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第1篇：城市綜合體運營管理范文

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，城市綜合體項目開發(fā)遍布各大城市，占據(jù)城市發(fā)展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點，對城市綜合體的開發(fā)理念、經(jīng)營模式、項目定位進(jìn)行了剖析，最后提出了具體到城市綜合體項目開發(fā)需要思考的幾大問題以及解決措施，這對于目前正在進(jìn)行的城市綜合體項目開發(fā)具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市綜合體， 操作理念 ，開發(fā)模式

Abstract:

In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.

Key words: the city complex, operation idea, development mode

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

城市綜合體的起源與特點

1、城市綜合體的定義

根據(jù)《中國大百科全書》的定義，建筑綜合體是指“多個功能不同的空間組合而成的建筑”，據(jù)此，從不嚴(yán)格意義上講，可以把綜合體定義為，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

2、城市綜合體的起源

總體來說，城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它是城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動下，綜合體便應(yīng)運而生了。

根據(jù)國外對于城市綜合體的研究，城市人均GDP（這不僅反映城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時也揭示了當(dāng)?shù)氐南M能力）和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個指標(biāo)是與城市綜合體發(fā)展息息相關(guān)的。

3、城市綜合體的特點

城市綜合體是通過多種功能的綜合互補(bǔ)，建立起相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同階段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整，而這些都是與城市綜合體的特點密切相關(guān)的。

高可達(dá)性

首先，需要聲明的是，這里的高可達(dá)性既包括交通也包括信息的高度可達(dá)性。一般來說，城市綜合體都是位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域。此外，綜合體完善的信息通訊系統(tǒng)也為信息的高度可達(dá)性提供堅強(qiáng)的保障。

功能的復(fù)合性（綜合性）

正如綜合體的定義所言，功能的復(fù)合性是其存在的必備條件，并且由于這些功能的組合，完成了整個綜合體的良性循環(huán)，實現(xiàn)了相互補(bǔ)充、相互助益的能動關(guān)系，這亦是它有別于一般組合體的主要之處。

整體統(tǒng)一性和空間的連續(xù)性

為了保證整個綜合體的完整統(tǒng)一，必須要求各個單體建筑風(fēng)格相同、檔次相當(dāng)，這不單純是指外立面，更重要的是整個項目的定位。它必須要保證各個業(yè)態(tài)之間檔次的統(tǒng)一性，這也是所有城市綜合體開發(fā)在對各業(yè)態(tài)定位時重點考慮的因素之一。而為了實現(xiàn)各功能、各區(qū)域的良性互動，還必須保證空間的連續(xù)性，以達(dá)到建筑物內(nèi)部本身，建筑和外部環(huán)境之間均達(dá)到連續(xù)統(tǒng)一。

城市綜合體開發(fā)的操作理念

城市綜合體作為一種復(fù)合型物業(yè)，它的開發(fā)理念和經(jīng)營模式與一般物業(yè)有著顯著的區(qū)別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點。

需要充分明確開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)

對于綜合體物業(yè)的開發(fā)來講，它有兩個截然不同的開發(fā)策略。一是以長期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是項目價值的持續(xù)提升和整體利潤的最大化。因此，需要充分的準(zhǔn)備和預(yù)熱，開發(fā)周期往往較長。該種開發(fā)策略必須具備兩個前提條件，首先是具有強(qiáng)大的資金實力做后盾，因為綜合體開發(fā)本身耗資巨大，再加上后期物業(yè)的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強(qiáng)的運營管理能力，綜合體的操作與其說重開發(fā)建設(shè)，還不如說重運營管理，良好的運營管理將使整個綜合體物業(yè)各功能間相互銜接、相互協(xié)調(diào)、相互助益、相互補(bǔ)充，共同發(fā)揮綜合體價值的最大化。二是以短期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定，如何實現(xiàn)資金的快速回籠是該種策略的關(guān)鍵，但由于前期鋪墊的不足，會影響到一定的利潤空間，以及未來利潤的持續(xù)增長性。

綜合體的開發(fā)建設(shè)須明確開發(fā)模式

在項目整體定位清楚以后，就需要明確綜合體開發(fā)建設(shè)的模式。目前來看，一般有四種模式。

模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等功能均衡發(fā)展的模式。采取此種模式發(fā)展的項目有香港的太古廣場，北京的華貿(mào)中心。

模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式，如北京的銀泰中心，廣州的中信廣場。

模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式，例如上海的上海商城。

模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式，例如深圳的華潤萬象城，日本的福岡博多運河城。

這里的核心功能是指代表項目的核心驅(qū)動力，所謂核心驅(qū)動力，是指最能夠代表綜合體屬性，對其他物業(yè)有推動作用，并對項目的收益狀況有較大影響的物業(yè)類型。

當(dāng)然，不管以哪個業(yè)態(tài)作為項目的核心驅(qū)動力，都并不是獨立在起作用，而是以該業(yè)態(tài)為龍頭，帶動其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展，最終達(dá)到相互助益、相互推動的目的。例如酒店可以通過國際管理品牌的導(dǎo)入，商業(yè)可以通過特色的主題定位來作為價值標(biāo)簽推動整個綜合體價值共同提升。

明確綜合體的項目定位

定位是以市場為依據(jù)、以客戶為中心、以宗地特性為基礎(chǔ)綜合得出的結(jié)果，定位的好壞直接關(guān)系到項目的興衰成敗。因此，定位是地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

以市場為依據(jù)

在綜合體的起源中我們已然清楚，它是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。因此，在定位之前，我們必須對該物業(yè)所在的區(qū)域市場有一個完整的調(diào)研和分析。這包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征及發(fā)展?jié)摿?，城市特征及城市發(fā)展階段界定，城市人口特征及消費力研究等。

第2篇：城市綜合體運營管理范文

關(guān)鍵詞：城市旅游綜合體；主題策劃；市場運營

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言：

自近三五年以來，伴隨著旅游經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的推動，城市旅游綜合體建設(shè)市場，如雨后春筍，層出不窮，主題文化創(chuàng)意、強(qiáng)大資金動力、先進(jìn)社會生產(chǎn)力的協(xié)奏曲，造就了旅游市場的繁榮和主題旅游文化的泛濫。但是，縱觀中國內(nèi)地近10多年旅游項目，建設(shè)數(shù)量數(shù)以千記，真正能夠做到高品質(zhì)、高服務(wù)、產(chǎn)品對味市場、回收盈利周期快的旅游綜合體產(chǎn)品卻不多，真正能夠正常運轉(zhuǎn)和盈利的，卻寥若晨星。殘酷而客觀的現(xiàn)實，不能不讓我們重新審視自己的動作。

1.旅游項目建設(shè)背后暴露的問題及對社會的影響

1.1同城旅游文化同質(zhì)化旅游產(chǎn)品過多前期主題策劃和后期運營管理脫節(jié)，造成后續(xù)市場推廣軟弱低劣，主題園區(qū)年年虧損，運營艱難。

1.2缺乏深刻細(xì)致的市場調(diào)研導(dǎo)致旅游產(chǎn)品定位失據(jù)，從而導(dǎo)致市場蕭條，經(jīng)營虧損。

1.3規(guī)劃及施工過程中缺乏專業(yè)而必要的過程控制，導(dǎo)致旅游產(chǎn)品粗制濫造，質(zhì)量低下。

1.4行政主管人員及投資商愚昧昏聵，奉行“拍腦袋”主義，導(dǎo)致在建設(shè)過程中朝令夕改，偌大主題景區(qū)不論新建或改造，變成了彰顯個人意志的舞臺，建設(shè)過程更是虎頭蛇尾，靠宣傳來欺詐消費者等等。

2.如何緊密細(xì)致的做好一個經(jīng)典旅游產(chǎn)品

刪繁就簡來說，無非是要把握控制好旅游策劃、旅游規(guī)劃、主體文創(chuàng)方案，施工建設(shè)與管理、市場開拓與運營這些環(huán)節(jié)。構(gòu)成從“主題策劃”到“市場運營”一體化，一覽子的戰(zhàn)略構(gòu)想。只有這樣能才能統(tǒng)一部署，統(tǒng)一指揮，千軍萬馬如一人，才能做到切實可行，從而才能成就高品質(zhì)作品。

2.1主題旅游前期策劃

如何將好的創(chuàng)意策劃理念貫穿到旅游產(chǎn)品刷各個環(huán)節(jié)，緊扣地域文化，大力渲染文化發(fā)展的中大事紀(jì)，標(biāo)志性時間等等。給文化品牌注足動力。沒有具有前瞻性市場的眼光，高品質(zhì)要求，高質(zhì)量的策劃團(tuán)隊是不行的。

良好的策劃團(tuán)隊可以為投資者的在項目立意，產(chǎn)品定位上提供科學(xué)而準(zhǔn)確的依據(jù)，它既能做到文化品質(zhì)因地制宜，又能在相同的旅游產(chǎn)品中和而不同，出類拔萃。從而立足良好的旅游賣點，占據(jù)優(yōu)良的旅游市場資源，為后期開拓市場，產(chǎn)品營銷團(tuán)隊創(chuàng)造良好的先決條件。

很多投資商在準(zhǔn)備建設(shè)項目之初，對入產(chǎn)品理念及商業(yè)的賣點及運作，也存在這不同層面的問題，不同的地域，人居生活環(huán)境及生活方式各有不同。

例如：水公園這款產(chǎn)品在旅游產(chǎn)品配置中，南方的游客量與北方的相比，沿海的和西部相比，其市場化差異就會非常明顯。

因此，在提升旅游項目開發(fā)水平、突出旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面，良好的策劃水準(zhǔn)是不可或缺的，它不僅對項目產(chǎn)品做出了更高的要求，同時對管理機(jī)制及服務(wù)理念也做出了更加高效，更加合理的規(guī)范。

2.2提升旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平，重視悉心嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄔO(shè)過程

旅游產(chǎn)品的規(guī)劃階段是對策劃概念的具體化，這個過程非常關(guān)鍵，它取決于策劃概念到后期建設(shè)的時候，有多少優(yōu)秀的項目可以“落地”的問題。因此，規(guī)劃設(shè)計之初，仔細(xì)收集規(guī)劃設(shè)計所需的很多資料，地方建設(shè)相關(guān)法規(guī)、地質(zhì)、氣候水紋條件、用地現(xiàn)狀、地形地貌，高程數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀管網(wǎng)設(shè)施、建筑限高，用地周邊城市布置等等。在充分合理分析了相關(guān)資料后，規(guī)劃師要對概念策劃的內(nèi)容在規(guī)劃圖上反復(fù)比較，如果概念策劃的內(nèi)容在實際規(guī)劃的過程中很難實現(xiàn)，或無法實施，要及時反饋信息給策劃部門及最高決策者，如果關(guān)系到旅游商業(yè)賣點的關(guān)鍵理念，那就另辟蹊徑，重新定位，一切還停留在紙面上的重新決策也還來得及。

在規(guī)劃的過程中，除了最大可能的滿足策劃概念的相關(guān)內(nèi)容，但也要緊密聯(lián)系城市規(guī)劃相關(guān)條令和規(guī)范。對與規(guī)劃中要求建筑密度、容積率、消防條令、環(huán)境評估、水利設(shè)施、人防工程等相關(guān)條令及指標(biāo)也要嚴(yán)格執(zhí)行，盡量做到概念和規(guī)范完美的結(jié)合。

