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第1篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 寵觀(guān)調(diào)控 發(fā)展

針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越突出的問(wèn)題，2003年下半年，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，并將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本資金調(diào)整提高到35%，同時(shí)國(guó)資辦提出了半年內(nèi)嚴(yán)禁農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知，房?jī)r(jià)的上漲同樣也已經(jīng)超出了居民收入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，連續(xù)的宏觀(guān)政策不但沒(méi)有使房?jī)r(jià)回落，更加沒(méi)有遏制住地產(chǎn)價(jià)格的上升。為了能使房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，政府重拳出擊，已控制信貸和控制土地，直擊整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的軟肋，房地產(chǎn)業(yè)必須在調(diào)控中不斷完善自己本身。

一、房?jī)r(jià)成為調(diào)控的根本

（1）無(wú)論在發(fā)展中國(guó)家及其地區(qū)還是在發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)的進(jìn)行合理調(diào)控是解決居民住房問(wèn)題必不可缺的措施，住房?jī)r(jià)格是圍繞住房市場(chǎng)的健康而定的，也是住房市場(chǎng)的核心。（2）在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)建設(shè)偏低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)滿(mǎn)足，一些低水平收入的家庭也是非常必要的，我國(guó)高收入的家庭在人群中的比例其實(shí)很小大概10%左右，而中低人群才是主題，然爾恰恰相反在我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔花園別墅、高檔小區(qū)、豪華別墅過(guò)多，中檔以及低檔房屋短缺，更別說(shuō)動(dòng)遷用房的短缺，因此造成了住房平均價(jià)格的飛速上漲。（3）如何對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，更重要的是調(diào)控目標(biāo)是什么，最關(guān)鍵的問(wèn)題所在。怎樣在調(diào)控不能奏效的情況下，是否考慮動(dòng)用行政調(diào)控的制約。（4）穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格是這次地產(chǎn)調(diào)控的核心。（5）穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格不是一味的降低房產(chǎn)的價(jià)格。（6）住房條件的優(yōu)越主要體現(xiàn)在人文環(huán)境提升的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，房屋本身的及其區(qū)位是一個(gè)整體，離開(kāi)了區(qū)位去談房屋的價(jià)格是沒(méi)有什么根本意義的。所以從某些程度上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是沒(méi)有可比性的，并且隨著近年來(lái)的住房成本上調(diào)的，也造成了房?jī)r(jià)上漲的另一誘因。所以，以供求關(guān)系而言，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)低于住房的成本價(jià)。

二、正確面對(duì)宏觀(guān)調(diào)控的市場(chǎng)大背景

（1）房地產(chǎn)的升溫直接引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲過(guò)快，投資過(guò)熱等問(wèn)題，多數(shù)地區(qū)基本還是呈現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（2）房地產(chǎn)業(yè)中的貸款過(guò)多。房地產(chǎn)業(yè)融資單一，并且過(guò)于的依賴(lài)銀行貸款。銀行一般都采用實(shí)物抵押，這樣的貸款一般都是非常安全的，因此增加了貸款額度，在此類(lèi)情況下，銀行貸款中的余額大概在30%以上就都會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房?jī)r(jià)的上漲直接會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，甚至造成金融風(fēng)暴。近些年來(lái)，居民們收入增加，但是投資渠道確很少，為了讓投資風(fēng)險(xiǎn)降低，很多人都選擇了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮。由于投資力量和竣工工程面積的增加，同期商品房屋增長(zhǎng)明顯高于銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，造成空置，閑置，面積大幅度增加，已經(jīng)突破了我國(guó)空置房屋的警戒線(xiàn)。房地產(chǎn)盲目的圈地，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿(mǎn)了期望和希望，于是乎一個(gè)征地運(yùn)動(dòng)，在各地掀起了不小的波瀾，房地產(chǎn)投資客陡然而曾。（3）如何正確看待房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平衡狀態(tài)的話(huà)，房地產(chǎn)的資金利潤(rùn)率跟一般的社會(huì)平均利潤(rùn)率等同。更重要的是房地產(chǎn)也的投資力度大，周期也比較長(zhǎng)，環(huán)節(jié)也較為繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高，在正常的操作過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)高點(diǎn)也是正常的。但是他終究要受到社會(huì)平均利潤(rùn)率的嚴(yán)格制約。房地產(chǎn)暴利期基本已經(jīng)過(guò)去了，平均利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，根據(jù)自身的情況來(lái)考慮資金的流向，從企業(yè)自身來(lái)認(rèn)真的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，給出一個(gè)詳細(xì)的定位，正確的鎖定目標(biāo)，合理的安排投資規(guī)模，讓自己的投資合理化，規(guī)?；?，理性化，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可盲目做大，這些都是應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略，認(rèn)真針對(duì)接受政府的指導(dǎo)，看清市場(chǎng)導(dǎo)向，適應(yīng)中低檔人群，多開(kāi)發(fā)一些中低價(jià)位的住房。

三、如何宏觀(guān)地使房地產(chǎn)企業(yè)的和諧發(fā)展

（1）如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)充分表明，公共政策逐步與市場(chǎng)供應(yīng)伙同需求因素之外的另一個(gè)重要因素，政府的管制新開(kāi)項(xiàng)目，要求對(duì)城市改造，環(huán)境的保護(hù)，土地的開(kāi)發(fā)和利用的多方面影響，盡量對(duì)低收入階層提供住房的安全保障，對(duì)城市基層建設(shè)發(fā)展承擔(dān)非常關(guān)鍵的作用。（2）無(wú)論是銀行對(duì)貸款提升利率，還是提高消費(fèi)住房貸款利率的提升，都是針對(duì)住房需求的，住房的價(jià)格是供需關(guān)系產(chǎn)生的結(jié)果。調(diào)高房?jī)r(jià)要高度關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)在供求中的變化，尤其要注意房?jī)r(jià)的變化，包括房屋預(yù)售的價(jià)格，二手房交易價(jià)格跟租賃金之間的變化，很多國(guó)家的房?jī)r(jià)過(guò)高就是因?yàn)槠x租金與房介的過(guò)度偏離。我過(guò)在一些地方也成立一系列的租售在內(nèi)的用來(lái)監(jiān)控預(yù)警指標(biāo)。及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)外供求信息，以實(shí)現(xiàn)供求的基本平衡，使之供求合理化，避免讓房?jī)r(jià)進(jìn)入漲價(jià)，漲價(jià)的惡性循環(huán)中，銀行也可以按照不同的購(gòu)房需求來(lái)實(shí)行不同的貸款利率。（3）創(chuàng)新產(chǎn)品，加強(qiáng)服務(wù)。個(gè)人需求跟單位需求都是由個(gè)人條件和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)定的，對(duì)房地產(chǎn)宅具的需求層次有很大的不同，也跟人們生活水平提高，消費(fèi)觀(guān)念的改變有一定關(guān)系，因此要想適應(yīng)不同層次人群的需求，就要房地產(chǎn)企業(yè)不斷的推出新的產(chǎn)品，新的創(chuàng)意，新形態(tài)，新觀(guān)念不同層次的房產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。（4）目前，中國(guó)城市化進(jìn)程中的居民對(duì)住房的需求，也越來(lái)越嚴(yán)格，從構(gòu)造到外觀(guān)都有著不同要求，宏觀(guān)調(diào)控的政策立足于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，利用房地產(chǎn)循環(huán)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，由此確定了以下幾個(gè)重點(diǎn)：

