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第1篇：房地產常用法律法規(guī)范文

關鍵詞：項目開發(fā)單位，項目管理

1、房地產項目管理的概述

1、1基本概念

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學科。

1、2業(yè)內分類

房地產項目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設項目管理（業(yè)主單位）、設計項目管理（設計單位）、工程咨詢項目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。

2、項目開發(fā)單位進行項目管理的主要內容

項目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

3、項目開發(fā)單位進行項目管理的方法

房地產項目管理系統(tǒng)的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標志，項目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。（3）按管理方法的專業(yè)性質分，項目管理方法有行政管理方法、經濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

4、項目開發(fā)單位進行項目管理的若干建議

4、1房地產開發(fā)項目成本管理的若干建議

建議對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。（1）項目策劃和投資決策階段對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作；編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析；在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。（2）設計階段的成本控制，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據(jù)；初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內，并加強設計變更的管理工作。（3）動遷階段的成本控制。房地產開發(fā)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。（4）招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經費簽證；注重合同的修改和補充工作。（6）結算階段的成本控制。房地產開發(fā)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

當前房地產正處于降溫階段，房地產商在進行房地產開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對目標市場應做好周密的預測，采取相應的對策，避免盲目投資。對目標市場要進行詳細調查，了解需求情況，根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設計，做到有的放矢。

4、2房地產開發(fā)項目風險管理的若干建議

房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)在的經濟大環(huán)境中，主要有：項目的定位風險、項目的投資支持能力風險、項目的合約履行能力風險、項目建設的創(chuàng)新風險、以及政治政策變動的風險等。在科學合理規(guī)避風險上，建議：（1）建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據(jù)。也就是說，要學會經營、懂管理、知法規(guī)，才能避免投機、政策、擔保等風險，才能妥當?shù)靥幚盹L險造成的后果。（2）在企業(yè)內部積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定符合質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序。（3）加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。（4）利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。（5）重視項目完成過程中階段性工作、實施結果的評價考核，及時總結經驗，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定由項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行，考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。

5、結束語

綜上所述，項目管理本身是一個非常復雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程（包括預測、決策、計劃、控制、反饋等），是項目全部管理任務（如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面地管理。作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項目活動融合成一個完整有序的整體。本文以上僅僅是管中窺豹、冰山一角，關于房地產項目管理上的內容還有很多話題可以進行詳細論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實踐中，不斷積累經驗和探索下去。

參考文獻

第2篇：房地產常用法律法規(guī)范文

關鍵詞：律師；企業(yè)；法律顧問

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）10-0118-02

律師為企業(yè)擔當法律顧問，在企業(yè)預防經濟糾紛、提高企業(yè)法律意識、完善企業(yè)管理等方面都扮演著重要角色。有個比喻，說法律顧問是企業(yè)的保健醫(yī)生，因此，與其在企業(yè)傷筋動骨時請律師來充當“外科醫(yī)生”，還不如一開始就請律師作企業(yè)日常的“保健醫(yī)生”。律師如何當好企業(yè)的法律參謀，做好企業(yè)的“保健醫(yī)生”，筆者結合自身擔任多家企業(yè)法律顧問的實踐經驗，現(xiàn)就如何發(fā)揮律師在法律顧問中的作用，淺談以下幾點認識：

一、律師如何與法律顧問單位進行簽約談判

1.了解。首先，知彼知己是商務談判的通用法則，所以了解企業(yè)是談判的第一步。其次，了解企業(yè)的業(yè)務或主要的法律需求點，衡量自己能否勝任，如果自己對此項業(yè)務不能勝任，應當找時間給自己充電，做好準備再迎接挑戰(zhàn)。最后，了解企業(yè)決策機構的發(fā)展戰(zhàn)略思想，主動為企業(yè)的發(fā)展提供法律服務，優(yōu)秀的律師不應當總是幫企業(yè)打官司，而是如何幫企業(yè)防范、化解風險，在了解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略思想后，律師可以主動地為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策，保駕護航。

2.信任。首先，律師要有職業(yè)道德。律師要想有所成就，一定要有良好的職業(yè)道德，否則就不要進入這個行業(yè)，以免浪費自己的寶貴時間。其次，律師要有一定的為人處事能力。山外有山、人外有人，律師的能力沒有絕對的標準，很多單位把律師當成神，這是對律師的理解不夠全面，但是一位合格的律師必需具備為人處事的能力。

3.簽約。簽約的關鍵在于顧問費金額與支付方式，律師在處理此問題時不可草率，特別是在初次見面時避免談費用，若對方再三要求，可以告訴對方在了解工作難度及占用時間后給對方一個務實的報價。

二、良好的企業(yè)法律顧問必須具備的素質和能力

1.熟悉與該企業(yè)經營活動有關的法律、法規(guī)。如《合同法》、《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《稅法》、《勞動法》、《商標法》、《專利法》等等。 對所有與經營有關的法律法規(guī)，最起碼有所了解；對一些常用的法律、法規(guī)一定要達到比較熟悉的程度。因為，企業(yè)在經營過程中，隨時都要向法律顧問咨詢所遇到的法律問題；而且，在大多數(shù)情況下，都需要法律顧問在最短時間內作出回答，不可能等你慢慢地查找法律、法規(guī)之后再來回答咨詢。所以，就需要法律顧問對常用的法律、法規(guī)達到一個比較熟悉的程度。

2.具有較為深厚的文字功底。在現(xiàn)代大型企業(yè)中，日?？赡苁褂玫降暮贤小顿忎N合同》、《特約經銷合同》、《采購合同》、《加工承攬合同》、《借款合同》、《商標許可/轉讓使用合同》、《專利權許可使用/轉讓合同》、《勞動合同》等合同及各類《協(xié)議書》，在起草、修改和審查各類合同和協(xié)議書的過程中，對合同條款的文字表述必須準確無誤，不得模棱兩可；更不能出現(xiàn)文字解釋的異議，因此，要求企業(yè)法律顧問具有較為深厚的文字功底。

3.具備良好的協(xié)調、溝通能力。在從事企業(yè)法律顧問工作過程中，與從事訴訟案件工作是不同的，兩者之間的最明顯區(qū)別就在于，訴訟案件你可以單打獨斗，而企業(yè)法律顧問工作不行，你必然要與企業(yè)的管理人員和老板進行各種各樣的協(xié)調和溝通。否則，你再怎么行，企業(yè)沒有按照你所設計的法律程序進行運轉，一定會出問題。

4.具有敏捷的思維和應變能力。一個企業(yè)在經營過程中一定會出現(xiàn)這樣那樣意想不到的事情。企業(yè)出了事，當然要找法律顧問；那么作為法律顧問的你對突如其來的意外事件，一定要泰然處之，快速調動你的思維，在最短時間內找出處理突發(fā)事件的最佳處理方案。

5.必須對你所任職企業(yè)的經營活動有比較深入的了解。只有對企業(yè)的情況有充分的了解，才能夠對企業(yè)的經營決策提出一些有益的建議。如果你只是能對企業(yè)的法律問題提出意見，而對企業(yè)的經營運作一竅不通，那么你最多是一個及格的法律顧問，而不是一個優(yōu)秀的企業(yè)法律顧問。

三、律師擔任企業(yè)法律要注意以下事項

1.對于剛接手的企業(yè)，如果該企業(yè)原來不夠規(guī)范的，一定要及時地進行整理，為該企業(yè)制定出一套切實可行的法律制度和公司的規(guī)章制度。

2.在處理與顧問單位的利益沖突中，不要過于斤斤計較。

3.在處理企業(yè)的法律事務時，時刻把企業(yè)的利益作為第一個考慮的因素。要把企業(yè)的命運看似自己的命運，與企業(yè)共存亡。

4.在處理企業(yè)法律事務辦理過程中，一定要做好工作記錄。具體地可以制作工作備忘錄，在備忘錄上記錄工作的內容和參與該項工作的人員，讓參與工作的人員或者企業(yè)負責人簽字證明，這樣萬一與企業(yè)發(fā)生糾紛時有據(jù)可查，也可以用來事后檢討自己的工作。

四、如何發(fā)揮法律顧問的作用

1.明確顧問律師的工作內容，最大限度發(fā)揮顧問律師的業(yè)務能力。

2.改變傳統(tǒng)觀念，顧問律師應積極參與顧問單位各個方面涉及的法律工作。（1）顧問律師參與管理，幫助引導建立和完善規(guī)章制度，尋找適合單位發(fā)展的管理框架模式，將單位的管理活動納入法制軌道。（2）使用完善的法律手續(xù)，把好法律關。（3）為單位的重大活動提供法律意見，可行性分析報告，供單位決策時參考，必要時參與論證和協(xié)商。（4）參與重大合同的談判與審查。（5）協(xié)助單位建立、健全合同管理制度。

3.加強顧問律師在非訴訟法律事務的處理，盡可能避免打官司，爭取以非訴訟方式解決。

4.充分利用顧問律師作好商標、專利、知識產權、商業(yè)秘密等方面的維權工作。 如發(fā)現(xiàn)侵權現(xiàn)象，應由顧問律師及時通過發(fā)律師函等方式制止侵權。

5.通過顧問律師加強單位法制宣傳工作。有利于員工提高法律素質，預防糾紛，防止經濟詐騙行為，以維護單位的合法權益。

6.加強單位和顧問律師的聯(lián)系，增進相互了解，密切配合法律顧問工作。

法律顧問工作離不開單位的密切配合和支持，加強單位與顧問律師的相互了解，有利于顧問律師開展工作，從而更好地維護單位的利益。

五、建議律師做企業(yè)法律顧問應做好以下書面法律文本工作

1.《法律意見書》，主要針對合同、法律文件、其他法律事項涉及的法律問題提供法律分析、修改意見、風險提示、解決方案、律師建議等提供的建議性常用法律服務文書。

2.《律師風險提示》，主要對于公司涉及的法律事項不適合出具法律意見書，或者僅需對某種法律風險作出特別提示的情況下，出具的風險提示法律服務文書。

3.《緊急情況反映》，用于對公司有重大影響，時間較為緊迫的事項，包括需要及時采取補救措施，或者需要公司緊急作出決策的事項。

4.《律師諫言》，是律師服務過程中，發(fā)現(xiàn)公司存在的某種普遍或具有一定代表性的事件，而提供律師建議，用于提示公司防范某種普遍行為。是《法律意見書》服務事項的延伸。

