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關(guān)鍵詞: 《房地產(chǎn)行政管理》課程 課程教學(xué)方案 設(shè)計和實施
房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對于幫助學(xué)生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學(xué)方案設(shè)計和實施是十分必要的。
1.課程教學(xué)方案
制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來建筑工程學(xué)院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應(yīng)情況的專項調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時對課程教學(xué)方案的制定提出了指導(dǎo)性意見。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導(dǎo),全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學(xué)目標,從教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)團隊、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計了本課程教學(xué)方案。
課程教學(xué)目標是制定課程教學(xué)方案的基礎(chǔ)和落腳點[3]?!斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會”、“學(xué)”與“做”、“知識”與“能力”的跟進關(guān)系為主線,主要設(shè)計了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場特征,能夠?qū)嶋H進行市場調(diào)研、分析,項目實踐的參與,對房地產(chǎn)管理項目進行可行性論證,通過實務(wù)、案例、實際調(diào)研、編制可行性研究報告和目標規(guī)劃,培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題的基本能力,培養(yǎng)團隊精神和創(chuàng)新能力等傳授知識、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標。
課程教學(xué)團隊明確課程教學(xué)目標的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目咨詢公司邀請企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設(shè)計了本課程教學(xué)方案,具體內(nèi)容包括以下幾點。
(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的實際工作過程系統(tǒng)設(shè)計課程教學(xué)內(nèi)容,編制課程標準和具體授課計劃,合理選擇教學(xué)場所。
(2)結(jié)合校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統(tǒng)單一的知識傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學(xué)方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現(xiàn)場教學(xué)法等模式轉(zhuǎn)換。
(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境,實現(xiàn)模塊化教學(xué)、模塊化考核。
2.課程教學(xué)方案實施
(1)教學(xué)內(nèi)容
按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng)設(shè)學(xué)習(xí)情境,認真選取教學(xué)內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場對專業(yè)技術(shù)人才不斷細化的要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習(xí)情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進行細致的分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。
(2)教學(xué)方法與手段
為了更好地推進工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團隊積極進行教學(xué)方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實例+實戰(zhàn)”教學(xué)法、“溝通+鼓勵”教學(xué)法、“項目驅(qū)動+情境體驗”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng)”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進程中針對不同模塊的內(nèi)容特點,采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽、說、寫、做的能力。隨著教學(xué)方法的更新和改革,實現(xiàn)了教學(xué)手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進行教學(xué),應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺與學(xué)生互動,開發(fā)了與課程教學(xué)模塊對應(yīng)的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學(xué)。
教師是教學(xué)活動的引導(dǎo)者、組織者、設(shè)計者和咨詢者,本門課內(nèi)容理論性較強,加強理論聯(lián)系實踐,以行動導(dǎo)向為基礎(chǔ),采用資訊—計劃—決策—實施—檢查—評估的六步教學(xué)法,實現(xiàn)理論實踐一體化教學(xué)。圖1給出六步教學(xué)法結(jié)構(gòu)示意圖和相關(guān)解釋。
(3)課程考核
課程考核標準的設(shè)置對于學(xué)生“如何主動學(xué)習(xí)、靈活運用所學(xué)知識和學(xué)習(xí)激勵”有很重要的作用。因此,我們把該課程考核評價分為過程考核和期終(末)考核兩個部分,這兩部分各占總評成績的50%。過程考核引入了學(xué)生自評、學(xué)生互評和社會評價、教師評價等,分別占考核評價體系的20%、10%、10%和60%。學(xué)生自評和互評主要考慮學(xué)習(xí)態(tài)度、學(xué)習(xí)方法、動手能力、工作責(zé)任心、團隊精神和互助互利等因素。
3.結(jié)語
做好教學(xué)工作是一種意識、追求、境界,只有精益求精,不斷完善,才會取得成功。本課程教學(xué)方案的制訂,是教學(xué)團隊共同努力的結(jié)果,尤其是六步教學(xué)在實際教學(xué)實踐中取得較好的教學(xué)效果。今后,房地產(chǎn)和物業(yè)管理管理課題組將加強與兄弟院校相關(guān)專業(yè)課題組交流,提出更加符合高職教育特點的房地產(chǎn)和物業(yè)管理專業(yè)課程教學(xué)方案和教學(xué)方法,為高職教育作出應(yīng)有的貢獻。