第2篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營(yíng)銷(xiāo)策略是否到位，在國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)失去了政策優(yōu)勢(shì)，只有依靠自身的力量來(lái)維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴(kuò)大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營(yíng)銷(xiāo)措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進(jìn)行考慮，在營(yíng)銷(xiāo)策略奏效的情況下，才能增加顧客的購(gòu)房幾率，從而盤(pán)活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行房地產(chǎn)作為高利潤(rùn)企業(yè)，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)重要的貢獻(xiàn)，但是如果任其發(fā)展，不采取相應(yīng)的措施加以限制，則會(huì)導(dǎo)致無(wú)序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)泡沫跡象初現(xiàn)的當(dāng)前，更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對(duì)住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問(wèn)題。在宏觀(guān)調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當(dāng)大的程度上吸引顧客的目光，對(duì)質(zhì)量的營(yíng)銷(xiāo)是要貫徹到各個(gè)方面的：第一，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要注意質(zhì)量把關(guān)，用合格的原材料，不能因貪圖利潤(rùn)而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設(shè)過(guò)程中要本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點(diǎn)，向客戶(hù)耐心解釋?zhuān)纬墒痉缎?yīng)，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價(jià)格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿(mǎn)足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)體，把不同的公司聯(lián)合起來(lái)。在充分研究不同樓盤(pán)的地理位置、成本等基礎(chǔ)上制定出價(jià)格段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)公司之間，可以進(jìn)行樓盤(pán)代售，加強(qiáng)不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開(kāi)發(fā)出不同類(lèi)型的住房對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，單一開(kāi)發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢(shì)。面對(duì)不同客戶(hù)的需求，公司可以開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的住房，如：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務(wù)廣泛化，增強(qiáng)整體實(shí)力。在務(wù)工人員較多的城市，公司可以多開(kāi)發(fā)小戶(hù)型住房，滿(mǎn)足務(wù)工人員的租房需求。能滿(mǎn)足顧客需要的房子就是最好的營(yíng)銷(xiāo)策略，因此，公司要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)致分析，及時(shí)推出不同的住房類(lèi)別，延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

（四）重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們每天都從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，也應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)手段，拓寬銷(xiāo)售渠道。首先，應(yīng)該廣泛選擇網(wǎng)絡(luò)形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進(jìn)行信息。第二，要及時(shí)更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務(wù)、新樓盤(pán)的開(kāi)售等，都要進(jìn)行滾動(dòng)更新，加強(qiáng)人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，要有足夠的耐心、較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)水平等，將營(yíng)銷(xiāo)工作各個(gè)方面都做到位。

（五）積極尋找目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)而言，沒(méi)有客戶(hù)就沒(méi)有利潤(rùn)，客戶(hù)的開(kāi)發(fā)是營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要方面。在建房之前，要對(duì)所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，鎖定相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才能鎖定潛在客戶(hù)，以便在正式售房時(shí)能制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。

（六）打造誠(chéng)信品牌對(duì)于任何企業(yè)而言，誠(chéng)信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該以誠(chéng)信為本，讓客戶(hù)滿(mǎn)意?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面努力：第一，營(yíng)銷(xiāo)廣告要名副其實(shí)，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實(shí)事求是，這就要求住房質(zhì)量過(guò)關(guān)，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務(wù)，可以讓客戶(hù)免費(fèi)試住一定時(shí)間，若試住過(guò)后滿(mǎn)意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶(hù)能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡(luò)上不虛假消息，及時(shí)對(duì)其它惡意中傷的虛假消息進(jìn)行澄清，防止客戶(hù)受騙。企業(yè)誠(chéng)信辦事一方面可以讓客戶(hù)享受實(shí)惠，在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中買(mǎi)到心儀的住房，另一方面誠(chéng)信也成為了企業(yè)的長(zhǎng)期名片，帶來(lái)良好的社會(huì)效應(yīng)。

三、結(jié)語(yǔ)

第3篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)檢測(cè)理論大體上可以分為預(yù)示指標(biāo)法、指示指標(biāo)法和綜合指標(biāo)法。預(yù)示指標(biāo)法可以用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)表示，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的持續(xù)提高，并且速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率時(shí)，就會(huì)帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。指示指標(biāo)法可由房屋空置率和房?jī)r(jià)收入比表示。房屋空置率是在衡量房地產(chǎn)泡沫時(shí)使用較多的指示性指標(biāo)，在房地產(chǎn)過(guò)熱的狀態(tài)下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)度投資，其表現(xiàn)是大量房屋的空置；房?jī)r(jià)收入比它是商品房?jī)r(jià)格與居民的平均家庭收入的比值，反應(yīng)居民家庭對(duì)住房的支付力，比值越高支付力就越低。綜合指標(biāo)法就是利用發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析及預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫是否存在以及房地產(chǎn)泡沫大小的方法，主要用數(shù)學(xué)綜合來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫。

從2011年5月開(kāi)始，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始初顯下降趨勢(shì)，之后房?jī)r(jià)繼續(xù)環(huán)比下跌，并且蔓延到一些較發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市。政府的政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮效力。那么究竟怎樣的政策才能真正控制房地產(chǎn)泡沫成為值得深思的問(wèn)題。另一方面，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有不一樣的實(shí)際情況，中央的宏觀(guān)調(diào)控政策是否對(duì)不同的城市都能起作用，不同類(lèi)型的城市適合于怎樣不同類(lèi)型的政策，這仍然需要探討。

因此，本文將重點(diǎn)放在論證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫存在性方面，試圖從不同類(lèi)型的城市角度出發(fā)解讀國(guó)家政策的影響，由此提出防范或控制房地產(chǎn)泡沫的政策建議。大連、南京、杭州、合肥、武漢、廣州、成都、西安；第五類(lèi)，石家莊、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、寧波、福州、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、鄭州、青島、長(zhǎng)沙、深圳、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)泡沫情況關(guān)聯(lián)較大，因此本文以GDP最大為原則選取每一類(lèi)別的代表城市。最終得到五個(gè)研究城市北京，上海，沈陽(yáng)，廣州，深圳。

1.變量的選取

本文選擇用房?jī)r(jià)收入比計(jì)算泡沫大小。結(jié)合理論和文獻(xiàn)，確定人均GDP、銷(xiāo)售面積、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出這3個(gè)變量作為最終影響房?jī)r(jià)收入比的自變量。

2. 模型設(shè)置

根據(jù)模型的意義與作用現(xiàn)把模型設(shè)置為

由計(jì)算結(jié)果，我們可以得到房?jī)r(jià)收入比是由人均GDP、銷(xiāo)售面積和人均消費(fèi)共同影響的。其中，人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)收入比是正影響，說(shuō)明一個(gè)地區(qū)GDP越大，房地產(chǎn)的泡沫就越大，這是因?yàn)槿司鵊DP中有大量投資成分。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分增加，相應(yīng)的人均GDP也會(huì)變大，并直接增加房地產(chǎn)泡沫。而銷(xiāo)售面積也是和泡沫成正比，銷(xiāo)售面積代表的需求量，需求的增加會(huì)提高價(jià)格，由此增加泡沫。投資房地產(chǎn)和居民消費(fèi)成反比，這個(gè)關(guān)系比較清楚，就是因?yàn)橥顿Y和消費(fèi)成反比。

1. 一線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫總體分析

以聚類(lèi)選取的北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、深圳五個(gè)城市2001年至2011年的數(shù)據(jù)分析，受?chē)?guó)家政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要分為四個(gè)階段。

2001年至2003年，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作初期，房地產(chǎn)泡沫保持低位。1998年，中國(guó)實(shí)行住房分配貨幣化，正式開(kāi)始了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的運(yùn)作。全國(guó)全面推行了住房公積金制度，住房公積金信貸全面轉(zhuǎn)向個(gè)人住房貸款，資金流動(dòng)性增強(qiáng)。國(guó)家在稅收政策上對(duì)二級(jí)市場(chǎng)減免，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍。同時(shí)，政府主導(dǎo)的保障房和福利房的開(kāi)發(fā)、供給比重還較高，住房供給較為充足，相對(duì)而言商品房的開(kāi)發(fā)面積較小，市場(chǎng)需求

