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第1篇：房產(chǎn)銷售論文范文

關(guān)鍵詞：滯銷樓盤產(chǎn)生原因理念與技巧

由于各種各樣的原因，房地產(chǎn)新樓盤銷售中途受阻，形成樓盤“滯銷”。這種現(xiàn)狀的形成對(duì)房開(kāi)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)致命打擊。如何解決樓盤滯銷問(wèn)題，使銷售重新納入正常的軌道，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是迫在眉睫。滯銷樓盤可以粗淺地解釋為銷售不暢的樓盤。樓盤滯銷嚴(yán)重影響著開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度，一旦處置不好，后果將不堪設(shè)想。

一、樓盤滯銷的產(chǎn)生原因

1.市場(chǎng)調(diào)研粗淺、營(yíng)銷失誤。項(xiàng)目前期，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)研盲目上馬，導(dǎo)致完工后，樓盤自身存在著這樣或那樣的毛病，消費(fèi)者難以接受，從而影響樓盤的銷售。主要問(wèn)題如下：(1)定位偏差：有的開(kāi)發(fā)商不重視前期市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃，產(chǎn)品定位偏離目標(biāo)顧客，造成產(chǎn)品銷售不暢。主要有定位過(guò)高、定位過(guò)寬、定位超前的問(wèn)題。(2)設(shè)計(jì)問(wèn)題：建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)是建立在目標(biāo)市場(chǎng)確認(rèn)的基礎(chǔ)上根據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)制定的，否則就會(huì)受到其他替代產(chǎn)品的威脅。在營(yíng)銷失誤方面：(1)銷售沒(méi)有全程策劃：所謂的全程策劃是指銷售商從設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)始，對(duì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、平面設(shè)計(jì)，客戶定位等均和開(kāi)發(fā)商一起完成。朝向，采光、樓層較差的單元一般在開(kāi)盤時(shí)就首先以低價(jià)格推出，這種方式容易被買家接受，一些較差的單元留到最后賣困難會(huì)大得多。(2)樓盤推出時(shí)機(jī)不當(dāng)：房地產(chǎn)投放市場(chǎng)也應(yīng)該具備：“天時(shí)、地利、人和”，天時(shí)好就是要恰當(dāng)?shù)乩煤暧^環(huán)境和推出樓盤的時(shí)機(jī)，認(rèn)清大勢(shì)隨行就市在地利與人和都到位的條件下，將產(chǎn)品在此最佳的機(jī)會(huì)點(diǎn)拋出，以取得最好的銷售業(yè)績(jī)。(3)營(yíng)銷推廣不利。能否采取較為合理的推廣手段也將直接影響到產(chǎn)品的銷路，如果沒(méi)有有效的推廣手段，就很難打開(kāi)產(chǎn)品市場(chǎng)。

2.開(kāi)發(fā)商缺乏實(shí)力、新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的實(shí)施者，是否具有實(shí)力，是影響房地產(chǎn)銷售進(jìn)度的一個(gè)重要問(wèn)題。房地產(chǎn)屬于特殊商品，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、資金回收慢等特點(diǎn)。而有些開(kāi)發(fā)商在投資運(yùn)作過(guò)程中由于資金不到位，沒(méi)有充足的資金來(lái)保障項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，影響了工程進(jìn)度，延緩樓盤交接的時(shí)間，造成客戶投訴，進(jìn)而影響產(chǎn)品的銷路。從顧客角度來(lái)說(shuō)，有的客戶對(duì)于落成的現(xiàn)房缺乏想象空間，反而去追捧那些精美的樓書上吹鼓的更超前更高檔、更有想象空間的期樓。這種這山望著那山高的消費(fèi)心態(tài)，加上顧客會(huì)貨比三家，也是滯銷的主要原因之一。

3.缺乏品牌意識(shí)?！凹惫钡乃季S方式和行動(dòng)取向，企業(yè)的成功和發(fā)展是建立在消費(fèi)者的基礎(chǔ)上的，顧客是企業(yè)的衣食父母，只有顧客認(rèn)可你并購(gòu)買你所生產(chǎn)的產(chǎn)品，企業(yè)才有利潤(rùn)，才能發(fā)展。但是，有的開(kāi)發(fā)商看到市場(chǎng)需求旺盛，想撈一把就走，這種做法是不可取的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)有1000億“豆腐渣”工程，與這種“急功近利”的思維方式和行動(dòng)取向有很大的關(guān)系。在這種心態(tài)的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商不重視質(zhì)量而講速度，不注重樓盤和企業(yè)品牌的樹(shù)立，當(dāng)然影響樓盤銷售。

二、滯銷樓盤的銷售理念與技巧

1.重新定位產(chǎn)品與市場(chǎng)。(1)改進(jìn)產(chǎn)品功能：有的樓盤滯銷，是由于戶型結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重功能缺陷。因?yàn)椋苌儆腥藭?huì)花巨資買一套使用極不方便的房子。這其實(shí)也是全國(guó)空置房面積年年增加的重要原因。如某高檔小區(qū)，20套原本看好的四房卻成了庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)營(yíng)銷策劃人員，經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)原來(lái)不少客戶認(rèn)為，該戶型房間太多而臥室面積又普遍偏小，于是營(yíng)銷策劃人員建議開(kāi)發(fā)商將其改為三房，果然很快售磬。改進(jìn)產(chǎn)品這一方式對(duì)寫字樓和商鋪來(lái)說(shuō)，運(yùn)用較多。但住宅產(chǎn)品戶型的改動(dòng)一般是大面積改小、小面積改大等。(2)市場(chǎng)重新定位：一般是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，才能維持持續(xù)銷售期。如南山金融中心，原名“輝煌大廈”，在停工三年之后世聯(lián)介入，世聯(lián)所做的第一件事也是市場(chǎng)重新定位，經(jīng)調(diào)查得知，該項(xiàng)目的周邊，是一批中小企業(yè)主，就是該項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。因此，世聯(lián)針對(duì)這些客戶的特點(diǎn)，建議開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了改進(jìn)，如取消集中空調(diào)、將面積變小，并編寫了一本《完全工作手冊(cè)》，在該手冊(cè)里，詳細(xì)列出了在該棟大廈辦企業(yè)的種種優(yōu)勢(shì)，如周邊有哪些政府部門、有哪些運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、有哪些酒樓、周邊商家的服務(wù)范圍，甚至給出這些部門、商家的電話號(hào)碼、聯(lián)系方式等內(nèi)容，甚至告知買家在該大廈辦公，周末是否必須付空調(diào)費(fèi)這些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。最后，僅憑這樣一本手冊(cè)就完成了銷售。

2.采用降價(jià)與廣告策略、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段。降價(jià)是處理滯銷樓盤的一個(gè)最常見(jiàn)的方法，也是開(kāi)發(fā)商和商用得最多的一種方式。降價(jià)有多種方式，有的是明降，如廣告大降價(jià)、大讓利；有的是暗降，即隱性降價(jià)。如降低首期款、送裝修套餐、送家電套餐、免若干年的物業(yè)管理費(fèi)、送花園、送綠化等，這些頗具人情味的降價(jià)方式所起的作用非常有效。但降價(jià)有利也有弊。首先是開(kāi)發(fā)商損失利潤(rùn)；其次是損害前期購(gòu)買者利益，讓他們覺(jué)得不平衡，從而傷害開(kāi)發(fā)商品牌形象。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重對(duì)待。有些樓盤價(jià)格降到極限、廣告的投入也很大，但依然無(wú)人理睬，這時(shí)就要換一種思維方式，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段，以達(dá)到銷售的目的。深圳的“福源花園”二期就是一個(gè)成功的例子?！案Ｔ椿▓@”位于保稅區(qū)旁，優(yōu)點(diǎn)是周圍環(huán)境安靜，缺點(diǎn)是位置較偏，不太引人注意。二期尾盤銷售時(shí)曾有過(guò)幾次降價(jià)，均價(jià)每平方米降至4900多元，廣告也打了不少，但市場(chǎng)幾乎沒(méi)有反應(yīng)。采用試住這一方式后，僅兩周時(shí)期便完成了銷售，55套住宅全部售出，同時(shí)單位售價(jià)比原來(lái)上漲了15%。

