險。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險研究結論

從國家宏觀調(diào)控體系，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關建設管理、交易管理、中介服務項目管理及其他相關的后期再建服務管理等各種不同的房地產(chǎn)項目管理納入我國房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)濟體系有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究，從而提高我國現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性．針對我國房地產(chǎn)項目風險管理現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理完善和外部的環(huán)境建設抓起，擴大各種資金管理渠道，同時促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強房地產(chǎn)項目風險管理的關鍵在于加強自身抵抗風險的能力。實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的政府宏觀與市場微觀的有效結合。

參考文獻

[1] 李志宏.房地產(chǎn)項目的風險管理研究[J]. 科技創(chuàng)業(yè)月刊. 2007(10)

[2] 宋晉杰.對房地產(chǎn)項目風險管理的一些認識[J]. 天津建設科技. 2007(S1)

[3] 馬文超.房地產(chǎn)項目風險管理研究[J]. 項目管理技術. 2008(12)

第3篇：房地產(chǎn)風控管理范文

一、國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部控制和風險管理中存在的問題

1.對內(nèi)部控制制度建設認識不足

當前，在國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟價值，對內(nèi)部控制制度建設不夠重視。加之對內(nèi)部控制制度缺乏深入的認識，這就導致在內(nèi)部控制制度建設上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒有形成一個完整的制度體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，多側重于事后控制，對事前的預防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來了較大影響。

2.對風險管理的研究和處置力度較小

當前，國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目中風險管理活動沒有專門人員和機構負責，在風險管理中，每個人及每個部門只針對自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對風險及風險管理缺乏認識，對風險管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風險管理缺位，且在事中和事后風險管理工作中存在較強的隨意性。對風險管理較為被動，不能主動識別、評估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務風險，在風險管理工作中存在著瞬時性和間斷性，且缺乏對風險的定期復核和評估，導致房地產(chǎn)開發(fā)過程中對風險的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應環(huán)境變化。

二、完善國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部控制制度建設和風險管理的措施

（一）制度建設和風險管理要堅持相關原則

1.合法性原則

企業(yè)制度建設和風險管理的相關措施在制定時需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進行，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，制定內(nèi)部控制和風險管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

2.全面性原則

在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務流程的設計必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務流程中的關鍵控制點落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

3.審慎性原則

企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實現(xiàn)對各種風險的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時要保持審慎性的原則，確保能將各種風險控制在許可的范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)營過程中可能存在的風險進行預測，并采取切實可行的控制措施來減少風險的發(fā)生概率和可能帶來的損壞。

4.前瞻性原則

企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風險管理的需求，且當企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時，內(nèi)部控制制度能及時進行適當調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

對企業(yè)管理者講，需要對內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強化自身內(nèi)部控制意識，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設作為企業(yè)的一項長期任務來抓。同時要履行好監(jiān)控、引導和監(jiān)督責任。加強企業(yè)文化建設，建立統(tǒng)一的價值觀和道德標準，并制定員工行為準則，認真考慮企業(yè)的社會責任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關各方的關系。

（三）構筑嚴密的控防體系

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關人員的業(yè)務權限及應承擔的責任。同時還要強化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會計核算基礎上，需要加強對各崗位及各項業(yè)務的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計的相對獨立性，通過對企業(yè)進行常規(guī)稽核、離任審計、監(jiān)督審查企業(yè)的會計報表，還要對企業(yè)會計部門強化內(nèi)部控制，確保會計信息的真實性和可靠性。

（四）構建風險管理控制框架和流程

建立企業(yè)風險管理系統(tǒng)，在組織上設立專門的風險管理崗位，并設計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。在風險控制框架中，風險的等級要從成本、進度等指標上設置不同的組織等級進行處理。

三、結語

內(nèi)部控制和風險管理作為國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中不可或缺的重要部分，對企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應對風險的能力。

參考文獻：

[1]楊小林.有效加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]張錦.論房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范[J].經(jīng)營管理者,2011(8).

第4篇：房地產(chǎn)風控管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制風險管理

【中圖分類號】F224

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制簡介

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場競爭日益激烈，針對房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟犯罪和腐敗問題引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的批評和關注，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項目內(nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時發(fā)現(xiàn)工程項目隱藏的巨大風險，企業(yè)只有對工程項目內(nèi)部控制給予高度重視，才能防范類似風險的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制面臨的主要風險

（一）工程立項管理

1.項目建議書不合規(guī)