程度不高。所以，此時(shí)期商品房銷(xiāo)售面積雖有小幅增幅，但保持在低位。雖然房?jī)r(jià)在2001至2003年呈現(xiàn)較為溫和的上漲趨勢(shì)，但房地產(chǎn)泡沫指數(shù)保持著低水平。

2003年至2007年，國(guó)家著力抑制投資需求，但收效甚微。這一階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為迅速，且房地產(chǎn)泡沫指數(shù)反而穩(wěn)步上升。主要有以下幾個(gè)方面的原因：首先，這一階段人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有了顯著提高，房地產(chǎn)行業(yè)的興起，加上由于國(guó)家新增信貸過(guò)多從而導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度而引起的通貨膨脹愈發(fā)吸引擁有一定購(gòu)買(mǎi)力的人群投向能夠保值增值的不動(dòng)產(chǎn)上。其次，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，城鎮(zhèn)人口增速明顯，但商品房的供給率不足，保障房的建設(shè)因房地產(chǎn)市場(chǎng)化減緩，故商品房的剛性需求較大，銷(xiāo)售量保持高位。第三，信貸和稅收政策僅對(duì)普通的潛在購(gòu)房者的消費(fèi)性需求有抑制作用，而對(duì)自有資金充足炒房大戶(hù)影響較小，且稅收政策主要針對(duì)的是二手房市場(chǎng)，對(duì)商品房的作用有限。第四，國(guó)家既需要進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，又要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，所以先后出臺(tái)的政策存在一定的矛盾性，貸款政策也進(jìn)一步導(dǎo)致了土地供應(yīng)量的減少。

2008年至2010年，救市效應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的迅速上升。2009年全國(guó)全面實(shí)行刺激性政策，實(shí)行優(yōu)惠利率，下調(diào)自有資本金貸款比例，加大保障住房建設(shè)力度，減免稅費(fèi)。面對(duì)金融危機(jī)影響的削弱以及房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)，2009年底國(guó)家救市政策基調(diào)微調(diào)，提高開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例。2010連續(xù)出臺(tái)“三輪”調(diào)控政策，力度逐步強(qiáng)勁，提升了二、三套房貸款門(mén)檻，降低開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金，暫停出讓住房用地，并大力增加住房用地供給，尤其是中小套型商品房。此次調(diào)控涉及到了最直接影響房?jī)r(jià)土地市場(chǎng)，更廣泛地從供給、需求兩方面入手，調(diào)控力度較大。

2008房地產(chǎn)泡沫的下降是多重調(diào)控政策持續(xù)性影響的結(jié)果。政策的效力具有滯后性，央行多次的加息，貸款門(mén)檻的進(jìn)一步提高，各種稅費(fèi)的壓力，加上2007年新出臺(tái)的土地增值稅政策抑制了泡沫的進(jìn)一步增長(zhǎng)。2008年、2009年的救市政策刺激了房地產(chǎn)需求的集中釋放，供求矛盾加劇，房地產(chǎn)泡沫隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇快速回升。而2010年大力的房地產(chǎn)調(diào)控手段，較為有效地抑制了需求，銷(xiāo)售面積呈明顯下降趨勢(shì)，但救市的刺激效應(yīng)仍持續(xù)存在，故房地產(chǎn)泡沫并沒(méi)有下降的跡象。

2010年后，國(guó)家進(jìn)一步加大調(diào)控力度，效果逐步顯現(xiàn)。2011國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這一階段的調(diào)控手段主要有以下幾個(gè)方面：首先，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，提高第二套住房的首付款比例和基準(zhǔn)金率。第二，實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)令，從而防止城市化進(jìn)程的加快和資源不平均而導(dǎo)致的人口頻繁流動(dòng)而導(dǎo)致重要城市人口急劇增多從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要的手段。嚴(yán)厲的限購(gòu)令有利于更為有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潛在購(gòu)房者的觀(guān)望狀態(tài)或?qū)⑿枨筠D(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，從而控制交易量和房?jī)r(jià)。第三，央行連續(xù)七次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率持續(xù)上調(diào)，縮短貨幣供應(yīng)量于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求差距，進(jìn)一步減弱潛在商品房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的欲望，進(jìn)而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。第四，進(jìn)一步提高保障房的供應(yīng)量，“國(guó)八條”大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。2011年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和泡沫程度呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明2010年、2011年的調(diào)控政策已有初步的成效。從土地市場(chǎng)入手抑制房地產(chǎn)價(jià)格更為直接，而限購(gòu)令、限價(jià)令的實(shí)施在短期內(nèi)能夠迅速抑制房地產(chǎn)的需求，削減投機(jī)行為。

2.五城市房地產(chǎn)受政策影響狀況總結(jié)

北京購(gòu)房者對(duì)于政策的敏感度較高，不論是打壓還是刺激房地產(chǎn)的政策，北京購(gòu)房者都表現(xiàn)出強(qiáng)烈的需求浮動(dòng)。但是從房?jī)r(jià)收入比的角度看，它并沒(méi)有完全跟隨需求而同步波動(dòng)。

2011年1月，上海宣布試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，此時(shí)的房地產(chǎn)需求量因?yàn)橹笆艿?009和2010年的國(guó)家政策影響已經(jīng)有較大下滑，所以房產(chǎn)稅開(kāi)征并沒(méi)有引起需求波動(dòng)，反而直接刺激了房?jī)r(jià)收入比的下跌。這表明房產(chǎn)稅在控制房地產(chǎn)泡沫方面有較大作用。

第4篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀(guān)調(diào)控 政策措施房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類(lèi)號(hào)：F015文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、對(duì)近期宏觀(guān)調(diào)控政策的概述

近年來(lái)國(guó)家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺(tái)，給了市場(chǎng)無(wú)限的猜想，更有分析認(rèn)為，上調(diào)針對(duì)的目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。

國(guó)土資源部領(lǐng)導(dǎo)表示，截至目前，全國(guó)仍有萬(wàn)公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟(jì)糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開(kāi)發(fā)。

銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)透露，截至目前，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個(gè)貸款余額的20﹪左右，銀行業(yè)非常重視個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機(jī)性的個(gè)人住房按揭貸款和假按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

近幾年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)頻率之高，調(diào)控力度之大，都是前所未有的。從實(shí)施效果來(lái)看，宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對(duì)房地產(chǎn)局部、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，央行及時(shí)出臺(tái)各種措施，其本質(zhì)是運(yùn)用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質(zhì)量管理方法，來(lái)實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)規(guī)模調(diào)控和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。文件還出臺(tái)了許多限制性條款，如要求“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”等。

（二）整頓市場(chǎng)秩序提高微觀(guān)主體資質(zhì)

從形式上看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實(shí)質(zhì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資本金是企業(yè)的立業(yè)之本，也是向銀行借款、與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保證。在我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下，過(guò)度負(fù)債帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行的集中，由此引發(fā)的不良資產(chǎn)將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國(guó)家出臺(tái)了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)

宏觀(guān)調(diào)控使房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。新房貸政策的實(shí)施使房地產(chǎn)業(yè)的重組、并購(gòu)將趨于增加，房地產(chǎn)業(yè)的集中度有增大的趨勢(shì)新房貸政策的實(shí)施過(guò)程中，海外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將趁機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。

三、某些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)

