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第1篇：商場物業(yè)范文

商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。如今，隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。

二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強(qiáng)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強(qiáng)、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。

（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題

1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知，商場樓宇和寫字樓等有很大的不同，作為公共開放的場所，商業(yè)樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場環(huán)境優(yōu)美、清潔等，直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間，會給顧客留下深刻的印象，也影響商場的社會形象和商業(yè)競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因，要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。

2、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問題隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高，人們對物業(yè)設(shè)備設(shè)施的要求也越來越高。除了基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施如給排水、電氣設(shè)備等外，對于商場物業(yè)來說，消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備顯得很重要。加上最近幾年火災(zāi)的不斷發(fā)生，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場火災(zāi)、吉林市商業(yè)大廈火災(zāi)、上?！?115”特大火災(zāi)給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發(fā)生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場對消防設(shè)備的要求比較高。而又由于商場的特殊性，為了保障商戶和顧客的切身利益，監(jiān)控設(shè)備顯得格外重要，但是據(jù)商戶反映，商場內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發(fā)生。

3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品，樹立企業(yè)形象的一種重要載體，可以幫助商場形成品牌，并支持其發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)來說，廣告宣傳在開張的時候做的比較多，到后期正常營業(yè)的時候，多是依靠于地段的優(yōu)勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各個業(yè)主或物業(yè)使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內(nèi)部，物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場僅在自動扶梯兩側(cè)設(shè)有小型廣告牌，且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費(fèi)者的感官體驗上，不盡如人意，很難達(dá)到廣而告之，吸引消費(fèi)的目的。

三、對策及建議

針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現(xiàn)在商場物業(yè)中普遍存在的問題，物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善：

（一）營造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，抓好保潔基本工作

1、裝修時全面考慮，規(guī)劃得當(dāng)在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進(jìn)去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進(jìn)行拓荒保潔時要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進(jìn)行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。

2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多，這加大了商場物業(yè)保潔的難度，物業(yè)公司要充分的認(rèn)識到這一點(diǎn)，增加每天定時定點(diǎn)收集、處理和清掃垃圾的次數(shù)，另外，安排員工不定時巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。此外，為了營造良好的環(huán)境，物業(yè)管理相關(guān)部門還需要加強(qiáng)對商戶和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關(guān)方面的漫畫和標(biāo)語；發(fā)現(xiàn)商戶或顧客的不良習(xí)慣或行為時，要委婉的進(jìn)行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會為商場迎來更多的顧客。

3、提高保潔人員的整體水平和專業(yè)化程度因為保潔工作技術(shù)含量低，屬于勞動密集型行業(yè)，所以保潔人員的文化程度相對不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細(xì)化、專業(yè)化保潔服務(wù)是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向，故物業(yè)公司要加強(qiáng)對員工的引導(dǎo)和培養(yǎng)，把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工，使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進(jìn)方法的運(yùn)用，使物業(yè)管理的專業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。

（二）安全保衛(wèi)工作常抓不懈

安全保衛(wèi)是商場物業(yè)重點(diǎn)中的重點(diǎn)，要想保證這一點(diǎn)就必須要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的高起點(diǎn)、高要求和高質(zhì)量。如果說軟性的服務(wù)是電腦中的軟件，那么商場中的設(shè)備設(shè)施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應(yīng)”，服務(wù)和設(shè)備兩者必須同時提高，才能創(chuàng)造高效的商場物業(yè)管理。現(xiàn)代商場中，設(shè)備設(shè)施往往比較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓宇中設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點(diǎn)建議：

1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責(zé)任落實到物業(yè)管理相關(guān)部門，定期地對報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)和計劃性檢修。就設(shè)備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容，計劃性檢修制度的實施，以及監(jiān)督檢查等。此外，由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，設(shè)備更新?lián)Q代節(jié)奏加快，即便當(dāng)時的配套設(shè)施非常先進(jìn)，都不可避免地具有時代局限性。物業(yè)的機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)需要有超前思維，只有這樣才能減少業(yè)主在購買房產(chǎn)后面臨損失，并維護(hù)好發(fā)展商的品牌形象。

2、提高工作人員和商戶的消防意識物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多，加上商場中設(shè)備設(shè)施較多，商戶局部裝修頻繁，可能會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)對消防的疏忽，因此，物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門必須重視消防工作，保證相關(guān)工作的有序開展，防患于未然。另外，還應(yīng)提高商戶的消防意識，可以通過現(xiàn)場模擬、開展相關(guān)活動來調(diào)動商戶積極性。

（三）擴(kuò)展廣告設(shè)置區(qū)域，加大廣告投放量和宣傳力度

廣告的目的在于打動顧客的購買欲望，增加商品銷售量。廣告服務(wù)于商業(yè)營銷活動，這要求廣告設(shè)置的位置醒目、顯眼；廣告設(shè)計要生動、形象、準(zhǔn)確，讓人過目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營銷策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。

第2篇：商場物業(yè)范文

1、人民路的建材商業(yè)街

2、以中山東路及中山西路為中心的建材商業(yè)街

3、香江家居建材大市場

4、天一園家居廣場

5、凱震建材大市場

6、四方園建材家居廣場

二、各片區(qū)分布狀況及商業(yè)特征：

1、人民路片區(qū)

a.人民路經(jīng)營戶沿街分布，店面較小，均在15m2左右，主要經(jīng)營瓷磚、地板、門類、潔具等

b.該片區(qū)已有二十來年經(jīng)營歷史了，在消費(fèi)者中印象較深，但因店面較小、檔次較低、商業(yè)形象差，已形成不了市場效應(yīng)。

2、中山東路及西路片區(qū)

a.該區(qū)商戶沿街分布，由經(jīng)營戶自發(fā)性組合。中山東路2001年初始經(jīng)營，由于入駐的經(jīng)營戶多，市場形成周期較快，在2003年市場經(jīng)營形成一定氣候。中山西路為東路的延伸，后又逐漸向井岡山大道北南側(cè)蔓延，該市場在消費(fèi)者中形成較深印象。

b.屬中心城區(qū)，人流量較大，主要以燈具、五金水暖、低壓電器、板材經(jīng)營為主，目前經(jīng)營狀況相對較好。

c.由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營較零亂，沒有停車場地，且城市建設(shè)道路拓寬后，人行道變狹小，消費(fèi)者購物不方便。

3、香江家具建材大市場

a.位于城南井岡山大道46號，市場建筑面積2300

m2,分兩期建設(shè)，其中一期由214間商鋪和大開間的二樓商場構(gòu)成，于2000年建成開張；二期由一、二樓大開間的商場和三～六樓商務(wù)公寓構(gòu)成，并于二oo六年五月全部完工。

b.一期二樓和二期一、二樓主要經(jīng)營家具，其余為建材、廚衛(wèi)潔具、裝飾材料等經(jīng)營場地。

c.一期二樓是較早的家具市場，有一定的名氣，現(xiàn)經(jīng)營設(shè)施已顯陳舊。目前該市場向太平橋延伸，經(jīng)營不銹鋼材料、鋁材批發(fā)，商鋪不多，但交易量大。

4、天一園家居廣場

a.位于韶山中路，占地面積2萬m2，營業(yè)面積1.3m2，于2004年10月8日開業(yè)。

b.該場地為商住式建筑結(jié)構(gòu)，一樓為經(jīng)營店鋪，目前有30家商戶在經(jīng)營，主要經(jīng)營商品種類為家具。

5、凱震建材大市場

a.位于××大道與韶山西路交叉口處，營業(yè)面積3萬m2，首期推出170間商鋪，于2007年10月1日開業(yè)。

b.主要經(jīng)營建材、家裝飾品等。因進(jìn)場商戶免兩年租金，故無空置商鋪；近期有6000

m2倉庫推出使用。

6、四方園建材家居廣場

a.該市場位于××大道正丙角，2006年8月開始建設(shè)，占地面90畝，營業(yè)面積76000

m2，總投資人民幣2.1億元，于2008年8月1日開業(yè)。

b.一層共有商鋪323間，按商品類別分七個區(qū)：板材、線材、油漆涂料區(qū)、陶瓷區(qū)、地板區(qū)、建材超市區(qū)、管材、型材、頂材、小五金區(qū)、石材區(qū)、衛(wèi)浴區(qū)。二、三樓主要經(jīng)營家具、廚具等。

c.初具規(guī)模，一層近300間商鋪已開張營業(yè)，37000m2營業(yè)面積已裝修，地下層3000

m2倉庫近期推出交付使用，市場定位：以建材家居為主，形成贛中地區(qū)最具規(guī)模、最有影響力的、集展示、交易、信息、倉儲、服務(wù)為一體的建材家具貿(mào)易集散中心。

