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第1篇：建筑物業(yè)管理范文

一、我國建筑業(yè)發(fā)展概況

我國的建筑行業(yè)發(fā)展與廣大人民群眾的生活十分相關(guān)，特別是近年來，隨著我國建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，住宅建設(shè)規(guī)模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進，商品房走入千家萬戶，物業(yè)管理需求也日趨深入人心，已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進程、擴大就業(yè)和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮更大的作用。

1、近年來房屋建設(shè)規(guī)模分析

在房屋建設(shè)過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設(shè)規(guī)模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護也會有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來，我國的房屋建筑發(fā)展日趨擴張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴張（詳見表1）。

全社會房屋竣工和施工面積 表1

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（2）住宅投資規(guī)模分析

在建筑業(yè)不斷發(fā)展的過程中，與百姓密切相關(guān)的是全社會的住宅投資規(guī)模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮(zhèn)住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規(guī)模不斷擴張，詳見表2。

全社會住宅投資 表2

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮(zhèn)住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產(chǎn)住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發(fā)企業(yè)的新開工面積也呈現(xiàn)不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。

按用途分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積 表3

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積（萬平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積（萬平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積（萬平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他用途新開工房屋面積（萬平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（4）商品房平均銷售價格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規(guī)模不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積不斷擴張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。

按用途分商品房平均銷售價格 表4

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

2、建設(shè)規(guī)模增長，對物業(yè)管理的需求增加

通過對表1至表4中的數(shù)據(jù)進行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設(shè)規(guī)模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化發(fā)展，物業(yè)管理與老百姓直接相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為廣大居民提供了相關(guān)專業(yè)服務(wù)，自2004年開始，我國的房地產(chǎn)市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規(guī)模逐年增長。數(shù)據(jù)表明：2004-2013年間，我國房地產(chǎn)的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續(xù)進入，房地產(chǎn)市場的供給迅速增加，在這種經(jīng)濟形勢下，建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)服務(wù)的影響，應(yīng)引起各行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的充分重視。

二、建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)管理的影響

建筑物本身構(gòu)造由基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構(gòu)造組成在不同施工階段的質(zhì)量保障，對后期物業(yè)項目服務(wù)與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應(yīng)充分考慮對后期物業(yè)服務(wù)的影響。

1、 基礎(chǔ)施工

俗話說，萬丈高樓平地起，基礎(chǔ)作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設(shè)計和施工質(zhì)量再好，如果沒有一個穩(wěn)固耐久的基礎(chǔ)，建筑物后期使用也會出現(xiàn)問題，如：不均勻沉降，上部結(jié)構(gòu)開裂，一旦基礎(chǔ)出現(xiàn)問題，維修起來非常困難，維修費用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業(yè)公司提供服務(wù)，就會造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的誤解和矛盾，業(yè)主會將對房屋質(zhì)量的不滿意轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將代人受過，甚至影響到業(yè)主及時交納物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，因此，在基礎(chǔ)施工階段、建設(shè)單位（開發(fā)商）、施工單位、工程監(jiān)理公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入人員和相關(guān)政府主管部門要嚴格把關(guān)，按照國家相關(guān)基礎(chǔ)施工規(guī)范進行施工，確保基礎(chǔ)施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構(gòu)件，首先，墻體應(yīng)具有足夠的強度和穩(wěn)定性，其次，從節(jié)能考慮應(yīng)具有保溫隔熱性能，特別是護墻，再次，墻體應(yīng)具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應(yīng)嚴格按照國家施工規(guī)范把關(guān)，執(zhí)行現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》，嚴把施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構(gòu)件，在現(xiàn)代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應(yīng)注意保證堅固要求，強度和剛度都應(yīng)該滿足設(shè)計要求，特別是有防水要求的衛(wèi)生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質(zhì)量，一旦出現(xiàn)問題，就會引起樓上和樓下業(yè)主之間的鄰里糾紛，雙方業(yè)主就會找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行溝通，給入住的業(yè)主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設(shè)施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設(shè)有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設(shè)置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發(fā)生火災(zāi)等，人們要通過樓梯進行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細部施工質(zhì)量也很重要，例如：防滑構(gòu)造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質(zhì)量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構(gòu)件，為避免行走時滑倒，應(yīng)嚴格注意施工質(zhì)量，確保業(yè)主入住后上下樓梯時的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結(jié)構(gòu)部分，具有雙重功能：維護、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結(jié)合，根據(jù)不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主?，F(xiàn)在有很多新建住宅區(qū)，由于施工問題，造成業(yè)主入住后時間不長，就出現(xiàn)屋頂滲漏現(xiàn)象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)引起建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業(yè)管理掃清障礙。

6、門窗施工

門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護構(gòu)件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經(jīng)要道，設(shè)計及施工應(yīng)符合防火規(guī)范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關(guān)閉的情況下，應(yīng)盡能的封閉，從而達到防風塵、防雨水的作用。同時，應(yīng)注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業(yè)主入住之后的居住舒適性和建筑節(jié)能措施，都是意義非凡的，如果施工質(zhì)量欠缺，不但會影響業(yè)主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節(jié)能要求。

綜上，建筑工程的各個施工階段，其內(nèi)容復(fù)雜，施工周期較長，保障良好的施工質(zhì)量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴格遵守國家施工規(guī)范，才能為后期物業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

三、確保建筑施工質(zhì)量的措施

建筑工程施工質(zhì)量的好與壞直接影響的業(yè)主入住后的生活質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此，應(yīng)引起施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多方重視，應(yīng)對措施如下。

1、 確保施工監(jiān)理質(zhì)量

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，很多施工內(nèi)容屬于隱蔽工程（如基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環(huán)節(jié)，如地基與基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調(diào)安裝于調(diào)試、電梯安裝于調(diào)試等各個環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均要與開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理公司一起共同進行質(zhì)量監(jiān)理，確保各個環(huán)節(jié)保質(zhì)保量完成施工任務(wù)，為今后物業(yè)管理掃清障礙。確保物業(yè)能正常運轉(zhuǎn)，最大限度發(fā)揮其正常使用功能，為全體業(yè)主和使用人提供服務(wù)保障。

2 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立施工技術(shù)檔案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工過程中要早期介入，參與各個環(huán)節(jié)的施工監(jiān)理，保障質(zhì)量，同時要盡可能地全面搜集物業(yè)的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業(yè)項目的各個施工環(huán)節(jié)的技術(shù)檔案，為后期物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

3、 確保國家技術(shù)標準在施工階段的應(yīng)用

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定的技術(shù)標準，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)企業(yè)一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標準，如《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》、《建筑外墻清洗維護技術(shù)規(guī)程》等一大批國家技術(shù)標準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)充分熟悉這些標準，并應(yīng)用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業(yè)能嚴格執(zhí)行國家技術(shù)標準，保障施工質(zhì)量，為后期物業(yè)管理與服務(wù)掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環(huán)保要求

2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》，從而對節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護等內(nèi)容作出基本界定，對建筑設(shè)計、建筑材料、給水排水、暖通空調(diào)和建筑電氣等綠色設(shè)計理念提出了技術(shù)規(guī)范要求。為了使得業(yè)主和使用人得到一個環(huán)境優(yōu)美、清潔安靜的綠色居住環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性分析時就要依據(jù)新的規(guī)范要求嚴格審核設(shè)計方案，并對后期施工階段是否嚴格履行設(shè)計標準，進行把關(guān)。確保建筑材料選用和執(zhí)行均能達到《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》國家標準。從而保障為業(yè)主和使用人提供一個綠色安全的居住環(huán)境。

5 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在施工階段應(yīng)密切合作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段要密切合作，因為，一個房地產(chǎn)項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)的正常使用，對于開發(fā)企業(yè)來說，它開發(fā)出的產(chǎn)品其質(zhì)量的好壞，影響到它的今后信譽，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工階段的介入，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)監(jiān)督力量保障對工程質(zhì)量的監(jiān)督，為下一步的物業(yè)承接查驗做好了準備，也可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強售后服務(wù)質(zhì)量提供了方便。

物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬戶，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監(jiān)管力度，嚴格工程監(jiān)理管理制度，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展形勢越來越好，人們的經(jīng)濟收入也在不斷增加，對生活環(huán)境質(zhì)量的追求也越來越高，只有不斷學習發(fā)達國家的物業(yè)管理先進經(jīng)驗，不斷提升建筑施工質(zhì)量，才能促進我國的物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

參考文獻：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業(yè)出版社，段麗秋主編

【2】《物業(yè)管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業(yè)出版社，韓朝主編

【3】《物業(yè)管理實務(wù)》，2014年7月，中國建筑工業(yè)出版社，張秀萍主編

第2篇：建筑物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：居住物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量 監(jiān)督機制

改革開放以來，中國經(jīng)濟的不斷繁榮和城市化進程的加快，使得居住物業(yè)大量興建，為人們的生活提供了有力的保障。居住物業(yè)的管理與服務(wù)成了物業(yè)企業(yè)相互競爭的目標。物業(yè)企業(yè)管理的對象雖然是“物”，但服務(wù)的對象卻是“人”，提供的產(chǎn)品是服務(wù)。[1]因此，物業(yè)服務(wù)也具有無形性的特征。居住物業(yè)與其他物業(yè)形態(tài)不同，具有業(yè)主數(shù)量多、設(shè)施設(shè)備多、使用年限長、管理費用有限、需求多樣化等特點，這就決定了居住物業(yè)管理質(zhì)量的評定相對困難。因此，建立起完善的居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制是促進社會和諧發(fā)展、人們安居樂業(yè)、物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升的重要保障。