（一）、整頓土地市場(chǎng)抑制土地投機(jī)

垂直領(lǐng)導(dǎo)和暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批能否從根本上解決土地投機(jī)問(wèn)題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設(shè)用地的審批是一種事后調(diào)節(jié)，是對(duì)土地市場(chǎng)不良績(jī)效與偏差的一種糾正，卻不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生前瞻性和預(yù)防性的影響。其次，調(diào)控的效果也十分有限。城市建設(shè)一方面靠外延擴(kuò)張（新增城市建設(shè)用地），另一方面靠利用存量土地。當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地更便捷、成本更低廉時(shí)，各級(jí)政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有外延擴(kuò)張的沖動(dòng)，這也是各城市攤大餅式向外擴(kuò)張的原因。當(dāng)外延擴(kuò)張暫時(shí)受阻時(shí)，存量建設(shè)用地就成了“投機(jī)炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調(diào)控存量建設(shè)地，而且可能會(huì)給消費(fèi)者一種錯(cuò)誤的信號(hào)：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價(jià)格上揚(yáng)，而消費(fèi)者對(duì)未來(lái)“房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高”的預(yù)期會(huì)為一些利益集團(tuán)所用，加上媒體的誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格便真的走高了。

在我國(guó)，政府調(diào)控土地市場(chǎng)是為了抑制土地投機(jī)和房地產(chǎn)過(guò)熱，但結(jié)果卻為土地投機(jī)帶來(lái)了可乘之機(jī)，這值得政策制定者反思。

（二）、我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲

在國(guó)家頒布一系列宏觀(guān)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)的投資扭轉(zhuǎn)了在03、04年幾年高速增長(zhǎng)接近30%的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)區(qū)間。06年的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)是21.8%，但住房?jī)r(jià)格卻始終居高不下，截止到今房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍無(wú)明顯下降住房市場(chǎng)價(jià)格整體仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這在一定程度上反映了住房市場(chǎng)調(diào)控中的實(shí)施力度不夠。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對(duì)炒房族有一定的壓制作用，客戶(hù)持幣觀(guān)望，價(jià)格上漲緩慢，企業(yè)的銷(xiāo)售和融資都將產(chǎn)生困難；

2、由于個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購(gòu)房需求；且對(duì)于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對(duì)該行業(yè)中的中小企業(yè)造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業(yè)的在建工程，無(wú)論對(duì)銷(xiāo)售利潤(rùn)和銷(xiāo)售面積都將產(chǎn)生較大的影響。

四、有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的建議

（一）從制度安排下手，建立長(zhǎng)效機(jī)制

第5篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀(guān)調(diào)控 傳導(dǎo)機(jī)制 供需平衡

引言

“十二五”期間，北京市將建設(shè)收購(gòu)各類(lèi)政策性住房100萬(wàn)套，其中包括公共租賃住房30萬(wàn)套，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房20萬(wàn)套，棚戶(hù)區(qū)改造的定向安置房10萬(wàn)套，城鄉(xiāng)接合部整治土地儲(chǔ)備、重點(diǎn)工程拆遷的安置房40萬(wàn)套。除了這100萬(wàn)套建設(shè)收購(gòu)的保障房之外，還將為10萬(wàn)戶(hù)住房困難家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，對(duì)符合住房保障的家庭做到應(yīng)保盡保。作為“十二五”開(kāi)局之年，北京將新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)保障性住房20萬(wàn)套，在公開(kāi)配租配售的保障性住房10萬(wàn)套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉(zhuǎn)變。政策性住房的大量供應(yīng)能否達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的目的？政策性住房供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控影響可以從其對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降和上升影響的兩種傳導(dǎo)機(jī)制加以分析，以期對(duì)這一宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施提供參考。

政策性住房的內(nèi)涵及作用

（一）政策性住房的內(nèi)涵與分類(lèi)

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房?jī)深?lèi)。保障性住房是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房；政策性商品住房是指對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、戶(hù)型面積、戶(hù)型比例等做出限制性規(guī)定的商品住房，“兩限房”、“限價(jià)房”均屬于此類(lèi)，都是由政府同時(shí)限定了售價(jià)與戶(hù)型。限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)屬一類(lèi)，以北京市為例，從銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積、購(gòu)買(mǎi)資格、產(chǎn)權(quán)限制等方面看，兩者僅有量上的差別，并無(wú)質(zhì)上的差異。

（二）政策性住房的調(diào)控作用

2007年8月頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確指出“城市新審批、新開(kāi)工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。應(yīng)建設(shè)部要求，政策性住房的建設(shè)已被明確列入各地的住房建設(shè)計(jì)劃，表明在今后一段時(shí)間內(nèi)政策性住房供應(yīng)將成為宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

政策性住房供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的影響

政策性住房供應(yīng)首要政策目標(biāo)就是：抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而判斷政策性住房供應(yīng)能否達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，需從分析其對(duì)房?jī)r(jià)影響的傳導(dǎo)機(jī)制入手。

（一）政策性住房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降影響的傳導(dǎo)機(jī)制分析

政策性住房對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降的影響，主要從兩方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”分流購(gòu)房群體。通過(guò)政策性住房政策分流正常商品性住房購(gòu)買(mǎi)群體，減少正常商品住房的需求量。從1998年住房貨幣化改革以來(lái)，我國(guó)逐步建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)的長(zhǎng)期缺位，商品住宅的銷(xiāo)售對(duì)象幾乎面向所有的住房需求主體。根據(jù)《2007年北京統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算得出2006年經(jīng)濟(jì)適用住房的施工面積僅占總施工面積的7%，經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工面積占總竣工面積的9%；政策性住房新開(kāi)工面積及占全市住房面積比重逐年大幅度提高。本輪宏觀(guān)調(diào)控中新增限價(jià)房的供給，一方面從規(guī)定上使政策性住房的涵蓋范圍有所擴(kuò)大；另一方面將相對(duì)減少正常商品住房的需求主體數(shù)量。

2.量化政策性住房供應(yīng)范圍與價(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期。各種政策性住房政策的不斷推出，改變了購(gòu)房群體的心理預(yù)期。一般規(guī)律是從政策頒布實(shí)施到房?jī)r(jià)有明顯變化（即購(gòu)買(mǎi)者心理預(yù)期發(fā)生變化的周期）的時(shí)間是2-3年。中央政府從土地供給的源頭出發(fā)，強(qiáng)調(diào)保障政策性住房供應(yīng)，同時(shí)，要求各地方政府提前公布住房建設(shè)計(jì)劃以保障其實(shí)施。這些都將對(duì)購(gòu)房群體的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，一方面使符合限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格的人群相信自己可以購(gòu)買(mǎi)到相應(yīng)的政策性住房，從而不去購(gòu)買(mǎi)正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潛在購(gòu)買(mǎi)者對(duì)商品住房?jī)r(jià)格持觀(guān)望態(tài)度，期望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，從而持幣待購(gòu)，北京市目前商品住房交易量及交易價(jià)格下跌也證明了這一點(diǎn)。

從總體上說(shuō)，政策性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降影響的傳導(dǎo)機(jī)制主要是通過(guò)分流需求量、引導(dǎo)需求者心理預(yù)期等對(duì)正常商品住房市場(chǎng)的需求及價(jià)格方面產(chǎn)生影響。通過(guò)供求模型來(lái)看，將反映為正常商品住房市場(chǎng)總需求的縮減，在總供給不變的情況下，房?jī)r(jià)下降。如圖1所示，總供給S不變，在政策性住房供給條件下商品房需求從D1下降到D2，商品房?jī)r(jià)格從P1下降到P2。

