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第1篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

關(guān)鍵詞：問題啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實(shí)踐

問題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，促使他們生動活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個專業(yè)的學(xué)生在3年的時間內(nèi)要修完30個學(xué)科，每個學(xué)科設(shè)置成16個問題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門學(xué)科時就要解決這16個問題，每個學(xué)期為16周，每周解決1個問題，每個學(xué)期完成5個學(xué)科。通過實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行了問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)基礎(chǔ)課程，通過該門課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對房地產(chǎn)開發(fā)有一個框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時又涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時面臨大量的未知知識，從而使完成任務(wù)和項目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動法和項目教學(xué)法，問題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經(jīng)驗來學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評價。因此，我們在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問題的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識灌輸對象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程問題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過對新加坡共和理工學(xué)院問題啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問題來統(tǒng)領(lǐng)該門課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的計劃課時為72學(xué)時，筆者將該門課程設(shè)計成8個真實(shí)的問題：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)與社會經(jīng)濟(jì)的開發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場？

（3）在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開發(fā)商如何獲得開發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對要解決的問題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動性。

以問題（2）為例，針對“政府如何實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策（如“國五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這些政策會對房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產(chǎn)供給與需求、對房地產(chǎn)各級市場產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時間，在本門課程開始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開。問題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的72個學(xué)時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機(jī)動。

①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會議時間一般為1小時。

會議一完，進(jìn)入自由討論時段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。

以第二個問題的教學(xué)開展為例。教師在第一輪會議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問題。準(zhǔn)備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產(chǎn)市場供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級市場產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問題的相關(guān)資料，形成對問題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個問題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時，教師要隨時了解小組討論的動態(tài)，及時解決學(xué)生在該階段中的疑問。

②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會議。第二輪會議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問題的方案。會議之后，進(jìn)入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細(xì)的解決問題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評價。采用問題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評價方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程的特點(diǎn)，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程實(shí)施問題啟發(fā)式教學(xué)體會

1.實(shí)施問題啟發(fā)式教學(xué)是一個先難后易的過程

在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程中實(shí)行問題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問題的解決中，前兩個問題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程在大一開設(shè)，學(xué)生對專業(yè)知識的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個學(xué)習(xí)過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個問題的學(xué)習(xí)中，教師要對學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們在自主學(xué)習(xí)過程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因為課堂的時間有限，學(xué)生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對問題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時的評價，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問題

1.收獲

在問題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對基本概念的認(rèn)識，同時要通過小組成員的討論，學(xué)生形成解決問題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問題

（1）充足的信息資源。在問題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測、了解學(xué)生對某一現(xiàn)實(shí)問題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開展討論與交流，通過對話幫助學(xué)生分析所面對的問題，最終讓學(xué)生自主解決問題。

在該門課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時解決在該過程中學(xué)生存在的問題。同時，老師還要對課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級的學(xué)生人數(shù)不宜過多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽為主，而問題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無疑是最為缺乏的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭深.建構(gòu)主義：從結(jié)構(gòu)主義到后結(jié)構(gòu)主義的演變[J].佳木斯教育學(xué)院學(xué)報，2002（4）.

[2]崔景貴.建構(gòu)主義教育觀述評[J].現(xiàn)代教育科學(xué)，2002（9）.

第2篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國計劃經(jīng)濟(jì)時代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時代,隨后我國相繼出臺一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,政策導(dǎo)向使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā),我國房地產(chǎn)市場——主要是居民住房市場開始出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)市場短短年間,就迅速走過了起步、成長、爆發(fā)直至過熱的幾個階段。2004年起,國家開始對房地產(chǎn)市場降溫,幾年內(nèi)“國八條”、“新八條”、“國六條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”等政策不斷出臺,“物業(yè)稅”不斷試探性出現(xiàn),但是調(diào)控效果不佳,直到2008年,調(diào)控的結(jié)果都是“越調(diào)越高”、“越調(diào)越亂”。08年以后,更嚴(yán)厲的緊縮措施相繼出臺,政策利劍的高懸,再加之國際國內(nèi)金融環(huán)境的變化,房地產(chǎn)價格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開發(fā)商感到了寒意。住宅地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩,房地產(chǎn)商們幵始把眼光轉(zhuǎn)向了一塊未開發(fā)的寶地——商業(yè)地產(chǎn),不少地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)。

隨后,中國大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)具有高投入高產(chǎn)出”,“共性個性”,“高收益高風(fēng)險”的特點(diǎn),其發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經(jīng)過近年來的高速發(fā)展,我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達(dá)國家。但是,一窩蜂式的開發(fā)又帶來了更多的問題,空置面積開始不斷增加,一些不適應(yīng)市場的項目開始走向死亡,商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式也暴露出越來越多的問題。

成都的房地產(chǎn)的發(fā)展與其他大中城市一樣,經(jīng)歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產(chǎn)權(quán)式商鋪到共有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產(chǎn)項目的趨勢,這是本文研究成都市商業(yè)地產(chǎn)的背景之一。

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1.2本文的研究內(nèi)容和研究路線

1.2.1研究內(nèi)容

本文主要通過對成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式存在的問題,歸納總結(jié)出了當(dāng)前成都市商業(yè)地產(chǎn)市場中三種典型的營銷模式,并對幾種營銷模式分別進(jìn)行了分析和闡述,通過案例分析對成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式進(jìn)行了進(jìn)一步的解析,最后對成都市商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式提出了對策和建議。

1.2.2路線結(jié)構(gòu)

(1)研究路線(見圖1-1)

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2相關(guān)理論基礎(chǔ)及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)營銷是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,也是我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,走向成熟的標(biāo)志,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的每一個階段,根據(jù)不同的環(huán)境、市場、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營銷方式的選擇,這也能反映出當(dāng)時房地產(chǎn)市場的成熟度。而隨著市場與環(huán)境的不斷變化,以及學(xué)術(shù)界、企業(yè)界等對房地產(chǎn)營銷的認(rèn)識不斷加深,房地產(chǎn)營銷手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產(chǎn)研究的相關(guān)理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對國內(nèi)外房地產(chǎn)營銷的相關(guān)理論的梳理對于本文的研究就十分必要。

2.1整合營銷傳播理論

探索整合營銷是一種綜合化、系統(tǒng)化的營銷工具和手段,并具有動態(tài)性、創(chuàng)新性、適應(yīng)性等特點(diǎn)。企業(yè)與目標(biāo)客戶之間平等的交換,實(shí)現(xiàn)共贏,獲得利益及價值的共同增長,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。整合營銷以消費(fèi)者為核心,重組企業(yè)行為和市場行為,綜合協(xié)調(diào)地使用各種形式的傳播方式,實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,更有效的達(dá)到廣告?zhèn)鞑ズ彤a(chǎn)品行銷的目的。企業(yè)整合營銷通過高度的一體化營銷對資源進(jìn)行綜合利用,整合營銷過程、營銷方式、營銷管理以及企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流等,全過程講求系統(tǒng)化管理、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一、注重規(guī)模化與現(xiàn)代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網(wǎng)等)。

整合營銷傳播(,理論由“整合營銷傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認(rèn)為整合營銷傳播應(yīng)包括:①精確區(qū)隔消費(fèi)者——根據(jù)消費(fèi)者的行為及對產(chǎn)品的需求來區(qū)分;②提供一個具有競爭力的利益點(diǎn)——根據(jù)消費(fèi)者的購買誘因;③確認(rèn)目前消費(fèi)者如何在心中進(jìn)行品牌定位。④建立一個突出的、整體的品牌個性。

菲利普科特勒認(rèn)為營銷傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與宣傳、人員推銷、直接營銷。營銷者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標(biāo)、建立傳播渠道、確定促銷組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

..................