一、居住物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

居住物業(yè)是指住宅小區(qū)、單位住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的的物業(yè)。居住物業(yè)伴隨著我國住房商品化的改革和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而不斷發(fā)展，使得廣大業(yè)主對居住物業(yè)管理的需求程度越來越大。居住物業(yè)管理是運用現(xiàn)代科學的管理理論與方法，為保證業(yè)主居住使用正常，以滿足業(yè)主各種居住需求為目的的有償性、專業(yè)性的委托服務(wù)。[2] 隨著時代的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛運用，居住物業(yè)管理的內(nèi)容不斷擴展和延伸，可分為以下幾個方面：

（一）公共性的基礎(chǔ)服務(wù)

公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要是針對居住物業(yè)公共區(qū)域所提供的物業(yè)服務(wù)，主要包括：保潔綠化、工程維修、設(shè)施設(shè)備運行與保養(yǎng)、秩序維護、安全管理等內(nèi)容。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)賴以生存和應(yīng)對市場競爭的根本，是為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的基本需求。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要目的是為業(yè)主提供舒適、安全的居住環(huán)境，保證共用設(shè)施設(shè)備的正常使用功能，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

（二）平臺性的便民服務(wù)

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”已成為行業(yè)內(nèi)的熱點話題，很多知名物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試和應(yīng)用，成績斐然。平臺性的社區(qū)服務(wù)是以物業(yè)企業(yè)為主體，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺將居住物業(yè)周邊供應(yīng)商（如超市、餐廳、診所、家政、健身館等）聯(lián)合在一起，共同為業(yè)主提供服務(wù)。將O2O模式應(yīng)用到居住物業(yè)的服務(wù)中，物業(yè)企業(yè)成了服務(wù)的集成商，旨在為業(yè)主提供便捷的服務(wù)。

（三）定制性的私人服務(wù)

業(yè)主消費理念的轉(zhuǎn)變，使得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的個性化、定制化的需求越來越多。定制性的私人服務(wù)是指物業(yè)企業(yè)在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠根據(jù)業(yè)主的個性化需求，量身為業(yè)主定制私人化的管家服務(wù)，如私人物品采買、室內(nèi)裝修、孩子接送、寵物喂養(yǎng)等。

二、居住物業(yè)管理的現(xiàn)狀

居住物業(yè)管理在中國其發(fā)展經(jīng)歷了三十多年，是在效仿國外成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上不斷探索而成長起來的?，F(xiàn)今居住物業(yè)在迅速發(fā)展的過程中，也呈現(xiàn)出一些問題：

（一）建管分離，開發(fā)遺留問題制約業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認可

目前，我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只專注于居住建筑物的開發(fā)建設(shè)，在進入銷售環(huán)節(jié)前，選聘一家物業(yè)企業(yè)進行后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作，基本處于“建”和“管”的分離狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會在銷售環(huán)節(jié)給業(yè)主很多承諾，一旦業(yè)主入住，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會不斷退出，開發(fā)遺留問題會丟給物業(yè)企業(yè)。然而，很多工程問題又不在物業(yè)管理的服務(wù)范圍，進而會招致業(yè)主的投訴，得不到業(yè)主的認可。同時，也會引發(fā)物業(yè)管理收費難，物業(yè)服務(wù)惡性循環(huán)等諸多問題。

（二）地區(qū)間發(fā)展不均衡，兩極分化情況較嚴重

我國物業(yè)管理的浪潮是從居住物業(yè)開始試點嘗試，并從廣州、深圳開始不斷推向全國各地。從全國范圍來看，無論是發(fā)展速度還是規(guī)模化程度，南方城市的物業(yè)管理要優(yōu)于北方城市，大型發(fā)達城市的物業(yè)管理要好于中小城市，地區(qū)發(fā)展部均衡。就物業(yè)管理行業(yè)而言，無論是經(jīng)營理念還是專業(yè)化程度，南方物業(yè)管理企業(yè)要優(yōu)于北方企業(yè)，大型知名企業(yè)要好于中小物業(yè)管理企業(yè)，兩極分化情況較嚴重。

（三）法制建設(shè)滯緩，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督不到位

2007年我國頒布實施《物業(yè)管理條例》，使得物業(yè)企業(yè)在發(fā)展和競爭中有法可循，使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范。但相對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的法制建設(shè)比較滯緩，缺少關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準及監(jiān)督方式的明確闡述?！稐l例》提倡業(yè)主自治，要充分發(fā)揮業(yè)主大會及業(yè)主委員會的作用，但實際上業(yè)主自治并沒有發(fā)揮有利作用，主要原因是：業(yè)主缺少對服務(wù)標準的了解和認識、缺乏對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評判和監(jiān)督的方法。對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督不到位，就導致了居住物業(yè)管理是否能做到“質(zhì)價相符”全依靠物業(yè)企業(yè)的自我管理。

（四）業(yè)主維權(quán)意識不強

居住物業(yè)管理的服務(wù)范圍主要集中的共用設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)、共用部位的清潔、秩序維護等，業(yè)主缺乏對共用財產(chǎn)的認識，“搭便車”心態(tài)普遍存在，部分業(yè)主缺少主人翁意識，很少有業(yè)主為公共問題站出來維權(quán)。此外，業(yè)主對維權(quán)過程的想象過于簡單，如果一時沒有結(jié)果，就會慢慢放棄維權(quán)行動。

三、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制的必要性

（一）物業(yè)企業(yè)的發(fā)展與成長需要建立質(zhì)量監(jiān)督機制

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國外知名物業(yè)企業(yè)不斷進軍中國市場，國內(nèi)物業(yè)企業(yè)數(shù)量也在逐年增加，我國物業(yè)管理行業(yè)的競爭愈演愈烈。俗話說：“打鐵還需自身硬”，物業(yè)企業(yè)要想在激烈的競爭環(huán)境中生產(chǎn)和發(fā)展，就必須在企業(yè)內(nèi)部建立起質(zhì)量監(jiān)督機制，已確保輸出的服務(wù)能滿足業(yè)主的需要。

（二）業(yè)主的權(quán)益保障需要建立質(zhì)量監(jiān)督機制

共用設(shè)施設(shè)備、共用場地等是保證居住物業(yè)使用功能完整的重要組成部分，也是業(yè)主公共財產(chǎn)權(quán)益的重要體現(xiàn)。業(yè)主通過繳納物業(yè)服務(wù)費來委托物業(yè)企業(yè)進行管理與服務(wù)，物業(yè)企業(yè)是否為業(yè)主提供了“質(zhì)價相符”的服務(wù)，就需要依靠質(zhì)量監(jiān)督機制來進行驗證。

（三） 社會和諧發(fā)展需要建立質(zhì)量監(jiān)督機制

城鎮(zhèn)化的興起和發(fā)展，使得居住物業(yè)大量興建，人們的居住條件及生活環(huán)境得到了大幅度的提升和改善，居住物業(yè)管理已經(jīng)和人們的日常生活緊密地聯(lián)系在一起。居住物業(yè)管理質(zhì)量與人們的切身利益息息相關(guān)，對城市管理水平產(chǎn)生直接影響。家庭的安居樂業(yè)、城市的長治久安、社會的和諧發(fā)展需要建立起居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制。

四、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制的策略

居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制是以保證廣大業(yè)主的權(quán)益為目的，以業(yè)主需求為中心，按照物業(yè)服務(wù)合同約定對物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)進行系統(tǒng)性、全面性、過程性監(jiān)督的管理機制。它是一個綜合性管理機制，需要物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)行業(yè)及政府主管部門共同配合，才能保證機制的完整性和實效性。

（一）物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，規(guī)范服務(wù)過程，提升服務(wù)標準

物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，將質(zhì)量監(jiān)督工作放在戰(zhàn)略的高度上去關(guān)注。居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制首先應(yīng)從物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部開始實施，只有專注于服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)企業(yè)，才能在發(fā)展中獲得競爭優(yōu)勢，才能贏得業(yè)主的認可和良好的口碑。目前，很多物業(yè)企業(yè)將ISO9000質(zhì)量認證體系引入到物業(yè)管理服務(wù)中，并在企業(yè)內(nèi)部專設(shè)品質(zhì)管理部門，其目的是規(guī)范服務(wù)過程，提升服務(wù)標準。但引入ISO9000質(zhì)量認證體系并不代表質(zhì)量監(jiān)督工作就做到位了，還需要企業(yè)結(jié)合自身的特點對服務(wù)過程和服務(wù)標準持續(xù)不斷地進行改進，建立起真正適合企業(yè)運作的質(zhì)量監(jiān)督機制。

（二）業(yè)主應(yīng)對物業(yè)服務(wù)有正確的認識，保障自身權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的過程中，還要不斷了解居住物業(yè)管理收費標準與服務(wù)標準之間的對應(yīng)關(guān)系，了解物業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容，了解自身的權(quán)利和義務(wù)，才能使得自身的權(quán)益得到保護。然而，業(yè)主委員會的不作為，卻會致使居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機制不能發(fā)揮功效。為了避免這一問題，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，可以從兩個方面進行嘗試：一是，業(yè)主按照繳納物業(yè)費的一定比率出資，聘用業(yè)主委員會代表專門從事物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作；二是，聘用第三方專業(yè)機構(gòu)，輔助業(yè)主委員會做好物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作。

（三）集聚行業(yè)力量，細化服務(wù)標準及考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)作為正在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個行業(yè)，而居住物業(yè)管理又直接面向社區(qū)和百姓，與民生最貼近。聚集行業(yè)力量，細化居住物業(yè)管理服務(wù)標準和考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展是行業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)承擔的責任，是市場和社會對行業(yè)的呼喚。服務(wù)標準和考核方案的細化，不僅能促進物業(yè)企業(yè)質(zhì)量監(jiān)督工作，還能為業(yè)主提供科學參考，充分發(fā)揮了業(yè)主自治的作用。

（四）政府主管部門應(yīng)加強法制建設(shè)，發(fā)揮指導和監(jiān)督作用

法制環(huán)境的完善與建設(shè)是奠定物業(yè)管理行業(yè)長足發(fā)展的基礎(chǔ)，政府主管部門應(yīng)在加強法制建設(shè)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮指導和監(jiān)督作用，保證行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范市場競爭，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，保證業(yè)主利益不受侵害。

參考文獻：

[1] 王剛. 基于TQM理論的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理模式研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007（1）：112-113.