3.制定目標(biāo)各個(gè)擊破。對(duì)于剩下的尾樓，開(kāi)發(fā)商與專業(yè)策劃人員仔細(xì)研究，對(duì)每一套剩下的房子都進(jìn)行仔細(xì)研究，與周圍樓盤比較，提煉出其優(yōu)點(diǎn)，找出缺點(diǎn)，制定詳細(xì)的突圍計(jì)劃，會(huì)提高銷售的成功率。如“碧天云”項(xiàng)目可以說(shuō)是以此方法處理尾盤的一個(gè)典型代表。“碧天云”位于北環(huán)路以北，是深圳市近幾年來(lái)最有特色住宅項(xiàng)目之一，其獨(dú)特的嶺南建筑風(fēng)格在深圳住宅市場(chǎng)可以稱得上是獨(dú)樹(shù)一幟，外立面十分引人注目，開(kāi)發(fā)商因有前面的“碧荔花園”的成功，因此，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常樂(lè)觀，寄予的希望頗高。但盲目樂(lè)觀的結(jié)果是“碧天云”的銷售一波三折，前三個(gè)月只賣出100多套，后勁跟不上，出現(xiàn)一個(gè)滯銷期。開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)了專業(yè)程度較高的商聯(lián)合銷售，由賣名字、賣風(fēng)格，轉(zhuǎn)為賣生活、賣實(shí)質(zhì)、賣功能的策略，共同制定了認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)各個(gè)擊破的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對(duì)每一套剩下的房子都進(jìn)行仔細(xì)研究，這樣售樓小姐在介紹時(shí)，優(yōu)缺點(diǎn)清楚，成功率大幅提高。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房產(chǎn)銷售論文范文

[關(guān)鍵詞]虛擬現(xiàn)實(shí)　房展會(huì)　數(shù)字化

一、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的簡(jiǎn)介

虛擬現(xiàn)實(shí)(簡(jiǎn)稱VR)，又稱人工現(xiàn)實(shí)，是以交互性、浸沒(méi)感和構(gòu)想為基本特征的計(jì)算機(jī)高級(jí)人機(jī)界面,是迅速發(fā)展的一項(xiàng)綜合性計(jì)算機(jī)、圖形交互技術(shù)。它綜合利用了計(jì)算機(jī)圖形技術(shù)、仿真技術(shù)、多媒體技術(shù)、人機(jī)交互技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、并行處理技術(shù)和多傳感器技術(shù)，模擬人的視覺(jué)、觸覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)等感官功能，使人能夠沉浸在計(jì)算機(jī)生成的虛擬境界中，并能夠通過(guò)語(yǔ)言、手勢(shì)等自然的方式與之進(jìn)行實(shí)時(shí)交互，創(chuàng)建了一種適人化的多維信息空間。使用者不僅能通過(guò)虛擬現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)感受到在客觀世界中所經(jīng)歷的“身臨其境”的真實(shí)性，而且能夠突破時(shí)間、空間及其他客觀條件的限制，感受到在真實(shí)世界中無(wú)法親身經(jīng)歷的體驗(yàn)。目前所涉及的研究應(yīng)用領(lǐng)域包括軍事、教育、科研、影視等，虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)已被公認(rèn)為是能影響人們生活的重要技術(shù)之一。

二、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)特征及其系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)

從本質(zhì)上說(shuō)，虛擬現(xiàn)實(shí)就是一種先進(jìn)的計(jì)算機(jī)用戶接入方式,它通過(guò)給用戶同時(shí)提供諸如視、觸、聽(tīng)等各種真實(shí)自然而又直觀的實(shí)時(shí)感知交互手段、最大限度地方便用戶的操作，從而減輕用戶的負(fù)擔(dān)、提高整個(gè)系統(tǒng)的工作效率。因此虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)具有以下四個(gè)重要特征。

1.多感知性。所謂多感知性就是包括視覺(jué)感知外, 還包括聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、力覺(jué)和運(yùn)動(dòng)感知、甚至包括味覺(jué)感知、嗅覺(jué)感知等。

2.存在感。又稱臨場(chǎng)感,它是指用戶感到作為主角存在于模擬環(huán)境中的真實(shí)程度。理想的模擬環(huán)境應(yīng)該達(dá)到使用戶難以分辨真假的程度。

3.交互性。它是指用戶對(duì)模擬環(huán)境內(nèi)物體的可操作程度和從環(huán)境得到反饋的自然程度(包括實(shí)時(shí)性)。我們借助與我們的感覺(jué)器官,在虛擬的環(huán)境中體驗(yàn)真實(shí)的環(huán)境。

4.自主性。是指虛擬環(huán)境中物體依據(jù)物理定律進(jìn)行動(dòng)作的程度。

虛擬現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)主要由動(dòng)態(tài)環(huán)境建模技術(shù)、實(shí)時(shí)三維圖形生成技術(shù)、立體顯示和傳感器技術(shù)、應(yīng)用系統(tǒng)開(kāi)發(fā)工具和系統(tǒng)集成技術(shù)等五個(gè)方面組成。其中動(dòng)態(tài)環(huán)境建模技術(shù)的目的是根據(jù)應(yīng)用的需要獲取實(shí)際環(huán)境的三維數(shù)據(jù), 并利用獲取的三維數(shù)據(jù)建立相應(yīng)的虛擬環(huán)境模型。而三維圖形的生成技術(shù)關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)“實(shí)時(shí)”生成。立體顯示和傳感器技術(shù)是虛擬現(xiàn)實(shí)中實(shí)施交互能力的關(guān)鍵。

三、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在房展會(huì)上的應(yīng)用

正是由于虛擬現(xiàn)實(shí)具備真實(shí)的體驗(yàn)、友好的人機(jī)交互等特征和功能，越來(lái)越多的虛擬現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)及設(shè)備不斷地進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，VR技術(shù)也逐漸從飛行仿真、戰(zhàn)爭(zhēng)應(yīng)用進(jìn)而應(yīng)用到教育、科研、醫(yī)療、工業(yè)等各個(gè)方面。本文重點(diǎn)探討虛擬現(xiàn)實(shí)在房展會(huì)上的應(yīng)用及前景。隨著房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，目前樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)和空間創(chuàng)意方面，已經(jīng)難有實(shí)質(zhì)性的突破。而且購(gòu)房者日益成熟，他們需要更直觀、更快捷、更全面地了解樓盤本身的信息，傳統(tǒng)的樓書、條幅等已無(wú)法完全滿足他們的需求。投資商在規(guī)劃初期或樓盤即將封頂之際，展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，向購(gòu)房者們介紹自己在質(zhì)量、設(shè)計(jì)、環(huán)境等方面的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，以吸引他們租購(gòu)的欲望。但由于樓盤尚在建造之中，購(gòu)房者無(wú)法得知實(shí)物在裝飾設(shè)計(jì)，外形外觀及建筑質(zhì)量方面的實(shí)際情況。因此投資商需找來(lái)與此樓盤相似的實(shí)物進(jìn)行拍攝，或制作設(shè)計(jì)平面外觀圖形來(lái)向客戶宣傳。由于技術(shù)的獨(dú)特性和提供信息功能的集成互動(dòng)性，集影視廣告、動(dòng)畫、多媒體、網(wǎng)絡(luò)科技于一身的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在新的市場(chǎng)需求下，成為最新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷方式。其最主要的核心是房地產(chǎn)銷售，這是一種新穎先進(jìn)的營(yíng)銷手段。在房地產(chǎn)銷售中，傳統(tǒng)的做法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經(jīng)過(guò)大比例縮小，因此無(wú)法以正常人的視角去感受小區(qū)的建筑空間，更無(wú)法獲得人在其中的真實(shí)感受。同時(shí)，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且?guī)缀鯖](méi)有重復(fù)應(yīng)用的可能性，很有局限。近年來(lái)效果圖和三維動(dòng)畫雖然得到普及應(yīng)用，然而，效果圖只能提供靜態(tài)局部的視覺(jué)體驗(yàn)。動(dòng)畫雖有較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)三維表現(xiàn)力，但不具備實(shí)時(shí)交互性，觀察者只能按照事先設(shè)定好的路線和角度來(lái)瀏覽，信息獲取不夠全面。樓盤優(yōu)勢(shì)往往無(wú)法表現(xiàn)。應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，突破了傳統(tǒng)的三維動(dòng)畫的被動(dòng)和無(wú)法互動(dòng)的缺點(diǎn)，給客戶帶來(lái)真實(shí)感和現(xiàn)場(chǎng)感，能更快更準(zhǔn)確地獲得訂購(gòu)決定，加快商品銷售速度。同時(shí)也具有快捷的傳播途徑。虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)還可以應(yīng)用在網(wǎng)絡(luò)和多媒體中,更方便快捷的傳播產(chǎn)品信息。例如：(1)在房展會(huì)以及售樓中心以三維互動(dòng)的交互式展示手段，不僅可以全面提升房產(chǎn)的品牌形象，更使該項(xiàng)目從眾多樓盤中脫穎而出，直接獲得消費(fèi)者的關(guān)注、認(rèn)知、認(rèn)可。(2)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行樓盤宣傳，讓各地購(gòu)房者能夠即時(shí)觀看，加快信息傳播速度，擴(kuò)大信息傳播范圍。綜上所述，與傳統(tǒng)的售樓推介方式相比較，虛擬現(xiàn)實(shí)解決方案的各個(gè)指標(biāo)具有明顯優(yōu)勢(shì)。它在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，可以大大提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，加強(qiáng)各相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和管理，極大地提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。虛擬現(xiàn)實(shí)是一種更加先進(jìn)全面的直觀銷售方式，更具備競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷手段，也必然給房地產(chǎn)商帶來(lái)最終的長(zhǎng)遠(yuǎn)效益。