參考文獻
[1]王宏.房地產(chǎn)行政管理[M].北京:機械工業(yè)出版社,2007:1-5.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 市場供求關(guān)系 貸款數(shù)額
問題:為了更好地反映房地產(chǎn)的運作過程,本文在房價形成的基礎(chǔ)上進一步討論了影響房價的因素,并對演化機理作了細致深入的分析,然后建立數(shù)學(xué)模型,總結(jié)出影響房價的主要因素:市場供求關(guān)系、貸款數(shù)額。從而就房地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)行為,金融監(jiān)管力度、土地資源管理等方面給出相關(guān)建議。
通過模型,對其后房地產(chǎn)市場進行預(yù)測,相信房地產(chǎn)市場在政策落實的基礎(chǔ)上形式將會一片大好----杜絕房價的泡沫問題,解除不符合市場的正常形態(tài),使購房者,開發(fā)商,政府機構(gòu)之間達到一種動態(tài)的利益平衡。
一、問題重述
就房地產(chǎn)市場而言,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開發(fā)規(guī)模大的特點,同時,我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理實行嚴格的行業(yè)準入制度,這樣房地產(chǎn)市場存在著一定的進入壁壘;而房地產(chǎn)建設(shè)投資周期長的特點又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競爭行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比,相對而言要少得多。同時,房地產(chǎn)市場也不是完全競爭市場。
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著千家萬戶。近年來,隨著我國城市化進程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入,國家出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。但是近幾年,全國各地的房價出現(xiàn)了持續(xù)上漲、高居不下的狀況。房價的上漲使使成本大幅增加,導(dǎo)致許多低收入人群買房難。所以本案例要求在如何有效地抑制房地產(chǎn)價格上揚的基礎(chǔ)上建立一個城市房價的模型,并根據(jù)此模型對房價的形成理進行深入分析,然后得出影響房價的主要因素。其后給出一些合理的房地產(chǎn)價格的建議。
二、模型假設(shè)
1、不考慮自然因素對房價成本的影響;
2、各城市影響房產(chǎn)價因素基本一致;
3、假設(shè)每個投資者所掌握的信息和對市場的預(yù)期都是給定不變的;
4、房地產(chǎn)市場的基準價格也是給定不變的;
5、假設(shè)一定時間內(nèi)房地產(chǎn)市場供給是固定的;
6、假設(shè)所有投資者同質(zhì)、所擁有的資源也是一樣;
三、模型的建立與求解
假定一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場供給是固定的(至少這一假定在短期內(nèi)是合理的,設(shè)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場供給為Z),市場上存在N個同質(zhì)的潛在投資者,但由于每個投資者所擁有的私人信息及其對市場收益等的差異,他們對房地產(chǎn)市場的“保留價格”(P)卻并不一致。假定保留價格P是連續(xù)函數(shù),服從于均值為“基準價格”(P )的均勻分布,設(shè)投資者的保留價格與基準價格的差為h。這樣,那些保留價格高于基準價格(P )的投資者就會成為房地產(chǎn)市場的需求者。這樣,基準房地產(chǎn)價格就是由愿意支付保留價格P的投資者的比例來決定的,而P也就是可以充分使房地產(chǎn)市場出清的價格。那么在任意價格P 條件下,房地產(chǎn)市場價格取決于P≥P 的投資者的比例。
1、房地產(chǎn)市場的供給(Z)
按照一般的投資理論,資產(chǎn)價格取決于其重置的價格,即當期租金及未來租金在當期貼現(xiàn)的價值之和,這也就是我們通常所說的資產(chǎn)投資的“市盈率”問題。當現(xiàn)有的房地產(chǎn)價格高于其重置成本時,開發(fā)商就有動力從事新的房地產(chǎn)開發(fā)的動力,從而提高房地產(chǎn)市場的存量,即提高房地產(chǎn)供給數(shù)量Z。這一過程將使得房地產(chǎn)市場實現(xiàn)長期均衡。然而,由于房地產(chǎn)業(yè)的最顯著的特點是開發(fā)周期長,新的建筑建設(shè)需要的時間至少要兩年,或者更長才能完成,這樣市場調(diào)整的過程也就相對比較緩慢。另外,由于投資者對未來需求信息不完全,哪怕是預(yù)期與實際市場的微小偏差都將導(dǎo)致未來市場的房地產(chǎn)供給與完全信息預(yù)期條件下市場實際的需求量并不相符。也就是說,由于信息的不完全和預(yù)期的偏差,以及房地產(chǎn)存量調(diào)整過程中易出現(xiàn)時滯,所以,房地產(chǎn)市場在很長的一段時期內(nèi)是在不均衡的狀態(tài)下運行的。
2、 投資者可獲得的金融資源(L)
投資者可獲得的金融資源,絕大部分是投資者從銀行得到的貸款數(shù)量,是促成房地產(chǎn)市場繁榮的重要原因,尤其是在金融創(chuàng)新和金融自由化時期,一方面,隨著管制的放松,新的金融產(chǎn)品不斷涌現(xiàn),投資者的融資便利程度不斷提高,可獲得的金融資源也越來越多;另一方面,金融部門(尤其是銀行體系)持續(xù)不斷地對房地產(chǎn)市場的金融(信貸)支持,必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。反之,當銀行信貸規(guī)模突然下降時,房地產(chǎn)價格也必然下降,房地產(chǎn)市場的崩潰也就會發(fā)生。
通過對上述房價的影響因素的分析建立房價模型:
由此可見只要有超過一半的投資者所掌握的金融資源(貸款)總額超過了以基準價格計算的房地產(chǎn)總供給,房地產(chǎn)價格就將隨著人們保留價格與基準價格差的上升(h的增加)而上升;反之,則房地產(chǎn)價格將隨h的增加而下降,這樣房地產(chǎn)價格就有可能低于基準價格P 。另外,當h=0時,我們可見,P= P ,故當不存在對價格的偏差,也就是說,人們的信息和對市場的預(yù)期等等一致時,房地產(chǎn)市場價格與基準價格是一致的。
這個模型的一個非常明顯的好處就是,可以通過考察房地產(chǎn)市場的供給、人們的信息和對市場的預(yù)期、市場參與者的數(shù)量、市場投資者的資源等變量,非常方便地分析房地產(chǎn)價格變量,我們只要考察這些變量的變動就可以分析出房地產(chǎn)市場價格的變動走勢。
需要說明的是:
1、房價單純的從某一個方面因素來考慮都會是片面且不可靠的,它的形成與眾多因素有關(guān)(如:房地產(chǎn)供求關(guān)系、貸款數(shù)額、投資者人數(shù)、地價、建安材料、容積率等等),但是在考慮各環(huán)節(jié)影響后,為簡化模型剔除次要因素最終找到影響房價的主要因素:市場供求關(guān)系、貸款數(shù)額。它的變化更直接影響房價的變化。
2、該模型是在模型假設(shè)的前提下成立的。
四、模型檢驗