（二）政策性住房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲影響的傳導(dǎo)機(jī)制分析

1.供地總量不變，政策性住房供給增加，商品房供給總量減少。在居住用地規(guī)劃、供地速度不變的大背景下，政策性住房供給的增加將帶來(lái)正常商品住房供給量的減少。住房的供給必然建立在土地供給的基礎(chǔ)之上。在我國(guó)耕地存量的嚴(yán)峻形勢(shì)下，應(yīng)堅(jiān)持嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，這也使住宅建設(shè)用地的供給量受到嚴(yán)格的控制。同時(shí)，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)、居民意識(shí)的轉(zhuǎn)變，拆遷難度不斷增加，也使供地速度受到了較大限制。因此，在居住用地規(guī)劃保持不變、供地速度難以提高的情況下，政策性住房供給的增加首先通過(guò)增加政策性住房的土地供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，必然使正常商品住房建設(shè)所需的土地供應(yīng)量相應(yīng)減少，從而使正常商品住房可實(shí)現(xiàn)的土地供應(yīng)量減少。

2.供給方式單一，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移損失，提升商品房房?jī)r(jià)。目前北京市大多數(shù)政策性住房項(xiàng)目是通過(guò)與商品房項(xiàng)目共同建設(shè)的：一是建設(shè)方式由集中建設(shè)為主向配建方式轉(zhuǎn)變；二是建設(shè)主體由行政主管部門(mén)向開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行商品住房開(kāi)發(fā)和政策性住宅配建的情況時(shí)有發(fā)生。政策性住房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，根據(jù)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房利潤(rùn)則不得超過(guò)直接開(kāi)發(fā)成本的3%，而目前商品住宅的平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約為10%-20%，對(duì)于同一開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，配建政策性住房越多，就需要從商品住宅中獲取更多的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)，開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)政策性住房的損失將通過(guò)正常商品住房的銷(xiāo)售來(lái)彌補(bǔ)，從而存在提高商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的傾向。

從總體上說(shuō)，政策性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生上升影響的傳導(dǎo)機(jī)制主要是通過(guò)商品房供給總量減少、開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移損失等對(duì)正常商品住房市場(chǎng)的供給及價(jià)格方面產(chǎn)生影響。通過(guò)供求模型來(lái)看，將反映為正常商品住房市場(chǎng)總供給的減少，在總需求不變的情況下，房?jī)r(jià)上升。如圖2所示，總需求S不變，在政策性住房供給條件下商品房供給從S1下降到S2，商品房?jī)r(jià)格從P1下降到P2。

結(jié)論及建議

由以上分析可知，將政策性住房供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，能否達(dá)到宏觀(guān)調(diào)控的政策目標(biāo)，關(guān)鍵在于其對(duì)正常商品住房市場(chǎng)供需雙方影響力的對(duì)比。當(dāng)然，除此之外還有一些因素也會(huì)對(duì)商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?；诖颂岢鋈缦陆ㄗh：

1.政府與市場(chǎng)分工配合，做好住房總量供需平衡。住房供應(yīng)體系有兩個(gè)部分：政府做好低端保障部分，市場(chǎng)做好商品交易部分。政策性商品住房應(yīng)退出市場(chǎng)，政策性商品住房從定義上看，是商品住房的一種類(lèi)型，但其實(shí)質(zhì)是一種為中低收入群體提供的保障性住房，與經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。將其定義為商品住房性質(zhì)的偏差，對(duì)于準(zhǔn)確判斷相關(guān)政策對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響會(huì)造成不必要的困擾。因此，建議政策性商品住房應(yīng)盡早退出市場(chǎng)，讓政策性住房完全等同于保障性住房，以將住房供應(yīng)體系明確分為兩個(gè)部分：政府保障部分和市場(chǎng)商品化交易部分，從而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房條件靠市場(chǎng)”的規(guī)范運(yùn)行機(jī)制。

2.政策性住房供應(yīng)比例與中低收入群體比例相匹配。政策性住房供應(yīng)比例，是指一定時(shí)間內(nèi)政策性住房供應(yīng)量占全部住房供應(yīng)量的比例；政策性住房涵蓋的群體比例，是指滿(mǎn)足政策性住房使用、購(gòu)買(mǎi)資格的群體占全部需要使用、購(gòu)買(mǎi)住房人群的比例。這兩者的比較關(guān)系直接影響到政策性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)供需雙方影響力的對(duì)比：如果前者明顯低于后者，則會(huì)加大商品住房市場(chǎng)需求方的競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向上的推動(dòng)作用；如果前者明顯高于后者，則會(huì)降低商品住房市場(chǎng)需求方的竟?fàn)?，將?duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向下的壓力作用，但可能造成財(cái)政收入不必要的浪費(fèi)。

3.從財(cái)政投入、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)多方面保證政策性住房制度的穩(wěn)定化、長(zhǎng)期化。只有將政策性住房制度的穩(wěn)定化、長(zhǎng)期化才能真正起到穩(wěn)定商品住宅市場(chǎng)、建立有效住房保障體系的作用，而政策性住房制度的長(zhǎng)期化離不開(kāi)財(cái)政投入、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)等多方面的支持。廉租房的建設(shè)、維修、翻新，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的土地出讓金等政府收入損失，都需要大量的財(cái)政投入的長(zhǎng)期支撐。而規(guī)劃方面的支持不僅是在政策性住房的選址方面，而且必須考慮到市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)。目前住房建設(shè)執(zhí)行城市總體規(guī)劃并未考慮到政策性住房大規(guī)模建設(shè)新增的對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的需要。目前從土地供應(yīng)方面來(lái)保證政策性住房供應(yīng)的政策已經(jīng)出臺(tái)；而財(cái)政投入、城市規(guī)劃等方面的支持有待于進(jìn)一步明確細(xì)化。

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作者簡(jiǎn)介：

趙艷霞（1972年-），女，河北遷安人，北京師范大學(xué)管理學(xué)院在讀博士，河北聯(lián)合大學(xué)管理學(xué)院副教授。研究方向：土地資源與房地產(chǎn)管理、公共政策分析。

第6篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：地方政府；政府行為；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政策；城市規(guī)劃

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）12-0018-02

1 問(wèn)題的提出

自2003年以來(lái)，我國(guó)住房需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。同時(shí)，土地收益的猛增使得土地收益成為了地方政府的主要財(cái)政收入渠道。“由于管理職能和目標(biāo)函數(shù)不同，中央政府和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)是不同的。地方政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，這種雙重地位決定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中地方政府行為的內(nèi)生性?！卑殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾經(jīng)沉浮，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的每一次起伏，必定和中央政府的干預(yù)密不可分。因此，研究政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)我國(guó)未來(lái)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為分析

“住房具有生活必需品和投資品的雙重屬性，并具商品性和福利性二元屬性，這就使得住房定價(jià)機(jī)制較一般商品更具復(fù)雜性，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位更顯重要。”在我國(guó)，政府是城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，作為土地原始供應(yīng)者的角色參與土地市場(chǎng)的運(yùn)行，政府行為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有著至關(guān)重要的作用。

第一，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，地方政府的行為具體包括土地征購(gòu)、土地出讓定價(jià)和實(shí)物地租轉(zhuǎn)嫁，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，從市場(chǎng)環(huán)境角度分析，地方政府應(yīng)深入進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿(mǎn)足購(gòu)房者的不同需求。

第三，從自身?yè)?dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任來(lái)看，地方政府應(yīng)不斷調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，有效抑制房?jī)r(jià)與投資過(guò)熱趨勢(shì)。

3 地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

文章以杭州市為例，研究了政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并主要分析了國(guó)家宏觀(guān)政策、土地供應(yīng)政策和城市規(guī)劃等政府行為帶來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