2.2綜述

根據(jù)上述市場營銷、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對本文的研究主題——商業(yè)地產(chǎn)營銷模式研究具有重要的指導(dǎo)意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認(rèn)為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴(yán)重,甚至根本就沒有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標(biāo),而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了多年的市場整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產(chǎn)行業(yè),特別是有能力對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的大型企業(yè),一般都具備一定的市場規(guī)模和雄厚實(shí)力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)就有了重要的意義。市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個分支,其所包含的市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇以及目標(biāo)客戶定位(等內(nèi)容對于商業(yè)地產(chǎn)營銷提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場營銷的全過程中,和客戶的溝通——包括主動性的啟發(fā)式、引導(dǎo)式營銷到被動地樹立形象等待目標(biāo)客戶(包括所有目標(biāo)群體,如個人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術(shù)支持伙伴等等利益先關(guān)著)的選擇,這些都需要以整合營銷傳播的理論知識來支撐。以保證企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)容進(jìn)行整合、對企業(yè)自身資源進(jìn)行整合、對企業(yè)與客戶之間的溝通進(jìn)行整合。

綜上所述,只有通過理論知識與實(shí)

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標(biāo)建立一個全面的理論體系,才能為本文最終結(jié)論提供堅實(shí)的支持基礎(chǔ)。 ................

3商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的概念及內(nèi)涵...........13

3.1房地產(chǎn)的基本概念及內(nèi)涵...........13

3.2商業(yè)地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀...

4.1成都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析...........42

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究........42

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究

5.1.1藍(lán)光香檳廣場簡介

藍(lán)光香棋廣場位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場地標(biāo)廣場僅有10余分鐘的路程。藍(lán)光香檳廣場周邊的知名寫字樓、大型百貨、購物中心、廣場等眾多,商業(yè)聚集性很強(qiáng)。大型商場百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫字樓、酒店等包括時代廣場、第一城、正熙國際、喜年廣場、群光廣場以及正在興建的銀石廣場和九龍倉、鐵卿門等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設(shè)施,交通便利,位于多條交通線站點(diǎn),未來會有兩條地鐵線交匯于此,藍(lán)光香模廣場是一個商業(yè)綜合體,包括購物、餐飲、娛樂、寫字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內(nèi)容廣泛。

藍(lán)光香檳廣場的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪,二三層休閑小廣場為中心的獨(dú)立式商鋪。立足于成為春熙路精品購物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺、力圖成為“后春熙時代”的領(lǐng)跑者。項目以精品商業(yè)購物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類等為主。

藍(lán)光香檳廣場的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬紫、金開等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略,因此針對不同客戶,如大型的商業(yè)客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項目能夠盡快完成銷售、實(shí)現(xiàn)貨幣回籠。

.....................

總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的長期運(yùn)營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場營銷計劃、一個長期的市場培育期,需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,關(guān)鍵在于是地產(chǎn)本身的使用價值和帶動力。

首先,規(guī)劃創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)模式必須在不斷探索適應(yīng)本地發(fā)展的營銷模式中努力創(chuàng)新。成功商業(yè)地產(chǎn)有三個重要環(huán)節(jié),一是前期的規(guī)劃,二是中期招商,三是后期的經(jīng)營。首先要從前期的規(guī)劃開始就要與商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化、人們的需求行為等相適應(yīng)。從項目定位,包括功能、選址、業(yè)態(tài)、租售比例等因素的確定等方面需要科學(xué)規(guī)劃與合理設(shè)計,最大限度地滿足商業(yè)運(yùn)營的需求。

第3篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來，通過一些運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險和收益的獨(dú)立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認(rèn)為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險隔離，再輔以獨(dú)特的信用增級和信用評級，發(fā)行基于資產(chǎn)價值和未來收益的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、信用增級機(jī)構(gòu)、證券承銷機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風(fēng)險隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來實(shí)現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機(jī)構(gòu)通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價值分析

(1)從融資者的角度，其價值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險，拓寬融資渠道；改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風(fēng)險：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展的可行性分析

我國改革開放2O多年來．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新的積極增長點(diǎn)，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準(zhǔn)備。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

4．國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費(fèi)市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費(fèi)的直接融資勢在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動作用

證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進(jìn)方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進(jìn)的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺的基本模式

在國外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機(jī)構(gòu)為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運(yùn)作，不同平臺也會有不同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化融資，是國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產(chǎn)項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產(chǎn)隔離機(jī)制能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險隔離，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍。

(二)對我國實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

2．資本市場的制約

（1)現(xiàn)階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：

(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險：

f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評級機(jī)構(gòu)；

(5)缺乏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專門人才：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風(fēng)險隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因為在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長．實(shí)施過程中難免存在種種困難。4．信用制約

現(xiàn)階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯的困難重重。

5．房地產(chǎn)金融市場一級市場欠發(fā)達(dá)

我國長期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運(yùn)作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化、法律化和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體

建贏專門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)；積極開展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風(fēng)險控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專業(yè)的投資顧問操作。

（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運(yùn)行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運(yùn)作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：

1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個資產(chǎn)池。基礎(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會通過一個專門的中介機(jī)構(gòu)，也稱特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。

4．發(fā)行證券及支付價款；專門機(jī)構(gòu)將經(jīng)過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進(jìn)行。一旦發(fā)行成功，專門機(jī)構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價格支付給原始的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進(jìn)行，這個服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān)任，因為原始權(quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專門技術(shù)和充足人力。至此，整個資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。

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第4篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；實(shí)施；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；影響

要分析房產(chǎn)稅的影響首先必須了解什么是房產(chǎn)稅，為什么要開征房產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅如何征收。

1 房產(chǎn)稅的基本概念及其目的

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對不動產(chǎn)保有行為的一種征納。

從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

2 房產(chǎn)稅的計稅方法

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：

第一、按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%) ×1.2%

第二、按租金收入計算，其計算公式為：

年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

2.1 房產(chǎn)的計稅余值

按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。

所謂房產(chǎn)的計稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

這里所說的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

2.2 租金收入

按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對于以勞務(wù)或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是一個社會性的問題，它的實(shí)施關(guān)系著整個社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同時，房產(chǎn)稅的開征也有力地影響著社會公平。

3 征收房產(chǎn)稅對社會經(jīng)濟(jì)的影響

3.1 在短期內(nèi)，對個人住房征收房產(chǎn)稅必將抑制商品房的投資和投機(jī)需求

政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)征房產(chǎn)稅開始后，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內(nèi)征收、這必將影響部分購房者投資房產(chǎn)的意愿，甚至開始拋出投資投機(jī)性住房。

對個人住房征收房產(chǎn)稅，增加了住房持有成本，無論是自住房購買者還是投資者都會更加謹(jǐn)慎。未征收房產(chǎn)稅前，住房持有成本低，很多買得起房的人都會多買房子囤起來，等房價高的時候再賣出去。征收房產(chǎn)稅后，住房持有成本增加，購房者就會考慮到可能承擔(dān)的風(fēng)險，很多人在買房時就會量力而行，在房產(chǎn)投資上也更加謹(jǐn)慎。

3.2 征收房地產(chǎn)稅不會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

雖然國家為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展對個人住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上可能會抑制商品房的投資，但是，與此同時，由于國家加大了保障性住房的建設(shè)步伐，所以，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施并不會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恰恰相反，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施不僅會加快穩(wěn)妥的解決居民的住房問題，而且會促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

3.3 對個人住房征收房地產(chǎn)稅將加大我國地區(qū)間稅收分配差距，從而影響到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

我國由于地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距，各地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格有顯著差異，基本趨勢是越發(fā)達(dá)地區(qū)房價越高，地方政府征收的房地產(chǎn)稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區(qū)間稅收分配差距，影響地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