[2] 謝獻春. 居住物業(yè)管理[M]. 華南理工大學出版社，2004：9-10.

[3] 彭杏芳. 對我國住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的剖析[J]. 法制與社會，2007（2）：36-37.

第3篇：建筑物業(yè)管理范文

胡華

身份證號碼

性 別

男

年 齡

28歲

政治面貌

共青團員

婚姻狀況

未婚

視 力 狀 況

完全正常

身高(厘米)

176 cm

體重(公斤)

69 kg

民 族

漢族

戶口所在地

南昌市(含區(qū)市縣)

技術(shù)職稱

最 高 學 歷

大專

現(xiàn)居住地

南昌市(含區(qū)市縣)

畢業(yè)時間

2007

求 職 狀 態(tài)

在職

電話、手機

EMAIL

個人主頁

地 址

江西省南昌市新建縣興華路088號301室

郵編

330100

受教

育及

培訓

狀況

2002年3 月 至 2007年7月

江西藍天學院

設(shè)計與傳播 大專

專業(yè)描述：

主攻,設(shè)計理念文化傳播

藍天駕校

C1 博士

專業(yè)描述：

駕駛技術(shù)過硬

工

作

經(jīng)

驗

摘

要

任職公司名稱: 南昌時盛科技信息有限公司 。

2008年4 月 至 2012年5月

業(yè)務(wù)主管

工作職責和業(yè)績:

求職意向

現(xiàn)從事行業(yè)：

市場/營銷

現(xiàn)從事職業(yè)：

市場/營銷/拓展主管

現(xiàn)職位級別：

中級職位（兩年以上工作經(jīng)驗）

期望月薪：

面議

目前月薪：

面議

可到崗時間：

一周以內(nèi)

期望工作性質(zhì)：

全職

欲工作地區(qū)：

南昌市(含區(qū)市縣)、新余市(含區(qū)市縣)、九江市(含區(qū)市縣)

欲從事行業(yè)：

市場/營銷

欲從事職業(yè)：

業(yè)務(wù)拓展主管/經(jīng)理

技能特長

在學期間,個人興趣愛好廣泛,積極參加各種活動,具有很強的組織能力和親和能力.大一時加入學校舞蹈協(xié)會,大二時任舞蹈協(xié)會公關(guān)部部長,管理日常舞蹈協(xié)會事務(wù),吸收新會員,還經(jīng)常與其他學校、本校的各個社團打交道,開展聯(lián)誼活動,曾經(jīng)組織過學校的舞蹈大賽.大二時還在班級擔任文娛委員,經(jīng)常召開各種班務(wù)會,組織籃球、足球比賽.工作上能大膽提出個人見解,又能虛心接受別人意見,表現(xiàn)出色.在校期間曾被推薦參加學校無比賽和歌唱比賽.

外語水平

第一外語:英語 一般

第二外語:英語 一般

興趣愛好

舞蹈,畫畫,唱歌

自我簡評

第4篇：建筑物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)稅收管理問題對策

一、建筑業(yè)的基本特點及其對稅收管理的影響

(一)建筑業(yè)的基本特點

1．開發(fā)和生產(chǎn)項目的特殊性

建筑行業(yè)開發(fā)和生產(chǎn)項目的特殊性主要表現(xiàn)為．開發(fā)和生產(chǎn)項目的單件性、流動性和長期性。與國民經(jīng)濟整體發(fā)展一樣．建筑業(yè)同樣具有周期性，且從投入到產(chǎn)出的運行周期往往較長。

2．與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性

建筑業(yè)與國民經(jīng)濟其他多個行業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，比如水泥、鋼鐵、玻璃、木材、家電、塑料等各種行業(yè)或產(chǎn)業(yè)，均在建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中扮演相應(yīng)角色。正因為此，建筑業(yè)也為我國社會經(jīng)濟發(fā)展做出較大貢獻。

3．對國家政策的敏感性

國家和政府出臺新的政策極易給建筑業(yè)帶來明顯影響，比如國家各項稅費在影響建筑業(yè)成本核算基礎(chǔ)上，使企業(yè)利潤回報率出現(xiàn)變動．再如政府在建筑業(yè)投資規(guī)模的大小也直接影響到建筑業(yè)規(guī)模的變化。

（二)建筑業(yè)行業(yè)特點對稅收管理產(chǎn)生的影響

1．稅源變動不易把握

由于建筑業(yè)很容易受到國家產(chǎn)業(yè)政策的影響，其稅收收入計劃、預(yù)測等難以保證準確無誤，使得建筑企業(yè)決策和稅收征管把握難度較大。

2．所得稅管理難度較大

建筑業(yè)常出現(xiàn)開發(fā)項目實施時間持續(xù)一年以上的情況。對建筑企業(yè)征收企業(yè)所得稅，如果按照正常的以會計年度為單位，則很難對收入、配比結(jié)轉(zhuǎn)成本等進行準確計算。加上有效開發(fā)項目具的流動性．給個人所得稅的征收和管理造成更大不便。

3．稅務(wù)稽查工作復(fù)雜

建筑業(yè)牽涉其他多個行業(yè)，這給某些建筑企業(yè)在成本費用上造假提供機會。此外，由于全國各地執(zhí)行稅收政策并非完全一致，則一些建筑企業(yè)到稅負較低的地區(qū)申請，甚至使用假發(fā)票。建筑業(yè)材料票使用增值稅發(fā)票，在上述情況下，地方地稅部門稽查難度明顯增加。

二、建筑企業(yè)稅收征管中常見問題

(一)會計核算不規(guī)范

目前。建筑業(yè)企業(yè)賬面核算不實、明虧實盈、逃避稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管、偷逃企業(yè)所得稅等現(xiàn)象嚴重。一則營業(yè)收入申報不真實，其主要原因在于建筑企業(yè)掛靠單位多、財務(wù)制度不健全、誠信度偏低、賬證不規(guī)范等問題普遍存在．比如將工程款結(jié)算收入或者合同外工程收入、工程差價收入等掛“其他應(yīng)收款”，再如處理涉私建筑項目時，將私人合伙建房的部分收入以略低于稅務(wù)機關(guān)所確定的最低申報價格入賬甚至不入賬，私自帳外經(jīng)營，故意偷漏稅款。二則企業(yè)列支成本費用隨意性較大、成本費用較高．尤其是虛列各種名目開支．如人工費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費、借款利息等費用。

(二)個人所得稅監(jiān)管不到位

在建筑業(yè)稅收收入構(gòu)成中。營業(yè)稅占據(jù)較大比例．個人所得稅所占比重甚小，稅務(wù)機關(guān)對個人所得稅監(jiān)管不到位，導致出現(xiàn)較多問題：代扣代繳義務(wù)時間滯后、收入難以把握、分包工程常被遺漏、逃稅避稅現(xiàn)象嚴重。比如企業(yè)承接分包工程所得收入應(yīng)計人企業(yè)所得稅、個人所得稅扣繳的計稅金額，但在人賬時往往被遺漏，再如個人承包人或掛靠人開具材料發(fā)票抵賬，用以逃避工薪所得的個人所得稅

(三)營業(yè)稅計稅金額申報不足

據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》相關(guān)內(nèi)容，納稅人從事建筑、裝飾、修繕工程作業(yè)時，不管其與對方采取何種方式結(jié)算．納稅人營業(yè)額均應(yīng)將工程所用原材料及其他物資和動力價款包含在內(nèi)。在施工過程中，建筑企業(yè)需要與其他多種行業(yè)產(chǎn)生聯(lián)系．但相當一部分建筑企業(yè)自行采購原材料，只向施工單位支付施工費用則申報繳納營業(yè)稅時，施工單位納稅人也只依照所得旋工費進行申報。對于常發(fā)生的綠化、木門、水泥路、路燈、電梯等配套及零星工程，均以各種建筑材料、設(shè)備等發(fā)票形式直接計入且有賬目，以減少計稅金額。納稅人申報納稅只以施工費為依據(jù)，則漏掉了建筑施工過程中自購原材料費用及其他動力價款應(yīng)繳納的營業(yè)稅。

(四)營業(yè)稅征收難度大

目前．我國建筑企業(yè)營業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定不夠合理和明確，客觀上助推了納稅人稅款申報延時、稅款交付拖欠等不良現(xiàn)象的產(chǎn)生．十分不利于營業(yè)稅征管工作的開展。首先，稅收政策中關(guān)于建筑營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間規(guī)定過多、過細，在實際操作中遭遇較多難題，尤其是按照建筑營業(yè)稅納稅人工程價款結(jié)算方式的不同，現(xiàn)行政策規(guī)定了不同的納稅義務(wù)發(fā)生時間，使得納稅人巧用規(guī)定故意延緩稅款繳納期限，稅務(wù)機關(guān)在未能全面掌握工程價款結(jié)算方式的情況下．很難確定建筑施工單位納稅義務(wù)發(fā)生時間。其次．稅收政策關(guān)于建筑營業(yè)稅納稅地點規(guī)定的多樣性也成為稅收征管難度的誘因，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則對營業(yè)稅納稅地點做出分散性規(guī)定，導致多數(shù)建筑企業(yè)不按時繳納稅金或者稅金分毫不繳，由于時間、空間、人力成本的限制．主管稅務(wù)部門無法準確掌握工程進度、成本核算、企業(yè)勞務(wù)、企業(yè)收入等具體情況，進而造成施工企業(yè)拖欠、少繳稅款。