5.《律師工作簡報》，按照《律師工作簡報法律服務細則》制作和管理的一種法律服務延伸文書。具有綜合性，包括建議性、說明性和記錄性內容。

6.《情況說明》，是律師針對法律問題提供的說明性法律服務文書，為公司了解法律事項的相關情況提供幫助。

7.《法律信息》，是律師提供給公司，對公司有影響的新法律、法規(guī)、規(guī)章或政策信息。

8.《請示》，是律師在從事某項須經公司同意的法律服務之前，向公司領導提出的書面請示性法律服務文書，在請示中應當就從事活動的必要性、具體情況等予以說明。

9.《工作日志》，是律師服務事項的簡單記錄，按照日期記錄。

10.《法律顧問服務記錄》，是律師服務過程中，根據(jù)服務事項填寫的記錄性表格，表明服務內容、律師意見等主要事項。

11.《日常法律咨詢服務記錄》，是律師對于公司口頭或電話咨詢事項填寫的記錄性表格。

12.《談判事項法律服務跟蹤表》，是律師按照《律師參與談判事宜法律服務細則》提供談判法律服務過程中，對談判法律服務事項進行記錄的法律服務文書，按照一事一表的原則進行管理、歸檔。

第3篇：房地產常用法律法規(guī)范文

關鍵詞：盈余管理　新會計準則　會計行為　非會計行為

盈余管理是指企業(yè)管理當局從更好地實現(xiàn)其經營目標出發(fā)，在會計法規(guī)和準則允許的范圍內，以會計政策的可選擇性為前提，通過會計估計的合理變更、會計方法的選擇運用、交易事項的時點控制及關聯(lián)交易的適度調節(jié)來修正財務報告，以達到平衡收益、穩(wěn)定股價、合理避稅、規(guī)避風險等目的，從而實現(xiàn)企業(yè)價值或股東財富最大化的一種行為。

一、盈余管理的動因及方式

(一)盈余管理的動因　自20世紀80年代開始，盈余管理逐漸成為西方財務會計理論界尤其是美國實證會計研究的重點之一。在我國盈余管理則是伴隨著20世紀90年代資本市場運行、股份有限公司股票上市后出現(xiàn)并逐步受到重視的，盡管產生的時間有所差別，但無論是在西方還是在我國，盈余管理的動因均反映以下方面：(1)報酬契約動因。希利(1985)、霍桑遜、拉克爾和斯隆(HLS，1995)等人通過實證研究觀察到，在進行盈余管理前，管理人員擁有關于公司凈利潤的內部信息，由于外部的利益集團(包括董事會)可能都無法準確了解公司利潤，所以，管理人員就會乘機操縱凈利潤，以使其在公司薪酬合同中規(guī)定的獎金最大化，即盈余管理的動因源于企業(yè)與管理人員之間簽訂的確定管理人員薪酬的分紅計劃。(2)債務契約動因。為控制貸款者與管理人員的道德風險問題，典型的長期借款合同中包含了保護性條款，防止管理人員采取損害債權人利益的行為，如發(fā)放超額現(xiàn)金股利，增加舉債規(guī)模，降低營運資金或股東權益至一定水平等有損現(xiàn)有債權人貸款安全性的行為。如果違反合同的代價是高昂的，公司管理人員自然會想方設法避免違約。實際上大都盡量避免出現(xiàn)違約的可能，因為一旦出現(xiàn)這種趨勢，管理人員的經營自由就會受到限制。因此，盈余管理就作為降低違反借款合同可能性的一種手段而出現(xiàn)。斯韋尼(1994)、迪夫德和吉姆貝娃(1994)的實證研究都證實了這一點。(3)政治動因。當企業(yè)的盈利能力較強時，會受到公眾和政府過多的關注，政府就可能會采取征收高額稅收或對企業(yè)進行其他管制等，此時企業(yè)往往希望通過盈余管理來降低所受到的關注程度，這也使得利用會計程序和方法來使凈利潤最小化成為企業(yè)必不可少的手段。瓊斯(1991)、卡漢(1992)的調查研究均證實了這一點。(4)稅收動因。所得稅可能是盈余管理最為最明顯的動因，在財務會計與稅務會計分離的國家尤為突出。在目前“現(xiàn)金流量至上”(Cash flow is the king)的時期，合理避稅、延緩稅款支付可節(jié)約現(xiàn)金支出，增加企業(yè)的營運資金，提高企業(yè)的盈利水平和改善財務狀況。(5)首次公開發(fā)行。招股說明書中披露的財務會計信息是確定首次公開發(fā)行企業(yè)股票價格的重要信息源?？死松?、唐頓、理查德森和西弗斯克(1992)發(fā)現(xiàn)的證據(jù)表明一個即將上市的企業(yè)，其管理人員很可能對招股說明書中披露的盈余進行操縱，以使企業(yè)股票有一個理想價位。

(二)盈余管理的方式　盈余管理的方式主要包括以下兩種：一是會計行為。利用會計行為進行盈余管理，主要是在會計法規(guī)和準則的范圍內，通過會計政策的選擇與會計估計的變更，如存貨計價方法和固定資產折舊方法的變更，壞賬、長期投資、無形資產、遞延資產、產品開發(fā)費用核算方法的選用及變更等來修正企業(yè)盈余。二是非會計行為。利用非會計行為進行盈余管理，主要是通過改變交易時間、出售與注銷資產、收購與重組等調節(jié)企業(yè)的生產經營活動，使企業(yè)盈余管理能夠在更大規(guī)模上進行。

二、新《企業(yè)會計準則》對盈余管理的影響

(一)對盈余管理會計行為的影響　財政部2006年頒布的新《企業(yè)會計準則》(簡稱“新準則”)，對原有準則進行了修訂、補充和完善。具有代表性的主要體現(xiàn)在以下方面：(1)存貨計價。存貨發(fā)出計價方法的選擇對當期利潤的影響體現(xiàn)在存貨價格波動上。當存貨價格上漲時，采用后進先出法計價，材料以最高價格入賬可增大當期成本費用，減少當期利潤；當存貨價格下跌時，則正好相反。新會計準則在會計政策中取消了發(fā)出存貨計價的后進先出法，規(guī)定企業(yè)應當采用先進先出法、加權平均法或個別計價法確定發(fā)出存貨的實際成本，使得企業(yè)的存貨流轉得以真實地反映，所有企業(yè)的當期存貨費用，都以客觀的歷史成本反映，加強了會計信息的可比性，控制了存貨成本的人為調節(jié)因素，較好地限制了企業(yè)的盈余管理。(2)固定資產折舊。變更固定資產折舊方法是企業(yè)進行盈余管理的常用手段。新會計準則簡化了企業(yè)固定資產折舊的相關賬務處理，便于企業(yè)通過變更固定資產的使用壽命、折舊方法和預計凈殘值修正各期會計利潤。新固定資產會計準則規(guī)定，企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數(shù)或預計凈殘值預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調整固定資產使用壽命或預計凈殘值。與固定資產有關的經濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，應當改變固定資產折舊方法。固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更，采用未來適用法處理，不再進行追溯調整。由于固定資產的金額一般都比較大，企業(yè)只需通過對折舊年限進行調整，就可以對業(yè)績進行一定程度的調控。固定資產折舊方法變更不再追溯調整，使得企業(yè)可以通過變更固定資產折舊方法來管理盈余。(3)資產減值準備。運用資產減值準備的計提與沖回調節(jié)盈虧，是我國一些企業(yè)操縱非經常性損益的主要手段。在盈利較大的年度，大幅計提資產減值準備，增加當期費用，減少當期利潤；待下期盈利下降時，再運用轉回手段增加利潤。新會計準則規(guī)定部分資產的減值準備一經計提，不得轉回，減少了企業(yè)利用減值準備的計提和沖回在各會計期間之間調節(jié)利潤的可能性。由于資產減值準備的計提必然增加企業(yè)的當期費用而減少當期利潤，轉回則相反，通過減值準備的計提與轉回可以將企業(yè)的全部利潤在不同會計期間進行重新分配。新會計準則規(guī)定，除存貨采用公允價值計量模式計量的投資性房地產、消耗性生物資產、建造合同形成的資產、遞延所得稅資產、融資租賃中出租人未擔保余值及未探明礦區(qū)權益的減值適用其他相關會計準則以外，資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。新會計準則的這一規(guī)定，限制了企業(yè)會計人員在使用謹慎性原則計提各項資產減值準備的主觀隨意性，減少了企業(yè)利用減值準備的計提與轉回在各會計期間之間調節(jié)利潤的可能，但應收賬款、短期投資、長期投資、委托貸款等資產減值準備計提后可轉回的規(guī)定又會給企業(yè)盈余管理留下一定的空間。(4)無形資產研發(fā)費用。原《無形資產準則》將無形資產研究開發(fā)支出全部計入管理費用，新準則將企業(yè)的研究開發(fā)劃分成兩個階段并允許開發(fā)費用資本化，同時攤銷方法和攤銷年限具有可選擇