時(shí)至今日，地產(chǎn)營(yíng)銷已不再是簡(jiǎn)單地是貼個(gè)標(biāo)簽，然后廣告轟炸一番即可，而是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到關(guān)注客戶感受，理解客戶價(jià)值，深層次對(duì)接產(chǎn)品價(jià)值的階段。虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)“數(shù)字化售樓處”的引入，可以較好地解決這個(gè)問(wèn)題，為地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷的發(fā)展提供了一種新的解決思路。

參考文獻(xiàn):

[1]汪成為,高文,王行仁,靈境（虛擬現(xiàn)實(shí)）技術(shù)的理論、實(shí)現(xiàn)及應(yīng)用,北京:清華大學(xué)出版社,1996.

第3篇：房產(chǎn)銷售論文范文

論文關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 消費(fèi)者 權(quán)益

一、商品房預(yù)售制度概況

關(guān)于房屋預(yù)售之條件,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細(xì)之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對(duì)此而言,是基于我國(guó)的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無(wú)土地之所有權(quán),惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。其三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完成交付之期限。此項(xiàng)規(guī)定之意義在于敦促房開(kāi)商盡快完成工程建設(shè),以實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值以及消費(fèi)者之消費(fèi)目的。其四,業(yè)已和金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實(shí)質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開(kāi)商和消費(fèi)者之間形成一種特殊關(guān)系,在不動(dòng)產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。這是房屋預(yù)售之形式要件,我國(guó)物權(quán)變動(dòng)才債權(quán)形式主義,惟已辦理登記之公示,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)不可稱之已發(fā)生。

在房屋預(yù)售的特征方面,有以下幾點(diǎn)值得注意。首先,房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者權(quán)益之影響

(一)房屋預(yù)售流弊甚多目前“國(guó)五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實(shí)施細(xì)則,而究其房產(chǎn)市場(chǎng)緣何持續(xù)過(guò)熱,商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。豎所以開(kāi)發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象,實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于,當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒(méi)有了后顧之憂,便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲,而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件,因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中,在買漲不買跌的心理推動(dòng)下,人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣,造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺(jué)等。

(二)消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟(jì)狀況和信息咨詢方面處于不對(duì)等的地位,而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過(guò)程中也難免會(huì)受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購(gòu)房者顯然缺乏相應(yīng)的認(rèn)知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在,消費(fèi)者則無(wú)可避免地成為承受風(fēng)險(xiǎn)更大的一方。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面:

1.開(kāi)發(fā)商的銷售資格瑕疵房開(kāi)商隱匿其并無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或無(wú)商品房預(yù)售許可證,而徑行銷售期房。購(gòu)房前必須要檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書就是用來(lái)證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預(yù)購(gòu)人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問(wèn)題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來(lái)說(shuō),此等開(kāi)發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠(chéng)信度十分缺失,如此一來(lái)一旦預(yù)購(gòu)人已履行了房款價(jià)金債務(wù),通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí),更是只能請(qǐng)求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過(guò)失責(zé)任,則另當(dāng)別論)。而尤為重要之處的在于,購(gòu)房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開(kāi)商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權(quán)利也絕無(wú)實(shí)現(xiàn)之可能性。豏購(gòu)房人仍務(wù)必須留心的是,以上證書中所列的項(xiàng)目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無(wú)和消費(fèi)者訂定預(yù)售合同之時(shí)的名稱相同。若非如此,我們極有上當(dāng)受騙之虞,蒙受經(jīng)濟(jì)損害,甚至于要承擔(dān)更為嚴(yán)苛的法律責(zé)任。概言之,作為善意購(gòu)房者,我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。

2.動(dòng)產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開(kāi)商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動(dòng)產(chǎn)本身的合法性問(wèn)題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動(dòng)產(chǎn)常常被房開(kāi)商拿來(lái)預(yù)售,以至于預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能正常取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見(jiàn)不鮮。故而消費(fèi)者在購(gòu)買此類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)更應(yīng)尤其留意以下風(fēng)險(xiǎn)。首先,放開(kāi)企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn),《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴(yán)禁在集體土地之上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng),集體土地也只能在征收為國(guó)有土地之后,通過(guò)出讓方式開(kāi)發(fā)商投標(biāo)競(jìng)標(biāo)得到建設(shè)用地使用權(quán)之后,方可在此土地之上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。是故,若知道此預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費(fèi)者切勿與房開(kāi)商簽訂預(yù)售合同。其次,有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商純粹投機(jī)炒房,并無(wú)房開(kāi)企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關(guān)國(guó)家 機(jī)關(guān)的許可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng)。而那些并無(wú)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格者建設(shè)的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預(yù)售之房屋將來(lái)很可能無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,消費(fèi)者購(gòu)買此類房產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn),自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力,應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開(kāi)商向消費(fèi)者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費(fèi)者發(fā)出之要約邀請(qǐng),于情于理都實(shí)為難以將其視作承諾,因此房開(kāi)商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當(dāng)然要受其內(nèi)容之約束。由于開(kāi)發(fā)商為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和盡快吸引消費(fèi)者之購(gòu)房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進(jìn)度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用之基本原則的情況下,對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)宣傳是完全合情合理的。豐購(gòu)房者若對(duì)其宣傳要約邀請(qǐng)有足夠興趣,就應(yīng)該再與銷售方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成合意,然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。

4.單方面變更設(shè)計(jì)方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預(yù)售之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的在消費(fèi)者訂立合同時(shí)尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來(lái)交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計(jì)方案不同的情形。開(kāi)發(fā)商此種做法實(shí)際上已構(gòu)成根本違約,但現(xiàn)實(shí)中房開(kāi)商提供給購(gòu)房者的定型化合同(格式合同)在違約責(zé)任方面通常對(duì)消費(fèi)者并不有利,如僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商返還已支付房款價(jià)金及利息。因此購(gòu)房者在因房開(kāi)商單方面變更房屋設(shè)計(jì)而解除商品房預(yù)售合同時(shí),往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機(jī)會(huì),或者要面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)價(jià)格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴?yán)嬷畵p失很難在預(yù)售合同中找到救濟(jì)手段,損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不甚明了。