建材家具市場存在的主要問題

一、組織化程度低，存在散、亂、差、小現(xiàn)象。全區(qū)建材家具市場大小七個，由商品市場整合運(yùn)作產(chǎn)生，存在著散、亂、差、小現(xiàn)象。散：七個市場盲目發(fā)展，難以形成中心。亂：人民路和中山路片區(qū)由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營的商品種類比較雜亂。差：購物環(huán)境差。經(jīng)營戶經(jīng)營在場地內(nèi)切割瓷磚、金屬材料，送貨車輛隨意停放。?。号R街的店鋪面積小，特別是2007年城市建設(shè)人民路和中山路主車道拓寬后，人行道變狹小了，這些地段商戶經(jīng)營也自感沒有以前方便，也無發(fā)展空間，已不適應(yīng)城市建設(shè)發(fā)展的需求。

二、管理模式滯后，缺乏市場整體推廣意識。目前我區(qū)較大的建材家居市場都是開發(fā)商在市場內(nèi)建設(shè)若干單個商鋪，然后或出售、或出租、或出售后市場代出租、或業(yè)主購買后出租、自營；經(jīng)營戶租賃（購買）商鋪自主經(jīng)營，市場統(tǒng)一管理，業(yè)界稱為“攤位制”經(jīng)營模式。這種模式往往經(jīng)營與管理相分離，特別是市場始建初期，采取初始的物業(yè)式管理模式，管理停留在保安、保潔服務(wù)水平，缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，且市場整體經(jīng)營、品牌意識不強(qiáng)，難以發(fā)揮大市場優(yōu)勢。

三、商品價格透明度差，售后服務(wù)不規(guī)范。建材家居商品的消費(fèi)具有特殊性，絕大部份消費(fèi)者都是首次消費(fèi)，對這些產(chǎn)品缺乏辨別能力，精明的消費(fèi)者貨比三家后，往往是賣方出價，買方砍價，價格透明度差，出現(xiàn)同一商品價格在不同的市場差距很大的情況。價格不透明影響了消費(fèi)者對商家的信任，市場競爭也處于價格競爭低水平。售后服務(wù)也打折扣，推銷商品時把商品說得天花亂墜，一旦貨物出手，商家自己就變成“上帝”，消費(fèi)者想要退貨比登天還難。

幾點(diǎn)建議與思考

一、加大招商引資力度，積極引進(jìn)超市化經(jīng)營模式。與市場“攤位制”經(jīng)營模式相比，超市化經(jīng)營更具有全新的經(jīng)營方式：商品全部統(tǒng)一采購、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算，提供導(dǎo)購、網(wǎng)上購物、加工定制、無理由退貨等特色服務(wù)。超市化經(jīng)營提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、合理的價格和完善的服務(wù)，目前在全國很多城市大行其道。隨著消費(fèi)者生活水平的提高、消費(fèi)觀念的改變，建材家居超市會越來越受廣大消費(fèi)者的青睞。

二、提升市場經(jīng)營管理水平。隨著四方園家居廣場的開業(yè)，標(biāo)志著我區(qū)的建材家居市場的硬件設(shè)施上檔次、上規(guī)模，而市場的治理模式、經(jīng)營理念、營銷策略成為當(dāng)前需要提高的重要軟件因素。提升軟件因素一是市場發(fā)展定位要高，要以立足吉安市、面向全省、輔射周邊的高度，打造江西省的知名品牌。二是明確經(jīng)營模式：市場化經(jīng)營、商場化管理。市場化經(jīng)營就是攤位商戶自主經(jīng)營，商場化管理就是把市場當(dāng)作商場經(jīng)營管理，是經(jīng)營與管理相結(jié)合，要把商戶自主經(jīng)營、市場經(jīng)營和管理相結(jié)合，三管齊下。三是建立完善質(zhì)量與服務(wù)監(jiān)督制約機(jī)制，完善規(guī)章制度，提高管理人員綜合素質(zhì)，強(qiáng)化培訓(xùn)，持證上崗。

第3篇：商場物業(yè)范文

1

范圍

本規(guī)范規(guī)定了百貨商場經(jīng)營活動中的服務(wù)質(zhì)量，涵蓋了百貨商場服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)作要素，服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)環(huán)境、商品要求及服務(wù)評價與改進(jìn)等方面的基本要求。

本規(guī)范適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的百貨商場。本市行政區(qū)域內(nèi)的其它零售業(yè)態(tài)如大超市、大賣場等可參照執(zhí)行。

2

規(guī)范性引用文件

下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB

2894

安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB

7718

食品標(biāo)簽通用標(biāo)準(zhǔn)

GB

9670

商場（店）、書店衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB/T

10001

標(biāo)志用公共信息圖形符號

GB

15630

消防安全標(biāo)志設(shè)置要求

GB/T

19000

質(zhì)量管理體系

基礎(chǔ)和術(shù)語

GB/T

19001

質(zhì)量管理體系

要求

3

術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本規(guī)范。

3.1

顧客

產(chǎn)品或服務(wù)的接受者。

3.2

服務(wù)

為滿足顧客的需要，供方與顧客接觸的活動和供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。

3.3

質(zhì)量

反映產(chǎn)品或服務(wù)滿足明確或隱含需要能力的特征和特性的總和。

3.4

零售

通過店鋪或非店鋪方式，以相對較小的數(shù)量，將商品出售給最終消費(fèi)者并提供售后服務(wù)的活動。

3.5

零售服務(wù)

零售企業(yè)為顧客提供的、與其基本商品相連的、旨在增加顧客購物價值并從中獲益的一系列無形的活動。

3.6

百貨商場

指在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對商品多樣化選擇的需要。

4

服務(wù)人員

4.1

基本要求

4.1.1

具備合法的勞動從業(yè)資格和符合工作崗位要求的文化程度，宜高中及以上。

4.1.2

具備相應(yīng)崗位的上崗培訓(xùn)合格證明或符合技術(shù)崗位要求的專業(yè)技術(shù)證書。

4.1.3

具有符合工作崗位要求的健康狀況證明。

4.1.4

遵守崗位紀(jì)律、商業(yè)職業(yè)道德規(guī)范。

4.2

技能要求

4.2.1

掌握商品知識，具備本崗位的熟練業(yè)務(wù)技能。

4.2.2

熟練使用本崗位配備的服務(wù)工具、設(shè)備和設(shè)施。

4.3

人員培訓(xùn)

商場應(yīng)對員工實施崗前培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)，并建立相應(yīng)檔案。培訓(xùn)內(nèi)容可包括：禮儀規(guī)范、業(yè)務(wù)知識、職業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量、法律法規(guī)、職業(yè)道德等。

5

服務(wù)內(nèi)容

5.1

服務(wù)用語

5.1.1

營業(yè)員應(yīng)當(dāng)規(guī)范用語、禮貌用語，使用普通話接待顧客。

5.1.2

商場應(yīng)配備能運(yùn)用英語和手語接待顧客的營業(yè)員。

5.2

服務(wù)項目

5.2.1

商場的服務(wù)臺應(yīng)公布服務(wù)項目，常規(guī)的服務(wù)項目宜有：導(dǎo)購咨詢、郵購、函購、網(wǎng)購、預(yù)訂服務(wù)、缺貨登記、小修小配、送貨上門、安裝調(diào)試等。

5.2.2

有償服務(wù)項目應(yīng)公布相關(guān)價目，方便顧客了解和監(jiān)督。

5.2.3

商場應(yīng)在服務(wù)臺公布服務(wù)監(jiān)督電話。

5.3

銷售服務(wù)

5.3.1

商場應(yīng)誠信經(jīng)營，買賣公平、童叟無欺、方便殘障等特殊顧客。

5.3.2

顧客進(jìn)入服務(wù)區(qū)域，營業(yè)員應(yīng)面對顧客適時招呼。

5.3.3

營業(yè)員應(yīng)據(jù)實向顧客介紹商品的品種、價格、性能、特點(diǎn)、使用方法、保養(yǎng)常識、質(zhì)量保證、售后服務(wù)等要素。