性，給企業(yè)增加了調節(jié)各會計期間無形資產攤銷額的余地。將企業(yè)的研究開發(fā)費用分為兩個階段分別處理，即研究階段的支出于發(fā)生當期計入損益，進入開發(fā)程序后只要符合準則規(guī)定的相關條件就可以予以資本化。企業(yè)可以通過對研究與開發(fā)兩個階段劃分時點的把握來擴大或縮小資本化或費用化的金額，從而達到調節(jié)各期損益的目的。另外，無形資產的攤銷方法不再僅局限于直線法，攤銷年限也不再固定，使用壽命不確定的無形資產不予攤銷，這又為企業(yè)的盈余管理提供了機會。(5)借款費用資本化。根據(jù)原借款費用準則，只有因專門借款發(fā)生的借款費用，在符合原會計準則規(guī)定的資本化條件下，才予以資本化，計人該項資產的成本；其他借款發(fā)生的借款費用，都應于發(fā)生當期確認為費用。而新借款費用準則規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計人相關資產成本；為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用了專門借款之外的一般借款的，被占用的一般借款的利息支出允許資本化。新會計準則下，企業(yè)可以在一般借款的利息支出和符合資本化條件的資產上進行盈余管理，還可以在一定的條件下使專項借款之外的一般借款的利息支出符合計入資產的要求，擴大利息資本化的范圍，提升業(yè)績。(6)合并報表。按新會計準則的規(guī)定，凡是母公司所能控制的子公司都要納入合并報表范圍，而不以股權比例作為衡量標準。這一變化擴大了合并報表范圍，阻斷了企業(yè)利用分離若干子公司、縮小持股比例、將經營狀況不好的業(yè)務從合并范圍中剔除，從而粉飾企業(yè)集團整體業(yè)績的慣用手段。按新會計準則的規(guī)定，母公司控制的所有子公司都應納入合并范圍，包括小規(guī)模公司、業(yè)務性質特殊的子公司以及所有者權益為負數(shù)的子公司。新會計準則還規(guī)定同一控制下的企業(yè)合并按照賬面價值計量，這將有利于防止企業(yè)利用同一控制下的企業(yè)合并操縱利潤。按這些規(guī)定編制的合并報表將能真實反映由母公司和子公司所構成的整個企業(yè)集團的經營成果和財務狀況，很好地限制了上市公司利用母子公司的控制關系在合并或重組時利用不正當關聯(lián)交易進行盈余管理。(7)公允價值的引入。新會計準則引入公允價值計量屬性，在金融工具、投資性房地產、非同一控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面均謹慎地采用了公允價值，并且給予企業(yè)更大的自根據(jù)對經濟預期的改變來調整會計政策。首先，從債務重組準則來看，新準則規(guī)定因債權人讓步而導致債務人豁免或少還的負債計入當期損益，而實物抵債應以公允價值計量。因此，企業(yè)很可能在出現(xiàn)虧損的情況下，通過債務重組確認重組收益來改變當期損益。其次，從非貨幣性資產交換準則來看，新準則規(guī)定符合商業(yè)性質且公允價值能夠可靠計量的非貨幣易可以公允價值計價，將換出資產公允價值與賬面價值之間的差額計入當期收益，直接產生利潤?？梢?，新規(guī)定為企業(yè)進行盈余管理創(chuàng)造了新的空間。盡管新會計準則給上市公司提供了新的盈余管理手段，但會計準則的制定者在制定過程中已考慮到這些可能，并采取了一些限制措施。如非貨幣性資產交換準則規(guī)定，非貨幣性資產交換只有同時滿換具有商業(yè)實質、換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量兩個條件時，才能以公允價值作為計價的基礎，否則只能以換出資產的賬面價值作為計價的基礎，也不能確認投資。并且會計準則明確指出，在確定非貨幣性資產交換是否具有商業(yè)實質時，應當關注交易各方之間是否存在關聯(lián)關系關聯(lián)關系的存在可能導致發(fā)生的非貨幣性資產交換不具有商業(yè)實質。這些措施都使上市公司不能隨意運用公允價值來進行盈余管理。

(二)對盈余管理非會計行為的影響　鑒于會計準則是為規(guī)范會計行為而制定的，故新準則對盈余管理的非會計行為影響甚微，主要體現(xiàn)在企業(yè)合并方面。目前我國企業(yè)的合并大部分是同一控制下的企業(yè)合并，原準則下合并對價形式按雙方確認的公允價值確認，而實質上人為操縱因素過多的干擾了公允價值的實現(xiàn)。新會計準則規(guī)定，合并雙方的合并資產和負債按照被合并方原賬面價值確認，不再按公允價值進行調整，也不形成商譽，被合并方在合并日以前實現(xiàn)的凈利潤在編制合并利潤表時單列一項反映，合并方取得的凈資產賬面價值與支付的合并對價與賬面價值或發(fā)行股份面值總額的差額應當調整資本公積，在一定程度上避免了公允價值確認的人為操縱，有利于規(guī)范企業(yè)盈余管理行為。

三、規(guī)范企業(yè)盈余管理的建議

(一)加強公允價值計量的監(jiān)控　公允價值計量已成為新準則中的主要問題之一，勢必對企業(yè)的盈余管理產生重要影響。而在目前的市場經濟環(huán)境下，公允價值的確定無法脫離評估機構的評估技術和評估人員的職業(yè)判斷。因此，需要規(guī)范評估業(yè)務，加強評估機構的獨立性，提高評估人員的專業(yè)素質和法規(guī)意識。此外，公允價值計量能夠成為盈余管理的工具，關鍵在于企業(yè)內部結構與決策體系是否科學完整，而并非公允價值計量本身的問題。故而，需要建立相互制約、協(xié)調一致的內部管理機制以及科學合理的初始計量與后續(xù)計量的技術方法、參數(shù)選取制度等，以保證公允價值的確認與變更都嚴格按照程序決議。

(二)完善配套法律法規(guī)體系　企業(yè)盈余管理行為一般發(fā)生在會計準則未明確規(guī)定或規(guī)定含糊不清時，因此應針對新準則執(zhí)行中可能存在的問題，做好準則的配套完善工作，其中重要一環(huán)是完善配套法律法規(guī)體系，盡快出臺新準則與稅務銜接問題的具體處理辦法，繼續(xù)加強對中介機構的監(jiān)管力度，提高為發(fā)、違約成本。

第4篇：房地產常用法律法規(guī)范文

【關鍵詞】 SWOT分析；營銷；戰(zhàn)略

改革開放三十年來， 隨著我國經濟高速發(fā)展，企業(yè)的壯大，集約化、規(guī)?；闹鸩叫纬桑髽I(yè)體制與機制的深入變革。宏觀經濟環(huán)境和微觀經濟環(huán)境變化迅速，促使我們應當系統(tǒng)的思考企業(yè)的發(fā)展，謀劃市場營銷的長期性、穩(wěn)定性和持續(xù)性，從而增強企業(yè)核心競爭力和抗風險能力。特別是面對目前突如其來的世界金融危機，工程建設項目投資急速下降，施工企業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)，能否制定符合時展，適應企業(yè)自身要求的發(fā)展戰(zhàn)略是決定企業(yè)生存命運的重大課題。

現(xiàn)結合國內建筑建筑市場行情和本企業(yè)的實際情況，剖析企業(yè)自身的市場營銷戰(zhàn)略存在的問題，制訂出切合企業(yè)自身的市場營銷戰(zhàn)略，來促進企業(yè)總體戰(zhàn)略的實施。

1. 企業(yè)發(fā)展史

（1）河南省豫西建設任公司屬具有房屋建筑工程施工總承包壹級、礦山工程施工總承包貳級、機電設備安裝工程專業(yè)承包貳級及房地產開發(fā)等多項資質的有限責任公司，公司成立時于1958年，1996年以義馬礦務局第一建筑安裝公司為母體收編了原義馬礦務局下屬各礦的十余個建筑施工隊，組建成立了“義馬礦務局建筑安裝總公司”，隨著市場經濟的發(fā)展為了適應市場經濟的需要，公司于1998年隨著國企改革，企業(yè)改制為“河南省豫西建設工程有限責任公司”，實質上是換牌性質的“改制”，企業(yè)性質沒有任何改變，屬國有獨資公司。2007年進行了企業(yè)改制，由義煤集團參股25%，職工個人參股75%，企業(yè)注冊資金由原來的6188萬元變更為5000萬元。現(xiàn)有職工1000余人，在崗職工900余人，改制后的企業(yè)從2007年12月1日開始按公司法運作。

（2）近年來積極探索適合市場經濟和自身特點的經營模式，大膽實施規(guī)模經營戰(zhàn)略，以抓住內部市場保穩(wěn)定，大力開拓外部市場謀發(fā)展的“兩輪驅動”戰(zhàn)略，取得了經營能力和經濟效益的長足發(fā)展。連續(xù)六年實現(xiàn)了產值快速提升，年施工產值從2000年的2千多萬元增長到現(xiàn)在的5億多元，年上繳稅金達1000余萬元，利潤創(chuàng)歷史最好水平，職工收入得到了大幅度提高。公司連年被評為?。ú浚?、市建工系統(tǒng)“優(yōu)秀建筑企業(yè)”、“施工管理先進單位”、“現(xiàn)場管理最佳單位”、“工程質量管理先進企業(yè)”、“建筑安全生產管理先進企業(yè)”及河南省“守合同重信用”企業(yè)，2003年公司通過 ISO9001：2000國際質量體系認證、ISO14001：2004國際環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系一體化認證，2008年河南省建設廳評定為建筑業(yè)企業(yè)100家骨干建企業(yè)。實現(xiàn)證明，通過企業(yè)定位、市場營銷，企業(yè)的規(guī)模經營。深刻認識到企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經營、市場細分以及優(yōu)化現(xiàn)場管理的重要意義、內涵和要求，對企業(yè)選準市場經濟中的位置，提高競爭能力，加快發(fā)展步伐具有重要意義。

2. 企業(yè)SWOT分析

根據(jù)企業(yè)近幾年的經營狀況結合SWOT分析來制訂企業(yè)未來的市場營銷戰(zhàn)略，保證有效實施企業(yè)的總體經營戰(zhàn)略。

SWOT分析是戰(zhàn)略分析常用的一種分析工具。SWOT分析分別從內部存在的優(yōu)勢與劣勢以及外部存在的機遇與挑戰(zhàn)四個方面進行分析，在此基礎上分別針對這幾種狀況組合，提出一種系統(tǒng)化的分析方法，其目的在于如何抓住發(fā)展機遇，規(guī)避所面臨的挑戰(zhàn)，發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，制訂既具有前瞻性又切實可行的目標，并以該目標為指針，制訂并實施策略。