5.預(yù)售中的定金風(fēng)險(xiǎn)定金乃保證合同目的之實(shí)現(xiàn)的很好的擔(dān)保手段,但在實(shí)務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費(fèi)者交付了定金之后,卻由于某種原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行的貸款,某些開(kāi)發(fā)商往往就會(huì)從中作梗,僅退還已付購(gòu)房款而不退還定金,但此種手法其實(shí)毫無(wú)法律依據(jù)。理由在于,實(shí)在無(wú)法期望所有預(yù)購(gòu)房者都能順利申請(qǐng)到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛,購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定:倘若非因購(gòu)房者一方的原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí),應(yīng)返還已付購(gòu)房款和定金。之于是否應(yīng)當(dāng)合理扣除少許手續(xù)費(fèi),自有商議的余地。

三、行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房預(yù)售中的消費(fèi)者之保護(hù)

鑒于房開(kāi)商和消費(fèi)者之間的“信息不對(duì)稱”和房開(kāi)商在利益面前的巨大“道德風(fēng)險(xiǎn)”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開(kāi)商一方所利用。因此,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜,普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí),這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立資格和條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),盡可能保證房開(kāi)商資產(chǎn)雄厚、信譽(yù)良好。并通過(guò)市場(chǎng)杠桿和行政行為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“拒之門外”。

第4篇：房產(chǎn)銷售論文范文

全程策劃存在的前提――

“如果沒(méi)有跨專業(yè)的支持力，沒(méi)有對(duì)全社會(huì)、全行業(yè)資源充分調(diào)用的能力，又怎能奢談全程營(yíng)銷？”

房地產(chǎn)全程策劃，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過(guò)程”的策劃，即從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過(guò)程策劃服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來(lái)運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)目以最佳的狀態(tài)走向市場(chǎng)。在談全程策劃之前，馮佳先反思了房地產(chǎn)全程策劃存在的前提。

“而今社會(huì)分工分工越來(lái)越細(xì)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步越來(lái)越多元，專業(yè)的廠家每年會(huì)產(chǎn)生新產(chǎn)品。比如，六年前我們?cè)谡勚悄芑臅r(shí)候，最多能夠談出20條，現(xiàn)在至少能談出120條。就智能化本身每年就至少120種新產(chǎn)品在應(yīng)用、選優(yōu)，更何況其他新技術(shù)、新產(chǎn)品呢？還有最近比較熱門的生態(tài)節(jié)能，我們公司最近來(lái)了一個(gè)博士后，他的博士后論文就是關(guān)于生態(tài)建筑，有三十多萬(wàn)字。單單是生態(tài)建筑就可以寫出三十多萬(wàn)字的論文，更何況其他領(lǐng)域呢？在今天，在中國(guó)生態(tài)節(jié)能作為一個(gè)政策性全面推進(jìn)的過(guò)程之中，試想不懂這些又怎能提供全程營(yíng)銷服務(wù)？如果沒(méi)有跨專業(yè)的支持力，沒(méi)有對(duì)全社會(huì)、全行業(yè)資源充分調(diào)用的能力，又怎能奢談全程營(yíng)銷？面對(duì)分工越來(lái)越細(xì)的趨勢(shì)，任何一個(gè)地產(chǎn)公司，必須同時(shí)面對(duì)幾百個(gè)、幾千個(gè)、乃至上萬(wàn)個(gè)材料、技術(shù)的選擇。在這個(gè)識(shí)點(diǎn)上，作為投資人來(lái)講，今天的高成本競(jìng)爭(zhēng)根本就不允許你犯錯(cuò)。不像萬(wàn)科，在95年的時(shí)候，我為萬(wàn)科總結(jié)230多個(gè)大小問(wèn)題。那時(shí)試錯(cuò)成本低，可以犯幾百個(gè)錯(cuò)誤。但是在今天，一個(gè)錯(cuò)誤就可能帶來(lái)滅頂之災(zāi)?！?/p>

結(jié)合桶底、桶板理論，馮佳接著談了全程策劃的前提：“投資商通過(guò)融資買的土地，搭建了桶底。無(wú)數(shù)個(gè)社會(huì)的技術(shù)就像桶板，在桶底與桶板的組合過(guò)程之中產(chǎn)生成本和利潤(rùn)的換算。在這個(gè)過(guò)程之中肯定隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)板和短板，但是有些人能力僅僅在于把一塊長(zhǎng)板說(shuō)得非常長(zhǎng)，對(duì)其他的中版和短板完全忽略不計(jì)。它也是有用的，當(dāng)搭順風(fēng)車，市場(chǎng)非常好的時(shí)候，長(zhǎng)板決定價(jià)值；當(dāng)市場(chǎng)非常差的時(shí)候，短板決定價(jià)值。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上常講的經(jīng)濟(jì)的時(shí)候長(zhǎng)板決定利潤(rùn)，經(jīng)濟(jì)低潮時(shí)短板決定利潤(rùn)。如何將桶底、長(zhǎng)板、中板、短板整合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)利益的最大化呢？這就需要全程策劃。”

的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同培養(yǎng)和利用，是需要發(fā)展商和商長(zhǎng)期有效合作方可完成的，它是建立在發(fā)展商成熟的投資行為、商專業(yè)的服務(wù)質(zhì)素、以及社會(huì)資源的整合基礎(chǔ)上的理性結(jié)果。SIMS（深圳國(guó)企）的房地產(chǎn)全程策劃，期望協(xié)助投資商培育一個(gè)成熟的市場(chǎng)，如同培育一片茂密的森林。初期階段，確定市場(chǎng)的定位、土地的定位，相當(dāng)于森林的定位；其次，確定項(xiàng)目功能組合、指標(biāo)組合，相當(dāng)于樹(shù)干的確定；第三，通過(guò)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和功能指標(biāo)的有機(jī)結(jié)合與可實(shí)現(xiàn)性研討，相當(dāng)于樹(shù)丫的確定；最后，由銷售人員的專業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)化過(guò)程，相當(dāng)于森林的完成。從森林定位到確定樹(shù)干、樹(shù)丫，全程策劃綜合考慮房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，整合各方面的資源，實(shí)現(xiàn)利益最大化。SIMS（深圳國(guó)企）的房地產(chǎn)全程策劃以土地價(jià)值最大化策劃為核心，努力開(kāi)展社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境價(jià)值最大化研究，以項(xiàng)目定位、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、環(huán)藝空間等概念設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，直至房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃等，為發(fā)展商全面提升房地產(chǎn)綜合價(jià)值。

“國(guó)企有五個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)支持全程策劃的”

深圳國(guó)企原來(lái)是一家廣告服務(wù)公司。馮佳從萬(wàn)科手上買下來(lái)后，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)全程策劃，然后慢慢完善體系，重點(diǎn)逐漸突出，在策劃的意識(shí)下，具體實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的職能。深圳國(guó)企請(qǐng)了很多規(guī)劃建筑的專家顧問(wèn)充實(shí)自己的智囊，招聘了大量的建筑專業(yè)的人士成為國(guó)企的員工，過(guò)去的核心支柱廣告和平面設(shè)計(jì)淡出舞臺(tái)，成為策劃規(guī)劃地產(chǎn)的輔助工具。馮佳說(shuō)，深圳國(guó)企有五個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)支持全程策劃。

北美團(tuán)隊(duì)――美國(guó)建筑理論家王受之教授的長(zhǎng)期服務(wù)。王受之教授現(xiàn)為美國(guó)洛杉機(jī)藝術(shù)中心設(shè)計(jì)學(xué)院理論系和研究生院教授，同時(shí)在洛杉機(jī)的加利福尼亞藝術(shù)學(xué)院藝術(shù)評(píng)論系、奧迪斯美術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院理論系兼任教學(xué)，擔(dān)任北京中央美術(shù)學(xué)院客座教授，擁有中國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)顧問(wèn)等眾多的名譽(yù)頭銜。他出任“國(guó)企”策劃總監(jiān)十年之久。目前在為“國(guó)企”連續(xù)不斷地出版“SIMS深圳國(guó)企房地產(chǎn)策劃叢書”，借此不斷提升“國(guó)企”的理論高度。馮佳笑稱，王受之在與我們合作了，“在尚未用殘之前我將他推薦給王石”，與萬(wàn)科建立人文合作。