首先,我們看投資環(huán)境的變化對投資者保留價格分布函數(shù)的影響(即對h和基準價格P 的作用)。隨著1992年黨的十四大確立發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟以后,全國掀起了新的一輪經(jīng)濟建設(shè)的,社會投資迅速增長,經(jīng)濟運行進入了全面投機熱潮當中,股票熱、房地產(chǎn)熱、倒賣進口汽車等等。在這樣的“投機繁榮”的大背景下,投資者普遍對經(jīng)濟的持續(xù)增長抱有很強的預(yù)期,這樣,投資者形成了房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的強烈,市場的保留價格的分布函數(shù)也就相應(yīng)發(fā)生變化,也就是說離差h提高了,而且隨著分布函數(shù)的變化,P 也相應(yīng)地提高了。
五、模型評價與推廣
在房地產(chǎn)日益看好的今天,出現(xiàn)了一些出人意料的現(xiàn)象(房價出現(xiàn)持續(xù)上升且高居不下),購房者頭疼,買不起房子;房地產(chǎn)企業(yè)叫苦,掙不到錢。所以本模型從房價的形成入手,分析了影響房價的主要因素。出現(xiàn)房價高的因素存在不正常的變化,那么從政府的角度出發(fā),考慮其可控因素,應(yīng)該強化土地資源管理;嚴格金融監(jiān)管力度;加強對房地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)行為的監(jiān)督,最終抑制并穩(wěn)定房價。但是我們也應(yīng)該認識到隨著人民生活水平的不斷提高,社會物質(zhì)的不斷豐富,物價的上漲也是必然的趨勢,只是我們要通過合理的辦法找出其間不正當?shù)某醋鳎狗康禺a(chǎn)商和購房者的利益平衡統(tǒng)一。
作者單位:山東省淄博職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理系
參考文獻:
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關(guān)鍵詞:獨立院校;房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè);人才培養(yǎng)
中圖分類號:G4
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2012)08-0167-02
獨立學(xué)院,是專指由普通本科高校按照新機制、新模式舉辦的本科層次的二級學(xué)院,是普通高校的優(yōu)勢辦學(xué)資源與優(yōu)質(zhì)社會資本相結(jié)合的民辦高等教育機構(gòu),具有專業(yè)設(shè)置與社會需求結(jié)合緊密的優(yōu)勢。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、人才需求大量增加,故吸引了越來越多的獨立學(xué)院開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。而如何根據(jù)企業(yè)需求并兼顧獨立院校自身優(yōu)勢確定人才培養(yǎng)方向,是獨立院校需要認真考慮的問題。
1 國內(nèi)高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)培養(yǎng)現(xiàn)狀
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起,我國房地產(chǎn)專業(yè)高等教育也于上個世紀80年代開始出現(xiàn)。1998年教育部頒發(fā)新專業(yè)目錄取消了該專業(yè),將其并入工商管理和工程管理專業(yè),房地產(chǎn)本科教育被大大弱化。2004年經(jīng)教育部批準,房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)作為獨立專業(yè)開始招生。截至2011年,全國有32所高校設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè),其中包括6所獨立學(xué)院。目前高校該專業(yè)人才培養(yǎng)現(xiàn)狀主要存在以下問題:
(1)行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴重不匹配。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,使得從業(yè)人員需求高速增長,現(xiàn)有高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)畢業(yè)人數(shù)遠不能滿足人才需求,造成普遍存在的房地產(chǎn)從業(yè)人員絕大部分從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的情況。
(2)人才培養(yǎng)定位不明確,相似度高。人才培養(yǎng)目標普遍存在既求精又求全的現(xiàn)象,90%以上的學(xué)校都提出培養(yǎng)高級復(fù)合型人才,培養(yǎng)目標定位不明確。
(3)課程設(shè)置不合理。基于其“既求全又求精”的指導(dǎo)思想,大多數(shù)高校課程設(shè)置面面俱到,期望學(xué)生在校4年內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)所涉及的所有業(yè)務(wù)過程都能夠深入了解,這顯然是不現(xiàn)實的。
2 獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向研究的必要性
目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)的6所獨立院校均是依托于母體學(xué)校設(shè)立的,其中:其母體學(xué)校為綜合性大學(xué)的有重慶大學(xué)城市科技學(xué)院、寧夏大學(xué)新華學(xué)院,母體學(xué)校為財經(jīng)類大學(xué)的有重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、貴州財經(jīng)學(xué)院商務(wù)學(xué)院,母體學(xué)校為師范類大學(xué)的有北京師范大學(xué)珠海分校、信陽師范學(xué)院華銳學(xué)院。雖然存在可利用母體學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源、豐富的教育管理經(jīng)驗優(yōu)勢,并兼顧獨立院校專業(yè)設(shè)置靈活、順應(yīng)市場需求的優(yōu)勢,但是在人才培養(yǎng)方向方面也存在前述的通病。然而,行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴重不匹配,也為獨立院校積極發(fā)展房地產(chǎn)專業(yè)提供了機遇。如何把握機遇、克服不足,關(guān)系到獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的長遠發(fā)展,而合理確定人才的培養(yǎng)方向則是至關(guān)重要的一環(huán)。
3 獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向的探析
獨立院校要對其房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)準確進行人才培養(yǎng)方向的定位。首先應(yīng)關(guān)注三個方面:一是房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)本身所應(yīng)具備的業(yè)務(wù)能力有哪些;二是企業(yè)對獨立院校畢業(yè)生使用定位是什么;三是獨立院校母體學(xué)校背景的優(yōu)勢在哪里。通過研究,獨立學(xué)院才能了解企業(yè)人才需求類別,以及學(xué)院如何利用自身的優(yōu)勢去滿足企業(yè)的這種需求。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)所具備的業(yè)務(wù)能力要求。