5.3.4

營業(yè)員應(yīng)耐心輔助顧客比較、挑選商品，驗看商品的外觀質(zhì)量，核對商品配件和附件。對需要調(diào)試的商品，營業(yè)員應(yīng)詳細(xì)講解使用方法，耐心調(diào)試。按規(guī)定需要送貨上門的商品，商場應(yīng)做好預(yù)約登記，按時上門，并做好后續(xù)服務(wù)。

5.3.5

營業(yè)員應(yīng)根據(jù)商品特點(diǎn)和顧客的要求，對商品進(jìn)行包裝、包扎，方便顧客攜帶，包裝物應(yīng)符合國家環(huán)保的要求。

5.3.6

營業(yè)員應(yīng)了解本地的特色產(chǎn)品，做好特色服務(wù)。

5.3.7

集中收銀的營業(yè)場所，營業(yè)員應(yīng)指引顧客到收銀臺付款。

5.3.8

收銀員應(yīng)熟練掌握各類銀行卡、支票及其他支付形式的結(jié)算方法。

5.3.9

收銀員收款應(yīng)做到唱收、唱找，當(dāng)面確認(rèn)，收找錢款應(yīng)做到逐筆清。

5.3.10

商場應(yīng)如實、正確、規(guī)范地開具發(fā)票內(nèi)容，發(fā)票交付顧客時，應(yīng)請顧客核對，確認(rèn)準(zhǔn)確無誤。

5.4

投訴受理

5.4.1

商場應(yīng)依照有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定受理服務(wù)質(zhì)量及商品質(zhì)量的投訴。

5.4.2

顧客對商品質(zhì)量進(jìn)行投訴，商場應(yīng)實行商品質(zhì)量先行負(fù)責(zé)制。商品質(zhì)量和服務(wù)有特別承諾的，應(yīng)按承諾內(nèi)容兌現(xiàn)。

5.4.3

商場應(yīng)指定專職部門或人員接待、受理顧客投訴，并做好記錄，及時處理。

5.4.4

商場接待人員對顧客的投訴進(jìn)行核實和必要的第三方檢測，做出客觀公正的處理并主動及時答復(fù)顧客。

5.4.5

商場對投訴處理情況應(yīng)進(jìn)行必要的跟蹤回訪，了解投訴處理的落實情況及顧客意見的反饋信息。

6

服務(wù)環(huán)境

6.1

店招和廣告

6.1.1

店招應(yīng)整潔，漢字及拼音應(yīng)書寫準(zhǔn)確清晰、拼音應(yīng)拼讀規(guī)范。中文店名的外國語譯文應(yīng)規(guī)范、正確。

6.1.2

廣告內(nèi)容應(yīng)合法、健康、真實，視覺美觀，傳遞信息清晰，具有時效性。廣告、海報張貼應(yīng)規(guī)范有序。

6.2

櫥窗和商品陳列

6.2.1

櫥窗應(yīng)內(nèi)容健康，布置新穎，創(chuàng)意獨(dú)特。

6.2.2

櫥窗應(yīng)根據(jù)季節(jié)、節(jié)假日的變化，適時更新調(diào)整。

6.2.3

商品陳列應(yīng)整潔、藝術(shù)，體現(xiàn)商品特點(diǎn)，方便顧客選購。

6.2.4

陳列的商品及使用的設(shè)備應(yīng)安全、可靠。

6.3

公共標(biāo)識和便利設(shè)施

6.3.1

商場公共標(biāo)識應(yīng)符合

GB/T10001《標(biāo)志用公共信息圖形符號》要求。

6.3.2

商場標(biāo)識、圖文信息設(shè)置，應(yīng)規(guī)范清晰、符號統(tǒng)一、用色準(zhǔn)確、位置醒目、指示明確。

6.3.3

商場應(yīng)根據(jù)經(jīng)營特點(diǎn)和自身條件，向顧客提供與經(jīng)營項目相關(guān)的便利服務(wù)設(shè)施，如：總服務(wù)臺、樓層導(dǎo)購臺、試衣間、盥洗室、休憩場所等。

6.3.4

總服務(wù)臺應(yīng)設(shè)置在商場醒目位置。面積大于

2000

平方米的樓層還應(yīng)設(shè)置樓層導(dǎo)購臺或配備導(dǎo)購人員以方便引導(dǎo)顧客。

6.3.5

試衣間應(yīng)提供鏡子、椅子、掛鉤等服務(wù)設(shè)施和服務(wù)用品。

6.3.6

商場應(yīng)設(shè)置無障礙通道。收銀臺、盥洗室宜設(shè)置無障礙設(shè)施。

6.4

衛(wèi)生和安全

6.4.1

商場空氣質(zhì)量、噪聲、照度等衛(wèi)生要求應(yīng)符合

GB9670《商場（店）、書店衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定。

6.4.2

營業(yè)場所應(yīng)保持清潔、整齊，合理設(shè)置廢物箱。

6.4.3

商場盥洗室應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，無異味。

6.4.4

商場按照

GB19085

《商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所傳染性疾病預(yù)防措施》要求，定期對地面、墻面、柜臺、貨架、公共衛(wèi)生間、自動扶手帶、門把手等部位進(jìn)行消毒。

6.4.5

商場的消防安全標(biāo)志應(yīng)符合

GB15630《消防安全標(biāo)志設(shè)置要求》的規(guī)定。

6.4.6

商場應(yīng)制定“突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案”，定期進(jìn)行應(yīng)急處置演練。

6.4.7

商場安全通道應(yīng)有明顯標(biāo)志，保持暢通。

6.4.8

商場應(yīng)制定電梯安全使用管理制度，配備專職安全管理人員，在電梯的轎廂內(nèi)、自動扶梯有標(biāo)明有效期的安全檢驗合格標(biāo)志，警示說明或警示標(biāo)志。

6.4.9

商場招牌、廣告牌、空調(diào)外機(jī)等懸掛物的高度位置應(yīng)合理，安裝牢固。

6.4.10

商場事故易發(fā)部位，如：扶梯等應(yīng)有明顯警示標(biāo)志。

6.5

燈光照明和環(huán)保節(jié)能要求

6.5.1

營業(yè)場所應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明，符合疏散照明、安全照明和備用照明的要求。

6.5.2

商場應(yīng)保持通風(fēng)、排氣設(shè)備運(yùn)行良好，合理設(shè)定營業(yè)場所空調(diào)溫度。

6.5.3

做好廢水、廢棄物處理工作，防止空氣、燈光、噪音污染。

6.5.4

商場應(yīng)推廣使用節(jié)能燈具，宜使用感應(yīng)式自動扶梯。

7

商品要求

7.1

商品質(zhì)量

7.1.1

商場銷售的商品應(yīng)符合《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》的要求。

7.1.2

商場應(yīng)根據(jù)要求建立商品準(zhǔn)入制度，并設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)審查。

7.1.3

建立商品進(jìn)貨檢查驗收、商品質(zhì)量日常管理制度。

7.1.4

銷售的商品應(yīng)具有生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證、衛(wèi)生許可證、商標(biāo)注冊證明和質(zhì)量檢測證明等相關(guān)的證明文件。

7.1.5

自制食品和現(xiàn)場加工制作食品，應(yīng)符合相應(yīng)的衛(wèi)生要求，并有合法有效證、照。

7.1.6

具有知識產(chǎn)權(quán)專利號的商品,應(yīng)驗明相關(guān)專利證書。

7.1.7

進(jìn)口商品應(yīng)具備海關(guān)證明文件和商檢證明文件。

7.1.8

加強(qiáng)商品經(jīng)營過程的管理，對上柜商品、庫存商品進(jìn)行環(huán)節(jié)跟蹤檢查和驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時處置。

7.2

商品標(biāo)識

7.2.1

上柜商品標(biāo)識應(yīng)符合

GB7718《食品標(biāo)簽通用標(biāo)準(zhǔn)》和《產(chǎn)品標(biāo)識標(biāo)注規(guī)定》等國家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。

7.2.2

商場銷售商品使用注冊商標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明“注冊商標(biāo)”或者注冊標(biāo)記。

7.2.3

商場銷售的商品應(yīng)有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗合格證明，中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱、生產(chǎn)廠廠名和廠址，標(biāo)明商品的規(guī)格、等級、所含主要成份和含量。

