前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)客戶管理方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；管理；策劃

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：復(fù)雜、系統(tǒng)、周期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)多。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段為項(xiàng)目策劃，第二個(gè)階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)，第三個(gè)階段為項(xiàng)目實(shí)施。開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中主體，對項(xiàng)目的全程（從策劃到竣工，再到交付使用）進(jìn)行組織與實(shí)施，并對整個(gè)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)。開發(fā)商能否對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)行之有效的管理，不僅影響到收益的大小，更對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響，所以有必要對管理這一要素進(jìn)行探究。就我國目前情況而言，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理發(fā)展的時(shí)間比較長，但是，仍然缺乏經(jīng)驗(yàn)，對合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理存在的問題

目前，有四種管理方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范，他們分別是部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理。其中部門制是當(dāng)今項(xiàng)目管理中最常見的方式，它的具體做法是設(shè)立一些相互關(guān)聯(lián)的管理部門，對工程的各部分進(jìn)行管理。公司制主要針對單一項(xiàng)目進(jìn)行管理。事業(yè)部制，參與工程的整個(gè)階段，其中包括財(cái)務(wù)核算，還有工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理應(yīng)用的范圍比較小，主要對設(shè)計(jì)后的一些工作進(jìn)行管理。就當(dāng)前管理方法而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中仍然存在諸多問題。例如：同時(shí)幾個(gè)樓盤開工時(shí)，資金、人員的調(diào)度和進(jìn)度的控制都很困難；許多事不知道誰負(fù)責(zé)，一件事許多人負(fù)責(zé)；沒有計(jì)劃，只有個(gè)別人的指示；有計(jì)劃，但不按計(jì)劃做，也不按計(jì)劃考核；具體問題長時(shí)間議而不決，各部門互相推諉或爭權(quán)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關(guān)注市場變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過程時(shí)間上的延長。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會對項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的始終。成本控制和質(zhì)量控制一直以來都是開發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對象。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒能在設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目方案的市場經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來比較容易。在收尾階段，就會出現(xiàn)大量的問題。比如總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項(xiàng)目施工過程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾。在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問題以及事后的質(zhì)量管理問題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化對策

以上種種管理中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。雖然應(yīng)對方式有很多，但以下著重就幾個(gè)具體有效地項(xiàng)目工程管理優(yōu)化對策進(jìn)行闡述。

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理

公司內(nèi)部管理松散、控制困難、調(diào)度無能是因?yàn)楣緝?nèi)部各職能責(zé)任劃分不清導(dǎo)致。因此，最有效的方法就是對各部門的責(zé)任進(jìn)行清晰具體的劃分，明確責(zé)任范圍。只有通過對各部門責(zé)任的清楚劃分，才能一一對應(yīng)的進(jìn)行績效考核，切實(shí)提高公司內(nèi)部的績效管理水平，從而達(dá)到強(qiáng)化公司內(nèi)部管理的目的。

加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理是內(nèi)部管理的一個(gè)重要方面，制訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃是實(shí)施進(jìn)度管理的重要措施，計(jì)劃編制完畢，只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制，才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性，使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過程就是對計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過程。在項(xiàng)目實(shí)施過程中對施工情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤、檢查、收集信息、然后與計(jì)劃進(jìn)度作比較，并對一些偏出做出分析，最后找出原因，及時(shí)調(diào)整和校準(zhǔn)，修改以后繼續(xù)施工。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目效果分析、評價(jià)，這是檢測進(jìn)度計(jì)劃管理效果的重要方法，也能對項(xiàng)目管理水平進(jìn)行總結(jié)、反饋和提高。

第2篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈接；成本管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

供應(yīng)鏈成本管理概念

對于供應(yīng)鏈成本管理的概念，目前被定義為對供應(yīng)鏈中的所有成本進(jìn)行有效控制和合理分析。這個(gè)概念最近一段時(shí)間被探討的非?；馃?，主要是因?yàn)楣?yīng)鏈中的競爭關(guān)系已漸漸取代了企業(yè)間的相互競爭，并且只有在供應(yīng)鏈中才能有效的對成本進(jìn)行優(yōu)化控制。作為供應(yīng)鏈管理中的一種元素，供應(yīng)鏈成本承擔(dān)著跨企業(yè)成本管理角色，它的擴(kuò)展將直接影響著整個(gè)企業(yè)供應(yīng)鏈的發(fā)展管理，可以說已經(jīng)與過去以往的成本管理產(chǎn)生了代溝，邁向了跨越化的組織管理模式，

二、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理的必要性 

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)面臨的市場競爭越來越激烈，很多企業(yè)為了取得競爭上的優(yōu)勢，不斷降低產(chǎn)品的價(jià)格，價(jià)格競爭已成為市場競爭的主要內(nèi)容。價(jià)格競爭的愈演愈烈使產(chǎn)品的價(jià)格不斷下滑，造成這種現(xiàn)象的原因可以概括為以下幾個(gè)方面：一是隨著改革開放政策的深入推進(jìn)，很多國外的企業(yè)進(jìn)入到我國市場中來，積極參與市場競爭，再加上他們的生產(chǎn)技術(shù)較為先進(jìn)，生產(chǎn)成本較低，加劇了我國市場的價(jià)格競爭；二是隨著貿(mào)易壁壘的消除和市場自由度的增加，很多競爭者涌入到市場中來，導(dǎo)致很多行業(yè)中的企業(yè)數(shù)量過多，產(chǎn)生企業(yè)過剩的現(xiàn)象，導(dǎo)致供大于求，進(jìn)一步降低了產(chǎn)品的價(jià)格；三是隨著信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷應(yīng)用與推廣，人們可以便捷、高效地對企業(yè)的價(jià)格信息進(jìn)行對比與分析，科技的發(fā)展與進(jìn)步也推動(dòng)了拍賣和交易行業(yè)的發(fā)展，這也在一定程度上加劇了價(jià)格競爭；四是顧客更加重視產(chǎn)品的價(jià)值，企業(yè)必須以較低的價(jià)格生產(chǎn)出質(zhì)量較高的產(chǎn)品，這也在一定程度上助長了價(jià)格競爭的趨勢。 

很多企業(yè)為了增強(qiáng)自身的競爭優(yōu)勢，緩解降價(jià)壓力，不斷尋求辦法提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低生產(chǎn)成本。能否找到新的降低生產(chǎn)成本的辦法將是企業(yè)面臨的重要困難與挑戰(zhàn)，也是企業(yè)在發(fā)展過程中必須要面對的重要課題。為此，企業(yè)必須從供應(yīng)鏈管理中尋求新的降低成本的方式，只有加強(qiáng)供應(yīng)鏈的成本管理，有效降低供應(yīng)鏈的總成本，才能使企業(yè)在新的市場環(huán)境中取得競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理方法

成本管理的方法種類較多，運(yùn)用于供應(yīng)鏈成本管理的主要方法有三種：傳統(tǒng)型成本管理法、目標(biāo)成本管理法以及作業(yè)成本管理法等。不管采用哪一種方法，供應(yīng)鏈的成本管理都要求全體成員共同參與，實(shí)現(xiàn)整個(gè)成本的最小化。由于它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，需要不斷地整合，因此，基于事后對成本進(jìn)行核算的傳統(tǒng)型成本管理方法是不適合應(yīng)用于供應(yīng)鏈成本管理的。下面分別介紹目標(biāo)成本管理法以及作業(yè)成本管理法：

1、供應(yīng)鏈中作業(yè)成本管理

供應(yīng)鏈中的作業(yè)成本管理要以生產(chǎn)供應(yīng)鏈為方向，綜合考慮作業(yè)成本與交易成本的優(yōu)缺點(diǎn)來強(qiáng)化總成本的過程。所以，在供應(yīng)鏈的作業(yè)成本過程中，要深入分析企業(yè)的作業(yè)成本與交易成本兩個(gè)流程。在整個(gè)供應(yīng)鏈流程中作業(yè)成本主要起著調(diào)節(jié)產(chǎn)品與供應(yīng)商及用戶之間的關(guān)系的作用，是將成本動(dòng)因情況，及時(shí)反饋給供應(yīng)商和客戶，讓這幾方充分了解成本產(chǎn)生變動(dòng)的原因，并盡可能的制定更改計(jì)劃，尋找解決突發(fā)事件的途徑。在供應(yīng)鏈的整個(gè)過程中，作業(yè)成本不僅可以合理實(shí)現(xiàn)自身成本控制，還能很好的對供應(yīng)商及客戶的成本問題進(jìn)行有效控制，更好的降低供應(yīng)鏈中的總成本問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