要滿足企業(yè)對人才的需求,就必須了解企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析,我們可以看到開發(fā)企業(yè)其業(yè)務(wù)涉及內(nèi)容:市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)、成本控制、市場營銷、投融資。除開發(fā)企業(yè)外,房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)基本上是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進行開展的,涉及的有:市場研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀、造價、估價、營銷、廣告、物業(yè)經(jīng)營及管理等。不難發(fā)現(xiàn),本科教育要在短短的4年內(nèi)培養(yǎng)精通所有業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才是不現(xiàn)實的,因此獨立院校人才培養(yǎng)應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思想,有選擇、有側(cè)重地確定人才培養(yǎng)方向。
(2)對獨立院校畢業(yè)生的使用定位。
要確定人才培養(yǎng)方向首先應(yīng)了解人才使用者對人才使用的定位。通過對本地多家房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的隨機調(diào)查,企業(yè)普遍認為獨立學(xué)院目前尚處在本科教育的末端和??平逃那岸?,學(xué)生生源和培養(yǎng)宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養(yǎng)目標應(yīng)著眼于專業(yè)應(yīng)用方向,培養(yǎng)的學(xué)生應(yīng)該在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域具有較強的應(yīng)用技能,同時又比??茖W(xué)生更能系統(tǒng)地掌握學(xué)科基礎(chǔ)理論、全面了解房地 產(chǎn)整個業(yè)務(wù)流程,使畢業(yè)生在就業(yè)時能夠在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域快速上手,同時具有在房地產(chǎn)其他領(lǐng)域可塑發(fā)展的潛能。
根據(jù)調(diào)查,企業(yè)更趨向于將獨立院校畢業(yè)生應(yīng)用于市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、市場營銷業(yè)務(wù)。故學(xué)院應(yīng)著眼培養(yǎng)以下幾類人才:市場研究及投資分析、項目拓展、營銷策劃、銷售、經(jīng)紀、估價、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理;而對于涉及房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)和成本控制類業(yè)務(wù)所需要的人才。如施工管理、造價、材料等工程類,房地產(chǎn)公司工程、造價、材料等部門更青睞于聘用更專業(yè)的土木工程專業(yè)、建筑學(xué)專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑環(huán)境與設(shè)備管理專業(yè)、工程造價專業(yè)等工程類學(xué)生。這是因為工程類專業(yè)是傳統(tǒng)專業(yè),相關(guān)院校在其專業(yè)人才培養(yǎng)上成熟且已被市場認可接受。而獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)開辦時間都不長、相關(guān)專業(yè)建設(shè)不成熟,學(xué)生在工程類相關(guān)學(xué)科培養(yǎng)方面的系統(tǒng)性和深度都不夠,企業(yè)在這些領(lǐng)域?qū)Ξ厴I(yè)生使用時感到并不好用,因此相對工程類專業(yè)學(xué)生在這些領(lǐng)域并沒有專業(yè)優(yōu)勢。故獨立學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)應(yīng)在人才培養(yǎng)上注重差異化,放棄側(cè)重工程類學(xué)科的培養(yǎng)思路,揚長避短、不與工程類專業(yè)學(xué)生在該領(lǐng)域形成競爭;同時,部分企業(yè)認為,高校人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性,如母體學(xué)院為財經(jīng)類背景的獨立院校,還可以利用優(yōu)勢培養(yǎng)現(xiàn)在急需的投融資人才。
(3)利用獨立院校母體學(xué)校的背景優(yōu)勢與人才培養(yǎng)方向的結(jié)合。
目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的獨立院校均是依托母體學(xué)校設(shè)立的,因此母體學(xué)校的學(xué)科教育優(yōu)勢、師資優(yōu)勢、社會資源優(yōu)勢等都會在一定程度上惠及獨立院校,獨立院校在專業(yè)培養(yǎng)方向上需要考慮利用母體學(xué)院優(yōu)勢。例如財經(jīng)類背景的獨立院校,除培養(yǎng)營銷策劃、銷售、經(jīng)紀人才外,還可以借助其學(xué)科教育和師資優(yōu)勢培養(yǎng)投融資人才、市場研究及投資分析人才、估價人才;具有工程類專業(yè)背景的某些綜合類大學(xué)的獨立院校,可以利用其工程類學(xué)科教育背景和師資優(yōu)勢,培養(yǎng)開發(fā)項目拓展人才、房地產(chǎn)全程策劃人才、估價人才、房地產(chǎn)成本管理人才。
因此,在通過前面三個方面的問題研究,我們可以得出這樣的結(jié)論:獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)人才培養(yǎng)定位首先應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思路,應(yīng)有選擇、有側(cè)重地確定培養(yǎng)方向,讓學(xué)生在有系統(tǒng)性地掌握房地產(chǎn)基本知識的前提下,側(cè)重于培養(yǎng)房地產(chǎn)某一或部分領(lǐng)域的應(yīng)用型人才,這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業(yè)應(yīng)用性,以尊重企業(yè)的人才應(yīng)用情況;其次,應(yīng)充分發(fā)揮學(xué)院及母體學(xué)校的專業(yè)背景優(yōu)勢,在人才培養(yǎng)上注重與其他院校的差異化培養(yǎng),工程類背景院校在人才培養(yǎng)上尤要注意房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生與建筑工程類專業(yè)學(xué)生培養(yǎng)的區(qū)別;第三,人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)運營的變化發(fā)展及時調(diào)整或增加人才培養(yǎng)方向,增加房地產(chǎn)投資分析、投融資、房地產(chǎn)金融和稅務(wù)籌劃、高級物業(yè)經(jīng)營等方向的人才培養(yǎng)。