三、加強建筑業(yè)稅收管理的主要對策

(一)完善稅源監(jiān)控機制

做好稅源監(jiān)控應(yīng)從管理流程和管理內(nèi)容兩個角度人手。

1．規(guī)范管理流程

規(guī)范管理流程，應(yīng)實行有序的項目登記，包括項目開工登記即在辦理開工許可手續(xù)前，建設(shè)單位須與施工單位一同到稅務(wù)機關(guān)辦理建筑業(yè)稅收項目登記手續(xù)；項目變更登記，即在施工過程中出現(xiàn)停緩建等較大變動時，建設(shè)單位和施工單位須到地稅部門辦理項目變更登記手續(xù)：項目注銷登記，即建設(shè)單位須在建筑項目竣工驗收后．主動到主管地稅機關(guān)辦理項目注銷登記手續(xù)，進行結(jié)清代征稅款、交回《委托代征稅款證書》、代扣代征稅款憑證等一系列稅收事宜。

2．細化管理內(nèi)容

細化管理內(nèi)容應(yīng)實施雙向申報方式，即建筑單位和建筑企業(yè)需在建筑項目被納入正常的稅收管理軌道后，分別向項目所在地稅收征收分局、機構(gòu)所在地稅收征收分局申報納稅。其中建筑單位應(yīng)定期明細申報，對工程進度、付款情況、代征稅款、工程材料供給等詳情進行分項目申報，并建立健全代征稅款臺賬，按月解報稅款。建筑企業(yè)則首先根據(jù)法定要求，辦理相關(guān)納稅申報手續(xù)，并據(jù)工程進度將《建筑業(yè)稅收明細申報表》報送至機構(gòu)所在地稅收征收分局處．以將稅源監(jiān)控延伸至具體的建筑項目，提高納稅申報準確性。

(二)有機協(xié)調(diào)工作局面

1．明確機構(gòu)定位和職責

在建筑企業(yè)稅收征管過程中。對建筑項目所在地稅收征收分局、建筑企業(yè)機構(gòu)所在地稅收收分局、建筑業(yè)稅收管理員的地位、職責應(yīng)予以定位和明確。建筑項目所在地稅收征收分局同時監(jiān)督建設(shè)單位代征稅款申報、解繳、代征稅款及時足額入庫，以及施工、貸款結(jié)算、開工與竣工驗收等各個不同過程，并將稅收信息傳遞給機構(gòu)所在地稅收征收分局。建筑企業(yè)機構(gòu)所在地稅收征收分局既要負責對納稅人據(jù)項目預(yù)算和工程進度實施納稅申報情況的監(jiān)督．又要對財務(wù)核算、稅款繳納等內(nèi)容予以監(jiān)管，以向項目所在地稅收征收分局傳遞及時性信息，做好定期分析對比工作。

2．實現(xiàn)動態(tài)控制和相互制約

建筑企業(yè)稅收專業(yè)化管理和動態(tài)控制要求，稅務(wù)機關(guān)專人、專職、專責地對建筑項目施以跟蹤管理方式，其目的在于監(jiān)管建設(shè)單位代扣稅款是否合法、建設(shè)項目施工進度如何、涉稅動態(tài)信息是否可靠，并及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，確保稅款從開工到項目竣工驗收均能夠及時足額入庫。建筑業(yè)內(nèi)部機構(gòu)應(yīng)相互協(xié)調(diào)、彼此制約，比如施工單位機構(gòu)所在地稅收征收機構(gòu)、建筑項目所在地稅收征收機構(gòu)共同、定期對比析納稅申報詳情，及時查找漏項工作、申報不及時等問題。

3．構(gòu)建信息化管理平臺

隨著計算機技術(shù)不斷翻新，建筑業(yè)信息化水平目益提高，其信息化管理訴求也日漸提高。比如借助于平臺信息集成功能，對建筑企業(yè)內(nèi)外信息資源有效整合；再如以信息化管理平臺的比對預(yù)警功能，實現(xiàn)稅源智能化管理；或者以平臺多元化查詢功能，提升稅收管理效能，此點最利于建筑行業(yè)企業(yè)各個職能部門與稅收管理員的溝通，以全面及時地監(jiān)控和了解稅源情況。

(三)拓展稅收管理范圍

1．擴充稅源信息渠道

加強建筑業(yè)稅收管理，須解決稅源信息不對稱問題，構(gòu)建信息共享、管控有效的綜合治稅體系和綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，積極擴充稅源信息渠道。具體來講，建立健全和相關(guān)部門進行信息交換與聯(lián)系的制度．保證重點建設(shè)項目信息的定期獲取，并對工程項目計劃投資、招投標以及投資完成進度等及時、全面掌握，充分挖掘潛在稅源信息．實現(xiàn)現(xiàn)有稅源信息準確、真實、可靠。

第5篇：建筑物業(yè)管理范文

一、勞務(wù)分包的定義及本質(zhì)

所謂勞務(wù)分包指的是施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)將其承包工程中的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)分包企業(yè)完成的活動。勞務(wù)分包指向的對象是建設(shè)施工過程中的勞務(wù)作業(yè)，計取的是工程費用中的人工費及相應(yīng)管理費。勞務(wù)分包企業(yè)與施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)簽訂勞務(wù)分包合同，有直接的法律關(guān)系而非雇傭關(guān)系，與業(yè)主（甲方）無直接的法律關(guān)系。施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)進行勞務(wù)分包時無須業(yè)主（甲方）同意。

二、勞務(wù)分包企業(yè)的發(fā)展歷程

2001年建設(shè)部頒布的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中第一次明確將“建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個序列。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。”當時的勞務(wù)分包企業(yè)的主力是從建筑業(yè)企業(yè)分離的勞務(wù)層以及大批農(nóng)村務(wù)工人員。2005年建設(shè)部頒布《關(guān)于建立和完善勞務(wù)分包制度發(fā)展建筑勞務(wù)企業(yè)的意見》中要求“在全國建立基本規(guī)范的建筑勞務(wù)分包制度，農(nóng)民工基本被勞務(wù)企業(yè)或其他用工企業(yè)直接吸納，‘包工頭’承攬分包業(yè)務(wù)基本被禁止?！碑敃r的建筑業(yè)市場有了一定的發(fā)展，一方面是包工頭隨意用工、管理混亂，違法轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風險，損害農(nóng)民工的合法權(quán)益。另一方面，農(nóng)民工隊伍素質(zhì)較低，龐大松散，給工程建設(shè)質(zhì)量帶來隱患。2015年住建部釋放政策紅利，頒布新版《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》提出“施工勞務(wù)資質(zhì)不分類別與等級。國家鼓勵取得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)擁有獨資或者控股的勞務(wù)企業(yè)?！蓖瑫r對勞務(wù)企業(yè)換證工作進一步放寬。勞務(wù)資質(zhì)部分類別和等級，打破了原本基于房建工程劃分勞務(wù)資質(zhì)分類和等級的局限，放開了勞務(wù)分包的自由度，有利于拓寬勞務(wù)企業(yè)的市場空間，提升勞務(wù)企業(yè)創(chuàng)收增收能力。

三、建筑業(yè)企業(yè)勞務(wù)分包的現(xiàn)狀分析

（一）以包代管現(xiàn)象比較普遍

建筑業(yè)企業(yè)將所承攬工程的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)分包企業(yè)，與之簽訂單價形式的勞務(wù)分包合同，在實際進場施工后，粗放式管理，缺乏對施工過程的監(jiān)控，工程質(zhì)量、工期、安全等存在巨大隱患，勞務(wù)分包再轉(zhuǎn)包現(xiàn)象也屢有發(fā)生。

（二）勞務(wù)分包企業(yè)整體素質(zhì)不高

目前勞務(wù)分包企業(yè)一線用工多為農(nóng)民工，流動性強，數(shù)量大，隊伍穩(wěn)定性差，技術(shù)水平差，管理難度很大。勞務(wù)分包企業(yè)大多沒有依法與農(nóng)民工簽訂勞動合同。農(nóng)民工的合法權(quán)益無法得到有效的法律保障。

（三）拖欠農(nóng)民工工資時有發(fā)生

施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)與農(nóng)民工無直接法律關(guān)系，由勞務(wù)分包企業(yè)對農(nóng)民工進行直接管理。由于農(nóng)民工維權(quán)意識不強，一旦發(fā)生拖欠工資勞務(wù)糾紛時，往往采取堵門、示威等極端手段，給施工總承包企業(yè)和專業(yè)承包企業(yè)帶來不可估量的損失。

四、探索建筑業(yè)企業(yè)分包管理新模式

（一）規(guī)范勞務(wù)分包管理，建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)多措并舉

建筑業(yè)企業(yè)首先要構(gòu)建完善的勞務(wù)分包風險防控體系，成立勞務(wù)分包專項管理小組。建立整套的勞務(wù)分包企業(yè)準入及考核制度，建立本企業(yè)的勞務(wù)分包商誠信資源庫。入網(wǎng)的勞務(wù)分包企業(yè)參與勞務(wù)分包工程投標、通過勞務(wù)分包審批并簽訂勞務(wù)分包合同。勞務(wù)分包合同中對工作內(nèi)容、數(shù)量、工期、質(zhì)量要求、結(jié)算方式、違約責任都應(yīng)約定明確，尤其是應(yīng)約定“勞務(wù)分包人應(yīng)按月向工程承包人報告農(nóng)民工工資的支付情況，并及時支付其工資；如因遲延支付或無理由不支付農(nóng)民工工資，造成農(nóng)民工上訪或其他有損工程承包人企業(yè)形象的事項發(fā)生，勞務(wù)分包人承擔由此給工程承包人造成的全部損失。勞務(wù)分包人應(yīng)與工程承包人簽訂《農(nóng)民工工資發(fā)放承諾書》?！?/p>