2、目標(biāo)成本管理法

目標(biāo)成本管理法以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤為目的，將客戶的滿意度納入考慮范圍，首先對產(chǎn)品售價(jià)與預(yù)期利潤進(jìn)行評估，之后定出產(chǎn)品的目標(biāo)成本，在對產(chǎn)品的相關(guān)流程進(jìn)行強(qiáng)制約束的過程中不斷滿足客戶需求，該方法能夠防止開發(fā)成本的無限增長，可以全面管理企業(yè)各種支出進(jìn)行，并且制定的產(chǎn)品價(jià)格與成本更符合市場上顧客的需求。

以上兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，本文將二者有機(jī)結(jié)合，建立了作業(yè)基礎(chǔ)上的供應(yīng)鏈目標(biāo)成本管理體系。基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)，融合了以上兩種方法的供應(yīng)鏈成本管理新方法，建立新的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1所示。兩種方法結(jié)合的實(shí)現(xiàn)首先是將目標(biāo)成本指針分解，落實(shí)到作業(yè)水平之后來進(jìn)行控制分析以及考核，從而共同完成成本的管理.

圖1

四、目標(biāo)成本管理與作業(yè)成本管理融合的可行性分析

將目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理相互融合作為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理的方法是具有可行性的，表現(xiàn)在：二者都是比較先進(jìn)的成本管理方法，它們都是伴隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和壯大而產(chǎn)生的新方法，相對于傳統(tǒng)的方法，有很大的更新；二者能夠在對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營上達(dá)成一致，對于成本觀念和成本管理觀念的理解也基本相同，這就能夠奠定兩者的有機(jī)結(jié)合；二者在管理上，都是將成本形成的過程作為重點(diǎn)，由產(chǎn)品層次深入到下一層，這使得許多基礎(chǔ)工作，如確定各層次成本標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)責(zé)任以及建立內(nèi)部責(zé)任制等達(dá)成共識。

五、基于作業(yè)的供應(yīng)鏈目標(biāo)成本管理實(shí)施

1、基于作業(yè)的供應(yīng)鏈目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的流程

如圖2所示，為基于作業(yè)的供應(yīng)鏈目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的流程，供應(yīng)鏈目標(biāo)成本的決定采用定性和定量的方法進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測出企業(yè)成本未來可能達(dá)到的水平；供應(yīng)鏈目標(biāo)成本的分解是對目標(biāo)成本進(jìn)行上下的分解，圍繞已經(jīng)確定的目標(biāo)成本，加強(qiáng)監(jiān)督目標(biāo)成本執(zhí)行過程，從而使得各個(gè)部門主動(dòng)降低成本；供應(yīng)鏈作業(yè)成本的分析與考核是指對目標(biāo)成本的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行的核算、衡量和掌握。供應(yīng)鏈作業(yè)流程的改善是通過對作業(yè)成本的分析來改善供應(yīng)鏈的作業(yè)流程。

圖2

2、結(jié)合目標(biāo)成本進(jìn)行作業(yè)成本控制

2.1上游作業(yè)成本控制

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在前期的開發(fā)階段，需要確定好開發(fā)的樓盤，并且要綜合考慮政府部門對于該樓盤的土地成本，在確定的過程中主要參考企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目所在的位置和環(huán)境等，分析中，必須以市場為導(dǎo)向，估算出項(xiàng)目土地成本費(fèi)用，找出成本控制的目標(biāo)和應(yīng)采取的措施，同時(shí)，要做好土地成本控制的可行性研究，盡量以最合理的價(jià)格獲得土地使用權(quán)。在融資上，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資前，有必要對各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)用及利息進(jìn)行認(rèn)真研究，因?yàn)槊總€(gè)金融機(jī)構(gòu)的融資措施都是各有差別的，會產(chǎn)生不同的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。 

2.2企業(yè)內(nèi)部作業(yè)成本控制

所謂企業(yè)內(nèi)部的供應(yīng)鏈成本，包括在前期工程中的費(fèi)用、在生產(chǎn)過程中的規(guī)費(fèi)、以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。對于這一層次的成本控制，要盡量發(fā)揮出作業(yè)成本管理的優(yōu)勢，采用成本動(dòng)因法進(jìn)行分析，有效地控制成本。企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用作業(yè)成本法的具體內(nèi)容是：對各個(gè)作業(yè)進(jìn)行詳細(xì)劃分，對待不同情況，采用不同的處理措施；要盡力消除無效的作業(yè)，提高維持性作業(yè)的效率，同時(shí)要增強(qiáng)作業(yè)的關(guān)聯(lián)性，以減少其耗費(fèi)。

2.3下游作業(yè)成本控制

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條中的下游作業(yè)成本，包括營銷成本以及物業(yè)成本，前者包括客服費(fèi)用，銷售費(fèi)用，服務(wù)成本等；后者包括公共部分運(yùn)行費(fèi)，管理人員費(fèi)等。在營銷階段，會發(fā)生以下一些作業(yè)：對銷售點(diǎn)進(jìn)行選擇，裝修樣板房，宣傳活動(dòng)，銷售推廣，估價(jià)，報(bào)價(jià)，交付產(chǎn)品給購買商，保證相應(yīng)的售后服務(wù)等，在銷售開始之前，房地產(chǎn)商應(yīng)與營銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，確定好營銷的具體目標(biāo)以及整個(gè)營銷策略，還應(yīng)該對應(yīng)急事件作出策略；在物業(yè)階段，房地產(chǎn)商與物業(yè)公司之間需要進(jìn)行良好的溝通和交涉，在對項(xiàng)目的后期運(yùn)營維護(hù)上達(dá)成一致，不僅要保證物業(yè)質(zhì)量，同時(shí)也要盡可能地提高對物業(yè)成本的控制強(qiáng)度。

結(jié)束語

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)必須積極運(yùn)用供應(yīng)鏈成本管理的理論和方法，加強(qiáng)成本管理工作，運(yùn)用積極有效的成本核算方法和措施做好成本核算，建立科學(xué)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的成本管理體系，降低的生產(chǎn)成本，提高房地產(chǎn)的市場競爭力。 

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

精細(xì)化管理是一種管理理念和管理技術(shù)，是通過規(guī)則的系統(tǒng)化和具體化，運(yùn)用程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化和信息化的手段，使組織管理的各單元能精確、高效、協(xié)同和持續(xù)運(yùn)行。精細(xì)化的核心在于，實(shí)行剛性的制度，規(guī)范人的行為，強(qiáng)化責(zé)任的落實(shí)，以形成優(yōu)良的執(zhí)行文化。精細(xì)化管理最大的功能在于挖掘企業(yè)潛在的管理功能，將各方面工作細(xì)化。精細(xì)化管理的重點(diǎn)是對執(zhí)行的管理，發(fā)力點(diǎn)在于抓落實(shí)，做到事事有人管，人人都管事，事事有標(biāo)準(zhǔn)，事事有考核。精細(xì)化管理具有全員性、全面性和全過程性，是一種全面系統(tǒng)的管理模式。

世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了一個(gè)精細(xì)化管理時(shí)代，企業(yè)要發(fā)展就必須注重細(xì)節(jié)。精細(xì)化管理是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心工程，不僅能夠規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作，明確管理目標(biāo)，細(xì)化管理單元，改進(jìn)管理方式，還可以確保管理高效準(zhǔn)確，提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的效率和效益。因此在日益激烈的大背景下，樹立精細(xì)化管理思想不容忽視，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要精細(xì)，選材要精細(xì)，管理要精細(xì)，這樣才能出高品質(zhì)的產(chǎn)品。同樣的價(jià)格要拼成本，對成本的控制能力直接影響開發(fā)商的競爭力。如何強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，降低開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目利潤的最大化，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