參考文獻
通過學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)闕洪波總著作《房地產(chǎn)項目全過程管理與實戰(zhàn)解析系列叢書》對房地產(chǎn)項目全周期的管理工作有了更深刻的理解,更加深入的了解了對于房地產(chǎn)項目建設(shè)單位希望達到的建設(shè)目的、分判的切入點、關(guān)注重點,加深對項目履約過程中甲方要求有了更清晰的認識,為后期投標、談判打開了一扇窗。
中國房地產(chǎn)進入存量市場階段已成為大家的共識,該階段的明顯特征在于城市化和城市群的分化、房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化、投資能力和投資質(zhì)量的分化、產(chǎn)品力和服務(wù)的分化以及企業(yè)管理和運營能力的分化。當下房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)不能單純依靠于高杠桿兒投資拉動、快周轉(zhuǎn)提高周轉(zhuǎn)率,亦或是成本控制,而是需要充分從市場和客戶的角度出發(fā),做好市場研究和研判、做好客戶洞察及價值創(chuàng)造、做好全業(yè)務(wù)、全系統(tǒng)的高質(zhì)量高效運行。作為從業(yè)者我們都應(yīng)靜下心來思考我們的業(yè)務(wù)究竟是什么?我們?nèi)绾味x客戶?客戶的核心價值是什么?我們又該如何面對未來的滿足??蛻粜枨?,我們需要真正打通專業(yè)和業(yè)務(wù)間的壁壘,需要整體性系統(tǒng)性的去思考、建設(shè)和構(gòu)建我們的業(yè)務(wù),通過我們的深度洞察和創(chuàng)新,充分利用信息化數(shù)字化等新技術(shù),更加科學(xué)和精細的管理全鏈條業(yè)務(wù)并創(chuàng)造其應(yīng)有的價值,以確保戰(zhàn)略的一致性和執(zhí)行的有效性。
每一個地產(chǎn)項目都存在著企業(yè)現(xiàn)金流、凈利潤、客戶滿意度、利益相關(guān)方滿意度、口碑和品牌、城市形象與友好度等重要經(jīng)營指標,正如作者所言,工程管理不是地產(chǎn)開發(fā)的最核心環(huán)節(jié),但是它承上啟下,對于銷售、對質(zhì)量、對信心、對文化、對團隊、對項目成敗都有重大作用。
《項目策劃與工程管理》緊緊圍繞房地產(chǎn)項目運營發(fā)展目標,從項目全局和整體的角度來闡述,那如何做好項目策劃和項目管理,完美地將項目經(jīng)營與項目策劃有機融為一體,在諸如流水與回頭、主樓結(jié)構(gòu)優(yōu)先有效工序穿插等專業(yè)實操方面,展現(xiàn)出對業(yè)務(wù)深刻理解和深度的專業(yè)功底,時至今日仍記憶猶新。
本書從項目策劃到施工安排、流水作業(yè)再到工程質(zhì)量安全管理,內(nèi)容豐富全面,基本覆蓋了房地產(chǎn)工程管理的全部內(nèi)容。從房地產(chǎn)企業(yè)全面有效掌控項目經(jīng)營的角度,分享了項目策劃與工程管理的系統(tǒng),請思考和總結(jié),對局部與整體進度與質(zhì)量成本與效果,這些在項目實際過程中經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾給出了精彩而令人信服的解答,讓很多似是而非的觀念予以明晰。對房地產(chǎn)工程管理業(yè)務(wù)和工程施工人員,加上有志于此專業(yè)的年輕從業(yè)人員,講述項目策劃以及怎樣實施的全部相關(guān)內(nèi)容,基于案例,既有項目策劃與管理,這技術(shù)方面及施工所需的整體安排,又有均衡流水施工的詳細分析,當然還包括必不可少的質(zhì)量安全原則和管理全面而系統(tǒng)。
《合約體系與成本管控》通過合約體系、成本管控、合約十四條、成本管理、合約管理、集采管理等章節(jié)來闡述以正確的成本觀為指導(dǎo),最優(yōu)成本管控的時間才具備可能如何做到,首先必須要建立一整套完善科學(xué)符合各自公司文化的合約體系。凡合約一定是雙方或多方的約定,項目的發(fā)展本質(zhì)上是所有合約參與主體努力兌現(xiàn)各自責(zé)任的過程,因此好的合約體系應(yīng)當讓各類合作方結(jié)成伙伴關(guān)系,通過合約明確職責(zé)所在,互相尊重,互相配合,共同達到目標,合約14條,清晰地介紹了合約全過程,內(nèi)容“簡潔、直接、科學(xué)、專業(yè)、全面”,而且非常具備可操作性。
但凡企業(yè),沒有不注重成本管控的,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)動輒數(shù)百億甚至上千億的體量,再小的單方或人均成本變化,都可能帶來巨大的總額差異。然而要做好成本管控,首先應(yīng)當樹立正確的成本觀。所謂正確的成本觀,就是認清成本作為項目開發(fā)投入只必要存在,本身是中性的——越低并非越好,越高并非越壞——決定成本優(yōu)劣的關(guān)鍵在于適配。若項目進度或質(zhì)量失控、客戶體驗不佳、公司品牌榮譽受損則成本再低也絕非好事;若能緊緊圍繞客戶價值做好成本分配,真正大幅度提高客戶體驗、提升銷售價格、加快銷售速度、提高項目利潤水平,此時即使需要增加成本也應(yīng)當敢于實施。與任何公司不論大小,也不論什么性質(zhì)。與是否是房地產(chǎn)公司無關(guān),抑或即使房地產(chǎn)公司是否專注住宅,或者專注商業(yè)樓、或文體文化旅游項目、或者其他什么類型,統(tǒng)統(tǒng)無關(guān),因為任何成功企業(yè)都一定關(guān)心關(guān)注合約,甚至付出一切,努力投入巨大精力去夢想逐漸,心中理想的合約體系,從而方才有可能做好,做到成本管控。
《復(fù)雜項目之實戰(zhàn)演練》通過上篇:實戰(zhàn)項目分享(北京中海廣場、深圳兩館、復(fù)雜工程建設(shè)的若干思考)。下篇:高塔項目策劃,通過項目概況、設(shè)計與設(shè)計管理、工程實施策劃方案、合約策劃與策略、監(jiān)理職責(zé)與質(zhì)量管理,闡述復(fù)雜工程真正復(fù)雜之處在于環(huán)境、政策、資源、團隊等大量不確定因素集中交匯,使得項目地平穩(wěn)開展,始終面臨極為嚴峻的挑戰(zhàn),對于業(yè)主而言,其管理難度較普通項目呈指數(shù)倍增長。沒有前期科學(xué)策劃、資源有效保障、過程有力統(tǒng)籌、各單位有序推進這個項目絕不如期如愿落地的可能。從建設(shè)方全局,全面管理角度出發(fā)的復(fù)雜工程實戰(zhàn)、大量的技術(shù)問題處理方案及經(jīng)驗分享。更難能可貴之處在于作者對于大型復(fù)雜工程的核心管理問題的思考——建設(shè)方、總承包、設(shè)計院、監(jiān)理等不同主體之間的伙伴關(guān)系,建筑、結(jié)構(gòu)、機電、幕墻等不同專業(yè)之間的分工合作。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)項目管理等工作。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的具體情況如下:
1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)基礎(chǔ)知識,掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等方面知識和技能,能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及科研的中高級人才。