方案階段的時候，對待具體項目設(shè)施，主題環(huán)境包裝及相關(guān)文化創(chuàng)意項目，一定要將相關(guān)創(chuàng)意成果跟規(guī)劃團(tuán)隊，策劃團(tuán)隊，營銷團(tuán)隊相溝通，看看所創(chuàng)作的成果是否能夠真正體現(xiàn)策劃概念中所表述的意義。同時產(chǎn)品的包裝對營銷團(tuán)隊，策劃宣傳都有相關(guān)的影響，所以也要及時和他們對話，認(rèn)真聽取他們的意見，對有好建議的東西做出相應(yīng)的調(diào)整。確保概念、規(guī)劃、方案從大到小，從抽象到具體都有一個全面細(xì)致的考慮。

施工建設(shè)是對方案成果的具體實施，相對于一般的房屋建筑工程及園建工程來說，旅游景區(qū)的建設(shè)或提升改造有著其特殊性和復(fù)雜性，除了常規(guī)的土建、水電、室內(nèi)外裝修外，還有機(jī)械設(shè)備，電子設(shè)備，水上動力設(shè)備等很多娛樂類的器械和特殊要求建筑等，其安裝/施工工藝要求又不能完全執(zhí)行相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有其自身特殊性及復(fù)雜性，施工過程中，施工單位比較多，協(xié)同施工，先后施工的情況很多，另外環(huán)境外包裝施工對于氣候，及養(yǎng)護(hù)時間也很講究，實施起來，簡直就像做真正的藝術(shù)品一樣要一絲不茍，只有這樣做出來的東西，才能和策劃、規(guī)劃、包裝方案一脈相承，真正體現(xiàn)出園區(qū)的精神面貌及商業(yè)賣點。施工建設(shè)也只有精益求精，才能為后續(xù)的管理及營銷團(tuán)隊創(chuàng)造良好的商業(yè)賣點，為他們開拓旅游市場打下堅實的基礎(chǔ)。

2.3加強(qiáng)城市旅游綜合體經(jīng)營管理與市場推廣

要以積極主動的態(tài)度轉(zhuǎn)變景區(qū)由門票經(jīng)濟(jì)的管理理念向綜合型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。園區(qū)建設(shè)落成，高效有序的管理和給力的市場推廣則是園區(qū)正常運轉(zhuǎn)持續(xù)盈利的必要手段，要成功的實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，得益幾個關(guān)鍵點的因素。

商業(yè)策劃時候，是否有管理機(jī)制轉(zhuǎn)型的概念，比如旅游產(chǎn)品能否和周邊相關(guān)旅游產(chǎn)品聯(lián)合做市場推銷，大力推廣一日游，雙日游，滯留旅客時間相對較長，不論是團(tuán)隊貨散客，景區(qū)周邊的配套產(chǎn)品如經(jīng)濟(jì)型酒店、特色飯店、點心店，特色購物超市等等園區(qū)配套服務(wù)都能成為盈利的增長點。

對于園區(qū)的運營管理來說，良好有序的運作手段才能使消費者獲得高品質(zhì)的服務(wù)，客觀上也給景區(qū)做了很好的宣傳。而要做到這一點，必須具備幾點相關(guān)要求。

首先，明確管理標(biāo)準(zhǔn)，制定推廣景區(qū)的精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相關(guān)服務(wù)手冊，如華僑稱集團(tuán)，華強(qiáng)集團(tuán)等都有自己內(nèi)部非常標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)使用手冊，員工能爛熟于心，身體力行，只有這樣才能做到無微不至，相對與服務(wù)業(yè)來說，細(xì)節(jié)決定成敗，出色的服務(wù)也能鑄就景區(qū)不朽的品質(zhì)。另外，要有著力打造品牌的意識，提升景區(qū)窗口服務(wù)機(jī)制和服務(wù)技能，并以此加以推廣。此外，建立相對完善的機(jī)制，使得景區(qū)實行管、養(yǎng)分離，大力改善公園景點的經(jīng)營管理難題，從而節(jié)約成本，提高效率。此外，應(yīng)對景區(qū)實際情況，創(chuàng)造型的提出相關(guān)的管理體制，也是一種高效而可行的方法。

所以，經(jīng)營管理和市場推廣是相輔相城的，二者互為表里，互相影響，互相聯(lián)系，缺一不可。

2.4“主題策劃”到“市場運營”一體化戰(zhàn)略目標(biāo)

概念策劃不僅影響著景區(qū)的籌建過程，對未來經(jīng)營管理也至關(guān)重要。一個景區(qū)，一種固定推銷樣式時間長了，游客就會視覺疲勞，沒有了新鮮感，商業(yè)利潤就會減少，如果不及時對策，推出新的旅游消費概念，使消費者重新看到產(chǎn)品的亮點，就無法促進(jìn)消費增長。

運營管理對于“市場運營”很重要，景區(qū)管理者在長期的時間中，對于大眾消費習(xí)慣和心理感官有著較深刻的了解，可以對景點布置提出一些建議。如何讓園區(qū)的項目，有節(jié)奏感，引導(dǎo)性，如何讓園區(qū)深處匯集更多游客，如何讓景區(qū)位置最差的地方尖叫聲，歡笑聲迭起，設(shè)計者如果過分的教條，死板著規(guī)范不放松，結(jié)果可能讓園區(qū)項目布置，游覽路線，與游客心理行為導(dǎo)向不相吻合，造成隱形損失。在實際籌建過程中，只要策劃單位、設(shè)計單位、施工單位，管理團(tuán)隊、營銷團(tuán)隊積極主動互相溝通，反饋信息，這樣的配合可以使景區(qū)的文化品質(zhì)，商業(yè)運作，服務(wù)質(zhì)量等等方面都達(dá)到一體化的目標(biāo)。

第3篇：城市綜合體運營管理范文

身邊同事交流時經(jīng)常問道“什么叫養(yǎng)老”。一問到“養(yǎng)老”大家首先就撓頭，然后想說可能等到我真的老了，我的父母老得不能動了那才叫養(yǎng)老。其實我們從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)層面看，養(yǎng)老在整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老市場里面所占的比例其實是很低的。傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老，就是我們所認(rèn)為的：到高齡的、失能的養(yǎng)老。實際上，高齡的、失能的養(yǎng)老，在整個養(yǎng)老市場里比例是很低的，所以我們首先要把養(yǎng)老的定義搞清楚。

1.1經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)

這是最傳統(tǒng)的養(yǎng)老，說白了就是吃飽、穿暖、能正常的生活就行了。屬于最基本的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)。

1.2生活照料

“經(jīng)濟(jì)供應(yīng)”再往上一個層次，就要有更好的生活品質(zhì)，對生活品質(zhì)的要求，實際上就是“生活照料”。大家可以理解一下，它絕對不是說你躺在床上去照料，其實人的一生都需要照料，尤其到了中老年以后更需要照料。

1.3精神慰藉

這是更高層次的一種精神層面的追求。我覺得從養(yǎng)老層面來解釋這個詞，應(yīng)該有三個階段：我們傳統(tǒng)意義上理解的是經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)；再往下一點就是養(yǎng)老概念的擴(kuò)展，從傳統(tǒng)養(yǎng)老向整個全面養(yǎng)老擴(kuò)展的。

養(yǎng)老，是集養(yǎng)生和養(yǎng)老為一體的，高齡之前注重的是養(yǎng)生，高齡之后更注重的是傳統(tǒng)意義的養(yǎng)老。把這兩個概念融合在一起，會發(fā)現(xiàn)我們開發(fā)定位時，思路會更加的寬泛，所有的理念和產(chǎn)品會有更多的選擇。當(dāng)然，養(yǎng)生這個概念里面還有一些延年益壽、強(qiáng)身健體、修身養(yǎng)性等等方面的內(nèi)容。我想說的是，在整個養(yǎng)老項目定位的時候，如果我們把養(yǎng)生和養(yǎng)老貫穿進(jìn)去，就會突然發(fā)現(xiàn)：思路豁然開朗。

養(yǎng)老需求的馬斯洛需求理論圖，是我自己杜撰的。如果對應(yīng)著這張馬斯洛需求理論來看，老年群體的需求也是可以分層的：最基本的是生存需求，其核心就是現(xiàn)在老人最關(guān)心的居和醫(yī)，老有所居、老有所醫(yī)；到安全層面，他可能有了些“情感方面的需求”，再往上是“社交需求”，然后是“尊重需求”和“實現(xiàn)價值”的需求?！袄嫌兴鶎W(xué)、老有所用、老有所成”這些原則，其實很值得養(yǎng)老集團(tuán)去研究。

另外，有一點可能大家看起來有點傷感，就是說：人的一生實現(xiàn)自我價值，這是大家的一種共同追求，最高的需求境界。但是對老年群體來講，我這里叫“老有所終”。當(dāng)然，“老有所終”不是等死。昨天很多專家都提到，讓老人在養(yǎng)老過程中有尊嚴(yán)的去養(yǎng)老，能夠很坦然地去面對最后的那一刻。也就是從某種意義上來說，這個結(jié)果已經(jīng)不是那種很悲慘的結(jié)果，而是一種老人對整個養(yǎng)老過程全方位地，或者說高品質(zhì)的主動的養(yǎng)老后，他能夠很坦然地去面對最后那一刻。其實這是一種境界。

養(yǎng)老的概念總結(jié)一下，可以用這幾個字：從傳統(tǒng)的被動養(yǎng)老向主動養(yǎng)老去轉(zhuǎn)換。這個觀念的轉(zhuǎn)變，對我們養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的需求，從潛在需求變成現(xiàn)實需求，也是相匹配的。

2 什么叫養(yǎng)老服務(wù)體系

2.1養(yǎng)老服務(wù)體系定義的重要性

“養(yǎng)老服務(wù)體系”，可能有點抽象。其實，養(yǎng)老服務(wù)體系一定要有質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，為什么？因為養(yǎng)老服務(wù)體系是無形的，但又是落實在整個養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營的每一個環(huán)節(jié)中的。如果沒有一些質(zhì)量指標(biāo)的東西去檢驗或者去定義它，那么，“養(yǎng)老服務(wù)體系”說是很重要，但落地時卻無聲，最終也將消于無形的，也就是說，想得很好、做得還不錯，最后運營的時候卻慢慢的逐漸消退。

2.2養(yǎng)老服務(wù)體系的特點

（1）養(yǎng)老主體比較完整

開發(fā)社區(qū)，如果是一個全齡社區(qū)，那么服務(wù)體系還不能完全叫養(yǎng)老服務(wù)體系。如果更健全，那么可以叫它養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系。這里面涵蓋的人群，可能還會再往前，還有一些交叉、發(fā)散和延伸。

（2）體系的多樣性

同一種養(yǎng)老需求，必須要有可變性和可選擇性。因為老年群體的需求是比較多樣化的。那么我們的服務(wù)體系必須要有多樣的體系，不可能指望一種服務(wù)體系把所有的課題全部解決掉，那是不太現(xiàn)實的。

（3）體系的持續(xù)性

一個老者，從低齡老年期（健康活躍期），一直發(fā)展到臨終關(guān)懷期，這是一個漫長的過程，所以整個服務(wù)體系它是一個持續(xù)的。

（4）體系的實效性

養(yǎng)老服務(wù)體系必須讓兒女放心，讓長者安心，讓社會能夠感受到這種高品質(zhì)的生活。所以養(yǎng)老體系要有實效性。

（5）體系的經(jīng)濟(jì)性

養(yǎng)老服務(wù)體系所有的事情都是在有前提和條件下做的，如果我們僅僅講所謂養(yǎng)老的質(zhì)量而不談成本和質(zhì)量匹配，那是沒有意義的。所以，要講經(jīng)濟(jì)性。