SWOT分析維度和戰(zhàn)略矩陣如下表1：

SO戰(zhàn)略是一種發(fā)揮內部優(yōu)勢而利用外部機遇的戰(zhàn)略，WO戰(zhàn)略的目標是通過利用外部機遇來彌補內部劣勢，SO戰(zhàn)略和WO戰(zhàn)略都是一種種進攻型戰(zhàn)略，也稱為發(fā)展戰(zhàn)略或增長型戰(zhàn)略；ST戰(zhàn)略是利用內部的優(yōu)勢回避或減輕外部挑戰(zhàn)的影響，ST戰(zhàn)略是一種防御型戰(zhàn)略，也稱為維持型戰(zhàn)略或穩(wěn)定型戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是一種旨在減少內部劣勢同時回避外部環(huán)境挑戰(zhàn)的防御性戰(zhàn)略，WT戰(zhàn)略是一種撤退型戰(zhàn)略或稱為緊縮型戰(zhàn)略。

依據(jù)這一思路，我們進一步分析和總結河南省豫西建設公司實施發(fā)展所具有的優(yōu)勢和劣勢以及面臨的機會和威脅，然后再根據(jù)外部和內部不同的環(huán)境組合，制訂出切合實際的企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略。

2.1外部機遇。

2.1.1建筑業(yè)高速發(fā)展：近年來我國建筑業(yè)高速發(fā)展，對國民經濟的影響力越來越強。根據(jù)國家統(tǒng)計局預測，在2020年以前，中國經濟增長速度有望保持在6%～8%的水平，人均GDP也將從1000美元上升到3000美元左右，國際經驗表明，這將帶來基礎設施建設的高速發(fā)展。因此我國建筑市場將會持續(xù)增長十幾年，國內建筑企業(yè)面臨巨大發(fā)展機遇。

2.1.2建筑市場逐步規(guī)范：隨著招投標法、建筑法等法律法規(guī)的出臺，建筑市場逐步走向成熟，并逐步與國際接軌，工程招投標制越來越被企業(yè)認可，建筑市場逐年公開、公平、公正。

2.1.3政府政策性保護：企業(yè)被河南省建設廳評為建筑業(yè)企業(yè)2008～2009年度100家骨干企業(yè)，企業(yè)知名度進一步提高，政府政策性保護力度大，企業(yè)資質經等級和營范圍可以得到進一步擴展。

2.1.4地區(qū)大型施工企業(yè)：河南省豫西建設公司屬豫西地區(qū)最大的施工企業(yè)，企業(yè)資質范圍廣、等級高。具有建筑安裝施工、礦山建設以及與房地產開發(fā)等多項資質的有限責任公司。具有承建各類工業(yè)與民用建筑、礦山工程、機電設備安裝、高低壓變電系統(tǒng)及輸配電線路、起重設備安裝、預制構件、土建及電氣檢測試驗、設備租賃、房地產開發(fā)、物業(yè)管理等多元化經營的綜合能力，在本地區(qū)具有較高競爭力。

2.1.5有相對固定的市場份額：豫西建設公司隸屬義煤集團，義煤集團公司是中國500強的大型企業(yè)集團，下屬子公司較多，基本建設投資規(guī)模較大，加上近年集團公司處于擴張性企業(yè)，大型工程項目較多，處于內部保護每年都相對固定的工程施工項目。

2.1.6保增長，擴內需的宏觀調控政策：目前國家為應對世界金融危，先后出臺了十項促增長，擴內需措施，加大對民生工程項目的投入，同時拉動地方投資項目增多。

2.2外部挑戰(zhàn)。

2.2.1建筑業(yè)市場的對外開放：由于我國建筑市場將對外全面開放，國內建筑企業(yè)也將面臨對越來越多的國際大型承包商在我國建筑市場的競爭，這些外國建筑企業(yè)巨頭在我國建筑市場的主要目標是巨型、大型工程項目，因而將主要對我國大型建筑企業(yè)形成競爭壓力。

2.2.1建筑市場存在的不規(guī)范競爭：建筑市場因長期僧多米少競爭激烈，壓級、壓價、墊資施工、拖欠工程款嚴重，暗箱操作、肢解工程嚴重。

2.2.2受國家宏觀調控政策影響較大 ：隨著經濟快速發(fā)展，從2008上半年為防止經濟發(fā)展過快變?yōu)檫^熱，國家在2008年經濟工作會后，實施了從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，限制項目審批和資金投入，銀行儲備資金也從10%達到16%，創(chuàng)23年來歷史最高。1995～2003年我國的建筑業(yè)總產值年均增長13%，占GDP的7%；2004年以來建筑業(yè)連續(xù)多年產值增長率都25%左右，受國家宏觀調控政策影響，建設項目明顯較少。2008年下半年，突如其來的世界金融危機，房地產市場的萎縮，工程建設項目投資明顯放緩，這樣本來就僧多米少的建筑市場競爭更加激烈。

2.2.3建筑企業(yè)的集團化經營：隨著建筑業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合和企業(yè)重組，建筑企業(yè)集團化經營已成趨勢。這對于一個煤炭施工企業(yè)來說一種更大的挑戰(zhàn)。

2.2.4社會專業(yè)化程度的提高：隨著社會專業(yè)化程度的提高，建筑施工專業(yè)化程度也越來越高，專業(yè)的勞務隊、專業(yè)資質的施工企業(yè)越來越多。

2.2.5世界金融危機的進一步蔓延：由美國次貸危機引發(fā)的金融危機愈演愈烈，迅速從局部發(fā)展到全球，釀成了一場歷史罕見、沖擊力極強、波機范圍很廣的國際金融危機。國內經濟增長明顯減速，工程項目投資明顯下降。

2.3內部優(yōu)勢。

2.3.1企業(yè)成功改制：公司于2007年實現(xiàn)企業(yè)成功改制，企業(yè)不良資產得到了剝離，企業(yè)職工富余人員得到了合理安置，企業(yè)職工思想穩(wěn)定，精神面貌煥然一新。

2.3.2企業(yè)資金充足：企業(yè)經過了成功改制，注入了新資本金達5000萬元，加上企業(yè)隸屬義煤集團公司，作為上級部門在企業(yè)資金遇到短期困難時可以得到支持。加上義煤集團公司屬當?shù)刈畲蟮募{稅大戶，豫西建設公司不僅是義煤集團較大的子公司，同時也是企業(yè)所在地的大型施工企業(yè)，企業(yè)信譽較好，銀行信貸有保證。

2.3.3產業(yè)鏈互動優(yōu)勢：企業(yè)通過房地產開發(fā)，來帶物業(yè)發(fā)展，通過對集團公司的新項目建設，提前介入來帶動物業(yè)發(fā)展。通過對房地產開發(fā)來滿足施工任務，提升經濟總量。

2.3.4可持續(xù)發(fā)展?jié)撃埽浩髽I(yè)從2007年底實施了真正的多元化經營的發(fā)展戰(zhàn)略，房地產、建筑施工、物業(yè)管理逐步正在形成，在不遠的將來豫西建設公司的產業(yè)結構呈現(xiàn)出“一基多元，多業(yè)并舉”的大好局面。

2.3.5企業(yè)區(qū)位優(yōu)勢：企業(yè)位于中原大地河南的西部地區(qū)，交通便利，鐵路、國道、高公路從企業(yè)南北通過，業(yè)主來考察、企業(yè)市場開發(fā)外出、施工機械的運輸十分便利。

2.3.6企業(yè)大框架的形成：企業(yè)年施工產值逐年增長較快，企業(yè)通過成立分公司、項目經理部，來占領市場提升經濟總量，基層單位近30個，靠規(guī)模經營的模式已經初步建立。

2.4內部劣勢

2.4.1企業(yè)多元化經營戰(zhàn)略起步較晚：企業(yè)實施多元化經營剛剛起步，經驗不足，多元化戰(zhàn)略有待進一步的改進。

2.4.2受傳統(tǒng)的計劃經濟影響較大：企業(yè)成立時間較早，成立于1958年，已成立50年，企業(yè)長期受計劃經濟及長期的國有企業(yè)影響，管理理念不夠超前。

2.4.3企業(yè)裝備不足：企業(yè)長期在集團公司本部施工，高、大、難、精的工程施工較少，加上前幾年受煤炭市場蕭條的影響，設備投入較少，先進的施工機械設備更少。

2.4.4企業(yè)市場營銷工作開展的不夠：建筑市場營銷是生產全過程的營銷。建筑市場“營銷”的表現(xiàn)形式與一般市場大不相同。建筑市場有其自身的特點，這就是：建筑市場交易對象的特殊性、生產與交易活動的統(tǒng)一性、主要交易對象的單件性、交易價格的特殊性、交易活動的長期性和階段性、交易物的個體性、分部分項工程的相對獨立性、交易活動的不可逆性等等。加上長期的內部保護政策，企業(yè)進入市場的深度還不夠，市場營銷人員的不足，沒有形成有效的營銷網(wǎng)絡。

2.4.5企業(yè)資本運營缺乏：因為企業(yè)隸屬煤炭施工企業(yè)，長期沿計劃經濟的經營模式，沒有充分推向市場，因而缺乏資本運營的運作環(huán)境和運作經驗。

2.4.6現(xiàn)代人力資源管理體制尚未建立：企業(yè)內部勞務市場還未建立，勞動用工制度、分配制度都不盡合理，現(xiàn)代人力資源管理的制度還沒完全建立，項目經理素質有待進一步提高、復合型人才較少，高級技術人員缺乏。

2.4.7企業(yè)組織結構管理模式有待進一步完善：受上級集團公司的影響，企業(yè)管理模式沒有完全按現(xiàn)代企業(yè)制度進行有效運作，集團公司的物資供應、資金、銷售的三統(tǒng)一，不太適應建筑業(yè)的發(fā)展，影響了企業(yè)自主經營。