建筑業(yè)企業(yè)還應(yīng)大力加強對勞務(wù)分包作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理。項目部要切實安排能力強、項目管理經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員和管理人員深入現(xiàn)場，根據(jù)施工組織計劃向勞務(wù)分包作業(yè)人員進行施工技術(shù)和安全交底、下達施工任務(wù)指令，對施工技術(shù)、工程質(zhì)量、安全文明生產(chǎn)進行全過程管理和監(jiān)督。隨時跟蹤工程整體施工進度，針對勞務(wù)分包管理中的質(zhì)量、安全、進度問題及時糾正，杜絕違章作業(yè)，避免人身傷亡事故，確保工程質(zhì)量和整體進度。為防止出現(xiàn)勞務(wù)分包企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資而尋釁滋事的情形，項目部應(yīng)與勞務(wù)分包企業(yè)核實每個勞務(wù)人員的勞動合同，要求勞務(wù)分包企業(yè)每月將農(nóng)民工工資發(fā)放記錄給項目部進行備案，切實從根本上杜絕惡意拖欠農(nóng)民工工資造成堵門上訪事件。

（二）把握建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)調(diào)整契機，探索成立勞務(wù)公司新模式

整個建筑業(yè)企業(yè)的用工現(xiàn)狀來看，一方面，國有大中型企業(yè)擁有自己的工人隊伍，從技術(shù)水平和綜合素質(zhì)較高，但是用工成本逐年增大，企業(yè)效益偏低，且存在用工結(jié)構(gòu)的變化，老工人逐步轉(zhuǎn)入管理層，一線用工量不足需要新鮮血液輸入；另一方面，建筑業(yè)企業(yè)承攬工程的勞務(wù)作業(yè)以勞務(wù)分包的形式分包給具有資質(zhì)的勞務(wù)公司。

第6篇：建筑物業(yè)管理范文

（一）美國建筑節(jié)能管理體制

美國傳統(tǒng)上沒有與建筑管理對應(yīng)的聯(lián)邦管理機構(gòu)，建筑標準一般是地方城市的管理任務(wù)。聯(lián)邦政府不負責建筑的管理。地方政府（一般為州政府和市政府）負責制定建筑管理政策。目前，美國能源部是建筑節(jié)能領(lǐng)域發(fā)揮最大作用的政府機構(gòu)，但是，也并不從事全責制的管理，其主要任務(wù)是支持技術(shù)傳播、制訂標準和組織科研工作。其他與建筑節(jié)能有關(guān)的管理主體包括聯(lián)邦部門（能源部、環(huán)保署、財政部）、州政府監(jiān)管管理者、地方管理機構(gòu)（如加州能源委員會等）、行業(yè)協(xié)會（如暖通空調(diào)工程師協(xié)會、綠色建筑委員會等）、大學、節(jié)能產(chǎn)品制造商等。值得一提的是，以上各個機構(gòu)并不是從屬關(guān)系，彼此之間的活動不是依靠行政命令，而是依靠手中的資源和經(jīng)費的使用。各個部門雖然不相互從屬，也沒有單位和個人在全局上的協(xié)調(diào)，但是，都會按照默認的行業(yè)規(guī)則進行工作。比如，行業(yè)協(xié)會中美國暖通空調(diào)協(xié)會每年都會在沒有聯(lián)邦政府支持的情況下，依靠工程師自愿編制大量的行業(yè)規(guī)范，各地政府也往往自覺采用這些規(guī)范而不是自己重新編寫。

（二）美國建筑節(jié)能政策與標準

美國的建筑節(jié)能政策包括能源使用政策、建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策和2008年經(jīng)濟危機后出臺的美國經(jīng)濟恢復(fù)和再生能源法案，其中，建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策非常有特色，涵蓋了住宅、商業(yè)、公共建筑和工業(yè)等多個行業(yè)。以商業(yè)建筑節(jié)能的減稅而言，相關(guān)政策規(guī)定：“對于新建或已有建筑，只要通過安裝室內(nèi)照明、圍護結(jié)構(gòu)、制熱、制冷、通風和熱水系統(tǒng)，標的建筑總能耗比美國暖通空調(diào)工程師協(xié)會標準90.1-2001所規(guī)定的最小能耗小50%，那么此建筑每平方英寸可獲得1.8美元的減稅。此項政策主要給予建筑業(yè)主，但是也同樣適用于進行了結(jié)構(gòu)擴建的房客。”美國建筑節(jié)能還擁有諸多行業(yè)標準，包括強制性標準和自愿性標準。在強制性標準中又包括商業(yè)建筑標準、居住建筑標準等多項細分標準。比如，美國早在2005年就推出了美國能源管理計劃，根據(jù)相關(guān)法案規(guī)定，聯(lián)邦政府新建大樓至少應(yīng)比現(xiàn)有建筑條例節(jié)能30%。自愿性標準包括中小型辦公樓先進節(jié)能設(shè)計指導、綠色建筑標準等，其中，在全球較為有影響力的標準是綠色建筑標準（LEED），此標準適用于所有建筑類型——住宅建筑和商業(yè)建筑的整個生命周期評估、建設(shè)、運營和維護等，并且除了建筑之外還涉及鄰里地區(qū)。具體包括“新建和改造項目分冊、既有建筑分冊、商業(yè)建筑室內(nèi)分冊、學校項目分冊、住宅分冊、社區(qū)規(guī)劃分冊、商店分冊、療養(yǎng)院分冊”等諸多細分內(nèi)容，內(nèi)容針對性強且極具實操性。

（三）建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會

美國建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會眾多，包括能源效率經(jīng)濟委員會、太陽能學會、暖通空調(diào)工程師協(xié)會、機械工程師協(xié)會、建筑性能模擬學會、綠色建筑委員會等眾多專業(yè)協(xié)會，他們都是沒有政府背景、自負盈虧的組織，協(xié)會經(jīng)費來源于會展、出版行業(yè)規(guī)范和相關(guān)行業(yè)標準及對行業(yè)人員的培訓。其中，暖通空調(diào)工程師協(xié)會的影響最大，在全球有51,000名會員，100個分會，每年都舉辦兩次會議，積極發(fā)展青年工程師和尖端節(jié)能技術(shù)的交流與培訓。近年來，綠色建筑委員會憑借綠色建筑評估體系認證的影響力，已經(jīng)成為全球有較大影響力的行業(yè)協(xié)會。

（四）建筑節(jié)能市場

美國建筑節(jié)能市場的市場化程度較高，其中，合同能源管理在美國建筑節(jié)能市場中占據(jù)了較大比重，這是一種以節(jié)省能源費用來支付節(jié)能項目全部成本的節(jié)能投資方式。20世紀80年代末90年代初以來，美國的能源管理產(chǎn)業(yè)以平均每年24%的增長率高速發(fā)展。能源公司主要由樓宇設(shè)備和控制公司（如霍尼韋爾、西門子等）、電力、燃氣公司等和獨立的中小型能源管理公司組成，其中前兩者占據(jù)了主要的市場份額。而且，就合同能源管理的市場對象看來，公共客戶群體是主體，中小學校、政府、公立醫(yī)院等占據(jù)了50%左右的市場，其他公共客戶占據(jù)了24%，而私有客戶群體比例僅為26%。因此，政府采購的項目是合同能源管理的主體市場。

（五）社區(qū)建筑節(jié)能的社區(qū)節(jié)能

美國的建筑節(jié)能沒有局限在建筑本身，而是擴展延伸到使用人群和社區(qū)，因此，節(jié)能活動不僅體現(xiàn)在技術(shù)節(jié)能方面，更圍繞業(yè)主的使用習慣展開了諸多深層次的競賽。比如，美國西部的薩克拉門托市就組織社區(qū)業(yè)主進行能源節(jié)約比賽，通過報名或隨機挑選，在100個相同居住面積，相同取暖熱水燃料系統(tǒng)的家庭進行能源節(jié)約競賽，在網(wǎng)上公布勝利者的名字與相片，比賽內(nèi)容包括扔棄廢物，取暖熱水燃料，電力和食品。此外，物業(yè)公司在節(jié)能知識普及方面也起到了積極的作用，如在美國東部的一些社區(qū)進行少扔垃圾的比賽，物業(yè)公司會具體地告訴小區(qū)業(yè)主怎樣減少垃圾，比如，不要買有包裝的食用品而是盡可能買散裝的食用品、購物不用一次性塑料袋等，該地區(qū)的生活垃圾減少了30%。

二、美國建筑節(jié)能管理發(fā)展對我國綠色物業(yè)管理的啟示

美國與中國相比，具有不同的政治管理體制和國情，消費者的消費認知和消費習慣也有較大差異，但是，縱觀美國建筑節(jié)能管理的具體情況，從管理主體、政策標準、行業(yè)協(xié)會、技術(shù)支持，到市場發(fā)展和社區(qū)延伸管理，對我國綠色物業(yè)管理行業(yè)的推廣仍然有諸多啟示。

（一）政府綜合政策強力支持，中央與地方共同發(fā)力

美國聯(lián)邦政府重視節(jié)能管理，制定了多項政策，其中，以經(jīng)濟激勵作為調(diào)整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，有效地提高了相關(guān)主體實施綠色物業(yè)管理的積極性。而且，積極制訂了相關(guān)節(jié)能標準，地方政府也積極配合并分別出臺相應(yīng)的管理政策。相比之下，我國政策過于傾向于宏觀和中觀，經(jīng)濟刺激政策較少，缺乏明確可實操的標準。我國各地政府在節(jié)能管理工作的主動性方面差異較大，在綠色物業(yè)管理方面全國尚未有統(tǒng)一的標準，僅有深圳于2011年6月頒行了《深圳市綠色物業(yè)管理導則（試行）》，2013年4月1日印發(fā)了《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價細則（試行）》，目前也在試運行中，全國其他地市的綠色物業(yè)管理有待全面展開。