2、該專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)評估、建筑學(xué)、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識,掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業(yè)管理的技巧與方法。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 權(quán)屬登記 問題 研究
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強化房地產(chǎn)登記審核管理制度建設(shè)對于提升房地產(chǎn)登記審核管理工作的規(guī)范性有著重要的意義。近年來我國房地產(chǎn)申請與登記數(shù)量迅速增加,對房地產(chǎn)登記審核工作提出了跟高的要求,在此背景下強化房地產(chǎn)登記審核管理制度的改革顯得極為必要。
1 我國房地產(chǎn)登記審核管理制度中的問題分析
近年來,我國房地產(chǎn)登記審核管理工作質(zhì)量與效率得到不斷提升,但仍然存在一些問題,具體包括:
1.1 房地產(chǎn)登記程序復(fù)雜
現(xiàn)有的房產(chǎn)登記程序較為復(fù)雜,申請人在申請時要對自己申請的登記類型進行甄別,對需要準備的資料進行核實,然而許多申請人對房地產(chǎn)登記的程序及相關(guān)法律要求不夠了解,從而導(dǎo)致資料準備不全,申請類別不合理,不但使申請人疲于奔波搜集資料,也使登記審核單位工作量增大。
2.2 登記錯誤賠償制度不健全
《中華人民共和國國家賠償法》規(guī)定,如果發(fā)生登記錯誤,國家只賠償該登記行為造成的直接損失。然而在房地產(chǎn)登記工作中,何種損失屬于直接損失這一問題的界定并沒有明確的規(guī)范與要求,因而對于房地產(chǎn)登記錯誤的賠償也沒有形成一個規(guī)范性的、科學(xué)可靠的文件,這一問題對房地產(chǎn)登記審核管理工作規(guī)范性的提升造成了一定的阻礙。
2.3 房地產(chǎn)登記行為審核標準問題
我國房地產(chǎn)登記審核管理工作中在房地產(chǎn)登記行為合法性審核方面一直缺乏一套行之有效的標準。雖然已經(jīng)就執(zhí)法主體資格、執(zhí)法主體權(quán)限、執(zhí)法目的、認定事實以及適用法律和執(zhí)法程序這五個基本問題達成了共識,但對房地產(chǎn)登記行為的審查上應(yīng)采取形式審查還是實質(zhì)審查仍存在爭議,此外對于申請人所提供的登記材料的合法性、真實性的審核也尚未形成科學(xué)統(tǒng)一的標準。
2 房地產(chǎn)登記審核管理制度強化措施
為了更好地為申請人服務(wù),同時為了提高房地產(chǎn)登記機關(guān)自身的辦事效率,相關(guān)行政部門必須轉(zhuǎn)變以往的思想觀念,不能只重視登記發(fā)證制度而輕視登記審核制度,不能僅僅將房地產(chǎn)登記審核管理工作作為一項權(quán)力,而是應(yīng)將自身工作視為對申請人的服務(wù),向申請人提供主動、便捷的咨詢與幫助。對此,房地產(chǎn)登記審核機關(guān)應(yīng)對現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度進行合理改革,具體可采取以下幾項措施:
2.1 簡化登記程序,提升登記過程透明度
首先,應(yīng)設(shè)立專門的咨詢服務(wù)臺,資訊電話,并在辦公地點張貼房地產(chǎn)申請流程及相關(guān)注意事項,一方面為申請人提供方便,使其明了申請流程及需要準備的申請材料,另一方面也減少房地產(chǎn)管理單位的工作量;其次,應(yīng)積極引入律師制度,使律師作為登記雙方的法律見證人,為申請人提供可靠的法律咨詢,同時避免申請人在不懂相關(guān)法律法規(guī)的情況下陷入誤區(qū),同時為登記機關(guān)減少審核壓力。
2.2 強化房地產(chǎn)登記的公示作用
房地產(chǎn)登記審核管理的核心目的在于公示,即通過登記使房地產(chǎn)的物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等公之于眾,從而使交易第三人了解某一處房地產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。當然,這里所指的公開不是無權(quán)限無范圍地公開房地產(chǎn)登記薄,為了保護權(quán)利人的合法權(quán)益,應(yīng)強化對房地產(chǎn)登記薄相關(guān)信息查詢的權(quán)限控制,避免一些不法之徒利用權(quán)利人的真實信息從事不法行為。只有對辦理登記的申請人或有明確交易意向的提供登記簿查詢,才能減少房地產(chǎn)交易費用,提高房地產(chǎn)交易效率,維護房地產(chǎn)交易秩序。
2.3 建立專業(yè)人制度
為了進一步完善我國房地產(chǎn)登記審核管理制度,提升行政部門工作效率,同時保障申請人的合法權(quán)益,應(yīng)引入房地產(chǎn)登記專業(yè)人制度。使房地產(chǎn)登記專業(yè)人作為申請人與政府之間的溝通者,建立起申請人與政府之間的有效溝通橋梁。專業(yè)人應(yīng)具備豐富的不動產(chǎn)法律知識、稅務(wù)知識,良好的溝通協(xié)調(diào)能力和高尚的職業(yè)道德。由于登記專業(yè)人在一定程度上充當了房地產(chǎn)交易中介的功能,其通過房地產(chǎn)交易的經(jīng)驗積累及對房地產(chǎn)市場的了解,能較全面的了解房地產(chǎn)的價格及房地產(chǎn)市場的走向,若房地產(chǎn)登記專業(yè)人能與房地產(chǎn)行政主管機關(guān)合作,則可有利于我國房地產(chǎn)市場的管理及理性發(fā)展,方便人民的房地產(chǎn)交易活動。而為了保障房地產(chǎn)人制度的科學(xué)性和有效性,應(yīng)強化對房地產(chǎn)人資質(zhì)的審核,確保人具有良好的從業(yè)資質(zhì)與職業(yè)道德,就房地產(chǎn)人的工作程序提出明確的規(guī)范,同時,強化對人在房地產(chǎn)登記審核過程中的行為監(jiān)督,從而預(yù)防人制度向著不利于申請人合法權(quán)益的保障以及房地產(chǎn)登記審核管理工作的趨勢發(fā)展。
2.4 強化政府監(jiān)管,提升房地產(chǎn)登記審核管理制度效力
為了順應(yīng)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)登記審核管理工作的新要求,政府機關(guān)應(yīng)轉(zhuǎn)變工作理念,既要做好對房地產(chǎn)登記行為的監(jiān)督管理,又要提升自身服務(wù)質(zhì)量,進一步提升房地產(chǎn)登記審核管理制度的法律效力。從完善各項工作流程,規(guī)范登記審核模式和制定科學(xué)的登記審核標準入手,為申請人提供便捷、明確、省時省力的登記服務(wù)。
3 總結(jié)
綜上所述,解決房地產(chǎn)登記審核管理制度中的現(xiàn)有問題,不斷改進和完善房地產(chǎn)登記審核管理制度,對于提升房地產(chǎn)登記審核管理工作效率有著重要的意義,目前我國房地產(chǎn)登記審核工作中還存在程序上、審核標準上等問題,亟待有關(guān)部門采取針對性的解決對策,不斷完善我國房地產(chǎn)登記審核管理制度。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);去庫存;需求;建議
中圖分類號:F293.33 文獻識別碼:A 文章編號:1001-828X(2017)001-000-03
2015年以來宏觀經(jīng)濟各項數(shù)據(jù)超預(yù)期回落,中國經(jīng)濟處于新常態(tài)攻堅期。當前全國房地產(chǎn)市場供需不平衡,供給過剩、開工和需求不足的問題同時存在,庫存壓力逐漸增大,且有數(shù)據(jù)顯示目前中國房地產(chǎn)去庫存更大的壓力主要集中在三四線城市。由于綿陽市涪城區(qū)的人口、經(jīng)濟等因素更具有代表性,所以主要就涪城區(qū)房地產(chǎn)去庫存情況進行淺析。