（6）九如城項目服務(wù)體系

我們九如城項目開發(fā)總結(jié)了一個圖：整個項目里五種層次、幾個板塊的養(yǎng)老服務(wù)。簡單解釋一下，橙色部分是我們養(yǎng)老住區(qū)里最基礎(chǔ)的，就是居住服務(wù)，整個實現(xiàn)老有所居。養(yǎng)老中心還有兩塊服務(wù)：醫(yī)護(hù)結(jié)合，醫(yī)就是醫(yī)療服務(wù)，護(hù)就是護(hù)理部分；紫顏色部分的需求是更高層面的，這種需求如果能滿足的話，我覺得在地產(chǎn)開發(fā)模式中可以說是高端的、全面性的一種體現(xiàn)。這里主要是養(yǎng)生服務(wù)，養(yǎng)生服務(wù)研究什么？中國當(dāng)前的食品安全牽動著我們億萬人的心，老人對食品的安全和敏感是極為關(guān)注的，所以我們九如人在開發(fā)的時，跟政府強(qiáng)調(diào)了我們的理念，政府給我們配上一個集中的幾百畝的農(nóng)場，我們希望在我們的社區(qū)里有一個很好的配送和供給。

3服務(wù)體系如何能落地和成長

我們第一個項目是從去年10月份取得的，就是“九如城”項目。去年10月份，我們董事長提出“養(yǎng)老綜合體”理念。

什么叫養(yǎng)老綜合體？我們強(qiáng)調(diào)位置選在城市周邊的生態(tài)環(huán)境區(qū)域，但是，不能離城市太遠(yuǎn)。這個定位是比較重要的，現(xiàn)在很多的養(yǎng)老項目動不動就選在一個風(fēng)景如畫的偏遠(yuǎn)的地方，而且規(guī)模又比較大，我個人覺得還是有點風(fēng)險。而且這里面必須得有醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)院、體檢中心、酒店、休閑購物、食品基地、學(xué)校、公園等等。這些功能業(yè)態(tài)，它是相互復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的、集約的、養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的，能夠滿足所有建筑群體。這里有幾點跟大家交流一下。

（1）這是一個建筑群體，這個建筑群體每一部分都承載著一個業(yè)態(tài)功能。大家可以做一個概念比較，就是“養(yǎng)老綜合體”與“商業(yè)綜合體”的比較：商業(yè)綜合體是有不同業(yè)態(tài)組成的，最后形成聚合效益，就是一加一大于二的理論。商業(yè)綜合體是通過在一個區(qū)域里面不同業(yè)態(tài)的組合，來共享人流，來實現(xiàn)這種商業(yè)綜合體不同的價值。但是，“養(yǎng)老綜合體”比商業(yè)綜合體更復(fù)雜：由于我們這里入住的人群是比較特殊的，我們所有的業(yè)態(tài)里面這些功能，除了要每個功能都是完善的情況下，還需要不同業(yè)態(tài)功能之間相互的發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，相互的復(fù)合。這就要通過服務(wù)體系的構(gòu)建，來讓所有不同業(yè)態(tài)之間為所有的入住人群產(chǎn)生更高價值的、更多的服務(wù)，所以，一定要讓養(yǎng)老綜合體的效應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。

（2）養(yǎng)老綜合體業(yè)態(tài)分類

我們把養(yǎng)老綜合體那么多的業(yè)態(tài)進(jìn)行了三個層次的分類：一是滿足最基本養(yǎng)老需求，購物休閑、生態(tài)公園、體檢中心，在基本保障上上了一個臺階。二是深度保障。酒店、學(xué)校和食品基地，我覺得應(yīng)該算是深度保障。為什么要酒店？通過酒店，我們可以把所有針對老人的一些娛樂、休閑的設(shè)施做到很有品質(zhì)的管理和保證。三是滿足學(xué)習(xí)。我們理想中的學(xué)校有三個層次的意義：我們認(rèn)為一個全齡住區(qū)里面最好有一個幼兒園的配置，因為老人和小孩在一起雙方都很開心；二是老年大學(xué)，我們覺得學(xué)習(xí)是讓老年人永葆青春的一個金鑰匙。我覺得這些事從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才欠缺。中國目前最困擾的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的服務(wù)人才非常非常欠缺，無論是高級人才，還是護(hù)工、護(hù)士，沒有直接的渠道提供人才。立志從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的企業(yè)一定要有這個意識，要有培訓(xùn)的功能，做一個培訓(xùn)學(xué)校或者做一個再培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。我覺得，要想讓養(yǎng)老設(shè)施的運營達(dá)到一定的水準(zhǔn)、養(yǎng)老開發(fā)的理論能夠落地的話，這個培訓(xùn)的工作必須得到重視，否則，我們所有的那些理念都不能落地。

（3）其它區(qū)域

養(yǎng)老綜合體里，應(yīng)該從獨立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)，一直到老年癡呆照顧區(qū)、臨終關(guān)懷區(qū)。老年癡呆照顧區(qū)可能對醫(yī)療的要求更加高一點。

4 硬件設(shè)施的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

有一個重要的東西，就是硬件設(shè)施的建造標(biāo)準(zhǔn)、老年設(shè)施的構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，比較理想的定位是什么呢？就是說從服務(wù)設(shè)計開始，如果沒有運營管理介入，那么，那些服務(wù)體系是不能實現(xiàn)的。有了運營管理，才可能指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，然后規(guī)劃設(shè)計再到運營管理，形成一個循環(huán)。跟做普通住宅開發(fā)的一個很大的區(qū)別，就是它的項目的設(shè)計和開發(fā)，尤其是設(shè)計，永遠(yuǎn)是從服務(wù)體系、軟硬件之間的一個互通互融的過程。

我們在九如城項目開發(fā)里面打造三個家：一是家，就是適老化的這些建筑來打造這種所謂的硬件的house，二是home，某種意義上是帶有服務(wù)的。九如城的設(shè)計里，所有當(dāng)初定的那些功能都已經(jīng)落實到建筑結(jié)構(gòu)里去了。我們一定要先確定運營團(tuán)隊，找到運營資源，然后來規(guī)劃。建筑功能設(shè)計時，建議從內(nèi)往外做。這樣，我們做的建筑和我們的運營理念可以融合一致。養(yǎng)老服務(wù)體系里或養(yǎng)老建筑里，IT系統(tǒng)的開發(fā)至關(guān)重要。當(dāng)今的一切已經(jīng)不完全靠人去做，只有這些理念都融合到IT系統(tǒng)里去，這樣的東西才可以落實。第三，九如城里一定有個標(biāo)配。生態(tài)公園，生態(tài)公園跟項目開發(fā)是融在一起的，就是人和自然的交融。某種意義上來說是他們內(nèi)心的追求，尤其是到了老年的時候。所以，在生態(tài)公園里我們也規(guī)劃了“耕種區(qū)”，但是這個規(guī)模不能做到每戶人家都有，要申請。

九如城醫(yī)療服務(wù)。我們的醫(yī)療服務(wù)板塊，由兩個東西構(gòu)成：一是的康復(fù)醫(yī)院，二是VIP體檢中心。這兩個東西某種意義上來說是比較重要的。我們的養(yǎng)老綜合體里，它究竟需要一個什么樣的醫(yī)院？這一點是值得大家去思考的。我們最終定位“小全科大康復(fù)”的這么一個理念的醫(yī)院。我們覺得是適合大型的養(yǎng)老養(yǎng)生住區(qū)的醫(yī)院的配套。體檢中心的配備，對高端的群體，它是非常非常重要的。

5服務(wù)體系

（1）基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)

健康咨詢、醫(yī)療診治、綠色轉(zhuǎn)診，是基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)里的三大塊。但是這里有一點很重要的，就是我們所有的就診信息它都會在我們的數(shù)據(jù)庫里，通過我們IT技術(shù)的開發(fā)在我們數(shù)據(jù)庫里面進(jìn)行沉淀，就是我們所謂的“健康檔案”。體檢中心也會形成健康檔案，還有比如老人從事哪些運動，在會所里面使用哪些功能等，這些數(shù)據(jù)共同會形成他的健康檔案管理。健康管理服務(wù)。最核心的就是入住時各種健康數(shù)據(jù)的采集，以及到健康整個的服務(wù)管理。

（2）應(yīng)急措施

在老年人數(shù)據(jù)里，這一點是非常非常重要的，也是我們醫(yī)療配套體系里面重點要解決和應(yīng)對的東西。我們醫(yī)療體系如何來解決養(yǎng)老住區(qū)里這些突發(fā)的情況，我覺得也是我們養(yǎng)老服務(wù)體系里面構(gòu)建的一個重要內(nèi)容。

醫(yī)療板塊需要為我們整個養(yǎng)老住區(qū)提供這方面的服務(wù)。就是說可能它是對日托中心服務(wù)的。同時免費的健康講座能提供一些社會層面的福利性的支撐作用。

6結(jié)語

養(yǎng)老概念的定義是建立養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)。

第4篇：城市綜合體運營管理范文

[關(guān)鍵詞] 軌道交通 TOD 區(qū)域一體化 轉(zhuǎn)型升級

[中圖分類號] F572 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1004-6623（2013）06-0090-04

[基金項目] 東莞市社科聯(lián)決策咨政課題（編號：2013JZ01）。

[作者簡介] 王思煜（1964 — ），四川南江人，東莞市社科聯(lián)主席，市社科院負(fù)責(zé)人，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展；胡青善（1975 — ），湖南耒陽人，東莞市社科聯(lián)學(xué)術(shù)研究部副主任，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展；伍拾煤（1978 — ），湖南邵陽人，東莞市重大項目辦項目工作科科長，研究方向：軌道交通；辛華（1965 — ），遼寧鳳城人，綜合開發(fā)研究院（中國 . 深圳）副研究員，博士，研究方向：城市資源與產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

依托軌道交通等大容量公交引導(dǎo)城市發(fā)展（TOD，Transit-Oriented Development，即公共交通導(dǎo)向），已成為解決一系列“大城市病”的重要手段。東莞境內(nèi)軌道交通網(wǎng)目前尚處在初期建設(shè)階段，應(yīng)順應(yīng)區(qū)域一體化和自身轉(zhuǎn)型升級趨勢，謀劃以軌道交通為主的TOD城市發(fā)展策略，構(gòu)建疏密有序的新型城市空間格局和軌道交通經(jīng)濟(jì)帶，帶動城市與產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級。

一、東莞實施TOD策略的意義

大力發(fā)展軌道交通，充分利用軌道交通的“集聚”與“擴(kuò)散”效應(yīng)，對于東莞融入珠三角城鎮(zhèn)群，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、走新型城市化發(fā)展道路，意義重大。

（一）珠三角區(qū)域一體化形勢下，實施TOD策略，有利于東莞融入城鎮(zhèn)群競合進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

珠三角構(gòu)建以高鐵和城際軌道為支撐、以城市軌道為骨架的軌道交通網(wǎng)，將迅速縮短沿線城市的時間距離，重構(gòu)珠三角城鎮(zhèn)群的產(chǎn)業(yè)競合關(guān)系，推動區(qū)域一體化發(fā)展。在新一輪城市群競合過程中，東莞擁有許多機(jī)遇但也面臨諸多挑戰(zhàn)，必須充分利用洼地優(yōu)勢，吸引香港、深圳和廣州的資源要素向東莞集聚，并承接新一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。為此，必須依托軌道交通的樞紐站場，在服務(wù)業(yè)方面與廣深之間實行錯位發(fā)展，重點發(fā)展商貿(mào)會展物流、商務(wù)酒店、居住休閑娛樂等具有競爭優(yōu)勢的特色服務(wù)業(yè)，打造一批專業(yè)化和特色化TOD型城市副中心和城市綜合體。