7.2.4

商場銷售限期使用的商品應(yīng)標(biāo)明生產(chǎn)日期和安全使用期。

7.3

商品計量

7.3.1

商場使用的計量器具應(yīng)由具有《計量生產(chǎn)器具許可證》的制造和修理企業(yè)進(jìn)行制造和檢修。

7.3.2

商場使用的計量器具應(yīng)按規(guī)定配置，登記造冊，負(fù)責(zé)驗證、維護(hù)和監(jiān)督檢查并按規(guī)定定期送法定計量檢定機(jī)構(gòu)檢定。

7.3.3

商場在銷售商品時，應(yīng)計量準(zhǔn)確；計量單位應(yīng)符合國家法定計量單位的規(guī)定，規(guī)范使用。

7.4

商品價格

7.4.1

商場應(yīng)遵守《中華人民共和國價格法》，合理定價，明碼標(biāo)價。

7.4.2

標(biāo)價簽用字規(guī)范、字跡清晰，實行一貨一簽，貨簽相符。

8

服務(wù)評價與改進(jìn)

8.1

商場應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量管理制度，包括服務(wù)規(guī)范管理、服務(wù)環(huán)境管理、商品質(zhì)量管理、售后服務(wù)管理、員工培訓(xùn)管理等方面的內(nèi)容。

8.2

服務(wù)質(zhì)量的社會監(jiān)督機(jī)制

商場應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量的社會監(jiān)督機(jī)制，通過企業(yè)網(wǎng)站、顧客意見簿、來信來訪、消費(fèi)投訴、社會監(jiān)督和媒體信息的反饋，考核商場的服務(wù)質(zhì)量。

8.3

第4篇：商場物業(yè)范文

誤區(qū)一：忽略供求關(guān)系，用住宅發(fā)展軌跡看商業(yè)

當(dāng)前，三、四線城市由于顯性競品少，先行者在市場不成熟階段的高額開發(fā)回報以及地方政府稅務(wù)、地價等各方面支持，都吸引了一大批開發(fā)商紛紛“上山下鄉(xiāng)”。某西南縣級市市區(qū)人口27萬，現(xiàn)有3萬平方米以上的購物中心已達(dá)3個，體量約15萬平方米，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個，總體量52萬平方米，規(guī)劃有星級酒店、甲級寫字樓、SOHO、影院、大型超市，并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億元，完成30個棚戶區(qū)改造。首批第一輪啟動的7個棚戶區(qū)改造項目預(yù)計總投資約人民幣90億元。所謂的棚戶區(qū)改造多以商業(yè)綜合體為“引擎”，呈遍地開花狀。

另一縣級市，市區(qū)人口21萬，2012年GDP100億多點(diǎn)。在同樣手段打造的過程中，在售商業(yè)綜合體3座，總體量約12萬平方米，目前人人樂、華潤萬家、家樂福、多家院線已簽約，且未來3年待建商業(yè)綜合體已知名字的有5座以上，與其他未露出水面的綜合體面積加起來，約有50多萬平方米。而這些商業(yè)綜合體扎堆的地方，卻在2010年之前，連5000平方米的超市都置換了幾次。

正所謂“上將伐謀”，招商當(dāng)然不能脫離市場現(xiàn)狀。商家選擇過多，就意味著主動權(quán)已經(jīng)從開發(fā)商轉(zhuǎn)向商家，廟堂謀敗的前提下，招商團(tuán)隊難免泥菩薩過江。

誤區(qū)二：不顧硬傷，以住養(yǎng)商模式

目前絕大多數(shù)開發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式中，第一層含義是住宅領(lǐng)域賺取的資金，成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門磚；第二，利用現(xiàn)有項目里的住宅銷售，開發(fā)后期商業(yè)；第三，以原有住宅開發(fā)團(tuán)隊為主，嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊的再學(xué)習(xí)能力。絕大部分在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念，依然是照搬住宅開發(fā)模式，追求“短、平、快”。大多數(shù)商業(yè)采取散售模式，以至于在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一開始，就是“竭澤而漁”。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營，而非地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)經(jīng)營資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能取得高額利潤。與此同時，主力店和次主力店在供求失衡，獲得話語權(quán)的當(dāng)下，早已對多產(chǎn)權(quán)物業(yè)深惡痛絕，甚至提出物業(yè)必須持有，而開發(fā)商卻原則上要求銷售為主，被動持有，招商團(tuán)隊被夾在中間，左右為難，難度之大，可想而知。

誤區(qū)三：無視消費(fèi)水平，定位過于高端

目前幾乎所有的地級市商業(yè)綜合體，同質(zhì)化嚴(yán)重，絕大多數(shù)定位中高端，而忽略城市級別差異帶來的產(chǎn)業(yè)差異、人口總量差異、經(jīng)濟(jì)水平、收入、消費(fèi)能力等區(qū)別，盲目走高端。導(dǎo)致主力店和次主力店在選址中，就人口或GDP基礎(chǔ)指標(biāo)不符合要求而敗走麥城。比如主力店超市常要求在1～3管理范圍內(nèi)，常住人口在10萬左右，而區(qū)區(qū)一個地級市市區(qū)所有人口也就不過幾十萬。根本不符合商家基本選址指標(biāo)，僅憑招商團(tuán)隊的“關(guān)系”是無濟(jì)于事的。

誤區(qū)四：輕視地段，不顧市場培育期

地段包括了較完善的交通、教育、醫(yī)療配套。地段是商業(yè)歷史積累、業(yè)態(tài)發(fā)展、經(jīng)營水平、建筑形態(tài)、歷史文化、消費(fèi)習(xí)慣、人流集聚等悉數(shù)構(gòu)成，并支撐起來的綜合概念，而不是一個所謂的5萬～10萬平方米的綜合體就能改變的，尤其是地級市的綜合體，更準(zhǔn)確地講是商業(yè)“集合體”。想要改變原有城市的商業(yè)格局，再造一個城市副中心，只會是癡人說夢。是不是好地段，最終是商家說了算。因為商家對于市場經(jīng)營遠(yuǎn)比半路出家的住宅開發(fā)商專業(yè)，而且商家對地段的認(rèn)識往往是經(jīng)過流血流汗花錢買來的教訓(xùn)。

第5篇：商場物業(yè)范文

關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機(jī)制

隨著城市的日益發(fā)展，為了實現(xiàn)對土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的而進(jìn)行的拆遷。由于對拆遷的法律性質(zhì)認(rèn)識不清同時又缺乏公開透明的監(jiān)督機(jī)制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見諸報端，極大地影響了社會主義法治建設(shè)和社會的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動，國務(wù)院于2011年1月21日公布實施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時廢止了2001年6月13日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進(jìn)步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場機(jī)制下運(yùn)作提供了保證。

一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷

區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場機(jī)制下的前提。因為公益性拆遷屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時可申請政府拆遷管理部門作出安置補(bǔ)償裁決，原拆遷管理條例賦予了安置補(bǔ)償裁決行政強(qiáng)制執(zhí)行與司法強(qiáng)制執(zhí)行的效力，若該裁決錯誤，強(qiáng)制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請求國家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人沒有強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對其提起民事訴訟要求民事賠償。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定是：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補(bǔ)償是在市場的供求機(jī)制下，由拆遷雙方自愿達(dá)成，因此在實踐中，公益性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟(jì)路徑有著極大差別，因此作為市場活動的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護(hù)正常的市場秩序及社會的穩(wěn)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”這就在實體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對“政府實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋，同時要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在程序法上也進(jìn)行了若干設(shè)置以加強(qiáng)被拆遷人的參與，例如征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，需要時應(yīng)組織聽證會、市縣級政府對征收決定應(yīng)作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等。但是筆者認(rèn)為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補(bǔ)償方案可進(jìn)行聽證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進(jìn)行聽證，被拆遷人對非以公共利益為直接目的的建設(shè)項目應(yīng)享有異議權(quán)。

上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無法完成。浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人稱其為“公益項目拆遷”，居民認(rèn)為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補(bǔ)償差價高達(dá)1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場所，其進(jìn)行的是商業(yè)經(jīng)營行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利空間，對于拆遷項目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。

二、建立以市場為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補(bǔ)償機(jī)制

1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機(jī)制

首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項目的立項、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動向被拆遷人進(jìn)行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。

其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評估之中。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第7條規(guī)定：“拆遷評估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同?！惫P者認(rèn)為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評估。因此，拆遷評估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評估機(jī)構(gòu)，評估報告共同作為談判依據(jù)。

最后，商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》第3條規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！惫P者認(rèn)為以上費(fèi)用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機(jī)制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對應(yīng)的法律法規(guī)沒有同步進(jìn)行修改，沒有體現(xiàn)對商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對相關(guān)法律法規(guī)也進(jìn)行修訂，以保持法律體系的一致性。

2.改革拆遷許可制度

在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進(jìn)行，行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請拆遷許可，同時拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機(jī)關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。

3、健全司法救濟(jì)途徑

司法是權(quán)利的最后屏障。我國人民法院依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體以及個人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認(rèn)為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實體權(quán)利最有力的救濟(jì)手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

1、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，以“公共利益”為名，上海迪斯尼陷拆遷性質(zhì)之爭，2010.6.1

2、程信和、劉國臻.房地產(chǎn)法學(xué).北京：北京大學(xué)出版社,2002

3、王樹林、劉占生.最新全國房屋拆遷實用法規(guī)政策詳編.北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2005.