3.1 國(guó)家宏觀(guān)政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

“房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，是指國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的基本平衡、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化的管理活動(dòng)。”自從1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段，并得到了快速的發(fā)展。然而由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，房地產(chǎn)的過(guò)熱投資導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，從2003年121號(hào)文件拉響宏觀(guān)調(diào)控警報(bào)，到2010年的“國(guó)十一條”，再到“二次調(diào)控”等，政策的效果是顯著的。

第一，政府宏觀(guān)政策對(duì)商品房成交量產(chǎn)生重要影響。以2010年杭州房產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交量為例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波動(dòng)性較大，這些變化與政府的政策變動(dòng)密切相關(guān)，如4月份政府推出的“限購(gòu)令”在全國(guó)一二線(xiàn)城市推行是導(dǎo)致5月份商品房成交量的直線(xiàn)下降的主要原因。第二，政府宏觀(guān)政策對(duì)交易均價(jià)產(chǎn)生重要影響。從杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，2010年國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策使房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，除了在1月份和2月份交易均價(jià)有一定的上升幅度外，其他月份價(jià)格的波動(dòng)不是很大，政府宏觀(guān)政策在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象。

3.2 土地供應(yīng)政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供應(yīng)政策的制定與實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最具有深遠(yuǎn)意義，同金融政策相比，土地政策具有滯后性的特點(diǎn)，因此土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該著眼于市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)圖1發(fā)現(xiàn)：在每月供應(yīng)量差不多時(shí)，商品房成交量受到均價(jià)的影響，均價(jià)越大，成交量越少；相反，均價(jià)越小，成交量越多。在每月成交量差不多時(shí)，供應(yīng)量越多，均價(jià)越低；反之，供應(yīng)量越小，均價(jià)越高。這兩種情況與房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律相符合，結(jié)論如下：

第一，供需對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)交易均價(jià)有顯著影響。房產(chǎn)市場(chǎng)與一般的市場(chǎng)是一樣的，都要遵循最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律――供需對(duì)市場(chǎng)的影響規(guī)律。一般而言，政府出讓的土地多，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近幾年的提升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的增長(zhǎng)速度快，因此房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格拋去受到通貨膨脹的影響后，其均價(jià)是維持不變或略微下降的。

第二，政府出讓土地的諸多限制對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。政府推出住房保障制度，規(guī)定了樓盤(pán)內(nèi)要有多少的土地要建設(shè)保障房，這樣解決了少量的經(jīng)濟(jì)困難的群體的住房需求，在房產(chǎn)的供給方面的數(shù)量和質(zhì)量上都發(fā)生了變化，從而對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格產(chǎn)生了影響，使其均價(jià)在一定程度上有所下降。

第三，政府出讓土地的性質(zhì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于商業(yè)用地和住宅用地性質(zhì)不同，因此不同類(lèi)型的建筑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不一樣的影響，商業(yè)用地會(huì)使區(qū)域的服務(wù)配套完善，從而使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上升；住宅用地會(huì)吸引民眾來(lái)此買(mǎi)房定居，從而帶動(dòng)人流，會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)需求，人流帶動(dòng)的商業(yè)機(jī)會(huì)促使周邊的商業(yè)用地的價(jià)值增長(zhǎng)。

3.3 政府城市規(guī)劃對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

城市規(guī)劃是指人類(lèi)為了在城市的發(fā)展中維持公共生活空間秩序而作的未來(lái)空間安排的意志，是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導(dǎo)的工作對(duì)象的空間規(guī)劃。杭州市是浙江省省會(huì)，2007年2月16日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)杭州市城市總體規(guī)劃（國(guó)函[2007]19號(hào)），在批復(fù)中明確了杭州的城市性質(zhì)和功能定位，確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，即：從以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X(qián)塘江為軸線(xiàn)的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開(kāi)敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式?！?/p>

第一，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的影響。以杭州之江和下沙為例，近年來(lái)，政府在之江出讓的土地類(lèi)型大多為工業(yè)用地，而在下沙出讓的土地既有工業(yè)用地，也有商業(yè)和住宅用地，房產(chǎn)類(lèi)型比較均衡。這是因?yàn)椋谡磥?lái)的規(guī)劃中，之江將是一個(gè)杭州工業(yè)的聚集地；而下沙作為杭州三大副城之一，未來(lái)將成為一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、生活于一體的衛(wèi)星城。

第二，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響。之江和下沙均作為杭州市郊的區(qū)塊，位置屬性相差不大，但因?yàn)橄律匙鳛楹贾莸慕?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府對(duì)其投入了比之江多的人力、物力與財(cái)力，土地出讓也比之江多，進(jìn)而導(dǎo)致下沙的房產(chǎn)市場(chǎng)成熟度比之江高，下沙樓盤(pán)的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之江。

第三，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的影響。政府城市規(guī)劃不但影響了城市的空間布局以及城市的功能，而且也將對(duì)區(qū)域內(nèi)的土地使用以及出讓做出安排。比如有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)高檔別墅，有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉住房，進(jìn)而在一定程度上影響了房產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)與住宅貧富分化。

4 結(jié) 論

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中央政府授予地方政府一定的經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)管理職能，地方政府的行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響。政府政策和城市規(guī)劃行為都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了積極的效應(yīng)。政府政策有效地抑制了高房?jī)r(jià)和投資過(guò)熱現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，而政府的城市規(guī)劃行為對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生影響。因此，必須增強(qiáng)地方政府政策的執(zhí)行力和有效性，同時(shí)合理制定城市規(guī)劃，提高城市用地的經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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[3] 伍德業(yè)，劉紅.地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響研究[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2008，（10）.

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第7篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

    一、注意政策。很多城市的房產(chǎn)價(jià)格都和國(guó)家的宏觀(guān)政策息息相關(guān)。投資者既然有意到外地投資購(gòu)房,就應(yīng)該進(jìn)一步了解國(guó)家的相關(guān)政策,包括國(guó)家的房地產(chǎn)政策和對(duì)這些地區(qū)的定位,這些地區(qū)開(kāi)發(fā)的近期、遠(yuǎn)期目標(biāo)等,這樣就可以做到心中有數(shù)。

    二、注意考察。到異地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),不管這處房產(chǎn)是自用型房產(chǎn)還是投資性房產(chǎn),投資者都應(yīng)該到目標(biāo)地現(xiàn)場(chǎng)考察一下,考察的主要內(nèi)容應(yīng)該包括當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià)格、房產(chǎn)的地段、房產(chǎn)的具置、房產(chǎn)的質(zhì)量等情況。

    三、注意估算。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前,先盤(pán)算一下手頭的資金,看一下手中的資金是自有資金還是銀行貸款,如果是自有資金不用說(shuō),如果用銀行貸款購(gòu)房那就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉抠J需要按月還款,這樣就增加了購(gòu)房的資金成本,建議在購(gòu)房前先了解清楚當(dāng)期的銀行利率,算清應(yīng)付的利息是多少,在此基礎(chǔ)上判斷一下利用貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的獲利空間有多大,如果得不償失,就立刻放棄。

    四、注意時(shí)機(jī)。凡是商品都有價(jià)格,有價(jià)格就會(huì)有波動(dòng),房產(chǎn)作為一種商品,自然也存在這個(gè)規(guī)律。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,也就是房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生,作為投資者,應(yīng)該時(shí)刻注意這些波動(dòng),盡可能選擇房產(chǎn)價(jià)格處于低谷的時(shí)機(jī)再出手,這樣今后價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)更大。