（二）新一輪城鎮(zhèn)化趨勢下，實施TOD策略，有利于轉(zhuǎn)變分散格局，提升城鎮(zhèn)質(zhì)量，推動城市升級

在過去粗放的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化過程中，東莞城鎮(zhèn)空間散亂。提升城鎮(zhèn)化水平，必須依托軌道交通建設(shè)尤其五大交通樞紐，實施TOD發(fā)展策略，著力打造市區(qū)-松山湖，石龍-茶山、常平、虎門-厚街、望洪等幾個區(qū)域副中心，并打造一批較高密度的城市綜合體或TOD精致社區(qū)，形成由城市中心-副中心-城市綜合體串聯(lián)起來的城鎮(zhèn)群發(fā)展格局，實現(xiàn)較高密度集聚發(fā)展，切實優(yōu)化東莞的城市空間結(jié)構(gòu)。

（三）工業(yè)文明向生態(tài)轉(zhuǎn)型背景下，實施TOD策略，有利于提高資源利用效率，有效緩解城市可持續(xù)發(fā)展問題

目前，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、土地和公共設(shè)施利用及以小汽車為主的交通出行方式，都非常不利于城市的可持續(xù)發(fā)展，土地、空間和公共設(shè)施資源浪費嚴(yán)重，建設(shè)用地逼近國際警戒線，可利用的土地嚴(yán)重不足，資源環(huán)境承載力嚴(yán)重下降，城市可持續(xù)性發(fā)展問題非常突出。依托軌道交通實施TOD策略，有利于降低對小汽車的依賴，切實緩解交通擁堵；有利于推動城市高密度緊湊開發(fā)，提高土地空間資源利用效率；有利于改善公共設(shè)施空間布局，提高其利用效率；有利于提高服務(wù)業(yè)發(fā)展比重，實現(xiàn)節(jié)能減排和低碳發(fā)展。

二、實施TOD策略的戰(zhàn)略思路

及重點區(qū)域的功能定位

（一）戰(zhàn)略思路

東莞實施TOD策略，應(yīng)貫徹國家新型城鎮(zhèn)化、公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略及珠三角五個一體化規(guī)劃要求，堅持“集聚發(fā)展、低碳發(fā)展、差異發(fā)展和復(fù)合組團(tuán)發(fā)展”理念，著力將TOD策略納入城市發(fā)展總體規(guī)劃，圍繞構(gòu)建“一主多副復(fù)合組團(tuán)”城市發(fā)展方向，依托市中心、望洪、石龍-茶山、虎門白沙和常平五大軌道交通樞紐站場及其他重要站點的開發(fā)建設(shè)，著力打造市區(qū)CBD、四個城市副中心及一批TOD城市社區(qū)或城市綜合體，并帶動市中心-松山湖片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、沿江片區(qū)、沿海片區(qū)、埔田片區(qū)和山區(qū)片區(qū)城鎮(zhèn)復(fù)合組團(tuán)發(fā)展，形成由城市中心—副中心-城市綜合體串聯(lián)起來的城鎮(zhèn)群發(fā)展格局和軌道交通經(jīng)濟(jì)帶。

從宏觀統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、中觀區(qū)域差異化和微觀城市精細(xì)設(shè)計三個層面，構(gòu)建適合東莞TOD發(fā)展的框架體系，對于重點樞紐站場和城市副中心的建設(shè)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)域價值評估并按照分區(qū)差異化策略選用合適的TOD開發(fā)模式，同時注重軌道交通與土地開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合發(fā)展，注重充分發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場主體作用，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的平衡。

（二）重點區(qū)域的功能定位與發(fā)展模式

軌道交通網(wǎng)絡(luò)建成后，東莞將形成市區(qū)新城、望洪、石龍-茶山、常平和虎門白沙等樞紐站場。依托這些樞紐站場，東莞有望打破分散發(fā)展格局，打造幾大城市副中心，并以城市副中心帶動周邊區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，構(gòu)建多中心復(fù)合組團(tuán)城鎮(zhèn)發(fā)展格局。同時，不同的樞紐站場，應(yīng)進(jìn)行區(qū)域價值評估并按照分區(qū)差異化策略明確城市功能與產(chǎn)業(yè)方向，并根據(jù)區(qū)域特點選用合適的TOD開發(fā)模式。

1. 依托新城中心站場站點，打造主城區(qū)域CBD。新城中心樞紐由東莞大道與R1、R2線和莞惠城際線交匯形成，位處東莞城市CBD核心位置。軌道交通建設(shè)，將為該片區(qū)域聚集各類資源要素，龐大的人流將加快推動該片區(qū)域金融、商貿(mào)、商務(wù)、辦公、會展、文化娛樂業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的加快發(fā)展。

該區(qū)域應(yīng)著力借鑒新加坡、香港等先進(jìn)城市的TOD開發(fā)策略，因地制宜，采用多功能組合式開發(fā)方式進(jìn)行綜合集成開發(fā)，重點發(fā)展高端服務(wù)業(yè)。在新城中心站場站點核心區(qū)應(yīng)重點發(fā)展高端商業(yè)（綜合購物中心）、寫字樓、金融、酒店、會展及配套設(shè)施等；新城中心樞紐應(yīng)以商業(yè)辦公為主，周邊區(qū)域則以居住生活功能為主。在實施過程中，應(yīng)充分考慮不同交通方式的換乘，注意多種城市功能的配套。

2. 依托望洪樞紐，打造水鄉(xiāng)組團(tuán)區(qū)域中心。該樞紐站，應(yīng)定位為東莞市西北片區(qū)城市副中心、東莞西北城市門戶，努力成為珠三角東岸具有水鄉(xiāng)特色的優(yōu)質(zhì)生活區(qū)，成為推動水鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展的動力引擎和服務(wù)業(yè)發(fā)展的綜合平臺。

該區(qū)域應(yīng)借鑒香港青衣站地鐵+物業(yè)開發(fā)的模式，利用望洪樞紐區(qū)位、軌道交通的誘導(dǎo)效應(yīng)及新開發(fā)優(yōu)勢，實施差異化發(fā)展策略，重點在周邊地區(qū)發(fā)展業(yè)態(tài)組合豐富合理、水鄉(xiāng)特色鮮明的融合居住、商業(yè)、商務(wù)、會議、酒店、休閑娛樂及教育文化等于一體的城市綜合體，能夠提供完善的旅游服務(wù)、生活服務(wù)、金融服務(wù)和休閑娛樂服務(wù)，建立具有水鄉(xiāng)特色的城市門戶形象。在業(yè)態(tài)布局方面，既要有滿足社區(qū)配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也要有吸引外地游客的品牌商戶、時尚購物、餐飲娛樂等服務(wù)，保證消費者的“一站式”消費。要與水鄉(xiāng)特色傳統(tǒng)文化有機(jī)結(jié)合，打造具有水鄉(xiāng)特色的農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)園、美食街、美食節(jié)、節(jié)慶活動和水鄉(xiāng)特色游，吸引周邊人群到這里放松休閑、享受生活。

3. 依托石龍-茶山樞紐，打造沿江組團(tuán)區(qū)域中心。R2與廣深高速交匯形成石龍-茶山樞紐站，該站場位處沿江-埔田組團(tuán)核心發(fā)展區(qū)，是聯(lián)系市區(qū)、生態(tài)園乃至周邊博羅石灣鎮(zhèn)、增城三江鎮(zhèn)的交通綜合樞紐，是東莞銜接穗港深的東北部門戶。

該區(qū)域應(yīng)借鑒廣州4號線TOD+IOD發(fā)展模式，推進(jìn)軌道交通與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，提升該區(qū)域的電子信息產(chǎn)業(yè)，打造珠三角信息產(chǎn)業(yè)重點集聚區(qū)；積極拓展科技創(chuàng)新服務(wù)、商貿(mào)物流、食品展銷、酒店會議、娛樂休閑及濱江居住等方面的服務(wù)功能；充分利用軌道交通的通勤和商務(wù)客流，因地制宜，依托周邊產(chǎn)業(yè)和資源，采用圈層式的多功能業(yè)態(tài)開發(fā)，使樞紐站場地區(qū)實現(xiàn)一體化發(fā)展。

4. 依托虎門白沙樞紐，打造沿海組團(tuán)區(qū)域發(fā)展中心。虎門白沙樞紐由軌道R2線、穗莞深城際和廣深港高鐵交匯形成，是廣深港高鐵在東莞境內(nèi)的唯一站點，東莞市的綜合客運樞紐站，同時也是東莞聯(lián)系區(qū)域高速鐵路系統(tǒng)的重要對外客運樞紐，東莞唯一的與國家高速鐵路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對接的車站。未來無疑將迎來龐大人流，對虎門、厚街等周邊鎮(zhèn)街原有的空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。應(yīng)依托區(qū)域在服裝、電子、鞋業(yè)、家具、會展、酒店等方面雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造“穗深港發(fā)展軸”上的重要交通節(jié)點城市和頗具潛力的成長中心，重點發(fā)展能夠支撐和引領(lǐng)該區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的商貿(mào)、商務(wù)、會展等生產(chǎn)業(yè)。

該區(qū)域應(yīng)構(gòu)建高效便捷的綜合交通體系，實現(xiàn)多種交通方式的無縫銜接和快速換乘；優(yōu)化土地配置，實現(xiàn)該片區(qū)土地集約化、復(fù)合化、綜合化的開發(fā)；帶動厚街、虎門、長安等鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模集聚和升級轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)城市發(fā)展及空間結(jié)構(gòu)的合理布局，促進(jìn)商務(wù)、商貿(mào)、旅游等城市活動的發(fā)展；改善樞紐站及周邊地區(qū)的公共設(shè)施質(zhì)量，提升周邊地區(qū)價值，促進(jìn)村鎮(zhèn)發(fā)展。

5. 依托常平樞紐，打造埔田組團(tuán)區(qū)域中心。常平樞紐位于京九線、廣深線和穗莞惠城際軌道交通的交匯處，是東莞市軌道交通聯(lián)系的主要交通樞紐和對外聯(lián)系的主要門戶，也是推動?xùn)|莞東部城市發(fā)展的重要引擎。應(yīng)著力打造為集鐵路客貨運、城際鐵路、地鐵、公交于一體的綜合交通樞紐，集商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店、娛樂、休閑等多功能一體的城市綜合商貿(mào)物流服務(wù)中心。

該區(qū)域應(yīng)充分利用軌道交通的聚集效應(yīng)，依托交通樞紐優(yōu)勢和商貿(mào)物流基礎(chǔ)，強(qiáng)化區(qū)域核心功能，打造集通信、金融、電子商務(wù)、專業(yè)服務(wù)等一體化的商務(wù)集聚區(qū)；依托物流發(fā)展平臺，打造集合區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)品組合而成的綜合商貿(mào)區(qū)。同時，該片區(qū)鐵路運營時間長，發(fā)展模式相對比較成熟，要充分利用規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)的作用，獲取更多的市場份額，形成更大的市場規(guī)模，形成馬太效應(yīng)，誘導(dǎo)以常平樞紐為核心的埔田片區(qū)人口、功能布局由分散轉(zhuǎn)向較高密度集聚，并向特色化、差異化方向發(fā)展，實現(xiàn)沿線區(qū)域一體化發(fā)展格局。