德國(guó)組合――德國(guó)的設(shè)計(jì)家群體經(jīng)常坐班。主要有德國(guó)第一位獲得普力策獎(jiǎng)的德國(guó)波姆建筑師事務(wù)所創(chuàng)始人波姆先生，和德國(guó)亞琛市規(guī)劃局前任局長(zhǎng)葉格爾教授；還有一批德國(guó)留學(xué)生在國(guó)企實(shí)習(xí)。

海龜團(tuán)隊(duì)――派往英國(guó)求學(xué)歸來(lái)的“自養(yǎng)海龜”。2003年，“國(guó)企”公費(fèi)送三位優(yōu)秀員工帶薪赴英國(guó)留學(xué)。一年后，不僅有“自養(yǎng)海龜”學(xué)成歸來(lái)，而且?guī)Щ匾慌昂w”加盟；

中央美院團(tuán)隊(duì)――國(guó)企與中國(guó)本土的“皇家學(xué)院”進(jìn)行深層次合作。1998年3月，“國(guó)企”出資在中央美術(shù)學(xué)院設(shè)計(jì)系設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金。多年來(lái)“國(guó)企”與中央美術(shù)學(xué)院開(kāi)展了卓有成效的合作；每年都有很多中央美院的學(xué)生在國(guó)企實(shí)習(xí)。

自產(chǎn)團(tuán)隊(duì)――“國(guó)企”青年建筑師群體不斷成長(zhǎng)。

“中國(guó)目前的城市運(yùn)營(yíng)還相當(dāng)不成熟，有很多方面要向西方學(xué)習(xí)?！?/p>

中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)啟動(dòng)并獲得快速發(fā)展，但城市運(yùn)營(yíng)卻仍然只是處于方興未艾的狀態(tài),國(guó)外的城市發(fā)展歷程和世界經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中國(guó)的城市只有以國(guó)際化視野和城市運(yùn)營(yíng)的手段進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)，才有可能在中國(guó)特有的形勢(shì)下創(chuàng)造出城市獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，從而以良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)立足世界。談到城市運(yùn)營(yíng)，馮佳有更多要表達(dá)：

“房地產(chǎn)有兩個(gè)截然不同的品種：房產(chǎn)和地產(chǎn)。他們各自有不同的盈利周期、模式。房產(chǎn)、地產(chǎn)之后延伸出來(lái)才是城市運(yùn)營(yíng)。中國(guó)目前的城市運(yùn)營(yíng)還相當(dāng)不成熟，有很多方面要向西方學(xué)習(xí)。

首先，西方國(guó)家用體制性的制度解決了社會(huì)體系中全程的邏輯和連貫。比如西方國(guó)家在規(guī)劃之前一定是有區(qū)域戰(zhàn)略的，他們通常要做十年左右。區(qū)域戰(zhàn)略需要通過(guò)全民公決，所有的機(jī)構(gòu)包括幼兒園的孩子都來(lái)參與。他們往往在城市的藝術(shù)館放置一個(gè)箱子搜集所有人的意見(jiàn)，用十年左右的時(shí)間將所有人的欲望、不滿、意見(jiàn)高度匯集以最終形成滿足所有公決的軟成果。這個(gè)工作我們沒(méi)來(lái)得及做，我們所謂的公決變成了市委書記一個(gè)人的公決，一句話就決定了。這就是差別所在。目前已經(jīng)有些政府開(kāi)始意識(shí)到在差異化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代需要做更多元化的科學(xué)考量、學(xué)科考量，需要國(guó)際觀。他們或者用自己御用的團(tuán)隊(duì)組織城市運(yùn)營(yíng)，或者到北京來(lái)請(qǐng)人，或者請(qǐng)留學(xué)生來(lái)，或者請(qǐng)商業(yè)性的公司來(lái)運(yùn)作。不管誰(shuí)來(lái)做，它已經(jīng)在中國(guó)提上了議事日程，只是不是采取國(guó)家制度性的，而是采取多渠道的方式往這方面集合。

第二，西方在規(guī)劃時(shí)會(huì)考慮鄰里法團(tuán)的約束，在規(guī)劃階段將鄰里之間的干擾和不確定、不和諧的因素歸并了起來(lái)。比如說(shuō)，在日本如果要建一個(gè)一萬(wàn)平方米的商場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)縣議會(huì)的投票，那么任何一個(gè)新商場(chǎng)的投資商就要去拉票，一拉票就會(huì)出現(xiàn)以前的那些商人的議員利益集團(tuán)的阻擊。為什么要阻擊？我賠本了，你在進(jìn)來(lái)，你要分我的。這樣一來(lái)，新商場(chǎng)的投資商必須有更強(qiáng)的說(shuō)服力，拉到更多的票。我們今天還沒(méi)有走這個(gè)程序，出現(xiàn)了大量的規(guī)劃過(guò)剩，還在沒(méi)完沒(méi)了地再過(guò)剩。我們沒(méi)有所謂的制度性法制的人大決策的系統(tǒng)來(lái)保護(hù)已有的利益，在中國(guó)需要有更多的聲音將變量變成常量、無(wú)知變成有知的信息溝通?！?/p>

“房地產(chǎn)銷售的三個(gè)元素”

總結(jié)房地產(chǎn)銷售的元素，馮佳提出了三點(diǎn)：

第一，市場(chǎng)的周期性因素。市場(chǎng)的周期性的特質(zhì)決定了買方主動(dòng)，還是賣方主動(dòng)。當(dāng)賣方主動(dòng)的時(shí)候，看的是誰(shuí)膽大。當(dāng)買方主動(dòng)、市場(chǎng)處于低潮的時(shí)候，那些“賣房子賣成大爺?shù)娜藭?huì)無(wú)能為力，作鳥獸散。”

第二，產(chǎn)品類型。不同類型產(chǎn)品的銷售模式完全不同。比如，商鋪和住宅的銷售模式肯定是不同的。

第三，長(zhǎng)期的積累。比如世聯(lián)在中國(guó)就不錯(cuò)，在長(zhǎng)期的積累中，世聯(lián)慢慢形成了自己的團(tuán)隊(duì)和品牌，選擇適合自己的項(xiàng)目。

精彩對(duì)話回顧：

記者：深圳國(guó)企接項(xiàng)目會(huì)有選擇嗎？標(biāo)準(zhǔn)如何呢？

馮佳：當(dāng)然有選擇！我們會(huì)有選擇性地接盤，有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：好項(xiàng)目、好老板、好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。七八年我們?cè)谑仪f有300萬(wàn)個(gè)合同，當(dāng)晚就要簽了，第二天早上我們就可以拿90萬(wàn)走。但是經(jīng)過(guò)考慮，我們最終放棄了，原因在于這個(gè)項(xiàng)目有政策扯皮的背景，加上兩個(gè)老板始終找不到合作的支點(diǎn)，永遠(yuǎn)不共識(shí)；他們也沒(méi)有好的管理團(tuán)隊(duì)。最后我們跟甲方講，三條標(biāo)準(zhǔn)你們打分都太低，我們放棄服務(wù)。

記者：深圳國(guó)企是怎么培養(yǎng)全程策劃人才的？

馮佳：我們一向倡導(dǎo)“三三三”原則：三年?duì)I銷策劃、三年建筑設(shè)計(jì)、三年規(guī)劃設(shè)計(jì)，在公司的員工起碼要在公司工作九年才能談全程策劃。