2.4.8企業(yè)文化的力量還沒有發(fā)揮出來：沒有企業(yè)文化的企業(yè)是不能長久的，企業(yè)長期受計劃經濟的影響，長期處在傳統(tǒng)的企業(yè)管理模式上，對企業(yè)文化認識不夠，企業(yè)文化沒有系統(tǒng)地總結和挖掘，企業(yè)文化有待進一步的升華。

在分析豫西建設公司外部環(huán)境存在的機遇與挑戰(zhàn)和內部存在的優(yōu)勢與劣勢的基礎上，做出SWOT矩陣如表2：

3. 如何保證企業(yè)總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)根據(jù)豫西建設公司SWOT分析，企業(yè)要面對目前的金融危機，積極實施ST戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略是一種防御型戰(zhàn)略，也稱為維持型戰(zhàn)略或穩(wěn)定型戰(zhàn)略。通過該戰(zhàn)略的有效實施，制訂出有效的市場營銷戰(zhàn)略來保證企業(yè)總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

3.1企業(yè)戰(zhàn)略定位要準確，目標市場定位要細分。根據(jù)企業(yè)規(guī)模進行企業(yè)定位和市場細分。以“扎根義煤，服務礦區(qū)，優(yōu)化現(xiàn)場，外樹形象，立足礦山，面向社會，穩(wěn)步推進，逐步實施”的市場開發(fā)戰(zhàn)略為指導，逐步向高、大、難、精工程方向發(fā)展，從礦山井地面工程向礦山井下工程延伸，以扎根義煤集團，服務義煤集團為主，逐步向大型、特大型礦山企業(yè)進軍，真正的為礦山企業(yè)服務。擴大經營規(guī)劃，擴充資質范圍，提高資質等級，加強聯(lián)營聯(lián)合。加大結構調整，以施工為主逐步涉足房地產開發(fā)、物業(yè)管理等相關領域發(fā)展的多元化經營。施工企業(yè)屬勞動密集型企業(yè)，應從做大到做強入手，提高市場占有率和企業(yè)知明度。另外在企業(yè)管理的層次上，要對企業(yè)的管理人員做好市場意識、服務意識、管理意識、創(chuàng)新意識的教育。倡導企業(yè)管理層的自我學習、提高管理水平、總結管理經驗，理順企業(yè)戰(zhàn)略與營銷策略。

3.2以市場促現(xiàn)場，用現(xiàn)場保市場?，F(xiàn)場管理是企業(yè)管理的基礎，是企業(yè)一切管理的落腳點，是所有企業(yè)管理的永恒不變的重點，對于建筑施工企業(yè)來說，天天要跟“現(xiàn)場管理”打交道?，F(xiàn)場管理實際上是我們企業(yè)生產經營活動的基礎。同時，它也是企業(yè)整體管理工作中最重要的組成部分。換言之，施工企業(yè)若想在日趨白熱化的市場競爭中獲得應得份額，就必須優(yōu)化現(xiàn)場管理。要眼睛盯住市場，功夫下在現(xiàn)場，要堅持“兩手抓”，即一手抓市場，一手抓現(xiàn)場。

3.3強化項目營銷功能，加強人材隊伍建設。工程承包企業(yè)營銷中突出的特點是項目經理部的地位和作用，項目經理部不僅要負責完成產品生產的全過程，還肩負大量的市場營銷工作，而且其工作成效對企業(yè)營銷戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)有著重要影響。發(fā)揮項目營銷效能，使企業(yè)――項目――市場形成有機整體，使企業(yè)市場營銷文化在項目上得以淋漓盡致的展現(xiàn)。明確項目經理的營銷責任，項目經理是企業(yè)法人在項目上的委托人，在項目生產全過程以及與業(yè)主、設計單位、監(jiān)理單位、政府主管部門等關系協(xié)調中處于中心地位，是項目營銷的第一責任人，是項目營銷的領導者。

3.4全面推行項目管理，注重塑造企業(yè)良好形象。全面實行項目管理，改革施工管理體制，企業(yè)應制定《項目管理實施細則》以項目管理為突破口，積極推進管理體制和經營機制的轉換，建立和完善符合企業(yè)實際和建筑產品特點的項目管理模式，突出“項目經理責任制”，使項目經理部圍繞質量、工期、成本等項目目標，切實加強項目管理基礎工作，把企業(yè)文化，企業(yè)形象，項目營銷觀念融入項目管理中，真正做到“干一項工程，拓展一片市場”，為企業(yè)發(fā)展獲得良好的營銷環(huán)境。

3.5大力開拓市場，實施規(guī)模經營。企業(yè)雖然資質、產值較高已達到大型企業(yè)標準，但公司所處的環(huán)境和施工業(yè)績還應該是中型建筑施工企業(yè)，實施規(guī)模經營戰(zhàn)略是適應市場經濟，提高中型建筑施工企業(yè)在建筑市場競爭中抗風浪能力的客觀需要。隨著市場經濟體制的建立，建筑市場競爭日趨向全方位、多角度、高層次方向發(fā)展。與逐漸搞活的大型建筑施工企業(yè)相比，中型建筑施工企業(yè)在人才、技術、資金、機械設備、管理水平和資質等級方面，都難以與匹敵；與十分活躍的小型建筑施工企業(yè)相比，中型建筑施工企業(yè)在經營手段和方左上又不如其靈活多樣。中型建筑施工企業(yè)在建筑市場競爭中不大不小，往往大項目爭不上，中小工程也很難到拿手。因此，從市場競爭的角度看，沒有一定經營規(guī)模，隨市場變化的沖擊能力就弱，回旋余地就小。特別是做為中型的煤炭建筑施工企業(yè)只有實施規(guī)模經營戰(zhàn)略，縮短與大企業(yè)優(yōu)勢的距離，營造能抗風浪的大船，瞄準中小工程，揚長避短，發(fā)揮不大不小的優(yōu)勢，才能在市場競爭中立于不敗之地。

3.6加大工程款回收，確保資金鏈條安全。資金是企業(yè)的血液，企業(yè)的資金鏈條一旦斷裂后果是可怕的，在金融危機到來時更要確保企業(yè)的資金鏈條的安全，工程款回收是確保資金鏈條的第一要務，要加大工程結算力度，只有工程結算了才能在法律成形成責權責務，更于下步的用法律手段回收工程款，確保資金鏈條安全。雖然金融危機已經到來，但真正影響建筑施工企業(yè)還要有時間過程，因為正在建設的項目和已經立項的項目還要繼續(xù)進行，目前，企業(yè)要按按經營收入的2～3%提取儲備資金，應對危機，以便確?，F(xiàn)金流不斷流，保證企業(yè)可持續(xù)經營。

第5篇：房地產常用法律法規(guī)范文

1.著眼于服務第一要務，拓展法律服務領域，努力提供優(yōu)質服務。

圍繞黨委、政府的中心工作，堅持法律服務為人民的指導思想，充分發(fā)揮律師、公證、基層法律服務等職能作用。一是圍繞“重點”工作，承擔政府法律顧問工作。整合律師、公證、調解等資源，積極宣傳城市建設和拆遷安置工作的政策，規(guī)范拆遷行為，維護各方當事人的合法權益，保障拆遷改造工作的順利進行。今年以來，共參與縣領導接待12次，參與解決政府重點工程建設和社會治安突發(fā)事件4起。二是積極辦理各類公證案件，有效預防糾紛，減少訴訟。今年以來，共辦理公證案件587件，其中涉外公證168件、涉港澳臺公證8件。三是積極推進司法行政法律服務中心建設。今年2月，我局整合資源，建立了法律服務中心，采用“窗口化、綜合性一站式”服務模式，開設法律咨詢、法律援助、人民調解、公證服務等窗口，建立殘疾人無障礙通道，服務群眾辦事。推行各項便民利民服務新舉措，引導群眾依法維權。使法律服務中心成為司法行政更好地服務民生、維護社會穩(wěn)定的法律服務重要窗口陣地。我局司法行政法律服務中心運行迄今已有九個來月了，據(jù)統(tǒng)計，日前分流人民調解糾紛案件54件，受理各類法律援助案件217件（其中刑事辯護41件、民事158件，公證援助18件），接待法律咨詢579人次，咨詢引導有償法律服務200件（其中律師法律服務109件、公證服務87件、司法鑒定4件），發(fā)放法制宣傳資料178份，接待社區(qū)矯正咨詢服務37人次、安置幫教咨詢服務33人次。法律服務中心在群眾中的影響逐步擴大。四是進一步建立健全農村法律顧問制度。為全縣169個行政村和7個社區(qū)配備法律顧問，為基層民主法制建設提供法律意見和建議，實現(xiàn)關口前移，降低法律風險。五是擴大法律援助覆蓋面，積極推行“一站式”法律援助模式，發(fā)展完善法律援助“一小時服務圈”。規(guī)范法律援助申請制度，簡化審查程序，將特困企業(yè)職工、返鄉(xiāng)農民工、生活困難的被征地農民以及新失業(yè)人員等納入重點援助范圍。繼續(xù)關注玩具企業(yè)民工討薪討債以及企業(yè)向公民個人借款引發(fā)的糾紛，及時給予群眾最大限度的法律幫助。今年以來，共承辦案件217件，其中民事176件，刑事41件，公證援助18件。