三、實施TOD策略的主要對策建議

1. 成立專門的TOD管理機(jī)構(gòu)，履行綜合協(xié)調(diào)管理職能。政府部門的重視、有效的協(xié)調(diào)和監(jiān)管是TOD成功實施并取得預(yù)期效益的關(guān)鍵。東莞市TOD實施機(jī)構(gòu)可依托優(yōu)先發(fā)展公共交通領(lǐng)導(dǎo)小組、城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組及軌道辦、軌道公司，成立專門的TOD綜合管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)宏觀層面、中觀層面和微觀層面等工作。

2. 將TOD策略納入城市規(guī)劃修編內(nèi)容，充分發(fā)揮規(guī)劃引導(dǎo)控制作用。著力構(gòu)建高效統(tǒng)一的城市土地利用規(guī)劃、總體規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃相協(xié)調(diào)的TOD城市發(fā)展統(tǒng)籌管理機(jī)制；修訂城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)審查程序及審查辦法，將TOD規(guī)劃設(shè)計的控制性原則和引導(dǎo)性策略作為重要的審查依據(jù)，納入相關(guān)規(guī)劃成果評價體系；調(diào)整建設(shè)規(guī)劃和用地許可證的審批依據(jù)，使規(guī)劃管理更好地為TOD服務(wù)，并將指標(biāo)作為土地利用合同的一部分，約束建設(shè)開發(fā)行為。

3. 加強(qiáng)沿線土地統(tǒng)籌，推動軌道交通與土地開發(fā)有機(jī)耦合。以政府為主導(dǎo)，統(tǒng)籌沿線各利益主體，借助軌道交通與開發(fā)商的聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)土地的高效利用，彌補(bǔ)軌道建設(shè)資金不足的缺口。建立和完善軌道沿線用地管理政策，形成系統(tǒng)的沿線土地管理機(jī)制。評估沿線土地開發(fā)潛力，針對潛力地塊，提出政府收購時序，使政府獲得沿線土地的掌控權(quán)；通過土地儲備使土地市場有序開發(fā)，科學(xué)有效地控制土地的出讓量，保證沿線土地效益。要制定沿線用地近遠(yuǎn)期發(fā)展計劃。綜合分析軌道交通建設(shè)時間、土地開發(fā)期限等，確定不同開發(fā)時期的用地規(guī)模。綜合考慮用地所處的城市節(jié)點、相關(guān)規(guī)劃提出的重點改善地區(qū)、舊村改造的迫切性、潛力用地分布、規(guī)劃線網(wǎng)界限等因素，劃定各階段整合開發(fā)用地范圍。

4. 整體規(guī)劃公交線網(wǎng)，形成以軌道交通為骨干的綜合交通體系。統(tǒng)籌考慮軌道交通建設(shè)和公交改革發(fā)展工作，推動公汽公交、小汽車、出租車等各種交通方式與軌道交通實現(xiàn)有機(jī)銜接。應(yīng)貫徹落實公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞軌道交通站場站點優(yōu)化調(diào)整線網(wǎng)，配套建設(shè)一批公交站場設(shè)施，并按照分區(qū)運營和快線專營方式，推進(jìn)公交運營主體及公交資源優(yōu)化整合，逐步推進(jìn)實施政府購買服務(wù)，切實解決東莞目前公交過度市場化、運營企業(yè)虧損經(jīng)營、公交線網(wǎng)混亂、配套基礎(chǔ)設(shè)施滯后、監(jiān)管考核不到位和公交服務(wù)臟亂差等一系列問題。

第5篇：城市綜合體運營管理范文

城市地下空間開發(fā)利用不僅有利于節(jié)約土地資源、改善城市環(huán)境，緩解城市人口和交通壓力；也有助于提高城市抵御自然災(zāi)害的能力，保護(hù)地面景觀和城市的文化歷史風(fēng)貌；還能夠在恒溫性、遮光性、隱蔽性、安全性等諸多方面發(fā)揮一定的優(yōu)勢。因此，開發(fā)利用地下空間符合建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型和諧城市的要求，能夠改善城市生態(tài)環(huán)境，提高城市發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。

一、城市地下空間開發(fā)利用的主要形式

1、各類安全的地下防護(hù)工程

歷史上，人類為了安全而自發(fā)利用地下空間的開端是挖穴而居。隨著社會發(fā)展和人類文明的進(jìn)步，人們逐漸認(rèn)識到地下空間的隱蔽、安全、防護(hù)等作用，出現(xiàn)了地下糧倉、地下密室等地下空間。經(jīng)歷過戰(zhàn)爭以后，興建的地下防護(hù)工程主要為民防工程，用于防備空中襲擊，掩蔽人員和物資，有效地增強(qiáng)城市綜合防護(hù)能力。后來，為了發(fā)揮民防工程與城市建設(shè)的結(jié)合作用，出現(xiàn)了平戰(zhàn)兩用的民防工程，有效發(fā)揮了民防工程平時的經(jīng)濟(jì)效益。

2、四通八達(dá)的地下交通設(shè)施

在城市集約化發(fā)展的過程中，隨著城市人口的增加和交通發(fā)展的需要，城市交通的立體化成為發(fā)展趨勢。交通隧道的建設(shè)是立體化交通的重要組成部分，尤其在穿越江河等方面，與架設(shè)橋梁和輪船擺渡共同形成了有效的城市交通體系。地下軌道交通、地下停車設(shè)施及地下步行道路網(wǎng)的建設(shè)，也為解決城市交通擁擠、提高交通效率、改善交通環(huán)境等方面其起到積極的作用。

3、形式多樣的地下街和地下商業(yè)建筑

地下街是由地下通道衍生而來，在人流較為集中的地下人行通道的兩側(cè)建設(shè)商業(yè)和服務(wù)類設(shè)施。地下商業(yè)建筑則又是地下街的延伸和補(bǔ)充，是在有條件的地區(qū)和建筑體內(nèi)形成的較大規(guī)模的商業(yè)地下空間，通常也和軌道交通站點或者交通樞紐有連接通道。這是人們使用頻率較高的地下公共活動場所，提供了便捷的購物、休閑、娛樂設(shè)施，豐富了城市生活空間。

4、功能齊全的地下城市綜合體

隨著城市的發(fā)展，人們對方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、高效并集多種功能于一體的空間需求日趨明顯。因此，現(xiàn)代城市新型地下空間開發(fā)利用通常是地下城市綜合體的形式，將防護(hù)、交通和商業(yè)服務(wù)功能有機(jī)結(jié)合，并與地上城市綜合體相連接。民防工程考慮平戰(zhàn)結(jié)合，建筑設(shè)計上和周邊的軌道交通緊密聯(lián)系，提供地下的行車或停車設(shè)施，并將商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施分布其中，并在有條件的地區(qū)和地上的辦公、居住類建筑連成一體，形成功能豐富、形式多樣的綜合性地下空間。

二、城市地下空間開發(fā)利用存在的問題

1、缺乏整體的發(fā)展戰(zhàn)略和全面規(guī)劃

地下空間資源具有供給的稀缺性、開發(fā)結(jié)果的不可逆性等特點，其開發(fā)利用的系統(tǒng)性和綜合性較強(qiáng)，需要整合地上、地下空間資源，分析周邊環(huán)境和開發(fā)條件，實現(xiàn)諸多行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從目前的實際操作來看，一些地區(qū)急于發(fā)展城市建設(shè)，在開發(fā)利用的過程中缺乏整體的地下空間發(fā)展戰(zhàn)略和全面規(guī)劃，沒有對未來深層地下空間開發(fā)預(yù)留空間，造成城市地上大規(guī)模建設(shè)對地下空間開發(fā)利用的不利影響。例如：一些地區(qū)高層建筑的建設(shè)和市政管線的敷設(shè)過程中，沒有考慮地下空間開發(fā)利用，對土地的集約利用和地下交通設(shè)施的建設(shè)形成阻礙，尤其不利于城市地下軌道交通的選線和規(guī)劃發(fā)展。因此，在一些城市發(fā)展的過程中，仍缺少涵蓋地下建設(shè)、交通、市政、防災(zāi)、物資儲備、資源循環(huán)利用等各個方面的綜合性的城市地下空間戰(zhàn)略規(guī)劃。

2、管理機(jī)構(gòu)職能分散且合力不足

有效的管理是順利進(jìn)行城市地下空間開發(fā)利用的前提。目前，由于城市地下空間的開發(fā)利用是較新的課題，尚沒有專門機(jī)構(gòu)從事地下空間開發(fā)利用的管理。尤其是不同功能的地下空間和設(shè)施，在投資、建設(shè)和后期運營管理等方面都缺少協(xié)調(diào)和資源共享，更難以實現(xiàn)共同開發(fā)利用。例如：城建管理部門主管城市開發(fā)項目中涉及的商業(yè)或倉儲類地下空間建設(shè)，軌道交通管理機(jī)構(gòu)主要從事地鐵項目的投資建設(shè)和運營管理，民防管理機(jī)構(gòu)主管民防設(shè)施的建設(shè)開發(fā)利用，市政管理機(jī)構(gòu)則主要從事地下過街通道的投資建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)及管理等。因此，由于各類地下空間的開發(fā)利用在投資功能、建設(shè)周期和運營管理要求上的差異，很難協(xié)調(diào)一致和共同開發(fā)，從而使地下空間開發(fā)利用仍存在投資浪費、地下反復(fù)開挖、現(xiàn)有地下設(shè)施破壞和已建成地鐵保護(hù)區(qū)內(nèi)難以繼續(xù)開發(fā)利用等實際問題。

3、相關(guān)法規(guī)建設(shè)和政策相對滯后

在法律法規(guī)層面上，與地下空間有關(guān)的法律規(guī)范內(nèi)容分散在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《人民防空法》、《物權(quán)法》等諸多法律法規(guī)中。如果細(xì)化到開發(fā)建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)層面，則主要集中在民防工程建設(shè)的設(shè)計規(guī)范、施工規(guī)范等。在關(guān)于各種功能的地下空間開發(fā)利用的具體政策、管理體制、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求和施工規(guī)程等方面，相關(guān)的政策法規(guī)仍在制訂的過程中。例如：在土地管理和開發(fā)建設(shè)管理過程中，由于地下空間開發(fā)利用法規(guī)的滯后，一些大型城市綜合體在開發(fā)設(shè)計時，地下可建深度和可建面積的判定就缺少足夠的依據(jù)，只能依賴規(guī)劃部門的設(shè)計管理。如果無限制允許地下深層樁基和基礎(chǔ)建設(shè)，則會影響后期地下空間的開發(fā)利用；但如果完全不允許開發(fā)地下經(jīng)營性面積，則也不利于商業(yè)空間和氛圍的形成。

第6篇：城市綜合體運營管理范文

【關(guān)鍵詞】城市，商業(yè)綜合體，步行，出入口

中圖分類號：K915文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

隨著我國商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的商業(yè)廣場出現(xiàn)，越來越多的城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，不僅是極大地豐富了所有國民消費的場所，也是為我國大小商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了巨大的機(jī)遇。而怎樣運行好，管理好城市商業(yè)綜合體，怎樣設(shè)計好城市商業(yè)綜合體的出入口，怎要去設(shè)計好一個公共空間，一直是建筑師，城市規(guī)劃師，商業(yè)運營師不斷研究的問題。我們就簡單的探討一下城市商業(yè)綜合體的運行，和出入口設(shè)計。

二、城市商業(yè)綜合入口空間形態(tài)