記者：國(guó)企員工隊(duì)伍穩(wěn)定嗎？

馮佳：坦誠(chéng)說(shuō)我們的員工不太穩(wěn)定，但是合同很穩(wěn)定。有些人在國(guó)企勉強(qiáng)能應(yīng)付項(xiàng)目，走出國(guó)企他們就能接大單。比如說(shuō)，我們這里的平面設(shè)計(jì)師出去后投標(biāo)馬上就成了萬(wàn)科一個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)意中標(biāo)者。國(guó)企出去的員工參加和師兄、師姐競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)會(huì)能中標(biāo)，這就說(shuō)明國(guó)企在升級(jí)。最新出去的人能打敗師兄、師姐，這是他們的驕傲所在，也是我的自信所在。他們把這里學(xué)到的東西拿出去賤賣，都比在這里拿的工資高多了。

第5篇：房產(chǎn)銷售論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

第6篇：房產(chǎn)銷售論文范文

論文摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的諸多過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過(guò)政策手段，控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中最基本的土地和資金，并通過(guò)房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求。本文主要分析了國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營(yíng)銷的新形勢(shì)和房地產(chǎn)營(yíng)銷面，臨的問(wèn)題，并淺述了對(duì)如何完善營(yíng)銷策略的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了諸如房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直高漲，每年增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度和居民收入增長(zhǎng)幅度，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度越來(lái)越大。2009年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列的政策。2009年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購(gòu)買住房；對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。2011年初，萬(wàn)眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺(tái)。近期，各住宅價(jià)格漲幅較大的城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令和限貸政策，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，國(guó)家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來(lái)源于銀行，利率的變化會(huì)增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機(jī)性開(kāi)發(fā)商主動(dòng)退出市場(chǎng)，并促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國(guó)家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更具公平性。實(shí)施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式、價(jià)格以及過(guò)程都更為公開(kāi)、公正、透明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能夠以競(jìng)標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機(jī)會(huì)減少，有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)正常利潤(rùn)水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過(guò)度。

最后，隨著我國(guó)新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場(chǎng)觀望氣氖濃厚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著多年未見(jiàn)的平靜期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時(shí)期。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營(yíng)銷手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)施有效的營(yíng)銷策略，將日趨增多的消費(fèi)者的潛在購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買行為，是房地產(chǎn)營(yíng)銷必須認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。

(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷面臨的問(wèn)題

1.營(yíng)銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢(shì)

在房地產(chǎn)需求火爆時(shí)期，開(kāi)發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購(gòu)房者滿意及廣大業(yè)主的長(zhǎng)期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營(yíng)銷觀念，仍然停留在“市場(chǎng)營(yíng)銷即銷售”的認(rèn)識(shí)階段。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)“賣樓”，沒(méi)有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營(yíng)銷中來(lái)。沒(méi)有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值的內(nèi)涵。

2.市場(chǎng)調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場(chǎng)需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有得到消費(fèi)者的認(rèn)可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一“從群眾中來(lái)”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃公司限于一個(gè)全案營(yíng)銷策劃，提交幾個(gè)平面廣告設(shè)計(jì)，對(duì)于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營(yíng)銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營(yíng)銷策劃的效果缺乏后評(píng)估機(jī)制。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷對(duì)策

(一)針對(duì)政策、形勢(shì)制定營(yíng)銷策略

近期國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)是住宅項(xiàng)目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營(yíng)銷策略，繼續(xù)堅(jiān)持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相互補(bǔ)充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來(lái)源，來(lái)增強(qiáng)公司的適應(yīng)性。

(二)提升營(yíng)銷策劃的水平和實(shí)效

國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，也就是說(shuō)，在未來(lái)的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而營(yíng)銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來(lái)越重要。可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營(yíng)銷策劃的質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評(píng)價(jià)權(quán)下放至項(xiàng)目公司，總部只是出臺(tái)相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目公司靠近終端消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者的理解和把握更為到位，這有利于提高營(yíng)銷策劃實(shí)效；其次，要重點(diǎn)解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間存在的偏差問(wèn)題，由于設(shè)計(jì)單位與策劃?rùn)C(jī)構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項(xiàng)目報(bào)批存在時(shí)限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O(shè)計(jì)單位的相關(guān)人員提前介入到營(yíng)銷策劃中，將營(yíng)銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進(jìn)行營(yíng)銷策劃，從而達(dá)到營(yíng)銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實(shí)行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨(dú)特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點(diǎn)、品牌形象、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨(dú)特性。堅(jiān)持差異化原則可以利用客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)以及由此產(chǎn)生的對(duì)價(jià)格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤(rùn)卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)，不僅要關(guān)注價(jià)格、區(qū)位、購(gòu)買人群收入等要素，而且要研究消費(fèi)者的文化品位和家庭消費(fèi)的階段性等問(wèn)題。就微觀層面而言，消費(fèi)者偏好又是隨時(shí)可能變化的，如果缺乏對(duì)這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)盡失先機(jī)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)研究消費(fèi)者行為偏好，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)品和營(yíng)銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)力。市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過(guò)程，國(guó)家政策、購(gòu)房者都在趨向理性，市場(chǎng)趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費(fèi)的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要面向未來(lái)，對(duì)未來(lái)有預(yù)見(jiàn)性，注重能源的保護(hù)和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)等多家機(jī)構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場(chǎng)需求的多元化已促使設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機(jī)，把握市場(chǎng)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種手段、工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場(chǎng)的大環(huán)境復(fù)雜萬(wàn)變，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時(shí)期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是靠市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)的，只有不斷將房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房產(chǎn)銷售論文范文

[關(guān)鍵詞] 商品住宅價(jià)格 多元回歸分析 驅(qū)動(dòng)力

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問(wèn)題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和資源的優(yōu)化配置。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格特別是商品住宅的銷售價(jià)格變化尤為顯著。由于商品住宅不僅是居民的生產(chǎn)和生活的必需品，而且也是一種資產(chǎn)和財(cái)富，商品住宅價(jià)格的變化既關(guān)系到普通居民的生產(chǎn)和生活問(wèn)題，也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力。

一、商品住宅價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素分析

影響商品住宅價(jià)格變化的因素很多，在這些因素中，有的僅影響某一具體的房地產(chǎn)價(jià)格，有的在總體上影響某一地區(qū)或某一類房地產(chǎn)價(jià)格水平。本文主要從商品住宅建造成本、房地產(chǎn)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平這三個(gè)方面進(jìn)行分析。

1.商品住宅建造成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響

商品的價(jià)格主要是由成本決定的，房地產(chǎn)也不例外，成本的推動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變化的內(nèi)在動(dòng)力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、設(shè)備采購(gòu)成本、安裝工程成本，其中土地取得成本所占比重最大，約占房屋建造成本的30%～60%。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市土地資源日益稀缺，造成地價(jià)的不斷上漲，地價(jià)的上漲從成本方面直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。

2.房產(chǎn)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是在房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用過(guò)程中形成的，供給和需求的平衡影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展和人民收入水平的不斷提高，我國(guó)商品房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，更多的人有能力來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，使中國(guó)居民的住房需求變成真正的有效需求。再者,中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，大規(guī)模的城市改造和居民拆遷,使住房的被動(dòng)性需求增加。歷史數(shù)據(jù)顯示:1988年～1997年,中國(guó)城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)僅0.61個(gè)百分點(diǎn),而1998年～2005年,城鎮(zhèn)化年均增值率上升到1.2個(gè)百分點(diǎn),這充分表明1998年以來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市人口的急速增長(zhǎng)帶來(lái)了中國(guó)住房的巨大需求，需求是拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格變化的最直接因素。近年來(lái)，居民房地產(chǎn)需求前面釋放，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的大好局面，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的主要原因。

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同房產(chǎn)價(jià)格存在著密切的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)這類具有獨(dú)特性質(zhì)的消費(fèi)品和投資品的供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，隨著國(guó)民生產(chǎn)總值的迅速增長(zhǎng)，居民的收入水平也會(huì)不斷得到提高，從而對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)的增加，則房?jī)r(jià)上漲，反之，房?jī)r(jià)下跌。