第8篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

【關(guān)鍵詞】金融形勢(shì) 穩(wěn)步發(fā)展 問(wèn)題分析

一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展情況分析

縱觀(guān)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)的總體發(fā)展，呈現(xiàn)出按季度逐步回冷的趨勢(shì)，映射出我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融走勢(shì)將逐步放緩跡象。雖然經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展按季度回落，然而其總體仍舊顯現(xiàn)了高位速度增長(zhǎng)，形式松動(dòng)跡象仍然較為明顯。雖仍舊存在一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，然而存款率的逐步回升、銀行體系的流動(dòng)擴(kuò)充，預(yù)示著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式的軟著陸趨勢(shì)。如何正確的審視當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展形勢(shì)尤為重要，其影響到我國(guó)宏觀(guān)主體經(jīng)濟(jì)策略的調(diào)控制定以及經(jīng)濟(jì)的未來(lái)建設(shè)發(fā)展水平。為此我們應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融當(dāng)前放緩發(fā)展的跡象全面關(guān)注，對(duì)其成因進(jìn)行深入分析，并制定有效的宏觀(guān)管理策略，進(jìn)而進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融實(shí)現(xiàn)又好又快的全面發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展受到宏觀(guān)政策的綜合影響

基于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融放緩發(fā)展跡象，我們應(yīng)針對(duì)宏觀(guān)政策的綜合作用影響展開(kāi)分析，做好調(diào)控策略制定，進(jìn)而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展與持續(xù)增長(zhǎng)。針對(duì)前幾年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大幅波動(dòng)狀況，我國(guó)逐步推行了貨幣從緊策略與穩(wěn)步財(cái)政管理體制。 基于公關(guān)政策影響，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。而后受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了較快的下滑發(fā)展趨勢(shì) 。為此，我國(guó)引入了財(cái)政積極調(diào)控策略，較為寬松的貨幣管控策略與激勵(lì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，令我國(guó)經(jīng)濟(jì)由逐步回暖，并呈現(xiàn)了快速上升發(fā)展?；诖碳そ?jīng)濟(jì)策略無(wú)法發(fā)揮持久作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增加金融風(fēng)險(xiǎn)，形成顯著污染與大量能耗矛盾問(wèn)題。為此，我國(guó)由2010年初期實(shí)施了適度寬松的貨幣調(diào)控、房產(chǎn)管理策略，并出臺(tái)了銀行監(jiān)督管理調(diào)節(jié)措施，明確了節(jié)能環(huán)保相關(guān)要求。宏觀(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)一步令市場(chǎng)投資需求趨于緩慢，加之歐洲國(guó)家陷入債務(wù)危機(jī)，令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展面臨了前所未有的壓力。在該背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融增長(zhǎng)逐步放緩， 為此政府明確應(yīng)有效預(yù)防經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)策略引發(fā)的疊加效應(yīng)，抑制形成對(duì)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的負(fù)面影響，各類(lèi)調(diào)控策略的出臺(tái)應(yīng)秉承審慎態(tài)度。

三、完善宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的穩(wěn)步發(fā)展

目前，我國(guó)面臨的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)主體問(wèn)題，并非持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)增長(zhǎng)，而是應(yīng)做好經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)節(jié)，降低金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不穩(wěn)定矛盾因素影響，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融在穩(wěn)定環(huán)境中有所發(fā)展提升?；谶@一發(fā)展目標(biāo)，我們應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)各類(lèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融健康形勢(shì)發(fā)展造成不良影響的因素進(jìn)行綜合分析，細(xì)化管控，完善運(yùn)行管控經(jīng)濟(jì)金融體制，做好價(jià)格信號(hào)調(diào)控，有效挖掘壟斷市場(chǎng)格局，實(shí)施集成化管理，扭轉(zhuǎn)分割市場(chǎng)局面，降低行政管控力量對(duì)金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為的干擾影響，并全面激發(fā)市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)優(yōu)質(zhì)資源的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用。再者，應(yīng)科學(xué)發(fā)揮相關(guān)政府單位的宏觀(guān)調(diào)控職能，營(yíng)造公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融效率的優(yōu)化提升，宏觀(guān)策略的協(xié)調(diào)管控與合理融合。

（一）發(fā)揮財(cái)稅體制積極調(diào)解作用。

經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)調(diào)控發(fā)展管理階段中，應(yīng)激發(fā)財(cái)政支出管控作用，并令其針對(duì)支出與收入體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)節(jié)。 針對(duì)我國(guó)債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較為樂(lè)觀(guān)的狀況，結(jié)構(gòu)體系中包含的不合理狀況，應(yīng)做好總體收支結(jié)構(gòu)的細(xì)化調(diào)節(jié)、平衡管理，優(yōu)化配置資源綜合管控效率。同時(shí)應(yīng)促進(jìn)政府機(jī)構(gòu)管控職能的更新，完善公共財(cái)政體系的優(yōu)質(zhì)建設(shè)，令政府由競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展領(lǐng)域逐步脫離出來(lái)，投入更多的精力于公共服務(wù)、收入分配優(yōu)化、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境建設(shè)中。同時(shí)應(yīng)更新重流量、忽視存量的發(fā)展理念，優(yōu)化政府機(jī)構(gòu)資產(chǎn)調(diào)節(jié)管理，促進(jìn)存量盤(pán)活，進(jìn)而創(chuàng)設(shè)良好的收益水平。 對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)的分配收益相應(yīng)組成與范疇?wèi)?yīng)進(jìn)行有效擴(kuò)充，促進(jìn)稅費(fèi)資源的良好更新 ，可科學(xué)實(shí)施結(jié)構(gòu)減稅管理，提升面向中小企業(yè)的稅收調(diào)節(jié)力度，降低生產(chǎn)范疇財(cái)政投資，優(yōu)化對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)、保障、環(huán)保降耗、三農(nóng)以及創(chuàng)新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政支持。

（二）促進(jìn)貨幣政策的中性回歸。

針對(duì)我國(guó)貨幣信貸政策較為寬松的發(fā)展?fàn)顩r，較易引發(fā)不良經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)因素。加之近年來(lái)，我國(guó)較快提升的資產(chǎn)價(jià)格，映射了貨幣寬松管控的負(fù)面作用。為此，應(yīng)針對(duì)貨幣政策實(shí)施宏觀(guān)管理控制，依據(jù)我國(guó)并無(wú)顯著財(cái)政危機(jī)狀況，應(yīng)在經(jīng)濟(jì)體制與結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程中，發(fā)揮財(cái)政管控調(diào)節(jié)作用，推進(jìn)貨幣政策優(yōu)化改革、中性回歸。令相關(guān)企業(yè)單位、金融部門(mén)、個(gè)人、政府綜合負(fù)債資產(chǎn)狀況實(shí)施優(yōu)化改善，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)發(fā)展信心，強(qiáng)化預(yù)期管理。 針對(duì)當(dāng)前我國(guó)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，面臨一定通脹壓力狀況，無(wú)需發(fā)揮貨幣激勵(lì)經(jīng)濟(jì)功能，應(yīng)針對(duì)國(guó)際市場(chǎng)變化趨勢(shì)，確定我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展適應(yīng)性貨幣策略的優(yōu)化建設(shè)。

第9篇：房產(chǎn)宏觀(guān)政策范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)紅利 宏觀(guān)調(diào)控 合理分配

一、紅利主體的分析

在當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主體主要是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介商、普通購(gòu)房者、有多套房產(chǎn)的炒房者，還有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。

（一）政府

高額的土地利益，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越高的稅收，在一定程度上政府的財(cái)政被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

一般來(lái)說(shuō)是一手房出售的利益，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)然后出售，可能有一些附帶比如車(chē)位，車(chē)庫(kù)等，出售了之后獲取利益。