因此，我認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況按不同的稅率征收。

4 征收房產(chǎn)稅對社會公平的影響

從房產(chǎn)稅征收的對象來說，對個人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產(chǎn)稅，通過增加住房持有成本，可以引導(dǎo)購房者理性地選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》?，從而促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。 轉(zhuǎn)貼于

住房是居民財產(chǎn)的一個主要組成部分。居民的財富可以分為三個部分：當(dāng)期收入、動產(chǎn)和不動產(chǎn)。房地產(chǎn)差不多占了資產(chǎn)總額的一半。眾所周知，有錢的人住的房子大，理應(yīng)多交稅，窮人住的房子小，甚至沒有房子，他們理應(yīng)少交稅或者不交稅。

近年來房價暴漲，住宅的價值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒有相應(yīng)的稅種，貧富差距可能會越來越大。向房地產(chǎn)衍生的資產(chǎn)性收入征稅是完全合理的。

當(dāng)前，中國的貧富差距居高不下。根據(jù)世界銀行《世界發(fā)展報告2006》提供的近年來收入分配不平等狀況的測量指標(biāo)，在127個國家里，中國與幾個拉美和非洲國家并列于第95位。收入不平等程度高于中國的只有29個，其中27個是拉丁美洲和非洲國家。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個國家的不平等程度高于中國。非常遺憾，中國被列入少數(shù)收入分配不平等程度很高的國家。

值得特別關(guān)注的是，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續(xù)加大，這說明我們的稅制亟待改革，其中房產(chǎn)稅缺位是一個很重要的原因。開征房產(chǎn)稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過開征房產(chǎn)稅提高地方政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共福利設(shè)施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產(chǎn)稅還可以讓廣大民眾分享房地產(chǎn)(包括土地)升值的好處，有助于促進(jìn)社會公平。

第5篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

前言：社會主義現(xiàn)代化事業(yè)的進(jìn)步和市場經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程的不斷深化，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了重要契機(jī)與良好社會環(huán)境。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對其經(jīng)濟(jì)水平起到?jīng)Q定性作用的因素主要由兩方面構(gòu)成，分別是城市化運(yùn)用、消費(fèi)水平升級，而土地成本的增加、宏觀政策的不穩(wěn)定等因素也會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不可言喻的關(guān)鍵影響。從整體上來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨諸多困境。面對此種現(xiàn)狀，為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展則需要從多個層面入手，對其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重新優(yōu)化部署，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理模式的創(chuàng)新化發(fā)展。對此，筆者以房地產(chǎn)為主要研究對象，對促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略進(jìn)行簡要分析與著重探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)為主要服務(wù)對象，主要是房地產(chǎn)與消費(fèi)者、生產(chǎn)者等發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)生產(chǎn)力與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系中各關(guān)系成員相互作用的結(jié)果。換言之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中所涉及的各種經(jīng)濟(jì)活動或者一系列經(jīng)濟(jì)條件則被統(tǒng)稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)?？沙掷m(xù)發(fā)展是綠色生態(tài)理念踐行的重要方式，從內(nèi)涵上來說，可持續(xù)發(fā)展主要是指要在滿足當(dāng)代人發(fā)展需求的基礎(chǔ)上不損害后代人利益的行為，促使后代人能夠就該種資源或者其他方面進(jìn)行繼續(xù)發(fā)展。

在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展這兩者內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，可以得出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本概念：在滿足當(dāng)代人房地產(chǎn)資源需求的基礎(chǔ)上，要對土地資源、生態(tài)環(huán)境進(jìn)行合理利用，為后代人提供充足、必要的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

2016年，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高，并成為我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力。從2016年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體情況來說，雖然經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍舊是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一抹亮色。從2015年6月到2016年6月，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸回穩(wěn)定并處于上升增速階段，2016年景氣指數(shù)較2015年景氣指數(shù)上升了1.46個百分點(diǎn)，成為近兩年景氣指數(shù)的最高點(diǎn)。

在很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)成為各投資者獲得經(jīng)濟(jì)利潤的重要方式，特別是在利好政策的引導(dǎo)之下房地產(chǎn)銷售穩(wěn)居高位。2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額超過46000元人民幣，住宅投資額占房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資總額的66.80%，較2015上半年高出兩千多億元人民幣。受庫存政策、剛性需求增加因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情被進(jìn)一步激發(fā)，2016年房屋建筑面積迅速增加，較去年明顯增加10069萬平方米，房屋開工面積增加到14.9%，而2015年房屋開工面積則處于-15.5%的困境局面。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思考

（一）積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

要積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展注入必要的資金活力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)展目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，土地、資金是促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展的必要保障，因此，在實(shí)際的運(yùn)作過程中，只有將土地與資金相融合才能夠促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上升到一個新的發(fā)展階段。對此，筆者認(rèn)為在建立融資平臺的基礎(chǔ)上，還需要對資金配置形式進(jìn)行優(yōu)化重組，著重突出資金的供給過程，在銀行進(jìn)行信貸緊縮的同時，政府要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能以此來解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，如房地產(chǎn)信托管理、健全房地產(chǎn)金融體系、設(shè)置功能不同的市場金融機(jī)構(gòu)等，切實(shí)有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資本的流動性。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險管理

要極強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險管理，通過風(fēng)險意識的強(qiáng)化、風(fēng)險管理方案的落實(shí)來對可能存在的風(fēng)險進(jìn)行及時評估，如果發(fā)現(xiàn)其中存在的風(fēng)險則可以采取行之有效的方式對其進(jìn)行科學(xué)應(yīng)對，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利風(fēng)險控制在最小范疇。對此，相關(guān)人員要對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)、質(zhì)量等方面進(jìn)行精準(zhǔn)定位，在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上對市場調(diào)查、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析等相關(guān)資料進(jìn)行深入研究，從而確定房地產(chǎn)項目的風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上運(yùn)用相應(yīng)的風(fēng)險管理技術(shù)，對風(fēng)險進(jìn)行有效處理和科學(xué)控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

（三）逐步加快住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程

要逐步加快房地產(chǎn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程，通過品牌的形成來逐步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭實(shí)力，使得房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中處于有利地位，進(jìn)而為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸進(jìn)入品牌競爭的時代階段，住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計可以更好的滿足當(dāng)前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要，并且能夠符合消費(fèi)者的購買心理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身產(chǎn)品設(shè)計的流程進(jìn)行精心部署，對各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行及時評估，以此來不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理水平。同時，還需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程的成本控制，設(shè)置相應(yīng)的成本管理控制中，將成本控制理念融入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之中，逐步降低房地產(chǎn)企業(yè)的投入成本，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

總結(jié)：綜上所述，新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要助推劑，我國相關(guān)部門也通過文件規(guī)定的出臺來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。特別是在我國綜合實(shí)力不斷提升的今天，更是對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的制定提出了全新要求，對此，應(yīng)從融資渠道拓展、風(fēng)險管理強(qiáng)化、住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)三方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn) 

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第6篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

一、估價比較案例的基本概念

估價比較案例也稱估價對象比較案例、估價對象可比實(shí)例等等，是指房地產(chǎn)估價活動過程中，估價師或估價人員依據(jù)替代原理，根據(jù)估價目的與估價對象具體情況性質(zhì)的需要，為了完成估價任務(wù)并保證評估結(jié)果質(zhì)量，選擇的相應(yīng)于估價目的和估價時點(diǎn)的用于估價分析比較的類似房地產(chǎn)的實(shí)際存在或已發(fā)生實(shí)例。