2.著眼于促進社會和諧，加強人民調解和星級司法所創(chuàng)建工作，夯實“第一道防線”根基。一是抓好矛盾糾紛的排查化解工作。結合“兩排查一促進”活動，以開展“十佳人民調解能手”和人民調解“十大”優(yōu)秀案例評選活動為契機，深入開展社會矛盾糾紛排查化解工作。今年共排查化解各類矛盾糾紛1552件，與去年同期相比增加了30.9%，成功調處各類矛盾糾紛1530件，調解成功率為98.6％；涉及當事人3489人，協(xié)議涉及金額1776.39萬元，預防糾紛829件，防止民間糾紛引起自殺1件1人，防止民轉刑12件30人，防止群體性上訪10件112人，防止群體性械斗4件29人。二是全力做好人民調解員的分級培訓工作。為進一步貫徹落實《人民調解法》，提高人民調解員業(yè)務素質，我局自5月11日舉辦的人民調解業(yè)務知識培訓班開始到10月底，全縣各行業(yè)專業(yè)性人民調解委員會及10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村居（社區(qū)）調解委員會的人民調解員763人都進行了分級培訓，培訓班全部由經驗豐富的法官、律師、基層科工作人員講解。授課內容分別為《人民調解法》和貼近農村、農民生活的常用法律法規(guī)，以及《人民調解協(xié)議書》的制作，同時深入細致地培訓了調解的原則、方法、程序、步驟、技巧及注意事項等幾個方面內容。今年的培訓班打破了以往的純理論教育形式，注重聯(lián)系人民調解的工作實際，抓住薄弱環(huán)節(jié)重點講解。培訓內容深入淺出，理論與實踐相結合，案例分析及講解貼近實際，操作運用性強。在培訓過程中，我們先后發(fā)放宣傳資料800余份。三是開展星級規(guī)范化司法所建設。根據(jù)上級要求，明確司法所組織、隊伍、業(yè)務、基礎設施建設和內部管理工作目標任務，明確責任，整合資源，加強協(xié)作，多溝通，多匯報，多爭取，實現(xiàn)司法所基礎設施標準化、隊伍建設專業(yè)化、業(yè)務工作法制化、所務管理正規(guī)化。今年，司法所被省廳評為四星級司法所。

3.著眼于維護社會穩(wěn)定，扎實開展社區(qū)矯正、安置幫教工作，降低重新犯罪率。截止目前，全年共接收72名，解矯65名，現(xiàn)在冊社區(qū)服刑人員149名，其中緩刑120名，假釋11名，暫予監(jiān)外執(zhí)行3名，剝奪政治權利15名。重新犯罪1人，重新犯罪率0.46%，在冊刑釋解教人員549人，重新犯罪7人，重新犯罪率1.3%。主要通過以下措施做好此項工作：一是全面貫徹落實《社區(qū)矯正實施辦法》。依據(jù)《社區(qū)矯正實施辦法》，進一步完善矯正對象接收、管理、考核、獎懲、解除矯正等全過程監(jiān)管措施，使日常監(jiān)管和服務機制更加到位，切實提高社區(qū)矯正工作成效。同時要全面組織社區(qū)矯正對象學習，提高社區(qū)矯正對象在今后改造中的思想覺悟和法律素質，端正矯正態(tài)度。二是開展“社區(qū)矯正基層組織隊伍建設年”活動，狠抓執(zhí)法隊伍、社區(qū)矯正工作者、社會志愿者三支隊伍建設，按照20：1配備協(xié)管員，1：1配備志愿者，社區(qū)矯正監(jiān)督考察小組不少于3名成員的要求落實隊伍，提升隊伍工作能力和素質。三是切實加強行政村、社區(qū)、企業(yè)社區(qū)矯正工作站的建設。積極依托和整合“網(wǎng)格化管理、組團式服務”、“村（社區(qū)）便民服務中心”等社會管理創(chuàng)新載體，以及村（社區(qū)）綜治工作站、治保調解組織和鄉(xiāng)村（社區(qū)）法律顧問等各類資源，扎實推進村（社區(qū)）幫教工作站建設，努力將社區(qū)矯正人員監(jiān)督管理、教育矯正、社會適應性幫扶等工作的觸角延伸到基層第一線，協(xié)助司法所做好社區(qū)矯正日常工作，最大限度地防范和減少社區(qū)矯正人員脫管失控和再犯罪。四是全面排查社區(qū)矯正對象。以開展“六查五包四化解”活動為載體，結合5.22事件，加強重點對象、危險分子的排摸力度，做到底數(shù)清，情況明，拿的出；落實重點對象的管控措施，內緊外松，不離視線，把責任分級落實到村、到點、到人，因人設教，“一把鑰匙開一把鎖”，通過“讀心教育”，確保再犯罪現(xiàn)象控制在可控范圍；要寬嚴相濟，溫暖幫矯，更多關心社區(qū)矯正和刑滿釋放人員的生產生活情況，增進感情聯(lián)絡，通過幫助解決子女就學、就業(yè)安置、落實低保、民政救濟等形式開展“感化式”幫教；強化與法院、檢察院以及公安機關的“無縫對接”，避免在人員交接的重要環(huán)節(jié)出現(xiàn)“脫漏管”；重視社區(qū)矯正和刑滿釋放人員的“一人一檔”規(guī)范管理工作，全面記錄、更新各項管教措施，做到有卷可查。五是為了做好刑釋解教安置幫教工作，減少重新違法犯罪，維護社會穩(wěn)定，按照上級有關文件精神，結合我縣實際，及時出臺了《縣刑滿釋放解除勞教人員安置幫教工作實施細則》。

4.著眼于推進依法治縣，實施“六五”普法規(guī)劃，深化法制宣傳效果。一是深化“法律六進”，創(chuàng)新載體，全面開展法制宣傳教育各項主題活動。我局成立的普法小分隊，積極深入機關、企業(yè)、學校、鄉(xiāng)村，為他們送去最需要了解的法律知識。在今年3月，我縣在全市建立了首家納稅人學校，縣160多名企業(yè)法人代表、財務負責人以及個體工商戶代表等走進縣國稅局接受了“國稅抵扣”、“稅收法規(guī)”、“電子申報繳稅”等方面的稅務、法律知識培訓，并面對面與國稅干部進行咨詢和交流；4月份，我縣舉辦了全縣人民調解員培訓班，有針對性地宣講調解法，提高了調解人員面對各種復雜、疑難矛盾糾紛的調處方法和技巧；5月份，組織全縣中小學開展以創(chuàng)“平安校園”為主題教育的演講比賽，提高了學生的安全防范意識，使他們掌握了必要的交通安全、飲食安全、消防安全和防范意外傷害等方面的技能，增強了學生自救互救的能力，為創(chuàng)建平安校園和諧校園奠定了堅實的基礎；7月份，縣委理論學習中心組舉辦法學講座，邀請大學夏立安教授講授《社會管理創(chuàng)新與法制保障》，縣、部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道領導共200余人聽取了講座。同時今年還積極部署開展了安全生產知識競賽、省《統(tǒng)計法》和《省統(tǒng)計違法違紀行為處分規(guī)定》知識競賽、金融法律知識競賽、“開展普法宣傳，推進法治”攝影書畫比賽等活動。在“開展普法宣傳，推進法治”攝影書畫比賽活動中我縣選送50余張（幅）書畫、照片參加比賽并取得優(yōu)良成績，獲得優(yōu)秀組織獎，獲攝影類三等獎一人、優(yōu)勝獎一人，獲書法類優(yōu)勝獎一人，獲繪畫類三等獎一人、優(yōu)勝獎六人。二是“民主法治村（社區(qū)）”、“誠信守法企業(yè)”創(chuàng)建工作取得新成效。加強民主法治村（社區(qū)）創(chuàng)建工作指導，提升創(chuàng)建工作質量，做好省級、市級民主法治村（社區(qū)）推薦申報工作?，F(xiàn)鳳凰山街道柘園村被新命名為市級民主法治村，緊水灘鎮(zhèn)金水坑村推薦申報省級民主法治村。11月，省級民主法治村（社區(qū)）考核組蒞臨該村檢查考核后予以高度肯定。積極部署開展“誠信守法企業(yè)”創(chuàng)建工作，促進企業(yè)依法管理、依法經營、誠信守法，優(yōu)化市場經濟環(huán)境，有效保障企業(yè)健康發(fā)展。今年，我縣衡大木業(yè)有限公司被評為為市“誠信守法企業(yè)”創(chuàng)建工作先進單位。截止目前，全縣共創(chuàng)建縣級民主法治村（社區(qū)）129個，達標率73.71%，創(chuàng)建市級民主法治村（社區(qū)）28個，省級民主法治村5個。創(chuàng)建市級“誠信守法企業(yè)”3個。三是積極開展“普法農家院”創(chuàng)建試點工作，營造濃厚的法律氛圍。今年我局認真按照《關于開展市“普法農家院”創(chuàng)建活動的實施意見》要求，積極開展“普法農家院”創(chuàng)建有關工作，充分利用和整合農村文化示范戶、農家書屋、農家樂、村級組織現(xiàn)有辦公活動場所等資源，配置書報架、書桌、電視、多媒體、法制宣傳欄等必要的普法設施，在農村建立自主管理，以普及法律為目的的公益性法律服務設施，努力改善農村法治環(huán)境，努力滿足廣大農民群眾多層次、多樣化的法律需求，使人們在休閑娛樂中感受法治的氛圍，達到寓教于樂的目的?，F(xiàn)已初步完成了楓樹灣等三家“普法農家院”創(chuàng)建工作。

5.著眼于規(guī)范執(zhí)法行為，落實行政執(zhí)法責任制

建立并落實行政執(zhí)法責任制，全面推進規(guī)范化服務型機關建設，提高行政效能，規(guī)范行政執(zhí)法行為。組織律師為縣委、縣政府重大事項決策提供法律意見，促進領導決策的科學化和法制化。結合社會主義法治理念教育活動，開展行政執(zhí)法監(jiān)督檢查工作，對律師、公證員和基層法律服務工作者進行職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀律教育。完善行政執(zhí)法責任制相關配套制度，嚴格依法行政，公正執(zhí)法。全年無行政處罰、行政復議案件發(fā)生。

6.著眼于隊伍建設，全方位開展三項活動。

一是全方位開展解放思想大討論活動，謀求司法行政工作新突破。為落實縣“思變思進思發(fā)展，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)一流”的解放思想大討論活動，今年3月份，組織局中層干部赴長興學習考察，在學習考察中開闊眼界，以長興司法局為標桿，全方位查找自身思想觀念、作風狀態(tài)、方法措施、工作成效等方面的差距，深刻認識自身不足與差距，通過召開中心組學習會、干部學習會、座談會和討論會等多種形式，明確學習的目標和方向，明確改進的方向、方式、方法。出臺了《縣關于司法行政服務“奮戰(zhàn)之年”的若干意見》，弘揚“沖、拼、搶、闖”的精神，把大討論活動的成效落實到更好地為促進民生問題解決服務上。