第6篇：商場物業(yè)范文

步加強(qiáng)商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

隨著金融體制改革的步伐加快，利率市場化和人民幣國際化正在穩(wěn)步推進(jìn)，我國商業(yè)銀行生存和發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境都將發(fā)生深刻的變化。對于我國而言，商業(yè)銀行的起步較晚，但這并沒有影響社會對商業(yè)銀行的熱情，反而促使商業(yè)銀行在近幾年的發(fā)展中獲得了較大的成就。但是，我國作為社會主義國家，與資本主義國家走的經(jīng)濟(jì)道路存在一定的差異。為此，商業(yè)銀行在金融市場業(yè)務(wù)方面，也沒有特別突出的表現(xiàn)，導(dǎo)致目前的金融市場發(fā)展緩慢。在此，本文主要對商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)展開討論。

商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)的必然性

商業(yè)銀行面臨的資金流發(fā)生轉(zhuǎn)變。對于商業(yè)銀行而言，其發(fā)展依賴于客戶的大量存款和各種理財產(chǎn)品，但現(xiàn)階段的傳統(tǒng)存款資金來源大量流失，同時還伴隨著客戶資金需求渠道發(fā)生了較大的變化，商業(yè)銀行以往的套路正在失去效果。例如，從2000年--2010年，這10年當(dāng)中，我國商業(yè)銀行的存款規(guī)模大概增長了4.7倍左右，而證券規(guī)模卻增長了42倍左右，基金增長規(guī)模為27倍左右，從得到的數(shù)據(jù)來看，銀行存款以每年40%的增速流向了其他市場。一旦商業(yè)銀行的資金持有量過低，不僅無法滿足日常的業(yè)務(wù)需求，甚至?xí)?dǎo)致用戶的利益受到損失。面對這種情況，商業(yè)銀行在金融市場方面的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，必須要比證券和基金更加吸引人，無論是在穩(wěn)定性還是在收益性方面，都應(yīng)該獲得客戶的支持，以此來保證在未來的發(fā)展中，商業(yè)銀行還能在金融市場中占有一席之地。

客戶財富管理需求發(fā)生轉(zhuǎn)變。對于我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，單純的掙錢、攢錢，根本就無法滿足廣大居民的住房需求和日常生活需求，因此，幾乎所有的人都在考慮讓自己手中的資金通過某種安全的方式，來獲得更高的增長量。在近幾年的發(fā)展中，客戶財務(wù)管理需求發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，商業(yè)銀行已經(jīng)不是他們最理想的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國農(nóng)村居民的純收入，從1978年的134億元，增長到2009年的5133億元；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入，從1978年的343元，增長到2009年的17175元。由此可見，收入的提升意味著居民在理財過程中，不再單一去看商業(yè)銀行的利息，而是通過各大銀行的比較，再加上不同理財產(chǎn)品帶來的效益，從而選擇最適合自己的財富管理方式。目前，除了國有五大銀行之外，興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等等，都是典型的商業(yè)銀行，這些都是居民的對比對象，而不是直接前往選擇。

商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)

金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)必須穩(wěn)健經(jīng)營。對于商業(yè)銀行而言，金融市場的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，應(yīng)按照穩(wěn)健經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)來展開，一方面要減少不必要的業(yè)務(wù)，同時還要獲得更多客戶的支持。以浦發(fā)銀行西寧分行為例，浦發(fā)銀行至2011年6月底，公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)24552億元，實現(xiàn)稅后利潤128億元，在全國開設(shè)了36家分行，668家營業(yè)機(jī)構(gòu)，在香港設(shè)有分行。公司自成立以來，在國內(nèi)外屢獲殊榮，2010年英國《銀行家》的“世界銀行品牌1000強(qiáng)”中位列第64位，《福布斯》雜志 全球公司2000強(qiáng)榜單中位列第234位，中資企業(yè)第16位。經(jīng)中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)，浦發(fā)銀行西寧分行于2012年3月20日開業(yè)，將秉承“五個特別”的青藏高原精神和浦發(fā)銀行“新思維、心服務(wù)”的服務(wù)宗旨，以最佳的服務(wù)、最優(yōu)的產(chǎn)品、最快的效益、最高的質(zhì)量為西寧市和青海省建設(shè)貢獻(xiàn)力量。浦發(fā)銀行西寧分行在開設(shè)后，為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大的積極貢獻(xiàn)。

必須正確處理好三個關(guān)系。商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在目前的發(fā)展中，雖然得到了部分客戶的青睞，但還沒有完全走出固有的保守理念。在今后的相關(guān)工作中，還應(yīng)處理好三個重要的關(guān)系，分別為經(jīng)營與管理的關(guān)系，長期與短期的關(guān)系，局部與整體的關(guān)系。第一，經(jīng)營與管理的關(guān)系，目前的用戶群體不會僅僅選擇一個銀行，而是在每一個銀行當(dāng)中都具有相應(yīng)的業(yè)務(wù)需要辦理，商業(yè)銀行經(jīng)營過程中，應(yīng)積極籠絡(luò)客戶，以此來保證自身資金量的穩(wěn)定和客戶群體的擴(kuò)大；在管理方面，應(yīng)積極推出新的業(yè)務(wù)，改善用戶的生活和工作，使其獲得更多的利益。第二，長期與短期的關(guān)系。每一位客戶來辦理業(yè)務(wù)時，金融銀行都必須向客戶闡述好長期利益和短期利益，并且與商業(yè)銀行自身掛鉤，這樣才能實現(xiàn)與客戶的共同成長。第三，局部與整體的關(guān)系。浦發(fā)銀行西寧分行作為浦發(fā)銀行的支行，其個體的發(fā)展必須配合浦發(fā)銀行整體的進(jìn)步，應(yīng)保持同步開展各項業(yè)務(wù)，在自身業(yè)績提升的時候，也應(yīng)促進(jìn)浦發(fā)銀行總體在金融市場的發(fā)展。由此可見，商業(yè)銀行金融市場創(chuàng)新業(yè)務(wù)在未來的工作中，還具有較多的挑戰(zhàn)，日后應(yīng)進(jìn)一步努力，從而占有更多的市場和客戶群體，獲得經(jīng)濟(jì)上的更大提升。

第7篇：商場物業(yè)范文

關(guān)鍵詞：創(chuàng)業(yè)板市場；上市公司；財務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年10月9日

一、引言

2009年10月23日，我國深圳證券交易所推出創(chuàng)業(yè)板，這是一個重要的中國證券市場的制度創(chuàng)新，它的建設(shè)將會面臨一些風(fēng)險。因此，理性和全面的理解和評價上市公司的財務(wù)風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上探討科學(xué)、有效的防范措施，加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的控制，是創(chuàng)業(yè)板上市公司正常運(yùn)行和穩(wěn)步發(fā)展的重中之重。

我國創(chuàng)業(yè)板上市公司的面世時間較短、數(shù)量較少，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界對我國創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險的控制研究還沒有足夠的關(guān)注。中小企業(yè)是創(chuàng)業(yè)板上市公司的主要來源，它是市場經(jīng)濟(jì)體系中比較活躍的、發(fā)展前途較好的企業(yè)類型，在數(shù)量上有著絕對的優(yōu)勢，是經(jīng)濟(jì)增長的主要動力、提供就業(yè)的主要渠道和科技創(chuàng)新的重要力量；然而，中小企業(yè)一般規(guī)模不大，市場的競爭比較激烈，而且容易破產(chǎn)倒閉，其地位較弱且比大公司面臨更多的財務(wù)風(fēng)險。通過分析創(chuàng)業(yè)板上市公司的財務(wù)風(fēng)險控制問題，可以為創(chuàng)業(yè)板上市公司平穩(wěn)健康發(fā)展提供理論幫助。