進(jìn)入21世紀(jì)后，全國的房價(jià)增幅迅猛，為了抑制房價(jià)過快上漲，將房價(jià)控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)，從2004年到2006年，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。2008年上半年，各大房地產(chǎn)企業(yè)爭相圈地上市，房價(jià)完成了它的沖頂表演，到了下半年，以央行第四次加息為標(biāo)志，國家的調(diào)控政策終于奏效。雖然2009、2010年調(diào)控有所緩解，但2011年初出臺的“新國八條”又持續(xù)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在國家宏觀調(diào)控下，房價(jià)開始下行，銷售量回落，資金回籠趨緩。融資難、企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。行業(yè)競爭越來越激烈，成本增加，逐步告別暴利時(shí)代，生存環(huán)境越來越艱難。很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)，促使了房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型步伐。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期只是蓋房子的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營管理方法簡單粗放，缺乏科學(xué)性和系統(tǒng)性。隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，行業(yè)競爭越來越激烈，這種管理方式的弊端正逐步顯現(xiàn)。依靠資源占用便能享受到高收益的時(shí)代已成為過去。如今從最初的蓋房子發(fā)展到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，有遠(yuǎn)見的企業(yè)家開始著手于企業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)型，從向土地要收益轉(zhuǎn)為向管理要效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化發(fā)展的必要性

1、外部環(huán)境的變化迫使開發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理

最近十年國家宏觀調(diào)控一直伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，建筑節(jié)能節(jié)地強(qiáng)制性規(guī)范連續(xù)出臺，使開發(fā)商們認(rèn)真思考如何有效地利用好每一寸土地、每一筆投資?，F(xiàn)在消費(fèi)者在購買商品房時(shí)變得越來越理性，市場的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。市場格局的變化意味著開發(fā)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、強(qiáng)化內(nèi)部管理，為市場提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品才能在市場上立于不敗之地。

2、內(nèi)部環(huán)境的壓力要求開發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，土地與資本運(yùn)營是其發(fā)展的重點(diǎn)。隨著項(xiàng)目開發(fā)成本大幅度加大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤空間不斷縮小，特別是消費(fèi)者的成熟，不斷追求生活品質(zhì)，追求價(jià)廉物美的房產(chǎn)品，內(nèi)在要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵發(fā)展。

3、專業(yè)化和行業(yè)競爭也迫使房地產(chǎn)企業(yè)走精細(xì)化發(fā)展的道路

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，市場日漸分化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細(xì)化分工是大勢所趨。針對某一個(gè)方面做專做精，一方面可以形成企業(yè)的優(yōu)勢特點(diǎn)；另一方面可以形成差異化競爭，避免與其他優(yōu)勢企業(yè)進(jìn)行針鋒相對的競爭。在激烈的競爭中細(xì)分專業(yè)市場，提供滿足特定消費(fèi)需求的主流產(chǎn)品，在尋求差異化競爭中擴(kuò)大市場份額，努力成為專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。國內(nèi)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)大都采用這種競爭戰(zhàn)略，如萬科專注于城鄉(xiāng)連接帶的大眾住宅的開發(fā)；華僑城專注于旅游地產(chǎn)的開發(fā)；沿海專注于綠色、健康住宅的開發(fā)，這些品牌公司依靠精細(xì)化戰(zhàn)略走在細(xì)分市場的尖端。

2011年，有的房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身的精細(xì)化管理，運(yùn)用程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)據(jù)化的手段，向管理要效益，實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。而那些依舊保持粗獷管理模式的企業(yè)則陷入經(jīng)營困境。從這二者的對比中可以看出，精細(xì)化的管理模式是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

四、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化發(fā)展的途徑

1、樓盤策劃的精細(xì)化

樓盤策劃是樓盤開發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開發(fā)出優(yōu)秀的樓盤，才能贏得客戶，贏得市場。在策劃階段要注重對客戶、目標(biāo)市場的分析。房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細(xì)分可以分為三個(gè)階段：客戶細(xì)分、客戶價(jià)值定位、客戶共同需求。第一階段客戶細(xì)分。客戶細(xì)分變量包括：地理因數(shù)、社會因數(shù)、心理因數(shù)和人口因數(shù)，通過不同的客戶細(xì)分變量來進(jìn)行典型的、有代表性的細(xì)目分類，從而將客戶細(xì)分為不同細(xì)目的客戶區(qū)間，進(jìn)行精確的定位；第二階段客戶價(jià)值定位?？蛻魞r(jià)值定位變量包括：客戶響應(yīng)率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻(xiàn)、忠誠度、推薦成交量等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點(diǎn)通過不同的變量對客戶細(xì)分區(qū)間進(jìn)行價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細(xì)分和客戶價(jià)值定位，選定最大有價(jià)值的客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運(yùn)營流程，為每一個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場提供差異化的營銷組合?？蛻艏?xì)分過程中，最關(guān)鍵的是擬定進(jìn)行客戶細(xì)分的變量因數(shù)，不同的變量因數(shù)直接影響著客戶細(xì)分的結(jié)果和對不同細(xì)分客戶的價(jià)值評定，從而影響后續(xù)的營銷組合?？蛻艏?xì)分的變量因數(shù)不是一成不變的，應(yīng)該根據(jù)市場環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

第4篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；經(jīng)營管理；策略

隨著改革開放制度和經(jīng)濟(jì)建設(shè)制度在我國的確立，近年來，國民經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展[1]。房地產(chǎn)市場的高額利潤使得房地產(chǎn)市場提前進(jìn)入激烈的競爭當(dāng)中，如何做好房屋市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)、改變企業(yè)經(jīng)營管理方式，維護(hù)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)過渡，已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)十分重視的問題。

1、房地產(chǎn)市場經(jīng)營面臨的主要問題

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理仍處于初級階段，房地產(chǎn)市場存在的隱形操作可能性較大，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的大量流失[2]。房地產(chǎn)的市場經(jīng)營是將房屋作為出售的商品進(jìn)行買賣的活動(dòng)，從本質(zhì)上講，在進(jìn)行房屋經(jīng)營的同時(shí)也包括對土地的出讓。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題既有來自體制方面的問題，也有企業(yè)自身的思維認(rèn)識問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的思維認(rèn)識滯后

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場已經(jīng)成為調(diào)節(jié)供需平衡的關(guān)鍵元素，通過經(jīng)濟(jì)政策和行政手段調(diào)節(jié)的方法已逐漸不能適應(yīng)社會發(fā)展的要求，在這種條件下，企業(yè)不能及時(shí)根據(jù)市場需求及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。其次，在市場機(jī)制不健全的情況下，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)查，盲目引進(jìn)外資，只注重追求短期的經(jīng)濟(jì)效益，缺乏長遠(yuǎn)的總體規(guī)劃，違背市場發(fā)展的基本規(guī)律。更有甚者，部分企業(yè)利用市場建設(shè)初期制度建立的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的市場投機(jī)開發(fā)，給房地產(chǎn)市場的管理造成混亂，并造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

1.2 房地產(chǎn)市場開發(fā)制度建設(shè)不完善

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場需要一整套管理制度提供保障，既需要保證相關(guān)市場秩序的法律和政策出臺，又需要大量土地的供應(yīng)及城市區(qū)域規(guī)劃等管理政策等良好的環(huán)境支持。房地產(chǎn)市場的隱形市場交易呈現(xiàn)有增無減的趨勢，企業(yè)與政府之間的土地轉(zhuǎn)讓制度存在漏洞，造成極大地資源損失。其次，城市的總體規(guī)劃變動(dòng)性較大，缺乏長遠(yuǎn)的設(shè)計(jì)，給房地產(chǎn)市場的投資帶來極大的隱患。對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不足，相關(guān)政策的執(zhí)行力度不夠，從某種程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的公平合理的競爭，給房地產(chǎn)企業(yè)健康、科學(xué)的發(fā)展帶來影響。