估價比較案例存在于估價服務(wù)的分析比較過程中。在估價服務(wù)活動過程中，不管是市場比較法、還是收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法，都涉及到估價比較案例的選擇與利用問題?？梢哉f，市場比較法中比準(zhǔn)價格的確定、收益法中客觀預(yù)期收益或項目實(shí)際客觀社會經(jīng)濟(jì)效益的分析確定、成本法中客觀成本的認(rèn)識與確立、假設(shè)開發(fā)法或剩余法中類似房地產(chǎn)開發(fā)價值的分析認(rèn)可，都是基于估價比較案例的認(rèn)知、篩選、分析、整理與數(shù)據(jù)應(yīng)用。

估價比較案例因交易狀況而區(qū)分，因與估價對象的類似性而被選擇與認(rèn)可，因時間限制的適應(yīng)而具有適應(yīng)性。同時，估價比較案例是眾數(shù)概念，具有數(shù)據(jù)的群體性與概括性。所謂群體性是指相應(yīng)于某種類型的房地產(chǎn)，其類似房地產(chǎn)可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價過程中只是根據(jù)估價需要選擇3個可用案例而已；所謂概括性是指每一個類似房地產(chǎn)案例都包含有共性與個性的各方面信息要素，調(diào)查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數(shù)據(jù)分析與整理原理，概要列舉估價比較分析時所需要的基本要素，以滿足估價需要即可。

估價比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類的估價比較案例來源于不同的渠道或資料文獻(xiàn)中。一般地，房地產(chǎn)交易案例來自于市場信息與政府有關(guān)部門；房地產(chǎn)經(jīng)營收益信息則見之于有關(guān)財稅報表、估價師現(xiàn)場調(diào)查取證、以及政府有關(guān)文件、報紙或雜志；有關(guān)賠償或補(bǔ)償信息則見之于法律文書、政府公文、征收公告與拆遷補(bǔ)償公告及當(dāng)事方協(xié)議。

不同的估價項目需要選擇不同的估價比較案例。估價項目的性質(zhì)與特點(diǎn)決定估價比較案例的性質(zhì)與應(yīng)用方向。一個良好的估價服務(wù)過程，從明確估價對象開始，以了解類似房地產(chǎn)情況為核心，通過判斷與分析，得到客觀合理的估價結(jié)果。在此過程中，相應(yīng)估價目的、圍繞著估價時點(diǎn)的類似房地產(chǎn)估價比較案例的尋找、分析、應(yīng)用，貫穿于估價作業(yè)過程始終。

二、估價比較案例的價值判斷

估價比較案例的價值指該案例的實(shí)際應(yīng)用價值，亦即可利用比較價值或使用價值。這里的價值含義指該估價比較案例在估價對象分析比較中的可比較性與適用性。估價比較案例的可比較性或使用價值，依賴于估價原則與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，從估價原理方面講，與估價對象情況類似（即相似或相近），包括城市區(qū)位、土地等級、城市商圈與住宅區(qū)域，以及建筑結(jié)構(gòu)和類型、規(guī)模、容積率、交易狀況類型與發(fā)生時間等等，都符合估價規(guī)范并適宜于對比分析?？杀容^性是適用性的基礎(chǔ)，適用性是估價分析合理性與估價結(jié)果客觀性的基礎(chǔ)?？杀容^性由項目估價師依據(jù)估價目的把握，結(jié)合估價對象情況去判斷。在具體估價過程中，只有具有可比較性估價比較案例才可能被選用。

對于特定項目估價服務(wù)，其估價比較案例應(yīng)有特別的有效性與適用性。比如經(jīng)濟(jì)適用房的估價、央產(chǎn)房估價、北京特有的騰退安置房估價等，需要尋找同類、相似權(quán)利的估價比較案例。

估價比較案例價值判斷指估價機(jī)構(gòu)的估價師，在估價活動中，對于資料信息庫內(nèi)相關(guān)資料或臨時搜集的信息資料中適合作為本次估價比較案例價值的認(rèn)識區(qū)分，由此決定估價比較案例使用價值及選擇使用的過程。利用表格表示如下（見表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實(shí)用性、有效性是價值要素判斷的重點(diǎn)，適應(yīng)估價目的、估價服務(wù)使用有效、估價結(jié)果客觀被接受認(rèn)可，是估價比較案例價值判斷要素的起點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在估價服務(wù)過程中，估價目的至關(guān)重要，估價目的決定并影響估價方案與估價技術(shù)路線，乃至決定整個估價活動的作業(yè)方式與程序內(nèi)容。估價目的確定開始于估價過程的起始，估價比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價目的進(jìn)行。

三、估價比較案例的選擇與應(yīng)用

估價比較案例的選擇在估價比較案例價值判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)案例的可用價值判斷通過時，才有可能被選擇使用。

選擇估價比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價比較案例的選擇及其應(yīng)用，關(guān)系到估價結(jié)果的準(zhǔn)確、公允、合理，關(guān)系到估價結(jié)果被當(dāng)事人接受的容易程度。

選用估價比較案例時，優(yōu)先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息，以及專業(yè)報刊雜志、公開刊物與公告公示方面的案例，這類案例具有公眾見證的真實(shí)性與客觀性。網(wǎng)絡(luò)與公開刊物的廣告信息反映公開房地產(chǎn)市場的充分競爭性與無限制性，眾數(shù)廣告反映趨勢與潮流，說明當(dāng)前房地產(chǎn)的交易態(tài)勢與價格水平。同時，由于網(wǎng)絡(luò)與公開刊物便于閱讀，其公眾效應(yīng)與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業(yè)資料中包含的估價比較案例信息，盡管其項目資料完整度披露有限，但其權(quán)威性與公信力不可否認(rèn)，故其有關(guān)項目資料數(shù)據(jù)具有可比較參考的估價分析意義。專業(yè)廣告與售樓書等項目資料信息，與按程序調(diào)查的現(xiàn)場取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價比較案例使用，但具有一定的估價參考意義。估價的特質(zhì)是分析判斷的有依據(jù)性，有依據(jù)是估價師估價作業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)與操守。除了對于估價對象的準(zhǔn)確了解以外，估價比較案例的真實(shí)可靠則是估價誠信的主要內(nèi)容之一。估價師生活在具體的城市區(qū)位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價對象及關(guān)聯(lián)估價比較案例的具體情況，為避免錯誤或失誤，必須借助公眾、公信見證手段，把社會環(huán)境的真實(shí)客觀性與具體項目的主觀真實(shí)性有機(jī)結(jié)合起來并反映出來，因此，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段與“文本主義”是估價師尊重客觀事實(shí)基礎(chǔ)，也是借助社會手段與公眾監(jiān)督而獲得真實(shí)性的便利方式有關(guān)估價比較案例選擇要素見本文表2。

需要說明的是估價比較案例的實(shí)際成交或市場叫賣價值的含義與估價應(yīng)用問題，從估價原理的替代原則與估價目的交易愿望來說，估價所求得價值大多是市場銷售價，也就是叫賣價。市場叫賣是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開、公正、市場透明的性質(zhì)，而實(shí)際成交交易則具有了特定雙方的對象目的性協(xié)商與條件限制、保密約束、以及談判環(huán)境條件影響的諸多限制性情況，具有反對公開、公正、市場透明的非公眾行為?？梢哉J(rèn)為，在信息不對稱問題沒有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發(fā)揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場可以通過外部環(huán)境糾正來進(jìn)行市場系數(shù)矯正，但對于多數(shù)個體存在的多種類房地產(chǎn)市場來說，成交偏差與交易矯正錯綜復(fù)雜，估價師無法識別具體成交案例的非市場蔽易決策因素，故對隱蔽的、不統(tǒng)一的、受利益影響的成交價格的分析利用無法進(jìn)行，具有避稅與債務(wù)因素的成交價格違反房地產(chǎn)市場的真實(shí)性，其修飾性價格沒有估價使用意義。相反，不受限制的房地產(chǎn)售價或叫賣價，是經(jīng)紀(jì)人基于自己對于市場情況的掌握與了解、或者房地產(chǎn)當(dāng)事人通過市場觀察與情況了解而做出的價格決策，從而在公開市場進(jìn)行叫賣以宣布自己的特定房地產(chǎn)價值的公告與邀約，具有市場討價還價的特別意義，情境真實(shí)、客觀而具有可驗證的直觀性，適宜于估價分析比較的案例利用與使用價值分析參考。