本文將財務(wù)風(fēng)險基本的理論與創(chuàng)業(yè)板上市公司的財務(wù)特點(diǎn)相結(jié)合，識別和分析了創(chuàng)業(yè)板上市公司主要的財務(wù)風(fēng)險，通過一些具體的財務(wù)數(shù)據(jù)的分析研究，并提出了一些對策和建議，因此本文具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

二、創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險狀況分析

雖然我國創(chuàng)業(yè)板上市公司已經(jīng)開始重視財務(wù)風(fēng)險的控制，但是仍然存在著一些問題和潛在風(fēng)險。本論文選擇創(chuàng)業(yè)板制造行業(yè)上市公司作為研究對象。主要原因是：創(chuàng)業(yè)板制造行業(yè)上市公司大多數(shù)是高技術(shù)、高成長型企業(yè)，可以體現(xiàn)創(chuàng)業(yè)板板塊特征；創(chuàng)業(yè)板制造行業(yè)是創(chuàng)業(yè)板最大的一個行業(yè)，具有代表意義。本文選取11家創(chuàng)業(yè)板市場上市時間為2009年，上市時間較早，財務(wù)風(fēng)險相對具有代表性的企業(yè)進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源均為國泰安數(shù)據(jù)庫。

（一）償債能力分析

1、短期償債能力分析。短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力，它反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力。表1列舉了2013年12月31日11家創(chuàng)業(yè)板制造業(yè)上市公司的短期償債能力主要指標(biāo)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（表1）

流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力的比較重要的財務(wù)指標(biāo)，這個比率越低，說明企業(yè)償還短期負(fù)債的能力越弱，流動負(fù)債得到償還的保障越小。然而，流動比率過高也并非好現(xiàn)象。由上表可以看出，超過60%的公司流動比率均不理想。根據(jù)對創(chuàng)業(yè)板上市公司的財務(wù)比率中流動比率的分析，不難看出創(chuàng)業(yè)板公司存在著一定的償債風(fēng)險。速動比率平均值為3.01，總體速動比率偏高，最高為9.22，最低僅為0.73。現(xiàn)金比率平均值為1.48，遠(yuǎn)高于正常水平。最高為7.09，最低僅為0.09。根據(jù)以上所列創(chuàng)業(yè)板上市公司指標(biāo)情況，可見這些公司具有較大的經(jīng)營風(fēng)險，一旦經(jīng)營失敗，投入的資金有去無回，將導(dǎo)致公司無法償還到期債務(wù)。因此，以上大部分企業(yè)短期償債能力不理想，即使這些企業(yè)經(jīng)營上尚未出現(xiàn)問題，但有可能在未來發(fā)生償付債務(wù)的困難，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。

2、長期償債能力分析。長期償債能力是指企業(yè)對債務(wù)的承擔(dān)能力和對償還債務(wù)的保障能力。表2列舉了2013年12月31日11家創(chuàng)業(yè)板制造業(yè)上市公司的長期償債能力主要指標(biāo)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（表2）

由表2看出，資產(chǎn)負(fù)債率平均值為30.23%，說明大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較為合理，大禹節(jié)水最高為66.35%，超出標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值。但大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率符合要求。利息保障倍數(shù)平均值為131.85，最高值為中元華電860.34，天龍光電為負(fù)值，其他公司水平均較低，遠(yuǎn)低于平均值。因此，長期償債能力不理想。產(chǎn)權(quán)比率平均值為54.12%，大禹節(jié)水高于100%，只有一小部分公司的產(chǎn)權(quán)比率較低，其中中元華電最低為4.21%，較為理想。因此，大部分企業(yè)償債能力有待提高的，否則可能在未來發(fā)生償付債務(wù)的困難，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。

（二）財務(wù)杠桿分析。從理論上講，企業(yè)財務(wù)杠桿系數(shù)的高低可以反映財務(wù)風(fēng)險的大小。，3列舉了2013年12月31日11家創(chuàng)業(yè)板制造業(yè)上市公司的財務(wù)杠桿主要指標(biāo)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。（表3）

一般來說，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小主要取決于財務(wù)杠桿系數(shù)的高低。財務(wù)杠桿系數(shù)越大，資本收益率對于息稅前利潤率的彈性就越大，如果息稅前利潤率上升，資本收益率會以更快的速度上升；如果息稅前利潤率下降，資本利潤率會以更快的速度下降，從而風(fēng)險也越大。反之，財務(wù)風(fēng)險就越小。由表3可知，財務(wù)杠桿系數(shù)平均值為1.31，整體水平較為合理，大禹節(jié)水最高為2.748222，財務(wù)杠桿系數(shù)較大，所面臨的財務(wù)風(fēng)險相對偏大。大部分企業(yè)DFL接近于1，此時財務(wù)風(fēng)險較小。

在同一產(chǎn)銷量水平上，一般而言，經(jīng)營杠桿系數(shù)越大，利潤變動幅度越大，風(fēng)險也就越大。通過經(jīng)營杠桿與財務(wù)杠桿之間的相互關(guān)系，有利于管理層對經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，即為了控制總杠桿系數(shù)，經(jīng)營杠桿和財務(wù)杠桿可以有很多不同的組合，以此降低財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)論與建議

通過本文的研究，對更多的創(chuàng)業(yè)板上市公司在創(chuàng)業(yè)板防范財務(wù)風(fēng)險并獲得成功有一定的指導(dǎo)意義。創(chuàng)業(yè)板公司必須充分認(rèn)識到，防范財務(wù)風(fēng)險不僅是財務(wù)部門的職責(zé)，這是一個系統(tǒng)工程。財務(wù)風(fēng)險管理處于企業(yè)風(fēng)險管理的核心地位，需要經(jīng)營者的高度重視，需要企業(yè)員工參與，全面系統(tǒng)的分析，找出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的根本原因并進(jìn)行有效防范，從而使企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場發(fā)展和成長。

創(chuàng)業(yè)板市場企業(yè)財務(wù)風(fēng)險涉及許多方面，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，首先要從自己開始，建立和完善內(nèi)部控制制度和內(nèi)部審計，消滅于萌芽狀態(tài)，當(dāng)業(yè)務(wù)難以避免財務(wù)風(fēng)險，也應(yīng)該及時做控制措施。因此，良好的內(nèi)部控制制度，財務(wù)預(yù)警和控制系統(tǒng)和內(nèi)部審計的有效性是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的強(qiáng)有力支持。

由于有關(guān)創(chuàng)業(yè)板市場的理論還未形成一套有機(jī)的體系，因此在寫這篇文章時所受到的最大限制是資料不足，同時由于目前本人能力水平以及時間的限制，論文中難免有論述不充分、考慮欠妥當(dāng)?shù)牡胤?。正因如此，對上市公司財?wù)風(fēng)險的分析難免出現(xiàn)不準(zhǔn)確的地方，本文只是對創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行了淺顯分析，還有待進(jìn)一步的研究。隨著我國創(chuàng)業(yè)板市場的不斷發(fā)展，將在今后的研究中不斷修正。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]趙坤，趙育萱.創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險實證研究.商業(yè)時代，2012.3.30.

[2]許言.創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險問題研究.天津財經(jīng)大學(xué)，2011.5.1.

[3]張譯超.我國創(chuàng)業(yè)板上市公司財務(wù)風(fēng)險控制問題探討.江西財經(jīng)大學(xué)，2010.12.1.