（二）全生命周期、全類型的建筑節(jié)能管理

綠色物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃和設(shè)計單位、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督及房地產(chǎn)開發(fā)等多個環(huán)節(jié)，只有通過政府的推動才能有效整合各方資源。從美國的經(jīng)驗看來，美國政府非常注重建筑的全生命周期各個環(huán)節(jié)的節(jié)能，既注重開發(fā)規(guī)劃設(shè)計，又關(guān)注后期管理，還鼓勵既有建筑的改造。反觀我國，卻過于注重前期規(guī)劃而忽視了后期的管理。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“自2008年開始至2013年3月，通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式認定的綠色建筑標識項目共有611項，其中568項獲得設(shè)計標識，43項獲得運營標識”。這就給我國推動綠色物業(yè)管理帶來了巨大的發(fā)展空間。而且，從美國節(jié)能管理的經(jīng)濟刺激政策和美國綠色建筑協(xié)會推動的綠色建筑評估體系（LEED）認證內(nèi)容看，節(jié)能的對象不僅包括商業(yè)、公共物業(yè)，還包括住宅、工業(yè)等等。而在我國，綠色物業(yè)管理主要應(yīng)用于商業(yè)和公共物業(yè)，在住宅和工業(yè)方面的應(yīng)用較少，技術(shù)含量較低，尤其缺乏系統(tǒng)的節(jié)能標準。盡管國家頒布的綠色建筑標準有關(guān)于住宅和公共建筑運營的指標，但是相關(guān)指標不夠完善，缺乏細致分類，難以反映出綠色建筑運營管理的特點和目標，有待于制訂更為細化、針對性強的全生命周期、全類型的綠色物業(yè)管理標準，促進后期物業(yè)管理與前期規(guī)劃、設(shè)計與施工的融合。

（三）建筑節(jié)能協(xié)會組織的積極推動

正如前文所言，美國擁有多個專業(yè)的建筑節(jié)能協(xié)會，而且，各個協(xié)會都積極制訂相關(guān)行業(yè)節(jié)能標準并且通過會員活動、展會、培訓加以推廣，這些協(xié)會成為美國節(jié)能管理知識傳播和發(fā)展的重要載體。中國物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)的重要協(xié)會，目前，在全國各個城市都有相應(yīng)的分會，并在推動綠色物業(yè)管理方面組織了多次交流活動，并將重要文章刊登在其會刊上，但是，相比于美國相關(guān)協(xié)會和我國綠色物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，中物協(xié)有必要作出更多努力，比如成立專門的發(fā)展綠色物業(yè)管理的專業(yè)委員會，研究制訂適合我國行業(yè)需要的綠色物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范、標準，與電力、暖通、機械、光能等領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)中心合作，推廣更多有效的節(jié)能技術(shù)，指導各地協(xié)會為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理活動提供行為引導；建立和完善綠色物業(yè)管理評價體系，包括評價辦法和評價技術(shù)細則，尤其是在增進行業(yè)交流和向政府爭取更多的資金扶持等方面開展更多的工作。

（四）政府采購促進合同能源管理發(fā)展

美國聯(lián)邦政府的公共服務(wù)采購占據(jù)了合同能源管理的較大市場，即從政府層面保證了合同能源管理的推廣。我國實施合同能源管理剛剛起步，政府采購實施能源管理的項目還只在深圳、北京等少數(shù)一線城市開展。主體市場在商業(yè)項目和住宅項目，只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強成本管理的手段，并未真正在全社會取得節(jié)能降耗的共識，相關(guān)政策激勵不足。在現(xiàn)實中，住宅小區(qū)的合同能源管理還面臨業(yè)主大會授權(quán)難、改造回報周期長、風險大導致物業(yè)公司積極性不高等諸多問題，商業(yè)中心的開發(fā)和運營商也往往因為擔心影響運營效果而拒絕實施。導致既有建筑改造的管理體制不太完善。

（五）社區(qū)家庭節(jié)能的深度參與和技能普及

第7篇：建筑物業(yè)管理范文

一、我國建筑企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

(一)財務(wù)控制薄弱

第一，存貨管理薄弱，造成資金呆滯。很多建筑企業(yè)月末存貨占用資金往往超過成本的兩倍以上，造成資金呆滯，周轉(zhuǎn)不靈。

第二，應(yīng)收賬款控制不嚴，造成資金回收困難。一是沒有制定嚴格的賒銷對策，往往對賒銷對象的支付能力及信譽并不了解且?guī)в幸欢ǖ拿つ啃?。二是回收期過長，缺乏有力的催收措施，造成應(yīng)收賬款成為呆賬。有些建筑企業(yè)賬面反映有錢，而實際沒錢，所實現(xiàn)的利潤是空的，嚴重制約了企業(yè)的全面發(fā)展。企業(yè)賬上有錢但收不回來，長期拖欠形成呆壞賬，即使有錢也是無用的死錢，建設(shè)單位拖欠工程款不僅僅損失企業(yè)效益，而且還讓企業(yè)承擔著沉重的銀行利息負擔。

第三，現(xiàn)金管理落后，有些建筑企業(yè)認為現(xiàn)金越多越好，造成現(xiàn)金閑置；而有些企業(yè)恰恰相反，資金使用沒有計劃，分散開發(fā)，無法應(yīng)付經(jīng)營急需的資金，從而陷入財務(wù)困境。

第四，重錢不重物，非現(xiàn)金資產(chǎn)損失浪費嚴重。不少建筑企業(yè)的管理者，很重視對現(xiàn)金的管理，而對原材料、半成品、固定資產(chǎn)等的管理卻不嚴格，保管不善，出了問題也無人查找，資產(chǎn)損失浪費嚴重。

(二）財務(wù)風險廣泛存在

首先，目前建筑市場還不夠規(guī)范，部分建設(shè)項目資金不到位，項目投資風險部分轉(zhuǎn)嫁給建筑企業(yè)，制約了建筑企業(yè)的現(xiàn)金流。其次，建筑企業(yè)財務(wù)風險貫穿于工程項目施工全過程，建筑企業(yè)所面臨的財務(wù)風險主要是資金回收風險和籌資風險。為了承接建筑工程，建筑企業(yè)在自有資金不足的情況下向銀行貸款，但舉債不適度會導致嚴重的財務(wù)危機。第三，大部分建筑企業(yè)缺乏較為完善的內(nèi)部控制制度。建筑企業(yè)的建筑資金使用呈中長期性，造成大量資金沉淀，資金使用率低，影響資金周轉(zhuǎn)和短期債務(wù)的支付，主要表現(xiàn)在固定資產(chǎn)的購建超出了企業(yè)的承受能力。

(三)職能部門權(quán)責不清

每個企業(yè)都有自己的規(guī)章制度，企業(yè)的管理人員及各職能部門都制定了相應(yīng)的責任和義務(wù)，然而我國建筑企業(yè)中普遍存在有權(quán)無責或有責無權(quán)的現(xiàn)象.只行使權(quán)利，而不承擔責任從而造成資產(chǎn)流失。對重大經(jīng)濟損失沒有建立責任追宄制度，直接造成財務(wù)管理混亂。有些單位領(lǐng)導在承攬到工程后，沒有對合同深入理解，對財務(wù)知識一知半解，平時不看報表，心里裝著本糊涂賬，對財務(wù)工作管而不理或理而不管，嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟運行質(zhì)量。

(四）財務(wù)會計信息不真實

在以項目經(jīng)理部門制度為核心的經(jīng)營框架下，企業(yè)的財務(wù)部門根據(jù)收取的各項目經(jīng)理部門提供的成本票據(jù)實行財務(wù)核算，并根據(jù)收到的工程款結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)收入和成本。以成本倒軋收入，并結(jié)算利潤，基本上不對收入、成本發(fā)生的時間性、真實性、配比性加以審核，這在一定程度上影響了財務(wù)會計信息的真實性。而多層次的會計核算管理體制，也使得財務(wù)信息的及時性和真實性不能得到保證，公司的各項財務(wù)制度得不到有效的貫徹實施，各下屬單位常常為了自身利益制造假賬，提供虛假的財務(wù)信息。財務(wù)信息不能有效地為企業(yè)決策提供服務(wù)，會計管理體制的矛盾日益突出。

二、完善建筑企業(yè)財務(wù)管理的建議

(一)加強存貨和應(yīng)收賬款的管理

首先，要加強存貨管理。盡可能壓縮庫存物資，避免資金呆滯。制定合理的庫存量，既要防止停工待料，又不至于庫存太多而占用較多的流動資金和庫存費用，維持均衡生產(chǎn)。降低進貨成本，就要采取批量集中進貨，獲得較多的商業(yè)折扣，通過增加每次進貨數(shù)量，減少進貨次數(shù)，以降低采購費用支出。

其次，加強應(yīng)收賬款管理。對于承包工程，在進行事前可行性論證時，要考慮建設(shè)單位是否有可靠的工程資金來源等，并根據(jù)建設(shè)單位以往的資信情況評價甲方的資信程度。在工程施工期間和完工之后，要定期與甲方核對應(yīng)收賬款，加大催收力度和采取切實可行的催收措施。要制定完善的收款管理辦法，并層層落實，責任到人，嚴格控制賬齡，對死賬、呆賬，要在取得確鑿證據(jù)后進行妥善的會計處理。對于被動應(yīng)收賬款，應(yīng)盡早采取調(diào)解、仲裁、司法等措施，盡量挽回己流失的資產(chǎn)和保護面臨流失的資產(chǎn)，并追宄責任人的責任。