估價說到底只是一個價格預(yù)計，實(shí)際上也是相應(yīng)于估價目的的一種專家建議價或說資信中間價。這種價格估計或說預(yù)計，是相應(yīng)于估價目的的價值方案指導(dǎo)。盡管由于社會管理的威權(quán)作用與公信力使估價結(jié)果具有依據(jù)參考意義，但依據(jù)參考不是實(shí)際交易，不是實(shí)際估價鑒定事項的最后解決，而是雙方當(dāng)事人參考估價機(jī)構(gòu)估價師的專家建議而以估價結(jié)果結(jié)算了結(jié)，或者是在估價結(jié)果的基礎(chǔ)上討價還價，最后以雙方認(rèn)可的具體數(shù)字結(jié)論解決。對于司法鑒定項目，則直接借用了法院的權(quán)威與法官的裁決權(quán)，法官依據(jù)評估結(jié)果作出對民事訴訟的經(jīng)濟(jì)裁決。凡此，都說明估價結(jié)果的參考性、基礎(chǔ)性、可討論性、價值依據(jù)的水平界限性（價值“度”），說明估價結(jié)果不是定價、不是成交價，不能用成交結(jié)果來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，更不宜用實(shí)際成交案例來討論估價比較案例的客觀性。

四、估價報告質(zhì)量問題

估價報告質(zhì)量包括文字的合法性、數(shù)字結(jié)果的客觀性、裝訂樣式的合規(guī)性三個方面。

估價報告質(zhì)量的文字合法性包括依據(jù)政策法規(guī)合法有效、文字語言合法、分析結(jié)論合法。依據(jù)政策法規(guī)合法是指估價報告的文字表述需在憲法許可的范圍內(nèi)，按照民法、物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法、規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家及地方政府的政策規(guī)章，對估價對象的權(quán)屬及權(quán)利狀態(tài)、房地產(chǎn)狀況、運(yùn)營收益情況而進(jìn)行的文字性論述與表述；同時，要求所依據(jù)或引用的政策法規(guī)必須是時間上在施有效，這里的時間是估價時點(diǎn)，一定要特別的注意。文字語言合法是指文章格式與句子結(jié)構(gòu)應(yīng)符合漢語規(guī)范，邏輯結(jié)構(gòu)合理、字詞準(zhǔn)確，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中要求回避“必須”“絕對”等字眼，同時，語言文字內(nèi)容符合有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)、區(qū)劃、房地產(chǎn)等法規(guī)也是文字語言合法的內(nèi)容。分析結(jié)論合法是指估價分析需要在綜合考慮外部環(huán)境因素與個性因素的具體條件影響下進(jìn)行，估價分析結(jié)論不能也不可以超越現(xiàn)有法律制度的有關(guān)規(guī)范，比如土地公有性質(zhì)、國有土地使用權(quán)管理、征地公示公告原理、房屋所有權(quán)登記確認(rèn)原理、司法公平公正原理等。估價報告所采用的數(shù)字或數(shù)據(jù)，應(yīng)是具有依據(jù)或按照合法程序調(diào)查取得的可信數(shù)據(jù)，分析中要注意公權(quán)力、公信度、公正方式、公開市場情況下的資料利用。數(shù)據(jù)的有依據(jù)性、參數(shù)的合理性、分析的客觀性、結(jié)論的可信性是估價報告質(zhì)量分析結(jié)論合法的四個構(gòu)成方面。

估價報告數(shù)字結(jié)果的客觀性與文字合法性中分析結(jié)論合法所包括的數(shù)字（或數(shù)據(jù)）獲取、與分析處置相關(guān)聯(lián)。估價報告的數(shù)字結(jié)果的客觀性應(yīng)能概括與體現(xiàn)估價對象的實(shí)體價值與權(quán)利狀態(tài)價值，適應(yīng)市場變現(xiàn)要求并滿足市場交易，也就是結(jié)果的實(shí)用性與估價結(jié)果的有效性?？陀^性指的是依據(jù)有關(guān)事實(shí)并結(jié)合現(xiàn)實(shí)環(huán)境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結(jié)論能夠反映估價目的要求下的估價對象在估價時點(diǎn)的權(quán)利狀態(tài)價值實(shí)際，估價師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價報告內(nèi)的表述為讓事實(shí)說話的客觀陳述內(nèi)容。數(shù)字結(jié)果的客觀性也就是估價結(jié)果的客觀性與可靠性，是估價報告成立的基礎(chǔ)，也是估價服務(wù)活動的價值意義所在。優(yōu)秀的估價師，一定要訓(xùn)練自己的數(shù)字分析與文字表達(dá)能力。法律意識、數(shù)字能力、文字能力是估價師職業(yè)素養(yǎng)的技能衡量標(biāo)準(zhǔn)要件。

裝訂樣式的合規(guī)性指估價報告的格式、樣式與裝訂質(zhì)量符合使用或利用要求的程度。國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有所規(guī)定，行業(yè)協(xié)會與地方政府有關(guān)部門也都有不同的要求。估價服務(wù)的目的是“有用”與“有效”，估價報告的裝訂樣式直接關(guān)系到使用要求與送達(dá)便利。為了優(yōu)質(zhì)裝訂，引進(jìn)優(yōu)良的報告裝訂設(shè)備或與專業(yè)圖文設(shè)備裝訂印刷服務(wù)機(jī)構(gòu)合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評估報告裝訂質(zhì)量的有效辦法。

第7篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

“物業(yè)”一詞源于香港，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，是以對不動產(chǎn)為課稅對象，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。

二、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義

（一）開征物業(yè)稅是平衡社會收入，促進(jìn)社會公平的需要。物業(yè)稅是對社會收入的再次分配，主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，對擁有面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度和占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實(shí)行低稅率或免稅。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要理性消費(fèi)；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有自己適合的住房條件?？赏ㄟ^物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實(shí)現(xiàn)平均社會財富、平均稅賦，從而增加政府收支能力，增進(jìn)社會公平。

（二）開征物業(yè)稅降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納。在短期看來，地批得越快，賣得越快，經(jīng)濟(jì)收入越高，地方經(jīng)濟(jì)越發(fā)展得快，但這種急功近利的做法實(shí)際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果可能造成土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決這個問題。物業(yè)稅稅收收入具有可靠性，不易發(fā)生周期性波動。由于房屋等不動產(chǎn)不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動產(chǎn)在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用?，容易控管，稅源可靠而充裕，保證地方政府運(yùn)行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求。物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機(jī)會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、如何開征物業(yè)稅

（一）如何制定物業(yè)稅的稅率水平是首要解決的問題。物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何確定物業(yè)稅的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi)，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。物業(yè)稅的征收要考慮以從價計征還是從量計征，從量計稅是以物業(yè)面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確的單位稅額確定的稅。從價計稅是以物業(yè)價值的大小按一定比例征收的稅。從量計稅和從價計稅各有優(yōu)劣。從量計稅征稅依據(jù)的數(shù)據(jù)比較容易獲得，如房產(chǎn)的面積具有易測度、不變動的特點(diǎn)，只要通過科學(xué)的測量和完整的記錄就能得出確的計稅依據(jù)，實(shí)際操作過程中，征管成本相對較低。但對物業(yè)稅而言，相同面積房地產(chǎn)可能會因為其區(qū)位、質(zhì)量、朝向、樓層、外部環(huán)境、交通情況、物業(yè)管理的不同而存在價值上的差異。如果按面積征稅就會帶來不公，很可能出現(xiàn)窮人要為低價的房地產(chǎn)支付與富人高價值的房地產(chǎn)同樣數(shù)額的物業(yè)稅。從價計稅能夠很好地克服從量計稅的不公。但從價計稅中如何合理的確定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的計稅價值一直是一個難點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，城市中絕大多數(shù)的房地產(chǎn)是缺乏其現(xiàn)值市場價值資料的，這就需要對房地產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評估。