二、商品住宅價(jià)格驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)數(shù)量分析

1.驅(qū)動(dòng)因子的選擇及說(shuō)明

本文以北京市統(tǒng)計(jì)年鑒1991年～2005年數(shù)據(jù)為實(shí)證分析樣本，選取了5個(gè)具有代表性的自變量指標(biāo)和1個(gè)因變量指標(biāo)。運(yùn)用EViews5.0進(jìn)行多因素分析。X1為市區(qū)常住人口數(shù)（萬(wàn)人）；X2為商品房建設(shè)投資額（億元）；X3為商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）；X4為地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）；X5為單身宿舍建造成本（元/平方米）；Y為商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）。

2.過(guò)程分析

本文利用多元線性回歸方法對(duì)商品住宅價(jià)格進(jìn)行逐步回歸分析，確定多元回歸方程如下：

lnY=a0＋a1lnX1＋a2lnX2＋a3lnX3＋a4lnX4＋a5lnX5＋u (1)

運(yùn)用EViews軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)，得回歸方程為：lnY=14.2270－2.2137lnX1－0.0033lnX2－0.5134lnX3＋1.2267lnX4＋0.5889lnX5(2)

（-1.6590） （-0.0192） （-1.9729） （2.4456） （1.9973）

R2=0.9652R=0.9824F=50.0472

當(dāng)N=15，K=5時(shí)，在0.05的顯著性水平下，F(xiàn)的檢驗(yàn)值為50.0472，方程明顯顯著。｜t｜分布臨界值為1.833，解釋變量X1、X2不顯著，且X1的符號(hào)與預(yù)期的相反，這說(shuō)明可能存在嚴(yán)重的多重共線性，為了達(dá)到較好的擬合效果，必須剔除不顯著的變量以消除多重共線性的影響，我們選擇逐步剔除法進(jìn)行剔除。

逐個(gè)剔除法原理是首先要將與預(yù)測(cè)對(duì)象的有關(guān)全部因素引入方程，建立模型，然后根據(jù)每個(gè)回歸系數(shù)｜t｜值大小，逐個(gè)剔除不顯著變量，直到模型中包含的變量都是影響因變量的顯著因素為止。當(dāng)模型中包含的不顯著變量較多時(shí)，不能同時(shí)剔除，而是要從｜t｜值最小的那個(gè)系數(shù)所對(duì)應(yīng)的變量進(jìn)行逐一剔除，若剔除一個(gè)變量后，R2和R的值變化很大，則變量的剔除對(duì)模型不利，應(yīng)該保留變量。反之，該變量可剔除。

由（2）式可知｜t｜最小的不顯著變量是X2，因此剔除X2，其余4個(gè)變量再建模型為：

lnY=14.1864－2.2012lnX1－0.5145lnX3＋1.2205lnX4＋0.5869lnX5 (3)

(-1.9905) (-2.1317) (3.3483) (2.2368)

R2=0.9652R=0.9824F= 69.5071

計(jì)算結(jié)果表明，變量X2的剔除是合適的。

當(dāng)N=15，K=4時(shí)，在0.05的顯著性水平下，F(xiàn)的檢驗(yàn)值為69.5071，該回歸方程顯著，｜t｜分布的臨界值為1.812，變量X1仍不顯著，且符號(hào)與預(yù)期符號(hào)還是相反，需要繼續(xù)剔除變量。剔除變量X1后，重新建立模型為：

lnY=0.4976－0.7947lnX3＋1.2205lnX4＋0.5707lnX5(4)

（-3.5977）（2.9721）（1.9313）

R2= 0.9515R=0.9754F= 71.9739

當(dāng)N=15，K=3時(shí)，顯著性水平為0.05的｜t｜分布臨界值為1.796，所有變量均顯著，t檢驗(yàn)通過(guò)。F的臨界值為，F(xiàn)檢驗(yàn)通過(guò)，此回歸方程解釋程度很高。

三、結(jié)論分析

根據(jù)模型擬合的最終結(jié)果，逐步回歸模型中使用的預(yù)測(cè)變量X1、X2、X3、X4、X5，最終變量X3、X4、X5被保留，X1、X2而被剔除。

首先，從人口狀況來(lái)看。變量X1（常住人口）在方程擬合結(jié)果中不是顯著因子，這說(shuō)明常住人口的增長(zhǎng)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響并不大。時(shí)下一些觀點(diǎn)認(rèn)為人口的增長(zhǎng)會(huì)誘發(fā)對(duì)住房的大量需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷上漲。但這是潛在需求還是有效的需求？衡量房地產(chǎn)的需求其最基本依據(jù)是居民的可支配收入，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2000年以來(lái)，住房銷售額增長(zhǎng)均顯著高于居民的可支配收入增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)在總量上的有效需求存在著嚴(yán)重不足，無(wú)論是從消費(fèi)角度還是從投資角度上說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)熱銷都是對(duì)以往存量需求的一種釋放，并不是潛在需求真正的轉(zhuǎn)化為有效需求。因此，人口增長(zhǎng)并不是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

其次，從地區(qū)生產(chǎn)總值來(lái)看。X4是顯著因子（地區(qū)生產(chǎn)總值），對(duì)X4而言其回歸系數(shù)是1.2205，這表明地區(qū)生產(chǎn)總值同住宅銷售價(jià)格呈正相關(guān)，地區(qū)生產(chǎn)總值反應(yīng)了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胨?。地區(qū)生產(chǎn)總值越高，當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖胨骄驮礁?，?duì)住宅的有效需求就大，從而促進(jìn)了商品住宅價(jià)格不斷上漲。從房地產(chǎn)的構(gòu)成成本看，根據(jù)方程最后擬合結(jié)果表明X5是顯著因子，其回歸系數(shù)是0.5707說(shuō)明它同房屋價(jià)格呈正相關(guān)，房屋建造成本是房?jī)r(jià)變動(dòng)的最直接原動(dòng)力，其建造成本越高，商品房銷售價(jià)格就越高。

最后，從房地產(chǎn)竣工面積來(lái)看。根據(jù)模型最終擬合結(jié)果可以看出房地產(chǎn)竣工面積X3是顯著因子，且同商品住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)性，也就是說(shuō)隨著商品房屋竣工面積的不斷增多，商品住宅價(jià)格呈下降趨勢(shì)。

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第8篇：房產(chǎn)銷售論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；景氣循環(huán)方法；合成指數(shù)

[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）48-0062-03

1 研究背景

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，與城市化和工業(yè)化關(guān)系密切，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近十年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)占我國(guó)國(guó)內(nèi)總產(chǎn)出的2%～8%，占固定資產(chǎn)投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占地區(qū)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的比例高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)銷售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的47%?？梢?jiàn)，地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地位顯著，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本支撐點(diǎn)之一。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣波動(dòng)一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論指導(dǎo)，有助于政府部門制定相應(yīng)政策、掌握調(diào)控力度；另一方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)有信息導(dǎo)向作用，有助于投資者有效支配投資開(kāi)發(fā)行為。

房地產(chǎn)業(yè)受地域因素的影響很大，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素及重要程度有所不同，表現(xiàn)出的景氣循環(huán)特征也不同。本文旨在對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體分析，借鑒景氣理論及國(guó)內(nèi)外相關(guān)成果，構(gòu)建北京房產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的基本框架，編制景氣指數(shù)，了解區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展軌跡，為北京房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷提供參考。

2 景氣方法概述

景氣指數(shù)方法是目前普遍采用的分析經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)走勢(shì)和預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的方法，它把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)看成一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)傳遞、擴(kuò)散的結(jié)果，認(rèn)為這是一個(gè)逐漸波及、滲透的過(guò)程，經(jīng)濟(jì)狀況的任何異常都有一定的前兆反映。