項目建議書編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項目建議書具體內(nèi)容包括開發(fā)項目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設規(guī)模、項目進度計劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項目建議書時，容易出現(xiàn)項目建議書內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設規(guī)模不明確，項目資金概算與項目進度計劃安排不一致，進而無法為項目提供實質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項目建議書編制完成后，企業(yè)應及時開展可行性研究，并編制《項目可行性研究報告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報告時，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項目建設的意義、市場前景、項目建設的地址選擇及標準等相關內(nèi)容。但在實際項目立項階段，企業(yè)往往會忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略內(nèi)容實質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達到標準或者實質(zhì)要求，這些都不利于項目決策，可行性研究流于形式會導致決策不當，難以實現(xiàn)項目預期效益，甚至可能導致項目失敗。

3.項目決策與評審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應當組織企業(yè)投資發(fā)展部、計劃財務部、項目運營部的相關專業(yè)人員或者委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構，對企業(yè)的項目建議書與可行性研究報告進行評審，經(jīng)過充分論證之后給出相應的評審意見，注意項目評審人員應當與項目建議書與可行性報告的編制人員應當適當分離。項目決策與評審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進行決策，或者不符合適當?shù)莫毩⑿?，都會導致項目決策、評審程序流于形式而不利于項目的決策。

（二）工程招標管理

1.投標資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項目投標單位一般是通過公開招標的方式進行選擇，通過網(wǎng)絡或者社會關系尋找供應商，進行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應資質(zhì)的供應商。但實際操作中，由于投標資格的審核條件是人為設置的，標準因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標人的質(zhì)量很難保證，無端將合格單位排除在外。

2.招標人與投標人串通投標進行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標時，招標人可以組織投標人去項目現(xiàn)場去考察，便于投標人對項目進行全面具體的了解；還可以召開投標預備會，對投標人的疑問進行解答。在雙方接觸的過程中，招標人與投標人之間可能會串通投標進而舞弊，對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開標不透明、評標不合理

根據(jù)招投標的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應當遵循公開、公正、平等的原則，招標公告，同時要提供招標工程及開評標、定標的程序、標準等內(nèi)容的相關招標文件。企業(yè)需對投標文件是否符合招標文件進行審核，對未進行保密的投標文件進行廢除。若開標要求不明確，會誤拒合格單位參與開標；廢標標準不清晰，容易導致現(xiàn)場核對不嚴格。評標工作未按招標文件約定條款進行，未做到公平、公正、合理，或者因個別評委做出誤導性陳述或相關言論，可能導致中標候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設計管理

1.設計單位選擇不當

設計單位的選擇直接影響整個工程項目的質(zhì)量，企業(yè)應當指定專門機構負責設計單位信息采集，從而建立設計單位資源信息庫，再根據(jù)設計的資源信息庫結合項目進行針對性調(diào)查，重點關注設計單位的組織結構、項目運作方式、工地服務質(zhì)量等方面，同時根據(jù)項目情況采用邀標和直接委托的方式選擇設計單位。設計單位的選擇不當，比如設計單位的資質(zhì)不符合項目要求，容易產(chǎn)生設計中的錯誤、遺漏，使企業(yè)的項目設計無法達到預期的效果。

2.項目概算嚴重脫離實際

房地產(chǎn)企業(yè)應編制項目設計成本概算，為控制項目設計投入和項目的投資提供依據(jù)。同時企業(yè)應及時進行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預控目標成本。但在實際操作中，項目的概算易嚴重脫離實際，導致項目投資失控。

3.設計變更審批不嚴格

房地產(chǎn)企業(yè)應明確設計變更的審批權限，規(guī)范設計變更的審核流程。設計變更未經(jīng)審批或者審批不嚴格，可能會影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟損失。

（四）工程建設管理

1.盲目趕進度影響工程質(zhì)量

建設單位一般會根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報的月施工進度計劃、周施工進度計劃，那么這就會造成承包單位會為了應付建設單位的檢查，盲目的趕進度，進而影響工程的質(zhì)量，建設工程的安全也得不到保障。

2.建設資金使用管理混亂

建設項目應以施工合同為標準，只有通過工程建設部（建設單位）組織的整體竣工驗收，并已進入竣工審核備案階段，方可進入結算審核程序。但在實際工作中，工程進度款結算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設資金使用混亂，項目資金嚴重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點就是工程項目建設周期長，在漫長的建設過程中，往往會發(fā)生一些非常規(guī)事項。如建設單位要求對工程進行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對工程項目進行變更。為保證工程項目的順利進行，建設單位必須做出應對，那么在變更的過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關系錯綜復雜，往往會引起方方面面的變動，從而影響企業(yè)的項目資金費用，最終導致工程未能按時完成。

（五）工程驗收管理

1.交房前未進行驗收審核可能導致工程質(zhì)量降低

工程驗收是在工程項目竣工結束之后進行的程序，工程項目的驗收應當符合規(guī)定的質(zhì)量標準，有完整、全面的工程技術經(jīng)濟資料及文件，并滿足國家規(guī)定的企業(yè)竣工驗收的條件。對于工程驗收合格的項目，應當及時上交財產(chǎn)清單，及時辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進行建筑功能、觀感和用戶滿意度的驗收審核可能導致工程質(zhì)量降低，無法達到預期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計