1、平面布局

從平面布局上看入口與建筑的關(guān)系大致以下兒種有:連續(xù)式,凸出式,凹進(jìn)式,獨立式,交叉式,按照建筑不同的自身條件和空間形式,選擇適合的平面布局方式。連續(xù)式，只在建筑的外部界面上開口,并不破壞建筑的幾何秩序,入口與建筑的平面位置相重合。具有較強(qiáng)的整體性,視覺保持連貫統(tǒng)一,除了開門之外,平面上不做其他特殊處理。這種建筑入口可用圖案裝飾標(biāo)明位置,通過入l:I周圍材料的顏色、肌理的變化或是構(gòu)筑物的設(shè)置,使其與它所臨商業(yè)綜合體近的地方進(jìn)行明顯的區(qū)別。凸出式此類入口依靠雨蓬、門廊等構(gòu)件或者建筑本身的體量,突出出于建筑主體。布置靈活,造型方便,適應(yīng)性強(qiáng),有明顯的提不引導(dǎo)作用。凸出式入口是比較常見的入口形式,在設(shè)計時主要注意整體性把握。凹進(jìn)式，將凹入建筑主體的部分形成入口空間,凹進(jìn)式入口將一部分外部空間引入建筑內(nèi)部。既不破壞建筑外觀的整體性,又使建筑形象形成豐富的光影虛實效果,并具有一定的私密性。引導(dǎo)作用突出,給人以醒目的方位感和空間感。還可以有效減輕交通人流的壓力緩解公共建筑入口與街道的矛盾。在用地緊張的城市中心地帶,較多被適宜采用。獨立式建筑入口與建筑主體完全分開或者通過架空構(gòu)架等元素與外墻面分離,作為一種獨立的建筑空間元素存在。由于與主體分離,獨立設(shè)置,所以這種形式具有較強(qiáng)的適應(yīng)性與靈活的多變性,可以隨著不同地域特色、不同建筑風(fēng)格特點進(jìn)行調(diào)整,滿足入口的標(biāo)志功能和文化功能。交叉式在通常情況下,這種建筑入口空間的形式同時具有上面的兩種或二種類型,在凹進(jìn)的入口空間上伸出雨蓬或者柱廊,從而使整個入口形象生動活潑。在采用該方式時,要注重防調(diào)性,避免相互矛盾而變得凌亂。

2、剖面關(guān)系

綜合體建筑立體式入口從剖面關(guān)系上具備水平、高差、立體這二種空間形式。根據(jù)城市空間結(jié)構(gòu)的特點和綜合體建筑的使用需要,以一種形式或者多種形式組合出現(xiàn),使入口空間呈現(xiàn)不同的空間形態(tài)和空間序列。水平常用的空間設(shè)計手法有圍和與架空,在豎向上空間變化較微小或者沒有變化,常在綜合體建筑的主入口出現(xiàn),起到過渡緩沖的作用。給人以開闊和震撼的視覺效果。高差在建筑設(shè)計中,`常使用增減、疊加等方法進(jìn)行空間的設(shè)計。這種方法沿城市綜合體建筑立體式入日空間研究用到入口空間的設(shè)計中,常通過底界面的豎向變化來塑造和增強(qiáng)空間的層次感。立體立體形式的入口空間不僅意味著水平方向的過渡,還通過樓梯、夾層、中庭空問使幾個不同層高的空間相互穿插時運用地下通道與地下交通相連接,以取得垂直方向的空間過渡。對立體式的入口空間來說,空間的序列和節(jié)奏尤為重要。在設(shè)計中,可以利用地下廣場、空中走廊、步行平臺、樓梯坡道等界面組合成點一一線―面的空間序列?？梢匝乇逡肆髀肪€逐一展開一連串形態(tài)不同的界面,使空間序列起伏抑揚、節(jié)奏鮮明,避免單一調(diào)沉悶的空間效果。

三、城市商業(yè)綜合體步行街設(shè)計與出入口設(shè)計

入口是我國傳統(tǒng)建筑中最基本的部分，自從建筑產(chǎn)生伊始就出現(xiàn)了?！罢軞庥陂T，猶人之受氣于口”，“氣口如人之口，氣口足，便于順堂納氣，利人物出入”。步行街入口是指步行街出入口部分的空間及其周圍環(huán)境，是步行街區(qū)與周圍環(huán)境（包括建筑、城市干道等）之間的過渡和聯(lián)系的空間，是一個有一定秩序的人造環(huán)境。步行街入口往往形成開放性空間，它的構(gòu)成要素通常包括建筑、道路、廣場、標(biāo)牌、植物、地形等，它的范圍、大小、層次應(yīng)突出以人為中心。步行街入口是整個步行街空間的一個組成部分，通常形成一個節(jié)點，是人們進(jìn)入步行街的“序幕”，是對步行街感知的重要范圍，烘托并影響步行街在其所在區(qū)域和城市的地位。在城市空間中，步行街不是孤立的，而是城市統(tǒng)一體中的一個單元，通過其入口空間同其他單元對話，從而使自身形象完整。

1、 功能出入口的功能一般分為基本功能和衍生功能?；竟δ苁侨肟谧钪饕驮嫉墓δ?，包括交通功能及安全防衛(wèi)功能：衍生功能指后來衍生出來的功能，精神功能。步行街入口不同于一般的入口空間，例如建筑的入口或?qū)W校，居住區(qū)的入口，它不具備安全防衛(wèi)功能，又由于限制車輛的通行，并不具備復(fù)雜的交通功能，但步行街出入口往往匯聚大量的人流，其位置多為人流和車流垂直相交處，故交通功能頗為重要。步行街入口最突出的功能是其衍生功能或精神功能，它界定了整個步行街的空間領(lǐng)域，往往成為步行街形象標(biāo)識，甚至成為城市的景觀標(biāo)志。

步行街入口是人們進(jìn)入步行街的必經(jīng)之途，是步行街交通的節(jié)點，因此，交通功能是步行街入口空間的最基本的功能。商業(yè)步行街的入口往往是人流匯聚的節(jié)點，為了便捷交通，步行街的入口多設(shè)在交通效益最高的街角區(qū)域，靠近公交站點并接近市民主要匯聚的方向，充分利用城市街道和公共交通設(shè)施，形成入口廣場，以容納更多的人流；同時，作為商業(yè)街的起點，具有鮮明的入口意象和引導(dǎo)性，起到匯聚人流的作用。步行街入口的精神功能首先體現(xiàn)在其標(biāo)志功能上。有人說“眼睛是心靈的窗口”，對于步行街而言，入口往往成為設(shè)計思想外泄的點睛之筆。主入口是界定內(nèi)與外的重要標(biāo)志，體現(xiàn)著步行街的精神面貌，是步行街的“臉面”。步行街入口空間的精神功能除了標(biāo)志功能外還有很多，如傳播文化信息，引導(dǎo)人們對街區(qū)文化的認(rèn)同，增加步行街區(qū)的親切感和歸屬感等。

2、功能出入口的類型

按平面構(gòu)成方式分按平面構(gòu)成方式的不同，步行街入口可以分為廣場型、院落型、線路型三種基本類型。不同的類型具有不同的特征。

廣場型是指帶有集散廣場的步行街入口空間。步行街入口節(jié)點放大處理，形成面積較大的集散廣場，這是比較常見的入口處理方式。在廣場上可以設(shè)置配泉水池，座椅花壇，入口具有相對動的特征。

院落型入口具有相對靜的特征，類似于庭院，具有停滯性，人可以停下來進(jìn)行交談等活動。在一些傳統(tǒng)街區(qū)的步行街入口設(shè)計中，常常融入中國傳統(tǒng)庭院空間意向，將入口空間設(shè)計成類似四合院入口庭院，以清水照壁。

四、結(jié)束語

其實商業(yè)綜合體的步行空間設(shè)計，步行出入口設(shè)計，不是一個簡單單一的問題，而是一個綜合城市商業(yè)綜合體的整體運行，地段選擇，市政建設(shè)，金融管理，產(chǎn)品宣傳銷售等綜合的大問題。城市商業(yè)綜合體的設(shè)計，一定是要服務(wù)市民，也要便利商業(yè)發(fā)展的，商業(yè)就是城市商業(yè)綜合體的命脈，而從城市商業(yè)綜合體，步行出入口這樣的關(guān)鍵重要的小細(xì)節(jié)，卻也往往關(guān)乎著一個城市商業(yè)綜合體是否成功。

參考文獻(xiàn)

[1]江泓.商業(yè)綜合體與城市公共空間[J]. 現(xiàn)代城市研究. 2009(11)

第7篇：城市綜合體運營管理范文

一是開發(fā)與投資并舉模式，此模式追求規(guī)?；c高收益。

以凱德置地為代表的房地產(chǎn)投資基金，屬于開發(fā)和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發(fā)商，所以可以充分利用產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產(chǎn)、商用房產(chǎn)和服務(wù)公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產(chǎn)基金，其運作成立的中國住宅地產(chǎn)投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來自于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產(chǎn)商合作的拿地戰(zhàn)略，并與目標(biāo)城市的大型企業(yè)合作，開發(fā)當(dāng)?shù)仨椖?。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業(yè)地產(chǎn)，與麗豐控股合作收購其項目股權(quán)，與北京華聯(lián)集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，同萬科合作部分商業(yè)項目等。

二是側(cè)重商品住宅投資模式，此模式追求行業(yè)平均收益。

由國內(nèi)眾多著名房企如復(fù)地、SOHO、陽光一百等發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)快速發(fā)展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發(fā)商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發(fā)商全程運營管理提供專業(yè)支持；第三，為開發(fā)商的品牌價值提升創(chuàng)造動力。

三是側(cè)重收租型物業(yè)投資模式，此模式追求長期穩(wěn)健收益。

最近幾年，國內(nèi)涌現(xiàn)出新加坡騰飛基金和內(nèi)地高和投資為代表的收租型物業(yè)投資模式。以開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)揚名的新加坡騰飛集團(tuán)2007年成立了兩只數(shù)額龐大的中國基金――騰飛中國工業(yè)園/產(chǎn)業(yè)園基金和騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金。兩大基金最初的資產(chǎn)項目包括在中國房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的標(biāo)的資產(chǎn)。其主要投資中國內(nèi)地的輕工業(yè)和物流設(shè)施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商務(wù)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，通過多元化的租戶結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化和租金增長空間來實現(xiàn)投資回報的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，再通過整合產(chǎn)品設(shè)計、推廣、銷售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資理財服務(wù)，以及投資產(chǎn)品和相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)，從而實現(xiàn)投資者的豐厚收益。

四是側(cè)重城市綜合體投資模式，此模式追求商業(yè)運營收益。

由復(fù)星集團(tuán)、易居國際等發(fā)起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內(nèi)地最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設(shè)項目。星浩資本所要開發(fā)的地產(chǎn)項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩、商業(yè)等多種功能及設(shè)施的超大型樓盤，遍布全國的萬達(dá)廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產(chǎn)基金、實體開發(fā)和商業(yè)服務(wù)，構(gòu)成了星浩資本的3大業(yè)務(wù)板塊。

在拿地和實體開發(fā)方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預(yù)計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內(nèi)收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現(xiàn)退出。

五是側(cè)重保障房投資模式，此模式追求低風(fēng)險和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現(xiàn)。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，該基金將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。通過收買公租房房源或開發(fā)建設(shè)公租房項目等形式，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯(lián)合有志于保障房建設(shè)的開發(fā)商作為基金的發(fā)起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務(wù)，提供房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)。

六是側(cè)重專業(yè)化功能性地產(chǎn)投資模式，此模式追求細(xì)分市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。

專業(yè)化功能地產(chǎn)類基金主要是養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)基金。

養(yǎng)老地產(chǎn)以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃設(shè)立，注冊資本金達(dá)22億元，側(cè)重于在一線中心城市建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，以此拓展其人壽保險主業(yè)的價值鏈。其主要特點是專注于養(yǎng)老類綜合社區(qū)建設(shè)，建成后不出售，而是用于長期經(jīng)營。

第8篇：城市綜合體運營管理范文

然而，這股勢頭會在2012年延續(xù)嗎?有業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)迅速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，項目扎堆，同質(zhì)化嚴(yán)重，投資風(fēng)險明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場，與商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅市場更具有客觀的剛性需求和穩(wěn)定的投資回報。在充滿不確定的2012年，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場都存在哪些值得期待的投資機(jī)會呢?