基于景氣循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時(shí)差關(guān)系將指標(biāo)分為先行、同步、滯后三類，三類指標(biāo)中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標(biāo)的變動(dòng)上，先行指標(biāo)上升預(yù)示著經(jīng)過(guò)一定時(shí)差后，房地產(chǎn)循環(huán)將步入總體景氣時(shí)期，先行指標(biāo)下降預(yù)示著行業(yè)將衰退并進(jìn)入不景氣時(shí)期；再以此為基礎(chǔ)計(jì)算景氣指數(shù)，類似地，先行指數(shù)可以預(yù)測(cè)波動(dòng)波峰或波谷的來(lái)臨，同步指數(shù)能夠擬合現(xiàn)狀，滯后指數(shù)可用于驗(yàn)證和輔助判斷前期對(duì)波動(dòng)態(tài)勢(shì)的預(yù)測(cè)是否正確，并進(jìn)行修訂和調(diào)整。通過(guò)研究景氣指數(shù)即可了解房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張、收縮過(guò)程交替變化的數(shù)據(jù)信息，指示景氣的動(dòng)向和趨勢(shì)，達(dá)到監(jiān)測(cè)分析的目的。

3 實(shí)證研究

3.1 建立景氣指數(shù)指標(biāo)體系

英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS） 在《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》一書中將房地產(chǎn)景氣循環(huán)定義為所有物業(yè)總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動(dòng)，由此可見(jiàn)，物業(yè)收益率應(yīng)該是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的基準(zhǔn)指標(biāo)，但事實(shí)上因?yàn)槿狈?duì)收益率的統(tǒng)計(jì)，而物業(yè)的收益情況很大程度上由價(jià)格的變化來(lái)決定，價(jià)格又是供求共同作用的結(jié)果，故本文選擇北京市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（月度數(shù)據(jù)）為基準(zhǔn)指標(biāo)。

本文從房地產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)重要性、數(shù)據(jù)可得性、指標(biāo)敏感性，選取研究指標(biāo)如下：北京市固定資產(chǎn)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資完成額增速、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、北京市商品房銷售價(jià)格、金融機(jī)構(gòu)貸款額、財(cái)政支出、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、外匯儲(chǔ)備；并構(gòu)造指標(biāo)：x1=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資完成額，反映房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，表明現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。本文通過(guò)對(duì)以上指標(biāo)的相對(duì)變化（變化率）進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，綜合判斷北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體狀況。

所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備時(shí)間均為2005年7月—2012年9月，計(jì)算主要基于國(guó)家信息中心同東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析與預(yù)測(cè)研究中心共同研發(fā)的“經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)”軟件。數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、wind資訊、北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。

3.2 數(shù)據(jù)處理

月度時(shí)間序列包含長(zhǎng)期趨勢(shì)要素、循環(huán)要素、季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素，在分析過(guò)程中首先采用X-11季節(jié)調(diào)整方法剔除指標(biāo)序列的季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素。此外，為解決有些指標(biāo)的1月份數(shù)據(jù)缺失問(wèn)題及由春節(jié)因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗(yàn)月份調(diào)整法處理數(shù)據(jù)。

3.3 時(shí)滯識(shí)別

3.3.1 時(shí)差相關(guān)分析

在選擇景氣指標(biāo)時(shí)，一般計(jì)算若干個(gè)不同延遲數(shù)的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時(shí)差相關(guān)系數(shù)被認(rèn)為反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)表示先行滯后期。

3.3.2 K-L信息量

對(duì)于偶然的、帶有隨機(jī)性質(zhì)的現(xiàn)象，通?？梢哉J(rèn)為是服從某一概率分布的隨機(jī)變量的一些實(shí)現(xiàn)值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來(lái)度量真正的概率分布與模型估計(jì)所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標(biāo)的實(shí)際計(jì)算中，也是以一個(gè)重要的、能夠敏感地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。

依照上述方法對(duì)所選指標(biāo)進(jìn)行分析，參照備選指標(biāo)與基準(zhǔn)循環(huán)序列圖的峰谷對(duì)應(yīng)情況，考慮到指標(biāo)的完備性與相容性，確定景氣指標(biāo)組，如下表所示：

3.4 計(jì)算景氣指數(shù)

景氣指數(shù)綜合了景氣指標(biāo)組中所有成員的變動(dòng)狀況，相較于單一指標(biāo)而言更為客觀嚴(yán)謹(jǐn)，景氣指數(shù)根據(jù)反映對(duì)象和計(jì)算方法的不同分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)，本文為了彌補(bǔ)擴(kuò)散指數(shù)無(wú)法表示波動(dòng)振幅的不足，選用合成指數(shù)，它是用合成各指標(biāo)變化率的方式把握景氣變動(dòng)的大小。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果繪制先行、同步、滯后景氣指數(shù)如圖1所示：

如圖1所示，先行指數(shù)在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區(qū)間，同步指數(shù)在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區(qū)間，滯后指數(shù)在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區(qū)間，進(jìn)一步的計(jì)算結(jié)果表明先行指數(shù)平均先行同步指數(shù)9個(gè)月，滯后指數(shù)平均滯后同步指數(shù)6個(gè)月。總體看來(lái)，先行、同步、滯后指數(shù)之間主要的峰谷對(duì)應(yīng)模擬很好。

在研究區(qū)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，2004年在國(guó)家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，9月以后的商品房銷售價(jià)格達(dá)到七年來(lái)最高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展一直持續(xù)到2008年年初，此時(shí)受國(guó)際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)整體減弱，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行空間，該年房地產(chǎn)投資較上年同期下降7.1%；2009年開(kāi)始，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在危機(jī)中迎來(lái)快速發(fā)展，在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)優(yōu)惠政策的作用下逐漸復(fù)蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也隨之快速增長(zhǎng)；2010年4月，為了實(shí)現(xiàn)“遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)”的目標(biāo)，中央出臺(tái)“新國(guó)十條”，市場(chǎng)由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來(lái)的發(fā)展歷程印證了本文合成指數(shù)的穩(wěn)定性和敏感性。

4 分析與預(yù)測(cè)

4.1 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析

從景氣指數(shù)圖來(lái)看，先行指數(shù)自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動(dòng)狀態(tài)，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，預(yù)示著在2013年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該保持緩慢穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)；從同步指數(shù)來(lái)看，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩(wěn)回升。結(jié)合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，2013年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，總體平穩(wěn)運(yùn)行；具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房銷量強(qiáng)勁回升，市場(chǎng)需求不斷釋放，呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)3個(gè)季度回升。

可見(jiàn)，盡管限購(gòu)限價(jià)、新房審批等從緊的調(diào)控政策會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。但從供求角度來(lái)看，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化加速的宏觀背景下，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升，處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段，應(yīng)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

4.2 同國(guó)房景氣指數(shù)的對(duì)比將北京市同步指數(shù)同國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)行對(duì)比，2004—2006年，北京市同步指數(shù)與國(guó)房景氣指數(shù)處于下行空間，2006年年初后開(kāi)始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落，這次回落一直持續(xù)到2009年第二季度，又開(kāi)始新一輪的景氣與不景氣的循環(huán)。由圖2可見(jiàn)，全國(guó)房地產(chǎn)和北京市房地產(chǎn)的循環(huán)波動(dòng)特征很相似，只是到達(dá)波峰波谷的時(shí)間略有差異，可以說(shuō)二者整體發(fā)展同步。

5 結(jié) 論

本文根據(jù)景氣循環(huán)的原理對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行景氣分析，建立有效可行的景氣指標(biāo)體系，客觀分析了2004年以來(lái)的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，認(rèn)為當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段；最后將北京市房地產(chǎn)景氣狀況與全國(guó)房地產(chǎn)景氣狀況進(jìn)行對(duì)比分析得出二者發(fā)展同步的結(jié)論。

需要指出的是，受到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分性的限制，本文的研究周期相對(duì)較短；另外本文選擇月度數(shù)據(jù)，雖然能有效實(shí)現(xiàn)較好的時(shí)效性，但數(shù)據(jù)波動(dòng)性較大，統(tǒng)計(jì)時(shí)滯相對(duì)較長(zhǎng)。這些都有待于進(jìn)一步改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房產(chǎn)銷售論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策