根據(jù)竣工結算相關規(guī)定，企業(yè)應當組織相關部門的專業(yè)人員對竣工項目進行決算，在審核中，應當重點關注審查決算依據(jù)是否充分、相關竣工文件是否齊全、竣工清理是否結束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計，可能造成項目投資完成額不準確、開發(fā)成本虛報或者私藏結余資金，使竣工結算失真。

3.未對完工項目進行后評估

工程項目后評估是指對已完成項目的效益、影響進行總結與分析的活動，評價的主要內(nèi)容是工程項目是否達到預期的目標以及項目投資收益等，并把評估結果作為企業(yè)績效考核與責任追究的依據(jù)。未對完工項目進行后評估使得企業(yè)無法及時總結質(zhì)量管理經(jīng)驗，資源沒有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目內(nèi)部控制風險應對措施

（一）工程立項管理

1.重視項目建議書的編制

企業(yè)應根據(jù)工程項目相關規(guī)定，結合本企業(yè)實際情況，來規(guī)范項目建議書的編制，對于專業(yè)性較強、較復雜的工程項目，企業(yè)可以委托專業(yè)財會、技術、工程等機構專業(yè)人員進行編制，項目建議書的編制，要特別注意相關內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對工程項目的質(zhì)量、標準、投資估算、項目進度安排進行充分的論證評估，保證項目建議書的規(guī)范、有效。

2.確?？尚行匝芯康木幹瀑|(zhì)量

對于可行性研究報告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應制定完善的控制制度，相關編制人員應當按照企業(yè)的規(guī)章制度來進行編制，對于項目比較重大的，涉及金額比較大的項目，企業(yè)可以委托相關的法律、技術、項目工程機構等相關專業(yè)人員來開展可行性研究，當然在選擇專業(yè)機構的時，企業(yè)應有一套標準，以確保專業(yè)機構的資質(zhì)、業(yè)績、聲譽等符合要求。

3.委托專業(yè)機構對可行性研究報告進行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應當組織企業(yè)內(nèi)部相關部門組建專業(yè)的評審組或者委托具有相應資質(zhì)機構的相關專業(yè)人員對項目可行性研究報告進行評審，要注意可行性報告或者項目建議書的編制人員不得進行項目評審，評審組的成員應熟悉工程項目的業(yè)務流程，在決策時要充分兼顧項目的質(zhì)量、標準、進度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進行決策，對項目方案、投資規(guī)模、投資估算、項目進度情況進行嚴格審核，充分核實這些內(nèi)容的相關審批文件是否真實、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟技術是整個項目的核心，要特別地對經(jīng)濟技術的可行性進行深入的分析與論證。決策過程中必須保證有完整的書面記錄，實行問責制，“三重一大”項目要報經(jīng)董事會或者類似權力機構審批。

（二）工程招標管理

1.加強對投標資格審核管理

企業(yè)應當嚴格按照招投標相關規(guī)定，結合本企業(yè)實際，遵循公開、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標制度，明確招標工程項目的范圍、招標方式、招標標準、招標程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標公告的編制要本著公開、透明的原則，嚴格按照企業(yè)招投標管理辦法確定中標人，不得根據(jù)“意向中標人”的實際情況來確定中標人的資格條件。建設單位不具有招標能力的，應當委托相應資質(zhì)的專業(yè)機構人員招標。

2.對投標人的信息進行嚴格保密

為了防止招標人與投標人之間串通舞弊，我們應對投標人的信息采取嚴格的保密措施，任何人在公布中標方之前都不得透露投標人的信息，對于未做到保密的投標，企業(yè)應當做廢標處理，并追究責任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標人，才能確保工程項目的質(zhì)量。

3.完善開標、評標、定標的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開標環(huán)境的公開、透明，企業(yè)應邀請所有投標人或其出席開標，并邀請社會公正機構對開標環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。企業(yè)應當組建評標委員會，該評標委員會的成員由企業(yè)的相關專業(yè)代表和有關工程項目、財會、技術經(jīng)濟方面的專家組成。評標委員會成員的名單在中標結果宣布之前應進行保密，評標委員會的成員不得與投標人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標結果。