本文認(rèn)為，由于從量計征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過程中會存在不公，不符合業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價計稅，但從價計稅應(yīng)適當(dāng)考慮居民房屋來源，如是祖存的且面積不超過當(dāng)?shù)刈》棵娣e平均水平，可在稅收上進(jìn)行適當(dāng)減免，這樣能確保低收入群體的利益。而對于計稅依據(jù)的確定，可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。

第8篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；培養(yǎng)方案

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）16-0240-02

改革開放三十年來，中國經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速的發(fā)展。隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，中國建筑業(yè)的規(guī)模和從業(yè)人員數(shù)量也在不斷擴(kuò)大，工程管理方面的專業(yè)技術(shù)人才也越來越緊缺，從而對高校工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)也提出了更高的要求。本文通過對財經(jīng)類院校工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的分析，探討現(xiàn)階段培養(yǎng)方案存在的問題以及改進(jìn)的建議，提高工程管理專業(yè)畢業(yè)生的市場競爭力。

一、國內(nèi)工程管理專業(yè)概況

根據(jù)2004年教育部《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，將“管理科學(xué)與工程”設(shè)為管理學(xué)門類下的一級學(xué)科，并下設(shè)八個二級學(xué)科：工程管理、工業(yè)管理、管理科學(xué)、信息管理與信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、項目管理、產(chǎn)品質(zhì)量工程和工程造價（八個本科專業(yè)）。將工程管理專業(yè)設(shè)在管理學(xué)門類下面，即強(qiáng)調(diào)了其管理類學(xué)科屬性，這與國際上多數(shù)國家將其歸屬在土木工程類專業(yè)的做法有所不同。因此，中國的工程管理專業(yè)偏重于管理類。目前，國內(nèi)共有三百多所所高校開設(shè)了工程管理本科專業(yè)，主要分布在各綜合性大學(xué)、建工類、礦業(yè)類、電力水利類、財經(jīng)類等高校。中國工程管理專業(yè)目前還處于研究、探索和發(fā)展階段。從全國開設(shè)工程管理專業(yè)的高校來看，基本上都是以管理學(xué)、土木工程等為主干學(xué)科，下設(shè)有工程項目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、投資與造價管理、國際工程管理和物業(yè)管理等五個專業(yè)方向。不同高校培養(yǎng)的側(cè)重點(diǎn)不一樣，但都是培養(yǎng)具備工程技術(shù)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及法律知識，能運(yùn)用現(xiàn)代管理理論方法，在國內(nèi)國際工程建設(shè)領(lǐng)域中，從事投資決策、工程項目建設(shè)管理、工程項目咨詢、工程項目監(jiān)理、政府部門宏觀調(diào)控管理等應(yīng)用型、復(fù)合型人才。

二、安徽財經(jīng)大學(xué)工程管理專業(yè)課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

安徽財經(jīng)大學(xué)是一所以經(jīng)管法為主的多科性財經(jīng)類院校，工程管理專業(yè)設(shè)置在管理科學(xué)與工程學(xué)院，專業(yè)方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向。

1.專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)：培養(yǎng)德智體全面發(fā)展的，具備管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本知識，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，接受房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程項目管理基本訓(xùn)練，具備從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)技能與工程項目管理能力，適宜在企事業(yè)單位和政府有關(guān)職能部門從事房地產(chǎn)和工程項目管理相關(guān)業(yè)務(wù)，以及在相關(guān)教學(xué)科研單位從事該領(lǐng)域教學(xué)、科研工作的高級復(fù)合型專門人才。從培養(yǎng)目標(biāo)可以看出，由于學(xué)校的財經(jīng)類屬性，專業(yè)的設(shè)置偏向經(jīng)濟(jì)管理類。

2.專業(yè)特色與培養(yǎng)要求：本專業(yè)畢業(yè)生應(yīng)獲得以下幾個方面的能力：（1）具備良好的政治素養(yǎng)和品德、健康的身心和創(chuàng)新精神；系統(tǒng)掌握相關(guān)的管理理論和方法、土木工程技術(shù)知識、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論及其他相關(guān)學(xué)科知識；（2）具有綜合運(yùn)用本專業(yè)知識從事工程管理的基本能力；（3）初步具有進(jìn)行工程項目可行性研究、工程項目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)的技能；（4）具備較強(qiáng)的語言表達(dá)能力、文字表達(dá)能力和人際溝通能力；（5）熟悉中國房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理的有關(guān)方針、政策、法規(guī)以及國際工程管理的慣例和規(guī)則；（6）了解本專業(yè)理論前沿和發(fā)展動態(tài)，掌握文獻(xiàn)檢索、資料查詢的基本方法，具有初步的教學(xué)、科研和實(shí)際工作能力。

3.課程設(shè)置。課程設(shè)置主要包括學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課和專業(yè)選修課等。學(xué)科基礎(chǔ)課包括西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、市場營銷學(xué)、財務(wù)管理與財務(wù)報告分析、運(yùn)籌學(xué)、管理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)法、工程制圖等。專業(yè)必修課包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)、房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理、工程概預(yù)算、工程項目管理、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等。專業(yè)選修課包括工程技術(shù)監(jiān)理、建筑材料、建筑技術(shù)、工程招投標(biāo)管理、工程項目管理等。學(xué)制四年，學(xué)生學(xué)完培養(yǎng)方案規(guī)定的課程，修滿學(xué)分，經(jīng)考核成績?nèi)亢细瘢l(fā)給本科畢業(yè)證書。符合《安徽財經(jīng)大學(xué)普通學(xué)科學(xué)生學(xué)位授予辦法（學(xué)分制）》規(guī)定的，授予管理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

三、工程管理專業(yè)主要課程教學(xué)內(nèi)容

工程制圖：制圖的基本知識和基本技能；正投影原理：點(diǎn)、線、面、平面立體、曲面立體的投影；常用建筑曲面體的形成及畫法；投影制圖：三視圖、六面基本視圖、輔助視圖；組合體視圖的閱讀、繪制及尺寸標(biāo)注；各種剖視圖；土木建筑工程專業(yè)圖：房屋建筑及房屋結(jié)構(gòu)施工圖；鋼筋混凝土及鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件圖；室內(nèi)給水排水工程圖；計算機(jī)繪圖軟件的應(yīng)用。

房屋建筑學(xué)：房屋建筑學(xué)課程分為民用建筑和工業(yè)建筑兩部分，每一部分又包括建筑構(gòu)造和建筑設(shè)計原理。學(xué)習(xí)這門課程的目的是為了使學(xué)生掌握房屋構(gòu)造的基本理論；初步掌握建筑的一般構(gòu)造做法和構(gòu)造詳圖的繪制方法，能識讀一般的工業(yè)與民用建筑施工圖；了解一般房屋建筑設(shè)計原理，具有建筑設(shè)計的基本知識，正確理解設(shè)計意圖。

房地產(chǎn)開發(fā)與管理：本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與管理的全過程為主線，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)與管理活動的全面理解為目的，結(jié)合中國房地產(chǎn)開發(fā)與管理的實(shí)際，對房地產(chǎn)開發(fā)與管理的基本理論知識和實(shí)踐要求加以介紹。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)與管理的基本概念、房地產(chǎn)的基本法律制度、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理、市場營銷策劃、房地產(chǎn)交易的類型以及特點(diǎn)等。