1.3 資源配置不合理，企業(yè)整體實(shí)力較弱

隨著房地產(chǎn)市場的開放程度，從事房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)有增無減，一部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力較弱、規(guī)模小、技術(shù)性不強(qiáng)，缺乏市場競爭力。同時(shí)，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也進(jìn)行其它產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營，這種經(jīng)營管理模式實(shí)際上在運(yùn)行的過程中逃避了企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)管理。其次，由于市場相應(yīng)的管理機(jī)制不健全，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策漏洞也占用同樣的社會資源，這些企業(yè)的投資不僅經(jīng)濟(jì)收益較低，而且造成了有限資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。究其原因，應(yīng)從管理制度上對這些企業(yè)進(jìn)行改革有效地優(yōu)化組合，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理、有序地發(fā)展。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)銷售制度存在的誠信問題

房地產(chǎn)企業(yè)為了提高資金的周轉(zhuǎn)和使用，除了從銀行貸款等措施外，還通過房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)售制度進(jìn)行加強(qiáng)資金運(yùn)作。這種運(yùn)作方式解決了企業(yè)的短期困境，并且得到了收益；但卻將風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體轉(zhuǎn)移到客戶身上。由于我國還處在市場經(jīng)濟(jì)初期階段，在這種條件下這種制度帶來了很多不確定因素，無法有效的保證產(chǎn)權(quán)質(zhì)量，嚴(yán)重影響企業(yè)的誠信經(jīng)營。

2、房地產(chǎn)市場經(jīng)營的可行性策略

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，離不開相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的支持，同時(shí)企業(yè)本身也要根據(jù)市場變化規(guī)律，加強(qiáng)市場推廣和營銷策略，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如何做好房地產(chǎn)市場的營銷工作，可以從以下幾個(gè)角度著手：

2.1 進(jìn)行充分的市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場的特殊性要求其在執(zhí)行管理決策之前，需要對市場做出準(zhǔn)確的研判，這就需要積極展開市場調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果既要有深度有要求廣度，充分根據(jù)客戶的需求進(jìn)行商品房的開發(fā)和設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)市場初步調(diào)研的結(jié)果來選取工程項(xiàng)目種類，然后根據(jù)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)圖來確定企業(yè)的房屋開發(fā)用地，最后進(jìn)入預(yù)備開發(fā)用地的現(xiàn)場調(diào)研，進(jìn)行實(shí)地考察。

2.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)，建立可行性評估機(jī)制

通過建立有效的企業(yè)評估機(jī)制，深入分析和論證開發(fā)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件及附屬產(chǎn)業(yè)建設(shè)情況，可有效地避免因管理決策造成的巨大損失。對將要開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入的考查和論證，建立切實(shí)可行的項(xiàng)目可行性企業(yè)評估機(jī)制，分別從相關(guān)的技術(shù)、周邊交通等方面對項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目建設(shè)難度、項(xiàng)目建設(shè)工期等的影響進(jìn)行綜合評估。

對擬定的企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)方案分別從技術(shù)可行性方面、經(jīng)濟(jì)方面和管理方法上充分探討，對工程項(xiàng)目完成后期是否能夠取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益做出科學(xué)合理地評估和預(yù)測，通過不同的評價(jià)角度獲取工程項(xiàng)目的最優(yōu)化組合方案，為項(xiàng)目投資和管理層決策提供重要的準(zhǔn)備條件。通過建立可行性方案研究機(jī)制，項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、投資、施工建設(shè)和經(jīng)營管理一系列過程均有了可靠的保障。

2.3 保證工程質(zhì)量，加強(qiáng)成本管理

工程施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本消耗最多的一個(gè)階段，部分地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工中過多的注意開發(fā)規(guī)模的大小而忽視了開發(fā)所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，造成企業(yè)建造成本增加。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，最大限度的降低房屋開發(fā)成本，這就需要在開發(fā)建設(shè)進(jìn)程中巧妙地把建造技術(shù)與建造過程中原材料的開支結(jié)合起來，在保證工程建設(shè)質(zhì)量和最大限度地減少消耗資源的前提下完成整個(gè)工程。通過合理、科學(xué)的降低建造成本，取得良好的市場競爭價(jià)格優(yōu)勢，使企業(yè)獲得較好的社會效益。

2.4 加大促銷力度，完善營銷制度

促銷活動(dòng)可增強(qiáng)一些潛在客戶的購買需求，促銷是一種雙向交流通道，可加快房地產(chǎn)的銷售速度，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。促銷的形式多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)掌握的客戶信息，主動(dòng)采用人員上門推銷方式，向潛在客戶介紹房屋的促銷價(jià)位的房源優(yōu)惠政策，激發(fā)客戶的購房需求。也可采用付費(fèi)的方式向宣傳媒介登播廣告，以提供誘惑力的條件、加大宣傳口號為基礎(chǔ)，向客戶推銷房源。此外，在國內(nèi)網(wǎng)民日益增加的情況下，充分運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)傳播方式加強(qiáng)對房地產(chǎn)的促銷往往會收到意外的收獲。

2.5 加強(qiáng)房屋售后管理，體現(xiàn)企業(yè)誠信精神

誠信經(jīng)營是企業(yè)得以長久發(fā)展的力量源泉，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后期階段加強(qiáng)對物業(yè)的管理是十分必要的?，F(xiàn)代化技術(shù)的發(fā)展為人們的生活條件提供了極大的便利條件，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用現(xiàn)代技術(shù)成果，堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)為客戶的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。同樣，做好小區(qū)物業(yè)的管理工作也離不開一些專業(yè)型人才、服務(wù)型人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，逐漸在房地產(chǎn)市場激烈競爭下來完善自己。因此，只有講究誠信，完善房屋銷售的后期保障工作、加強(qiáng)對物業(yè)的管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能在目前的競爭機(jī)制下得到更新、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理活動(dòng)是市場需求的結(jié)果，在激烈的競爭機(jī)制下房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營受多重因素的影響。本文分析了我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營面臨的思維認(rèn)識和體制方面的問題，分別從對房地產(chǎn)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，優(yōu)化設(shè)計(jì)、建立可行性評估機(jī)制，保證工程質(zhì)量、加強(qiáng)成本管理，加大促銷力度、完善營銷制度和加強(qiáng)房屋售后管理、體現(xiàn)企業(yè)誠信精神等五個(gè)部分探討了解決目前房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀的根本方法和策略。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本法；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目；成本管理

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）05-0233-01

一、目標(biāo)成本法與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況

（一）目標(biāo)成本法的含義

目標(biāo)成本法（Target Costing）起源于日本并被日本企業(yè)廣泛采用。近幾年來歐美的廠商也開始實(shí)施目標(biāo)成本法，旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭力的提升。從這個(gè)角度來看，目標(biāo)成本法是日本企業(yè)和歐美廠商實(shí)現(xiàn)共贏的良好途徑。所謂目標(biāo)成本法，是以顧客需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格的界定，在此基礎(chǔ)上明確各項(xiàng)生產(chǎn)成本的額度，將其作為生成成本的度量，避免出現(xiàn)生產(chǎn)的盲目膨脹。從本質(zhì)上來講，其以市場價(jià)格為引導(dǎo)，并沒有以實(shí)際消耗的成本對于產(chǎn)品進(jìn)行衡量，由此有利于產(chǎn)品生命周期的研發(fā)和設(shè)計(jì)工作開展，規(guī)避了成本降低的嘗試性動(dòng)作。簡單來講，目標(biāo)成本法的管理模式應(yīng)該遵循以下公式：“客戶收入-目標(biāo)利潤貢獻(xiàn)=目標(biāo)成本”。在此公式的基礎(chǔ)上形成特定的模型，在此模型中發(fā)揮效能的是被驅(qū)動(dòng)的行為主體。

（二）目標(biāo)成本法的優(yōu)勢

作業(yè)成本法，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)使用比較普遍的模式，并且與目標(biāo)成本法之間形成天然的聯(lián)系，已然成為企業(yè)成本管理的重要手段。但是也應(yīng)該區(qū)別對待，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合適的成本管理方法，甚至在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇多種成本管理方法，也是很有必要的。本文主要探討的是目標(biāo)成本法，不妨對于目標(biāo)成本法的優(yōu)勢進(jìn)行探析。