第8篇：商場物業(yè)范文

國內(nèi)緊縮政策壓抑流動性

內(nèi)地股市封閉性的特點(diǎn)使得國際動蕩對于資本市場的沖擊微乎其微，A股向下的走勢主要是由于國內(nèi)緊縮的貨幣政策使得流動性得不到釋放以及投資者對于股市轉(zhuǎn)好缺乏信心。在作為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展窗口的香港，國際游資布局有所減少，他們看到中國政府持續(xù)性調(diào)控通脹會減緩經(jīng)濟(jì)增長速度，全球形勢動蕩讓他們有了避險偏好，國際游資更傾向于進(jìn)入防御性的產(chǎn)品――黃金和美元，中國概念在防御性概念的比較下對于資金的吸引力不如從前。

近來政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期逐漸升溫，正面推動了資本市場。三季度的GDP累計增速9.1%基本說明經(jīng)濟(jì)增速下滑，政府在調(diào)整通脹的過程中經(jīng)濟(jì)軟著陸的目標(biāo)得以實現(xiàn)，11月的CPI數(shù)據(jù)為4.2%，通脹回落趨勢已經(jīng)形成，并且基礎(chǔ)相當(dāng)穩(wěn)固。三季度的進(jìn)出口貿(mào)易雖然有一定的增長，但是增速較慢，我國與歐元區(qū)貿(mào)易比例高于美國，三季度歐元區(qū)貿(mào)易增長17%，美國增長21.1%，這一數(shù)據(jù)在未來1年的時間內(nèi)有下降的趨勢，因為短期內(nèi)找不到新的貿(mào)易增長點(diǎn)。內(nèi)需方面的增長比較喜人，投資增長率為30%，消費(fèi)增幅為17%，內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)的體制有了良好的效果。

2012年最值得期待的是貨幣政策的寬松，但是目前階段是處于利好預(yù)期的消化階段，并沒有實質(zhì)性的政策出臺，因此需要冷靜地等待。經(jīng)濟(jì)在2012年繼續(xù)軟著陸的可能性比較大，但是增速放緩的幅度會比預(yù)期大。短期整體向跌，觀測香港的PMI數(shù)據(jù)，比2011年初跌了42%，制造業(yè)十分不景氣。防御性較好的依然是公共事業(yè)和電訊服務(wù)板塊，如中國移動、中國聯(lián)通和中國電信。金融板塊在大勢有反彈的情況下會得到修復(fù)，消費(fèi)板塊由于成本降低物流費(fèi)用降低等利好消息，可以中長期持有。

中國證券行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

20世紀(jì)80年代，負(fù)責(zé)國庫券發(fā)行和分銷的機(jī)構(gòu)是今天證券公司的雛形；90年代券商正式在內(nèi)地井噴式地成長，5年內(nèi)成立了553家證券公司。隨后證監(jiān)會成立，一系列監(jiān)管法律正式實施，中國的資本市場完成了初步的法制完善和框架搭設(shè)。2005年之后，市場競爭越發(fā)激烈，證券行業(yè)進(jìn)入了業(yè)務(wù)市場化和產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新的新階段。

第9篇：商場物業(yè)范文

關(guān)鍵詞：專業(yè)市場;交易時空;電子商務(wù);轉(zhuǎn)務(wù);轉(zhuǎn)型

電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)特性的PRN框架分析

產(chǎn)品-資源-網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)分析框架（Product-Resource-NetworkeconomyAnalysisFramework，簡稱“PRN框架”）由榮朝和在運(yùn)輸行業(yè)分析研究中提出。他認(rèn)為可以從類似的相應(yīng)角度去把握其他行業(yè)基本經(jīng)濟(jì)特征，這一框架對其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析同樣適用。

（一）需求角度的電子商務(wù)產(chǎn)品分析

電子商務(wù)的產(chǎn)品分析從電子商務(wù)的核心功能、基本特性和所提供的附加服務(wù)與價值三個方面展開，具體如圖1所示。電子商務(wù)的核心功能是實現(xiàn)網(wǎng)上交易，使選購、下訂單、支付等環(huán)節(jié)全部在線上完成操作，增加了配送、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，真正做到了足不出戶。電子商務(wù)具備快速、經(jīng)濟(jì)、交易透明化、可擴(kuò)展性、標(biāo)準(zhǔn)化、安全和虛擬的特性。相比于傳統(tǒng)交易，電子商務(wù)實現(xiàn)交易全過程網(wǎng)絡(luò)化，讓交易更加快速，由于網(wǎng)絡(luò)的便捷性，節(jié)省店鋪租金、減少交易的環(huán)節(jié)、宣傳促銷成本降低等。電子商務(wù)的操作，要求按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，全部流程公開統(tǒng)一，不會出現(xiàn)傳統(tǒng)交易中不按照規(guī)范操作的情況。電子商務(wù)的電子交付有安全標(biāo)內(nèi)容摘要：本文從時空的視角切入，運(yùn)用產(chǎn)品-資源-網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)（PRN）框架，分析電子商務(wù)的經(jīng)濟(jì)特性；進(jìn)而從交易時空的離散程度、交易雙方的同步性、交易的時間距離三個方面，進(jìn)一步分析專業(yè)市場電子商務(wù)轉(zhuǎn)型的交易時空轉(zhuǎn)變；最后就哪些專業(yè)市場適合電子商務(wù)轉(zhuǎn)型提出建議。關(guān)鍵詞：專業(yè)市場交易時空電子商務(wù)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)，各銀行和金融機(jī)構(gòu)都能提供嚴(yán)密安全的支付方法和措施，保證貿(mào)易中資金流的安全與合法。買賣雙方從咨詢、購買到售后，可以通過互聯(lián)網(wǎng)操作而無需面對面，從而使整個交易完全虛擬化。完整的電子商務(wù)在不斷擴(kuò)展，更高附加服務(wù)與價值能夠更好地留住消費(fèi)者。如今消費(fèi)者可以隨時隨地足不出戶完成購物過程，網(wǎng)站一站式服務(wù)提高了效率。人性化服務(wù)給消費(fèi)者帶來舒適的購物體驗，從而增強(qiáng)消費(fèi)者粘性。完善的售后服務(wù)讓消費(fèi)者充分享受到專業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。根據(jù)消費(fèi)者特點(diǎn)和偏好，給予個性化推薦，極大地提高了消費(fèi)者搜索效率；產(chǎn)品定制服務(wù)則可以滿足消費(fèi)者個性化需求，吸引消費(fèi)者的注意力，設(shè)計和生產(chǎn)出更符合市場需求的產(chǎn)品。

（二）電子商務(wù)的資源分析

作為支撐電子商務(wù)運(yùn)行的條件和手段，電子商務(wù)的資源包括硬資源和軟資源兩類（見圖2）。軟資源中包含電子商務(wù)系統(tǒng)中的人力、信息、組織與管理資源，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，人力、信息、組織與管理等軟資源的作用越來越重要。硬資源包括消費(fèi)者擁有的移動終端（手機(jī)、PC、平板電腦），消費(fèi)者使用移動終端在網(wǎng)站上獲取商品的信息；第三方購物平臺通過其服務(wù)器、計算機(jī)等搭建網(wǎng)站，并支撐網(wǎng)站的運(yùn)行，提供技術(shù)支持，使整個購物過程安全可靠；廠商則是提品的供應(yīng)；無論是自建物流還是與其他物流公司合作，其中運(yùn)輸工具等也構(gòu)成電子商務(wù)的硬資源。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)之一就是資源是稀缺的，如何高效利用上述資源并且充分發(fā)揮有限資源的最大價值，是電子商務(wù)能否取得成功的關(guān)鍵。

（三）電子商務(wù)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

電子商務(wù)中普遍存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，如圖3所示。如流量密度經(jīng)濟(jì)，指一個網(wǎng)站由于訪問量的增加而引起網(wǎng)站運(yùn)營維護(hù)等平均成本下降的現(xiàn)象。隨著需要同時處理的業(yè)務(wù)量的增加，相應(yīng)的服務(wù)器等硬件設(shè)備的平均設(shè)備成本在逐漸下降。在網(wǎng)站的宣傳推廣方面，宣傳推廣包括線上和線下的成本，隨著網(wǎng)站用戶規(guī)?；W(wǎng)站宣傳推廣的成本在不斷下降。物流配送密度經(jīng)濟(jì)，是指在某條線路或某個地區(qū)運(yùn)輸密度增加帶來的平均運(yùn)輸成本的下降。電子商務(wù)使買賣雙方不必見面交易，客戶服務(wù)顯得尤為必要。消費(fèi)者需要及時與客服溝通，咨詢商品詳情、解決交易中的問題、處理售后服務(wù)問題等。網(wǎng)購平臺一般設(shè)有智能機(jī)器人客服、在線客服、電話客服等，隨著客服處理能力的提升，客戶服務(wù)的成本也逐步下降。網(wǎng)絡(luò)幅員經(jīng)濟(jì)是由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍的不斷擴(kuò)大，使得網(wǎng)民人數(shù)不斷增多；而網(wǎng)購用戶的增加又會帶來幅員經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