工程項目管理：本課程是一門緊密聯(lián)系工程建設(shè)管理實(shí)踐的重要課程，它以工程項目為對象提出工程項目管理的概念和系統(tǒng)，從施工項目管理者或承包商的角度講授項目組織與管理的理論和方法，強(qiáng)調(diào)管理的應(yīng)用。其研究范圍涵蓋著工程項目投資前期，投資建設(shè)期直至項目投產(chǎn)的整個過程；研究內(nèi)容包括決策、計劃、組織、指揮、控制及協(xié)調(diào)的理論，方法與手段；研究目的是使工程項目管理在投資、工期、質(zhì)量三大目標(biāo)及其他方面均取得最佳效果，盡快發(fā)揮效益，最終收回投資并達(dá)到投資增值的目的。

房地產(chǎn)政策與法規(guī)：本課程以中國土地管理法和房地產(chǎn)法律制度以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理活動的法律規(guī)范為主要內(nèi)容。具體涉及房地產(chǎn)法律的基本范疇、特點(diǎn)和制度演進(jìn)；城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等相關(guān)的法律規(guī)定；房屋拆遷的安置與補(bǔ)償、市場管理、物業(yè)管理等相關(guān)的法律規(guī)定。

城市規(guī)劃與管理：本課程主要包括城市規(guī)劃的基本原理與方法，城市規(guī)劃的基本程序，城市規(guī)劃對城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展過程的影響和作用，城市規(guī)劃與工程建設(shè)項目之間的關(guān)系，具備城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃的基本知識，以及分析與解決城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃相關(guān)問題的解決思路和規(guī)劃方法等。

房地產(chǎn)估價：本課程以房地產(chǎn)估價工作所必備的理論基礎(chǔ)和基本知識為主線，結(jié)合中外房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，主要介紹了房地產(chǎn)估價的程序以及在熟練掌握房地產(chǎn)估價基本理淪知識的基礎(chǔ)上，對不同房地產(chǎn)類型、在不同評估目的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)估價時能夠選擇運(yùn)用房地產(chǎn)估價中的成本法、市場比較法、收益法等合適的估價技術(shù)來求取估價對象客觀合理的價格或價值。

四、完善工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的建議

工程管理專業(yè)是管理類門類中重要的專業(yè)科目之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會對房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求也越來越大。中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌姆康禺a(chǎn)人才培養(yǎng)模式。為此應(yīng)進(jìn)一步完善工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案。

1.由于財經(jīng)類高校的特點(diǎn)，工程管理專業(yè)課程設(shè)置偏向經(jīng)、管、法，而工程管理學(xué)科的研究方法是工程技術(shù)與管理理論的結(jié)合，必須具備一定的建筑行業(yè)背景知識。對于工程管理專業(yè)教育來說，在保留經(jīng)濟(jì)、管理以及法律平臺現(xiàn)有課程的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)工程技術(shù)類課程的設(shè)置力度，拓寬學(xué)生的知識面。

2.推動教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的開展。在工程管理專業(yè)本科教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的開展過程中，普遍存在著學(xué)生經(jīng)驗不足、動手能力不強(qiáng)等問題，從而影響了工程管理專業(yè)生產(chǎn)實(shí)踐環(huán)節(jié)、畢業(yè)實(shí)踐環(huán)節(jié)活動的開展。因此，要逐步加強(qiáng)學(xué)校和相關(guān)企業(yè)的聯(lián)系與合作，推動產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展，完善教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)市場的基本概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；測繪技術(shù)應(yīng)用 ；特點(diǎn)；發(fā)展方向

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)測繪的基本概念和作用

1.房地產(chǎn)測繪的概念

房地產(chǎn)測繪屬于專業(yè)測繪的一種，主要就是工程人員使用專業(yè)的測繪儀器，運(yùn)用測繪技術(shù)方法來測定建筑物的相關(guān)信息。隨著我國城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，人們對房屋、土地的產(chǎn)權(quán)問題也越來越關(guān)注。要想更加公平快速地解決因產(chǎn)權(quán)問題而引起的糾紛，就必須要做好房地產(chǎn)測繪工作。根據(jù)房地產(chǎn)測繪得出的使用地的面積、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況的信息，可以作為解決糾紛的處理依據(jù)。由于房地產(chǎn)測繪、工程測量和普通地形測量都屬于測量工作，其工作原理、測繪技術(shù)、測繪方法在一定程度上都具有相似之處，但是在具體的操作方面還存在著一定的差異。房地產(chǎn)測繪的應(yīng)用領(lǐng)域相對而言更為廣泛，在國防建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)與規(guī)劃、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)與交易、住房改革等等方面都有所幫助。房地產(chǎn)測繪是按照國家制定的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的測繪方法從而得出科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)資料，這些信息對以上領(lǐng)域的改革建設(shè)都提供了信息援助。

2、房地產(chǎn)測繪的作用

測繪技術(shù)可以為房地產(chǎn)管理部門提供管理信息服務(wù)。房地產(chǎn)管理部門在制定相關(guān)的管理政策前，需要全方位掌握整個地產(chǎn)項目中房屋地域的分布情況、房屋總量以及房屋的利用狀況，這些都需要通過測繪技術(shù)來實(shí)現(xiàn)，測繪技術(shù)可以為政策的制定提供信息。另外，房地產(chǎn)的位置、界址以及占地面積、房屋面積這類信息也需要通過測繪技術(shù)來為房地產(chǎn)管理部門提供信息。測繪技術(shù)還可以為與房地產(chǎn)相關(guān)的部門提供參考信息，譬如為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)以及保險部門等的管理工作提供決策依據(jù)。測繪技術(shù)還有另一項重要的作用，就是可以為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售與核算的信息參考，房屋面積與房地產(chǎn)的價值是相互聯(lián)系的，買賣雙方在簽訂合同時，依據(jù)銷售面積和銷售價格為參考，進(jìn)行核算，這些工作都離不開測繪技術(shù)的重要作用。

二、房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)測繪比例尺采用通常較大

由于房地產(chǎn)測繪通常關(guān)系到土地和房屋產(chǎn)權(quán)等一些法律問題，而且通常情況下涉及到民用住宅，所以要表達(dá)的非常精細(xì)，把實(shí)地情況真實(shí)的反應(yīng)在圖紙上，所以房地產(chǎn)測繪的比例尺要大于一般工程測量的比例尺。房地產(chǎn)測繪的比例尺通常在1：1500以下，涉及到戶型和較為精細(xì)的表現(xiàn)時，還有采用1：50的比例尺，這種情況下工作量會加大，表現(xiàn)的細(xì)節(jié)更多。

2、房地產(chǎn)測繪內(nèi)容上與地形測量有本質(zhì)區(qū)別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測定其范圍和界線，還要測算其面積，調(diào)查測定評估其質(zhì)量和價值。地形測量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

3、房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容要素

房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測繪對房屋及用地必須測定位置，調(diào)查所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測定范圍和界線，測算面積。

4、修測、補(bǔ)測、變更測繪及時

房地產(chǎn)測繪成果要及時進(jìn)行修補(bǔ)測和變更測繪，主要體現(xiàn)在城市的擴(kuò)大要求要及時對房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測;房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時要及時進(jìn)行修測;對房屋和用地的非權(quán)屬變化要及時進(jìn)行變更測繪，從而保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實(shí)地情況一致。

三、房地產(chǎn)測繪的技術(shù)運(yùn)用

1、電子制圖技術(shù)

計算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，給人們的工作生活帶來了極大的方便，在房產(chǎn)測繪方面計算機(jī)技術(shù)充分發(fā)揮了其強(qiáng)大的功能。現(xiàn)代自動化計算機(jī)制圖軟件的應(yīng)用，代替了傳統(tǒng)的手工制圖，工作質(zhì)量更高，工作成果格式更豐富，更容易存儲和管理，大大減少了工作人員的工作量，提高了工作效率，節(jié)約了大量成本。