（三）工程設計管理

1.采用招標方式確定設計單位

對于設計單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開招標的方式來確定設計單位，在篩選時，企業(yè)可以根據(jù)項目的特點來選擇具有相應資質(zhì)的設計單位，關于工程項目的設計合同，需要明確設計單位的權利和義務。特別是當一個項目由不同的設計單位共同設計時，更需要分清楚責任，在這種情況下，可以確定一個設計單位作為主體設計單位，主體單位需要對企業(yè)項目設計的整體情況進行負責。對于設計方案，企業(yè)應進行初步審查，通過嚴格的復核，層層把關，來保證工程項目設計的質(zhì)量。

第5篇：房地產(chǎn)風控管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 安全 政府控管

一、前言

中國的房地產(chǎn)市場是當今世界上最大的房地產(chǎn)市場， 伴隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟安全一直是困擾房地產(chǎn)業(yè)的重要問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟安全受到各種外在和內(nèi)在的因素影響，由于市場機制本身的局限性，單純依靠市場的力量已經(jīng)無法自覺自動實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟安全。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控與管理成為維護房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的必然選擇。

二、對房地產(chǎn)經(jīng)濟實行政府控管的必要性

（一）土地資源的有限性

眾所周知，我國是一個資源大國，土地資源豐富，然而，我國又是世界上人口最多的國家，這一現(xiàn)狀決定了我國的人均占有土地面積少之又少。加之自改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化發(fā)展迅速，對土地資源的需求量越來越大，而人口仍舊處于不斷增長的態(tài)勢。因此，人口的不斷增加、城市的發(fā)展、經(jīng)濟增長造成對土地資源的需求日益增長。而土地資源的有限性這一現(xiàn)實決定了土地總處于稀缺狀態(tài)，而且近年來，伴隨著城市改造與經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，對土地資源的浪費日益嚴重，土地將成為越來越寶貴的資源。又由于土地利用狀態(tài)更改的困難性，一旦土地作用于某種用途，其利用形態(tài)就基本固定，很難更改。如果強行調(diào)整，其調(diào)整所花的費用相當驚人。因此一旦土地配置失誤，對城市、社會和經(jīng)濟發(fā)展都將產(chǎn)生無可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，杜絕土地浪費，政府控管是必不可少的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、支柱性和基礎性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既是人們的生產(chǎn)資料，又是生活必需品。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟活動的重要物質(zhì)要素。自改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構成一個良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等 50 多個國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是構成社會財富生產(chǎn)的重要部門，很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的先導性、支柱性和基礎性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身擁有著不同于其他產(chǎn)業(yè)的特殊特點。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，變現(xiàn)性差、不可移動，壽命周期長、綜合性強寄投資額大，政策影響性等特點，同時房地產(chǎn)投資又是高風險、高回報行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點都決定了房地產(chǎn)市場具有很強的投機性和風險性，這些都要求國家運用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。

三、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的政府管控的措施

目前，我國政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費、利率、貸款、保險、公積金管理及價格管理等措施。為保證我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟安全，政府對其進行科學合理的調(diào)節(jié)與控制十人重要，但基于我國目前政管控的現(xiàn)狀，也應對相應的管控措施加以重視，以便更加利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的合理管控。

（一）宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的緊密配合

只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟安全得到保證，才能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對各種已知或未知影響因素進行預防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟下，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全不久需要自我調(diào)節(jié)，而且還需要政府機構對其進行科學合理的管控。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進行管控時，不僅要充分考慮到宏觀調(diào)控措施，對于微觀調(diào)控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的安全。

其中，政府的宏觀調(diào)控主要是指其采取相應的法律、行政和經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進行合理的干預，宏觀調(diào)控措施主要是針對房地產(chǎn)業(yè)整體的調(diào)控，其能起到大的主導作用；而在宏觀調(diào)控的基礎上，政府也應該采取微觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場的每一個交易環(huán)節(jié)進行有效的管控，并能過相應的規(guī)章制度，約束并導正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過政府將宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的有效結合，從而使政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。

（二）分析市場形勢及時采取相應措施

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當中，由于各種因素的引導與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟具有巨大的波動性，因此，政府在進行控管時，應對當前的房地產(chǎn)形勢進行合理的分析，并看清當下時段房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟波動原因采取相應的管控對策。

政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進行控管時，也應對房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的發(fā)展進行詳細分析，當國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不一致時，則需及時采取措施對其進行調(diào)控。如由供需關系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟超過國民經(jīng)濟的承載能力時，政府便需及時清理房地產(chǎn)經(jīng)濟中的泡沫，并根據(jù)實際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關系。

四、結束語

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要地位，而單純的經(jīng)濟手段并不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，因此，由政府對我國的房地產(chǎn)業(yè)實行有效控管，才能保障我國房地產(chǎn)也的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

第6篇：房地產(chǎn)風控管理范文

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、風險高和周期長的顯著特點，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，由于國家政策和自身經(jīng)營管理等方面的原因，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量風險，再加上2010年以來國家房地產(chǎn)政策日益收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進企業(yè)內(nèi)部規(guī)范運作與管理，實現(xiàn)利潤回歸，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點問題，而建立和完善財務內(nèi)控體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控體系不健全