穿“束身衣”的住宅市場

為了抑制商品房價過快上漲，國家密集出臺一系列調(diào)控政策，最厲害的當(dāng)屬“限購令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價值已經(jīng)開始萎縮，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)等其它市場，但部分謹(jǐn)慎的投資者還是愿意留下來，已成功投資多處房產(chǎn)的汪先生就是其中一位。他認(rèn)為，大多數(shù)是資金有限且對商業(yè)地產(chǎn)不熟悉的會選擇在住宅市場繼續(xù)“作戰(zhàn)”，畢竟居住需求是不可替代的，而商業(yè)地產(chǎn)投資又相當(dāng)復(fù)雜，因此，穩(wěn)中求勝是關(guān)鍵。

在福州，這種心態(tài)使得不少投資者把目光投向不限購區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士表示，不限購區(qū)域都位于福州郊縣，投資門檻相對低，加上大福州的交通建設(shè)，這些原本遠(yuǎn)離市區(qū)的地方未來兩三年內(nèi)都將納入繞城環(huán)線內(nèi)，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對不限購區(qū)域充滿信心。

就在剛結(jié)束不久的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，2012年樓市的基調(diào)已塵埃落定，調(diào)控政策堅決不動搖。也就是說，“限購令”在2012年延續(xù)的可能性很大。

盡管如此，住宅市場的投資機(jī)會仍然存在。福州麥田房產(chǎn)公司業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷告訴記者，從區(qū)域上看，最保值增值的還是在市中心，漲跌都不會像新區(qū)那么快；從產(chǎn)品方面看，稀缺的學(xué)區(qū)房、位于江濱、地鐵站附近價值高的品質(zhì)房、價格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)：避險還是投機(jī)?

由于住宅市場調(diào)控的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險效應(yīng)以及造富效應(yīng)，讓諸路兵馬投人搏殺，尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中。

福州商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)也令人瞠目結(jié)舌，自去年以來，不少城市綜合體拔地而起，不乏國內(nèi)一線品牌開發(fā)商的身影，形成多個商圈縱橫交錯，特別是5A甲級純寫字樓的亮相，著實讓人們感受到福州商業(yè)地產(chǎn)的崛起。

福建地產(chǎn)專家江映輝表示，首先，在國內(nèi)消費高速增長的背景下，超市、百貨等消費形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費者需求，消費形態(tài)需要創(chuàng)新，城市綜合體應(yīng)運而生，尤其像福州商業(yè)地產(chǎn)長年滯后，傳統(tǒng)的五四路商務(wù)區(qū)和東街口商業(yè)街已經(jīng)完全不符合省會城市的身份；其次，住宅市場調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，許多企業(yè)被動轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第三，各路資本都撲向商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然其中有相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)，他們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復(fù)制。

目前，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)表示擔(dān)憂，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是建好賣出去就完事的，后期的運營管理才是核心競爭力，而當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。

“但如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時過早。”江映輝表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況，如萬達(dá)進(jìn)駐福州以來，所產(chǎn)生的消費效應(yīng)是有目共睹的，所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)問題。

但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，其運營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實力密切相關(guān)，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業(yè)之爭

相對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調(diào)控影響較小，不限購、不限貸的旗號迅速在全國市場上火熱起來，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場險象環(huán)生，撥云見日。

然而，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮會持續(xù)多久?在投資者陸續(xù)殺人的同時，泡沫也在慢慢變大，投資風(fēng)險也日益增強(qiáng)，反倒是住宅市場存在大量的剛性需求，房價也在調(diào)控下逐漸理性，或許出手機(jī)會就在未來。

吳祖懷認(rèn)為，事實上，投資商業(yè)和住宅的客戶不會有太多的重疊，因為商業(yè)地產(chǎn)投資者通常是有經(jīng)驗、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會放大，這也不意味著商業(yè)地產(chǎn)的會縮小。

第9篇：城市綜合體運營管理范文

城市地鐵是大型工程項目，在國際金融危機(jī)的背景下，發(fā)展軌道交通項目可以拉動投資，并帶動裝備制造、工程基建、鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其在開發(fā)建設(shè)過程中還能給工程施工、建材、水泥、石材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來商機(jī)，創(chuàng)造巨大的GDP。

不過，軌道交通造價非常高，但盈利卻很困難。以地鐵為例，國際只有香港、新加坡的地鐵是賺錢的，而為了拉動內(nèi)需所推出的一系列軌道交通項目，無疑也給地方政府加上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。那么，各地政府該如何破解沉重的軌道交通融資壓力呢？

政府融資危機(jī)

軌道交通造價非常高。目前中國地鐵每公里的造價大概在5億～8億元之間，輕軌造價也在每公里 1 億～3 億元。比如建設(shè)中的合肥軌道1號線一期工程平均每公里造價約為6.7億元，概算總投資164億元；武漢去年剛剛通車的地鐵2號線平均每公里實際投資約5.52億元，2012年開工的地鐵3號線平均每公里估算投資約5.1億元，計劃今年開工的地鐵6號線，平均每公里估算投資約7.58億元。即使投資這樣高，眾多城市還是在爭取上馬軌道交通項目。截至今年3月底，中國大陸范圍內(nèi)16座已開通城市軌道交通運營線路的城市運營長度總規(guī)模約1979公里，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，到2015年，運營里程將有望突破3000公里。

目前全國正在施工建設(shè)的地鐵線路超過70條，總投資額達(dá)8000多億；而如果按遠(yuǎn)期規(guī)劃來計算，已批準(zhǔn)36個城市的軌道建設(shè)規(guī)劃總里程達(dá)6000多公里，所需總投資額在3萬億～4萬億之間。

這么高的投資額，可以想象其對有關(guān)政府的壓力。而實際情況是，軌道交通項目已經(jīng)成為一些城市最為沉重的負(fù)債項目。

以昆明市為例，根據(jù)《昆明市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2013～2019年）》的藍(lán)圖，未來將有5條市域鐵路和9條地鐵線路穿越整個城市，全程562公里，總投資3000億元。而2012年，整個昆明市僅有378億元的公共財政預(yù)算收入，以這樣的比例，這3000億幾乎要透支昆明市未來10年的全部財政預(yù)算收入。

而另外一個城市重慶，也已經(jīng)顯示出疲態(tài)。根據(jù)2009年通過的《重慶城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案》，原有的投資金額從245億元提高到455億元。為了進(jìn)行有效融資，重慶市組建了重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)，該集團(tuán)承擔(dān)了投資高達(dá)3000億元的“暢通重慶”一半的投資任務(wù)。而在承擔(dān)建設(shè)輕軌任務(wù)的過程中，重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)也面臨極大的經(jīng)營壓力。該公司在“2011年度第一期中期票據(jù)募集說明書”中披露，2010年1～9月，公司營業(yè)利潤為-5.55億元，凈利潤為-3.17億元，虧損規(guī)模有所擴(kuò)大。

其實早在1995年，中國軌道交通項目的建設(shè)就面臨了一次這樣的融資危機(jī)。當(dāng)時由于地鐵的立項標(biāo)準(zhǔn)、投融資機(jī)制不成熟，地鐵的盈利模式也不清晰，于是國務(wù)院了《暫停審批快速軌道交通項目的通知》，宣布“不再批準(zhǔn)地鐵項目立項”。而在今天，雖然各地方政府的財政收入有了明顯提高，但地鐵的盈利模式對于各個國家依舊是世界性難題。中國社科院工經(jīng)所研究員羅仲偉就表示：“持續(xù)的高速建設(shè)對于任何地方政府都是不小的壓力，地方政府應(yīng)該根據(jù)自身的情況適時調(diào)整速度?！?/p>

N種融資方式

資本是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的血液，尤其在今天的經(jīng)濟(jì)活動中，資金短缺成為制約很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。而在城市軌道交通的建設(shè)中，與融資相關(guān)的金融產(chǎn)業(yè)就成為軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“牛鼻子”，因為軌道交通眾多的融資方式都是圍繞著金融市場展開的。

據(jù)統(tǒng)計，應(yīng)用于中國軌道交通市場的融資模式主要是信貸融資，其中國有銀行如國開行、中行、建行、工行等都是軌道交通行業(yè)的“東家”。如在2013年7月末，為支持蘇州軌道交通項目，國開行蘇州分行作為銀團(tuán)牽頭行會同工、農(nóng)、中、建、交等11家銀行與蘇州軌道交通集團(tuán)有限公司就蘇州軌道交通2號線延伸線、4號線及支線項目分別簽署銀團(tuán)貸款合同。銀團(tuán)合同總額297億元，這是蘇州歷史上組建的最大規(guī)模銀團(tuán)。

不過在較大的資本壓力下，僅靠資本金和銀行貸款無法滿足需求，建設(shè)主體和地方政府就要從融資角度考慮，采取多元化融資渠道。這些渠道眾多，目前除了信貸，應(yīng)用于中國軌道交通市場的融資模式還有PPP、BOT、BT、TOT等四種模式。

其中PPP（公共部門與私人企業(yè)合作模式）投融資模式是基于軌道交通準(zhǔn)公共產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)特點，在投資上將公益性與盈利性部分定量分開，由政府負(fù)責(zé)公益性部分的投資，由社會投資者負(fù)責(zé)盈利性部分的投資并負(fù)責(zé)地鐵的經(jīng)營管理的模式。

在PPP項目中，PPP方中標(biāo)后成立項目公司，由PPP方對項目公司進(jìn)行投資注入資本金，具體負(fù)責(zé)本項目的融資、采購招標(biāo)、建設(shè)、項目公司轉(zhuǎn)讓等。相關(guān)資料顯示，在探索城市軌道建設(shè)的融資模式上，PPP模式是較為合適的模式，因為在PPP模式下，公共部門和民營企業(yè)共同參與城市軌道交通的建設(shè)和運營，不但能節(jié)省政府的投資，還可以將項目的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)，從而減輕政府風(fēng)險。而民營企業(yè)通過參與軌道交通項目的確認(rèn)、設(shè)計和可行性研究等前期工作，亦可降低自身投資風(fēng)險。比如采取了PPP模式的北京地鐵4號線，是國內(nèi)軌道交通建設(shè)中首個以公私合營的模式進(jìn)行建設(shè)運營的項目。而同政府全額投資相比，北京地鐵四號線為政府節(jié)省了55億元的地鐵投資，同時京港地鐵還承擔(dān)了四號線建設(shè)投資增加風(fēng)險和2億元的開通費用。此外，30年經(jīng)營權(quán)內(nèi)，不但32億元的更新改造費由京港地鐵承擔(dān)，相反京港地鐵還向政府每年上交4250萬元租金。綜合算來，四號線項目總體可節(jié)約政府財政支出100多億元。

而TOT（轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營-移交）是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。該模式應(yīng)用于北京及杭州兩城市。

BOT （建設(shè)-經(jīng)營-移交），在中國稱為“特許權(quán)投融資方式”，是指國家或地方政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)承擔(dān)公共性基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)；允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)費用，由此回收項目投融資、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲得合理的回報；特許期屆滿，項目公司將設(shè)施無償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門。深圳4號線二期是中國第一個將BOT付諸實施的軌道交通項目。