二是全方位開展政法干警核心價值觀教育實踐活動，努力增強司法行政隊伍的凝聚力、戰(zhàn)斗力。出臺了《縣司法局關于深入開展“忠誠、為民、公正、廉潔”核心價值觀教育實踐活動實施方案》，及時進行了動員部署，重點抓好干警集中開展大學習活動，組織廣大干警進行集中系統(tǒng)學習，深刻領會核心價值觀的內容和要求，通過開展扎實有效的教育實踐活動，進一步加強了干警隊伍的思想政治、業(yè)務能力、紀律作風。

三是全方位開展“進村入企”大走訪活動，密切黨群關系。按照《“進村入戶大走訪”活動》實施方案（云農辦【2013】4號）和《組織開展“兩排查一促進”專項活動的工作方案》（云綜委【2013】2號）兩份文件精神，結合我局實際情況，我局廣泛深系點緊水灘鎮(zhèn)烏弄坑村、渡蛟村進行走訪。通過采取入戶宣傳、發(fā)放宣傳資料、召開座談會等多種方式向廣大群眾宣傳方針政策、相關法律法規(guī)及司法行政機關的工作職能職責，下發(fā)《農戶基本情況反饋表》了解民情民意。積極為村集體項目聯(lián)系部門爭取項目支持，為渡蛟村解決了幾年來村干部想解決而一直未能得到有效解決的村民自來水管網(wǎng)整體改造工程以及茶葉基地水利噴灌工程項目的資金問題；幫助烏弄坑村解決B類災害區(qū)避災中心建設的資金缺口問題，幫助解決了該村歸正人員暴力精神病患者葉宗呈困難戶的司法救助資金，一定程度上穩(wěn)定了民心，贏得了群眾的好評。同時我們還開展“兩排查一促進”活動，結合司法所承擔的工作任務，把走訪與排查矛盾糾紛結合起來，與刑釋解教及社區(qū)矯正對象調查摸底工作結合起來，與完善村級民調組織、刑釋解教人員安置幫教組織等結合起來，逐戶走訪，排查各類矛盾糾紛。共排查矛盾糾紛869件，成功調處848件。通過活動，不僅排查了一批農村不穩(wěn)定因素，化解了一批社會矛盾糾紛，而且推動了當前農業(yè)農村各項工作的落實，轉變了機關工作方式，密切了黨群關系。

（二）存在問題和困難

1．社區(qū)矯正監(jiān)管基礎工作比較薄弱。雖然目前我們已經建立公、檢、法、司情況通報、矯正工作站與鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所情況通報、矯正工作站與派出所核查核對等制度，但在具體工作還存在制度執(zhí)行難到位、銜接不及時等問題。社區(qū)矯正中心和4個直屬所承擔了全縣4個街道6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)矯正對象的監(jiān)管任務，工作壓力大。

2．調解工作面臨更多更大的考驗和挑戰(zhàn)?；鶎尤嗣裾{解組織力量薄弱，農村調解員普遍存在年齡老化、文化水平低的狀況，難以保證矛盾糾紛得到及時高效的調處。人民調解與行政調解、司法調解聯(lián)調機制還不夠完善，調解銜接面過窄、信息渠道不暢通等問題依然存在。指導協(xié)作機制不夠健全，調解經費保障不足，在一定程度上限制了調解工作的順利開展。

3．司法行政隊伍的業(yè)務能力有待進一步提高。近幾年，我局人員調動頻繁，專業(yè)人員緊缺局面尚未得以解決?？h公證處、縣法律援助中心具有法律執(zhí)業(yè)資格的公務員、法援律師均為1人，其余為臨時聘用人員。我縣只有一家律師事務所，2003年成立時，合伙人三人，2006年一合伙人退伙，即將導致律所不符合設立條件，只得到外縣邀請一執(zhí)業(yè)律師參加合伙，才予以維持。幾年來，執(zhí)業(yè)律師總數(shù)只增加一人，律師事務所的業(yè)務范圍一直還限于傳統(tǒng)的訴訟業(yè)務?，F(xiàn)有人員狀況不利于法律服務和法律援助隊伍的穩(wěn)定，不足以保證所有案件得到及時高效的辦理，也不能滿足建立鄉(xiāng)村、企業(yè)法律顧問的需要。

4.經費緊張，一定程度上制約了工作的開展。

（三）2013年工作要點

1.進一步強化基層基礎工作。重點加強人民調解能力建設，充實調解員隊伍。加強與衛(wèi)生、環(huán)保、城建、公安等部門的溝通合作，加快專業(yè)調委會建設，有效化解勞資、醫(yī)患、交通事故等方面的矛盾糾紛。做好訴調銜接工作，預防民轉刑案件發(fā)生，避免和減少群眾集體上訪。

2.扎實開展社區(qū)矯正、安置幫教工作。建立有效的社區(qū)矯正社會監(jiān)督、管理、教育、矯治機制，強化社會教育改造罪犯的功能。加大走訪力度，通過教育學習、心理咨詢等方式增強矯正效果。逐步建立完善罪犯勞教人員刑釋解教時獄（所）內外“無縫連接”機制和幫教機制，切實做好歸正人員幫教延伸工作，適時組織探監(jiān)，最大限度減少重新犯罪。

第6篇：房地產常用法律法規(guī)范文

摘要：在當代不兌現(xiàn)的信用貨幣制度下，貨幣政策的有效發(fā)揮依賴于一套健全的信用制度，因為中央銀行對貨幣政策中介目標的調控、貨幣政策的順暢傳導以及貨幣政策工具的運用都以健全的信用制度為基礎。在轉軌時期，我國信用制度的缺失嚴重地制約了貨幣政策的有效性，只有盡快健全信用制度，才能充分發(fā)揮信用制度的宏觀功能，為貨幣政策的有效實施提供制度保障。

關鍵詞：信用制度；貨幣政策；信用貨幣制度

一、信用制度的微觀功能

信用制度是為規(guī)范和約束信用主體行為和關系的一系列規(guī)則及合約性安排。信用制度既包括由政府建立起來的正式的外在信用制度，如信用法律法規(guī)體系、信用評級制度、信用征信制度、信用擔保制度等，也包括以社會公眾的信用道德、信用觀念和意識為核心的非正式的內在信用制度。信用制度的微觀功能主要在于：

1、有效地維護債權人的權益。健全的社會信用制度使借貸雙方的行為變得更可預見，可以有效降低由信息不完全和不對稱導致的逆向選擇與道德風險。所謂逆向選擇是指，由于借款人對自己借款的用途乃至收益比貸款人具有更充分的了解，資信差的借款人在爭取貸款時比資信優(yōu)良的借款人更為積極，貸款人最后往往選擇前者。道德風險是指，從借款合同訂立到債務還清之前的這段時間內，信息不完全和不對稱會誘使借款人脫離監(jiān)控，擅自改變資金用途，增大資金運用的風險。健全的信用制度能夠抑制借貸活動中債務人可能出現(xiàn)的機會主義行為，對違信行為施加處罰，有利于信用資金按時、足額地回流，從而有效地維護債權人的權益。

2、守信者能夠以較低的融資成本擁有較高的信貸可得性。健全的信用制度對借款主體具有較強的甄別和篩選功能，使信用度較高的借款者以低成本優(yōu)先獲得融資機會，增強其信貸可得性，降低融資成本和交易費用。

二、信用制度的宏觀功能

信用制度不僅具有微觀功能，而且具有宏觀功能--為貨幣政策的有效實施提供制度保障，這一宏觀功能的發(fā)揮是建立在其微觀功能基礎上的。貨幣政策與財政政策以及其他宏觀經濟政策的一個顯著區(qū)別在于，它更加依賴于一套健全的信用制度。這是因為，財政政策對資源的配置具有強制性、無償性，其實施主要是以國家政權的強制力量為后盾和保障，而在當代不兌現(xiàn)的信用貨幣制度下，貨幣政策的有效實施和傳導均以健全的信用制度為前提。

1、中央銀行對貨幣政策中介目標的調控離不開健全的信用制度。貨幣政策的中介目標主要包括貨幣供給量與利率。就利率而言，它本身就是與信用相伴而生的，體現(xiàn)了信用有償性的特征。從貨幣與信用的關系來看，在歷史上曾經是兩個雖有聯(lián)系但卻相互獨立發(fā)展的范疇，實物貨幣與金屬貨幣的存在并不以信用的存在為前提。在第一次世界大戰(zhàn)以后，發(fā)達國家的金屬鑄幣逐漸退出流通，1930年代則完全停止了信用貨幣與貨幣金屬的兌換。貨幣的流通和信用活動幾乎已經變成了同一過程：“任何貨幣的運動都是在信用的基礎上組織起來的，任何獨立于信用活動之外的貨幣制度已蕩然無存；任何信用活動也同時都是貨幣的運動--信用擴張意味著貨幣供給的增加，信用的緊縮意味著貨幣供給的減少，信用資金的調劑則時時影響著貨幣流通速度和貨幣供給在地區(qū)、部門之間的分配”。

2、貨幣與信用的密切融合同時也表明貨幣政策、貨幣供給與信用制度之間具有不可分割的聯(lián)系：一方面，不兌現(xiàn)的信用貨幣制度是伴隨著信用制度的發(fā)展而產生的，它是一種管理貨幣制度，不具備金屬貨幣制度下對貨幣供給的自發(fā)調節(jié)功能，客觀上要求中央銀行運用貨幣政策對信用總量和貨幣供給量進行調控；另一方面，也使得信用制度成為貨幣政策調節(jié)貨幣供給量的基礎和平臺。因為流通中的貨幣都是信用貨幣，無論是現(xiàn)金的發(fā)行和回籠，還是存款貨幣的創(chuàng)造與收縮，都是通過信用程序和途徑實現(xiàn)的。