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立財務內(nèi)控體系，在內(nèi)控制度、內(nèi)控環(huán)境、內(nèi)控程序以及會計系統(tǒng)等方面均有較多不完善之處。大多數(shù)財務內(nèi)控制度的制定沒有基于企業(yè)的現(xiàn)實情況和長遠發(fā)展戰(zhàn)略，也缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和法律的考慮，所形成的財務內(nèi)控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件和一個制定具體規(guī)范的計劃。除此之外，許多房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對企業(yè)財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監(jiān)督權于自己一身，權力發(fā)揮的任意性，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。

2.內(nèi)控未能突出重點

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺以及政府保障房的建設等政策對整個房地產(chǎn)業(yè)市場都產(chǎn)生了巨大影響，加重了房地產(chǎn)融資和企業(yè)現(xiàn)金回流的困難。現(xiàn)金流風險不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢。然而，大部分企業(yè)內(nèi)部控制仍以財務報表和防錯糾弊為工作的主要內(nèi)容，未能合理的控制現(xiàn)金流，并且沒有結合企業(yè)自身實際情況，針對現(xiàn)金流所存在的各類問題，將將風險細化，制定可行的風險應對措施?？梢?，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制并未能突出需要重點防范的風險，

3.企業(yè)財務內(nèi)控監(jiān)督乏力

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設立內(nèi)部控制專門機構，這就使得財務內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實缺乏保障，財務管理違法違規(guī)行為得不到有效制約。有些企業(yè)雖然設立了內(nèi)控專門機構，但賦予的職權有限，財務管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時有效處理。此外，在企業(yè)財務外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

4.財務人員素質(zhì)低下，財務內(nèi)控意識淡薄

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)企業(yè)的管理機制并不夠健全，導致企業(yè)往往忽視了對財務人員素質(zhì)培養(yǎng)，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員內(nèi)部控制意識淡薄，欠缺財務內(nèi)控管理知識、內(nèi)控管理觀念滯后，內(nèi)控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業(yè)的財務內(nèi)控體系的建立發(fā)揮其領導作用，這嚴重影響了企業(yè)競爭力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控體系的原則

財務內(nèi)控制度包括現(xiàn)金及有價證券、固定資產(chǎn)、工程項目、存貨、籌資及權益、對外投資、銷售與收款、對外擔保、成本費用、采購與付款、稅收管理、財務管理信息系統(tǒng)控制等。企業(yè)建立財務內(nèi)控體系既要以《會計法》、《具體會計準則》、《會計基礎工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結合企業(yè)的具體情況，做到合理合法，便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理。

一般而言，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控體系的原則主要有合法性原則、適應性原則、一貫性原則、經(jīng)濟性原則、整體性原則等。各原則強調(diào)重點不同，主旨在于要求企業(yè)財務內(nèi)部控制必須遵循法律法規(guī)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)控制度，保持財務內(nèi)控制度的一致性和連續(xù)性，有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，符合企業(yè)長遠發(fā)展大局。

三、政策建議

1.健全財務內(nèi)控有關規(guī)章制度

首先，企業(yè)的財務管理要有章可循，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規(guī)范》等法律法規(guī)以及企業(yè)實際，從財務管理體制、固定資產(chǎn)管理、資金管理、利潤分配管理、成本費用管理、財務分析和報告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過實踐來不斷完善，提高規(guī)章制度的科學性和實踐性。

其次，對財務工作人員進行合理的分工，劃分權責，建立行之有效的激勵機制和監(jiān)督約束機制。并要求工作人員嚴格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強執(zhí)行的力度

2.明晰財務內(nèi)控工作重點

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入大，風險高，周期長，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控外部環(huán)境復雜，控制的難度也極大。這要求企業(yè)財務管理人員對企業(yè)所面臨的形勢要有敏銳的洞察力，把握財務內(nèi)控的主要方向。除此之外，財務管理人員還要針對重點問題制定具體應對步驟，積極防范風險。

3.加強財務管理工作

第一，完善企業(yè)之間資金往來的各種財務手續(xù)，規(guī)范擔保行為；第二，規(guī)范會計基礎工作，進行會計核算；第三，加強原始憑證審核和財務收支監(jiān)督；第四，定期對會計賬簿的有關數(shù)據(jù)與庫存實物、貨幣資金、往來賬款等進行核對，做到賬證、賬賬、賬實相符；第五，保證財務會計報告的真實性、合法性和完整性；第六，嚴格按照國家規(guī)定向外報送財務會計報告，按照章程規(guī)定將年度財務會計報告送交各股東，并在股東會上如實披露企業(yè)財務狀況和重要理財事項。