2、全站儀的應(yīng)用

全站儀是一種電子速測儀器，全稱全站型電子速測儀（Electronic Total Station），這種儀器的測量較為全面和自動化，它利用光、電等，能夠快速的測量出距離和方位角（水平角和垂直角），并且還能同時測量出高差。全站儀是一種較為精密的測量儀器，在房地產(chǎn)測量中能夠精確的測量角度和距離，并且能夠隨時的保存和記憶，操作非常方便，大大提高了測繪的速度和質(zhì)量。而且全站儀的使用，使測量向自動化的趨勢發(fā)展，降低了測量的誤差。

3、利用計算機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作

近年來，隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，其中利用計算機(jī)來輔助繪制房地產(chǎn)圖也得到了飛速發(fā)展。目前在房地產(chǎn)測繪行業(yè)，不管是商業(yè)測繪軟件、還是部分單位開發(fā)測繪軟件，大多以AutoCAD平臺作為基礎(chǔ)。使用測繪軟件可以將測繪數(shù)據(jù)精度無損失的輸入到計算機(jī)中、降低了出錯率，并且可以根據(jù)選擇自動提取面積、坐標(biāo)和距離等信息，所得到的測繪圖也更加精確、美觀。同時，由于數(shù)字化成果的分層存放，使得后續(xù)的加工利用更加方便。房產(chǎn)測繪軟件的誕生，不僅大幅提高了房地產(chǎn)測繪數(shù)字化成圖的質(zhì)量，同時也使數(shù)字化成圖的優(yōu)越性得以體現(xiàn)。

4、房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)的使用

管理的現(xiàn)代化、決策的科學(xué)化將要求對房地產(chǎn)測量信息的處理方法由用手工操作到計算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù)， 其作用也由一般統(tǒng)計發(fā)展為輔助決策， 進(jìn)而形成房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)。但建立房地產(chǎn)測量信息處理系統(tǒng)是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展， 房地產(chǎn)測量信息管理現(xiàn)代化已越來越被人們所重視。我國房地產(chǎn)業(yè)的振興， 期待著計算機(jī)等管理自動化技術(shù)的更廣泛應(yīng)用， 以及應(yīng)用水平的逐步提高。

5、房地產(chǎn)測繪中RTK的技術(shù)

目前在一般地區(qū)還使用RTK技術(shù)，但在發(fā)達(dá)地區(qū)常用的是“連續(xù)運(yùn)行衛(wèi)星定位服務(wù)綜合系統(tǒng)，具有操作簡便、成本低、精度高、實(shí)時性強(qiáng)、覆蓋率廣等優(yōu)點(diǎn)，特別是C0RS系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)RTK測量功能的實(shí)現(xiàn)改變了傳統(tǒng)測量作業(yè)模式，可以極大地提高測量的工作效率。在RTK使用技術(shù)定位時，基準(zhǔn)站的接收機(jī)能夠?qū)崟r的將已知數(shù)據(jù)和觀測數(shù)據(jù)傳送給流動站的GPS接收機(jī)，流動站可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)隨時隨地的求解出流動站的動態(tài)位置且精度達(dá)到厘米一級。在房地產(chǎn)測量中，使用RTK技術(shù)可以實(shí)時地測定地物點(diǎn)以及權(quán)屬界址點(diǎn)的位置。

四、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪技術(shù)的運(yùn)用

1、加強(qiáng)對測繪的管理

任何工作都要進(jìn)行科學(xué)合理的管理，管理在測繪工作中占據(jù)著核心地位。任何一個房產(chǎn)建設(shè)工程，都會有不同的測繪單位進(jìn)行測繪，因而管理是工作的重點(diǎn)。要想做好測繪工作，必須要有合理的管理體制，還要有規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)。通過對設(shè)計方案的審批、任務(wù)的登記和成果的備案分發(fā)等具體工作的管理，使管理機(jī)構(gòu)做到對測繪規(guī)劃和實(shí)施的監(jiān)督管理，更好的完成管理職能。

2、放開測繪市場

我國入世后，各行業(yè)都面臨著國際市場的挑戰(zhàn)。房產(chǎn)測繪同樣要面對國際市場的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。與市場接軌，就必須放開市場，搞活市場。市場的開放需要經(jīng)過房地產(chǎn)各部門的積極配合工作?？梢酝ㄟ^招、投標(biāo)選擇最優(yōu)的測繪單位，測繪單位在測繪全過程要接受各監(jiān)管部門的監(jiān)督管理，保證質(zhì)量的同時提供最好的測繪信息資料數(shù)據(jù)。

3、建立預(yù)測機(jī)制

開發(fā)商在預(yù)售前，要把房屋圖紙交給專門的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核測繪。經(jīng)過對工程圖紙的測繪，可以預(yù)測面積，估計合同面積與產(chǎn)權(quán)面積的差額，減少差額過大的錯誤發(fā)生。

4、加強(qiáng)測繪工作技術(shù)

要想做好測繪工作，必須做好監(jiān)督管理工作，除了好的監(jiān)管體制外，還需要先進(jìn)的測繪工作技術(shù)。隨著新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，測繪工作技術(shù)含量日益提高，目前已經(jīng)使用了電子測繪儀、衛(wèi)星定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)和航空拍攝等先進(jìn)技術(shù)。目前測繪部門正在致力于連續(xù)運(yùn)行的全球定位系統(tǒng)和以地理信息為基礎(chǔ)的規(guī)劃管理系統(tǒng)。這些工作不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)的努力，還需要各有關(guān)部門和政府部門的積極協(xié)調(diào)與合作。

五、房地產(chǎn)測繪的發(fā)展方向

目前，有關(guān)房地產(chǎn)測繪方面的法律還不健全，房地產(chǎn)測繪壟斷現(xiàn)象比較嚴(yán)重，有測繪資質(zhì)的企業(yè)難以進(jìn)入測繪市場進(jìn)行公平競爭，房地產(chǎn)測繪工作、房地產(chǎn)測繪監(jiān)督工作都同屬于房產(chǎn)管理部門管理，使開發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現(xiàn)象，關(guān)鍵是房產(chǎn)測繪市場化，使房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測繪單位。房產(chǎn)測繪部門與房產(chǎn)管理部門完全脫離所屬關(guān)系，測繪企業(yè)行為有測繪相關(guān)法律約束，測繪監(jiān)督部門進(jìn)行監(jiān)管。在處理開發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人的測量糾紛時，房產(chǎn)監(jiān)管部門對糾紛事項指定測繪單位復(fù)合，使測繪工作更加透明合理。另外，房產(chǎn)管理門從技術(shù)和業(yè)務(wù)上嚴(yán)格把關(guān)，提高測繪隊伍的專業(yè)素質(zhì)，提高測繪的速度和質(zhì)量。測繪行業(yè)市場化有利于提高房地產(chǎn)測繪監(jiān)督的質(zhì)量和效率，是測繪更加公平合理。房地產(chǎn)測繪的市場化是測繪行業(yè)發(fā)展的必然方向，有條不紊地進(jìn)行測繪工作市場化管理是目前測繪機(jī)制改革的關(guān)鍵所在。

結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場的日益飛速發(fā)展， 房地產(chǎn)的現(xiàn)代化愈顯其重要。房地產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪。而房地產(chǎn)測量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房地產(chǎn)權(quán)屬界址、房地產(chǎn)面積等都具有法律效力，從而載入房地產(chǎn)權(quán)屬證書， 所以房地產(chǎn)測量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書、保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會主義法律管理的重要依據(jù)。

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