3、貨幣政策的順暢傳導以健全的信用制度為前提。利率渠道和信用渠道是貨幣政策傳導的兩條重要途徑。我國的金融市場尚不發(fā)達，利率還沒有完全實現(xiàn)市場化，企業(yè)的資產負債率及其對銀行的依賴度較高，間接融資在整個融資體系中仍然占支配地位。因此，我國的貨幣政策傳導主要還是通過銀行信用渠道，即中央銀行商業(yè)銀行企業(yè)和居民。當中央銀行采用擴張性貨幣政策時，其政策效果取決于商業(yè)銀行的信貸資金能否及時貸放給企業(yè)和居民。若存在健全的信用評級制度、信用擔保制度，則有利于提高商業(yè)銀行對貸款人資信的甄別能力，降低貸款風險，從而增強商業(yè)銀行放款的意愿，并且不會附加非常高的信貸條件，緩解了信貸緊縮傾向，貨幣供給和總需求得以擴張。反之，在通貨膨脹時期，緊縮性貨幣政策的實施效果主要取決于信貸資金能否按時回流。由于健全的信用制度使借款人失信必須承擔高額成本（包括顯性的和隱性的成本），從而降低了違約率，有利于銀根緊縮和貨幣供給量的減少。

4、貨幣政策工具的運用也依賴于健全的信用制度。無論是一般性貨幣政策工具、選擇性貨幣政策工具（如消費者信用控制、房地產信用控制、證券市場信用控制），還是直接信用控制、間接信用控制，都是直接或間接地調節(jié)和控制信用規(guī)模的手段和措施，這些政策工具的有效運用必然離不開信用制度的健全和完善。

三、轉軌時期我國信用制度的缺失對貨幣政策有效性的影響

1、銀行信用鏈條中斷降低了貨幣政策的有效性。受計劃經濟體制下國有銀行與國有企業(yè)資金供給制關系的影響，很多企業(yè)信用觀念淡薄，常常用銀行貸款來繳稅、繳息、認股或超正常分配給職工、填補資金窟窿，大量的“信用貸款”沒信用，既使企業(yè)正常生產經營所需要的資金得不到保障，又使信貸資金的如期償還產生較大的不確定性。更為嚴重的是，20世紀90年代中期以來，我國企業(yè)常常借破產、資產重組或“債轉股”等名義惡意拖欠、借機懸空逃廢銀行債務，“欠賬有理”、“拖欠出效益”取代了誠信為本的道德準則。一組由中國人民銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2000年末，在四家國有獨資商業(yè)銀行開戶的62656家改制企業(yè)中，經金融債權管理機構認定的逃債企業(yè)就有32140家，占51.29％，逃避銀行貸款本息1851億元，占貸款本息的31.96％。信用軟約束導致銀企之間信用關系扭曲，商業(yè)銀行巨額的“軟資產”及銀行信用鏈條中斷。

在經濟過熱、中央銀行實施緊縮的貨幣政策時，銀行信用鏈條的中斷意味著應收貸款不能及時回流到銀行體系，商業(yè)銀行為了配合中央銀行完成緊縮計劃有時不得不強行壓縮對那些效益好、守信用的企業(yè)發(fā)放的貸款，因而出現(xiàn)了信用市場的“格雷欣法則”——失信者驅逐守信者，這是商業(yè)銀行在已知借款人信息的情況下作出的一種逆向選擇，必然導致信貸資金配置效率的降低，在宏觀層面的表現(xiàn)就是在總需求降低的同時也大幅度減少了有效供給，容易導致經濟急劇衰退。當經濟偏冷、中央銀行采取擴張性的貨幣政策時，信用制度的缺失則可能導致兩種情況：若商業(yè)銀行風險約束機制不健全，往往會良莠不分，以很低的信貸門檻最大限度地滿足國有企業(yè)的借款需求，導致銀行“超貸”，造成流通中貨幣供給的過度擴張，直接威脅到幣值穩(wěn)定的目標，改革以來數(shù)次通貨膨脹的發(fā)生都與此有關；在商業(yè)銀行風險管理加強后，由于信用評級制度的缺失，加劇了銀行的“惜貸”行為，使得本來就處于不景氣狀態(tài)的企業(yè)普遍面臨著更嚴格的借貸標準、更繁瑣的借貸手續(xù)和更少的信貸金額，這種“一刀切”的信貸緊縮使經濟中正常合理的信貸資金需求受到抑制，也使非國有企業(yè)與中小企業(yè)的信貸可得性進一步降低，從而加大了擴張性貨幣政策啟動經濟、促進經濟增長的難度，1998年以后我國貨幣政策的實踐即證明了這一點。

2、商業(yè)信用鏈條脆弱對貨幣政策有效性的制約。商業(yè)信用是工商企業(yè)之間進行商品和勞務交易時以延期支付和預付貨款的形式所提供的信用。商業(yè)信用在東西方都是很古老的信用形式，其他信用形式是以此為基礎而發(fā)展起來的。商業(yè)信用本是建立在交易雙方自愿平等基礎上的，而在我國卻存在著較為普遍的“強制商業(yè)信用”，即對本應支付的貨款拖欠不付這類現(xiàn)象。企業(yè)之間相互拖欠存在示范效應，“三角債”曾一度錯綜復雜，剪不斷、理還亂。并且，由于商業(yè)信用與銀行信用之間存在著密切的聯(lián)系，企業(yè)很容易通過不同的方式將風險轉移到銀行體系，如下游企業(yè)拖欠上游企業(yè)，上游企業(yè)只能拖欠銀行；銀行辦理票據(jù)貼現(xiàn)和承兌后若債務企業(yè)出現(xiàn)延期支付、無理拒付，銀行不得不承擔更大的風險和損失。脆弱的商業(yè)信用鏈條對貨幣政策的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：

第一，企業(yè)之間互相拖欠會部分地抵消緊縮性貨幣政策的效應。當中央銀行實施緊縮性貨幣政策時，雖然銀行信貸減少了，但大量的三角債使得企業(yè)之間的“強制信用”規(guī)模膨脹，總需求仍然難以得到有效的抑制。此外，如果拖欠貨款由銀行來組織清理，通常情況下銀行都需要發(fā)放“啟動資金”貸款。我國在20世紀80年代末、90年代初大規(guī)模清理三角債共注入專項資金900多億元，這至少在短期內額外地增加了貨幣供給。

第二，制約了中央銀行對再貼現(xiàn)工具的運用。再貼現(xiàn)是市場經濟條件下中央銀行的“三大法寶”之一，也是一項重要的間接調控工具，央行可以通過調節(jié)再貼現(xiàn)率、規(guī)定再貼現(xiàn)票據(jù)的資格來影響商業(yè)銀行的融資成本與信貸結構，因而兼有總量調整和結構調整功能。在西方很多國家，再貼現(xiàn)率是中央銀行的基準利率，具有很強的“告示效應”。而在我國，商業(yè)信用行為扭曲嚴重地阻礙了商業(yè)銀行辦理商業(yè)票據(jù)業(yè)務的積極性，票據(jù)市場發(fā)展滯后。雖然從1999年至2002年，票據(jù)市場經歷了一個快速發(fā)展階段，但票據(jù)融資占社會融資總量的比重仍然很小。到2002年末，商業(yè)匯票未到期金額為7500億元，僅相當于金融機構人民幣信貸資金總量的4％，票據(jù)貼現(xiàn)余額為5743億元，占各項貸款的比重不足5％。滯后的票據(jù)市場進一步限制了中央銀行對再貼現(xiàn)工具的運用，在這一時期再貼現(xiàn)最高余額為1256億元，只占當時基礎貨幣量的3％。

3. 個人信用制度的滯后阻礙了貨幣政策對消費信貸的調節(jié)。個人信用制度是商業(yè)銀行評估借款人、實施信貸監(jiān)管以及控制消費信貸風險的基本信用制度。1999年2月，人民銀行運用窗口指導工具下發(fā)了《關于開展個人消費信貸的指導意見》。截至2008年末，中國消費信貸余額已從1997年的172億元增加至15732.6億元，消費信貸在銀行信貸資產中的比重相應從0.23%上升到9.9%。在消費信貸蓬勃發(fā)展的同時，我國個人信用制度的建設卻進展緩慢。2000年7月，上海市率先建立了“個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)”，而至今也只有大連、廣州等地區(qū)初步建立了個人信用制度。個人信用制度的滯后造成征信數(shù)據(jù)及個人信用的信息共享機制缺乏，使貸款申請者多頭開戶和惡意騙貸有空可鉆，銀行很難全面、及時地了解借款人的資信情況，難以對消費信貸的各種風險因素進行跟蹤監(jiān)督和控制，不利于消費信貸資產質量的提高及其進一步推廣，也使貨幣政策對消費領域的調節(jié)受到限制。

四、健全信用制度，提高貨幣政策有效性

首先，完善信用法律制度，加大對違信者的懲處力度。對于嚴重的失信行為應該予以法律的制裁，從制度上約束違信行為，保障信用秩序。其次，健全信用評級制度。我國目前已經建立了20多家評級公司，但尚處在發(fā)展的初級階段，權威性不夠；各商業(yè)銀行也都有各自的信用評級部門，但其評定標準各不相同，彼此間互不確認，一家企業(yè)往往在各商業(yè)銀行有不同的信用評級。因此，有必要建立有較高權威的信用評級機構，統(tǒng)一和規(guī)范信用評級標準。第三，加快中小企業(yè)信用制度建設，為把中小企業(yè)納入貨幣政策調控范圍提供制度保障。逐步建立中小企業(yè)信用信息征集與評價體系，實現(xiàn)中小企業(yè)信用信息查詢、交流和共享的社會化；進一步完善中小企業(yè)信用擔保體系建設，加快建立和完善中央及省級再擔保體系，探索組建全國中小企業(yè)信用擔保協(xié)會。最后，完善個人信用征信制度。逐步在全國范圍內建立起統(tǒng)一和完備的個人信用征信制度，是進一步發(fā)展消費信貸、促進貨幣政策向消費領域延伸和覆蓋的重要環(huán)節(jié)之一。

參考文獻：

[1]黃達：《宏觀調控與貨幣供給》，中國人民大學出版社1999年版。