1.作業(yè)成本法與目標(biāo)成本法之間的對比。無論是作業(yè)成本法，還是目標(biāo)成本法，都是基于顧客和市場而進(jìn)行的，在企業(yè)管理層的帶領(lǐng)和職工的參與下，實(shí)現(xiàn)的成本管理模式。但是兩者之間依然存在很多的區(qū)別：其一，成本管理目標(biāo)是不同的。目標(biāo)成本法關(guān)注的不僅僅是顧客對于產(chǎn)品的滿意度，還關(guān)注于是否能夠在這樣的過程中獲取相應(yīng)的利潤。作業(yè)成本法關(guān)注的是能否實(shí)現(xiàn)成本的降低，并且以評估的方式實(shí)現(xiàn)對于實(shí)際市場信息的分析，以保證作業(yè)成本控制到最低。其二，成本管理的核心是不同的。作業(yè)成本法是以作業(yè)為核算對象的，無論是產(chǎn)品，還是服務(wù)，都應(yīng)該納入到成本總和中去，它們都是企業(yè)資源成本的重要組成部分。相對于作業(yè)成本法，目標(biāo)成本法，是以市場價(jià)格為基準(zhǔn)，以此去實(shí)現(xiàn)對于成本的核算。其三，管理模式是不同的。對于目標(biāo)成本法來講，其遵循以下公式：客戶收入-目標(biāo)利潤貢獻(xiàn)=目標(biāo)成本，顯然驅(qū)動(dòng)力不是成本，而是被驅(qū)動(dòng)的行為主體。而對于作業(yè)成本法來講，是以管理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，無論是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，還是物料的供應(yīng)，或者是生產(chǎn)工藝，質(zhì)量檢查，包裝運(yùn)發(fā)，銷售售后，都應(yīng)該囊括在其中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理流程

（一）成本項(xiàng)目劃分和管理責(zé)任

按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和開發(fā)工程特點(diǎn)，劃分為六個(gè)成本項(xiàng)目種類：土地征用及拆遷費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用；管理費(fèi)用等。而責(zé)任也根據(jù)對應(yīng)發(fā)生的支出相對稱。

（二）成本預(yù)測和計(jì)劃

從理論上來講，從粗到精，從總到分是成本預(yù)測的基本順序，市場運(yùn)營部門對于成本預(yù)測的可行性進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上給出項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)?？尚行匝芯侩A段成本預(yù)測的基本程序，預(yù)算部門將主要注意力放在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)測上，對于成本控制的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化分，由此形成項(xiàng)目成本管理體系。

（三）成本控制

設(shè)計(jì)管理，初步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)圖紙審核，采購管理，周期審核，支付管理，洽談管理，成本信息成本核算，竣工結(jié)算，工程成本失控等，都是成本控制工作的重要內(nèi)容，應(yīng)該以精益求精的態(tài)度去處理，以保證成本控制的完善性。

（四）成本核算

在成本核算的過程中，主要需要做好以下幾方面的工作：其一，依據(jù)實(shí)際情況，建立健全成本核算基礎(chǔ)工作體系，保證基礎(chǔ)性工作的順利開展；其二，依照成本開支范圍，對于成本計(jì)算對象進(jìn)行界定，并且將開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分類，保證成本核算資料的完備性；其三，如果在任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)成本核算出現(xiàn)紕漏，應(yīng)該及時(shí)地采取措施進(jìn)行修正，以保證成本核算的有效性。

（五）成本分析和考核

獎(jiǎng)懲規(guī)定，成本管理考核獎(jiǎng)懲依據(jù)各責(zé)任部門編制的成本控制計(jì)劃，以此去評定各個(gè)部門在成本管理控制中發(fā)揮的效能。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中可能存在的問題及應(yīng)對對策

（一）目標(biāo)成本管理中可能存在的問題

通過對于現(xiàn)階段眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，將目標(biāo)成本法運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中還存在很多的缺陷和不足。具體來講，可以將其歸納總結(jié)為以下幾個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理意識淡薄。部分房地產(chǎn)企業(yè)依然采用規(guī)模擴(kuò)展的增長模式，并且將規(guī)模作為衡量企業(yè)實(shí)力的重要標(biāo)尺，往往對于成本效益不聞不問。也存在一些房地產(chǎn)企業(yè)，以非市場途徑去獲取土地資源，消耗大量的資金在資源獲取方面，忽視對于成本的管理和控制，也成為常態(tài)。其二，房地產(chǎn)成本管理流程不科學(xué)，存在很多不合理的地方。主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏成本經(jīng)營管理意識，尤其是對于管理決策服務(wù)的忽視，很容易使得成本管理陷入混亂的狀態(tài)。其三，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善，存在將開放項(xiàng)目成本管理等同于單項(xiàng)控制工作，如土地成本管理，配套設(shè)備管理控制等，并沒有將房地產(chǎn)成本管理看做為系統(tǒng)化的工程，由此導(dǎo)致成本管理體系存在很大的漏洞。其四，在成本管理制度中忽視了監(jiān)督和激勵(lì)的作用。房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，涉及到范圍廣泛，牽涉到很多的利益群體，如果沒有健全的監(jiān)督管理制度去保證其執(zhí)行，或者沒有激勵(lì)性的政策去保證成本管理的積極性，很容易難以發(fā)揮相關(guān)制度的效能。

（二）目標(biāo)成本管理中問題應(yīng)對對策

針對于上述提到的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過程中存在的缺陷和不足，應(yīng)該積極采取對應(yīng)的措施進(jìn)行改善。具體來講，我們可以從以下幾個(gè)角度入手：其一，以市場為導(dǎo)向，樹立科學(xué)的成本管理觀念。成本管理戰(zhàn)略是以企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略為核心的，其牽涉到企業(yè)經(jīng)營的方方面面，應(yīng)該成為企業(yè)經(jīng)營管理過程中需要高度重視的問題。具體來講，以客戶滿意度提升為追求，對于企業(yè)運(yùn)營的每一個(gè)步驟進(jìn)行考量，以保證其能夠滿足客戶的實(shí)際需求。結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的需求，使用約束性或者非約束性的手段，使得企業(yè)成本管理活動(dòng)得以順利進(jìn)行，主管部門之間的關(guān)系等來進(jìn)行的。其二，以市場為導(dǎo)向，建立健全高效的成本策劃體系。通過對于開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段就將成本管理納入其中，處理好設(shè)計(jì)人員，成本管理人員之間的關(guān)系，以保證給出科學(xué)的成本策劃方案。其三，建立面向市場的各階段成本管理系統(tǒng)。具體來講涉及到如下內(nèi)容：通過對于市場信息和政策信息的分析，對于土地區(qū)位、成本、費(fèi)用、價(jià)格、利潤進(jìn)行全面分析，由此界定土地取得相對成本；從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度去考量成本管理，如容積率，規(guī)劃風(fēng)格，建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，設(shè)備等；從項(xiàng)目實(shí)施前的狀態(tài)去考量成本管理，如招標(biāo)范圍，招標(biāo)內(nèi)容，招標(biāo)形式，標(biāo)底，采購內(nèi)容等；從項(xiàng)目實(shí)施過程去考量成本管理，如合同材料分類管理等角度。其四，以市場為導(dǎo)向，形成健全成本控制和監(jiān)督制度。在成本管理戰(zhàn)略，策劃體系的基礎(chǔ)上，形成對于目標(biāo)的監(jiān)督管理體系，以保證各項(xiàng)制度都能夠切實(shí)的實(shí)施下去。其五，建立健全以市場為導(dǎo)向的評價(jià)激勵(lì)機(jī)制。一般情況下在項(xiàng)目將要結(jié)束的時(shí)候，對于項(xiàng)目進(jìn)行公正評價(jià)，并且將其控制在合理范圍內(nèi)，為今后的開發(fā)項(xiàng)目打下扎實(shí)的信息基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J].中國房地產(chǎn)，2006（2）.

[2] 王憲平.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理系列談 [J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010（7）.

[3] 韓劍鳴.房地產(chǎn)開發(fā)中若干問題的研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2012.