BT（建設(shè)—轉(zhuǎn)讓）方式，是由業(yè)主通過公開招標(biāo)的方式確定建設(shè)方，由建設(shè)方負(fù)責(zé)項目資金籌措和工程建設(shè)，項目建成竣工驗收合格后由業(yè)主回購，并由業(yè)主向建設(shè)方支付回購價款的一種融資建設(shè)方式。一般來說，采取BT模式的項目建設(shè)資金主要由財政撥款和自籌獲得，其中自籌資金的標(biāo)段采用模式進(jìn)行融資建設(shè)。北京地鐵奧運支線（8號線一期）是國內(nèi)城市軌道建設(shè)領(lǐng)域第一個BT工程，深圳地鐵5號線是是全球投資最大的BT模式地鐵軌道交通項目。而正在建設(shè)的武漢地鐵8號線一期、機(jī)場線BT項目通過武漢市地鐵集團(tuán)、南瑞集團(tuán)公司、中鐵建股份有限公司合作進(jìn)行，其中南瑞及中鐵建將負(fù)責(zé)地鐵8號線一期、機(jī)場線的建設(shè)工作，驗收合格后移交給地鐵集團(tuán)。

據(jù)統(tǒng)計，在以上4種融資模式中，應(yīng)用于中國的軌道交通線路中BT模式應(yīng)用最廣泛，占總量的約三分之二。

而在最近，很多政府都在引進(jìn)民間資本進(jìn)入軌道交通建設(shè)市場，而這種方式則指向了PPP模式。比如2013年8月，北京市發(fā)改委首次公布了《引進(jìn)社會資本推動市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)試點項目實施方案》。該方案顯示，“十二五”期間，北京市將在6大領(lǐng)域127項市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資3380億元，其中1300億將通過引進(jìn)社會資本完成。而據(jù)中國“PPP”模式之父的北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司總經(jīng)理王灝博士介紹，PPP模式中與政府相對應(yīng)的“民間組織”，是一個泛指的概念，只要不是政府機(jī)構(gòu)，在這里都可稱為民間組織，可能是社會資本、國有企業(yè)、外資企業(yè)、甚至公民個人。因此未來PPP投融資模式可能受到更多政府的重視。

創(chuàng)新TOD模式

目前，中國大部分城市的軌道交通建設(shè)采用世界上通行的政府主導(dǎo)的負(fù)債融資方式。顯然，這種單一的融資方式，已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前大規(guī)模建設(shè)軌道交通的發(fā)展態(tài)勢，所以軌道交通未來融資也有很多方式可以去探索和選擇。

而根據(jù)香港、深圳等城市近20年的發(fā)展經(jīng)驗，軌道交通對城市格局有著十分巨大的影響，特別是軌道交通發(fā)展對房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)具有極大的帶動作用。在已建軌道交通的城市，沿線的地價與房產(chǎn)都有不同程度的大幅上漲：在香港，由于京九地鐵的通車，沿線土地一路暴漲，房價先后翻了八九倍；在深圳，地鐵的開通，讓沿線商業(yè)從蕭條到繁華只用了不到一年時間。

有關(guān)專家認(rèn)為，在內(nèi)地要憑票價收入實現(xiàn)地鐵盈利幾乎是不可能的。北京的地鐵發(fā)展了30多年，運量不過占北京總運量的8%左右，每年還需政府幾個億的財政補(bǔ)貼。因此，探索地鐵的高通達(dá)性帶來了沿線土地的價值的提高而帶來的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)和土地利用形態(tài)的改變，成為另外一種地鐵融資的模式。

而這個模式，香港地鐵已經(jīng)施行了多年，那就是TOD模式。

TOD即是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式。東京、香港及新加坡等城市在探索TOD模式的過程中積累了較好的經(jīng)營經(jīng)驗。簡單來說，TOD模式是將軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃有機(jī)地結(jié)合起來，將軌道交通與物業(yè)、住家甚至鐵路、公路、常規(guī)道路公交、私人小汽車、綠色慢行交通等通過換乘樞紐結(jié)合起來，形成互為銜接、補(bǔ)充及支持的綜合出行鏈，發(fā)展成為綜合的現(xiàn)代城市公共交通體系。

以香港為例，其公共交通主要是大型交通樞紐，香港的建設(shè)模式是將包括地鐵站、輕軌站等軌道交通及巴士干線首末站，然后以公交站點為中心，以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心區(qū)或城市中心，實行集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的綜合用途發(fā)展。在這個過程中，香港地鐵公司創(chuàng)造出“地鐵+物業(yè)”的聯(lián)合開發(fā)模式已經(jīng)成為世界范圍內(nèi)TOD開發(fā)的典范。這種模式通過地鐵公司統(tǒng)籌，將鐵路規(guī)劃、建設(shè)、運營與沿線上蓋物業(yè)規(guī)劃、建造、市場運作緊密結(jié)合起來，使地鐵和物業(yè)達(dá)到最大協(xié)同效應(yīng)。

而在開發(fā)策略上，港府也堅守審慎的商業(yè)原則，利用和發(fā)揮市場作用，通過允許港鐵公司參與沿線土地開發(fā)經(jīng)營，盡享地鐵建設(shè)帶來的巨大土地增值效益，這也是香港地鐵成功的最重要經(jīng)驗之一。如在新界，“地鐵+物業(yè)”模式的“吸人”能力非常明顯：約有78%的就業(yè)崗位集中在8個位于地鐵車站附近的就業(yè)中心內(nèi)，其用地面積之和僅占新界總面積的2.5%，商務(wù)中心高度集中在有各類公共交通工具的大型樞紐。

而新加坡是世界上將全民居住問題解決得最好的國家之一，有90%以上的新加坡人居住在自己的房屋里。這高于大部分發(fā)達(dá)國家只有50%～60%擁有自己的住房。其中高密度的新鎮(zhèn)是新加坡絕對主要的居住形式，而土地使用功能與公共交通的有機(jī)結(jié)合，是新加坡新鎮(zhèn)規(guī)劃的突出特點，而“地鐵-購物-住家”的TOD開發(fā)模式，則是高密度大規(guī)模居住區(qū)開發(fā)的核心途徑。新鎮(zhèn)包括地區(qū)商業(yè)中心、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、快速路網(wǎng)、地鐵網(wǎng)絡(luò)、綠化環(huán)境等。以淡濱尼新鎮(zhèn)為例，其具有清晰的“三級結(jié)構(gòu)”，設(shè)施布局合理，交通便捷并配合土地使用，密度高但居住環(huán)境好，新鎮(zhèn)中的各級商業(yè)中心、潔凈工業(yè)、新加坡博覽中心、樟宜科技園、淡馬錫理工學(xué)院等工作空間提供了大量就近就業(yè)機(jī)會。淡濱尼新鎮(zhèn)典型TOD開發(fā)模式，更獲得聯(lián)合國BSHF頒發(fā)的1991年度世界人居獎（World Habitat Award）。

而從香港的軌道+物業(yè)，新加坡的淡濱尼新鎮(zhèn)這些成功經(jīng)驗來看，按照TOD的思路，通過軌道交通引導(dǎo)新城建設(shè)是非常成功的思路。在見證香港地鐵建設(shè)的巨大成功之后，內(nèi)地許多致力于發(fā)展軌道交通的大城市也開始探索“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式。

比如北京幾個新城建設(shè)，如亦莊開發(fā)區(qū)、大興新城、通州新城、順義新城等，軌道交通對新城建設(shè)的引導(dǎo)作用有目共睹：新城的吸引力明顯提升，人口聚集效應(yīng)顯著增強(qiáng)，軌道沿線物業(yè)土地增值明顯，區(qū)域形象顯著提升。以亦莊為例，該新城以京津城際軌道交通建設(shè)為契機(jī)，加強(qiáng)對外交通通道和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)對外輻射發(fā)展能力。亦莊還因為地鐵線路的建設(shè)疏解了中心城區(qū)的很多功能，如很多科研院所、大專院校、大型商業(yè)、醫(yī)療康體設(shè)施、倉儲物流設(shè)施、高新產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及部分行政辦公單位已經(jīng)向亦莊集中。

城市綜合體成為焦點

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。而如果綜合體附近擁有軌道交通站點，就意味著員工擁有了快速、準(zhǔn)點到達(dá)的交通工具，而整個商圈也擁有了保證大流量人群轉(zhuǎn)移的能力。

目前，在北京、杭州、武漢、西安、成都等地的地鐵建設(shè)中，都在建設(shè)城市綜合體，以達(dá)到優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市空間的有序增長和土地的合理利用的目的。業(yè)內(nèi)專家表示，與軌道交通站點相互依賴的城市綜合體不僅已經(jīng)成為現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更成為催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)。

比如北京的9號線郭公莊車輛段、7號線焦化廠車輛段、15號線馬泉營車輛段、1號線四惠車輛段以及8號線二期平西府車輛段、6號線常營站、7號線長陽站都在依托地鐵站建設(shè)城市綜合體項目。其中9號線郭公莊車輛段項目整體定位為“以城市軌道交通開發(fā)為主導(dǎo)的城市綜合體項目”，即通過物業(yè)開發(fā)與軌道交通的一體化設(shè)計，使軌道交通與車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)進(jìn)行結(jié)合。而地鐵15號線馬泉營車輛段上部空間將建租賃房，該工程也是國內(nèi)首次將軌道試車線建于建筑體內(nèi)，軌道結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)合建的模式，整體形成地下停車、地面商業(yè)、地上居住的建筑綜合體。

而杭州地鐵1號線正在開發(fā)或已規(guī)劃的上蓋物業(yè)綜合體有8個，其中七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運中心站綜合體已開工建設(shè)，武林廣場站上蓋綜合體、打鐵關(guān)（艮山門）站綜合體和濱康站綜合體即將開工，喬司站物業(yè)綜合體和喬司南站物業(yè)綜合體則在規(guī)劃中。此外，成都的地鐵1、2、3、4、7號線上也將規(guī)劃建設(shè)多個城市綜合體，南昌市則擬建設(shè)八一廣場、火車站和火車西客站三個城市重點軌道樞紐站的地下綜合體。

但正如很多專家所說，我們習(xí)慣于模仿發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的外在樣式，卻難以學(xué)習(xí)他人的制度和內(nèi)涵一樣，國內(nèi)大多數(shù)城市在TOD模式的開發(fā)中基本還處于學(xué)習(xí)階段。香港、新加坡成功的案例背后，則是完善且嚴(yán)格執(zhí)行的制度支撐。

如在香港的TOD開發(fā)模式中，港鐵在其站點周邊的土地開發(fā)中始終堅持高密度、多樣性、緊湊型的設(shè)計，這也為物業(yè)的開發(fā)提供了充足的客流支撐。不過，港鐵并沒有因為客流的高度集聚而降低出行服務(wù)品質(zhì)。港鐵的高品質(zhì)服務(wù)理念在世界上也相當(dāng)出名，其車程準(zhǔn)時程度已多年維持在99.9%的高位；而在安全管理、服務(wù)目標(biāo)與社會責(zé)任上，港鐵每年都制定嚴(yán)格的執(zhí)行計劃，并定期開展多種活動宣傳企業(yè)的服務(wù)理念。此外，港府對全港包括軌道交通沿線在內(nèi)的土地供應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)有力的控制政策，特別是對土地批租采取嚴(yán)格的計劃投放。這一供應(yīng)政策使香港的地價一直處于居高不下的狀態(tài)，為地鐵物業(yè)發(fā)展提供了必要的政策保障，保證了地鐵公司在沿線土地開發(fā)中的效益。