一、綿陽市房地產(chǎn)情況簡析
綿陽市房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下,截止到2015年底,綿陽市商品房待售面積126.04萬平方米,比2014年底增加44.52萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。再反觀2013年,截至2013年年底,綿陽市商品房待售面積62.33萬平方米,也就是說,兩年以來,綿陽市待售面積增加了63.71萬平方米,上漲了10.22%。銷售無疑是去庫存的最直接的方式,但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢,2014年商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長-7.95%和2.98%,漲幅較2013年分別降低了14.29和0.26個百分點。
數(shù)據(jù)顯示,2011年至2015年這五年中,由于房地產(chǎn)行業(yè)火熱,雖然政府出臺了各種政策措施,解決了一二線城市的庫存量,但是針對三四線城市的情況并不如此,庫存壓力依然堅挺。涪城區(qū)近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額隨著綿陽市的投資額逐年增加二增加,2014年增至新高,隨后回落,主要由于高庫存壓力影響和房屋新開工持續(xù)低迷,相對于其他用途的房產(chǎn)投資額,住宅的投資最大。
可見涪城區(qū)房屋銷售呈下降趨勢,商品房待售面積逐年上長,待售住宅面積積壓嚴重,待售1-3年的面積逐年累積,庫存加重,涪城區(qū)房地產(chǎn)去庫存任務(wù)嚴峻。
對涪城區(qū)居民的走訪調(diào)查,目的在于了解居民對購房消費的影響,通過隨機調(diào)查我們了解到,70%的被調(diào)查者年齡在25-40歲,綿陽本地居民占63.6%,在這409位被調(diào)查者中職業(yè)分別為高層管理人員(6%)、個體戶(25%)、普通職員(22%)、工人/農(nóng)民(12%)、自由職業(yè)(16%)、其他(19%),58%的居民擁有自己的固定住房,70%以上的消費者認為購房成本、房地產(chǎn)發(fā)展前景以及政府的相關(guān)政策是影響其購房的最主要因素。
通過stata進行回歸操作,以“是否有固定住房(Fix)”、“購買商品房用途(Purpose)”、“是否承受購房壓力(Stress)”作為自變量分析了解對“商品房需求(Demand)”因變量的影響程度,表中報告了回歸結(jié)果。
從結(jié)果可看出,是否擁有固定住房對商品房的需求有著十分顯著負的影響,而對于消費者來說是否能夠承受購房壓力,對其商品房需求的影響就較為顯著,在10%的@著水平下是顯著的,通過F檢驗,F(xiàn)統(tǒng)計量為7,p值為0.001,在5%的顯著水平下,三個自變量是聯(lián)合顯著的,也就是說三個自變量共同對商品房需求的影響是十分顯著的。
三、相關(guān)建議
1.大力發(fā)展綿陽市本地經(jīng)濟,增加人民的收入
綿陽市有“科技城”之稱以及教育優(yōu)勢比較突出,充分利用本地資源,如民的工業(yè)改革將技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力,從而增加綿陽產(chǎn)品的競爭力;再者教育事業(yè)發(fā)達而吸引了大量的人口,對于本地的第三產(chǎn)業(yè)有很大的促進作用,充分利用該部分需求,減少庫存。
2.“政府+銀行+房地產(chǎn)開發(fā)商”模式
政府通過向當?shù)氐纳虡I(yè)銀行等金融機構(gòu)進行低息貸款或者以發(fā)行國債的方式籌集資金,購買庫存的商品房,從而以恰當?shù)膬r格出售給商品房需求者,價差以政府補貼的方式實現(xiàn),其取決于地方政府的財政穩(wěn)定增長和銀行等金融機構(gòu)的負債率控制合理,以及衡量去庫存成本的分割機制,決策出到底由誰為去庫存的損失兜底。
3.“以租養(yǎng)貸”模式
政府將購買的商品房出租給需求者,從而盤活閑置的資源,將租金進行銀行等金融機構(gòu)本息的償還,從而提高資源的使用效率,減少庫存量。
4.鼓勵在城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財政補貼和稅收減免
農(nóng)民工是中國的一大“特色”,隨著思想觀念的轉(zhuǎn)變,該部分的需求不容小覷,但由于收入水平有限,應(yīng)給予優(yōu)惠政策。
5.引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價
主要是形成以市場為途徑的去庫存的可預(yù)期的外部條件,通過現(xiàn)金流對開發(fā)商形成壓力,使其在明確的成本分擔(dān)制度中降價,減少不必要的稅收費用,從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商去庫存的成本。
6.完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù),加強房地產(chǎn)部門的監(jiān)管
根據(jù)實際情況可知,商品房的售后手續(xù)不完善,使得買者對預(yù)期有所顧慮,不便于以后的交易,從而減少需求,不利于房地產(chǎn)的發(fā)展,嚴懲拖欠工人工資、資源閑置的行為,讓開發(fā)商不敢違約。
7.政府應(yīng)因地制宜制定相應(yīng)的政策
對房地產(chǎn)開發(fā)給予嚴格的監(jiān)督和限制,減少不必要的供給,土地是唯一的供給因素,而地方政府可以從中獲得收入,要想降低土地供給,就得完善現(xiàn)有的稅收制度,平衡好中央與地方政府的分稅體制,從根本上抑制房價的快速上漲,從供給的角度減少庫存。
8.完善相關(guān)制度建設(shè)
完善相應(yīng)的戶籍制度改革、農(nóng)村土地制度改革,加強城市均等化建設(shè),從而推動農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買房,加快勞動力的轉(zhuǎn)移,推動房地產(chǎn)的發(fā)展。
四、結(jié)語
綿陽市房地產(chǎn)市場的改革任重而道遠,它涉及制度、需求、供給側(cè)、勞動力供給等方方面面,是一個綜合性的問題,同時政府--市場這對關(guān)系也需要特別關(guān)注。增強政府的服務(wù)能力,逐漸深化制度這一軟件問題,強調(diào)市場的作用。除了因地制宜的采取措施外,讓居民買得起房,廣大農(nóng)民工能在城市買房,在現(xiàn)有的經(jīng)濟形勢下,也是值得關(guān)注且亟待解決的問題。
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作者簡介:趙銳锃(1995-),男,漢族,四川綿竹人,西南科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院,在讀本科生,國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)。
蔣 艷(1996-),女,漢族,四川資陽人,西南科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院,在讀本科生,經(jīng)濟學(xué)專業(yè)。
【關(guān)鍵詞】 乳鐵蛋白;乳糖桿菌;早產(chǎn)兒;低出生體重
DOI:10.14163/ki.11-5547/r.2015.17.060