第6篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

關(guān)鍵字：項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、溝通管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動(dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。

在方案設(shè)計(jì)階段也要對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項(xiàng)目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對市場的了解比較及時(shí)，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會限制設(shè)計(jì)師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

第7篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目、精細(xì)化管理、優(yōu)化

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，企業(yè)負(fù)債比例在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期都維持在一個(gè)較高的水平。在資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，現(xiàn)金流壓力大，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重大，銷售利潤空間不高，公司人力、物力、財(cái)力高度集中的情況下，管理一旦出現(xiàn)失誤將會給房地產(chǎn)企業(yè)以致命性打擊?，F(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還存在諸多問題，開發(fā)者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識，決策還停留在經(jīng)驗(yàn)判斷水平，片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營、違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資的情況時(shí)有發(fā)生。高位維持的房價(jià)，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍不重視市場調(diào)查，有的企業(yè)甚至僅憑經(jīng)驗(yàn)或簡單的計(jì)算就進(jìn)行決策?？茖W(xué)有效的項(xiàng)目可行性分析缺失，完善的風(fēng)險(xiǎn)決策方法相對較少，就導(dǎo)致“好項(xiàng)目不掙錢”的窘境出現(xiàn)。

二、精細(xì)化管理概述

1、精細(xì)化管理的內(nèi)涵

精細(xì)化管理是一種精益求精的管理方法。精細(xì)化管理本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)、不斷完善的過程,即工作由粗到細(xì),由細(xì)到精,由精到優(yōu),由優(yōu)到領(lǐng)先,堅(jiān)持不懈地追求精益求精,持續(xù)不斷地尋求優(yōu)化的方法。具體來講,精細(xì)化管理就是以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提,以效益最大為目標(biāo),以規(guī)范、規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)為指引,以精細(xì)、嚴(yán)密、規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的管理為過程的一種管理方法。其核心是“以人為本”,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化、人本化、制度化”管理,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

2、實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

在當(dāng)今的企業(yè)管理中細(xì)節(jié)既是企業(yè)成功的基礎(chǔ),又是企業(yè)成功的引導(dǎo)者。面對激烈的市場競爭,推進(jìn)精細(xì)化管理將成為企業(yè)發(fā)展的必然要求。

（1）精細(xì)化管理是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代化管理的時(shí)間非常短,在企業(yè)的細(xì)節(jié)管理方面與西方發(fā)達(dá)國家的企業(yè)相比相距甚遠(yuǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和改革開放不斷深入,我國企業(yè)在國內(nèi)外市場所面臨的競爭越來越激烈。因此,只有推進(jìn)精細(xì)化管理,增強(qiáng)核心競爭力,才能打造一流的企業(yè)、才能在激烈的競爭環(huán)境中找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

（2）精細(xì)化管理是企業(yè)打造核心競爭力的需要

精細(xì)化管理是企業(yè)為適應(yīng)集約化和規(guī)?；a(chǎn)方式而建立的一種管理模式。目前我國的企業(yè)與國外的大公司相比,存在著自有資金不足、融資渠道單一、專業(yè)技術(shù)人員匱乏、戰(zhàn)略前瞻性不足以及應(yīng)變能力差等問題。所以只有通過合理定位、規(guī)范運(yùn)作和量化管理來推動(dòng)精細(xì)化管理,才能大力提升自己的核心競爭力,逐步達(dá)到世界先進(jìn)的管理水平。

（3）精細(xì)化管理是企業(yè)超越競爭者、超越自我的需要

精細(xì)化管理對企業(yè)最大的貢獻(xiàn)在于創(chuàng)新思維、降本增效。一個(gè)實(shí)行精細(xì)化管理的企業(yè)，一般都能夠把成本控制在最低限度，用最低的成本組成博取最大的利潤空間，使有限的資源得到最恰當(dāng)?shù)睦?。只有這樣才能從根本上保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。從而使企業(yè)在面對競爭時(shí)從容自信、不斷超越競爭對手，并通過精細(xì)的管理不斷完善自我、提高自我、超越自我。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理現(xiàn)狀

改革開放以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，跑馬圈地式、粗放式的管理模式已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的要求。隨著我國土地、金融和審批等各項(xiàng)政策的完善，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的日趨嚴(yán)苛，目標(biāo)客戶群的日益成熟，外資、港資開發(fā)商，使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大壓力：

1、來自于宏觀調(diào)控政策變化的壓力

我國政府出臺了關(guān)于“90平方米以下住宅開發(fā)占70%以上”的政策，關(guān)于建筑節(jié)能、節(jié)地等強(qiáng)制性規(guī)范。地方政府新出臺的建筑面積規(guī)范，如上海市2011年10月1日起實(shí)行新的建筑面積規(guī)范，其對設(shè)備層的層高限制、地下室房間地平而與室外地平面的高差限制、商業(yè)及辦公樓的層高限制、陽臺進(jìn)深的設(shè)計(jì)及窗臺設(shè)計(jì)等規(guī)定，以此限制房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)行為，促使開發(fā)商有效地利用好每一寸土地。同時(shí)，消費(fèi)者在購買商品房時(shí)變得越來越理性，市場的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者。市場格局的變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、內(nèi)部管理創(chuàng)新，為市場提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品，才能取得競爭的優(yōu)勢。

2、來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自身壓力

多年來低價(jià)拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求也使得開發(fā)商不太重視產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細(xì)化。盡管房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些企業(yè)戰(zhàn)略家，但缺少精益求精的執(zhí)行者，缺少能經(jīng)受時(shí)代考驗(yàn)的精細(xì)產(chǎn)品。隨著項(xiàng)目開發(fā)成本的大幅提高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤空間不斷縮小，特別是消費(fèi)市場的成熟，粗放式經(jīng)營和單純依靠土地溢價(jià)的開發(fā)模式已難以為繼。這就要求企業(yè)轉(zhuǎn)變自身發(fā)展戰(zhàn)略，即從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵的提升，做到以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做好產(chǎn)品。

3、來自外資及港資開發(fā)商的競爭壓力

持續(xù)的樓市調(diào)控政策使樓市開始步入下行通道。以港資為代表的開發(fā)商頻頻向內(nèi)地?cái)U(kuò)張。據(jù)公開資料表明，2011年前三季度末，港資房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手，砸下百余億元的資金拿地。相比之下，內(nèi)地開發(fā)商的市場敏感度較弱。在項(xiàng)目運(yùn)營能力上，內(nèi)地開發(fā)商缺乏推行精細(xì)化管理的經(jīng)驗(yàn)，而導(dǎo)致開發(fā)品質(zhì)較差。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化項(xiàng)目精細(xì)化管理

1、實(shí)行財(cái)務(wù)集中化管理

過去實(shí)行的財(cái)務(wù)分權(quán)管理制, 弊端主要表現(xiàn)在: (1)公司總部難于及時(shí)動(dòng)態(tài)地掌握各項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況以及資金使用情況；(2)各個(gè)項(xiàng)目部之間僅靠財(cái)務(wù)報(bào)表的方式反映財(cái)務(wù)信息, 缺乏詳細(xì)、準(zhǔn)確的管理手段，以至總部不能及時(shí)地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和決策，甚至因缺乏有效的監(jiān)管手段而出現(xiàn)問題。因此,經(jīng)營層應(yīng)將戰(zhàn)略決策權(quán)、投資融資權(quán)、人事權(quán)、資金調(diào)度權(quán)、資產(chǎn)管理權(quán)等重大決策權(quán)進(jìn)行集中管理。通過實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理模式,有效使用資金，降低財(cái)務(wù)成本，并使管理者能夠?qū)崟r(shí)掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果, 對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

2、工程精細(xì)化管理

第8篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；質(zhì)量管理

中圖分類號：F253.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理的概況

1.1 全過程質(zhì)量管理的概念

全過程質(zhì)量管理，在通常意義上是指對產(chǎn)品或服務(wù)實(shí)現(xiàn)從概念提出、策劃一直到壽命終結(jié)整個(gè)過程的質(zhì)量進(jìn)行管理和控制，它是針對目前大多數(shù)企業(yè)僅僅將質(zhì)量管理理解為對產(chǎn)品生產(chǎn)過程或服務(wù)提供過程的質(zhì)量進(jìn)行控制的背景下提出來的。全過程質(zhì)量管理還意味著在每個(gè)管理過程中，對管理對象的人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面實(shí)施全方位的管理。這一質(zhì)量管理概念的提出，主要是為了強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的全程性，克服現(xiàn)階段企業(yè)對前期和后期質(zhì)量管理認(rèn)識不足的現(xiàn)狀。