4.加強內(nèi)控監(jiān)督，提高內(nèi)控有效性

企業(yè)內(nèi)部審計人員要積極開展經(jīng)常性的財務收支審計、經(jīng)濟責任審計和經(jīng)濟效益審計，抓好內(nèi)部控制制度的評審，及時查漏補缺，建立有效監(jiān)督機制，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。在實施企業(yè)財務內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會計審計、核算的過程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效解決。

第7篇：房地產(chǎn)風控管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；技術管理；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅在國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入、國民經(jīng)濟增長率中占有重要比重，而且對相關產(chǎn)業(yè)起到了巨大的帶動作用，在中國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構中占據(jù)著較為重要的位置。同時，作為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領域的發(fā)展、走向牽動著每一個中國老百姓的神經(jīng)。中國人自古就有很強的“安土重遷”的思想，所以中國人對“房屋”的概念往往與對“家”的概念具有同等重要的意義。基于房地產(chǎn)項目與國民經(jīng)濟和社會生活的緊密聯(lián)系，我國對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量控制一直都有較高的要求，將質(zhì)量控制作為項目管理的主要控制目標之一。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的內(nèi)涵

（一）技術管理的內(nèi)涵

技術通常指根據(jù)生產(chǎn)實踐經(jīng)驗和自然科學原理總結而發(fā)展起來的各種工藝操作方法與技能?，F(xiàn)代企業(yè)技術管理就是依據(jù)科學技術工作的規(guī)律，對企業(yè)的科學研究和全部技術活動進行的計劃、協(xié)調(diào)、控制和激勵等方面的管理工作。

技術管理是指用于計劃、開發(fā)和實現(xiàn)技術能力，完成組織戰(zhàn)略和運營目標的管理手段。技術管理通常是指在技術行業(yè)當中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術水平，同時帶領著自己所管理的團隊完成某項技術任務。技術管理的實際操作當中，強調(diào)的是管理者對所領導的團隊的技術分配，技術指向和技術監(jiān)察。管理者用自己所掌握的技術知識和能力來提高整個團隊的效率，繼而完成技術任務。技術管理是技術和管理的融合，是較高知識容量的高深行業(yè)。

（二）技術管理的基本原則

技術管理在落實的過程中，要保證技術管理可以發(fā)揮出對不同計劃實現(xiàn)過程中的促進作用，就要求技術管理必須遵守組織目標原則、技術能力發(fā)展原則、活動和組織相聯(lián)系的原則。

二、落實房地產(chǎn)工程項目的技術管理的要點分析

（一）房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理

房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理，主要包括管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量三個方面。

1、管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量

因為房地產(chǎn)行業(yè)本身存在一定的特殊性，所以房地產(chǎn)工程在開展的過程中，往往涉及到質(zhì)量職能、監(jiān)管職能、安全職能等較多部門。如果對這些相關職能部門的協(xié)調(diào)工作不能具備有效性，那么房地產(chǎn)工程項目的落實必然受到影響。所以管理房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃與策劃質(zhì)量，必須保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項目的市場定位，明確發(fā)展目標，在總體上指引項目的順利開展。

2、管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項目實施過程中，圖紙設計質(zhì)量高低，直接影響后期工程建設的質(zhì)量、效率、成本投入等情況。所以落實管理房地產(chǎn)工程項目圖紙設計質(zhì)量必須從以下兩個角度開展。（1） 要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。（2） 要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設計質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。

3、管理房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項目統(tǒng)籌審查質(zhì)量，就要以國家政策為標準，組織施工單位、監(jiān)理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監(jiān)理、主要材料供應商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術問題，嚴格審核圖紙中的建筑與結構的關系，和園林與線路之間的關系等。

（二）房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理

房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理，首先要求監(jiān)管人員要對房地產(chǎn)工程項目監(jiān)管工作有較強的責任意識。其次是要求監(jiān)管人員，對房地產(chǎn)工程項目實施過程中的技術要點、風險要素等情況進行詳細的掌握。監(jiān)管人員要針對進入施工現(xiàn)場的施工材料進行嚴格的審核，做到?jīng)]有施工材料質(zhì)量合格證書，和施工材料質(zhì)量檢驗證書的施工材料，絕對不能放進施工現(xiàn)場。在對工程建設過程中，與工程有關的成品半成品進行檢驗的過程中，一定嚴格按照抽檢流程執(zhí)行，對于檢驗標準一定要嚴格遵守施工設計方案給出的設計標準值?，F(xiàn)場工程技術人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責填好“日志記錄”，詳細記錄“施工過程主要事項”、“隱蔽工程的驗收情況”、“檢驗的工程質(zhì)量問題”、“詳細部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設計要求，切實保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。