(二）強化預(yù)算管理

預(yù)算既是行動計劃，又是管理目標。要求做到：第一，要盤活存量，優(yōu)化增量，以收定支，把有限的優(yōu)質(zhì)資源導向優(yōu)勢企業(yè)，讓虧損企業(yè)和項目處于受控狀態(tài)，對經(jīng)營業(yè)務(wù)量做出硬性規(guī)定。生產(chǎn)性單位，以項目成本控制為重點；經(jīng)營性的單位，則以費用開支為控制重點。第二，要控制資本性支出。將借貸、投資、購置等大的資本性支出的權(quán)限收歸集團公司總部。第三，要維護預(yù)算的嚴肅性。根據(jù)量入為出的原則，統(tǒng)籌安排資金支出。同時，根據(jù)確定的利潤總目標，制定出年度各項指標的分目標，通過目標分自解對各項費用的支出進行嚴格控制，對未列入財務(wù)預(yù)算的各項經(jīng)濟事項一律不得付諸實施。財務(wù)部門一律不安排預(yù)算外資金支出，特殊情況必須開支時，由總經(jīng)理或財務(wù)總監(jiān)一支筆審批，超支單位還應(yīng)承擔一定的經(jīng)濟責任。第四，要將預(yù)算與績效、考核、獎罰掛鉤。

(三)厘清各職能部門的權(quán)責，抓好責任成本的過程控制

責任成本是全員過程形成的，其管理也是全員全過程。全員控制即：建立“成本控制中心”，實行權(quán)、責、利結(jié)合，指標分級分口管理，把職工管理和專業(yè)管理結(jié)合起來，形成一個從上到下的成本控制與管理網(wǎng)絡(luò)，使成本管理工作滲透到企業(yè)每個角落，責任落實到人；全過程控制和管理是指從施工設(shè)計、目標成本的制訂、施工過程到完工交付，對工程成本形成過程的各個階段和所耗費的費用要素所進行的全過程、全方位的事前、事中、事后控制和管理。在責任成本管理過程中，首先要確定責任中心，按責任成本指標與各責任中心簽訂經(jīng)濟承包合同，同時各相關(guān)業(yè)務(wù)部門要嚴格按照簽訂的內(nèi)容，與工程進度同步進行總量控制。一是封存檔案工資，實現(xiàn)新的分配制度。二是實行限額領(lǐng)、發(fā)料制度。三是加強機械使用過程中的費用控制，實行單機核算，把機械承包和工程施工承包結(jié)合起來進行考核。四是實行內(nèi)部結(jié)算制度。五是定期進行經(jīng)濟活動分析。

(四）加大對建筑企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管，切實加強內(nèi)部審計工作

一要加強對企業(yè)會計核算的監(jiān)管，督促建筑企業(yè)建立健全財務(wù)制度。規(guī)范財務(wù)行為，嚴格按照《企業(yè)會計準則》及有關(guān)財務(wù)制度的規(guī)定，真實反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，正確核算工程收入和利潤。對于不按規(guī)定建立賬證制度，違反《會計法》的企業(yè)，列入清理糾正范圍，情節(jié)嚴重的，采取強制措施，不提供建筑發(fā)票。同時，監(jiān)督部門要加大對會計信息失真的查處打擊力度，對會計人員嚴重違反《會計法》的，依法吊銷會計證，列入會計從業(yè)人員“黑名單”。

第8篇：建筑物業(yè)管理范文

中圖分類號： TU7 文獻標識碼： A 文章編號：一、當前建筑施工企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)的諸多問題分析 1、財務(wù)管理觀念薄弱 從目前形勢來看，建筑施工企業(yè)財務(wù)管理并沒有在企業(yè)的管理當中處于一個應(yīng)有的地位，大多數(shù)建筑施工企業(yè)比較重視的是施工進度和工程質(zhì)量，單純的認為企業(yè)只要完成這兩點，就將會產(chǎn)生經(jīng)濟效益的最大化，而完全的忽略了財務(wù)管理的作用，并沒有真正的認清財務(wù)管理具備較強的綜合性，且在整個企業(yè)的發(fā)展過程中都是必須的。 2、財務(wù)管理體制不健全 目前大多數(shù)建筑施工企業(yè)比較重視成本費用支出審批程序等基礎(chǔ)工作，但不能夠很好的體現(xiàn)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、收入管理等職能。一些施工企業(yè)管理層權(quán)利太過集中，缺乏必要的監(jiān)督制約機制，使財務(wù)監(jiān)督職能弱化，最終給企業(yè)的經(jīng)濟帶來很大的影響。 3、企業(yè)融資較為困難 從企業(yè)債券融資的來源進行分析，因為建設(shè)單位經(jīng)常拖欠工程款，最終使施工企業(yè)的債務(wù)逐漸擴大，資產(chǎn)負債率明顯提高，建筑施工企業(yè)不僅不能夠在市場上進行融資，同時也很難得到銀行貸款，最終造成融資困難的現(xiàn)象。 4、資源利用率不足 大多數(shù)建筑施工企業(yè)的特點是流動性較為頻繁，最終使得企業(yè)的資金比較分散，造成了資金籌集和使用上的困難。第一，存在著很多個別單位多頭開戶，資金閑置現(xiàn)象比較明顯，且沉淀現(xiàn)象嚴重；第二，很多企業(yè)為了籌集急需的小額資金而為難。有非常多的企業(yè)在自身發(fā)展較好的情況下不聽從公司總部的安排，總想要擺脫控制，而當其處于惡劣的環(huán)境時，又會需求總公司的幫助。 5、成本控制不到位 對于建筑施工企業(yè)來講，成本直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效率，因此應(yīng)該加大對成本進行管理。隨著當前競爭的逐漸加劇，施工企業(yè)的競爭重心逐漸從產(chǎn)品質(zhì)量向價格過渡，這將造成建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理發(fā)生很大的變化，給成本控制帶來一定的麻煩，常規(guī)管理模式不能夠很好的適應(yīng)。 6、會計工作較為薄弱，信息失真嚴重 如今很多建設(shè)單位會計基礎(chǔ)工作較為薄弱，與《會計基本工作規(guī)范》的標準存在著很大的差距，會計核算工作存在很多問題，內(nèi)部控制不到位，財務(wù)人員必須要服聽從領(lǐng)導的安排，造成了財產(chǎn)不實，數(shù)據(jù)不清，信息沒有實際用處，給單位的內(nèi)部管理造成很大的影響，對經(jīng)濟事項的合法性和真實性不能夠進行很好的監(jiān)督。 二、施工企業(yè)強化財務(wù)管理的措施 1、全面更新財務(wù)管理理念 隨著我國對外開放的不斷擴展，傳統(tǒng)的財務(wù)管理辦法已經(jīng)不能夠適應(yīng)當今飛速發(fā)展的經(jīng)濟，正在面臨著非常大的挑戰(zhàn)。建筑企業(yè)財務(wù)管理工作也逐漸被人們重視起來。企業(yè)財務(wù)管理在當今處于一個較為重要的地位，因此，大多數(shù)企業(yè)都在強化財務(wù)管理，將建筑施工企業(yè)財務(wù)管理工作安排在了日程上，并滲透到了各個方面，建立起了全面的財務(wù)監(jiān)督體系。企業(yè)不僅應(yīng)該逐步更新現(xiàn)代財務(wù)管理觀念，還應(yīng)該逐步實現(xiàn)財務(wù)管理的科學、法制化進程。企業(yè)一定要本著以成本為核心的目標，不斷提升管理水平，最終實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)代化。 2、完善預(yù)算管理體系 建筑施工企業(yè)的不同項目，其預(yù)算側(cè)重點也存在著很大的不同。諸如，對于新建設(shè)投資的項目，預(yù)算的重點工作就在于投資預(yù)算，需要對投資項目進行可行性研究，主要包括籌資預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等等，還應(yīng)該確定相應(yīng)的預(yù)算和決策程序。而持續(xù)經(jīng)營項目的財務(wù)預(yù)算應(yīng)該認真結(jié)合建筑施工企業(yè)的行業(yè)特點，以盈利作為終點，覆蓋到施工的各個環(huán)節(jié)當中，包括費用的預(yù)算、銷售預(yù)算、成本預(yù)算及其現(xiàn)金流量預(yù)算等等。 建立健全財務(wù)預(yù)算體系，為保證預(yù)算的控制作用，還應(yīng)該建立與其相關(guān)的預(yù)算約束機制。需要針對不同項目的預(yù)算制定出一套考核評價體系，從而能夠更好的加強預(yù)算的約束能力。此外，企業(yè)還需要建立健全財務(wù)反應(yīng)機制，從而真正確保財務(wù)預(yù)算的實施。 3、加強成本控制 第一，通過應(yīng)用先進的技術(shù)和成果，不斷增強項目技術(shù)效益，并引領(lǐng)經(jīng)營、管理工作的同步提高，不斷擴大效益的波動效應(yīng)；第二，要認真做好施工項目各個階段的施工方案比選工作。 項目施工的各個階段和環(huán)節(jié)都有一個施工方案的比選問題，通過方案的比選從而達到成本最低的目的。諸如在項目建設(shè)的初期會涉及到臨時搭建的問題。對臨時設(shè)施可以采用自建、租用等方案。對于工期比較長、人力資本投入較多的項目，一般是以自建為主；對工期較短、人力較少的項目，則以租用的方式比較適宜。在施工機械和設(shè)備的選擇上，應(yīng)該有一個方案比選問題，機械費用比例很大，購買或者租賃應(yīng)該進過充分的認證。在建筑施工過程當中應(yīng)該不放過每一項可能變更的單項工程，平時應(yīng)該注意原始資料的積累，從而為變更索賠創(chuàng)造良好的條件。 4、建立健全財務(wù)風險預(yù)警體系 為了減少管理和經(jīng)營風險給企業(yè)帶來的損失，建筑施工企業(yè)應(yīng)該通過設(shè)定財務(wù)上的指標，選擇指標標準值，并進行分析和判斷，編制財務(wù)預(yù)算分析報告等對策來有效預(yù)防財務(wù)風險。依照建筑施工企業(yè)所處的行業(yè)、經(jīng)營狀況及其盈利能力指標為基礎(chǔ)，營運能力和發(fā)展能力為指標補充，著重突出現(xiàn)金流量指標。對于建筑施工企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力及其現(xiàn)金量指標，依照國資委每年度的土建業(yè)財務(wù)指標的優(yōu)秀值、平均值、較差值等財務(wù)預(yù)算指標的標準值。依照目前財務(wù)預(yù)算指標分析，結(jié)合企業(yè)其他部門收集的相關(guān)信息，由企業(yè)財務(wù)管理部門撰寫財務(wù)分析報告，為企業(yè)經(jīng)營管理層提供決策依據(jù)。 5、提高財務(wù)人員素質(zhì) 在制定適合當代建筑施工企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的財務(wù)制度之后，最重要的是培養(yǎng)一批具備良好職業(yè)道德素質(zhì)的財務(wù)管理人員，這是穩(wěn)定建筑施工企業(yè)誠信經(jīng)營的奠基石，從而真正確保財務(wù)制度的執(zhí)行，及時、準確的向企業(yè)領(lǐng)導提供經(jīng)營需要的會計信息。在強化財務(wù)管理人員素質(zhì)方面，企業(yè)可以通過三個方面加強管理：第一，在招聘的過程中，一定要選對人，應(yīng)該選擇那些掌握新會計準則技能，有進取精神的人員擔任會計管理工作；第二，在工作當中應(yīng)該強化會計人員的后續(xù)學習，并要求其掌握最新的會計政策和先進的會計知識，促進會計人員能夠更加主動的學習知識；第三，在管理考核方面，企業(yè)一定要強化對會計人員的管理及其考核，做到疑人不用，用人不疑，假如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)該以最快的速度解決。 6、建立健全債務(wù)管理制度 資金在當前社會是商品價值的貨幣表現(xiàn)形式，也是企業(yè)生存的基本，是企業(yè)在經(jīng)營上最為根本的保證。資金管理應(yīng)該全面掌握資金運作的全部過程，且應(yīng)該進行全面的分析，并且制定好科學的規(guī)劃。企業(yè)一定要對資金管理進行強化，對于外流的資金一定要及時收回，并不斷加快資金的周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。要想真正確保資金管理制度的順利實施，一定要真正將債權(quán)債務(wù)制度做好，要從源頭上著手，對企業(yè)的合同嚴格的把關(guān)，并按照合同法的相關(guān)規(guī)定認真落實；要認真履行合同當中的每一項條款，充分確保合同的權(quán)利。其次，在建筑施工企業(yè)施工的過程當中一定要進行嚴格的控制，深化中間結(jié)算，保持企業(yè)應(yīng)收工程款在一定的范圍之內(nèi)。最后，一定要定期與甲方核對好應(yīng)收賬款，并采取有效催收賬款的對策，認真執(zhí)行。 7、健全企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營指標評價體系 近些年來，很多的施工企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中，基本上都放在了價值量的指標上，并沒有真正的處理好與非價值量之間的關(guān)系。自從上個世紀九十年代以來，西方很多金融專家已經(jīng)認識到了價值量指標管理當中的缺陷，認為只單純的重視財務(wù)指標或者價值量管理，只是對企業(yè)進行短期的管理，沒有真正重視企業(yè)發(fā)展，非常不利于企業(yè)各個職能部門的協(xié)調(diào)。 所以，作為當今社會的建筑施工企業(yè)，一定要建立健全適合于當今企業(yè)生存發(fā)展的內(nèi)部評價體系，這一體系將會從各個方面進行考慮，依照此原理設(shè)計內(nèi)部經(jīng)營指標評價體系，這樣才能夠很好的平衡非財務(wù)指標、近期和遠期指標，將會促進企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。 結(jié)語： 總而言之，建筑施工企業(yè)在任何情況下都不能夠忽視企業(yè)財務(wù)管理工作，特別是在當今建筑施工企業(yè)競爭非常激烈的情況下，企業(yè)一定要積極采取財務(wù)措施，從而真正強化財務(wù)管理，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻：