1.2 全過程質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

全過程質(zhì)量管理思想對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施具有重要的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性，僅僅依靠事后的質(zhì)量控制或者難以達(dá)到滿意效果，或者代價(jià)高昂?，F(xiàn)代“全面質(zhì)量”概念的興起，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量的含義不僅包含穩(wěn)定性和可靠性，還應(yīng)包括產(chǎn)品對客戶需求的滿足程度。具體來說就是“質(zhì)量”已經(jīng)不再是單純的房屋質(zhì)量，而是包括各種有形和無形的質(zhì)量。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程中，項(xiàng)目前期的構(gòu)思和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段與此聯(lián)系密切，傳統(tǒng)的側(cè)重施工階段質(zhì)量控制的管理方法已經(jīng)很難滿足市場要求，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施作為一個(gè)整體過程綜合考慮已經(jīng)成為一種很自然的思路，全過程質(zhì)量管理在建房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲得普遍推廣是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。

2 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量管理

2.1 項(xiàng)目構(gòu)思及可行性研究階段

項(xiàng)目構(gòu)思及可行性研究是質(zhì)量管理的起點(diǎn)。本階段工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量在整個(gè)工程中起關(guān)鍵性作用。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，工程采用的工藝和裝備是否先進(jìn)合理，產(chǎn)品的品種、質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑是否先進(jìn)、適用，結(jié)構(gòu)是否合理、堅(jiān)固，以及建設(shè)速度的快慢、投資的大小、質(zhì)量的優(yōu)劣、效益的高低在很大程度上都取決于設(shè)計(jì)。

2.3 施工階段

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)，機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。

2.4 售后服務(wù)階段

世界上沒有十全十美的房地產(chǎn)產(chǎn)品，樓盤存在的缺點(diǎn)和不足是難以避免的。但房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該盡量去了解產(chǎn)品的不足之處，并努力去克服和改進(jìn)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體質(zhì)量。售后服務(wù)階段的質(zhì)量管理可以為有關(guān)服務(wù)提供保證，因此售后服務(wù)的質(zhì)量管理應(yīng)該作為房地產(chǎn)產(chǎn)品全過程質(zhì)量管理的一個(gè)階段。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建原則

1）以顧客需求為前提。隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的房地產(chǎn)市場定位與目標(biāo)顧客的產(chǎn)品需求分析。更有效地做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、顧客需求研究工作以保證項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅可以使開發(fā)商在競爭中凸顯優(yōu)勢，還可以保障消費(fèi)者的權(quán)益。

因此開發(fā)商應(yīng)該以顧客需求為前提，細(xì)分顧客及顧客需求，要將質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行展開，其中包括目標(biāo)分解、對策展開、目標(biāo)協(xié)商、產(chǎn)品質(zhì)量形成過程的控制準(zhǔn)則和方法、目標(biāo)責(zé)任和授權(quán)等，以便達(dá)到質(zhì)量管理的目標(biāo)。

2）以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的責(zé)任方是所有項(xiàng)目干系人。項(xiàng)目質(zhì)量管理的成功必須有項(xiàng)目的全體干系人積極參與和共同努力。項(xiàng)目全體干系人都需要理解和明確其質(zhì)量責(zé)任，并積極承擔(dān)自己的質(zhì)量責(zé)任和管理職責(zé)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理而言，在不同的時(shí)期，不同的階段目標(biāo)，會有不同的工作內(nèi)容，這就需要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，使得不同的項(xiàng)目干系人交叉對項(xiàng)目質(zhì)量管理承擔(dān)責(zé)任，密切合作。

3）以全過程為基本準(zhǔn)則。全過程質(zhì)量管理是一種發(fā)展的眼光審視質(zhì)量這一概念，從發(fā)展前景來看，這種全過程的質(zhì)量控制模式能夠最大地貫徹以客戶需求為中心的現(xiàn)代服務(wù)理念，提高了建筑項(xiàng)目對市場的符合程度，因而必須以全過程為基本準(zhǔn)則來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的構(gòu)成

房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性、復(fù)雜性和社會性，說明房地產(chǎn)質(zhì)量管理是一項(xiàng)范圍廣泛的社會系統(tǒng)工程，單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的，應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系。筆者將房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程劃分為可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和售后服務(wù)這四個(gè)階段，同時(shí)將物業(yè)管理劃入房地產(chǎn)售后服務(wù)階段。具體的運(yùn)作程序見圖1。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系

1）開發(fā)商質(zhì)量管理體系。開發(fā)商質(zhì)量管理體系中包括了設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、施工單位、開發(fā)商售后服務(wù)中心以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都是隸屬于開發(fā)商或者由開發(fā)商選聘的。這些相關(guān)部門的密切合作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量管理。

設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作。項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量的開始，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的成敗起到了關(guān)鍵的作用。因此，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)無疑是關(guān)鍵的一步。

2）社會監(jiān)理體系。社會監(jiān)理單位是具有獨(dú)立的社會法人資格的經(jīng)營性活動(dòng)組織，是服務(wù)型的咨詢機(jī)構(gòu)，它受業(yè)主委托代表業(yè)主對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理。它是獨(dú)立于甲乙雙方以外的第三方，和建設(shè)單位是合同約定關(guān)系，行使合同所確認(rèn)的職權(quán)，承擔(dān)相應(yīng)的職業(yè)道德和法律責(zé)任。

3）政府監(jiān)督體系。政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督管理主要是以保證工程使用安全為主要目的，以法律、法規(guī)和強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以工程建設(shè)各方主體的質(zhì)量行為為主要內(nèi)容，以施工許可制度和竣工驗(yàn)收備案制度為主要手段，在健全和完善“企業(yè)自控、社會監(jiān)理、政府監(jiān)督”的質(zhì)保體系基礎(chǔ)上，形成調(diào)控有效，監(jiān)督有序、保障有力的，與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的工程質(zhì)量依法管理的新格局。在日益嚴(yán)峻的國際競爭環(huán)境下，提高政府對工程質(zhì)量的管理水平，就需進(jìn)一步完善政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督職能；加強(qiáng)政府對工程質(zhì)量監(jiān)督檢測；嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，提高建設(shè)工程質(zhì)量；同時(shí)要規(guī)范建設(shè)單位的市場行為；加強(qiáng)建設(shè)參與單位的管理，形成質(zhì)量管理鏈；進(jìn)一步落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，提高質(zhì)量監(jiān)督水平。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的實(shí)施

1）組織準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系涉及組織的方方面面，關(guān)系到組織全局的大事，在實(shí)施前期，要統(tǒng)一思想，建立班子，確立目標(biāo)，宣傳教育，制訂計(jì)劃，充分地做好組織準(zhǔn)備工作。

2）試運(yùn)行及實(shí)施。質(zhì)量管理體系建立后組織試運(yùn)行是非常必要的。因?yàn)橥ㄟ^一個(gè)階段的運(yùn)行，可對質(zhì)量管理體系設(shè)計(jì)的符合性及運(yùn)行的有效性進(jìn)行考察，以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量管理體系在建立上、運(yùn)行上存在的問題，從而采取糾正措施，促進(jìn)全過程質(zhì)量管理體系的完善和有效。

3）質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)。質(zhì)量改進(jìn)是質(zhì)量管理的一部分，致力于增強(qiáng)滿足質(zhì)量要求的能力。持續(xù)改進(jìn)對所有項(xiàng)目干系人來說是永無止境的。它涉及組織的方方面面，隨時(shí)隨地進(jìn)行的，從最高管理者到基層管理者都應(yīng)針對自己的管理對象來進(jìn)行。它包括組織目標(biāo)的調(diào)整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機(jī)構(gòu)的變動(dòng)、資源的重新分配、獎(jiǎng)勵(lì)制度的改變、產(chǎn)品的調(diào)整等。這種改進(jìn)可以使質(zhì)量管理成本下降，使組織的人際關(guān)系得到改善，使組織充滿活力，提高競爭力，使組織的資源發(fā)揮更大的效益。

4 結(jié)語

全過程質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程，在未來社會中，具有競爭力的質(zhì)量除了要求產(chǎn)品能夠滿足顧客需求外，對全社會需求的滿足應(yīng)會成為必然趨勢，這就要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中加入對環(huán)境保護(hù)的要求，對可持續(xù)發(fā)展的要求，對質(zhì)量成本的衡量等，真正實(shí)現(xiàn)全過程的質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪越成，司靜波.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J].改革與探討，2008（9）：64.