（三）房地產(chǎn)中介

中介的方式是很直接從中獲取差價(jià)。

（四）炒房者

擁有多套房產(chǎn)，在價(jià)錢(qián)比較高，自己的預(yù)期內(nèi)出售，來(lái)獲取與之前購(gòu)房時(shí)的差額，一般情況下房?jī)r(jià)不斷上漲獲利就會(huì)很大。

（五）相關(guān)產(chǎn)業(yè)

主要包括建筑行業(yè)、建材行業(yè)、家電行業(yè)、裝修行業(yè)及其他一些行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很明顯會(huì)促進(jìn)這些行業(yè)發(fā)展，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)給予建材行業(yè)影響建筑行業(yè)影響。而裝修行業(yè)等在房屋建好之后獲得更多的工作獲取更多利益。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)紅利的影響

（一）房?jī)r(jià)

隨著房?jī)r(jià)的上漲，政府作為高房?jī)r(jià)造成的高房產(chǎn)稅收的征收者，自然會(huì)從中獲取一定的現(xiàn)時(shí)利益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于房奴們背負(fù)著沉重的房貸，會(huì)嚴(yán)重抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，會(huì)使貧富差距進(jìn)一步拉大，造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。

在房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房者、建材企業(yè)在這場(chǎng)房?jī)r(jià)熱戰(zhàn)中獲取的紅利不斷增加，隨著房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住房的成本雖會(huì)有一定程度的上漲，但總體情況是成本的上漲幅度低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，同時(shí)土地讓出價(jià)格相對(duì)而言是比較低的，所以開(kāi)發(fā)商在一定程度是房產(chǎn)紅利的受益者。

（二）租金

房地產(chǎn)一部分是用來(lái)投資的，投資的一部分是用來(lái)出租以獲得租金收益的，因此租金的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)紅利會(huì)有一定的影響。租金高的時(shí)候，房產(chǎn)對(duì)投資人帶來(lái)的紅利是增加的，同時(shí)租金又會(huì)對(duì)投資意愿有一定的正向影響，從而又推動(dòng)了房產(chǎn)紅利的產(chǎn)生。

（三）土地價(jià)格

土地價(jià)格影響房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)意愿，進(jìn)而影響炒房者、建材家居市場(chǎng)等企業(yè)和個(gè)人的紅利，影響政府的利益。土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)紅利的影響不是單一的，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上漲，地價(jià)上漲同時(shí)又會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，它們之間的影響是互相的。

三、宏觀(guān)調(diào)控政策下房產(chǎn)紅利的重新分配

（一）宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房產(chǎn)紅利各主體的紅利分配影響

從大的環(huán)境分析，國(guó)家宏觀(guān)的政策方向是保持房地產(chǎn)積極健康向上的發(fā)展趨勢(shì)。新一輪的宏觀(guān)調(diào)控將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面，但對(duì)資金雄厚及品牌開(kāi)發(fā)商有利。宏觀(guān)調(diào)控以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型為主，中高檔大戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)行為將受到限制；小戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；高檔大戶(hù)型由于其目標(biāo)客戶(hù)群具有較強(qiáng)的支付能力，宏觀(guān)調(diào)控對(duì)其紅利影響不太大。

在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策下，對(duì)于一些資金薄弱、根基不穩(wěn)、消費(fèi)者認(rèn)可度低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲紅利會(huì)在一定程度下降。而對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，宏觀(guān)調(diào)控對(duì)紅利的影響可能會(huì)有消極的一面，宏觀(guān)調(diào)控政策一定程度上會(huì)使房?jī)r(jià)上漲幅度降低甚至?xí)狗績(jī)r(jià)有一定的下降，這就導(dǎo)致炒房者的投資收益可能會(huì)有一定的減少，當(dāng)然對(duì)于投資需求市場(chǎng)較大的地方總體還是有紅利可圖的。

（二）恰時(shí)的宏觀(guān)調(diào)控政策影響紅利分配

國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控必不可免，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲給了國(guó)際游資以可乘之機(jī)，大量游資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)享受著人民幣升值以及房?jī)r(jià)升值的雙重利益，這就等于給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下了一個(gè)不定時(shí)炸彈，一旦人民幣停止升值并開(kāi)始貶值，房?jī)r(jià)不再上升時(shí)，這些游資極有可能同時(shí)撤離，其危害程度跟房產(chǎn)泡沫成正比，因此要降低游資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊而在目前人民幣升值壓力不減的情況下，一定要宏觀(guān)政策調(diào)控到位，控制住房?jī)r(jià)，減少?lài)?guó)際游資紅利。

四、如何構(gòu)建合理的房地產(chǎn)紅利的分配制度

通過(guò)給紅利各主體提供有用的建議，使其更好地抓住紅利商機(jī)，從而使紅利更加合理的分配到各紅利手中，也因此實(shí)現(xiàn)我們構(gòu)建更合理的的房地a紅利分配制度的美好愿想。對(duì)各紅利主體的建議如下：

（一）對(duì)政府的建議

堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸、增加供給、打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為、老“四限令”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滤南蘖睢保ㄏ拗评麧?rùn)、限制囤地、限制炒房、限制閑置）、走出“土地財(cái)政”怪圈。土地資源是有限的，應(yīng)當(dāng)確保可持續(xù)發(fā)展，改變傳統(tǒng)的單一追求GDP的發(fā)展觀(guān)念，竭澤而漁式的“土地財(cái)政”已不再適合現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展理念。

（二）對(duì)消費(fèi)者的建議

積極關(guān)注房產(chǎn)信息，轉(zhuǎn)變住房觀(guān)念，盤(pán)活二手房和租賃市場(chǎng)。市場(chǎng)交易中有句俗話(huà)：買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精。說(shuō)的是在購(gòu)買(mǎi)者和出售者之間，買(mǎi)方相對(duì)處于信息的弱勢(shì)方，出售者總是想方設(shè)法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價(jià)格。另一方面，消費(fèi)者要轉(zhuǎn)變心態(tài)，改變傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的置業(yè)觀(guān)念，解決住房問(wèn)題不僅僅可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房的途徑，二手房、租賃業(yè)也是一種可供選擇的方式。

（三）對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議

認(rèn)清形勢(shì)，提升社會(huì)責(zé)任感，增加房產(chǎn)供給的流暢度。這次對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控，已經(jīng)上升到政治高度，在持續(xù)不松懈的政治干預(yù)調(diào)控形勢(shì)下，開(kāi)放商與房地產(chǎn)其他從業(yè)人員要清醒地認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的政治意義，考慮問(wèn)題的態(tài)度要從大局出發(fā)，而不能只是從局部市場(chǎng)、局部利益和小企業(yè)利益來(lái)理解目前的國(guó)家地房地產(chǎn)的態(tài)度，保持與目前國(guó)家輿論一致的方向才是正確的選擇。

（四）對(duì)投資的總體建議

在一個(gè)城市買(mǎi)房，買(mǎi)的就是這個(gè)城市提供給你的良好的就業(yè)機(jī)會(huì)與商業(yè)機(jī)會(huì)，便利地獲得這個(gè)城市及房子周邊教育、醫(yī)療、生活、娛樂(lè)與交通等等公共服務(wù)的機(jī)會(huì)，這才是真正買(mǎi)房的目的，也就是說(shuō)房子除了住的功能之外的其他功能才是支撐房?jī)r(jià)的主要因素，而這些城市提供的公共服務(wù)的不斷增加的機(jī)會(huì)就是房子的投資價(jià)值。因此房子的周邊未來(lái)會(huì)有配套設(shè)施的增加，那么這樣的房子就有升值空間。

參考文獻(xiàn)

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