專業(yè)市場向電子商務(wù)轉(zhuǎn)換的交易時空轉(zhuǎn)變

（一）交易時空的離散程度

在專業(yè)市場的傳統(tǒng)交易模式中，信用支付體系和通訊技術(shù)并不發(fā)達(dá)，交易建立在信任的、相對凝滯的時空關(guān)系基礎(chǔ)上。此時交易時空是連續(xù)的，沒有脫離時間獨(dú)立存在，即買賣雙方交易的過程是在時間軸上一個連續(xù)的交易時間段內(nèi)完成，在空間軸上可視為同一個點(diǎn)。具體體現(xiàn)在交易發(fā)生在不變的固定地點(diǎn)，需連續(xù)地在一個時間段之內(nèi)完成挑選、下訂單、取貨、發(fā)貨、收貨、付款、收款這七個步驟。隨著生產(chǎn)與消費(fèi)相對關(guān)系的轉(zhuǎn)變，社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變革。電子商務(wù)的出現(xiàn)徹底重塑了交易時空，虛擬網(wǎng)絡(luò)空間將完整的交易過程離散成了不同的時點(diǎn)，給消費(fèi)者、生產(chǎn)者帶來巨大的便利。在電子商務(wù)模式下，交易過程被微分成了間斷的時點(diǎn)，即交易時空是離散的，消費(fèi)者可在間斷的、零散的時間來進(jìn)行七個步驟?；谛庞弥Ц扼w系，使貨物的轉(zhuǎn)交與貨款的交付不在同一個時空內(nèi)發(fā)生，買方下訂單、取貨可以不在同一個時空內(nèi)發(fā)生。專業(yè)市場向電子商務(wù)的轉(zhuǎn)型，其交易空間由傳統(tǒng)的連續(xù)不間斷轉(zhuǎn)換為離散的時點(diǎn)，交易時空離散程度的變化體現(xiàn)了交易時空已發(fā)生變革。

（二）交易雙方的同步性

隨著通信技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步、支付系統(tǒng)不斷完善，許多活動可以在沒有空間位移的情況下完成。柴彥威和趙瑩（2009）提出空間限制可以是物理的也可以是虛擬的，時間限制可以是同步的也可以是異步的。結(jié)合時空關(guān)系來看，以下兩種模式可反映時空關(guān)系的變化。同步物理到場，對買賣雙方的時間和物理地點(diǎn)要求十分嚴(yán)格，相當(dāng)于專業(yè)市場中的傳統(tǒng)交易模式，需要消費(fèi)者在指定營業(yè)時間進(jìn)入專業(yè)市場，與賣方面對面交易，滿易同步性；異步虛擬到場，相當(dāng)于電子商務(wù)交易模式的出現(xiàn)，消費(fèi)者在任何地點(diǎn)任何時間登陸網(wǎng)站即可完成交易，弱化了時空的制約條件。若需要滿足雙方的同步性，這對滿足同步物理到場的條件要求較高，很有可能在能夠交易的時間段內(nèi)，消費(fèi)者的時間價值較高，機(jī)會成本也會很高；而賣方為了創(chuàng)造更多能交易的同步時間段，延長開店時間，使其成本增加。在傳統(tǒng)交易模式下，消費(fèi)者與賣方均面對較高的成本，此時交易時空是高成本低效率的。電子商務(wù)模式下，交易雙方的時空不再保持一致，異步虛擬到場讓消費(fèi)者和賣方可以在時間上、實際空間上異步。消費(fèi)者可選擇時間價值低的時段或時點(diǎn)完成挑選、下單、付款等，賣方可以依據(jù)買方的訂單自由選擇發(fā)貨時間，使雙方的時間成本降低。專業(yè)市場向電子商務(wù)的轉(zhuǎn)型，交易雙方由同步交易轉(zhuǎn)換為選擇時間價值低的異步交易，交易雙方的異步性表明交易時空已發(fā)生變革。

（三）交易的時間距離

對交易的時間距離的定義，參考榮朝和提出的時間距離，指實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動中人與貨物在兩地之間的空間距離的位移上所需的時間，兩地之間空間距離一般不會改變，而時間距離卻有可能由于運(yùn)輸?shù)仍虿粩嗫s短。交易時間距離的縮短，一方面是供應(yīng)鏈中間環(huán)節(jié)的縮短，專業(yè)市場傳統(tǒng)銷售模式下貨物需經(jīng)過生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商轉(zhuǎn)手，最終到達(dá)消費(fèi)者手上，電子商務(wù)縮短了供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，縮減了人與貨在空間距離位移上所需的時間，消費(fèi)者在家中點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)，等待2-3天物品即可送貨上門，這種一站式的服務(wù)是交易時間距離縮短的表現(xiàn)。另一方面在專業(yè)市場中購物時，需要親自去到門店，從出發(fā)到完成挑選購買過程，再返回，其中需要考慮交易的時間距離。傳統(tǒng)交易中時間距離包括去往店鋪的路程，路上擁堵的時間，額外的成本有交通擁堵成本、停車費(fèi)用等。而虛擬空間購物省去了上述多余的時間與費(fèi)用，交易的時間距離被大大縮短。交易時間距離的縮短，一方面是供應(yīng)鏈中間環(huán)節(jié)的縮短，另一方面是減少除去交易之外的時間距離縮短，這些均表明交易時空正發(fā)生變革。

適合電子商務(wù)轉(zhuǎn)型的專業(yè)市場分析

2009年7月，北京市海淀區(qū)政府《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，通告中表示中關(guān)村西區(qū)定位于建設(shè)成為創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)，不鼓勵電子賣場等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。在這樣的業(yè)態(tài)調(diào)整下，加之電子商務(wù)的沖擊等，過去的“電子一條街”已經(jīng)一去不復(fù)返，中關(guān)村電子賣場已日漸衰落，亟待轉(zhuǎn)型。中關(guān)村電子賣場經(jīng)營的產(chǎn)品大多為電子產(chǎn)品及配套產(chǎn)品，這些產(chǎn)品均為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。由于網(wǎng)絡(luò)購物在選購時受到不能直接接觸到商品的限制，恰當(dāng)?shù)匕盐赵撋唐返男阅芎蛯傩允直匾?。這類專業(yè)市場向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型后，消費(fèi)者可直觀地從所展示的產(chǎn)品參數(shù)、性能等指標(biāo)和數(shù)值來決定是否購買。如果消費(fèi)者有指定購買的商品，也可直接選購，省去了比較與挑選。與之類似，作為北方地區(qū)最大服裝批發(fā)集散地的北京動物園服裝批發(fā)市場、各大蔬菜批發(fā)市場等專業(yè)市場面臨搬遷。北京動物園服裝批發(fā)市場在搬遷之后，面臨是否還會擁有之前的客流量等一系列問題。與其等待搬遷后的命運(yùn)，不如進(jìn)行業(yè)態(tài)升級。廣東東莞虎門服裝批發(fā)市場就借助電子商務(wù)這一契機(jī)，在當(dāng)?shù)卣?、阿里巴巴等多方扶持下，實現(xiàn)服裝與電商結(jié)合，逐步演化為“電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園”。電子商務(wù)可以成為批發(fā)市場等專業(yè)市場轉(zhuǎn)型的方向。大型蔬菜批發(fā)市場具有流通即時性強(qiáng)、流量大的特點(diǎn)，消費(fèi)者十分關(guān)注蔬菜瓜果的新鮮程度與單價?，F(xiàn)在已有許多網(wǎng)站在做蔬菜瓜果的網(wǎng)購，如何保證新鮮程度、貯存以及配送問題是需要解決的問題，對于較高的貯存成本、物流成本等，怎樣控制成本，讓消費(fèi)者接受也需要進(jìn)一步思考。因此大型蔬菜批發(fā)市場轉(zhuǎn)型做電子商務(wù)將面臨許多挑戰(zhàn)。綜上，出售標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的專業(yè)市場向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型會更加容易一些；而服飾類、蔬菜類會帶入消費(fèi)者的主觀性因素，解決這些問題后會讓轉(zhuǎn)型更加有利。

作者:侯又榕 陳佩虹 單位:北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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2.柴彥威，趙瑩.時間地理學(xué)研究最新進(jìn)展[J].地理科學(xué)，2009（4）

3.鄭維丹，林勇，榮朝和.“微信時代”的時空關(guān)系轉(zhuǎn)變研究[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2014（9）