［1］ 劉佳涵.建筑施工企業(yè)財務(wù)管理與風險防范若干問題探討［J］.現(xiàn)代商業(yè),2010(11).

［2］ 王娟.新經(jīng)濟形勢下建筑施工企業(yè)財務(wù)管理的幾點思考［J］.中國電子商務(wù),2011(11).

第9篇：建筑物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：建筑企業(yè) 勞務(wù)費 支出管理 思路

在建筑企業(yè)項目管理中，勞務(wù)費、材料、機械費管理一直是個令人關(guān)注的問題。由于它們在項目支出費用中占得比例較大。其特點是流動性大、工種多因而管理難度相對要大一些。為了解決這個問題，許多企業(yè)中已經(jīng)形成了多部門都有責任管理的態(tài)勢，但是效果并不理想。本人認為，解決這個問題的關(guān)鍵在于緊貼工程管理實際轉(zhuǎn)變思維，廢棄不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的管理方式，把握各個項目動態(tài)，從而在勞務(wù)費、機材費管理方面，形成自我加壓、主動出擊、細化管理的特點，讓管理走上良性循環(huán)。

一、發(fā)揮“扁平化”管理優(yōu)勢

“扁平化”管理，是近幾年興起的一種新型的管理思想。扁平化管理的核心，是將權(quán)力中心下移，盡量減少領(lǐng)導層決策層在時間和空間上的遲延過程，從而拉近部門與項目的距離，拉近管理層與一線員工的距離，體現(xiàn)分工合作、分層負責的扁平化管理精神。更重要的是監(jiān)控管理更為有效，能增強部門自身的責任感和自動力。扁平化組織機構(gòu)，使傳統(tǒng)的公司分公司、項目部施工班組的多級“矩陣式”管理模式得到改善。

生產(chǎn)管理部門在建筑企業(yè)里，是一個承上啟下、對工程綜合管理的部門，有較為為明顯的管理優(yōu)勢。充分發(fā)揮該部門的作用，關(guān)鍵一步是要有明確的職責，減免機構(gòu)重疊、各自為政、效率低下的矛盾，從而遏制上下都在管理項目，然而項目勞務(wù)費、材料費時有拖欠的狀況。

二、管理思路

職能部門可以先對各個項目勞務(wù)費支付現(xiàn)狀進行普查剖析，找出影響拖欠費用的幾個主要原因，并采取相應(yīng)對策。我們分析后認為，項目勞務(wù)費、材料費要實現(xiàn)足額發(fā)放，關(guān)鍵是對項目領(lǐng)導班子加強監(jiān)督管理，建章立制，不斷提高管理人員的法制意識。制定切實可行的監(jiān)控措施，并在日常監(jiān)控工作中不斷完善和細化，針對每一個項目特點，集中公司職能管理資源優(yōu)勢，形成監(jiān)控合力，才能保證這項工作順利開展，從而避免公司不必要的經(jīng)濟損失和人力資源浪費。

當然，職能部門自身，也應(yīng)該漸進式推進管理機能和管控職能的調(diào)整，向職責貼近化、管理細致化方向過渡。減少盲目工作，確保上下信息暢通，全面掌控項目各項費用的支付情況，確保勞務(wù)費、材料費支付拖欠為零的目標。

三、工作措施

首先，職能部門要對勞務(wù)分包、專業(yè)分包和分供方專項監(jiān)督檢查基礎(chǔ)進行摸底排查，根據(jù)項目情況，檢查登記項目進場人員登和項目勞務(wù)分包、專業(yè)分包情況登記表、項目材料供應(yīng)一覽表，在核查項目勞務(wù)人員工資、材料費支付時，要與進場人員登記表相一致。對新開項目要強化項目前期資料備案工作等。對于新開項目、在建項目逐項建立健全項目檔案，按照項目部業(yè)績信譽進行分類。要求所有在建項目部逐月對本項目的勞務(wù)人員和材料供應(yīng)商進行填表登記，上報公司職能部門，由會同財務(wù)部進行嚴格程序監(jiān)督審查。

其次，增強監(jiān)督有效性，區(qū)別對待。在日常檢查中，對于信譽好的項目部人工費，材料費支付情況進行抽查，對于缺少業(yè)績和信譽較低的項目部進行重點監(jiān)督檢查。由于項目管理是多級管理，存在著多頭管理、利益不均衡、管理環(huán)節(jié)多等現(xiàn)象，職能部門的檢查方式要有策略和針對性，減少中間環(huán)節(jié)，可直接在施工班組進行調(diào)查落實，發(fā)現(xiàn)問題立即在現(xiàn)場協(xié)調(diào)、及時糾正，使到賬工程款能夠優(yōu)先保障勞務(wù)人工費、材料費的支付，隨機、突擊式檢查，能有效地效避免在建項目勞務(wù)費、材料費失控現(xiàn)象。

監(jiān)管要做到“兩直接”：直接面對項目部，與勞務(wù)分包隊、專業(yè)分包隊和材料供應(yīng)商始終保持互動溝通；直接面向一線職工，提高部門的管理效能。做到在開工前對勞務(wù)分包、材料機械費用進行測算，以便監(jiān)管工作做到心中有數(shù)。根據(jù)每項工程概況、形象進度記錄、月費用分配、季度支付費用匯總等資料，不斷總結(jié)項目費用監(jiān)督管理工作，同時也可為后續(xù)項目管理工作積累資料。只有強化施工過程的勞務(wù)費、材機費管理監(jiān)控，才能把影響企業(yè)信譽與資源的各種因素消滅在萌芽狀態(tài)。