第9篇：房地產(chǎn)客戶管理方法范文

（一）保證真實(shí)和完整的會計(jì)資料

在各個(gè)行業(yè)中都存在財(cái)務(wù)管理不合理的問題，特別是在那些財(cái)務(wù)信息不完善的公司，這種現(xiàn)象更加普遍。作為一個(gè)相對成熟的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)通常能夠保證其財(cái)務(wù)系統(tǒng)的完善性，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)信息化系統(tǒng)通過上級審查的方法能夠?qū)崿F(xiàn)透明化，能夠根據(jù)相應(yīng)的依據(jù)來進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)，盡可能提高財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性。

（二）有效進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金運(yùn)用

在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金運(yùn)用方面，主要包括銷售環(huán)節(jié)和開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)兩個(gè)方面。在銷售環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)信息參量通過完善的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)來建立，在不同操作人員的操作權(quán)限被確認(rèn)以后，就能夠設(shè)置不同的財(cái)務(wù)管理部門，操作人員將整合匯總后不同的基礎(chǔ)信息交付給管理部門，這樣能夠分級制定和統(tǒng)一管理財(cái)務(wù)信息。在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，設(shè)置目標(biāo)成本與合同結(jié)算、付款的整合賬目都可以圍繞合同管理來實(shí)現(xiàn)，為了有效建立資金計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)在建立合同之前約定付款時(shí)間和限制金額。信息系統(tǒng)通過設(shè)置成本超支預(yù)警來實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。

（三）財(cái)務(wù)信息化滿足企業(yè)未來發(fā)展需求

在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)管理對于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要，屬于企業(yè)發(fā)展歷程中不可或缺的組成部分。如今，財(cái)務(wù)管理手段的改革與創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)信息化財(cái)務(wù)管理的主要手段，通過與互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的有效融合，不僅可以提高企業(yè)發(fā)展的管理效率，而且還能確保企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的順利運(yùn)行，提高企業(yè)的市場競爭力。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)公司信息化財(cái)務(wù)管理中存在的問題

在總體財(cái)務(wù)環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)集團(tuán)公司信息化財(cái)務(wù)管理還存在著一些問題，如各項(xiàng)目成本控制情況不能及時(shí)得到反饋，對項(xiàng)目資金情況不能適時(shí)迅速地掌握，整體財(cái)務(wù)計(jì)劃無法布署，數(shù)據(jù)共享程度不高等，這些問題在一定程度上限制了房地產(chǎn)集團(tuán)公司的穩(wěn)定發(fā)展。

（一）沒有充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理信息化的作用

在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理信息化的過程中，涉及到公司管理很多方面的變革。各房地產(chǎn)公司所建立的財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)間的財(cái)務(wù)管理水平，存在著一定差距，其中一個(gè)主要方面是房地產(chǎn)集團(tuán)公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)沒有充分認(rèn)識和理解財(cái)務(wù)管理的信息化，忽視了集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)的重要作用。

（二）沒有先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理思想、方法和手段

目前在很多的房地產(chǎn)集團(tuán)公司中，還沒有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的信息化，公司內(nèi)的財(cái)務(wù)管理人員工作效率太低，不能將準(zhǔn)確的公司內(nèi)部各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息提供給公司管理者，很多房地產(chǎn)集團(tuán)公司也沒有先進(jìn)的信息化管理方法和手段，相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員沒有現(xiàn)金的信息化管理意識，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理水平較低，加大了房地產(chǎn)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)公司的市場競爭力有不利的影響。

（三）集團(tuán)公司與異地子公司之間的信息共享不夠全面

在集團(tuán)公司和各個(gè)子公司之間要進(jìn)行會計(jì)信息的處理，需要向財(cái)務(wù)信息總系統(tǒng)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)，但是各個(gè)子公司之間具有不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，財(cái)務(wù)處理的具體程序也是不相同的，因此，總公司和各個(gè)子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實(shí)現(xiàn)了表面的信息共享，卻沒有實(shí)際的指導(dǎo)作用。

三、房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)信息化財(cái)務(wù)管理的主要措施

（一）將房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)信息整合起來

要以確保房地產(chǎn)公司基礎(chǔ)信息的完整性和精確性，作為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)信息化管理的基礎(chǔ)，其中公司樓盤的基本信息狀況、內(nèi)部銷售人員的管理、客戶的背景資料、公司銷售跟進(jìn)情況、各部門工作進(jìn)程情況等等都是房地產(chǎn)公司基礎(chǔ)信息的主要內(nèi)容，管理人員在將這些分散和零碎的基礎(chǔ)信息進(jìn)行統(tǒng)一分步編碼和分類的過程中，能夠迅速和快捷地得到有用的信息，房地產(chǎn)管理者可以充分利用這些信息進(jìn)行存取和查詢。例如公司管理者可以對工程部的工程合同、造價(jià)、工程進(jìn)度、成本的控制等充分掌握，或者對銷售部的銷售合同、銷售情況等進(jìn)行及時(shí)了解，通過對房地產(chǎn)公司所有的基礎(chǔ)信息進(jìn)行整合，能夠不斷促進(jìn)財(cái)務(wù)管理信息化的建設(shè)，在一定程度上可以提升房地產(chǎn)公司的高效管理水平。

（二）建立資源共享數(shù)據(jù)庫

通過財(cái)務(wù)資源共享數(shù)據(jù)庫的共享，來實(shí)現(xiàn)公司各部門之間的資源共享，在各房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理信息化不斷完善的過程中，更加需要信息交換和資源共享，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，各分公司有多少個(gè)項(xiàng)目，資金壓力在哪個(gè)階段，整個(gè)集團(tuán)的資金情況如何合理安排，這都是需要靠準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來說明。通過建立房地產(chǎn)公司自動(dòng)辦公信息平臺，在公司內(nèi)部建立財(cái)務(wù)信息資源共享數(shù)據(jù)庫，能夠有效地在房地產(chǎn)公司之間進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的信息傳遞，把分公司和子公司聯(lián)系起來，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)信息管理的效率。信息資源共享數(shù)據(jù)庫的建立，能夠?qū)⒄麄€(gè)公司內(nèi)部的各種資源和數(shù)據(jù)信息保存下來，在溝通公司各項(xiàng)目的過程中，使公司內(nèi)部的各部門充分了解收入和支出，同時(shí)，房地產(chǎn)集團(tuán)的各部門能夠通過資源共享數(shù)據(jù)庫來獲得相應(yīng)的數(shù)據(jù)，根據(jù)這些數(shù)據(jù)就可以有效地實(shí)現(xiàn)溝通。另一方面，利用財(cái)務(wù)資源共享數(shù)據(jù)庫，管理者可以充分的控制公司，通過檢索公司的資產(chǎn)來發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司中存在的問題。公司內(nèi)部之間以及分公司和總公司之間的信息交流和共享能夠?qū)崿F(xiàn)良好的溝通，同時(shí)公司的各種公共資源也可以提供給外界，在提高公司宣傳力度的過程中，提高房地產(chǎn)公司的市場競爭力。

（三）提升公司財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理信息化意識

較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識對于信息化財(cái)務(wù)管理的實(shí)現(xiàn)非常重要，因此為了在房地產(chǎn)集團(tuán)公司中實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息化管理，就必須要不斷提升公司財(cái)務(wù)管理人員的信息化意識，可以在公司內(nèi)部進(jìn)行信息化管理方面的培訓(xùn)、知識競賽等，以提升財(cái)務(wù)管理人員的信息化意識。

（四）采用新技術(shù)和新設(shè)備