組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理。

（三）房地產(chǎn)工程項目竣工后的技術管理

項目施工完成后的技術質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點。工程結束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術質(zhì)量管理已經(jīng)結束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關單位主要負責人，按照國家有關驗收規(guī)范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。再次是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

組織各相關單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術管理人員要制定內(nèi)部的技術措施，編制和實施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時了解國內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。

三、總結與展望

本文以項目管理的思想和體系為指導，研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實意義和指導價值。對房地產(chǎn)工程項目進行技術管理，就要求房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格落實房地產(chǎn)工程項目實施前的技術管理、房地產(chǎn)工程項目實施過程中的監(jiān)控管理、房地產(chǎn)程項目竣工后的技術管理。只有將這三個大方面的技術管理工作逐一落實，才能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)風控管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中的問題

（一）稅務部門存在的問題

1、稅收政策自身存在的問題。主要表現(xiàn)在：（1）國稅發(fā)［2003］83號文不完善。完工結轉(zhuǎn)的時點不明確、期間費用的扣除不統(tǒng)一。國稅發(fā)［2006］31號文下發(fā)前，各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉(zhuǎn)不一致。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。（2）現(xiàn)行所得稅政策對成本分攤與相應售價時間的配比沒有明確要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品成本，其可售面積單位成本按成本對象總成本除以總可售面積取得。由于現(xiàn)行政策對可售面積單位成本的對象沒有明確規(guī)定，企業(yè)在實際操作中隨意性較大。如，在商住樓建設中，有的企業(yè)底樓營業(yè)用房用來出租或自營。為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)按整幢樓作為成本對象計算分攤成本。這樣一來，住宅房與營業(yè)用房的單位成本一致，但營業(yè)房的實際售價一般是住宅房的3～4倍，造成利潤在住宅房與營業(yè)用房之間分布不均，為房地產(chǎn)企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機。（3）對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確規(guī)定：新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收。那么，對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款，在實際征收時操作難度較大。

2、國稅部門自身征管力量不足。當前國稅部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

3、管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。（1）房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書、各級項目審批部門的批文等，企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。（2）房地產(chǎn)業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱及各自為政，使國家稅務總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)完全到位。

（二）企業(yè)方面存在的問題。當前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入，多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現(xiàn)象。

1、隱匿預收房款。有以下幾種方式：一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。當然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應納稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等。

2、延遲結轉(zhuǎn)銷售收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍。國家稅務總局［2006］31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件基本遏制了企業(yè)故意延遲結轉(zhuǎn)銷售收入的現(xiàn)象。

3、成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多、構成復雜、專業(yè)性強。因此，雖然大多數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。

4、人為地多結轉(zhuǎn)銷售成本。一是加大前期開發(fā)成本費用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大前期開發(fā)費用有機可乘；二是按預算預估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金使用效率，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款項。因此，開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的全額票據(jù)，他們會從自身利益考慮，根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者按工程預算計算開發(fā)成本。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

（一）明確稅收政策，加強預售房款結轉(zhuǎn)收入管理。房地產(chǎn)企業(yè)結轉(zhuǎn)銷售收入時間應以單項工程驗收合格時間為準，單項工程驗收合格后，企業(yè)將預收房款結轉(zhuǎn)銷售收入并開具銷售發(fā)票，企業(yè)不得提前或延遲開票。為控制企業(yè)銷售收入結轉(zhuǎn)時間，可通過與規(guī)劃建設部門的定期聯(lián)系通報，掌握各地房產(chǎn)竣工驗收情況，對已驗收合格的房產(chǎn)，及時督促企業(yè)結轉(zhuǎn)收入。

（二）嚴格政策界限，加強成本管理?？偟脑瓌t是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現(xiàn)虛開代開，人為加大成本費用的現(xiàn)象發(fā)生。

1、對房產(chǎn)已交付使用，但未竣工備案的，應督促企業(yè)將預收房款轉(zhuǎn)入銷售收入，并按規(guī)定預轉(zhuǎn)成本。已結算的按結算金額結轉(zhuǎn)銷售成本，未結算的依預算合同數(shù)加合理成本費用預提成本，同時應附詳細項目說明材料，如補充合同、經(jīng)雙方簽字認可的已付工程款的工程進度款審批單等，經(jīng)稅務機關審核后批準執(zhí)行。

2、對房產(chǎn)已交付使用，且工程通過整體綜合驗收的，應按本匯算年度內(nèi)取得的結算發(fā)票結轉(zhuǎn)成本；無法取得發(fā)票的，稅務機關可根據(jù)本地區(qū)同類型商品房平均利潤水平按核定利潤率征收。