敗血癥指早產(chǎn)兒、VLBM常見感染性疾病, 病原體進入新生兒血液后開始生長、繁殖、衍生毒素并導(dǎo)致全身性炎性反應(yīng)的病理過程, 往往不易察覺, 且進展迅速。BLF為哺乳動物乳糖蛋白, 和先天宿主防御免疫蛋白有關(guān), 但有關(guān)其降低新生兒敗血癥發(fā)生率的功能尚未得到臨床證實。經(jīng)過動物模型研究顯示, LGG可提高BLF活力, 但尚無研究就其應(yīng)用于新生兒的效果進行研究[1]。本次研究對BLF聯(lián)合LGG預(yù)防VLBM并發(fā)敗血癥的臨床價值進行分析, 現(xiàn)將結(jié)果報告如下。
1 資料與方法
1. 1 一般資料 選取本院105例VLBW為研究對象, 選取時間為2010年10月1日~2014年5月31日, 住院時間質(zhì)量>72 h, 胎齡26 ~33周, 平均胎齡(30.03±2.16)周, 體質(zhì)量均0.05), 具有可比性。
1. 2 方法 BLF組給予BLF 100 mg, q.d.;BLF+LGG組在上述基礎(chǔ)上給予LGG 6×109 CFU/d;對照組接受安慰劑(5%葡萄糖溶液2 ml)治療。LGG劑量采取公布data.17。BLF的用量根據(jù)極低出生體重兒出生14 d內(nèi)平均攝取的母乳的轉(zhuǎn)人乳鐵蛋白(HLF)攝入量(30~150 mg/d)。使用預(yù)計為2年或更長的時間穩(wěn)定的單一BLF治療。觀察從出生到生后30 d(出生體質(zhì)量
1. 3 觀察指標 記錄患兒敗血癥發(fā)生率, 同時檢測治療后三組PCT及CRP水平, PCT 抽取靜脈血以免疫熒光雙抗體夾心法檢測。CRP以i-CHROMA免疫比濁法進行, 相關(guān)操作按照試劑書進行。
1. 4 統(tǒng)計學(xué)方法 采用SPSS19.0統(tǒng)計學(xué)軟件進行統(tǒng)計分析。計量資料以均數(shù)±標準差( x-±s)表示, 采用t檢驗;計數(shù)資料以率(%)表示, 采用χ2檢驗。P
2 結(jié)果
2. 1 三組敗血癥發(fā)生率比較 BLF組敗血癥發(fā)生率5.71%、BLF+LGG組為2.86%均顯著低于對照組的22.86% (χ2=4.201、χ2=5.233, P
表1 三組敗血癥發(fā)生率比較[n(%)]
組別 例數(shù) 敗血癥
BLF組 35 2(5.71)a
BLF+LGG組 35 1(2.86)a
對照組 35 8(22.86)
注:與對照組比較, aP
2. 2 三組CRP、PCT水平檢測結(jié)果 對照組CRP、PCT水平顯著高于BLF組、BLF+LGG組, 對比差異具有統(tǒng)計學(xué)意義 (P
3 討論
感染是早產(chǎn)兒常見死亡原因, 遲發(fā)型敗血癥即為感染類型疾病之一, 對21%的極低出生體重患兒產(chǎn)生極大的不良影響, 臨床較多以經(jīng)驗性抗生素治療[2]。同時消化道是病原體定值、系統(tǒng)性易位的高發(fā)地位, 長期維護難度較大。乳鐵蛋白是哺乳動物乳汁中的主要乳清蛋白, 對先天免疫宿主防御有重要作用。
本研究采取BLF聯(lián)合LGG以降低VLBW遲發(fā)型敗血癥的發(fā)生率。其中BLF對真菌、細菌、病毒等具有顯著的抑制作用, 主要機制為直接作用于細胞膜, 調(diào)節(jié)免疫功能, 和抗感染藥物有協(xié)同作用[3]。BLF對微生物抑制的敏感性在微生物不同成長階段可發(fā)生改變, 因此BLF對真菌定值并無明顯影響, 而促使真菌進展為感染[4]。革蘭陽性病原體經(jīng)CVC在皮膚出血處進入人體, 革蘭陰性病原體、念珠菌經(jīng)腸道進入患者體內(nèi)[5]。HLF、BLF具有較高同源性, 考慮兩者聯(lián)合應(yīng)用于敗血病防治可能存在重疊效果, 但治療組嬰兒遲發(fā)性敗血癥發(fā)作率降低基本相似, 所以單獨母乳無法和補充BLF產(chǎn)生的作用一致, 表示需另外的乳鐵蛋白, 特別對于晚發(fā)型敗血癥[6]。
LGG和BLF互相作用可促進不成熟腸道的防御能力。小鼠研究中發(fā)現(xiàn), BLF、LGG并無明顯協(xié)同預(yù)防敗血癥的作用, 盡管因治療組中遲發(fā)型敗血癥發(fā)生率較低, 未進行BLF、BLF+LGG互相比較, 考慮可能是LGG與BLF在人類作用機制基本相同, 進而排除累積效應(yīng), 因此BLF可促進早產(chǎn)兒腸道成熟, 覆蓋LGG, 因此可降低細菌易位相關(guān)敗血癥[7]。
本次研究尚未對LGG單獨應(yīng)用的效果進行分析, 主要因為缺少證據(jù)證明LGG對VLBW嬰兒遲發(fā)型敗血癥有效, 且眾多國際研究中心的念珠菌胃腸道定植差異報告中得到報道。且另有研究指出, LGG達到較高比例時, 可通過附著在BLF中發(fā)揮治療效果[8]。本次研究中BLF組、BLF+LGG組CRP、PCT水平接近正常值, 但聯(lián)合治療組明顯偏低, 表示在CRP、PCT改善方面聯(lián)合干預(yù)更有優(yōu)勢。
盡管本次研究確定兩者聯(lián)合防治的可行性, 但仍存在局限性, 表現(xiàn)在不良事件和兩組的比較方面有所欠缺, BLF劑量基于1000 g嬰兒在出生后1周內(nèi)由母乳中獲取的HLF均量, 劑量方面有待進一步優(yōu)化[9, 10]。另未見不良反應(yīng)發(fā)生, 盡管滿足BLF、HLF的同源性特征, 但BLF作為乳蛋白未見過敏、不耐受等情況, 對遠期發(fā)生率未作出評估。另外炎癥是并發(fā)癥出現(xiàn)的高危因素, BLF可緩解炎癥, 因此有必要長期用藥, 但必須建立在不良事件可控的前提下, 同時BLF+LGG組敗血癥發(fā)生率稍低于單一BLF治療和安慰劑治療, 但差異不明顯, 考慮樣本量有限對研究結(jié)果產(chǎn)生干擾。CRP和PCT未見單一預(yù)防和聯(lián)合預(yù)防的明顯差異, 但是BLF+LGG兩項水平均低于另外兩組。
綜上所述, 單獨補充BLF或結(jié)合LGG, 可減少VLBW嬰兒遲發(fā)型敗血癥的的首次發(fā)病率。
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中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是近兩年國內(nèi)外學(xué)者爭論非常激烈的話題。對此,著名經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長厲以寧教授日前指出,中國房地產(chǎn)市場整體上處在正常發(fā)展之中,國外經(jīng)濟學(xué)家宣揚中國房地產(chǎn)價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心,其中潛藏著巨大的陰謀。
厲以寧認為,國外企業(yè)和資本對中國房地產(chǎn)市場窺視已久,已經(jīng)準備進入中國房地產(chǎn)市場,包括很多國外經(jīng)濟學(xué)家和媒體等都宣揚中國房地產(chǎn)市場即將崩潰,其目的實際上是在為國外企業(yè)和資本進入中國之前先打壓中國市場。
厲以寧分析,中國房地產(chǎn)價格上漲的主要原因是土地批租更難了,在供給方式上受到上游產(chǎn)品價格影響,而作為下游方面的房地產(chǎn)自然有成本增加的問題。同時,需求上漲也帶動了房地產(chǎn)價格上漲,老百姓普遍存在擴大居住面積、改善居住條件的愿望,而且老百姓認為在當前相當于負利率的情況下,購房可能是最好的保值辦法,因而需求一直保持旺盛增長的勢頭,房價自然下不來。
厲以寧認為,房地產(chǎn)泡沫不是說沒有,有一點也不要緊,但整個房地產(chǎn)不是泡沫,而是在正常發(fā)展當中。表面上看國外經(jīng)濟學(xué)家和媒體是在替中國老百姓講話,但如果政府不了解實際情況,盲目收緊銀根,就會使很多房地產(chǎn)企業(yè)垮掉,屆時國外企業(yè)和資本就會很輕松地通過兼并收購來占領(lǐng)中國市場。沒有占領(lǐng)之前先進行打壓,厲以寧告誡對這種情況必須要清楚。
中國企業(yè)報·彭錦瓊 李元友