3、明確對房地產(chǎn)成本分攤與相應售價時間的配比要求。進一步細化成本計算方法，如商住樓，要求企業(yè)對底樓營業(yè)用房和住宅房按售價折算成系數(shù)進行成本歸集，盡可能使銷售價格與成本結轉(zhuǎn)互相配比，使利潤在住宅房和營業(yè)用房的分布基本均衡。

（三）加大核定征收力度。通過日常巡查和評估，經(jīng)常性地對企業(yè)進行財務核算和稅收政策執(zhí)行的輔導和檢查，對房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式，最大限度用足、用好稅收政策，真實體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀。對屢查屢犯、財務核算確實不健全的企業(yè)，按收入額核定征收，對企業(yè)的核定征收從項目開始到銷售終結執(zhí)行到底?？紤]房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性及與總局38號文核定征收辦法不相矛盾，總局應制定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收具體辦法，作為核定征收辦法的特例，便于基層一線人員在實際執(zhí)行中有法可依。

（四）監(jiān)控評估和稽查有機結合，提升稅收管理水平

1、做好基礎工作，加強日常監(jiān)管。從開發(fā)初期到項目竣工，稅務機關應要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時上報項目開發(fā)、銷售情況，以便實施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映企業(yè)預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查、調(diào)查，對應繳未繳的稅款進行補征。

2、進行數(shù)據(jù)指標分析，搞好納稅評估。按季度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅評估。依托計算機技術，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開展行業(yè)稅收負擔率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標的分析，對發(fā)現(xiàn)指標異常的企業(yè)，列入評估對象，實施及時控管。

3、加大稽查力度，規(guī)范稅收秩序。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，通過檢查對存在問題進行深入細致的剖析，對虛開、代開發(fā)票、虛列成本行為進行嚴懲，依法打擊稅收違法行為。

第9篇：房地產(chǎn)風控管理范文

Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.

關鍵詞： 土地增值稅；稅收流失風險；防范機制；汕頭市

Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）29-0001-05

1 提出問題

據(jù)統(tǒng)計，在中國十大暴利行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)居首位，但在納稅百強企業(yè)名單中卻找不到一家房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)利潤分配的主要稅種土地增值稅和企業(yè)所得稅并未得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)稅收流失風險成為稅務管理的重點和難點。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，同時房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，關聯(lián)交易行為多，運作模式多樣化，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅收創(chuàng)造了有利空間。汕頭市地方稅務局風險管理理論為基礎，強化征管的前饋和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究總結汕頭市的相關經(jīng)驗，梳理工作思路，為研究探索我國房地產(chǎn)稅收流失風險的防范機制研究提供案例支持，同時也希望對同行單位相關工作提供一點啟示和借鑒。

2 存在問題及新管理模式探索的基本思路

2.1 行管理模式的特征 我國的稅收征管模式經(jīng)歷了由稅收專管員管戶制到征、管、查分離的管事制再到稅收管理員制度的演變、更替過程。1997年1月1日國家稅務總局的《關于深化稅收征管改革的方案》提出收征管改革的任務是：“建立以申報納稅和優(yōu)化服務為基礎，以計算機網(wǎng)絡為依托，集中征收，重點稽查的新的征管模式?！痹撃Ｊ綇娬{(diào)稅收征管的信息化和“一站式”作業(yè)與服務，著力點在于強化對稅務專管員的分權制約，在風險管理上突出稅務管理的事中和事后控制。2004年7月召開的全國稅收征管工作會上，國家稅務總局謝旭人局長提出，要按照“革除弊端，發(fā)揮優(yōu)勢，明確責任，提高水平”的原則建立新的稅收征管模式。為此國家稅務總局對征管模式進行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“強化管理”4個字。完善為“以申報納稅和優(yōu)化服務為基礎，以計算機網(wǎng)絡為依托，集中征收，重點稽查，強化管理[1]”的三十四字稅收征管模式。至2009年“以信息共享為基礎，以分類管理為核心，以征管流程為導向，優(yōu)化服務，強化評估”，形成了專業(yè)化管理的新模式。2012年7月26日全國稅務系統(tǒng)深化稅收征管改革工作會議提出了“構建以明晰征納雙方權利和義務為前提，以風險管理為導向，以專業(yè)化管理為基礎，以重點稅源管理為著力點，以信息化為支撐的現(xiàn)代化稅收征管體系”。

圍繞強化管理，各地展開諸多探索，從風險管理的前饋（事前）控制、同期（事中）控制和反饋（事后）控制看，絕大多數(shù)地方將管理重心放在反饋控制上，強化稽查和稅收清算。在土地增值稅稅管理中尤為突出。

土地增值稅的征收目前分預征和清算兩個階段，目前汕頭市土地增值稅的征管現(xiàn)狀：